迪三世纪新城年度营销工作提报会

三迪世纪新城2008[年度营销工作提报会]第一部分2007.1-12[营销工作回顾]三迪世纪新城“回首2007年度4个数据”第1个数据[2007年度销售额]“1.86亿&513套”2007年，宝鸡三迪世纪新城全年销售任务完成1.86亿，完成销售套[间]数为513套。从销售数据分析，2007年度销售任务经调整后，全年郭董要求必须完成1.7亿之额度，实际突破了1600万；回款指标1.5个亿，实际完成了1.65亿。总体不负使命地按期消化集团制定的销售目标。第2个数据[2007年度产品类型组合]“107、379&160”2007年，宝鸡三迪世纪新城全年分期上市产品的类型：花都06年转07年待售房有4栋多层、1栋小高层[107]；丽舍组团3栋多层、2栋小高层[379]；枫丹林别墅4栋洋房、2栋叠加、2栋联排[160]；各区商业174间.从各产品类型组合上，产品覆盖面较好，产品搭配理想，这与07年销售较好有着很大关系。第3个数据[2007年度产品户型配比]“2房、3房&大5房”从2007年的产品户型组合上分析，整体比较理想，特别是多层2房85平米左右的小户型，低总价成就了一开盘形成旺销的良好局面。填补了宝鸡地产市场的空白。丽舍：多层85-99平米，小高层123-131平米枫丹林：洋房135-260平米，叠加190-230平米，联排225平米。商业：25-400平米住宅套数比：多层36%、小高39%，洋房17%、叠加5%、联排3%。第4个数据[2007年度产品总价配比]“16万/套套&140万/套套”2007年，宝宝鸡三迪迪世纪新新城销售售真正发发生质的的变化属属5月1日起，，4月份份推丽舍舍时为了了打市场场的空白白，一出出“16万起购购2房””的户外外广告，，在宝鸡鸡地产消消费产生生了一定定的轰动动，5月月份上客客量明显显激增。。丽舍多层层：16-32万丽舍小高高：20-33万枫丹林：：40-144万按销售面面积，30万/套之内内的占70%三迪世纪纪新城“2007年年两个质质变”第1个质质变[7月月会所泳泳池实景景公开]“第一一次的眼眼见为实实”自三迪世世纪新城城06年年在宝鸡鸡正式面面世以来来，在众众媒体及及消费者者的长期期关注与与期待中中，会所所室内SPT泳泳池于7月正式式对外公公开试运运营，得得到世面面的广泛泛关注与与赞誉，，现场上上客量大大幅激增增。也就就从此开开始，对对于宝鸡鸡从未有有过的大大盘概念念市场逐逐步认同同，三迪迪品牌进进一步释释放。第2个质质变[9月月会所口口部景观观绽放]“第一次见见证贝尔高林林”对于宝鸡这样样的城市，准准确意义上讲讲，住宅园林林景观更多在在消费者心目目中是一个较较抽象的东西西，在他们的的生活中过惯惯了呆板的工工字形条状社社区园林绿化化空间，对于于更高层次的的景观园林只只有在电视中中有所接触。。会所口部景景观的开放，，尽管实际效效果存在些许许的缺憾，但但对于宝鸡地地产还是产生生了质的飞跃跃。附表[2007年度销售各各项数据]组团产品总面积总套数已售面积已售/套销售面积比销售套数比花都多层1464612814646128100.00%100.00%小高层95359094328998.92%98.89%小计241812182407821799.57%99.54%丽舍多层202111921797916788.95%86.98%小高层2139218799598546.55%45.45%小计416033792793825267.15%66.49%枫丹林联排449220909420.23%20.00%叠拼68593226171238.16%37.50%阔景1789110839302421.97%22.22%小计2924116074564025.50%25.00%商业行政东路49716634805670.00%84.85%世纪大道49242340111781.44%73.91%陈仓大道317217445514.02%29.41%花都37146815993543.06%51.47%小计16782174953511356.82%64.94%合计

1118089316900662261.72%66.81%组团产品总面积已售面积已售均价待售均价已售产值花都多层14646146461995

29222578小高层953594322216

20899149小计2418124078

50121727丽舍多层20211179792266272240746707小高层2139299592353261223428747小计4160327938

64175453枫丹林联排4492909537758724886399叠拼68592617334535928753446阔景1789139302903286011408358小计292417456

25048203商业行政东路497134805927593120626586世纪大道492440116133713324599284陈仓大道3172445956467304255242花都371415996274638810031742小计167829535

