房地产开发流程

1房地产开发流程产业策划部徐燚2014.7.4房地产基础知识房地产知识系列培训目录一、房地产基础知识二、房地产开发流程全民所有制：所有权属于国家代表的全体人民，具体由国务院代表国家行使。集体所有制：村农民集体；村内两个以上农村集体经济组织的农民集体。在集体土地上建造的房屋售价是商品房价格的1/5~1/3,无产权，国家征回土地时，业主风险大。（一）中国大陆现行土地制度全部土地都为社会主义公有制全民所有制（国有土地）集体所有制（集体土地）房地产基础知识

国有土地使用权出让国家土地使用者土地使用权(一定年限)土地使用权出让金(提前支付)土地使用权出让(土地一级市场)由国家垄断。只拥有土地使用权，没有所有权。（一）中国大陆现行土地制度房地产基础知识房地产市场：

一级市场，是指国家以土地所有者和管理者的身份，将土地使用权出让给房地产经营者与使用者的交易市场。

二级市场，是指土地使用权出让后，由房地产经营者投资开发后，从事房屋出售、出租、土地转让、抵押等房地产交易。

三级市场，是指在二级市场的基础上再转让或出租的房地产交易。房地产：房地产又称不动产，是房产和地产的总称，房产总是与地产联贯为一体的，具有整体性和不可分割性。

中国住宅房产沿革简史：

新中国成立后的传统福利分房，由国家和职工所在单位投资建设，以实物形式无偿或近似无偿分配给职工。

1978年6月，中共中央、国务院正式宣布将实行住宅商品化政策。

1982年实行政府、单位、个人各负担房价的33%的“三三制”售房。

1994年，《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》发布实施，源于新加坡、首先在上海试点的住房公积金制度全面建立。

1999年，全国停止福利分房制度，中国建设银行发出中国第一份个人住房抵押贷款。（一）中国大陆现行土地制度房地产基础知识

国有土地使用权出让方式——土地一级市场招标方式拍卖方式协议方式挂牌方式国有土地使用权出让年限居住用地：70年工业用地：50年教育、科技、文化卫生、体育用地：50年综合或其它用地：50年商业、旅游、娱乐用地：40年（一）中国大陆现行土地制度房地产基础知识

国有土地使用权出让方式——土地二级市场房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。通过房产、地产的交易，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第32～39条规定，签订房地产转让合同，获得开发用地。房地产基础知识1.市场条件判断2.项目位置选择1.确定开发方案2.编制可行性研究报告1.办理《建设用地规划许可证》2.领取《国有土地使用证》如土地规划方向及用途、指标已经由政府定好，只需先获得土地使用证即可，选址手续可以补办1.领取《建设工程规划许可证》2.领取《建设工程施工许可证》1.招标:寻找施工单位3.开工建设1.领取《商品房销售许可证》选址立项取得土地规划设计开工建设竣工验收房地产开发流程建设用地规划许可证房地产开发流程可以用“五证”的取得来贯穿建筑工程施工许可证建设工程规划许可证国有土地使用证一二三四五商品房销售许可证房地产开发流程证件解释《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。（或叫用地红线）。建设单位或个人在取得建设用地规划许可证后，必须在一年内申请用地，逾期未申请的，建设用地规划许可证自行失效。

《国有土地使用证》是证明土地使用者(单位或个人)使用国有土地的法律凭证，受法律保护。房地产开发流程规划局建设项目选址意见书国土局土地挂牌拍卖手续地震局建设工程抗震设防要求审批环保局建设项目环境保护审批其他相关部门（水利、交通、人防、供排水、文保、气象等相关意见）申报材料：1、机构代码证副本、代码（首次申报）；2、申请表；3、意向性批文、项目建议书或选址申请；4、现势原件地形图2份；5、其它相关材料；申报材料：提供计委、规划、土地部门相关审批材料申报材料：1、项目所在地环保部门和行业主管部门签署预审意见的《环境影响报告表》5份及其软盘2、《建设项目排放污染物指标申请表》、《建设项目环境保护审批登记表》及其软盘3、附有环境影响专项分析或专项评价的应附环境保护咨询中介机构技术评估意见及评审专家组名单申报材料：1、机构代码证副本、代码（首次申报）；2、申请表；3、项目有效批准文件；4、选址意见书复印件（含附图）；5、已批总平面方案；6、现势原件地形图3份；7、其它相关材料；选址立项取得土地规划设计开工建设竣工验收开发商选址、立项国土局国有土地使用证发改局项目建议书，可研报告规划局建设用地规划许可证房地产开发流程证件解释《建设工程规划许可证》是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属证件。取得建设工程规划许可证后一年尚未开工的，必须办理延期手续，延长期不得超过六个月。未办理延期手续或办理延期手续逾期仍未开工的，建设工程规划许可证自行失效。

