AXXXX年北京领海商业招商方案

领海-商业招商方案北京公司·营销策划中心方案提纲一、本项目商业基本情况

1、商业剩余可售面积

2、商业成本情况

3、商业销售计划二、项目周边商业调查

1、周边商业概况

2、商业竞争力分析

3、小结三、项目周边竞争对手商业情况调查

1、竞争对手确定

2、竞争对手经营情况分析

3、小结四、大兴居住人口消费情况调查五、项目SWOT分析六、商业经营策略七、招商建议

1、商业定位

2、现阶段商户意向情况汇总

3、招商方案八、招商政策建议九、营销推广建议大红门商圈金融街商圈丽泽商圈木樨园商圈领海商圈分布伴随北京市的南城发展计划，未来将有越来越多的城市居住人口南移。因此，领海商业未来预计将服务于金融街、中关村等商圈潜在居住人口。国际化金融投资服务区小商品批发集散地服装批发集散地新兴的金融商务服务区领海-商业位置3#独立商业楼会所商业售罄未售图例说明：说明：3号楼洋房一层底商已全部售出，现由小业主自行招商，目前出租率85%左右。本次招商重点为东南角独立商业楼和会所内少量商业。一、商业基本情况【商业剩余可售面积】项目商业位置剩余可售面积（平米）备注一层二层三层小计领海东南角独立商业地上3977.764042.754042.7512195.7估算面积，含少量地下公摊地下一层4867.564867.56人防产权，不可售会所内——178.25————178.25估算面积，未实测合计12373.95