59512854合计

11180869006

198858238表207年各各类产品销售售均价第二部分2007.1-12[2007营销存在的的部分问题]第1个问题[销售蓄水水期仓促]“30组&379套”*二期丽舍舍组团，在决决定是否开盘盘时客房户积积累才30组组，整盘有379套。出出现这个问题题主要源于3个方面。一一方面是春节节过后与销代代工作双方存存在分岐，营营销工作处于于半停滞状态态；第二则是是春节刚过不不久，市场还还处在低糜时时期；第三为为预售证及工工程进度一直直处在被动状状态，销售上上无法获取准准确数据何时时开盘。特别别在第三个方方面，08年年应引以为鉴鉴的。第2个问题[工程大节节点偏移太大大]“5·1&9·8事件”*从所周知知，枫丹林内内部取名为示示范区，在06年第三季季度经内部沟沟通并传达了了会议精神，，07年5月月1日实景开开盘销售，但但由于工程过过程管理中出出现偏差，最最终一推再推推，由5·1改至6·18，后再推推至9·8，，时至今日又又过半年，目目前仍旧没有有一草一木。。这方面，作作为公司实际际上是应该总总结的，过程程管理执行不不到位，所有有结果一定是是千差万别。。事实上，本本事件给公司司造成的间接接损失巨大无无比。第3个问题[样板间交交付存在一定定失误]“产品交付付先后错位””*由于主体体工程进度的的出现问题，，最终枫丹林林样板间装修修交付先后由由情景洋房开开始逐一交付付。事实上，，从营销推广广方面希望高高举高打，从从联排开始对对外推广，以以实现联排高高价对比拉动动洋房、叠拼拼旺销。第三部分2008.1-12[2008年年产品分析]第1个问题[08年竞竞争个案分析析]轩苑项目占地：105亩，项目位置：宝鸡陈仓园铁路小区东侧。号称总建27万方，容积率3.27；类产形态：13栋高层，其中9栋被团购，4栋32层大高对外开售，起价1958元/平米，层差：+30元/层。户型结构面积总套数建筑面积比例销售套数比例2室2厅1卫101㎡232套23432㎡20%20套8.60%3室2厅1卫120㎡216套25920㎡20%110套50.90%3室2厅2卫134-146㎡664套91760㎡60%82套12.35%项目地址：宝鸡市高新大道18号占地90亩总建筑面积10万平米容积率：1.89住宅及商业楼共计17栋，由高层、小高层、多层组成，。面积从80㎡—180㎡，现销售基价￥1960元。销售13栋多层。户型结构面积总套数建筑面积比例销售套数比例3室2厅2卫121.25㎡96套11640㎡19%91套17%3室2厅2卫112.24㎡96套10775㎡18%96套18%2室2厅1卫98.22㎡24套2357㎡4%24套4%2室2厅1卫85.74㎡180套15433㎡25%71套13%4室2厅2卫153㎡42套6426㎡10%42套8%3室2厅2卫131㎡32套4192㎡7%32套6%3室2厅2卫129㎡80套10320㎡17%

城市枫景项目地址：宝鸡高新区宝鸡文理学院对面占地：203亩；总建筑面积：25.5万㎡；容积率：1.88车位：700余个开盘日期：2008年9月28日现均价：2218元面积从83.09㎡，—181.13㎡户型结构面积总套数建筑面积比例销售套数比例2室2厅1卫83-87㎡120套10200㎡34%80套56%3室2厅2卫119-138㎡82套9922㎡30%35套25%4室2厅2卫145-181㎡70套11200㎡36%27套19%水木清华项目地址：东岭路东岭小区占地：365亩；总建筑面积：62万㎡；容积率2.34绿化率40%；项目共8栋总18层高层，800余户，其中300余户留给职工。现价格2398元/，每高一层加30元户型结构面积总套数建筑面积比例销售套数比例3室2厅2卫136㎡96套13056㎡23%62套13%3室2厅2卫127㎡96套12192㎡21%72套15%2室2厅2卫108㎡300套32400㎡56%200套41%东岭新时代第2个问题[08年产产品供给与与均价]2008年销售产值与均价设定房源组团类型面积待售均价待售总额整盘均价07任务均价工程节点分类总值07年待售丽舍多层22322722607681123162200准现房35939755小高层1143326122986294424912400商业花都21156388135080656338550047226842行政东14915931884525659285000世纪大道9147133651785063195500陈仓大道27276388183556717128

枫丹林联排35835872210409615771420076204621叠加424235921523625835002900洋房1396128603992740228692400

