集团房产项目总经理手册（下册）模板

76/76关于设立职场园地会员制的通知集团房产项目总经理手册（下册）第四十条

项目成本监控方案（一）项目成本监控方案深化项目公司稽核专员依据项目成本监控方案，结合项目当地市场调查状况以及项目公司提供的项目前期成本和审计室提供的建安成本深化项目成本监控方案，报XX控股集团成本总监初审经XX控股集团战略委员会审批通过后，经XX控股集团总裁或董事局主席批准下达执行。（二）年度/月度成本监控指标项目公司依据下达的项目成本监控方案编制年度/月度成本监控指标草案，报XX控股集团成本管理中心审核，经审批通过后下达执行。第四十一条项目用地规划、工程规划、施工许可证办理流程（一）规划局申领《工程选址建议书》、规划要点应提交的材料1.

申请。2.

法人委托书及被委托人身份证复印件。3.

《工程选址申请表》。4.

经发改委批准的《项目申请报告书》（可研）。5.

土地出、转让意向书及出、转让土地单位上级主管部门的建议或意见。改变土地使用性质的应交验原土地使用证件、界址点坐标及复印件。6.

拟选址（线）的位置及范围及拟选址（线）的项目的关于技术要求。7.

用地区域周边陲100米范围的1∕1000或1∕500地形图（特殊状况可使用1∕地形图），并标注拟选址的准确范围。8.

依据要求提供消防、人防、环保、文物、民航、市政、园林、供水、供电、供气、供热等部门的审查建议或意见或协议（原件、复印件）。9.

其他相关资料文件资料文件资料。（二）报审规划设计方案应提交的资料文件资料1.

申请。2.

法人委托书及被委托人身份证复印件。3.

规划局核发的规划设计要点。4.符合规划设计要点深度要求的规划设计方案及CADＤＷＧ格式电子数据一套。5.

规划设计单位的规划设计资质证书复印件。6.

其他相关资料文件资料文件资料。（三）报批规划设计成果应提交的资料文件资料1.

申请。2.

法人委托书及被委托人身份证复印件。3.

规划局核发的规划设计要点及其规划设计方案审定建议或意见。4.

符合规划设计要点的规划设计成果及ＣＡＤＤＷＧ格式电子数据一套。5.

其他相关资料文件材料。（四）申领《用地规划许可证》应提交的资料文件资料1.

申请2.

法人委托书及被委托人身份证复印件。3.

《用地规划申请表》。4.

发改委的当年投资方案资料文件。5.

土地出转让意向书及其上级主管部门的建议或意见。6.经规划局批准的规划图或总平面布置图及ＣＡＤＤＷＧ格式电子数据一套。7.

规划局核发的《项目选址建议或意见书》。8.用地区域周边陲100米范围的1∕1000或1∕500地形图（特殊状况可使用1∕地形图），并标注拟选址的准确范围。9.

其他关于资料文件。（五）工程报建应提交的资料文件资料1.

申请。2.

法人委托书及被委托人的身份证复印件。3.

《工程规划审批申请表》（临建、永建）。4.

《用地规划许可证》及附图。《土地使用证》及附图。5.

经规划局批准的具体规划图（或总平面布置图）、拆迁范围图。6.

用地区域周边陲100米范围的现状地形图（1∕1000或1∕500）；未编制规划的零星项目需在地形图中标明用地界线，拟建建筑平面布置。7.

沿街建围墙、大门、警卫室、建筑装饰装修及开堵门窗项目，需报房屋所有权及俯图、方案设计效果图２个及其两侧相邻建筑现状立面图（彩色照片）。8.

其他关于资料文件资料文件资料。（六）建筑方案报审应提交的资料文件资料1.

法人委托书及被委托人身份证复印件。2.

建筑设计方案报审表。3.

经规划局批准的具体规划图（或总平面布置图）、拆迁范围图。4.设计方案２个以上，包括建筑总平面（比例用1∕1000或1∕500），单体建筑平、立、剖面图、彩色效果图或建筑模型（图纸一套，ＣＡＤＤＷＧ格式电子数据一套）。5.

现状地形图。（七）申领《工程规划许可证》应提交的资料文件资料1.

申请：说明工程地点、功能性质、层数、总建筑面积等。2.

法人委托书及被委托人身份证复印件。3.

工程规划审批申请书。4.

当年方案投资资料文件（原件、复印件）。5.《用地规划许可证》及附图、《土地使用证》附图、《房产证》及附图，（原件、复印件）。6.

《工程设计方案审查建议或意见书》及附图（原件）。7.

相关部门的审查建议或意见或协议（原件、复印件）。8.

１∕500现状地形图一份。9.

建筑设计施工图2份（总平面、建筑单体平、立、剖设计图纸基础图）及CADDWG格式电子数据一套。10.经规划局批准的规划图或总平面布置图。11.其他关于说明、证明材料。（八）申领《工程验线合格通知》应提交的资料文件资料1.

申请（验线）。2.

法人委托书及被委托人身份证复印件。3.

规划局核发的放线通知。4.

《工程规划许可证》副本及附件（复印件）。5.

规划局核准的拆迁范围图（复印件）。6.

局《施工许可证》。（九）工程报建1.

工程项目报建表（一式五份）2.

发改委立项资料文件（原件、复印件各一份）3.

房地产开发备案书4.

房地产开发企业办理开发备案书申请（注明项目办公地址、名称、建筑面积等项目相关信息）5.

发改委批准资料文件6.

用地规划许可证及附图7.

项目规划总平面图8.

土地使用证书及附图9.所有基础设备要求说明（包括小区道路、给水、排水、供水、供暖、燃气、通讯、有线电视等）10.拆迁状况说明及拆迁安置状况11.房地产开发项目承诺书12.企业房地产开发资质证书、营业执照（十）施工图审查备案1.

经局勘察设计处备案的勘察、设计协议原件各一份2.

审图机构审查批准的勘察报告一套3.

初步设计资料文件原件一套4.

规划部门批准的总平面图复印件一份5.

施工图光盘一套6.

全套的施工图一套（各专业的计算书、节能备案表一式四份）（十一）施工图抗震审查1.

施工图设计资料文件一套（含结构、建筑、结构变更说明）2.

规划平面图（复印件）3.

办公地址勘察报告4.

现有工程抗震能力普查登记表5.

工程抗震设计审查备案建议或意见书6.

技术行审查报告（十二）办理监理备案手续1.

XXX工程监理备案表（五份）2.

监理协议3.

监理单位资质证书副本及复印件4.

XXX总监上岗证书及复印件5.

XXX监理工程师上岗证书及复印件6.

必需实行监理招标的（附：监理中标通知书及复印件）（十三）办理建筑垃圾处理7.

新建工程建筑垃圾处理申报表（一式三份）8.

环境卫生责任书（一式两份）9.

建筑垃圾清运协议（由清运处办理）（十四）办理质量监督手续1.需提交填写好的《工程质量报监备案登记表》、《工程质量监督书》、《工程质量体系审查表》、《工程形象进度表》（以上四项一栋楼一式四份）2.

XXX工程监理备案表（复印件）3.

施工、监理中标通知书（验原件、留复印件）4.

施工、监理协议（验原件、留复印件）5.

施工图技术性审查报告（复印件）6.

施工承包单位人员资格/资质证书（复印件）、现场监理人员资格/资质证书（复印件）见证取样员（复印件）7.

质量责任书（一式七份）（十五）施工许可证办理1.

工程报建表（原件）2.

工程用地审批手续（原件、留复印件）3.

工程规划许可证（原件、留复印件）4.

施工中标通知书、经备案的施工协议（原件、留复印件）5.

施工图设计审查合格书（原件、留复印件）6.

施工组织设计报审表（表B1—3）7.

工程质量监督书（原件）8.