数据来源：路劲地产规划设计部【商业成本情况】项目商业位置直接成本（元/平米）完全成本（元/平米）领海东南角17000平米独立商业10,374.0112,117.03会所公司没有对会所进行单独成本核算作为公配分摊了，未独立核算备注：以上数据由财务部提供【商业销售计划】计划将领海独立商业楼进行对外销售，会所暂不考虑。销售时间：计划2012年6月开售销售面积：12195.7平米销售均价：16,000元/平米销售总收入：195,131,200元领海次级商圈核心商圈7543216物美千泽汇火神庙百联清城玫瑰城华堂吉星德亿12宜家8绿地19#地9华润17#地10保利2#地11春光商业用地二、项目周边商业调查【周边商业概况】大兴商业密集区：火神庙周边（以星城商厦、帝园鞋城、物美大卖场、百联清城为代表），距领海6公里。大兴商业新兴区：华堂商场周边，距领海3公里距离。大兴未来商业潜在区：绿地19#地、华润17#地、保利2#地、春光商业用地、宜家等。领海周边暂无大型商业购物场所。1、火神庙国际商业中心2、百联清城购物中心3、玫瑰城服装小商品中心4、吉星德亿商业中心5、华堂商场（大兴店）6、千泽汇商业中心7、物美（郁花园店）8、绿地19#地商业（待建）9、华润17#地商业（待建）10、保利2#地（待建）11、春光商业用地（待建）12、宜家（待建）【商业竞争力分析】1、火神庙国际商业中心项目位置大兴卫星城核心枢纽黄村（东侧临近京开高速）开发商北京金色时代枫房地产开发有限公司项目类型商业综合体总占地（㎡）8.58公顷总建面（㎡）23万（地上15万，地下8万）开业时间预计2010年10月经营方式租金形式租金(元/天/平米)餐饮：4~8（成交价）其他业态：2~8（成交价）已签约商户王府井百货（签约4.7万平米，签约价1元/天/平米）英国TESCO（乐购）（签约2万平米左右，签约价2.2元/天/平米）鹿港小镇等品牌餐饮入驻A栋项目简介火神庙国际商业中心于2009年3月20日正式开工，预计2010年5月竣工。其中，A栋：高档中式餐饮；B、C栋：精品商业街；D栋：国际美食总汇；E栋：小主力店（包括名品折扣店、运动超市、数码影院等）；F栋：大主力店（百货业态，地下一层为精品超市）。项目整体定位：108万人的魅力生活港。备注9月9日，火神庙国际商业中心主力百货楼座（F座）正式封顶。目前租售同时进行。开发商经营模式：自持经营（内部组建商业公司）火神庙国际商业中心——销售情况开盘时间可售商业面积(㎡)可售商业面积区间(㎡)已成交商业面积(㎡)已成交主力面积(㎡)成交均价(元/㎡)销售率2009-7-2627280.9150-35006431.4250-1502980724%数据来源：北京市房地产交易管理网火神庙开盘3个月，商业成交均价29807元/㎡，成交租金按8元/天/㎡计算，则投资回报率为10%（投资回报率=1÷〔售价÷租金÷365天〕）。从火神庙单套成交面积看，50平米商铺销售速度最快，而超过1000平米的整层商业目前没有成交记录，不排除开发商自持招商的可能。销售情况分析：A座高档中餐B座精品商业街D座国际美食总汇E座小主力店F座大主力店N王府井百货TESCO（乐购）已进驻鹿港小镇已进驻C座精品商业街已销售29套商铺写字楼已售完成交均价9969元/平米2、百联清城购购物中心项目位置大兴兴华大街与富强西路交汇处开发商北京龙熙房地产开发有限责任公司运营商上海百联集团项目类型大型购物中心总建面（㎡）约5万单层建面（㎡）B1层：1.4万；F1-F3层：1.2万楼层分布地下1层/地上3层停车位（个）约220个（全部为地上停车位）（收费）开业时间2006年1月19日经营方式店中店：联营扣点临街商业：租金形式租金(元/天/平米)国美电器：1~1.5（成交价）临街商业：5（成交价）扣点（%）8~15项目简介百联清城购物中心隶属于上海百联集团股份有限公司旗下的上海世纪联华超市发展有限公司。目前国美电器、KFC、吉野家、呷哺呷哺小火锅、李先生加州牛肉面大王、丽家宝贝等知名品牌及娱乐项目已经入驻。备注中低档品牌，购物环境较差开发商经营模模式：委托经经营合作方式：开开发商以租赁赁方式，整体体租给百联集团（租金金1元/天/平米），由百联独立招商商，独立运营营百联清城购物物中心——经营业态划分分B1F1F2F3世纪联华大卖场国美电器国美电器化妆品/流行服饰/黄金珠宝/美食天地男女服装/运动休闲儿童用品/美食天地楼层主力品牌F3金汉斯、蜡笔小新、丽家宝贝、叮当猫、小鬼当佳、绅贝尔等F2好伦哥、班尼路、真维斯、I.P.ZONE、SAMUEL&KEVIN、雪莲等F1呷哺呷哺、KFC、吉野家、李先生加州牛肉面、老莫西饼、西铁城、ONLY、TATA、天美意等N租金（元/天/平米）1（成交价）国美：1-1.5（成交价）临街商业：5（成交价）其他：联营扣点，8-15%联营扣点，8-15%联营扣点，8-15%3、玫瑰城服装装小商品中心心项目位置大兴黄村枣园商业街开发商北京玫瑰城商业中心有限公司项目类型综合性小商品批发商场总建面（㎡）9万（玫瑰城服装小商品中心：3万）单层建面（㎡）玫瑰城服装小商品中心：5000楼层分布地下2层/地上5层停车位（个）地上约100个（免费），地下未定开业时间2008年2月经营方式租金形式为主，餐饮联营扣点租金(元/天/平米)4~10（成交价）扣点（%）20项目简介玫瑰城商业中心由玫瑰城家居广场、苏宁电器、玫瑰城小商品中心等几大板块构成，其中玫瑰城家居广场总建筑面积5万平米，玫瑰成小商品中心总建筑面积3万平米。地下二层为2万平米的超大停车场。项目是大兴区最大的大型一站式购物广场，交通便利，紧邻即将建设的地铁站。周边居民区密集，人流量高。备注档次低，购物环境差，但因租金低，出租率已接近70%开发商经营模模式：自持经经营（由开发发商自建商业公司）经营方式：开开发商自主招招商，自主经经营玫瑰城城服装装小商商品中中心——经营业业态划划分玫瑰城城家居居广场场玫瑰城城服装装小商商品中中心B1F1F2F3五金/涂料/吊顶/玻璃/石材/苏宁电器洁具/瓷砖地板/门窗/楼梯灯具/壁纸/地毯/窗帘/厨柜/烟机B2停车场F4精品家具/吉嘉系列家具F5户外家具/办公家具/家装板材箱包/鞋/日用品珠宝玉器/钟表眼镜/化妆品/小饰品文体用品/手机/电脑配件/工艺礼品床上用品/布艺/成人服饰/儿童用品精品服饰美食城西东租金（（元/天/平米））报价：：15/成交价价：10报价：：12/成交价价：8报价：：10/成交价价：6报价：：8/成交价价：4联营扣扣点，，20%，押金金10万报价：：10/成交价价：6说明：：以上上所列列租金金为玫玫瑰城城服装装小商商品中中心租租金。。4、吉星星德亿亿商业业中心心项目位置大兴兴丰大街与康庄路交汇处开发商北京春光房地产开发有限公司运营商北京吉星德亿经贸有限责任公司项目类型大型主题百货商场总占地（㎡）1.6万总建面（㎡）约1.8万单层建面（㎡）约3000楼层分布地下2层/地上4层停车位（个）地上约150个（收费）开业时间2009年5月16日经营方式专柜：联营扣点临街商业：租金形式租金(元/天/平米)5（成交价）扣点（%）10~20项目简介项目定位打造大兴区中高端主题百货店，时尚、品质、品位…定位于成熟、时尚、女性为主的主题百货店，由专业人员设计并实施管理。