小计

42698

15937121842660

2008年销售产值与均价设定房源组团类型面积待售均价销售总值整盘均价08任务均价工程节点分类总值08年待开金岸中高层24000

67200000

28005·1开盘67200000丽舍2期高层30000

78000000

28009·1开盘135400000公寓14000

37800000

30002层商业2800

19600000

7000大卖场8000

0

出租塞娜丽联排7166

42996000

600080329400叠加4242

15695400

3700洋房6980

21638000

3100商业丽舍1期1350

8505000

63008505000

小计

98538

291434400

总计

141236

450805618“供给小结结”从08年产品品供给类型分分析，本年度度供给总值4.5亿左右右，给量已非非常大，但是是我们最大的的货量在高层层上，产值占占2亿元，市市场接受消化化存在一定压压力。对于高高层的定价基基本上围绕年年均价递增300元/平平米的价格递递度进行设定定。对本案价价格递度属正正常范围，但但面对宝鸡其其它楼盘，08年三迪世世纪新城的价价格差距将进进一步拉开。。第二个问题[08年户户型配比]08年住宅供应套数比产品类型房型套数面积区间分类比例总量比例小高以上2房21390-92M236.79%18.52%3房平层279123-130M248.19%24.26%3房复式36145m26.22%3.13%4房51145m28.81%4.43%小计579

100.00%50.35%公寓1房夹层30057-70m2100.00%26.09%小计300

100.00%26.09%别墅示范联排56230m222.76%4.87%

叠加52190-220m221.14%4.52%

洋房138135-260m256.10%12.00%小计246

100.00%21.39%丽舍多层3房20123-131m280.00%1.74%

2房585-99M220.00%0.43%小计25

100.00%2.17%合计1150

100.00%08年住宅总价构成套数比例总价构成比例产品类型总价构成比例产品类型20万以内26.08%1房40-45万15.00%3-4房/洋房22-28万18.52%2房50-80万5.80%洋房/叠加32-38万30.10%3房/4房100-150万4.50%联排“户型及总总价比小结””根据08年供供给的产品分分析，2房以以下但对于宝宝鸡市场相对对非低总价的的产品占有比比例稍大[这这与点状塔楼楼有关系]，，同时超30万总价之上上的占55%左右，较宝宝鸡市场高总总价套数比不不低，特别是是占有的销售售总价方面已已超70%。。而07年之之所以销售较较良好，除了了市场因素外外，很大一方方面与产品多多层2房低总总价的产品占占有率有妙微微的关系。第四部分2008.1-12[2008年年营销推广纲纲领]本部分前期已已与博思堂进进行推广沟通通，具体执行行策略由博思思堂进行提报报。营销仅提提营销推广费费、及管理费费用测算等。。第1个问题[08年营营销推广费用用]2008年广告费用预算序号列项广告费比例1报纸3312.50%2活动8030.30%3电视专题207.58%4印刷品103.79%5制作类[户外、墙体、喷绘、围墙、沙盘等]207.58%6手机短信103.79%7房展会207.58%8车体（续约）103.79%9户外（续约）5119.32%10机动103.79%

合计264100.00%预算分配：按产值1.2%编列传播预算，以2.2亿为基数，预算额度为264万元。2008年管理费用预算序号列项费用[万/年]备注一工资及佣金

1人员工资56.20

2佣金57.20

二福利及奖金

3销冠奖及报备奖2.00

4交通补贴1.15

5活动费用4.00

三服装及易耗品

1服装3.00

2易耗品0.50

四营销合作

1顾问费40.00

五其它

1机动7.00按1%代理合计

171.05220万根据07年郭董指示，公司自行销售管理费用不突破总销的1%[余出提部分进行管理奖励]。鉴于此，由于委托代理公司全程销售不存在顾问费销问题，因此博思堂费用列入管理费进行核算。第2个个问题题[08年年营销销战略略纲领领]“08营营销总总纲””围绕““高筑筑墙、、广积积粮、、深挖挖洞””9个个字进进行战战略布布署。。一、高高筑墙墙———品牌牌深入入推广广及叠叠加1、户户外：：节前前节后后利用用推广广产品品空档档，更更换项项目品品牌版版面。。2、活活动：：第二二季度度宝鸡鸡县、、市《《三迪迪地产产品牌牌巡回回展》》3、网网络：：建立立《郭郭氏-三迪迪地产产主页页》4、、活活动动：：结结合合市市政政府府迁迁入入，，利利用用市市政政广广场场举举行行大大型型《《奥奥运运城城市市主主题题活活动动》》二、、广广积积粮粮————客客户户面面有有效效延延伸伸1、、周周边边县县城城推推广广活活动动/电电视视媒媒体体结结合合2、、异异地地工工作作回回城城置置业业人人士士[西西安安异异地地][洞洞车车/机机场场专专线线]3、制造造一批新新客户，，通过产产品细化化分层有有效延伸伸客户结结构。三、深挖挖洞———资源组组合1、物业业管理的的有效配配合2、产品品户型设设计创新新3、品牌牌联盟商商与品质质过程管管理。营销——“点点”、““线”、、“面””——的结合营销点2008年1-3月3-4月5月15-8月9月110月-———11月12月销售点销售点“丽舍小高层”“枫丹林别墅”“丽舍2期”强销销售点塞娜丽强销销售点“金岸”排号认筹销售点销售点“金岸”“2008三迪”开盘大事记销售点“金岸热销”“7月丽舍2期排号”销售点“丽舍2期”“塞娜丽别墅”开盘