安监手续（原件、留复印件）9.

监理协议备案登记表（原件、留复印件）10.资金落实证明或资金保函（原件）11.建筑垃圾处理申报表（原件）12.《工程施工许可证申请表》（两份）13.商混协议（复印件）14.监理单位出具的施工场地已具备施工条件证明15.清欠办证明16.颁发施工许可证前现场踏勘记录（两份）（十六）其他相关部门所需资料文件资料文物局1.

规划局选址建议或意见书2.

文物勘探申请表3.

选址及征地手续4.

项目的具体位置、范围、平面图园林局1.

项目总体规划平面图2.项目绿化种植设计图（一式四份），绿化种植设计单位资质证书复印件（一式二份）3.

单位组织机构代码证复印件（一式二份）4.

单位营业执照（副本）复印件（一式二份）环保局1.

环评2.

规划方案消防1.

投资方案书2.

整套施工图纸3.

室外消防图4.

工程规划审批申请表5.

总平面规划图6.

申请表人防1.

总平面规划图2.

投资方案书3.

人防工程设计图纸等（十七）依据项目地具体要求，项目前期规划、审批手续会有所不同。项目公司应依据当地实际状况办理相关审批手续。第四十二条项目前期策划（一）项目前期策划主要包括：项目争论  、项目定位、项目规划设计建议和项目前期推广策划等。（二）项目争论  1.

项目争论  包括：项目基地争论  、项目市场争论  、住宅消费争论  等；2.项目基地争论  包括：项目地气候环境（包括温度、条件、风向、降雨量及湿度、地理位置、占地面积）、土地性质（包括地质地貌、七通一平现状、地块历史争论  ）、条件（包括地块网、周边网、外连水陆空）、市政公建（包括购物、文化教育、医疗卫生、金融、通讯、娱乐餐饮、水电排污、供暖供气等）、社区现状（周边物业及产业特性、居民阶层、物业状况）、特性类比项目等；3.项目市场争论  包括：项目市场调查和分析总结。项目市场调查主要有项目基本资料文件资料（包括楼盘名称、地理位置、进展商、建筑承建商、规划建筑设计单位、环境设计单位等）、户型（包括种类、数量比例、面积跨度等）、规划（占地面积、数量比例、建筑栋数、建筑层数、户型结构、外立面设计、装修标准、绿化环艺、车流设计和车位数、康乐配套设备等）、物业管理（包括物业管理单位、服务标准、收费标准等）、销售（包括销售价格、付款方式、销售进度、已售单位户型比例、客户初步分析等）等；项目市场争论  报告是通过调查把握到的一手数据进行分析形成争论  报告，主要包括宏观面分析、本区（类型）市场成熟程度、竞争性质、竞争程度、竞争者平均水平、主要竞争对手、对手特点等；4.项目住宅消费争论  包括：住宅消费者调查和分析报告两部分，其中，住宅消费者调查主要包括：客户背景（年龄、职业、收入、家庭结构、地区性等）、购买目的（自住、投资、投机等等）、购买偏好（面积、户型、层数、价位、付款方式等）、购买决策影响因素（地理位置、价格、开发商实力、物业管理、配套设备等）等。5.项目争论  工作是在房产管理公司营销推广管理中心策划部的指导下，主要由项目公司营销推广策划人员负责争论  资料文件资料的调查和收集工作，并形成初步的争论  报告，经房产管理公司营销推广管理中心策划部争论  通过后定稿。（三）项目定位1.依据对项目基地争论  、市场争论  和住宅消费争论  的状况以及理念策划和项目分项定位状况，结合已经确知的项目其他状况，房产管理公司营销推广管理中心策划部提出项目定位建议，经房产管理公司营销推广总监提出建议或意见修改后形成项目定位结论，并经房产管理公司专题会议审议通过后，报地产投资部办理批准手续。XX控股集团提出修改建议或意见的房产管理公司营销推广管理中心策划部需要重新修改后按程序报审直至最终通过项目定位报告。2.

项目定位报告包括：项目目标市场定位、项目目标客户定位和项目产品定位。（四）项目规划设计建议1.

理念策划(1)项目特性总结项目特性总结是对项目基地特性、市场特性、住宅消费特性、方案设计以及项目总体熟悉的总结报告。由房产管理公司营销推广管理中心策划部负责履行。(2)理念提案理念概括起来包含：基础理念、代表人物和作品、市场特性、项目个性、客户群体、社会文化表现等。理念检验需要通过市场原理、项目个性、竞争特性、客户定位、社会文化、操作等检验。2.

项目品质分项定位(1)项目品质分项定位包含建筑外观及建材定位、公共部位装潢及建材定位、户内装潢和设备定位、大型公共设备设备定位、环境艺术定位、会所设备定位等；(2)建筑外观及建材定位包含：外墙主色及材质、窗户、阳台、空调机位、顶部设计、建筑入口设计等；(3)公共部位装潢及建材定位包含：门厅大堂、电梯厅、楼梯、走道等；(4)户内装潢和设备定位包含：分户门、户内闷、地平、墙面、电器开关插座、电话、有线电视接口、供水排水、供热、卫生洁具设备、厨房设备等；(5)大型公共设备设备定位包括：电梯、变电设备、环保设备、环卫设备、车库设备等；(6)环境艺术定位包括：小区入口环艺、中心广场环艺、园林组团规划、户外休闲规划、植被组合、小品、雕塑、道路环艺、水系环艺等；(7)会所设备定位包括：体育熬炼类的游泳池、网球场、羽毛球场、乒乓球场、桌球馆、保龄球馆及其他健身房等，社交娱乐类的酒吧、演艺厅、歌舞厅、棋牌室等，休闲配套的餐饮、美容美发、桑拿等；(8)社区其他生活配套设备定位包括：社区活动中心、邮局、银行、幼儿园、学校、医疗保健室、菜市场、便利店、书屋、咖啡厅等。(9)项目品质分项定位由房产管理公司营销推广管理中心策划部负责，项目公司策划专员负责分项定位各部分的当地调查工作和相关资料文件资料的收集整理工作，汇总后提交策划部，由策划部提出项目品质分项定位建议或意见，提交由营销推广管理中心、成本管理中心、工程管理中心、产品研发和市场化部、项目公司负责人参加的专题争论  会进行审议，项目品质分项定位主要从成果形式、定位把握程度、成本因数、设计合理性、工期因素等方面进行审核，并将审核建议或意见附带定位设计修改草案提交房产管理公司总裁审批，经房产管理公司审议通过的定位设计报告最终提交地产投资部办理批准。3.

项目产品功能化定位营销推广管理中心应依据项目的定位状况，结合项目的理念策划和项目品质分项定位状况，为适应目标市场和目标消费群体对项目产品的功能需求，首先拟定项目的产品功能化定位表（单）（表单详见附件）。营销推广管理中心将项目的产品功能化定位表单草案提交由项目公司、营销推广管理中心、工程管理中心、客户服务中心、产品研发和产业化部等部门组织的论证评价会，并在争论  修改后形成项目的产品功能化定位表单草案经房产管理公司总裁审议通过后形成项目的产品功能化定位表单，报经地产投资部批准后，下发各相关部门，为项目设计任务书报告的确定提供依据。4.

