郑州楷林IFC写字楼项目推广方案营销执行策划

楷林IFC推广方案上兵伐谋故上兵伐谋，其次伐交，其次伐兵，其下攻城;攻城之法为不得已。———《孙子兵法-谋攻篇》确定目标定制竞争：一、形成独特项目气质进入郑州品牌写字楼前三阵营！二、成为和绿地相提并论的专业写字楼品牌。三、实现原有价格预期，完成既定销售目标。知彼方能审已割踞写字楼———的布局战略从企业的角度说——绿地进入郑州的运营布局，已经让其品牌变得更多元更丰满。而在当前政策环境下——绿地更需要千玺广场这样一把锋利的刃，一针见血的去刺痛郑州。关注绿地：在房地产刻骨铭心的时候，反其高位运营。坦诚地说，绿地在借助借势使其产品到达顶级但我们又不能不按顶级的眼光来审视它为什么？特殊地缘优势，在某种层度上，及时的填补了客群的日益增长的需求。从企业的角度说——升龙在郑州这些年的运营布局，快速的扩张使品牌与产品羽翼丰满过早。而在当前政策环境下——对于资金链全线吃紧的地产行业，升龙在郑州多个项目的启动运营。其庞大的财务成本将会是其保证痛或是快乐的关键。关注升龙：站前广场不得不说是升龙高位布局的一颗重要棋子，也是其入住郑州高位写楼的战略性一局，所以无论如何升龙这步棋一定要赢。从经营城市的角度说——郑州的CBD对整个河南经济崛起起到至关重要的作用，无论是规划还是中央政府的扶持，都是在喜忧参半的泥泞中前行。而做为城市中商业和商务活动集中的主要地区。最初的形成是以中原文化与自然环境为背景，集办公、科研、教育、文化、商业、居住等多种功能的新型城区。而在实际操作中——郑州CBD有硬件设施与外部环境有了，但其原有的城市价值和作用并没有完全的发挥出来。后期随郑汴产业的延伸，及政府对各大城市的连带性布局将与金水东、高铁区：成形真正意义上的铁三角。关注CBD：——关注核心价价值—垄断价格—产品有不可可重复性—过河拆桥追随者—搭便车，借借势—以小博大，，杀伤战术术—价格战的制制造者补缺者—目标明确，，挖掘客户户—瞄准市场缝缝隙—创新产品和和需求点挑战者—改变游戏规规则—强调新的评评估标准—强调产品的的特色和价价值行业老大非行业老大大，中等规规模市场次/非主流市场场敏锐的机会会主义者领导者挑战者价值策略选选择补缺者升龙—营销主导型型企业：公司总部位位于上海市市浦东新区区，公司旗旗下投资多多家企业，，2005年底，进入入郑州市房房地产市场场。先后在在郑州市投投资设立了了燕庄城中中村改造项项目，曼哈哈顿广场、、小李庄城城中村改造造项目，升升龙国际中中心、小岗岗刘城中村村改造项目目，中原新新城、齐礼礼闫城中村村改造项目目，升龙城城、洛阳升升龙广场项项）、郑州州火车站东东客站站前前广场项目目、高新区区洼刘村改改造项目、、朱屯改造造项目、郑郑州刘寨村村改造项目目等等。其其中曼哈顿顿项目从拆拆迁到全部部建成，仅仅用了不到到三年的时时间，建成成高品质的的办公楼、、公寓、五五星级酒店店、住宅和和商业30多座，成为为郑州标志志性建筑群群和最大的的城市综合合体。绿地——品牌主导型型企业：依靠中国企企业500强和中国房房地产龙头头企业之一一，成立于于1992年，是中中国综合性性地产领军军企业。2004年4月，进入河河南并积极极参与到郑郑州跨越到到中原崛起起的历史进进程，开发发建设郑州州新地标——千玺广场，，中国最高高的双塔式式建筑绿地地中央广场场，郑东新新区首批标标准写字楼楼世绿地纪纪峰会和绿绿地峰会天天下、大型型城市商务务综合体原原盛国际中中心和绿地地之窗、卢卢浮公馆、、等项目。。2004－至今捐资资建立“绿绿地见义勇勇为基金””，捐资资中华文明明和嵩山文文化研究，，捐资河南南省各地的的希望小学学建设了50个“希望音音乐教室””，捐资支支持郑州市市公共交通通事业的发发展等先先后荣获荣荣誉称号220余项。概念主导：：路劲、上上上上上集团2005年，作为招招商引资项项目进入河河南。