备注中心内部正在调整业态，准备引入一些知名品牌。调整后一层以男女鞋为主，二层以女装为主，三层以运动休闲为主，四层以儿童城为主。开发商商经营营模式式：委委托经经营合作方方式：：开发发商以以租赁赁方式式，整整体租租给吉吉星德亿亿经贸贸公司司（租租金不不高于于1元/天/平米）），由由吉星星德亿亿独立立招商，独独立运运营。。无后后期利利润分分成吉星德德亿商商业中中心——经营业业态划划分F1F2F3黄金珠宝/箱包皮具/钟表眼镜/药房/烟酒茶类/化妆品/男女鞋少淑休闲/职业商务/特色服饰/时尚内衣男装/运动休闲/羊绒羊毛/器械F4家居床品/汽车用品/办公用品/家电/儿童用品/儿童乐园/丽家宝贝/水吧N店中店：联营扣点，10-20%临街商业：5（成交价）联营扣点，10-20%联营扣点，10-20%运动城租金：1左右（成交价）联营扣点，10-20%租金（元/天/平米）5、华堂堂商场场（大大兴店店）项目位置大兴康庄路26号（那尔水晶城）开发商北京方正房地产开发有限公司运营商华糖洋华堂商业有限公司项目类型大型综合商场总建面（㎡）1.2万单层建面（㎡）4000楼层分布地上3层停车位（个）地上约60个（收费）开业时间2005年1月经营方式联营扣点扣点（%）10~25项目简介华糖洋华堂商业有限公司是国务院首次批准成立的中国第一家合资连锁商业企业，成立于1997年10月7日，总投资额为1.3亿美元，注册资本6500万美元。公司由日本株式会社伊藤洋华堂、中国华孚贸易发展集团公司、伊藤忠商事株式会社、伊藤忠（中国）集团有限公司共同出资组建，投资比例分别为75.75%、12%、10.58%、1.67%。开发商商经营营模式式：委委托经经营合作方方式：：开发发商以以租赁赁方式式，整整体租租给华华堂（租租金1.9元/天/平米）），由由华堂独立立招商商，独独立运运营华堂商商场（（大兴兴店））——经营业业态划划分F1F2F3食品超市/珠宝化妆品流行服饰家居百货/家用电器西东10-25扣点（%）10-2510-25楼层经营种类F3床上用品、居家装饰、家庭百货、窗帘布艺、家电用品、钟表照材、眼镜文具、玩具书店、儿童服装、内衣、儿童广场、音像制品、钟表维修、厨房用品、母婴休息室、健身器材F2男女服装服饰、男女皮鞋、体育用品、服装修改室、修鞋、洗衣店、美容院F1水果蔬菜、鲜鱼鲜肉、冷冻食品、休闲食品、西点面包、美食天地、茶叶烟酒、干物调料、熟食、饮料、化妆品、珠宝饰品、各式箱包、首饰加工、彩扩、花店、药店、日用品、皮具6、千泽泽汇商商业中中心项目位置大兴黄村兴华大街东郁花园三里C区开发商北京市大兴城镇建设综合开发集团公司项目类型建材城总建面（㎡）约2.5万楼层分布地下1层/地上3层停车位（个）近百个（暂定）开业时间未定经营方式租金形式租金（元/天/平米）F1：3~4（成交价）F2-F3：3（报价），预计成交价：1.5~2已签约商户腾王阁家居建材商城、建设银行项目简介项目为独立的3层商业，硬件设施齐全完备，外墙为干挂黑灰色石材，二、三层外有8块4.6X7.4米的广告位，近千平方米的广场配有百余辆停车位。备注B1整层及南侧F1-F3层整租给腾王阁家居建材商城，面积2万平米；北侧F1-F3层约3000平米现正对外招租，目前已签约一家建设银行。开发商商经营营模式式：委委托经经营+自持经经营合作方方式：：开发发商以以租赁赁方式式，将将部分分商业业租给家家居建建材城城（租租金1元/天/平米），，由家家居建建材城城独立立运营营；另一部部分商商业由由开发发商自自持，，自主主招商（（只租租不售售）7、物美美（郁郁花园园店））项目位置大兴西红门镇北兴路日月星辰光辉伟业市场内运营商北京物美商业集团股份有限公司项目类型综合超市总建面（㎡）约5000楼层分布地上1层停车位（个）约300-400（免费）开业时间2009年7月经营方式租金形式租金（元/天/平米）0.6日营业额12~13万元客单价50~100元利润率8~12%项目简介物美（郁花园店）是物美集团在大兴区的第二家大卖场，毗邻南五环，卖场面积近万平米。备注该超市为临建，大红门镇政府乡产权备注：：目前物物美在在大兴兴已开开6家店，，租金金均未未超过过1.5元/天/平米。。项目名称位置建设用地面积(万㎡)规划建筑面积(万㎡)规划商业面积（万㎡）成交日期成交价(万元)楼面地价(元/㎡)受让单位黄村17号地黄村镇1222.72（预估）2007-12-241430006300华润置地黄村19号商业金融和混合用地黄村镇16.245.8142009-6-163025006605上海绿地集团有限公司黄村新城北区2号地（住宅及公建）黄村镇9.122.48不详2009-7-81630007248保利（北京）房地产开发有限公司西红门商业综合区一期黄村镇4.2812.8412.842009-7-23582004530北京春光房地产开发有限公司和北京西澳房地产开发有限公司联合体西红门商业综合区二期红门镇19.430.430.42009-7-23795612615英特宜家购物中心集团投资有限公司黄村镇枣园项目黄村镇2.157.547.542009-7-23344005562北京创智天地房地产开发有限公司和智地创展（北京）投资有限公司联合体合计——63.13141.7666.78————————大兴未未来潜潜在商商业供供应量量——预计达达到70万平米米据最新新报道道，西西红门门商业业地块块买主主宜家家家居居仅是是中心心集团团股东东之一一，宜宜家的的进驻驻计划划，是是要建建成一一个集集娱乐乐、餐餐饮、、购物物、超超市等等多种种功能能为一一体的的20万平方方米购购物中中心，，而营营业面面积达达5万平方方米的的宜家家家居居旗舰舰店则则会建建在购购物中中心里里面，，作为为中心心的旗旗舰店店和风风向标标，预预计2014年开业业。宜宜家全全球第第二大大店进进驻大大兴，，势必必会拉拉动南南城消消费，，吸引引投资资者目目光，，大兴兴商业业升值值潜力力巨大大。华润、、绿地地、保保利、、春光光等项项目商商业规规划面面积大大，地地块位位置相相临较较近，，未来来有望望通过过商业业的集集中效效应将将大兴兴的核核心商商圈北北移，，提升升大兴兴整体体的商商业档档次。。领海位位于未未来潜潜在商商圈的的核心心位置置，商商业氛氛围将将日渐渐成熟熟。商机分分析：：开发商商经营营模式式总结结：商业名称开发商经营模式合作方式租金(元/天/㎡)商业运营情况百联清城购物中心委托租赁1★★★玫瑰城服装小商品中心自持自建商业公司，自行招商、自主经营——★★吉星德亿商业中心委托租赁不高于1★华堂商场委托租赁1.9★★★★千泽汇商业中心委托+自持租赁+自行招商1未开业委托经经营为为主：：60%以上的的开发发商选选择以以租赁赁的方方式，，将商商业委委托给给商业业运营营公司司进行行经营营和管管理，，这样样可以以降低低开发发商的的商业业运作作风险险，确确保开开发商商的实实际利利益。。商业运运营公公司管管理水水平有有差异异：从后期期运营营情况况看，，商业业运营营公司司的管管理水水平和和经营营理念念是决决定该该商场场是否否能存存活下下来，，是否否能长长期发发展赢赢利的的关键键。