设计任务书（1）依据产品的功能化定位表（单），项目公司设计部联合房产管理公司营销推广管理中心策划部提出项目设计任务书草案，经房产管理公司产品研发和产业化部、工程管理中心、营销推广管理中心、客户服务中心等主要针对设计任务书的技术参数规范程度、设计要点把握程度和技术可行性等方面进行争论  ，并在争论  修改后形成项目设计任务书报告草案经房产管理公司总裁审议通过后形成项目设计任务书报告，报经地产投资部批准后，下发各相关部门，要求在项目设计时依照项目设计任务书报告确定的相关原则和指标执行。（2）项目的设计任务书主要是为满意适合项目开发市场空间的客户群体需求，提出的关于项目设计依据、设计原则、经济技术指标、户型设计、建筑单元设计、道路规划、公建及小区配套、景观、管线、消防等具体指标和细节要求。（附设计任务书概要）XXX项目设计任务书一、项目背景二、项目定位（市场定位和客户定位）三、项目主题概念（主体概念要有相关功能配套）四、楼盘形象定位：形象定位要通过规划设计、建筑单体设计、景观设计和室内装饰设计等要素体现出来。五、产品设计任务书重点反映产品功能化定位表单。（一）总体规划布局综合经济技术指标和布局。如有分期规划，含分期规划（二）道路规划在设计布局时考虑小区内部的合理性，实行人车分流，提升小区品位1、道路构成a、道路尺度(1)居住区道路（车行道与人行道的关系）(2)小区道路（车行道与人行道的关系）(3)宅间道路(4)消防通道与主园路b、线形监控(1)转弯半径(2)折线长度(3)道路尽端(4)坡道(5)道路两旁的排水等…C、道路设备包括绿化，公用卫生设备，休息设备，道路停车,与管道关系，起坡石，铺地等。2、无障碍设计a、残疾人坡道（参考国家标准）b、盲道（主要是小区外围，小区内部不考虑）3、停车场设计快捷，方便，如何与景观结合。分为车库（自行车，汽车）和车位（自行车，汽车）a、在组团之外(1)地面(2)半地下(3)地下（分为一层地下停车和多层地下停车)及排气出入口，入户关系，出入口坡道,地面景观对于它的影响（开河道等）b、在组团之间（不包括住宅）(1)地面(2)半地下(3)地下（分为一层地下停车和多层地下停车）及排气，出入口，入户关系，出入口坡道,地面景观对于它的影响（开河道等））c、在组团之间（包括住宅）(1)地面(2)半地下(3)地下（分为一层地下停车和多层地下停车）及排气，出入口，入户关系，出入口坡道,地面景观对于它的影响（开河道等），对住宅的影响）4、争论  人车分流的关系（注意车行和人行走时的的景观问题）a、刚进入小区道路便进行人车分流b、进入组团外围道路后进行人车分流5、其他a、路与单体之间的关系。监控建筑与道路之间的距离(包括红线，与市政管线关系)（三）户型设计（一）户型设计原则（二）户型配比（三）户型面积比例（四）各户型主要特点:包括卧房、客厅、卫生间、厨房等功能配置需求清单（四）建筑单位设计（一）平面布局方式（二）建筑风格形象处理（三）外立面的设计建议体现建筑风格主要从建筑的外观来体现，而建筑外观主要体现为建筑体的外立面，外立面的设计要注意的是屋顶构型，外立面用料、色调搭配，窗户与阳台等细部的处理，管线、空调位置的处理等几个方面。（五）公建及小区配套设备规划包含：（一）社区活动中心a.

室内b.

室外

（二）教育设备（三）医疗卫生（四）商业设备（五）市政公用设备（六）其他重点反映公建及小区配套：1.

位置、面积、层数等2.

功能分布3.

售楼或样板房（六）景观重点关注：景观与小区居民的关联度，制造和谐的人居景观环境。1、小区中心景观2、组团景观3、近宅空间绿地4、屋顶小区5、运动场地6、街道绿地（七）管线主要宗旨：²

不承重管线避让承重管线，小型管线避让大型管线；²

管线与其他建筑、结构、配套以及室内装饰是否匹配。1、给排水管2、煤气管3、热力管4、电力电缆5、电信电缆6、电信管线7、其他管线（八）竖向设计（节省开发成本）1、设计标高a、防洪，防汛b、建筑标高c、道路标高2、其它…

（九）消防（防火间距，消防栓，消防通道，消防登高面，消防水池）1、预警系统2、救援系统（十）其他需要重点考虑的问题第四十三条项目营销推广策划（一）战略争论  工作1.

战略争论  是在对项目基地特性、市场特性、设计思想、理念、品质和个性定位的基础上，提出关于项目产品形势、价格、推广和促销等在内的战略选择。2.

其中，产品选择包含产品产品的形式、核心、附加等的选择；3.

价格选择包含均价、主力总价、价格走势等在内的选择；4.

推广选择是包含媒体重点、阶段重点、主题重点以及费用等在内的推广选择；5.

促销选择是包含主体、形式、费用等在内的促销选择。6.

战略争论  工作由房产管理公司营销推广管理中心策划部负责，经营销推广管理中心内部争论  定案后，为项目营销推广工作方案地制定奠定基础。（二）项目推广策略定位1.

项目核心竞争力的体现挖掘项目核心竞争力，只有熟悉了核心竞争力，才能超越同质化，在市场上独树一帜。(1)项目主要卖点荟萃(2)项目强市、弱势分析及对策2.

项目个性表现定位及塑造包括：案名、定位语、标志、色系、楼盘识别、销售识别、楼盘导视等。项目个性表现定位由房产管理公司营销推广管理中心策划部负责，项目公司策划专员负责依据项目当地实际状况提出项目个性表现定位建议，并提交策划部，由策划部提出项目个性表现定位报告草案，提交由营销推广管理中心、客户服务中心、项目公司负责人等参加的专题争论  会进行审议，项目个性表现定位主要从成果形式、定位把握程度、技术措施可行性等方面进行审核，并将审核建议或意见附带项目个性表现定位修改草案提交房产管理公司总裁审批，经房产管理公司审议通过的项目个性表现定位报告最终提交地产投资部办理批准手续。3.

项目客户群体定位(1)项目所在地人口总量及地块分布状况；(2)项目所在地经济进展状况和人口就业状况；(3)项目所在地家庭状况分析（家庭成员结构、收入、住房要求、生活习惯）；(4)项目客户群定位。a.

目标市场²

目标市场区域范围界定；²

市场调查资料文件资料汇总、争论  ；²

目标市场特征描述。b.

目标客户²

目标客户细分；²

目标客户特征描述；²

目标客户资料文件资料。4.

价格定位结合项目自身产品特点，地段特点以及对项目形象的塑造，参照板块上其他可类比的楼盘，初步得到项目价格定位。项目产品特点+项目地段特点+项目形象炒作+利润=价格定位（区间）5.

入市时机规划a.

宏观经济运行状况分析；b.

项目所在地房地产市场状况分析；c.

入市时机的确定及支配。6.

广告策划a.

广告总体策划及阶段性划分；b.

广告主体；c.

广告创意表现；d.

广告效果监控、评估及修正；e.

入市前印刷品的设计、制作；²

购房须知；²

具体价格表；²

销售监控表；²

楼书；²

宣扬海报、折页；²

认购书；²

内部认购协议、正式协议；²

交房标准等。7.

媒介策划(1)媒介总策划及选择；(2)软性新闻主题；(3)媒介组合；(4)投放频率及规模；(5)费用估算。（三）项目营销推广策划1.

营销推广思路的体现(1)客户群的清晰a.

目标客户具体定位；b.

目标客户特点描述。(2)主要卖点的展示2.

营销推广策略(1)营销推广方式a.

促销b.

关系营销推广：将营销推广活动看成是开发商与业主、潜在业主、竞争者、政府机构及其他公共发生互动作用的过程，其目的是建立和进展这些公众的良好关系。关系营销推广可以通过集团客户服务中心的XX俱乐部来连接和体现。(2)公关活动策划及现场包装a.

公关活动策划选取项目开工、奠基、开盘、交房、重要节假日等时点，策划各种公关活动，以建立开发商与业主及潜在购房人良好的沟通平台，拉近之间的距离，形成融洽、和谐的关系。b.

