住宅定价方法附案例说明

价格策略一、价格定位目标提要1、销售目标A、最大利润目标B、市场占有份额目标C、销售进度目标2、市场竞争目标3、项目品牌、企业品牌目标任何一个项目，其开发目标均存在多元化特征，且不同时期目标侧重点可能有所变化，因此对价格定位有相应的要求。根据目标侧重点的不同，制定合理的销售价格极有利于项目开发目标的实现。二、价格定位基础根据本案市场竞争态势，本案采用随行就市的定价基础，即按照行业中同类物业的现行平均价格水平为基础来定价。此种定价法是为争取市场而对竞争对手的主动出击，与市场的需求、竞争对手的态势紧密相连，是最易被市场接受、最主动出击的定价方法。采取此方法，在很大程度上就是以竞争对手的价格为定价基础，以稍低于或相当于竞争对手的价格入市。由于竞争对手的现行价格已被市场所检验，而且也反映了本行业的集体智慧，如果另行定价，很难了解购买者对本案的价格反应。三、竞争楼盘态势1、金山板块及其他同类物业竞争对比表项目名称规划总规模面积范围主力面积平均价格交房时间工程进度卖点抗性金山碧水三期B区17—7F31万M278---2566106--128818332004年底主体三层社区规模大配套齐齐价格低位置较偏香江明珠二期16—7F186亩86—280160--280027002004-01封顶紧临南江滨公园，户户型独特紧挨大桥噪音较大大金山明珠15—7F4—9F65亩110—244125--158824002003-12--31单体落成户型新颖，景观绿绿化精致。南向朝金山大道。金山明星6-7F,4-7.55F3-9F,5-11FF71亩68—26890--1271985电梯：20772004-05外墙装修户型多样价格相对对较低建筑密度大，配套套少北京金山5—15F5—11F57亩55—240120--130025002004年底桩基完成楼间距大空中花园园面积大，33米层高价格人相对较高金山佳园9—9、117万M2100—154100--120023502004年底地面二层户沿百合苑3--12F----126--3000149--158823002004-05外墙装修按收户型单一交付时间间长武夷明珠14—7F4幢电梯房7..9万M290—200----1968起2004年底打桩紧临南江滨公园----滨江丽景C区5—9F12—7F348亩62--21697---125521002003-08主体三层规模大，交通便捷捷临江看景周边交通状况杂乱乱卫生状况差差康城7—7F104亩87—21087--12019602004-03部分封顶价格相对较低位置偏交通不偏周周边环境杂乱乱幸福城5—12F9—7F7.1万M260—180107--139920002003年底部分封顶靠近森林公园价格格适中北峰是垃圾处理场场区域形象不不好福光远东花园5—7F3万M238--150101--106617502003-09已交房价格低绿化、配套简单相关提要1：南江滨区域现有竞争楼盘主要是滨江丽景、金山碧水、金山明星等楼盘，各个楼盘在规模、位置等方面都优于本项目。其中金山碧水依靠规模大、配套齐、政府扶持、价格低的优势对本项目构成威胁。另外，滨江丽景占据有利的地理位置将分流本项目的部分客源。区域内竞争的结果将分散市场对本项目的注意力。相关提要2：各个板块之间竞争激烈。“东扩南移”的城市发展战略造就了金山和东区两大热门板块；随后五四北板块异军突起，并带动了周边区域的发展，形成共同发展之势。这些新兴的板块都具有很强的市场号召力，众多可类比的项目构成对本案的多角度冲击。2．主要竞争对手价格特征金山碧水三期金山碧水三期B区起价1677元/㎡，均价1833元/㎡，最高价2174元/㎡；一、二层差价100元/㎡，二、三层差价90元/㎡，三、四层差价30元/㎡，水平差价80元/㎡，东西无明显差价；复式为最高价；按揭贷款不打折，一次性付款98折。附：金山碧水三期B区1#楼价格表：单元号（东）单价单元号（中间）单价单元号（西）单价101176410216771061762201186720217812061869301195430218673061958401198840219024061994501复式212750220405062135滨江丽景C区起价1888元/㎡，均价2100元/㎡，楼层差价60元/㎡左右，四五层差价20元/㎡左右。