【小结结】核心心商商圈圈档档次次低低目前前大大兴兴的的核核心心商商业业集集中中在在火火神神庙庙周周边边，，但但消消费费档档次次低低，，整整体体形形象象差差。。富人人区区存存在在巨巨大大商商机机随着着未未来来商商业业规规划划的的逐逐步步完完善善和和大大型型商商业业机机构构的的进进驻驻，，大大兴兴的的中中高高端端商商业业市市场场将将逐逐渐渐向向西西北北部部转转移移。。而而西西北北部部属属于于大大兴兴的的富富人人区区，，领领海海位位于于富富人人区区的的核核心心位位置置，，因因此此未未来来市市场场存存在在很很大大的的商商机机。。委托托经经营营可可降降低低开开发发商商的的风风险险由于于多多数数开开发发商商缺缺少少商商业业运运营营和和管管理理的的经经验验，，因因此此委委托托商商业业运运营营公公司司全全权权管管理理和和经经营营商商业业，，是是降降低低开开发发商商经经营营风风险险，，确确保保实实际际利利益益的的首首选选途途径径，，但但对对商商业业运运营营公公司司的的水水平平要要求求较较高高。。领海海商商业业经经营营模模式式建建议议：：为了了完完成成领领海海商商业业的的既既定定销销售售目目标标，，同同时时实实现现公公司司利利益益最最大大化化，，建建议议考考虑虑以以下下两两种种经经营营模模式式：：首选选模模式式：：公公司司自自行行招招商商、、销销售售。。备选选模模式式：：委委托托知知名名商商业业运运营营公公司司进进行行招招商商及及后后期期运运营营，，公公司司只只负负责责销销售售。。优点：1、利润可可以达到到最大化化优点：1、客户资资源丰富富2、招商难难度相对对较小3、商业公公司统一一经营、、统一管理，，降低后后期运营营风险缺点：1、客户资资源有限限2、前期招招商难度度大3、后期运运营风险险大4、投资成成本较高高缺点：1、公司利利润相对对降低2、合作方方式存在在一定制制约性经营模式式参考案案例：案例一：：三里屯屯3.3服饰大厦厦开发商：：华顿国际际投资有有限公司司经营模式式：开发商自自持具体操作作方式：：三里屯3.3服饰大厦厦由华顿顿国际投投资有限限公司进进行开发发，前期期投资4亿元。后后开发商商自行组组建商业业公司，，将大厦厦分割成成小商铺铺进行销销售，同同时自行行招商。。目前一层层满租，，二层23元/天/平米，三三层20元/天/平米，四四层18元/天/平米案例二：：秀水2号经营模式式：开发商委委托经营营具体操作作方式：：秀水2号属于军军队产权权，后委委托给秀秀水投资资进行商商业运营营，分割割小商铺铺，独立立招商，，独立运运营。目前秀水水2号由于经经营不善善，除一一层少量量门脸房房还在经经营外，，其余各各层商铺铺已全部部退租。。2005年6月底首次次招商的的租金水水平：一一层20-22元/天/平米，二二层15元/天/平米，三三层10元/天/平米，四四层7-8元/天/平米。案例三：：庄胜SOGO广场经营模式式：开发商自自持，对对投资客客承诺投投资回报报率具体操作作方式：：庄胜SOGO是一个大大产权商商业，开开发商自自持，未未将大产产权进行行划分。。开发商对对投资客客只销售售30年的经营营权（虚虚拟产权权），并并承诺30年包租，，按8%投资回报报率，每每年返还还投资客客收益，，12.5年回本。。开发商自自己组建建商业管管理公司司，与进进驻商户户采取联联营分成成的形式式，进行行后期商商业运营营。楼层面积售价投资回报率1层5~6㎡60000元/㎡8%2层5~6㎡50000元/㎡8%3层5~6㎡40000元/㎡8%4层5~6㎡30000元/㎡8%5层5~6㎡20000元/㎡8%备注：开开发商销销售30%后，由于于售价过过高，市市场不接接受，后后改为长长期持有有。案例四：：天坐国国际商城城经营模式式：开发商自自持，对对小业主主承诺投投资回报报率具体操作作方式：：开发商自自己组建建商业管管理公司司，先售售后租。。招商过程程中，承承诺小业业主3年8%的投资回回报，3年中小业业主不能能参与经经营。3年后将经经营权归归还小业业主，由由业主自自行招商商、经营营、管理理。楼层面积售价投资回报率地下一层10~15㎡28000~30000元/㎡8%一层10~15㎡50000~80000元/㎡8%二层10~15㎡40000元/㎡8%三层10~15㎡35000元/㎡8%领海彩虹新城清城金惠园首邑上城孔乙己酒家渔公渔婆刚记海鲜三、项目目周边竞竞争对手手商业情情况调查查【竞争对手手确定】本次竞争争对手的的确定以以领海周周边底商商体量较较大，且且底商已已开始正正常经营营的住宅宅楼盘为为选取原原则。本次调查查竞品共共计4个，分别别是清城城、彩虹虹新城、、首邑上上城、金金惠园。。考虑到领领海3#楼底商已已经开始始经营，，其租金金水平具具备一定定参考性性，故本本次也做做为调查查对象。。另外，本本次增加加对领海海周边知知名餐饮饮的调查查，共计计3家，分别别是孔乙乙己酒家家、渔公公渔婆、、刚记海海鲜。【竞争对手手经营情情况分析析】竞品一：：清城清城北区底商清城南区底商底商总面面积约25000平米，全全部临街街，地上上两层。。清城底商商全长近近500米，共139个商铺，，商铺面面积在300~500平米之间间不等。。小业主对对外招租租。清城北区底商清城南区底商N清城北区清城南区清城——底商业态态及租金金情况清城底商租金水平美容美发3~4元/天/平米二手房中介3~4元/天/平米服装店3.5~4元/天/平米茶楼3.5~4元/天/平米医院药店3~4元/天/平米银行典当3~4元/天/平米邮政电信3~4元/天/平米洗衣店3.5~4元/天/平米便利超市4元/天/平米其他社区配套3~4元/天/平米平均租金水平3~4元/天/平米底商分析析：1、社区居居民消费费型底商商，消费费档次不不高。2、住宅底底商，无无餐饮。。与领海对对比：1、领海是是独立商商业，可可做餐饮饮，业态态选择比比清城更更为灵活活。2、领海位位于富人人区，消消费水平平比清城城高，对对知名品品牌更有有吸引力力。清城底商商——投资回报报分析底商成交均价(㎡)租金（元/天/㎡）成交主力面积（㎡）底商开盘时间销售期投资回报率120002~33002005年4年9%数据来源源：北京京市房地地产交易易管理网网清城底商商销售时时间早，，按当时时的售价价和租金金推算，，其商业业投资回回本约13年，投资资回报率率9%。清城投资资客：大大兴当地地的地缘缘性客户户居多，，看中百百联清城城的商业业价值。。清城租赁赁商户：：以社区区配套行行业、家家庭服务务行业居居多，无无品牌，，档次低低。点评：清城底商商是先租租后售，，这种方方式存在在一个弊弊端，即即：如果果租金上上不去，，后期售售价将会会受到很很大影响响！竞品二：：彩虹新新城N底商彩虹新城底商彩虹新城北侧底商彩虹新城东侧底商彩虹新城城底商约约25000平米，全全部为二二层，单单套90-400平米，东东西向长长约450米，南北北向约250米。彩虹新城城已营业业店铺共共93个，其中中东西向向54个，南北北向39个。小业主对对外招租租。彩虹新城城——底商业态态及租金金情况彩虹新城底商租金水平餐饮2.3~3元/天/平米美容美发2.5~3元/天/平米二手房中介2.3~3元/天/平米服装店2~3元/天/平米银行典当2~3元/天/平米洗衣店3元/天/平米便利超市2元/天/平米医院药店3元/天/平米其他社区配套2~3.5元/天/平米平均租金水平2~3.5元/天/平米底商分析析：1、社区居居民消费费型底商商，中低低档次。。