货币银行学会计

房价及大宗商品价格问题组别：会计C111第七组成员：李媛媛（收集整理资料）贾倩（综合整理排列）

简红迪（逻辑分析）付云抒（解释说明）

近期，最牵挂投资者心绪的不是股票价格的涨跌，也不是商品价格的起落，而是国家密集出台的房地产调控政策，其给这个已经让大多数国人失去幸福感的市场增添了许多想象。房价，究竟是继续涨，还是下跌？而在房价起落的背后，大宗商品市场的脉搏也开始微妙地抖动。解放战争时“耕者有其田”制度赢得了亿万农民对中国革命的坚定支持；改革开发初期的“家庭联产承包制”解决了农民劳动与其利益不一致的问题。目前，我国土地制度又走到了十字路口。试点—推广——铺开’整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度明年6月建立全社会房产、信用等基础数据统一平台，推进部门信息共享，也会对市场部分灰色房源存量有威慑作用，可能会出现部分抛售。一旦房产税试点增加，对多套房拥有者的心理影响将非常大，也有可能给市场带来一定的存量供给。”张大伟说房价问题

房价现状及预测房价高涨原因近期政策方向怎样保障广大群众“住有所居”?14年房价走势预测长期性因素支撑房价保持上涨。新型城镇化是中国未来扩大内需的最大潜力所在，将带动房地产市场发展，使刚性需求得到释放，促进房价上涨；居民收入增加是房价上涨的长期推动因素；土地供给短缺，土地价格上升在长期上会推动房价上行。

短期供需状况对房价形成一定的上行压力。2013年1-10月销售面积增幅21.8%，一二线城市房价暴涨，而三四线城市库存量大，价格有下跌趋势。经济增长温和反弹，促进房地产开发投资增长；房地产市场供需失衡，可能对房价形成上行压力；房地产企业资金压力减缓，融资难度降低，阻碍房价下降。

政策因素可能促使房价涨幅回落（提振实体经济，改善民生）。已有的房地产调控政策不放松，会进一步遏制房价过快上涨；扩大房产税试点范围的改革方向确定，有助于抑制投资和投机需求；保障性住房建设等供给面因素短期内对房价具有平抑作用。

在各项影响因素的综合作用下，预计2014年商品房价格将延续平稳增长的态势。目前中国房价构成比例

中国房价人均收入不及美国十分之一，价格比老美贵。劳动者买不起房，权贵们坐拥囤积涨价。政府为城市扩建低价征地，卖给开发商，百姓没有盖房卖的权利。房产税政策涉及利益分割迟迟推广不来。(对比韩重税、实业)房价高涨原因（不利因素）货币因素三部曲（一）、（二）、（三）政策因素调控房价，无系统方案、地方土地财政

eg：二三四线城市没有实行预售证后放售经济学因素关键词：需求、波动宏观房地产是二三四线城市支柱行业，带动相关行业发展微观关联民生，预期关注影响；物价滚雪球上涨。（一）美国量化宽松货币政策冲击2008年9月美国雷曼兄弟倒闭后，美联储即推出了第一次量化宽松政策（QE1），创造了超过一万多亿美元的储备，2010年11月初宣布推出金融危机以来的第二轮量化宽松货币政策（QE2），即到2011年第二季度前，将通过购买预计约6000亿美元的美国国债进一步释放流动性。目前我国国内通货膨胀率和资产价格随之上扬，大中城市房地产作为固定资产投资，其价格顽强上涨也是大势所趋。（二）我国广义货币急剧增加

导致我国城市房地产价格持续大涨的另一个重要原因是国内实行了宽松的货币政策,2009年我国新增信贷规模近10万亿元,相当于过去三四年的增量。资金充裕必然刺激投资需求,而一些实体经济受金融危机冲击尚未完全走出低谷,大量资金就涌向房地产市场,必然使房价过快上涨。（三）年巨额经济刺激计划

