2022年重庆楼市产品发展趋势（上）

年重庆楼市产品发展趋势（上）产品是悟空市场是如来

孙悟空有72变，百般能耐却逃不出如来佛祖的掌心。今年的住宅产品也可谓穷尽心思、千变万化，虽是受制于市场这只无形之手却又脱不了这只手的指引。

城市建高层、郊区建豪宅、富豪住别墅、中产住洋房……在过去，这是件理所当然的事情。若不是市场坏了，咱们井水不犯河水。可谁叫这世道变了，不行！我的是我的，你的还是我的。

城市的高层成为“五星级”的城市公馆；别墅俯下身诱惑洋房的业主；洋房放开大门让更多的大众进来；高层产品则挖空心思，玩起“一变多”的空间嬉戏；就是过去占山占水的资源楼盘也按捺不住了，高喊着资源、品质同步升级。

应当说，对广阔的购房者而言，这真不是件坏事。刚毕业的小青年过去只能买个单间，如今开发商还会送你一间；积蓄多年的工薪族，换个三房就可一步迈入带院落的洋房；而中产或许踮起脚尖，就能够到别墅。

今年的住宅产品可以说是近年来推陈出新速度最快、花样最繁多的一年。由于逃不脱市场这只大手，产品只能应市而变，企业才能活得更好。假如说，总结今年的住宅产品，也需要配上一句广告语，那肯定是“变不行能为可能，让一切皆有可能”。

元年：概念很洪亮

在企业看来特别残酷的市场，却从来都是产品换代升级的温润土壤。2022年血雨腥风的楼市也迎来了新品叠出的时代。其中，“城市公馆”概念的住宅产品首次亮相，而精装房、洋房也步入盛行元年。

作为列入2022重庆豪宅的新“屋”种，保利高尔夫公馆、长安麒麟公馆、中海维拉公馆、中渝爱都会、恒大华府、龙湖春森彼岸等十余城市公馆争相斗艳。从以上产品所表现出的特征看，城市中心或将来城市中心、舒适的室内空间、豪华的装修、奢华定制的配套以及稀缺的自然资源等，是它们区分于城市一般住宅之处。当然，这一产品定位本身就是基于顶级人士专享的高品质高价位楼盘。

在2022年，结束“试水”的精装房和告辞“郊区”的洋房也同期步入了各自产品的盛行元年。放眼楼市，建筑精装房的已不再仅限于棕榈泉、富力等几家企业。如今，瑞安重庆天地、中新城上城国际公寓、融汇新时代、亚太商谷、中渝山顶道壹号、恒大华府、恒大城等外企精装产品也相继面世。在外来企业助推下，重庆本土地产龙头龙湖、金科、协信、东和等也都相继出手，重庆精装房市场呈现亮丽风景。

洋房市场，重庆楼市的重量级洋房大盘频频亮相，且业绩不俗。“花园洋房”一词无疑是今年房产市场中上口率最高的一个。

跨界：模糊的产品线

别墅抢夺花园洋房的客户、花园洋房抢占精装房市场的故事已屡见不鲜。更有甚者，别墅“大王”也眼馋起高层“平民”的薄羹。残酷的市场模糊了产品线。

同创高原推出“时尚洋房”，走年轻路线

今年春，一些对市场敏锐的洋房开发商领先提出了让洋房“年轻化”的思路。广厦城洛卡庄园推出“40岁的花园洋房”，同创高原推出“时尚洋房”，爱加西西里推出18层的“高层电梯洋房”，南方康桥以“民生洋房”之名，直接亮出了2980元每平方米的洋房均价。激烈的“分食”战由此打响。

创新：围攻高性价比

洋房盯住精装房市场，别墅咬紧洋房市场，低总价掌握和超大面积赠送是最厉害的杀手锏。别墅市场，过去计价面积普遍在250平方米以上的别墅纷纷瘦身到了180—220平方米，再配以超值的赠送面积。龙湖睿城赠送空间是计价面积的3倍之多；龙湖东桥郡最低售价仅105万元每套；地处北部海拔最高位、视野无敌的美利山别墅单价仅4668元/平方米；更有邻家开发商——成都一哥蓝光，用3600元每平方米的高层价格卖起别墅，开盘即售罄。

洋房市场，80—140平方米成为今年洋房的主力户型，此外，这些洋房同样打出了优于高层、媲美别墅的赠送面积。如日前开盘的别墅级洋房晋愉绿岛岭海主力户型110-160平方米，最高赠送达199平方米，起售单价仅4000多元/平方米；位于主城中心的同创高原洋房建面价低至3828元每平方米。

龙湖睿城赠送空间是计价面积的3倍之多（）

产品的创新，从户型、景观到空间尺度……假如要一一争论，将是一个无限大的话题。而今年的产品创新，好像都在围绕一个不变的主题——高性价比。

面对突如其来的高端产品“亲民化”，高层住宅如何坚守阵地？动用价格之外，或许最行之有效的就是产品尤其是户型创新。

今年高层户型创新的核心是增加有用的赠送面积、提高得房率。平层居室多设计入户花园、双阳台、空中院馆等。除此之外，挑高的客厅也不失为拥有大面积赠送空间的好方法。顺祥壹街区A4栋小跃层、两代一家均为购房者实现了“买一层得两层”的置业幻想。

有了卖点，还得兼具卖相。针对小户型客群偏好年轻时尚的心理需求，不少开发商也在做足赠送面积的基础上，设计出彩的建筑立面以期打动买家。一米阳光荣铝板结构设计的独特炫彩外立面，时尚而富共性，同时还具有隔热节能、降音降噪的环保功能。

此外，产品创新也延长到装修环节。开发企业联合装修公司推出“自助式精装”，如海兰云天假日风景、黄金堡宫的业主都可以自由选择是否参与集约式装修。

回归：品牌专属舞台

从别墅“重返主城”到洋房“告辞郊区”，2022年大规模的高端物业回归潮涌现。与“打价格牌”不同，回归主城的高端物业更侧重于坚守资源。大规模伴随着大品牌，两江四岸基本已成品牌地产专属舞台，也是今年地产一大亮点。

2022年，在重庆传统城市中心首现了两大别墅产品：位于北滨路的中海北滨1号和位于渝中区大坪的协信阿卡迪亚。另犹如创高原、中新城上城、保利国宾上院等零星的洋房产品也已经或酝酿着“进城”。

时隔一年，我们发觉，与以上产品售价接近甚至更高的城市高拦住宅竟已比比皆是。如恒大华府、中渝山顶道壹号、瑞安重庆天地、保利高尔夫公馆、中海维拉公馆、中渝爱都会、亚太商谷等。只是这些物业类型已不再局限于别墅或洋房。开发商为同样拥有城市资源的他们，以城市公馆或精装豪宅之名，快速壮大着城市高端物业的队伍。

尤其值得一提的是今年的主城滨江物业。目前