济效用出发来评估房地产价格的方课件

第五章收益法引言：收益法是从房地产的经济效用出发来评估房地产价格的方法。在此介绍收益法的基本原理和运用要点。通过学习，应掌握收益法的理论依据和适用范围，理解房地产纯收益、资本化、资本化率等概念的含义，掌握求取不同类型房地产纯收益的方法，掌握不同类型资本化率的含义及其确定方法，掌握不同资本化法的适用条件和操作方法。1、目的与要求

掌握收益法的基本原理

掌握纯收益的求取

掌握资本化率的确定

熟悉收益法的应用2、重点

纯收益的求取

收益法的基本计算公式3、难点

资本化率的确定1.房地产的纯收益

（1）产生：在经济活动中，收益性房地产总是与其它生产要素一起发挥作用而产生收益的，如货币资金、人力、管理等。（租赁房产除外）（2）计算：纯收益=总收益—总费用年纯收益=年总收益—年总费用①租赁房地产纯收益的计算年纯收益=年租赁收益—年租赁费用年租赁费用：年折旧费、年维修费、年管理费、年利息、年房地产税、年土地使用税以及年保险费土地租赁费用：管理费、土地使用税、地下设施及道路的维修费②企业生产经营用房地产纯收益的计算年纯收益=年经营收入—年经营费用年经营收入：销售额

年经营费用：产品生产成本、销售费用、税金以及由产品带来的正常利润

（3）纯收益还有“客观纯收益”的含义，而非实际纯收益，因为房地产是与其他生产要素结合在一起产生收益的，其他生产要素的优劣会影响总收益的大小，因为运用收益法估价时，要求出在其他生产要素均处于正常情况下，房地产所能产生的最大收益。B.实际收益和客观收益

房地产的收益可分为实际收益和客观收益。实际收益是在现状下实际取得的收益，一般来说它不能直接用于估价。因为具体经营者的经营能力等对实际收益影响很大，如果将实际收益进行资本化，就会得到不切实际的结果。

C.有租约限制的

租赁期限内的租金应采用租约约定的租金(简称租约租金，又叫称为实际租金)，租赁期限外的租金应采用正常客观的市场租金。

3.收益年限的确定

收益年限是估价对象自估价时点起至未来可获收益的年数。收益年限应视估价对象的不同，在房地产自然寿命、法律规定(如土地使用权法定最高年限)、合同约定(如租赁合同约定的租赁期限)等的基础上，结合房地产剩余经济寿命来确定。4.资本化（资本化率）

----未来持续的期望收益折现为现值⑴资本化率的重要性------资本化率是将房地产的净收益转换成价值的比率。影响房地产收益的大小有三个因素：arn其中影响效果：r>a>n因此，对资本化率的选取应抱着科学和慎重的态度。⑶资本化率的求取①市场提取法（市场比较法）a.根据无限年V=a/r得出r=a/V----在市场上抽取与该房地产具有相似特点的房地产的净收益与价格的比率作为依据。b.根据有限年的计算公式，试算出r②累加法------安全利率加风险调整值法安全利率：无风险投资的收益率。完全无风险的投资在现实中难以找到，对此可选用同一时期的一年定期存款法定利率来代替。③投资收益率排序插入法根据各行业的投资收益率大小排序，找出房地产收益率。④投资组合收益率法★a.抵押贷款与自由资金的组合r=M.rM

+(1-M)rE例：某宗房地产的年净收益为2万元，购买者的自有资金为5万元，购买者要求的年收益率为12%，抵押贷款的年利率为8%，求该房地产的综合资本化率及价格。b、土地与建筑物的组合r=rLVL+rBVB/（VB+VL）例：某房地产土地收益率为8%，建筑物收益率为11%，土地价格占房地产总价的55%，求综合资本化率。三、收益法的适用范围——以获得持续性经济收益的房地产1、租赁房地产：公寓住宅2、商业房地产：商店、办公楼、康复疗养院、宾馆、娱乐房地产3、

企业用房地产：仓库、厂房四、收益法的应用条件1、待估房地产未来年纯收益可以用货币计量；2、纯收益的产生是连续的；3、年纯收益在数量上还必须是稳定的；4、还原利率是可以确定的；5、取得收益过程中的风险也是可以计量的。

五、收益法估价的操作步骤

1、收集有关房地产收入和费用的资料；2、估算潜在毛收入；3、估算有效毛收入；4、估算运营费用；5、估算净收益；6、选用适当的资本化率；7、选用适宜的计算公式求出收益价格。

净收益＝潜在毛收入－空置等造成的收入损失－运营费用＝有效毛收入－运营费用案例1.有一建筑面积为1000m2的写字楼，其月毛租金水平为100元/m2，空置率为13%，租金损失为毛租金收入的2%，合理运营费用为有效租金收入的30%.则该写字楼的净收益为多少？潜在毛收入＝1000m2×100元/m2.月×12个月＝120万有效毛收入＝120万元×（1－13%）×（1－2%）＝102.3万元运营费用＝102.3万元×30%＝30.7万元净收益＝102.3万元－30.7万元＝71.6万元1.用收益法评估某房地产的价格时，除有租约限制的以外，应选取（）净收益作为估价依据。A.类似房地产的客观B.类似房地产的实际C.类似房地产的最高D.类似房地产的最低2.收益法中的运营费用率是指（）A.运营费用与潜在毛收入之比B.运营费用与总收益之比C.运营费用与净收益之比D.运营费用与有效毛收入之比4、某房地产在r=12%下的10年使用权价格为2500元/平方米，求r=10%下的无限期价格。5、有一房地产预计第一年净收益为50万元，第二年净收益为100万元，第三年为150万元，假设从第四年到无限期年净收益稳定在180万元，若资本化率为12%，求该房地产的价格。6.有一房地产预计第一年净收益为50万元，第二年净收益为100万元，第三年为150万元，假设从第四年到50年净收益稳定在180万元，若资本化率为12%，求该房地产的价格。7、有一房地产出租预计第一年到第五年净收益为50万元，租约期满后马上出售，出售价格为1200万元。若资本化率为12%，求该房地产的价格。8、某房地产的总收益在第一年为1500万元，以后每年在这基础上递增10%。第一年的年总支出为800万元，以后每年在这基本上递增6%，资本化率为12%.求该房地产的收益价格？（61667.7万元）§5-2