2、餐饮集集中，但但店铺小小，环境境差。3、餐饮主主力店有有麻辣香香锅、金金汉斯烤烤肉、庆庆丰包子子铺等，，租金水水平在2~3元/天/平米之间间。与领海对对比：领海位于于富人区区，周边边消费环环境好，，更适合合做高档档餐饮。。彩虹新城城底商——投资回报报分析底商成交均价(㎡)租金（元/天/㎡）成交主力面积（㎡）底商开盘时间销售期投资回报率119252.3~390-2002007年3月25日2.5年7%数据来源源：北京京市房地地产交易易管理网网彩虹新城城底商自自2007年初开盘盘销售，，但截至至2009年初才有有成交记记录。按售价和和租金推推算，彩彩虹新城城底商的的投资回回本年限限约14年，投资资回报率率7%。彩虹新城城投资客客：以大大兴当地地的地缘缘性客户户居多。。彩虹新城城租赁商商户：以以餐饮、、社区配配套居多多，无品品牌，档档次较低低。竞品三：：首邑上上城N首邑上城底商底商总面面积约14000平米，全全部为二二层，以以东西向向为主，，底商全全长约180米。首邑上城城已经开开始营业业的底商商有34个。小业主对对外招租租。首邑上城城——底商业态态及租金金情况首邑上城底商租金水平服装店2.5~3.5元/天/平米二手房中介2~3元/天/平米美容美发2~2.5元/天/平米烟酒茶2.5~2.7元/天/平米摄影写真2~2.5元/天/平米打印设计2.5元/天/平米洗衣店2.5元/天/平米医院药店2元/天/平米其他社区配套2~3.5元/天/平米平均租金水平2~3.5元/天/平米底商分析析：1、社区居居民消费费型底商商，中低低档次。。2、受华堂堂制约，，导致出出租率不不高，租租金上不不去。3、产品定定位缺少少差异性性。与领海对对比：领海周边边不受大大型商业业制约，，招商业业态丰富富，租金金有上调调空间。。竞品四：：金惠园园金惠园位位于领海海东南角角，底商商全部为为一层，，东西向向，全长长约500米。金惠园已已经开始始营业的的底商有有16家，另有有部分底底商在转转租中。。小业主对对外招租租。顺驰领海N金惠园底商金惠园——底商业态态及租金金情况金惠园底商租金水平餐饮2.19~2.3元/天/平米二手房中介3元/天/平米美容美发3元/天/平米便利超市2~3元/天/平米洗衣店3~3.5元/天/平米药店3元/天/平米其他社区配套3元/天/平米平均租金水平2~3.5元/天/平米底商分析析：1、社区居居民消费费型底商商，档次次低。2、底商规规模小，，仅能维维护社区区周边居居民消费费。3、现有餐餐饮内部部装修已已老化，，形象和和档次都都不高。。与领海对对比：领海商业业形象好好，周边边存在大大量高端端潜在客客户需求求，具备备较强的的消费力力。补充调查查：领海海3#楼底商领海3#楼底商共共1800平米，单单套面积积30-300平米不等等，目前前为小业业主对外外招商，，出租率率已达到到85%。经营范围围有烟酒酒店、小小超市、、美容美美发、音音像店、、房产中中介等，，均为日日常生活活配套.底商租金金水平在在3元/天/平米左右右，售价价在12800-14000元/平米之间，，投资回报报率约为8%。N3#楼底商领海3#楼底商点评评：品质低现有底商品品质低，经经营业态及及形象有待待改进。缺餐饮从3#楼底商中为为数不多的的几家暗中中经营的小小吃店食客客爆满的现现状不难看看出，餐饮饮在领海内内属于极度度缺乏，存存在很大的的市场需求求。未来消费需需求大领海业主全全部入住后后将达到3000户，大规模模的居住人人口必然会会产生大量量的消费需需求。消费档次有有提升趋势势领海住宅未未来售价继继续上涨，，居民消费费档次势必必要有所提提升。领海位于富富人区，而而大兴的高高档餐饮也也全部集中中在西北部部，这为领领海招商提提供了有利利条件。位置大兴区黄村北区香留园小区兴盛街85-87经营单位北京孔乙己餐饮文化有限公司营业面积（㎡）约1500楼层状况地上2层停车位状况路边停车（免费）开业时间2008年租金（元/天/平米）1左右（成交价）日营业额4000~5000元客单价80~100元/人利润率50%餐饮简介特色绍兴菜馆，消费人群遍布周边及黄村地区经营档次中高档备注翡翠城三期配套餐饮餐饮一：孔孔乙己酒家家餐饮分析：：1、属于商务务宴，消费费档次高。。2、虽属华润润开发，但但位置隐蔽蔽，大兴区区内少有人知知。3、消费人群群以翡翠城城业主居多多。与领海对比比：领海商业位位置好，形形象优于孔孔乙己，租租金有较大的的上调空间间。位置大兴区兴业大街翡翠城南侧经营单位渔公渔婆餐饮管理有限公司营业面积（㎡）约3000楼层状况地上3层停车位状况门前约50个车位（免费）开业时间2008年租金（元/天/平米）0.8（成交价）日营业额8000~10000元客单价100元左右/人利润率50%餐饮简介经营特色以海鲜为主，以大兴周边及黄村中高端消费人群为主，是大兴区为数不多的高档餐馆之一。经营档次中高档备注翡翠城配套餐饮餐饮二：渔渔公渔婆餐饮分析：：1、属于商务务宴，消费费档次高。。2、临兴业大大街，形象象好。3、有内部关关系，因此此租金较低低。与领海对比比：与领海临兴兴业大街的的商业较相相似，可作作为招商的参参考。位置大兴区黄村镇兴业大街三段26号经营单位北京裕金峰餐饮管理有限公司营业面积（㎡）约3500楼层状况地上2层停车位状况路边停车（免费）开业时间2009年租金（元/天/平米）1.5（成交价）日营业额8000元左右客单价100元左右/人利润率50%餐饮简介经营海鲜和新派粤菜，面向中高端客户群，人群消费约100元经营档次中高档备注清城社区配套餐饮三：刚刚记海鲜餐饮分析：：1、属于商务务宴，消费费档次高。。2、位于百联联清城附近近，有固定定的目标消消费客群。与领海对比比：领海位于富富人区，有有固定高端端消费客群群。【小结】社区居民消消费型底商商多集中在在大兴东南南部，档次次低大兴居住区区多集中在在东南部，，但居住人人口消费水水平有限，，因此配套套底商也多多以满足居居民日常消消费需求为为主，不注注重品牌，，以小商品品经营居多多，档次较较低。高档餐饮圈圈集中在大大兴西北部部富人区，，目标客户户清晰别墅和高端端住宅项目目的不断开开发，使大大兴西北部部已经逐渐渐成为大兴兴的富人区区，该区域域的消费市市场目标明明确，注重重品牌，特特别是餐饮饮的主力店店纷纷进驻驻，为领海海的招商业业态提供了了有价值的的参考。领海入住人口口逐日增加，，社区配套型型商业亟待补补充领海规划3000户业主全部入入住后，将形形成大规模的的消费需求，，现有配套无无法满足，为为丰富领海招招商业态提供供了消费基础础。领海招商业态态建议：适合引进业态态：中、小型超市市餐饮（中高档档商务餐饮、、特色餐饮、、火锅店、烧烧烤店等）银行药店服装店眼镜店数码产品（手手机、小家电电）美容美发店小商品批发可能拒绝业态态：百货业态大卖场（家乐乐福、沃尔玛玛）家居建材（百百安居、东方方家园）电器卖场（苏苏宁、国美））KTV等娱乐场所健身中心四、大兴居住住人口消费情情况调查大兴企事业单单位调查：规模以上企事事业单位达到到113家根据大兴区统统计局统计数数字显示，截截止到2009年2月底，大兴区区规模以上服服务业企业已已达到113家，资产总计计已达到70.8亿元，比上年年同期增长0.6%。