地产产板块经营营目标是：：每年取得得3-5个城市综合合体项目，，年销售目目标不低于于百亿，每每年为社会会至少提供供30000个就业岗位位。地产发展方方向是：以以五星级酒酒店、高端端商业、5A甲级写字楼楼、精品住住宅为主的的大型综合合体项目三三年内，在在河南地产产业获得前前三名。路劲地产集集团有限公公司成立于于2003年，是路劲劲基建有限限公司房地地产业务的的旗舰公司司。按中国国房地产业业协会、中中国房地产产研究会及及中国房地地产测评中中心2012年发出的报报告，路劲劲地产在外外资房地产产开发企业业中位列第第2名，并是中中国房企50强之一。路劲地产专专注于国内内住宅项目目的投资、、开发和销销售，产品品类型包括括低层至高高层住宅、、公寓、大大型综合性性住区、别别墅等。在在“用心筑筑造品质生生活”的理理念指引下下，不断创创造出设计计先进、施施工精良的的产品，成成为区域标标志性项目目。产品主导：：鼎盛东方鼎盛（（集团）地地产发展有有限公司是是一家集商商业住宅开开发和基础础设施投资资建设、酒酒店、写字字楼经营与与服务的综综合性房地地产企业。。公司奉行行“以德立立业、诚信信为本”的的企业价值值观，在高高起点上谋谋求更好地地发展，以以卓越的行行业竞争力力致力于房房地产行业业及相关领领域的开拓拓。集团公司以以北京为支支撑，以““郑州作为为中原城市市群发展的的核心”为为契机，企企业在新的的经济形势势下，将积积极拓展优优质项目，，加强土地地资源储备备，为公司司健康、平平稳、较快快发展奠定定坚实基础础。总结：一、几大企企业实力强强劲，且都都在布局郑郑州以期辐辐射河南全全省及中部部6省。二、看似同同质竞争，，实则也在在专属的开开发领域里里面以做到到尽可能的的不同。三、从概念念、产品、、品牌、附附加值、到到终端竞争争精细化营营销起到不不可估量的的作用。绿地之窗项项目基本情情况物业形态具体位置销售进度销售底价表现价格7栋写字楼+大型商业，总建48万平方米，是郑州综合交通枢纽中心首个配套工程。东风东路与七里河南路交汇处东南角全款优惠5个点，按揭无优惠。临街商铺362-1918平米，最高优惠7个点。现正推出正大生活馆旁127—960㎡临街商铺，最高优惠8%——18000元/㎡升龙广场项项目基本情情况物业形态具体位置销售进度销售底价表现价格“24小时城市综合体”,

2栋5A智能写字楼、2栋SOHO办公、1栋甲级办公楼、1栋五星级希尔顿酒店、2栋酒店式公寓东风东路与商鼎路交叉口4.2米层高，100-1100平5A智能写字楼，元旦开盘，推出159套房源，开盘劲销85%，17席300—1000㎡临街商铺3月18日开盘，30万元入会14000元/㎡16000元/㎡美盛中心项项目基本情情况物业形态具体位置销售进度销售底价表现价格总建筑面积约16万平方米，东西两栋板式高层，西栋为5A甲级写字楼，东栋为五星级喜来登酒店，“三元一体”生态办公环境。金水路农业东路交汇处3月24日开盘，会员全款94折、按揭96折优惠，到场客户约有400组，销售金额对外宣传5个亿23000元/㎡26000元/㎡中科金座项项目基本情情况项目名称中科金座物业形态作为CBD60栋写字楼中的最后一栋，地上31层，地下3层。项目总建筑面积7.5万㎡，1-6层为商业群房，6-31层为写字楼具体位置外环路与九如路交叉口西南销售进度2012年12月22日正式会员入会，4月15日开盘具体执行一房一价，会员享受2%优惠销售底价OW-E全玻璃幕墙﹢局部石材的外立面，银行，咖啡厅，大型多功能厅，中型会议室；标准层十部电梯。顶部设屋面直升机停机坪。