一次性付款96折，商业贷款97折，公积金贷款98折，仅针对教师做首付20%，贷款80%的差别对待。金山明星多层起价1688元/㎡，均价1985元/㎡；小高层均价2077元/㎡。一、二层差价100元/㎡，二、三层差价30元/㎡，水平差价30--70元/㎡，东西两头差价因景观而异。附：金山明星（多层）9号楼价格表房号(东头)单价房号(中间)单价房号(西头)单价101207610220441042209201217820221072042271301220030221693042334401220040221694042334501220050221695042334601(复式)215960221286042293注:9号楼西向朝中央花园,东向朝加油站,所以差价大.四、价格定位原则随行就市定价法，首先应对本案进行项目价值判断，既选择若干与本项目在物业类型和档次相类似的楼盘，进行价值实现要素的对比分析，判断本项目在当前市场形势下可实现的价值。本案就“舒适”、“便利”、“健康卫生”、“景观”、“品牌”、“物业管理”等各项决定住宅物业价值的要素与竞争楼盘对比分析，得出本案的基准价。（一）项目价值要素分析1、舒适要素户型针对目标客户群“量身定做”，周到细致致的考虑使用用者对实际功功能的需求，并并满足心理认认同感，户型型设计侧重住住家的舒适性性。配套会所娱乐、购物、休闲闲、餐饮场所所设施齐全，游游泳池、健身身房、棋牌室室、文化娱乐乐等设施配备备恰当。环境规划由绿艺、建筑小品品、硬地广场场、道路组成成社区环境，成成为居民获得得心理、情感感休闲的空间间，环境规划划以人为本。2、便利要素出行与停车方便距交通干道距离合合适，有数条条公交路线经经过项目，有有充足的停车车位。生活方便购物、医疗、餐饮饮满足日常需需求而且方便便。子女教育方便幼儿园、小学、中中学距离适中中，教育质量量较好。3、健康卫生要素A、无有害气体、烟尘、噪音污染；B、有完善的供水、供电、煤气系统；C、日照充足、通风良好。4、景观要素外景观山景、水景、公园园、绿地内景观建筑立面、广场、小小品、绿艺院内景观私家花园、空中花花园、门前环环艺5、品牌要素开发商、建筑商、设计院、物业管理公司的实力及品牌。6、物业管理要素安全防火、防盗、交通通安全，各项项措施周密服务日常服务、家政服服务、酒点式式服务文化氛围特色社区活动，温温馨、健康的的社区氛围（二）项目价值要素综合评价表类比项目均价(元/M2)品牌要素舒适要素便利要素健康卫生要素景观要素物业管理要素本案可实现度金山碧水三期1833–+–++–0金山明星198500–+–0–金山佳园24500––+–0–金山明珠24000–––00–香江明珠2700–––––0–北京金山2500–––––0–滨江丽景2100+0–0–––康城1960–00+0––幸福城2000000+–––福光远东花园1750++–++0+备注+为本案高于类比项项目，0为相当于类类比项目，﹣﹣为低于类比比项目。根据对项目的价值要素进行对比分析，认为本案的综合素质：高于---------福光远东花园相当于----------金山碧水三期低于----------金山明星、金山佳园、金山明珠、香江明珠、北京金山、滨江丽景、康城、幸福城因此，本案可实现价值为1830元/M2，将会有比较适合的回报率与回报周期。五、单元价格调整方案由于房地产商品的特殊性，同一幢楼里的各个单元的价格又个不相同，这是因为各个单元的效用不同。效用高消费者就愿意支付较多的费用；效用低消费者就愿意支付较低的费用。因此，在制定出一个小区的基准价格之后，还需要对各个单元进行价格调整。调整系数=调整价格÷基准价（一）价格调整系数1、根据各栋楼位置的差异制定不同的价格水平，用位置系数表示：楼号7#8#、9#、10#、11#12#、13#、14#系数+0+2+1﹣1﹣2说明7#楼南向虽然有300米楼间距，但但是北向沿街街噪音较大，两两项相互抵消消所以位置系数为零。8#楼北向有30米楼楼间距，南向向最大有27米楼间距，又又位于两个主主题花园之间间，9#楼有主题花园，同时东东西两头无建建筑物遮挡，西西向现有的花花园11#楼一层只有有四个单元，因因此10#楼的南向留留出了较大的的空间，是主主题花园和羽毛球场的位置，12#、13#位位置相对靠后后，离主入口口约有150米的距离。14#楼因位于社社区最角落，靠靠近指挥学校校，操练声音音较大。