《建筑工程施工许可证》(建筑工程开工证)是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。气象局防雷工程设计审批人防办人防工程建设项目技术审批其他相关部门（水利、交通、供排水、文保、消防等相关意见）申报材料1、申请报告（已批可行性研究项目）2、项目初步设计文本及修改文本（资质单位编制）3、其他文件申报材料1、《XX省建筑工程施工图设计审查报审表》（一式三份）2、外地勘察设计单位资质证书副本（复印件），勘察、设计合同（须已经审查）3、建设用地土地使用证及规划设计要求说明书（复印件）4、初步设计文件及批复或项目立项、报建等审批文件及手续5、岩土工程勘察报告，全套施工图设计文件以及相关设计基础资料6、技术审查机构对涉及项目安全，确需有关设计计算书及计算软件名称的，由建设单位报送7、如需依法进行专项审查的（如：抗震、卫生、消防、环保、人防、安全等），建设单位还须按相关规定报送有关材料申报材料1、机构代码证副本、代码（首次申报）；2、申请表；3、项目的有效批准文件；4、有效的土地权属证明；5、现势原件地形图1份（市政现势管线图）；6、规划设计条件（或选址意见书）及已批方案；7、全套施工图；8、其它相关材料。申报材料1、申请报告2、建设项目计划3、经规划部门批准的总平面规划图4、项目建筑方案5、工程地质勘察报告申报材料1、建设单位申报表2、建设项目总平面图3、设计说明（包括分类依据）4、防雷装置布置图（包括基础防雷平面图，天面防雷平面图，防雷施工大样图）5、高层建筑防侧击雷措施及说明6、电气施工说明及总配电图7、防雷产品的说明及有关证件8、施工资质证，焊工证（复印件2份）9、接地系统图（复印件2份）申报材料1、建筑工程施工许可证申请表；2、建筑施工合同文本；3、建筑工程招标文件；4、施工单位中标通知书；5、建设工程会办单；6、质量、安全、监理手续；7、工程上缴规费清单；8、建设资金落实证明；9、拆迁许可证10、施工险缴费单11、外地施工企业准予进淮备案许可证选址立项取得土地规划设计开工建设竣工验收规划局建设用地规划许可证规划局建设工程设计方案评审发改初步设计方案建设局施工图设计审查规划局建设工程规划许可证建设局建设工程施工许可证证件解释《商品房销售(预售)许可证》是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。建设局建筑工程施工许可证发改（政府）项目审批房管局商品房预销售许可证申报材料1、申请表（按要求填写）2、规划部门、国土部门相关手续3、初步设计批文4、项目法人及负责人材料5、开工前审计报告（审计相关规定范围内项目）6、执行招投法相关材料（总投资50万元以上项目）7、监理制实施相关材料申报材料1、商品房销售申请书2、营业执照、法定代表人身份证明3、资质等级证书4、立项批文5、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证6、国有土地使用证7、施工许可证8、建设项目总规划图、销售房平面图9、建设工程投资及工程进度状况证明10、商品房预售价格审核报告11、物业管理方案12、商品房预售方案13、项目手册实施情况14、其他材料选址立项取得土地规划设计开工建设竣工验收立项开工建设规划设计取得土地选址竣工验收人目的事提交文件开发商寻找可以投资的地块1.市场条件判断2.地块位置寻找投资分析报告本阶段,如果需要寻找合作伙伴,则需要签定合作意向,协议及合同书市场前期判断只是宏观方面的粗略判断,仅从所在区域的市场供求与潜力进行判断立项开工建设规划设计取得土地选址竣工验收人目的事向政府提交文件开发商取得项目开发经营权1.投资分析2.编制项目建议书3.编制可行性研究报告4.进行项目方案概念设计项目建议书可行性研究报告需要提交文件为:项目建议书可行性研究报告开发商涉及部门分别为:计委规划局建委立项开工建设规划设计取得土地选址竣工验收人目的事向政府提交文件开发商取得土地开发与使用权1.取得《建设用地规划许可证》2.取得《国有土地使用证》1.《建设用地规划许可证》规定提交文件2.《国有土地使用证》规定提交文件办理《建设用地规划许可证》:需准备文件如下：立项批复建设项目规划审批表市政府征地批复用地钉桩成果按规划意见书要求取得的有关协议及批复文件审定设计方案通知书立项开工建设规划设计取得土地选址竣工验收办理《国有土地使用证》:需准备文件如下：立项批复办理土地出让手续申请审定设计方案通知书土地评估报告原件出让合同附图，一式五份，附图为：钉桩图或审计设计方案通知书附图，原土地方国有土地使用证附图（加盖双方公章）《建设用地规划许可证》及钉桩成果通知单建筑面积与用途说明书加盖工商部门备案章的营业执照复印件《建设用地批准书》或原用地单位的《国有土地使用证》、《房屋所有权证》、国有土地权属来源证明文件（原件）与原用地方签定的土地使用权及地上物补偿协议、联建协议及相关文件房地产开发企业资质证书等立项开工建设规划设计取得土地选址竣工验收人目的事向政府提交文件开发商项目方案满足市场需要和政府要求1.项目方案设计2.项目方案审批3领取《建设工程规划许可证》项目设计方案办理《建设工程规划许可证》:需准备文件如下：供电、给水、市政、燃气电力等部门意见建设项目规划审批报表审定设计方案建筑工程施工设计图纸工程档案登记证明按审定设计方案要求取得的协议通知书立项开工建设规划设计取得土地选址竣工验收人目的事向政府提交文件开发商找到符合条件施工队,开发建设1.施工队招标2.领取《建筑工程施工许可证》项目设计方案办理《国有土地使用证》:需准备文件如下：建筑工程施工许可申请表一式两份《建设用地规划许可证》及附件《建设工程规划许可证》及附件施工图纸设计文件审查通知书经过备案的施工合同监理单位中标通知书项目建设资金落实证明年度施工计划人防工程备案通知书园林局伐移树木批准文件四源费统一收费凭证质量监督通知书安全监督通知书建筑节能新型墙体收费凭证统计局登记通知立项开工建设规划设计取得土地选址竣工验收人目的事向政府提交文件开发商完成建造,出售,回收资金及获利1.建设项目2.工程验收之前取得的所有证办理《商品房销售（预售）许可证》:需准备文件如下：年度施工计划施工合同地名办批复物业管理公约批复临时国有土地使用证，国有土地使用权出让合同，出让金缴纳证明建设工程规划许可证建筑工程施工许可证销售（预售）房价监管协议书，投资总额达35%以上的证明材料销售