销售价格20000元/㎡起上上国际中中心项目基基本情况项目名称上上国际中心物业形态由两栋写字楼组成，整体定位为超5A甲级写字楼。项目紧邻1.5万平米城市公共绿地，共享大堂，设有世界级会议中心、高端休闲健身中心等。具体位置心怡路与福禄路交汇处销售进度销售中心已开放，工程进度已出地面三四层，目前处于前期咨询中，预计2012年下半年开盘硬件设施超5A甲级写字楼标准配套:LOW-E玻璃幕墙,顶部旋转而上玻璃构架,并专设总裁BOSS电梯。

价格暂无亚新广场项项目基本情情况项目名称上上国际中心物业形态24层东西双塔，总建面积11.6万平米具体位置康宁路以北、心怡路以东销售进度工程进度较慢，正在打地基阶段，预计2012年底开盘硬件设施世界五大行+BOMA认证+亚新管家+地下三层停车+中央空调VRV系统表现价格内部认购价格18500元/㎡小结： 升龙和和绿地成为为郑东占据据最佳高铁铁区位，凭凭借超大体体量成为郑郑东罕有商商务综合体体项目；绿绿地之窗以以其高端产产品配置，，成为区域域内标杆产产品。 从销售售调查情况况可见，凡凡2011年上半年入入市的项目目，借区域域内写字楼楼销售旺季季东风，去去化情况都都不错，但但转至11年下半年，，随着整体体楼市萧条条氛围加剧剧，写字楼楼销售情况况急转直下下，依旧保保持高价位位的项目开开始出现滞滞销。转入入2012年第二季度度，市场稍稍有回暖迹迹象。目前，区域域内整体销销售底价在在15000元/㎡左右，表现现价格标注注在18000元/㎡左右，基本本都采取高高表价、高高优惠的方方式吸引客客户，截止止目前，没没有品牌实实力支撑的的项目客户户咨询情况况仍较为惨惨淡。未取得销售售资格的各各项目内部部认购方式式雷同，均均采取签订订借款合同同，开盘时时返还银行行定期存款款利息，并并保证将开开盘后差价价返还客户户，期间客客户随时可可以选择退退房，内部部认购间的的竞争演化化为客户渠渠道资源的的竞争。像楷林IFC这样最具价价值的产品品被边缘化化，市场真真伪难辨，，营销噪音音，叫卖嗓嗓门干扰客客户选择；；时间紧迫迫，突围在在即！小结楷林IFC布局1、项目与郑郑州高端写写字楼代表表楷林国际际同在金水水路北，坐坐北朝南；；2、项目位于于郑东新区区中央政务务区内；3、项目紧邻邻综合交通通枢纽区。。项目地址：：金水东路路与心怡路路交汇处楷林IFC项目区位楷林IFC项目主要指指标□A座和B座写字楼电电梯：客梯梯各6部，货梯各各1部，梯速2.5米/S；转换电梯梯各1部，梯速1.5米/S□A座和B座写字楼标标准层层高高：层高3.85米，净高不不低于2.8米□A座和B座写字楼标标准层：柱柱距9米，标准层层面积约1400平米一期主要工工程节点□总用地面积：36354.3㎡□总建筑面积：234842.19㎡□地上建筑面积：164342.19㎡□地下建筑面积：70500㎡□建筑高度：99.9米□建筑层数：地上25层，地下2层□绿化面积：14540㎡□绿化率：40%□停车位：1910辆2013年年底交房2012年6月预售证2012年年底封顶2012年6月开盘LEED认证：中原首席席LEED认证建筑群群，开创生生态办公新新纪元；两大中心：：中央商务区区与中央政政务区双薪薪交汇，价价值叠加黄金配套：高铁站800米，交通便便利，政政府单位林林立，高高端商务配配套环绕精装大堂：：1500平米全精装装大堂三层层挑空设计计，中式简简约风格总部空间：1400㎡㎡标准层，4米奢适层高高，9米柱间距；；品牌电梯：6部客梯、1部货梯，电电梯配比达达到5000㎡㎡:1,最长候梯时时间32秒。纯粹商务：：2万平米商业业，有效避避免商业嘈嘈杂给写字字楼的商务务氛围带来来的冲击奢侈停车：地下双层层停车，1910个停车位品牌办公：：毕露得国国际+楷林物业+ACBI（宝佳）+仲量联行楷林IFC的价值体系系总结：地段很好，，但高铁区区内地段都都不错形象很好，，但不是最最高，不是是最大品质很好，，但与绿地地、升龙各各有优劣配套很好，，但比起带带有酒店的的写字楼，，我们不算算突出，物物业五大行行很多……结论知已的思考考？