其中：资产产过亿元的企企业有19家，占规模以以上服务业企企业总数的16.8%。行业分布广泛泛，商务服务务业比重较大大，但高档商商务消费场所所少大兴区规模以以上服务业企企业共涉及9个行业，分别别是交通运输输、仓储和邮邮政业18家；信息传输输、计算机服服务和软件业业4家；租赁和商商务服务业46家；科学研究究、技术服务务和地质勘查查业23家；水利、环环境和公共设设施管理业6家；居民服务务和其他服务务业2家；教育6家；卫生、社社会保障和社社会福利业2家；文化体育育和娱乐业6家。传统服务业占占主导地位大兴区现有第第三产业单位位867家，其中传统统服务业424家，实现收入入44.9亿元，占总数数的78.1%；利润总额为为0.6亿元，为总数数的1.1倍。传统服务务业仍占主导导地位。大兴居住人口口调查：大兴区常住人人口109万，消费人群群基数大根据2008年人口变动情情况抽样调查查以及相关部部门统计资料料推算，北京京市统计局核核准大兴区2008年底常住人口口为109.7万人，其中大大兴新城户籍籍常住人口15.7万人，外来常常住人口11.5万人。高端消费人群群数量逐日递递增领海周边5公里辐射范围围内有60余个住宅小区区，住宅面积积超过1500万平方米，居居民超过45万人。其中有有超过一半以以上是中高收收入人群，特特别是伴随领领海、翡翠城城、原生墅等等住宅项目的的入住，高端端消费人群数数量逐日扩大大。他们关注注消费环境和和商业品质，，追求良好的的物质和精神神享受。另外外，除了黄村村镇45万中高档人群群为主力消费费人群外，黄黄村镇周边还还有几十万潜潜在人群。富人区居住人人口，半数以以上来自城八八区目前在大兴核核心区居住的的人群中，已已经有半数以以上是来自城城八区，尤其其是新城北区区的高端住宅宅，有很多来来自金融街、、海淀、丰台台等地的人群群，五环路的的畅通让他们们可以在很短短的时间内穿穿越都市的喧喧嚣和繁华，，回到舒适的的家里。大兴消费情况况调查：大型商业网点点19家，人均商业业面积1.6平米，人均年年消费超过13000元根据北京大兴兴信息统计网网显示，2009年城镇居民人人均生活消费费支出已达到到13536元，比2008年增长11.3%。人均商业营营业面积已达达到1.6平米。高档餐饮集中中在富人区，，人均消费不不低于100元根据大兴区政政府商业服务务设施改造升升级计划，目目前大兴区已已经拥有13家特色餐饮企企业，特别是是新近开业的的渔公渔婆、、孔乙己等连连锁餐饮企业业，在进驻富富人区的同时时，也大幅度度拉升了整个个区域的餐饮饮消费档次。。零售业态的增增加，导致大大兴区域商业业消费向多元元化方向发展展华堂商场、百百联清城购物物中心及王府府井百货的进进驻，使大兴兴区域外来人人口增加，而而这部份人口口大都在城八八区工作，他他们对零售业业消费都有较较大的需求，，导致大兴区区商业消费开开始由单一化化向多元化方方向发展。结论：领海周周边有潜在消消费力论据1：超市不饱和和领海东侧2公里外的物美美综合超市，，其选址条件件中对商圈的的要求以1.2公里为半径，，居住人口达达到2万户（约5万人左右）。。领海周边3公里范围内居居住人口约10万人，与物美美综合超市的的辐射半径存存在交集，必必定可以分流流部分物美的的消费人群。。领海正南侧5公里内没有3000平米以上的中中型超市，此此区域居住的的客群目前都都在华堂和世世纪联华购买买日常生活用用品。论据2：高档餐饮的的目标客群集集中在富人区区和大兴企事事业单位高档餐饮的选选址集中在大大兴的富人区区，已经开始始产生品牌汇汇聚效应。高档餐饮的目目标客群以商商务宴请、家家庭聚会等高高消费活动为为主，消费目目标清晰化，，消费档次高高，对区域整整体商业品质质的提升起到到快速推动作作用。大兴企事业单单位商务宴请请一般都在富富人区的渔公公渔婆和孔乙乙己进行，而而现有的商务务消费场所远远远不能满足足这部分客群群的需求，同同时有很多高高档品牌餐饮饮都想在此区区域占有一席席之地。五、项目SWOT分析商业主力面临街，具备成熟的商务条件展示面宽，可识别性强框架结构，商铺分割灵活独立商业楼，可做餐饮具有很强的品牌号召力位于十字路口，两侧道路50-80米范围内不能开机动车出入口（主干道80米，次干道50米）地上停车位不充足前期成本高，增加售价和租金的难度销售势必会影响大面积租赁周边缺少餐饮，有较大的市场空白有地下停车场，可解决停车位少的问题作为大兴的知名住宅区，形象号召力强周边有医院、学校，有大量潜在客户需求可对领海未来的3000户业主进行深度挖掘未来周边商业业态不确定，竞争激烈领海社区内现有商业不成熟，商户缺乏投资和经营信心领海及周边高档社区空置率较高，短期内不利于商业人气的快速聚集Strength（优势）Weakness（劣势）Opportunity（机会）Threat（威胁）六、商业经营营策略经营策略制制定原则：：使领海商业业实现利润润最大化经营策略：：模式1：公司自行行招商、销销售租售结合模式2：委托商业业运营公司司招商及运运营以售为主经营方式：将商铺划分分产权，前前期以租赁赁为主，待待商业培养养成熟，再再择机将商商铺出售，，获取最大大利润。经营方式：：将领海商业业整体进行行小面积划划分，并以以虚拟产权权的模式销销售（每个个商铺总价价控制在30-50万元之间），由由商业运营营公司进行行招商及后后期经营管管理，承诺诺投资者5年的投资回回报，但5年内无经营权。建议：1、公司应采采取租售结结合的经营营策略，自自行招商、、销售，这这样可以使使公司利益益最大化。。2、若前期招招商不顺利利，可考虑虑委托商业业运营公司司进行招商商，公司只只负责销售售，这样可可以保证公司的的现金流。。招商策略：：经营策略1：租售结合合超市先行经营策略2：以售为主主超市与主力力餐饮同步步招商七、招商建建议【商业定位】中型超市+特色餐饮=迷你商业街街【现阶段商户户意向情况况汇总】已基本确定定意向商户情情况汇总业态商户名称需求面积（平米）承受租金（元/天/平米）人均消费（元）日营业额（元/日）超市天客隆超市5000-70001左右50-1008-10万福建永辉超市7000左右1.5左右50-10010万左右大型中餐麻辣诱惑20002左右100-1501万左右三千里烤肉7002.5左右50-804000左右望京阁港式火锅7002.5左右50-604000左右上鱼坊10002.5左右606000左右郭林20002.5左右40-501万左右大鸭梨20002左右408000左右青年餐厅10002左右405000左右特色餐饮拿渡麻辣香锅3005左右503000左右嘉和一品粥3005左右20-302500左右备注：领海海商业客户户日营业额额是三年内内的平均值值，第一年年日营业额额低于此平平均值。备选商户情情况汇总说明：备选选商户作为为招商补充充，目前都都在继续跟跟进中。业态商户名称需求面积（平米）承受租金（元/天/平米）人均消费（元）日营业额（元/日）超市华润超市7000左右1.5左右50-1008-10万顺天府超市5000左右1.5左右50-1008万左右大型中餐金汉斯烤肉1000正在洽谈中604000左右东来顺2000正在洽谈中1005000左右川泽会浙江菜2000正在洽谈中80-1004000左右汉拿山烤肉1000正在洽谈中605000左右特色餐饮好伦哥300正在洽谈中433500左右麦当劳600正在洽谈中405000左右比格300正在洽谈中40-503000左右备注：领海海商业客户户日营业额额是三年内内的平均值值，第一年年日营业额额低于此平平均值。