现场包装²

项目工地围墙的设置与内容展示；²

户外广告的设置（街道、建筑物显要位置、公交车身等）；²

售楼部、样板房的包装（详见以下关于内容）；²

报纸广告、软文章广告、系列性宣扬包装；²

楼书包装。3.

营销推广环境的营造(1)售楼部\样板房设计建议a.现场销售筹备包括项目地围墙的设计、制作，现场销售部的选址、设计、装修、配置，样板房的设计、装修、配置，模型和展板的设计、委托加工和安装，以及现场销售人员的组建、培训等筹备工作；b.其中，现场销售部（售楼中心）筹备具体包括现场销售部的选址、建筑设计、装潢设计、施工执照、土建施工、装潢施工、家具配置、电话开通、水电配套、办公设备选择等；c.样板房筹备具体包括：建筑设计、装潢设计、施工执照、土建施工、装潢施工、家具配置、居家用品、水电配套等；d.异地项目现场销售部组建：由项目公司营销推广总监和房产管理公司营销推广管理中心策划部提出设立方案，由项目公司设计师负责方案设计，房产管理公司营销推广总监及总裁审批通过后由项目营销推广总监负责落实执行。e.若项目有固定展厅作为销售场所，现场销售部的组建可依据具体状况具体确定，否则现场销售部应与现场工程部同时入驻，便于前期客户的积累。f.现场销售人员的组建、培训工作依照XX控股集团人力资源委员会相关流程办理。现场销售人员可从XX控股集团内部选聘，也可外聘，主要考虑成本支出、职工或员工意愿和岗位需求。g.

现场销售部设计方案需同时考虑项目理念的表达和销售功能的完备。4.

价格定位及策略(1)项目定价依据a.

项目单方成本；b.

项目利润目标；c.

可类比项目市场价格。(2)价格策略a.

定价方法；b.

均价；c.

付款方式和进度；d.

优惠条款；e.

楼层及方位价差；f.

综合计价。(3)价格分期策略a.

内部认购价格；b.

入市价格；c.

价格升幅周期；d.

价格升幅比例；e.

价格技术调整；f.

价格变化市场反应及监控；g.

项目价格、销售额配比。8.

促销方案促销方案主要包括促销任务、促销形式、阶段方案、费用方案和资源组织措施等。第四十四条项目前期客户服务工作（一）项目全程客户服务工作方案房产管理公司客户服务中心依据项目的定位状况，结合《龙源（项目）客户服务标准》制定“项目全程客户服务方案”草案，提交由房产管理公司营销推广管理中心、总裁办、客户服务中心及项目公司客户服务部参加的草案论证会，依据争论  状况，将修改后草案提交项目公司总经理审核签字，再报房产管理公司总裁批准后，提交地产投资部办理最终批准手续。（二）项目全程物业沟通协调工作方案房产管理公司客户服务中心依据项目的定位状况，结合《XX（项目）物业标准》制定“项目全程物业沟通协调方案”草案，提交由房产管理公司营销推广管理中心、总裁办、客户服务中心及项目公司客户服务部参加的草案论证会，依据争论  状况，将修改后草案提交项目公司总经理审核签字，再报房产管理公司总裁批准后，提交地产投资部办理最终批准手续。（三）项目客户服务手册房产管理公司客户服务中心依据项目的定位状况，结合《XX（项目）客服标准》和项目客户服务方案制定“项目客户服务手册”草案，提交由房产管理公司营销推广管理中心、相关部门、客户服务中心及项目公司客户服务部参加的草案论证会，依据争论  状况，将修改后草案提交项目公司总经理审核签字，再报房产管理公司总裁批准后，提交地产投资部办理最终批准手续。（四）项目物业沟通协调手册房产管理公司客户服务中心依据项目的定位状况，结合《XX（项目）物业标准》和“项目全程物业沟通协调方案”制定“项目物业沟通协调手册”草案，提交由房产管理公司营销推广管理中心、相关部门、客户服务中心及项目公司客户服务部参加的草案论证会，依据争论  状况，将修改后草案提交项目公司总经理审核签字，再报房产管理公司总裁批准后，提交地产投资部办理最终批准手续。

第四十五条项目设计工作1.项目设计工作依照不同类别分为项目建筑/配套/结构/设备安装设计、项目景观设计和项目室内装饰设计。2.依照设计流程，在项目规划设计履行后，进入到施工设计阶段，以上每种设计类别又可以划分为项目方案设计、项目初步设计、项目扩初设计和项目施工图纸设计。3.在项目的设计工作之前应依据项目的定位状况，为适应目标市场和目标消费群体对项目产品的功能需求，首先确定项目产品的功能化定位表（单）。进而依据产品的功能化定位表（单），确定项目的设计任务书。4.集合会审项目建筑/配套/结构/设备安装设计、项目景观设计和项目室内装饰设计进入到扩初设计阶段后，在各自扩初设计方案确定后，需要进行建筑、配套、结构、设备安装、景观设计和室内装饰设计的集合会审，会审的目的是要检查在各自功能化定位的基础上，项目不同部分的设计是否存在不匹配、相互冲突的地方，包括项目公司、产品研发和产业化部、工程管理中心各部门、营销推广管理中心、各设计公司等提出各自建议或意见，对于存在问题的设计部分，会审争论  是否需要调整，哪部分设计需要调整以及如何调整等等，项目公司总经理将最终确定需要调整的设计方案报地产投资部，经审批通过的下发到相关部门进行设计调整。同样，经过会审修正后的各部分扩初设计方案，待各部分施工图方案确定后，需要依照以上程序经过会审，最终确定项目的建筑、配套、结构、设备安装、景观和室内装饰施工图设计方案。在项目施工过程中，如发觉关于部分施工图设计存在问题，项目公司应召集各部门参加的设计变更论证会，形成争论  修改建议或意见后，组织集合会审，以审查由于该部分设计变更调整，其他部分设计是否存在需要调整的，如需要调整，应争论  如何调整方案，并依照以上会审程序办理报批。（一）项目（修建性）具体规划图纸设计1.

项目（修建性）具体规划设计是项目通过政府规划主管部门用地规划许可，开始项目方案设计的基础。2.

项目（修建性）具体规划设计通过选择合适的规划设计公司履行。具体选定工作依照龙源控股集团相关流程办理。3.

项目公司设计部依据确定的项目产品功能化定位表单，拟定项目规划设计任务书草案，并提交由营销推广管理中心、工程管理中心、客户服务中心、产品研发和产业化部、项目公司设计部参加的项目规划设计任务书论证会。营销推广管理中心和客户服务中心依据项目目标市场和目标消费群体的需求状况提出相关建议或意见，产品研发和产业化部依据产品设计、产品标准等方面提出相关建议或意见，工程管理中心依据工程施工的需要和标准提出相关建议或意见，项目公司依据项目当地的实际状况和要求提出相关建议或意见，争论  汇总后形成项目规划设计任务书草案经项目公司总经理审查同意后报房产管理公司总裁审批，通过后报地产投资部办理审批，形成正式项目规划设计任务书。4.

选定的规划设计公司依照项目公司设计部提供的项目规划设计任务书进行项目（修建性）具体规划设计。规划设计公司首先提交具体规划设计草案，由项目公司设计部召集由产品研发和产业化部、营销推广管理中心、客户服务中心、工程管理中心、项目公司、设计公司参加的具体规划设计草案论证会，规划设计公司依据各方提出的具体规划设计草案修改建议或意见对草案进行修改，项目公司总经理认为具体规划设计草案符合要求的提交房产管理公司总裁审批，通过后报地产投资部审议批准，经各方会签后形成正式项目具体规划设计方案。5.

审批通过的项目具体规划设计方案由规划设计公司提交项目当地规划行政主管部门报批。依据规划行政主管部门的建议或意见，对于需要修改的具体规划设计方案，规划设计公司应将修改建议或意见提交争论  ，依照以上审议流程通过后再报规划行政主管部门，直至规划行政主管部门审核通过。（二）项目建筑/配套/结构/设备安装设计1.