——及解决思路路有可能被哪哪些客户认认知？其中最有价价值的运营营客户是？？客户为什麽麽选择我们们通过哪些渠渠道与客户户进行沟通通？IFC将如何确立立破局？思考共性与不足足？——我们整栋及整层层购买为主主的自购自自用型国内内外机构客客户外资：区域域总部、中中国区总部部本土：总部部本地：金融融投资机构构、企业集集团、国外外投资机构构及投资集集团解决思考一一有可能被哪哪些客户认认知？解决思考二二、其中最最有价值的的运营客户户是？意见领袖位居行业前前列的公司司对其他类型型客户的形形象号召力力；提升产品品品质的公信信力。融资能力强强；解决思考三三客户为什麽麽选择我们们？行业旗舰级企业聚集地基础价值：产品本身使用价值和投资价值核心价值：中部区乃至全国形象战略政府公关行为、特殊社会责任和政策导向解决思考四四通过哪些渠渠道与客户户进行沟通通？河南省招商商投资服务务中心河南省对外外贸易等团团体行业协协会郑州市CBD管理委员会会等我们做……楷林IFC的独特主张张解决思考五五IFC如何破立破破局？问题再审视视？——当前营销推推广问题究究竟在哪里里壹成功占位IFC硬概念，却没有深入入挖掘IFC的价值为自自己所用贰传播上“董董事赞誉的的商务群””锁定高端客客群对话，，通路和现场场体验上却却大相径庭庭叁“IFC、董事赞誉誉”等诉求求都浅尝辄辄止，没有树立起起项目在市市场上的应应有地位肆对产品过于于自信，渠道、媒介介、体验、、客户拓展展等方面做的的不到位伍销售中心置置业团队谈谈判力度弱弱、士气不不足陆工地现场没没有气势，，缺乏包装装柒蓄客渠道单单一，跨界界营销资源源有待整合合捌媒介投放散散而不聚，，好钢没有有用在刀刃刃上玖楷林国际样样板标杆作作用没有很很好利用竞争VS问题问题既定——如何策略突突破广告怎么说说？楷林？IFC？项目心价值值？区域产品大大都在说高高铁、说地地段、到处处都是总部部级、5A级……乱花渐欲迷迷人眼找到我们自自己的唯一一楷林IFC颠覆经过权衡，，我们舍弃弃产品单点点突破，也也舍弃企业业品牌，依依然选择IFC突破市场！！不破不立、、破而新立立为什么选择择IFC，IFC通和如何说？关联性最强；IFC概念稀缺性；IFC的体系性与与产品的匹配度从产品主导导型向营销销主导型模模式转变搭台、借势势、捆绑央视著名财财经节目《对话》-中央电视台台强势财经经类对话栏栏目《财富》-国际财经类类主流媒体体《新周刊》-中国最新锐锐的世事生生活类综合合主流杂志志《21世纪经济报报道》-中国商业报报纸的领导导者与中国主流流财经类和和世事综合合类媒体强强强联合公众传播·市场公关活活动传播策略咨咨询和建议议研讨会巡展、路演研讨会剪彩、签字、、捐赠等仪式式及各类庆典典活动企业商家重要要官员访问活活动各类促销活动动政府公共关系系邀请政府官员员参加企业各各种形式的市市场活动安排企业核心心领导及政府府高层官员的的会晤与政府部门沟沟通定期投递企业业及产品资料料——服务项目品牌牌的独特气质质跳出竞争圈拉拉伸价值链我们提供的服服务PR规划公司整体PR策略规划公司整体PR策略定位或调调整公司战略手册册编制公司PR人员培训重大事件口径径文件编制管理层及发言言人培训媒介、政府、、同业高层沟沟通企业刊物的编编辑和制作公众传播·媒体管理公众传播与媒媒介沟通传播策略与计计划稿件撰写与编编辑稿件发布与追追踪新闻发布专访访客户及竞争对对手传播动态态监测分析剪报与报告主流媒介关系系数据库建立立和维护高端定位描述述郑州只有一座座IFC3个阶段段将传播主题贯贯穿于推广各各阶段第一阶段提出主张：郑州只有一座座IFC，将将来也是！线下手法：销售通路和案案场体验与IFC格调一一致，销售中中心重新装修修。传播方式：这一时期主要要是项目前期期一些准备活活动的完善，，其内容主要要是“IFC”的一个形象告告知。