2022年行业分析六大热点城市楼市发展情况分析

六大热点城市楼市发展情况分析买还是不买，对于眼前的购房者来说，真是一个难题！房价究竟是涨还是跌，是盘整还是拐点？争辩不休，雾里看花。

记者最近连线北京、上海、广州、深圳、武汉、杭州等地媒体，解读这六大房地产热点城市专业记者眼中的楼市困局。

北京：

上市多，成交少，开发商仍赌"牛市"

北京的房价在去年时几乎是"一天一个价"。现在，五环以内没有1万元以下的楼盘。但今年楼市与去年相比显得"疲软"。今年前4个月房屋销售面积同比下降了54%，全市销售商品住宅15217套，仅为上年同期的47.2%；房屋售价涨幅连续回落，下降了0.8个百分点。就是在传统的"红五月"，北京房地产市场成交总体仍不乐观。

不少老百姓有种期盼："奥运"过后，房价会不会跌？但开发商降价的并不多，即便变相降价，真正能享受到优待的很少。比如燕郊某楼盘，前几天推出75折，但有许多"条条框框"的限制，比如只针对老业主购买其次套房，或者某幢楼某层某户型优待。还有一些开发商还在喊涨。6月21日将要开盘的一个楼盘，靠近中国图书馆，位置不错，但周边配套欠缺，可是开发商的初步定价还是达到了33000元，这个盘子的主力户型的300-500平方米，一套房子起码也要近千万元了。

北京推出了"两限房"，但开发商受"两限房"的影响较小，他们觉得，产品品质不一样，不同的产品满意不同层次的需求。在北京，两三万一个平方的高价房，成交不抱负，但中低档房还是有市场的，老百姓有需求，但在比较房子的性价比。

上海：

价涨量缩，炒家支撑"弱市"

上海商品住宅市场最近整体的成交价格又走高了，看起来很美，可并不代表上海楼市就非常红火。

专业机构5月份对142个总规模1050.4万平方米的样本楼盘调查，其中41%的公寓楼盘消失价格上涨，平均涨幅为3.9%，最大涨幅8.1%；有9%的公寓楼盘消失价格下跌，平均跌幅1.9%，最大跌幅5.7%。6月第一周的成交均价高达17296元/平方米，环比大幅上升17%。

但是有专业分析师指出，直冲峰顶的高房价背后，是销售的低总量。尤其是与去年同期相比，楼市的整体销售量更是小得可怜。弱市与强市的最大区分，就看支撑市场的力气是谁。在"弱市"的时候，对于市场的推断依据不能是价格，而应当是成交量。目前支撑市场的大多以高价豪宅以及低价商品房的成交为主，中间的大多数则都处于观望状态。

从这个角度分析：6月第一周消失如此大的涨幅，主要缘由是该周消失了三宗比较大的高档豪宅交易大事，由此使得量价齐升。6月7日，位于上海内环的徐汇滨江尚海湾豪庭13、15两栋楼的183套房源以3.2万元/平方米的价格集中成交，当日这笔高达9.2亿元的交易为整体收购，收购方为香港某集团，目前整体收购后的用途不详。

在行家看来，低进高出定是整体收购的最终目的，为此，他们通常会持有商业物业一段时间，然后等价格提升后再抛售。可是大多数有真实需求的买家还在观望。假如这种观望心情无法打破，那么上海楼市必将进入又一轮的困局。

广州：

价格还在探底，"限价房"拉低心理预期

广州的房价跌得蛮厉害！现在有很浓的"价格战"的味道。碧桂园、万科、中海、保利地产等大开发商纷纷"跳水"。

万科金域蓝湾临水精装修房刚开头要卖12000元，但去年"十一"打折后仅卖7000多元；万科在繁华的老城区还有三个楼盘，荔湾区的金色康苑和金色荔苑，开盘时都是13000元的均价，后来都降了千元，万科带头降价，对市场影响很大。保利地产是从今年3月份开头降价的，保利的林海山庄去年9月卖18000元，但今年3月推出的新居打折后均价是8900元，但实际上不到8000元就能买到了。