产品需求和功能采集房产管理公司工程管理中心建筑安装工程部负责产品需求和功能的采集。首先，房产管理公司工程管理中心建筑安装工程部依据项目建筑、配套、结构、设备的需求状况提出项目建筑/配套/结构/设备安装功能化需求表单草案，提交由房产管理公司营销推广管理中心、客户服务中心、项目公司、工程管理中心（建筑安装工程部）参加的项目建筑/配套/结构/设备安装功能定位论证会，营销推广管理中心和客户服务中心从项目目标市场和目标消费群体的需求角度提出相关功能定位建议或意见，项目公司依据项目当地的建筑安装的实际状况提出功能定位建议，经论证后，建筑安装工程部将修改后的项目建筑/配套/结构/设备安装功能定位表单草案提交房产管理公司总裁审批，经审批通过的草案提交地产投资部办理审批。经XX控股集团审议通过的项目建筑/配套/结构/设备安装功能定位表单交由建筑安装工程部。2.

项目建筑/配套/结构/设备安装设计任务书项目建筑/配套/结构/设备安装功能定位表单确定后，建筑安装工程部将提议由营销推广管理中心、客户服务中心、产品研发和产业化部、项目公司、工程管理中心（建筑安装工程部）参加的项目建筑/配套/结构/设备安装设计任务书论证会。营销推广管理中心和客户服务中心依据项目目标市场和目标消费群体的需求状况提出相关建议或意见，产品研发和产业化部依据产品设计、产品标准等方面提出相关建议或意见，项目公司依据项目当地的实际状况和要求提出相关建议或意见，争论  汇总后形成项目建筑/配套/结构/设备安装设计任务书草案报房产管理公司总裁审批，通过后报地产投资部审议批准，形成正式项目建筑/配套/结构/设备安装设计任务书。3.

方案设计方案项目建筑/配套/结构/设备安装设计任务书确定，并待选定项目建筑/配套/结构/设备安装设计公司（具体依照XX控股集团相关流程办理）后，建筑安装工程部依据项目建筑/配套/结构/设备安装设计任务书和与设计公司签订的委托设计协议，监督设计公司具体设计工作。设计公司首先提交方案设计草案，由建筑安装工程部召集由产品研发和产业化部、营销推广管理中心、工程管理中心（建筑安装工程部）、项目公司、设计公司参加的方案设计草案论证会，设计公司依据各方提出的方案设计草案修改建议或意见对草案进行修改，建筑安装工程部认为方案设计草案符合要求的提交房产管理公司总裁审批，通过后报地产投资部审议批准，经各方会签后形成正式项目建筑/配套/结构/设备安装方案设计方案。4.

（建筑）初步设计方案项目建筑/配套/结构/设备安装方案设计方案确定后，设计公司开始建筑/配套/结构/设备安装的初步设计方案的设计工作。建筑安装工程部依据项目建筑/配套/结构/设备安装方案设计方案，监督设计公司的初步设计工作。待设计公司提交初步设计草案后，建筑安装工程部召集由产品研发和产业化部、营销推广管理中心、工程管理中心（建筑安装工程部）、项目公司、设计公司参加的初步设计草案论证会，设计公司依据各方提出的初步设计草案修改建议或意见对草案进行修改，建筑安装工程部认为初步设计草案符合要求的提交房产管理公司总裁审批，通过后报地产投资部审议批准，经各方会签后形成正式项目建筑/配套/结构/设备安装初步设计方案。5.

扩初设计方案项目建筑/配套/结构/设备安装初步设计方案确定后，设计公司开始建筑/配套/结构/设备安装的扩初设计方案的设计工作。建筑安装工程部依据项目建筑/配套/结构/设备安装初步设计方案，监督设计公司的扩初设计工作。待设计公司提交扩初设计草案后，建筑安装工程部召集由产品研发和产业化部、营销推广管理中心、工程管理中心（建筑安装工程部）、项目公司、设计公司参加的扩初设计草案论证会，设计公司依据各方提出的扩初设计草案修改建议或意见对草案进行修改，建筑安装工程部认为扩初设计草案符合要求的提交由包括建筑/配套/结构/设备安装的扩初设计、景观扩初设计、室内装饰扩初设计各方参加的集合会审，待会审最终通过经会签后形成正式的建筑/配套/结构/设备安装扩初设计方案，具体参见集合会审流程办理。6.

施工图设计方案项目建筑/配套/结构/设备安装扩初设计方案通过集合会审后，设计公司开始建筑/配套/结构/设备安装的施工图方案的设计工作。建筑安装工程部依据项目建筑/配套/结构/设备安装扩初设计方案，监督设计公司的施工图方案的设计工作。待设计公司提交施工图方案草案后，建筑安装工程部召集由产品研发和产业化部、营销推广管理中心、工程管理中心（建筑安装工程部）、项目公司、设计公司参加的施工图方案草案论证会，设计公司依据各方提出的施工图方案草案修改建议或意见对草案进行修改，建筑安装工程部认为施工图方案草案符合要求的提交集合会审，具体参见集合会审流程办理。集合会审修改通过的方案提交房产管理公司总裁审批，通过后报地产投资部审议批准，经会签后形成正式项目建筑/配套/结构/设备安装施工图方案。（三）项目景观设计1.

产品需求和功能采集房产管理公司工程管理中心环境工程部负责产品需求和功能的采集。首先，房产管理公司工程管理中心环境工程部依据项目环境工程布置的需求状况提出项目环境工程功能化需求表单草案，提交由房产管理公司营销推广管理中心、客户服务中心、项目公司、工程管理中心（环境工程部）参加的项目环境工程功能定位论证会，营销推广管理中心和客户服务中心从项目目标市场和目标消费群体的需求角度提出相关功能定位建议或意见，项目公司依据项目当地的项目环境工程的实际状况提出功能定位建议，经论证后，环境工程部将修改后的项目环境工程功能定位表单草案提交房产管理公司总裁审批，经审批通过的草案提交地产投资部审批。经XX控股集团审议通过的项目环境工程功能定位表单交由环境工程部。2.

项目景观设计任务书项目环境工程功能定位表单确定后，环境工程部将提议由营销推广管理中心、客户服务中心、产品研发和产业化部、工程管理中心（环境工程部）、项目公司参加的项目景观设计任务书论证会。营销推广管理中心和客户服务中心依据项目目标市场和目标消费群体的需求状况提出相关建议或意见，产品研发和产业化部依据产品设计、产品标准等方面提出相关建议或意见，环境工程部依据景观工程的要求和标准提出相关建议或意见，项目公司依据项目当地的实际状况和要求提出相关建议或意见，争论  汇总后形成项目景观设计任务书草案报房产管理公司总裁审批，通过后报地产投资部审议批准，经各方会签后形成正式项目景观设计任务书。3.

方案设计项目景观设计任务书确定，并待选定项目景观设计公司后，环境工程部依据项目景观设计任务书和与设计公司签订的委托设计协议，监督设计公司具体设计工作。设计公司首先提交方案设计草案，由环境工程部召集由产品研发和产业化部、营销推广管理中心、工程管理中心（环境工程部）、项目公司、设计公司参加的方案设计草案论证会，设计公司依据各方提出的方案设计草案修改建议或意见对草案进行修改，环境工程部认为方案设计草案符合要求的提交房产管理公司总裁审批，通过后报地产投资部审议批准，经会签后形成正式项目环境工程方案设计方案。4.