最大限限度提升“IFC”在社会上的广广泛知名度建建立形象差异异化，树立甲甲级写字楼第第一方阵的高高端印象成为为社会舆论及及业内人士的的焦点话题，，楷林国际一一层大厅展场场、高铁候车车厅展示中心心、工地现场场包装第二阶段：借IFC布道道写字楼投资资价值标准诉求主题：惯于顶峰，赢赢于楷林...传播手法：展开与各个商商会、名车、、俱乐部、私私人会所之间间的跨界客户户联谊活动。。传播方式：本阶段是项目目正式启动的的重要阶段，，在此阶段，，所有的媒体体将形成组合合出击市场，，形成新闻热热点，引发社社会各领域的的关注。IFC价值体系系梳理与传播播；软文、硬硬广陆续出街街更换。在这这一时期，向向目标客户提提供一系列他他们所关注的的价值及资源源平台。帝国大厦副总总裁做客楷林林IFC，共议甲级写写字楼的软实实力目的：引发市市场关注度，，制造影响力和和传播话题邀请对象：亚亚新集团高层层/LEED中国高层/郑州各大报纸纸/各大网络…郑州写字楼最最美置业顾问问评选目的：引发市市场持续关注注度，制造影响力和和传播话题邀请对象：郑郑州各大报纸纸/各大网络…名车会所客群群资源利用中鑫之宝汽车车销售服务有有限公司，是是中鑫集团投投资控股的，，集汽车维修修、整车销售售、汽车改装装、保险销售售、二手车业业务为一体的的独立的豪华华汽车专业服服务企业。中中鑫之宝旗下下的业务分为为两大板块，，其中主要是是豪华汽车服服务板块，也也就是独立于于4S店之外的非授授权的豪华汽汽车服务网络络，包括郑州州中博店、郑郑州花园店。在豪华汽车服服务方面，公公司服务车型型覆盖了奔驰驰（Mercedes-Benz）、宝马（BMW）、保时捷(Porsche)、路虎（LandRover）、悍马（Hummer）、奥迪Audi)、途锐（Touareg）及沃尔沃（（VOLVO）辉腾（Phaeton）等豪华汽车车品牌。劳斯莱斯、宾宾利郑州车友友会客群资源源联合中盟，任任志强、潘石石屹做客楷林林IFC不动产投资高高峰论坛目的：开盘盛盛典引发市场场关注度，制造影响力和和传播话题邀请对象：亚亚新集团高层层/LEED中国高层/郑州各大报纸纸/各大网络…第三阶段诉求求主题：不是每座写字字楼都可以称称之为IFC传播方式：户外T牌+硬广+事件活动本阶段是项目目经过前两次次沉淀后的沸沸腾期，因此此社会的关注注力比较集中中，所要涉及及的面需要更更广。在此同同时，启动辅辅助媒体，如如：高尔夫球场、、高级会所、、酒店等杂志志广告。IFC，只为为纯粹商务！！用数字诠释IFC的纯粹粹商务价值。。50万平米写字楼楼开发经验、、十年甲级写写字楼运营管管理，成就今日楷林林IFC候梯时间从34秒减少到32秒，需要多少付付出？在寸土寸金的的金水东路，，为何只做2万平方米商业业？尽管屡受邀请请，楷林物业业为何坚持只服务自己开开发的写字楼楼？楷林IFC为何拒绝了世界五星级酒酒店的橄榄枝枝？1910个停车位，为什么不是2000个？LEED认证不是金钱可以以买来的！执行计划广告创意媒介执行媒介策略作为大额固定定资产投资项项目的行销传传播，其中的的泛众传播实实质上是极其其单纯的小众众，其信息接接触渠道相对对固定、单纯纯。本案媒介策略略主旨：精确、集中、、持续。精确选择契合合受众信息接接受习惯的少少数媒体，在在固定的时段段、地点、版版位保持定期期、持续的沟沟通，以固定定的阵地不断断发动攻势。。媒介职能通过目标人群群习惯出没的的各地CBD和机场的户外外广告牌，保保持宏观形象象面的持续沟沟通（周期性性更换画面））。通过精简的TV和纸媒介，保保持定期、定定量的项目进进程跟踪报道道式的传播，，使受众养成成固定的信息息接受习惯。。网络将作为扩扩大影响范围围的边际性媒媒介。