2008年11月国务院常委会确定了进一步扩大内需促进经济增长的十项措施，并具体量化为到2010年底约需投资4万亿元，以加快民生工程基础设施生态环境建设和灾后重建这在相当程度降低了房屋销售的交易成本，刺激了一些刚性需求者以及投资客的再入市，进而推动了二手房市场的狂热交易。（四）土地财政

政府的收入来源主要依靠土地拍卖以及其后的房地产开发，并利用这些收入维系地方财政支出增加政府投资，招拍挂后，一些央企介入房地产开发，因为央企有政府背景，不缺钱导致地王频现。（五）刚性需求

一城市扩张拆建，改善性住房等需求大幅上升。二农村城镇化，全国6.5亿农村人口中约有4亿将分批进入城市，到2015年,我国城镇化率将提高到52%左右,城镇人口将超过农村人口。今后5年内,预计城镇每年增加1500万人,每年新增家庭500万户,其中大城市的人口聚集效应更加显著。三是受高等教育扩张等政策的影响，每年都有大批高校毕业生进入社会。以2009年2010年为例，全国分别就有570万到611万高校毕业生，其中95%以上留在北京、上海、广州、深圳等大中城市发展，他们也成为了住房刚性需求的主要生力军之一以上这些都是城市住房的长期刚性需求者，使房价高上加高。非公益性规划，及广州三倍的扩张。（六）利益相关者的需求

私人约73万亿投资总量储备（2012）2013年上半年GDP24.8万亿。房地产商媒体炒作房地产商市场营销的手段维持关注和广告收入。政策方向房地产税、（不动产登记制）：“加快推进房地产税立法”，政府明确表态，今年年内不推进房产税扩大试点，最有可能在一二线及三四线城市中各选取几个作为试点，作为区县级政府税但是短期内，该项改革不会扩大至全国，因为无论是人力、法律、考核机制等目前均准备不足立法。

推测：在全国推行的房产税方案，很可能采取平稳切换的双轨制过渡模式：新老划断，先对新房征收房产税，旧房暂不征，等满70年后再按年征收房产税。税率不会像美国那样高达3%，估计可能在0.8%~1%。从逐步到“建立城乡统一建设用地市场”：真正内涵仍未知，但推测认为并不意味着农村集体建设用地可流转入市，如今完善土地租赁、转让、抵押二级市场统一用地市场的结构框架已经有了，比如，市场平台的建设、交易规则的制定等，但这些并没有突破现有的制度框架。怎样保障广大群众“住有所居”?保障性住房建设

中央已经提出到2012年年底基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题、用5年左右时间基本解决城市和国有工矿成片棚户区改造的目标，各级政府要优先保证供应，加大公共财政投入力度,多渠道筹集保障性住房建设资金,落实土地出让收入的一定比例主要用于保障性住房建设的规定。经济适用住房建设

适当扩大经济适用住房供应范围,加快建设限价商品房、公共租赁住房等方式,积极帮助他们解决住房困难。住房和城乡建设部已明确提出将公共租赁房建设作为工作重点,确保比去年有较大增加。满足高收入群体多样化的住房需求

逐步完善房地产市场体系,加强宏观调控,规范市场秩序,促进房地产市场持续、稳定、健康发展。房价问题-中科院观点坚持房地产调控政策的稳定性和连续性，适时适度进行预调微调；

严格实施差别化住房信贷、税收政策等政策，抑制投资投机需求；

稳定政策预期，切实增加住宅土地有效供给，加快结构调整，挖掘存量住宅供给潜力；

推进保障性安居工程建设，提高保障性住房的建设质量与社会效益；

积极拓宽房地产企业融资渠道，适时适当发展房地产金融房价问题-《华尔街见闻》观点首先，明确城镇商品房的基本属性是保证劳动力再生产所必需的生活资料，把房地产政策的立足点放到优先保证刚性需求和改善性需求上，保证劳动者能以社会必要劳动费用即一定年限的家庭可支配工资收入，购买或租赁符合小康生活水平的商品住宅。其次，着眼于保证国民经济各行业协调发展，把房地产行业的利润率调节到全社会资本平均利润率水平，抑制房地产行业的超额利润。第三，促使国有企业成为建设公租房、保障房的主体，承担平抑商品房价格和房租价格的社会责任。第四，适时开征房产税，并实行差额累进税率，对商品房交易增值收益累进征收个人所得税，用税收杠杆抑制房地产投机。大宗商品？大宗商品是指：可进入流通领域，但非零售环节，具有商品属性用于工农业生产与消费使用的大批量买卖的物质商品。