业态商户名称需求面积（平米）进展情况超市天客隆超市5000-7000客户进驻意向较强，有可能考虑进驻方案是北侧一至三层或地下一层。福建永辉超市7000左右客户进驻意向较强，有可能考虑进驻方案是北侧一至三层。华润超市7000左右客户进驻意向不强，有可能考虑进驻方案是北侧一至三层。顺天府超市5000左右客户进驻意向不强，有可能考虑进驻方案是西侧一至三层。超市发超市6000-7000客户进驻意向不强，有可能考虑进驻方案是北侧一至三层。物美超市——客户因本项目附近有店，不考虑我司项目。乐天玛特超市——因我司项目工程要求不能满足客户开店要求，不考虑在此开店。易初莲花超市——因我司项目工程要求不能满足客户开店要求，不考虑在此开店。法宝超市——客户不考虑在南城开店。华普超市——客户经过调研我司项目周边人口及物美，认为风险较大，不考虑进驻。汇海银星超市——客户经过调研我司项目周边人口及物美，认为风险较大，不考虑进驻。华联BHG超市2500客户进驻意向不强，有可能考虑进驻方案是北侧一层。京客隆超市未定正在通过中介公司与客户进行沟通，目前进驻意向还未确定。附：领海超超市近期跟跟进情况汇汇总经营模式一一：公司自自行招商、、销售招商方案方案一：按按楼层招商商方案二：按按楼座招商商【招商方案一一——按楼层招商商】三层平面划分示意N超市租金建议楼层租金（元/天/平米）备注一层5商业利润的提升点，以单层独立商铺为主，预留少量1带2入口二层3.5以大面积中餐为主，入口全部预留在一层三层1主营超市平均租金水平2.97元/天/平米经营业态划划分及租金金建议：一层平面划分示意N特色餐饮超市卸货平台特色餐饮二层平面划分示意N品牌中餐品牌中餐一层商户划划分示意：：图例说明：1带2餐饮入口独立商铺独立商铺独立商铺超市卸货平台N麦当劳麻辣诱惑三千里大鸭梨川泽会浙江菜364.5㎡517.14㎡846.38㎡182.25㎡118㎡118㎡182.25㎡182.25㎡182.25㎡182.25㎡182.25㎡182.25㎡182.25㎡182.25㎡备注：商铺铺划分面积积均为预估估二层商户划划分示意：：备注：商铺铺划分面积积均为预估估图例说明：1带2餐饮1带2餐饮独立商铺N三千里331㎡上鱼坊980.1㎡麻辣诱惑1457.04㎡大鸭梨1527㎡300㎡391㎡391㎡375㎡391㎡391㎡391㎡354㎡图例说明：超市三层商户划划分示意：：N顺天府顺天府4295.53㎡备注：商铺铺划分面积积均为预估估一层水、电管线预留示意内部空间整整改建议：：1、水、电管管线预留预留原则：：1、水、电总总控开关预预留在楼座座拐角。2、根据商铺铺分割情况况，每户预预留水管、、电管接口口，根据实实际情况与与总控连接接。备注：具体管线排排布以规划划设计部为为准。三层水、电管线预留示意图例说明：水管预留口总电箱电线预留口水管总控二层水、电管线预留示意2、烟道位置置预留预留原则：：1、东西向和和南北向楼楼段各预留留一个主烟烟道。2、根据商铺铺分割情况况，每户预预留烟道接接口。备注：烟道管径大大小及具体体排布以规规划设计部部为准。三层烟道预留示意图例说明：主烟道烟道预留口一层烟道预留示意二层烟道预留示意考虑到前期期投入成本本和运营后后的维修成成本，建议议如下：1、超市安装装中央空调调，根据超超市营业面面积大小，，配备适量量空调机组组即可。2、一、二层层商铺均不不安装中央央空调，待待商户进驻驻后根据实实际需要由由商户自行行安装空调。3、中央空调调预留三层空调预留示意图例说明：空调主机中央空调4、超市坡梯梯建议根据超市对对场地的要要求，一般般卖场应于于一层的每每层须配置置两部自动动扶梯（不不超过12度），考虑虑到领海商商业楼的实际际情况，建建议如下：：1、取消商业业楼内部原原滚梯设计计。2、考虑到坡坡梯长度及及上行空间间等问题，，建议将超超市坡梯在在两侧外挂挂，单向进进出，这样样既可以满满足使用要求，又又可以最大大程度减少少对建筑物物原有结构构的破坏。。备注：坡梯位置以以规划设计计部和工程程部最终方方案为准。。一层坡梯位置示意出进二层坡梯位置示意出进三层坡梯位置示意出进坡梯外挂示示例世纪联华超超市（清城城店）坡梯梯图N地上入口地上出口地下车库出入口兴业大街香园路卸货平台通道交通组织建建议：地上交通组组织：建议设置单单向出入口口，入口设设在兴业大大街，出口口设在香园路。。地下交通组组织：地下车库设设置双向出出入口。超市卸货平平台：商业楼北侧侧设超市卸卸货车辆专专用通道，，双向进出出，避免卸货车车辆与社会会车辆交叉叉产生混杂杂。领海商业5年内租金年收入预算表业态分布楼层租赁面积（㎡）成交租金（元/天/㎡）2011年收入（元）2012年收入（元）2013年收入（元）2014年收入（元）2015年收入（元）小计超市F34295.5311,567,8681,567,8681,646,2621,646,2621,728,5758,156,836餐饮F12875.2755,247,3685,247,3685,509,7365,509,7365,785,22327,299,431F25024.533.56,418,8376,418,8376,739,7796,739,7797,076,76833,394,000合计——12195.33——13,234,07313,234,07313,895,77713,895,77714,590,56668,850,266特别说明：：租金按每2年递增5%计算（即自自第3年起开始递递增）。餐饮中一带带二的商铺铺，其租金金按二层租租金计算。。按方案一划划分，领海海第一年日平平均租金2.97元/天/㎡，五年内日平平均租金4.21元/天/㎡。其中：餐饮（一、、二层）第第一年日平平均租金4.05元/天/㎡，五年内日平平均租金4.21元/天/㎡。上述租金年年收入是按按预估建筑筑面积计算算而来的，，最终面积积以实测面面积为准。。租金年收入入预测——满租情况2011年毛收入1323万元，5年租金总收收入6885万元年份租金年收入（元）前期投入费用（元）年租金纯收入（元）中央空调投入物业费税金201113,234,0736,000,000512,203566,0896,155,781201213,234,073——512,203566,08912,155,781201313,895,777——512,203594,39412,789,180201413,895,777——512,203594,39412,789,180201514,590,566——512,203624,11313,454,250合计68,850,2666,000,0002,561,0152,945,07957,344,172租金年收入入纯利测算算：说明：1、物业费按按3.5元/天/平米计算。。2、发票税金金按5.4%收取。3、以上租金金年收入按按100%满租测算，，实际收入入根据招租租情况有所所变化。领海商业销售价格