我四周的一些亲朋好友，虽然有购房需求，但都选择了观望。主要还觉得价格没跌到位。现在购买方主要看价格，降价特殊明显的，销售火爆。降价不太明显的，销售冷清。开发商也埋怨，现在定价太难了。

广州推出了"限价房"、"限价地"，目前已推出4000套限价房，从量上看并不多，但对市场心理影响大。像保利西子湾限价房，价格6500元，推出之前，周边楼盘就听见而降，毗邻的万科楼盘只卖7000多元；一家名叫糖果的楼盘，打出了"比限价房还廉价"的广告语，价格仅4200多元。

不过，即便是降价，广州的房价依旧未跌回到大涨前的水平。像保利林语2022年一期开卖时售价是4600多元，碧桂园凤凰城最早售价是2000多元。这些盘子原来成本就低，所以就算是降价，也还是有得赚。只有那些高价拿地的开发商，现在日子很难受。

深圳：

暴涨之后再暴跌，炒房炒成"负翁"

最新数据显示，目前深圳楼市成交有所回稳，这主要是5月份举办的房展会拉动成交大幅上升。但深圳的房价还在下跌。这一轮下跌从去年6月份就开头了，当时深圳不少银行开头停止办理二手房按揭，二手房贷门槛提高后，6月份深圳楼市成交迅即萎缩。目前，老百姓主动购房欲望仍旧较低，而今年推盘数量又大于去年，开发商面临较大的回款压力。

去年八九月份时，深圳房价到顶，全市住宅均价达到每平方米一万六七左右，2022年一年，大部分楼盘价格涨幅达到60%。去年4月份深圳房价涨幅在全国40个大中城市中排名第一。涨幅过大，暴涨之后就是暴跌，到今年四五月份时，房价差不多就跌回到了去年同期水平，不少楼盘跌幅达到50%左右。

深圳楼市"炒家"比例较大，本地和外地的都有。这就是房价快速上涨时的"财宝效应"，房价暴涨吸引"炒家"，再推动价格暴涨。在房价快速下跌的过程中，这些"炒家"的资产大幅缩水，不少人炒房炒成了"负翁"。

目前深圳楼市对"经济指数"的依靠越来越高。从宏观上来看，深圳楼市仍不容乐观，从微观上来说，部分小户型项目和性价比高的项目，还是很有市场潜力。

武汉：

一度疯狂跳涨，如今"集体打折"

去年6月份之后，武汉房价开头大涨，一天涨个三五百很正常，有的楼盘甚至一个晚上就涨了2000元！去年6月至11月，大部分楼盘的价格上调了2000元以上。2022年1月，武汉商品住宅均价还只有3981元，到年底就攀升到了5663元，在这种价格跳涨的带动下，销售也节节攀升，透支了市民的购买力。去年全年武汉卖了1100万平方米住宅，销了10万套房。

武汉的房价与人均可支配收入比是12：1，也就是说，12年不吃不喝，才能买一套房！在这种状况下，武汉年轻人结婚也不太情愿买房，宁愿与父母合住。这也减弱了市场购买力。

房价"跳涨"，与投资比例高有关。外地人在武汉投资购房的不少。去年我们做过一项统计，外地人在武汉的购房比例达到了40%，但实际比例应当超过了50%！

但信贷紧缩后，去年11月份，楼市成交开头萎缩，始终到5月份，每天的成交量也只有100多套。官方发布的数据说，一季度全市商品住房销售与上季度相比降幅达56%，创下10年最大的跌幅。

今年3月份武汉开发商开头打折，当时共有30多家楼盘打折，94-96折居多。到4月份，40多家在售楼盘全部打折。内环线一个小户型楼盘，去年底开盘时12000元，后来一口气降了3000元。5月份，有20多家楼盘打折上市，一套房子让利两三万元，但老百姓还是觉得没降到位，成交依旧不旺；5月9日的房展会上，许多楼盘的成交吃了"零蛋"。到6月份，住宅成交量每天都在百套以下。现在房价已消失了最低8折的折扣。老百姓说，不是看开发商打不打折，而是打多少折。