收益法的计算公式

1、报酬资本化法最一般公式

V=A1/(1+r1)+A2/[(1+r1)(1+r2)]+A3/[(1+r1)(1+r2)(1+r3)]+…+An/[(1+r1)(1+r2)…(1+rn)]

(3)报酬资本化法公式均是假设净收益相对于估价时点发生在期末。实际估价中如果净收益发生的时间相对于估价时点不是在期末，例如在期初或期中，则应

对净收益或者对公式做相应调整。(4)公式中A，r，n的时间单位是一致的，通常为年，也可以是月、季等。例如，房租通常按月收取，基于月房租求取的是月净收益。实际中如果A，r，n的时间单位不一致，则应对净收益或者对报酬率或者对公式做相应调整。

2、净收益每年不变的公式

（1）

收益年限为有限年的公式

V=A/r[1-1/(1+r)n]此公式的假设前提是（下同）：①净收益每年不变为A；②报酬率不等于零为r；③收益年限为有限年n。

（2）收益年限为无限年的公式

V=A/r

（3）净收益每年不变公式的作用A：直接用于计算价格某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用年限为50年，至今已使用了6年；预计利用该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元；该宗房地产的报酬率为8．5％。试计算该宗房地产的收益价格。

[解]

该宗房地产的收益价格计算如下：

V=8/8.5%*[1-1/(1+8.5%)50-6]＝91．52(万元)B.用于比较不同年限价格的高低

要比较两宗房地产价格的高低，如果该两宗房地产的年限不同，直接比较是不妥的。如果要比较，则需要将它们先转换成相同年限下的价格。转换成相同年限下价格的方法与上述不同年限价格之间的换算方法相同。

有甲、乙两宗房地产，甲房地产的收益年限为50年，单价2000元／㎡，乙房地产的收益年限为30年，单价l800元／㎡。假设报酬率均为6％，试比较该两宗房地产价格的高低。

解:要比较该两宗房地产价格的高低，需要将它们先转换为相同年限下的价格。为了计算方便，将它们都转换为无限年下的价格：

甲房地产V∞=V50/K50=2114.81元/㎡

乙房地产V∞=V30/K30=2179.47元/㎡3、净收益在前若干年有变化的公式

（1）

收益年限为有限年

。

（2）无限年的公式

某宗房地产已知可取得收益的年限为38年，通过预测得到其未来5年的净收益分别为20万元、22万元、25万元、28万元、30万元，从未来第6年到第38年每年的净收益将稳定在35万元左右，该类房地产的报酬率为10％。试计算该宗房地产的收益价格。解：该宗房地产的收益价格计算如下

V=20/(1+10%)+22/(1+10%)2+25/(1+10%)3+28/(1+10%)4+30/(1+10%)5+35/[10%*(1+10%)5*[1-1/(1+10%)38-5]

＝300．86(万元)一、单选题1.某类房地产通常抵押贷款占七成，抵押贷款的年利率10%，购买者自有资本要求的年收益率12%，则该类房地产的资本化率为__%。A.10.6B.11.4C.11.2D.10.82.某宗房地产，净收益每年50万元，建筑物价值200万元，建筑物资本化率12%，土地资本化率10%，则该宗房地产的总价值为____万元。A、417B、500C、460D、4503.收益法有效年期的计算公式中的n为（）A、耐用年限B、使用权年限C、已使用年限D、剩余使用年限4、土地价值=[房地产净收益-（）]÷土地资本化率。A.土地净收益B.建筑物价值×建筑物资本化率C.建筑物总收益D.房地费用5、有一房地产，土地占总价值40%，建筑物占总价值60%，土地还原利率为10%，建筑物还原利率为14%，则综合还原利率：A.12%B.12.4%C.13%D.13.4%6、收益法的理论依据是？7、资本化率的实质是一种（）A.利息率B.收益率C.租售价格比率D.购买年倒数8、收益还原法是借助适当的还原利率，将评估对象在未来给定年期内的各年（）折现求和，以确定其现值的一种资产评估方法A.预期总收益B.预期纯收益C.实际总收益D.实际纯收益9、收益还原法不适于评估（）房地产。A.商业B.写字楼C.宾馆D.博物馆二、多选题1、常用的资本化率求取基本方法有（）A.市场提取法B.安全利率加风险调整值法C.投资组合技术D.投资收益率排序插入法2、有限年且其他因素不变的收益法公式还可用于（）A.不同年限的价格换算B.资本化率的求取C.比较不同年限的价格高低D.比较法中土地使用权年限修正3、收益性房地产的价值高低取决于（）A.可获年净收益的大小B.获净收益的可靠性C.可获年净收益期限的长短D.建筑物质量4、出租型房地产净收益通常为租凭收入扣除（）和租凭代理费等后的余额。A.维修费B.管理费C.保险费D.房地产税5、适于选用收益法评估其价值的房地产是A.商业大厦B.写字楼C.旅馆D.酒店三、判断题1、收益法就是将房地产的总收益资本化，求出房地产价格的方法。2、所谓资本化率即为净收益与价格的比率。3、估价对象为自用或空闲的住宅，不得运用收益法进行估价。