景观初步设计方案项目景观方案设计方案确定后，设计公司开始景观德初步设计方案的设计工作。环境工程部依据项目景观方案设计，监督设计公司的初步设计工作。待设计公司提交初步设计草案后，环境工程部召集由产品研发和产业化部、营销推广管理中心、工程管理中心（环境工程部）、项目公司、设计公司参加的初步设计草案论证会，设计公司依据各方提出的初步设计草案修改建议或意见对草案进行修改，环境工程部认为初步设计草案符合要求的提交房产管理公司总裁审批，通过后报地产投资部审议批准，经会签后形成正式项目景观初步设计方案。5.

扩初设计方案项目景观初步设计方案确定后，设计公司开始景观扩初设计方案的设计工作。环境工程部依据项目景观初步设计方案，监督设计公司的扩初设计工作。待设计公司提交扩初设计草案后，环境工程部召集由产品研发和产业化部、营销推广管理中心、工程管理中心（环境工程部）、项目公司、设计公司参加的扩初设计草案论证会，设计公司依据各方提出的扩初设计草案修改建议或意见对草案进行修改，环境工程部认为扩初设计草案符合要求的提交由包括建筑/配套/结构/设备安装的扩初设计、景观扩初设计、室内装饰扩初设计各方参加的集合会审，待会审最终通过经会签后形成正式的景观扩初设计方案，具体参见集合会审流程办理。6.

施工图设计方案项目景观扩初设计方案通过集合会审后，设计公司开始景观施工图方案的设计工作。环境工程部依据项目景观扩初设计方案，监督设计公司的施工图方案的设计工作。待设计公司提交施工图方案草案后，环境工程部召集由产品研发和产业化部、营销推广管理中心、工程管理中心（环境工程部）、项目公司、设计公司参加的施工图方案草案论证会，设计公司依据各方提出的施工图方案草案修改建议或意见对草案进行修改，环境工程部认为施工图方案草案符合要求的提交集合会审，具体参见集合会审流程办理。集合会审修改通过的方案提交房产管理公司总裁审批，通过后报地产投资部审议批准，经会签后形成正式项目景观施工图方案。（四）项目室内装饰工程设计1.

产品需求和功能采集房产管理公司工程管理中心室内装饰工程部负责产品需求和功能的采集。首先，房产管理公司工程管理中心装饰工程部依据项目装饰工程布置的需求状况提出项目装饰工程功能化需求表单草案，提交由房产管理公司营销推广管理中心、客户服务中心、项目公司、工程管理中心（室内装饰工程部）参加的项目装饰工程功能定位论证会，营销推广管理中心和客户服务中心从项目目标市场和目标消费群体的需求角度提出相关功能定位建议或意见，项目公司依据项目当地的项目装饰程工程的实际状况提出功能定位建议，经论证后，装饰工程部将修改后的项目装饰工程功能定位表单草案提交房产管理公司总裁审批，经审批通过的草案提交地产投资部审批。经XX控股集团审议通过的项目装饰工程功能定位表单交由装饰工程部。2.

项目装饰工程设计任务书项目装饰工程功能定位表单确定后，装饰工程部将提议由营销推广管理中心、客户服务中心、产品研发和产业化部、工程管理中心（室内装饰工程部）、项目公司参加的项目装饰工程设计任务书论证会。营销推广管理中心和客户服务中心依据项目目标市场和目标消费群体的需求状况提出相关建议或意见，产品研发和产业化部依据产品设计、产品标准等方面提出相关建议或意见，室内装饰工程部依据项目室内装饰的要求和相关标准提出建议或意见，项目公司依据项目当地的实际状况和要求提出相关建议或意见，争论  汇总后形成项目装饰工程设计任务书草案报房产管理公司总裁审批，通过后报地产投资部审议批准，经会签后形成正式项目装饰工程设计任务书。3.

方案设计项目装饰工程设计任务书确定，并待选定项目装饰工程设计公司后，装饰工程部依据项目装饰工程设计任务书和与设计公司签订的委托设计协议，监督设计公司具体设计工作。设计公司首先提交方案设计草案，由装饰工程部召集由产品研发和产业化部、营销推广管理中心、工程管理中心（室内装饰工程部）、项目公司、设计公司参加的方案设计草案论证会，设计公司依据各方提出的方案设计草案修改建议或意见对草案进行修改，装饰工程部认为方案设计草案符合要求的提交房产管理公司总裁审批，通过后报地产投资部审议批准，经会签后形成正式项目装饰工程方案设计。4.

装饰工程初步设计方案项目装饰工程方案设计确定后，设计公司开始装饰工程初步设计方案的设计工作。装饰工程部依据项目装饰工程方案设计，监督设计公司的初步设计工作。待设计公司提交初步设计草案后，装饰工程部召集由产品研发和产业化部、营销推广管理中心、工程管理中心（室内装饰工程部）、项目公司、设计公司参加的初步设计草案论证会，设计公司依据各方提出的初步设计草案修改建议或意见对草案进行修改，装饰工程部认为初步设计草案符合要求的提交房产管理公司总裁审批，通过后报地产投资部审议批准，经会签后形成正式项目装饰工程初步设计方案。5.

扩初设计方案项目装饰工程初步设计方案确定后，设计公司开始装饰工程扩初设计方案的设计工作。装饰工程部依据项目装饰工程初步设计方案，监督设计公司的扩初设计工作。待设计公司提交扩初设计草案后，装饰工程部召集由产品研发和产业化部、营销推广管理中心、工程管理中心（室内装饰工程部）、项目公司、设计公司参加的扩初设计草案论证会，设计公司依据各方提出的扩初设计草案修改建议或意见对草案进行修改，装饰工程部认为扩初设计草案符合要求的提交集合会审，具体参见集合会审流程办理。集合会审修改通过的方案提交房产管理公司总裁审批，通过后报地产投资部审议批准，经会签后形成正式项目装饰工程扩初设计方案。6.

施工图设计方案项目装饰工程扩初设计方案通过集合会审后，设计公司开始装饰工程的施工图方案的设计工作。装饰工程部依据项目装饰工程扩初设计方案，监督设计公司的施工图方案的设计工作。待设计公司提交施工图方案草案后，装饰工程部召集由产品研发和产业化部、营销推广管理中心、工程管理中心（室内装饰工程部）、项目公司、设计公司参加的施工图方案草案论证会，设计公司依据各方提出的施工图方案草案修改建议或意见对草案进行修改，装饰工程部认为施工图方案草案符合要求的提交集合会审，具体参见集合会审流程办理。集合会审修改通过的方案提交房产管理公司总裁审批，通过后报地产投资部审议批准，经会签后形成正式项目装饰工程施工图方案。第四十六条

项目建筑安装工程、环境工程、装饰工程的材料、设备选购1.

项目公司材料、设备选购应实行集中采购形式。2.

凡采购金额在10万元以上的，都要通过招标办公室实行招标方式定购。具体招标采购流程依照XX控股集团相关招标管理方法执行。（一）建筑安装工程材料、设备的选购1.

建筑安装工程材料、设备需求清单建筑安装工程施工图方案确定后，建筑安装工程部依据施工图设计要求，提出建筑、结构、设备安装工程所需的材料、设备清单草案，召集由项目公司、施工承包单位、设计公司、产品研发和产业化部、物供部参加的材料、设备需求清单论证会，依据与会各方的建议或意见，建筑安装工程部将争论  修改后的建筑安装工程材料、设备需求清单修改草案提交房产管理公司总裁审议通过后，提交地产投资部批准通过，形成正式建筑安装工程材料、设备需求清单。2.

建筑安装工程材料、设备采购清单建筑安装工程部将确定的建筑安装工程材料、设备需求清单提交工程管理中心物供部，物供部依据XX控股集团与施工承包单位签订的工程承包协议中对材料、设备供应的商定，建筑安装工程材料、设备需求清单范围内与施工承包单位分别提出各自采购材料、设备清单提交项目公司依据工程的实际状况确认，在项目公司审批范围内的，有项目公司审批通过后交由物供部和施工承包单位执行采购任务。超过项目公司审批权限的采购申请，由项目公司提交地产投资部按审批权限通过审批后交物供部和施工承包单位执行采购任务。3.