为了"救市"，不少开发商宁愿把利润降得很薄，也要保持资金快速回笼。假如到9月份市场还不好的话，还会降价。有的开发商甚至悲观地认为，到明年下半年市场才会恢复。

杭州：

百姓等待价跌，仍有人为炒作

去年房子好卖时，购房人可能10分钟就能下单，就像买白菜一样快速。但现在，下单速度明显放缓。自己去售楼处谈，售楼小姐可能就会打个96折，还能讨价还价。

楼市不温不火，主要是老百姓观望气氛比较浓，其实杭州还是有不少人想买房子的，但大家都在等，看房价会不会跌。

杭州像三墩、九堡、下沙这样的远郊也已经遍地万元房了。市中心的房价普遍在2万元左右，最近还消失了几个超过3万元的楼盘。100万元在杭州买不到房子，200万也买不到好房子。

业内多认为杭州的房价高，其中不乏人为炒作、作秀的成分，像"西湖8号公馆"，成交单价超过10万元；南山路、湖滨路交界处的元华公寓，一套二手房的挂牌价竟然高达5000万元，每平方米单价达25万元！

还有本地一家品牌开发公司，凡是他们开发的盘子"炒家"都多，这家公司在市场中始终扮演"领涨"的角色。有人分析，有一批职业"炒家"在跟着这家公司走。即便是现在楼市冷，买这个盘子的人还是多。这里面究竟是开发商托市，还是"炒家"赌预期，不得而知。

今年以来，市政府先后实行多项措施加强对房价的调控。比如把个人公积金最高可贷额度从50万下调至30万，90平方米以上住房、公积金二次贷款和二手房贷公积金的门槛提高。同时，杭州却把经济适用房的准入门槛调低了。政府还给刚毕业的高校生供应比较廉价的房子租住。这些，对房价的平抑也有效果。

延长

南京楼市："跌"声之中温柔上涨

在这轮调控中，深圳、武汉等不少城市房价明显下跌；而南京市场温柔小幅上涨，显得特立独行，令人意外。

假如把北京、上海、深圳、广州等城市的房地产市场拿来与南京相比较，得到或涨或跌的明确答案，实在是一道特别困难的命题。由于房地产市场有一个鲜亮特性，那就是区域性特征，不一样的城市，自然具有不一样的共性。

然而，在全国楼市大背景下，观照南京房地产市场走向，仍旧让人非常关注。无论是购房者、房地产商，还是决策者。

南京房地产开发建设促进会秘书长张辉认为："从整个楼市基本面来看，大家都处在盘整的过程中，价格盘整，成交盘整。从成交上看，南京也不例外。5月份南京楼市成交量仅有小幅上升，进场的人太少，全面回暖仍有待时日。"

成交低迷，主要缘由是观望心情深厚。目前越南经济危机，央行又一次性上调1%的存款预备金率；PPI(工业品出厂品价格指数)5月创下近三年最大增幅，由此传导到销售领域；M2(狭义货币量)5月又有较大涨幅……通胀压力大，国家加大宏观调控，紧缩货币供应，这些对房地产市场有肯定程度的打击，对观望心理更加有所加重。

在这轮调控中，南京房价显得坚挺。缘由何在？

专家认为，首先，南京去年房价涨幅不是特殊高；其次，供应结构起了作用，住宅多集中在江宁和江北这样的新城区，江北供应量就占到30%左右，而主城区房子供应量少，新城区因供应量大价格盘整，但主城区没有变动，所以整体依旧稳定；另外，南京特有的"一房一价"，还是在肯定程度上"拽"住了房价疯涨的尾巴。

不过，张辉也认为，南京官方新城稳定；另外，南京特有的"一房一价"，还是在肯定程度上"拽"住了房价疯涨的尾巴。

不过，张辉也认为，南京官方统计的房价，是按毛坯价格计算的，而当前市场上精装