2、根据楼宇景观的差异制定不同的价格水平，用景观系数表示：楼号8#、7#、9#、11#、10#、12#、13#、14#系数+2+1+0说明8#楼之间楼间距大，是是主题花园的的最好位置，又又能与一期的的中央花园相相呼应。7#、9#楼西向是现成的花花园，11#楼南北向空空间较大，是是主题花园的的位置之一。朝向无突出景观特特征。3、根据同一栋楼内住宅单元的层次差异制定不同的价格水平，用垂直系数表示：楼层1F2F3F4F5F6F阁楼层系数﹣9﹣4+0+0+0﹣3+30说明拉大一、二层之间间差价的目的的是利用一层层住宅的低总总价先将低楼楼层的住宅消消化掉。六层是复式住宅和和带阁楼住宅宅，复式按六六层价格计算算，阁楼户型型按六层价格格加上基准价价的30%计算。4、根据同一栋楼内同一层次住宅单元的朝向差异制定不同的价格水平，用水平系数表示：单元号01单元（东头）06单元（西头）02、03、04、05单元（中间）系数+4+3+0说明东向靠指挥学校西向是一期建筑、康康复中心和空空地中间的单元，仅靠靠南北向采光光系数为零5、根据各栋楼的分摊系数的差异制定不同价格水平，用分摊系数表示：楼号6#、7#、8#、9#、11#10#、12#、13#、14#系数+0﹣2说明分摊比例为10..6%10#、12#、13#、14#楼的分摊达11.7%%--12..9%6、根据户型功能的差异制定不同价格水平，用户型系数表示：楼号8#10#11#13#单元01、0602---0501---0405、0601、0402、0301、0602---05系数+2+0+1+1+2﹣1﹣1+0说明8#楼01、06单元是全明设计，而而且进深仅为11.8米；；10#楼05、006单元南向不不被11#楼遮挡。01—04单元各功能能区分隔明显显。11#楼是全部住住宅中进深最最短的，仅为为10.2米，而且01、04单元三房并并排朝南；02、03户型厨房的门开向向客厅；阁楼楼户型的梯位位在客厅，影影响客厅的完完整性。13#楼01、006单元南向是是厨房和卫生生间，客厅夹夹在中间不好好摆设家具，而且三三房面积1005M2只有有一个朝北的的阳台。（二）各单元综合系数表7#楼综合系数表系数单元位置系数景观系数垂直系数水平系数户型系数分摊系数小计总计101+0+1–9+4+0+0–4+149201+0+1–4+4+0+0+1301+0+1+0+4+0+0+5401+0+1+0+4+0+0+5501+0+1–3+4+30+0+321021031041105+0+1–9+0+0+0–82022032042205+0+1–4+0+0+0–33023033043305+0+1+0+0+0+0+14024034044405+0+1+0+0+0+0+15025035045505+0+1–3+0+30+0+28106+0+1–9+3+0+0–5206+0+1–4+3+0+0+0306+0+1+0+3+0+0+4406+0+1+0+3+0+0+4506+0+1–3+3+30+0+318#楼综合系数表：系数单元位置系数景观系数垂直系数水平系数户型系数分摊系数小计总计101+2+2–9+4+2+0+1+228201+2+2–4+4+2+0+6301+2+2+0+4+2+0+10401+2+2+0+4+2+0+10501+2+2+0+4+2+0+10601（阁阁楼）+2+2–3+4+32+0+371021031041105+2+2–9+0+0+0–52022032042205+2+2–4+0+0+0+03023033043305+2+2+0+0+0+0+44024034044405+2+2+0+0+0+0+45025035045505+2+2+0+0+0+0+4602603604(阁楼)+2+2–3+0+30+0+31605（复复式）+2+2–3+0+0+0+1106+2+2–9+3+2+0+0206+2+2–4+3+2+0+5306+2+2+0+3+2+0+9406+2+2+0+3+2+0+9506+2+2+0+3+2+0+9606（复复式）+2+2–3+3+2+0+79#楼综合系数表系数单元位置系数景观系数垂直系数水平系数户型系数分摊系数小计总计101+2+1–9+4+0+0–2+234201+2+1–4+4+0+0+3301+2+1+0+4+0+0+7401+2+1+0+4+0+0+7501+2+1+0+4+0