建筑安装工程材料、设备采购执行建筑安装工程部将确定的项目建筑安装工程材料、设备（甲供）采购清单，依据工程需求进度要求提交招标办公室，提出建筑安装工程材料、设备采购申请。招标办公室依据采购申请和材料、设备采购清单编制招标资料文件，经招标委员会审核通过后，发布招标公告或邀请招标。竞标部门依据招标资料文件的要求，在指派的时间内向招标办公室提交投标资料文件，经过招标委员会初选、开标、询标后，最后投票定标。选定中标单位发出中标通知书，中标单位将依据中标要求及时、保质保量地提供建筑安装工程的材料、设备。在建筑安装工程材料、设备招标过程中，XX控股集团董事长认为招标确定的中标单位不符合要求或者招标过程存在其它问题，享有一票拒绝权。出现被XX控股集团董事长拒绝的招标应依照程序，重新招标，直至确定最终中标单位。（二）环境工程材料的选购1.

环境工程材料、设备需求清单环境工程施工图设计方案确定后，环境工程部依据施工图设计要求，提出环境工程所需的材料、设备清单草案，召集由项目公司、施工承包单位、设计公司、产品研发和产业化部、物供部参加的材料、设备需求清单论证会，依据与会各方的建议或意见，环境工程部将争论  修改后的环境工程材料、设备需求清单修改草案提交房产管理公司总裁审议通过后，提交地产投资部批准通过，形成正式环境工程材料、设备需求清单。2.

环境工程材料、设备采购清单环境工程部将确定的环境工程材料、设备需求清单提交物供部，物供部依据龙源控股集团与施工承包单位签订的工程承包协议中对材料、设备供应的商定，环境工程材料、设备需求清单范围内与施工承包单位分别提出各自采购材料、设备清单提交项目公司依据工程的实际状况确认，在项目公司审批范围内的，有项目公司审批通过后交由物供部和施工承包单位执行采购任务。超过项目公司审批权限的采购申请，由项目公司提交地产投资部按审批权限通过审批后交物供部和施工承包单位执行采购任务。3.

环境工程材料、设备采购执行环境工程部将确定的项目环境工程材料、设备（甲供）采购清单，依据工程需求进度要求提交招标办公室，提出环境工程材料、设备采购申请。招标办公室依据采购申请和材料、设备采购清单编制招标资料文件，经招标委员会审核通过后，发布招标公告或邀请招标。竞标部门依据招标资料文件的要求，在指派的时间内向招标办公室提交投标资料文件，经过招标委员会初选、开标、询标后，最后投票定标。选定中标单位发出中标通知书，中标单位将依据中标要求及时、保质保量地提供环境工程的材料、设备。在环境工程材料、设备招标过程中，XX控股集团董事长认为招标确定的中标单位不符合要求或者招标过程存在其它问题，享有一票拒绝权。出现被XX控股集团董事长拒绝的招标应依照程序，重新招标，直至确定最终中标单位。（三）装饰工程材料1.

装饰工程材料、设备需求清单装饰工程施工图设计方案确定后，装饰工程部依据施工图设计要求，提出装饰工程所需的材料、设备清单草案，召集由项目公司、施工承包单位、设计公司、产品研发和产业化部、物供部参加的材料、设备需求清单论证会，依据与会各方的建议或意见，装饰工程部将争论  修改后的装饰工程材料、设备需求清单修改草案提交房产管理公司总裁审议通过后，提交地产投资部批准通过，形成正式装饰工程材料、设备需求清单。2.

装饰工程材料、设备采购清单装饰工程部将确定的装饰工程材料、设备需求清单提交物供部，物供部依据XX控股集团与施工承包单位签订的工程承包协议中对材料、设备供应的商定，装饰工程材料、设备需求清单范围内与施工承包单位分别提出各自采购材料、设备清单提交项目公司依据工程的实际状况确认，在项目公司审批范围内的，有项目公司审批通过后交由物供部和施工承包单位执行采购任务。超过项目公司审批权限的采购申请，由项目公司提交地产投资部按审批权限通过审批后交物供部和施工承包单位执行采购任务。3.

装饰工程材料、设备采购执行装饰工程部将确定的项目装饰工程材料、设备（甲供）采购清单，依据工程需求进度要求提交招标办公室，提出装饰工程材料、设备采购申请。招标办公室依据采购申请和材料、设备采购清单编制招标资料文件，经招标委员会审核通过后，发布招标公告或邀请招标。竞标部门依据招标资料文件的要求，在指派的时间内向招标办公室提交投标资料文件，经过招标委员会初选、开标、询标后，最后投票定标。选定中标单位发出中标通知书，中标单位将依据中标要求及时、保质保量地提供装饰工程的材料、设备。招标应特殊说明，在招标过程中，XX控股集团董事长享有一票拒绝权，在招标任何过程中，如XX控股集团董事长认为招标确有问题的，有权马上中止招标程序，重新启动招标。即使是在中标通知书已经下达后，如中标单位实行贿赂或其他手段造成中标结果存在明显损害公司权益的状况时，XX控股集团有权无条件中止协议，并享有追究中标单位和其他相关部门、人员法律责任的权利。第四十七条项目施工、监理单位招标1.

项目工程施工、监理单位的选择应实行公开招标的形式。XX控股集团招标办公室负责招标的具体工作。2.

依据项目进展需要，项目符合以下条件时，项目公司应向XX控股集团招标办公室提出项目施工、监理单位招标申请。(1)项目已经列入国家、部门或地方年度固定资产投资方案；(2)项目用地的征用工作已经履行，取得《土地使用证》；(3)规划局已经批准的项目具体规划图（或总平面布置图）、拆迁范围图，取得《用地规划许可证》及附图；(4)

项目设计工作已经进入扩初设计/施工图设计阶段；(5)项目资金已经或基本落实等；3.

XX控股集团招标办公室依据项目公司提出的项目施工、监理单位招标申请编制招标资料文件，经招标委员会审核通过后，发布招标公告（公开或邀请招标）。招标资料文件应包含：(1)招标须知²

总则：项目概况、资金来源说明，投标人资质与合格条件的要求，投标费用等；²

招标资料文件：招标资料文件的组建，招标资料文件的说明，招标资料文件的修改；²

投标报价说明：投标价格，投标价格采纳的方式（价格固定或价格调整）；²

投标资料文件的编制：投标资料文件的组建（投标书、保证金、法人授权委托书、具有价格的工程量清单和报价表等），投标有效期，投标保证金，投标预备会（澄清投标单位提出问题，组织投标单位勘察现场）；²

投标资料文件的递交；²

开标；²

评标；²

中标签订协议(2)施工协议条款(3)技术规范²

工程现场的自然条件；²

施工条件，包括建筑用地面积，建筑物占地面积，场地拆迁及平整状况，施工用水、电、通讯等状况，现场地下埋设物及关于勘测资料文件资料；²

施工技术要求,包括施工工期、材料供应、技术质量标准以及工程管理中对分包、各类工程报告、测量试验、施工机械、工程记录、工程检验、施工安装、竣工资料文件资料的要求等；²

技术规范，采纳国际国内公认的标准及施工图中规定的施工技术要求；(4)投标书及投标书附件；(5)工程量清单与报价表²

报价汇总表；²

工程量清单报价表；²

设备清单及报价表；²

现场因素、施工技术措施、赶工措施费用报价单；²

材料清单及材料差价。(6)辅助资料文件资料表²

项目经理简历表；²

主要施工管理人员表；²

主要施工机械设备表；²

拟分包项目状况表；²

劳动力方案表；²

施工方案或施工组织方案；²

施工进度表；²

临时设备布置及临时用地表。(7)资格/资质审查表²

投标单位企业概况；²

近三年承建工程状况；²

在建施工状况；²

目前剩余劳动力和机械设备状况；²

财务状况；²

其他。(8)图纸4.特殊声明：招标资料文件应特殊说明，招标过程中，XX控股集团董事长享有一票拒绝权，在招标任何过程中，如XX控股集团董事长认为招标确有问题的，有权马上中止招标程序，重新启动招标。即使是在中标通知书已经下达后，如中标单位实行贿赂或其他手段造成中标结果存在明显损害公司权益的状况时，XX控股集团有权无条件中止协议，并享有追究中标单位和其他相关部门、人员法律责任的权利。5.