传播模型客户数据库泛众传播直效沟通专案洽谈形象产品形象产品形象产品工地形象包装装CBD高立柱机场户外网页链接国内权威、经经济类报刊官方网站、航航空杂志活动赞助公关活动画册/光盘通讯DM销售中心包装装人员服装CIS系统多媒体演示文文件各版块专项画画册电视：楼宇户外：郑东CBD其他商业区机场互联网：媒体组合纸媒体：航空杂志：中中国民航、中中国之翼、东方航空、南南方航空政经杂志：中中国企业家IT经理人国际杂志：财财富周刊高高尔夫三三联生活周刊刊《经济观察报》《21世纪经济报道道》销售通路行销传播客户数据库意向客户可能性客户准客户成交筛选反馈专案洽谈形象价值/无形资产媒介选择沟通渠道泛众传播直效沟通沟通渠道沟通渠道案场体验1.被动等待→主动寻找：在固守售楼楼处被动等待待客户的同时时，针对本项项目目标客户户的聚集地主主动出击，寻寻求突破；2.匀速→提速：将项目日均均积客量提升升至市区日均均积客量的3倍甚至更多；；3.客户锁定：多多种途径加深深与客户的交交流，更有效效地完成意向向客户的锁定定，提高积客客的效率。作业流程周例会上周工作总结每周工作计划品牌经理、客户代表本周重要工作执行人月例会月度执行计划提报预算核定项目组全体季度评估会季度策略提报阶段执行效果评估项目组全体、项目总指导年终总结会年度工作绩效评估次年度战略规划项目组全体、项目总指导、项目顾问季度行销传播播策略季度媒介投放放计划季度公关策略略并执行计划划季度监测评估估报告月度工作交流流报告每周工作日志志会议纪要项目确认单业界影响力省市政府资源源利用（政协委员观观摩团&政协委员信息息资源获取与与推广）跨界客户资源源合作与各大银行的的私人银行板板块的深入合合作THANKS9、静夜夜四无无邻，，荒居居旧业业贫。。。12月月-2212月月-22Saturday,December31,202210、雨中黄叶叶树，灯下下白头人。。。15:43:2615:43:2615:4312/31/20223:43:26PM11、以我独沈久久，愧君相见见频。。12月-2215:43:2615:43Dec-2231-Dec-2212、故人人江海海别，，几度度隔山山川。。。15:43:2615:43:2615:43Saturday,December31,202213、乍乍见见翻翻疑疑梦梦，，相相悲悲各各问问年年。。。。12月月-2212月月-2215:43:2615:43:26December31,202214、他乡生生白发，，旧国见见青山。。。31十十二月20223:43:26下午午15:43:2612月-2215、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。十二月223:43下下午12月-2215:43December31,202216、行动出成成果，工作作出财富。。。2022/12/3115:43:2615:43:2631December202217、做前，能够够环视四周；；做时，你只只能或者最好好沿着以脚为为起点的射线线向前。。3:43:26下午3:43下下午15:43:2612月-229、没有失败，，只有暂时停停止成功！。。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、很多事情努努力了未必有有结果，但是是不努力却什什么改变也没没有。。15:43:2615:43:2615:4312/31/20223:43:26PM11、成功就就是日复复一日那那一点点点小小努努力的积积累。。。12月-2215:43:2615:43Dec-2231-Dec-2212、世间成成事，不不求其绝绝对圆满满，留一一份不足足，可得得无限完完美。。。15:43:2615:43:2615:43Saturday,December31,202213、不知香积积寺，数里里入云峰。。。12月-2212月-2215:43:2615:43:26December31,20221