+0+7601+2+1–3+4+30+0+341021031041105+2+1–9+0+0+0–62022032042205+2+1–4+0+0+0–13023033043305+2+1+0+0+0+0+34024034044405+2+1+0+0+0+0+35025035045505+2+1+0+0+0+0+36026036046605+2+1–3+0+30+0+30106+2+1–9+3+0+0–3206+2+1–4+3+0+0+2306+2+1+0+3+0+0+6406+2+1+0+3+0+0+6506+2+1+0+3+0+0+6606+2+1–3+3+30+0+3310#楼综合系数表：系数单元位置系数景观系数垂直系数水平系数户型系数分摊系数小计总计101+1+0–9+4+1–2–5+66201+1+0–4+4+1–2+0301+1+0+0+4+1–2+4401+1+0+0+4+1–2+4501+1+0+0+4+1–2+4601（阁楼）+1+0–3+4+31–2+311021031041105+1+0–9+0+1–2–92022032042205+1+0–4+0+1–2–43023033043305+1+0+0+0+1–2+04024034044405+1+0+0+0+1–2+05025035045505+1+0+0+0+1–2+0602603604(阁楼)+1+0–3+0+31–2+27605（复式）+1+0–3+0+1–2–3106+1+0–9+3+1–2–6206+1+0–4+3+1–2–1306+1+0+0+3+1–2+3406+1+0+0+3+1–2+3506+1+0+0+3+1–2+3606（复式）+1+0–3+3+1–2+011#楼综合系数表系数单元位置系数景观系数垂直系数水平系数户型系数分摊系数小计总计101+1+1–9+4+2+0–1+170201+1+1–4+4+2+0+4301+1+1+0+4+2+0+8401+1+1+0+4+2+0+8501+1+1+0+4+2+0+8601+1+1–3+4+32+0+35102103+1+1–9+0+0+0–7202203+1+1–4+0+0+0–2302303+1+1+0+0+0+0+2402403+1+1+0+0+0+0+2502503+1+1+0+0+0+0+2602603+1+1–3+0+30+0+29104+1+1–9+3+2+0-2204+1+1–4+3+2+0+3304+1+1+0+3+2+0+7404+1+1+0+3+2+0+7504+1+1+0+3+2+0+7604+1+1–3+3+32+0+3412#楼综合系数表：系数单元位置系数景观系数垂直系数水平系数户型系数分摊系数小计总计101–1+0–9+4+0–2–8–42201–1+0–4+4+0–2–3301–1+0+0+4+0–2+1401–1+0+0+4+0–2+1501–1+0+0+4+0–2+1601（阁楼）–1+0–3+4+30–2+281021031041105–1+0–9+0+0–2–122022032042205–1+0–4+0+0–2–73023033043305–1+0+0+0+0–2–34024034044405–1+0+0+0+0–2–35025035045505–1+0+0+0+0–2–3602603604(阁楼)–1+0–3+0+30–2+24605（复式）–1+0–3+0+0–2–6106–1+0–9+3+0–2–9206–1+0–4+3+0–2–4306–1+0+0+3+0–2+0406–1+0+0+3+0–2+0506–1+0+0+3+0–2+0606（复式）–1+0–3+3+0–2–313#楼综合系数表系数单元位置系数景观系数垂直系数水平系数户型系数分摊系数小计总计101–1+0–9+4–1–2–9+6201–1+0–4+4–1–2–4301–1+0+0+4–1–2+0401–1+0+0+4–1–2+0501–1+0+0+4–1–2+0601–1+0–3+4+29–2+271021031041105–1+0–9+0+0–2–122022032042205–1+0–4+0+0–2–73023033043305–1+0+0+0+0–2–34024034044405–1+0+0+0+0–2–35025035045505–1+0+0+0+0–2–36026