“2008年年营销线线”一、品牌牌深入塑塑造任何大盘盘的成功功经验告告诉我们们，项目目要取得得成功并并获取更更空的利利润空间间，最终终取决于于项目的的品牌是是否得到到最大程程度的释释放，只只有品牌牌效应的的充分叠叠加，才才可能实实现快销销、利润润空间最最大化，，这方面面在地产产行业可可见一斑斑。我们们三迪世世纪新城城，在宝宝鸡目前前尽管有有更好的的名知度度，但在在品牌的的美誉度度方面，，在消费费市场上上并没有有得到充充分的认认可，我我们要想想实现价价格上与与周边项项目拉开开距离，，品牌的的美誉度度是否更更好得到到树立将将有着十十分重要要的关系系。因此此，08年在营营销战略略上应化化零为整整，充分分做好品品牌战役役的推广广工作。。二、08年年奥运风对于2008年而言言，举国上上下爆光率率最高的将将是“奥运运”主题。。而三迪世世纪新城在在宝鸡三线线城市，受受媒体通路路的影响营营销推广重重点将在活活动上展开开。因此，，08年的的营销活动动主题设定定上，总体体围大盘、、新中心、、奥运三个个主题全面面展开营销销推广。“2008年营销销面”具体由博思思堂提报本本部分附一、枫丹林林园林景观观要求开春后后立时进入入园林景观观施工工作作，配合在在4月底前前实现实景景园区景观观工程，充充分展示贝贝尔高林的的给我项目目带来的景景观优势。。以便在5·1前快快速消化枫枫丹林，这这是上半年年工程配合合的重要工工作之一。。二、金岸样样板间与部部分园林景景观展现要求在4月月底必须提提供金岸一一套样板间间，5月底底展现现场场口部、水水系景观效效果，配合合金岸销售售工作。2房2厅1卫[套内内70.50m2]3房2厅1卫[套内内87.7m2]3房2厅2卫1入户户花园[套套内93.61m2]优点：大开开间、短进进深，面积积控制的较较好，同时时在套面积积相对较小小的情况下下，实现了了入户花园园概念、餐餐客套厅、、大主卧概概念。3房2厅2卫1入户户花园[套套内106.53m2]裙楼商业及及装饰立面面效果下沉式[DY]阳光光花园情景洋房园区小品装装饰广场景观/后期示范范区园林商业氛围营营造广告位统一一协调谢谢！三迪营销部部2007-12-179、静夜夜四无无邻，，荒居居旧业业贫。。。12月月-2212月月-22Saturday,December31,202210、雨中中黄叶叶树，，灯下下白头头人。。。15:37:0315:37:0315:3712/31/20223:37:03PM11、以我独独沈久，，愧君相相见频。。。12月-2215:37:0315:37Dec-2231-Dec-2212、故人江江海别，，几度隔隔山川。。。15:37:0315:37:0315:37Saturday,December31,202213、乍见翻疑疑梦，相悲悲各问年。。。12月-2212月-2215:37:0315:37:03December31,202214、他他乡乡生生白白发发，，旧旧国国见见青青山山。。。。31十十二二月月20223:37:03下下午午15:37:0312月月-2215、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。十二月月223:37下下午午12月月-2215:37December31,202216、行动出成成果，工作作出财富。。。2022/12/3115:37:0315:37:0331December202217、做前，，能够环环视四周周；做时时，你只只能或者者最好沿沿着以脚脚为起点点的射线线向前。。。3:37:03下午午3:37下午午15:37:0312月-229、没有失败败，只有暂暂时停止成成功！。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、很多事情情努力了未未必有结果果，但是不不努力却什什么改变也也没有。。。15:37:0315:37:0315:3712/31/20223:37:03PM11、成功就就是日复复一日那那一点点点小小努努力的积积累。。。12月-2215:37:0315:37Dec-2231-Dec-221