在金融投资市场，大宗商品指同质化、可交易、被广泛作为工业基础原材料的商品，如原油、有色金属、农产品、铁矿石、煤炭等。

大宗商品包括3个类别，即能源商品、基础原材料和大宗农产品。

大宗商品可以设计为期货、期权作为金融工具来交易，可以更好实现价格发现和规避价格风险。由于大宗商品多是工业基础，处于最上游，因此反映其供需状况的期货及现货价格变动会直接影响到整个经济体系。例如，铜价上涨将提高电子、建筑和电力行业的生产成本，石油价格上涨则会导致化工产品价格上涨并带动其他能源如煤炭和替代能源的价格和供给提升。投资者，尤其是投资相关行业的投资者应当密切关注大宗商品的供求和价格变动。

中国价格？

在对原材料有着绝对需求时，中国没有定价权，甚至于在中国垄断的部分上游资源领域，仍没有定价权。转型升级：（1）上海自贸区将以交割库为基础，配套大宗商品的现货交易、银行质押融资和保险（放心保）服务，规避保税境外交割的风险，引进投资者进行境内交易。（2）坚持经济增长方式的转变，从粗放到集约，（3）“走出去”在盈利和保证国内供应的基础上，逐步改变国际市场供求关系。一、增强期货交易所的影响力，至少拥有一个有足够国际影响力的期货交易所。二、期货公司<没有创新的机会，经营单一>国有企业<拥有资金、信息等实力>,习惯于套期保值，积累经验，培养人才。总结：增强综合国力，人民币从流通货币到结算货币到投资货币再到储备货币。大宗商品价格走势分析2012年以来，欧债危机久拖不决，债务危机和高失业率使欧洲经济下行的风险加大；美国经济缓慢复苏，通胀压力有所缓解，美元在欧元的大幅贬值下保持强势地位；中国经济延续了2011年的下滑态势，虽然在稳增长的基调下，政策预调微调力度加快，但体现到实体经济中尚需时日；新兴经济体经济状况持续恶化，出口出现明显下滑，货币政策转向保增长。全球经济增速的明显放缓使上半年大宗商品价格的表现较为逊色，以铜、钢材为代表的大宗商品消费表现出异常的旺季不旺的特征，整体呈现前高后低的基本走势。就连影响原油价格走势较为重要的地缘政治因素的作用也较去年弱化，主要受供需层面及经济前景等因素的影响，其走势在相当长的时间内表现出与其它大宗商品的趋同性。走势分析1.美元指数短期回落，中长期仍将处于相对高位，使得大宗商品上涨压力较大。自2011年9月美联储推出扭转操作以来，美元指数于73一线强势反弹，并于2012年7月24日收于84.02的相对高位。8月份，美元指数在82-83之间震荡半个月之后，在美联储暗示QE3的情况下下跌至81的支撑位附近。美元指数的走势主要受以下几个因素制约：一、美国经济复苏动能出现衰退，其中制造业出现疲软迹象，房地产市场数据喜忧参半，就业市场未发生明显改善，美元指数的进一步上涨缺乏基本面的支持；二、2012年下半年，对于谋求连任的民主党总统奥巴马而言，推高美元指数是必然选择，这也可以从2011年至2012年年底，美国选择OT操作以推高美元指数的做法中看出；三、欧元区债务危机的反复造成大量避险资金进入美债，导致美元需求走高。2.全球多家央行齐放松，带来大宗商品价格上涨预期。虽然8月全球三大央行集体不作为，但7月多个央行相继以降息或扩大资产购买规模等方式进一步实施量化宽松的货币政策，以刺激实体经济复苏。对于