近期房价走势课件

未来大连房价走势分析

2011年9月21日主要内容大事记回顾房地产基本常识近几年大连房价走势及原因未来我国房价走势未来大连房价走势结论大事记1998年国务院23号文件，决定取消福利分房，提出把房地产作为支柱产业加以发展。1999年2月央行出台了关于开展消费贷款的意见。国土资源部2004年颁布第71令，规定2004年8月31日后，经营型商品房开发的土地供应实行“招拍挂”。2005年第一季度，35个大中城市房价持续上涨，其中商品住宅售价涨10.5%。2005年5月11日，国务院出台《关于做好稳定住房价格工作的意见》，被称为老国八条，核心内容是增加税费，抑制过度投机。2011年1月26日国办下发了《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，被称为新国八条，核心内容就是限购。“十二五”规划提出未来五年，要建设城镇保障性安居工程3600万套，今年1000万套，使保障性住房的覆盖率达到20％。房地产的基本常识房地产开发“五证”：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》、《预售许可证》房地产的基本常识主要税种（按总房款征收）：新房：契税4%二手房：契税4%+营业税5.5%+个税1%=10.5%如果买一套100万的二手房，光税就要交10.5万一、房屋状况单位2009年2010年1978年住宅万平57076200住宅数万套6570二、市内四区居住状况居住人口万人206208居住户数万户74.676人均住宅建筑面积平/人27.6529.833.6三、商品房空置万平205235住宅万平121132四、商品房空置3年以上万平1.161.19住宅万平4.084.39大连房屋及居住情况

大连房价上涨的原因原因一：需求旺盛1、本地人需求。大连到去年人均GDP已达到1.1万美元，处于发达国家的初级阶段。2、外地人需求。大连对北方人尤其是东北人具有强大的吸引力。2009年，外地人在市内四区购房比重为31%，比2008年提高1个百分点，比2007年提高5.4个百分点；境外购房比重为0.4%，比2008年提高0.1个百分点。金、旅外地人购房占比50%以上，开发区购房占比2/3。原因二：土地垄断、成本过高原因三：宽松的货币政策原因四：优惠政策2008年底，税费的减免，契税减半，免营业税、个税。2009年大连春季房交会，买房每平补200元。原因五：供给不足2008，市内四区共出让土地29宗，用地面积212公倾，建设面积528万平，同比下分别64%和49%，是2004年以来同期用地最少一年。2009年1至9月份，市内四区共出让土地面积95万平，建筑面积236万平，虽与2008年同期持平，但比2007年同比下降65%和35%，土地交易量下降势必影响未来的的供给。原因六：投资首选尽管目前楼市中购房者观望态度明显,但是央行调查显示,在各主要投资方式中，选择“房地产投资”的居民占23.6%，比上季提高1.4个百分点，仍为居民投资首选。国家“十二五”时期经济社会发展主要指标指标2010年2015年年均增长（%）国内生产总值（万亿元）39.855.87城镇化率（%）47.551.5『4』城镇居民人均可支配收入（元）19109﹥26810﹥7农村居民人均纯收入（元）5919﹥8310﹥7城镇新增就业人数（万人）『4500』城镇保障性安居工程建设（万套）『3600』全国总人口（万人）134100﹤139000﹤7.2‰人均预期寿命（岁）73.574.5『1』房价走势的决定因素确定方面：1、我国经济还将继续高速增长。2、人口2030年到峰值，家庭的小型化。3、通胀将是长期趋势。4、成本会不断上升。人工、材料、动迁成本。不确定方面预测：1、国家的紧缩的货币政策已到头，可能到年底或明年初转向宽松。2、限购可能会到2013年，为保障房腾出时间。3、房产税短时间内不会大范围推广。未来大连房价走势大连十二五规划的告诉我们什么？大连房价决定因素大连“十二五”规划核心内容指标名称单位“十二五”规划2010年2015年年均±%人口万人670100066城市化率%65804城镇新增就业人员万人80.1﹡﹡……城镇居民年人均可支配收入元211004200015左右农村居民年人均纯收入元126002600015左右地区生产总值亿元50001000015左右人均地区生产总值万美元1.1﹥213左右地方财政一般预算收入亿元500100015左右全社会固定资产投资亿元500010000﹥15全域城市化大连房价决定因素需求仍会很旺。每年人口增长66万，去年商品房销售12.5万套，市内四区仅3.7万套。不足部分由小产房、军产房补充。8月份大连租赁均价为1929元/月，较7月平均月租金再次出现了小幅上扬，环比增长2.72%形势不好会影响未来的供给。今年3季度大连土地出让跌幅超三成，卖地议价空间增加。如果持续下去，一旦国家政策转向，需求回暖，供给跟不上，房价还会大涨。房价变化不会同步。房价由区域的功能、单位土地的产出决定的。保障房对商品房没有替代性：香港、新加坡

大连保障房建设:今年建3.5万套，5年内建12.5万套，覆盖20%，面积在60平以下，以40多平为主。序号项目名称项目地址数量（套）预计竣工时间1泉水公租房项目（市财政）泉水小区B、D、F地块52002011年底主体封顶2泉水公租房项目（公积金）泉水小区A、C、E、G地块78022012年10月30日竣工3大连生态科技创新城公租房项目甘井子区辛寨子街道大东沟村生态科技城10082012年底竣工4大连湾临海装备制造聚集区公租房项目大连湾街道李家村与宋家村结合部2242012年6月末竣工5大连湾前盐船工公租房项目甘井子区大连湾街道前盐村13802012年底竣工6金州新区44号小区项目金州新区44号小区20002011年底竣工7董家沟居住区-2保障房项目金州新区董家沟居住区600约2012年底竣工8大有青春公社公租公寓项目高新园区凌水街道王家村北侧D3地块13442011年底竣工9百合山水Ⅱ新城（暂定名，原石山沟项目）高新园区凌水街道大山村石山沟东侧12602013年底竣工10保税区十三芳里公租房项目保税区二十里堡街道十三里工业新区7302012年6月完工11保税区二十里景致公租房项目保税区二十里堡街道二十里村