预算表业态分布楼层面积（㎡）2011年租金（元/天/㎡）投资回报率销售单价（元/㎡）超市F34295.5316%6083餐饮F12875.2756%30416F25024.533.56%21291合计——12195.332.976%18067特别说明：：领海周边商商业尚不成成熟，同时时领海商业业的铺位划划分面积较较大，投资资回报年限限预计要在在15年至20年之间，因因此商业投投资回报率率按6%进行行推推算算。由于于超超市市租租金金低低，，建建议议对对超超市市长长期期持持有有，，不不宜宜销销售售。。（租租金金反反推推法法：：销销售售单单价价=租金金×365天÷投资资回回报报率率）销售售价价格格反反推推———2011年销销售售均均价价可可达达18067元/平米米，，利利润润率率为为49%领海海商商业业整整体体租租金金、、销销售售收收入入测测算算（（5年））：：年份可售面积（㎡）租赁测算销售测算预计收入金额（元）较预计增加收入出租率租赁面积（㎡）租金（元/天/㎡）截至当年租金收入（元）销售价格（元/㎡）当年销售收入（元）预计金额（元）比预计增加收入金额（元）增长比例20111237450%61872.976,707,01718067223,561,058230,268,075185,609,25044,658,82524%20121237480%98992.9717,438,24518970234,739,111241,446,12855,836,87830%20131237480%98993.1228,711,45419919246,476,066263,914,31278,305,06242%20141237490%111373.1241,393,81420915258,799,87028