竞标部门依据招标资料文件的要求，在指派的时间内向招标办公室提交投标资料文件，经过招标委员会初选、开标、询标后，最后投票定标。6.

选定中标单位后，招标委执行秘书应起草《中标通知书》，报XX控股集团董事长签字。7.XX控股集团董事长认为中标结果有违招标本意或有损出资人权益或经相关人士、部门检举的，XX控股集团董事长应启动调查程序，指派专人负责调查、核实，依据调查结果，XX控股集团董事长认为招标确有问题的享有一票拒绝权。对于XX控股集团董事长拒绝的中标结果，招标办应重新启动招标程序，直到选出中标单位，并经XX控股集团董事长在《中标通知书》上签发。8.依据招标资料文件的具体要求和中标人的投标资料文件及承诺，招标委起草协议，经内部审查后，由项目公司与中标单位签订书面协议。第四十八条

项目开工前的施工筹备工作（一）施工筹备包括：资金筹备、技术筹备、物资筹备、劳动组织筹备、施工现场筹备和施工场外筹备（二）资金筹备1.

依照项目施工要求，需要有银行出具的资金落实证明。工期不足一年的，到位资金原则上不少于工程协议价的50%，工期超过一年的，到位资金原则上不少于工程协议价的30%。2.

项目进入到施工前期筹备阶段，XX控股集团财务管理委员会应统筹调配资金，确保资金落实证明和项目启动资金的筹备到位。3.

项目公司应当充分利用项目的融资杠杆功能，争取在项目启动前期能够在当地取得银行等金融机构的支持。项目公司财务总监应在项目前期筹备阶段密切与当地银行等金融机构接触，沟通协调好与银行等金融机构的关系。对于需要项目公司出资人代表或总经理出面沟通协调的，项目公司出资人代表或总经理应当乐观协作。（三）技术筹备1.

熟悉审查施工图纸和关于设计资料文件资料(1)为项目公司工程管理人员、施工承包单位的工程技术人员充分了解和把握设计图纸的设计意图、结构与构造特点和技术要求，确保能够依照施工图纸的要求顺当进行施工，生产出符合设计要求的建筑产品。(2)此外，通过审查发觉设计图纸中存在的问题和错误，在施工之前及时纠正，为项目施工提供一份准确、齐备的设计图纸。(3)对于发觉设计图纸有问题的项目公司或施工承包单位应及时组织图纸重新会审和集合会审，会审和集合会审流程参见本手册项目设计工作中的相关流程办理。2.

完善施工组织设计施工承包单位中标后，应依据深化调查、勘测及项目施工前的实际状况，在原施工组织设计方案的基础上完善施工组织设计。项目公司工程部应参加、监督施工承包单位的施工组织设计完善过程。施工组织设计内容主要包含：(1)项目概况；(2)施工部署及主要建筑物或构建物的施工方案；(3)施工筹备工作方案；(4)施工总进度方案；(5)所有资源需要量方案；(6)施工总平面图设计；(7)所有技术经济指标。（四）材料、设备的筹备材料、设备的筹备：依据施工进度方案要求，依照、施工承包单位协议商定状况，编制具体材料、设备需要方案，为组织备料、确定仓库、场地堆放所需面积和组织运输提供筹备。项目公司提供（甲供）的材料依照本手册材料、设备采购流程办理。（五）劳动组织的筹备1.劳动组织的筹备主要是施工承包单位的劳动组织筹备。包括建立施工项目的领导机构、建立施工队组、集结施工力量、组织劳动力进场、向施工队组、工人进行施工组织设计和技术交底，建立健全所有管理制度。2.为确保在施工过程中施工承包单位及各部门与项目公司各部门建立有序的沟通、协商、处理、调解等工作流程，确保项目顺当施工，提高项目施工工作效率，项目公司应做好以下几个方面的工作：(1)依据项目施工管理需要，项目公司组织施工承包单位各部门参加的XX控股集团关于项目管理流程培训，并制定项目施工联系工作机制。(2)施工联系工作机制包括：联席会议工作机制、质量监督管理机制、设计、工程等变更审核机制、工程费用结算机制、部门联系人机制、争议处理机制等。（六）施工现场筹备1.施工现场筹备主要是为项目施工制造有利的施工条件和物资保障。在施工现场筹备中，项目公司的工作主要包括以下几点：(1)三通一平：指路通、水通、电通和场地平整。依据与施工承包单位签订的施工协议，确定三通一平工作由甲方还是乙方履行。(2)建造临时设备：依据施工总平面图的布置，建造项目公司管理部办公、生活等的临时用房。（七）其他1.

施工场外筹备2.

材料、设备的订货3.

向主管部门申请施工许可第九章

项目实施阶段第四十九条项目施工条件(1)已经取得项目用地批准手续；(2)已经取得项目用地和工程规划许可；(3)施工场地已经基本具备施工条件，需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求；(4)已经确定工程施工企业和工程监理单位；(5)有满意施工需要的施工图纸及技术资料文件资料；施工图设计资料文件已按规定进行了审查；(6)有保证工程质量和平安的具体措施。施工企业编制的施工组织设计中有依据建筑工程特点制定的完善的质量、技术和平安措施;(7)启动资金已经落实到位。第五十条

项目公司对项目实施阶段的管理重点是项目施工质量的监控和项目各方关系的沟通协调管理工作。确保项目工程管理目标（包括质量目标、投资目标、工期目标、环境目标和平安目标等）的实现。第五十一条项目工程管理目标主要通过项目施工前的工程组织方案方案的争论  确认，项目施工过程中的抽查检验、项目施工后的工程验收、工程进度费用等的支付以及项目验收后的复验等监控环节来实现。第五十二条建筑安装工程1.

施工筹备专题(1)项目施工前期筹备工作履行，项目达到施工条件的，项目公司应召集由项目公司、建安工程部、施工承包单位、监理单位、设计公司以及物供部参加的项目施工筹备会议。(2)依据施工组织设计、施工协议、监理协议，参照施工图纸及材料、设备采购状况清单，争论  由项目公司、建安工程部编制的施工报批方案草案和施工承包单位编制的施工工程方案草案。经过争论  修改后形成具体的施工组织方案草案，经项目公司总经理签字确认后报房产管理公司总裁审批。(3)房产管理公司总裁同意施工组织方案草案的，签字提交地产投资部办理批准手续，经XX控股集团批准同意的施工组织方案签发到项目公司具体执行。房产管理公司总裁或者XX控股集团认为施工组织方案草案不符合要求的，应退回项目公司，并说明理由，要求依照修改建议或意见重新争论  、修改后再上报审批。2.

桩基工程施工(1)施工组织方案方案桩基工程施工前，施工承包单位依据施工组织方案方案拟定桩基工程施工方案草案，提交由项目公司、施工承包单位、建筑安装工程部、监理单位、设计公司、产品研发和产业化部、物供部参加的桩基工程施工组织方案草案论证会，依据论证状况，将最终修改后的桩基工程施工组织方案草案，经项目公司总经理签字确认后报房产管理公司总裁审批。房产管理公司总裁同意桩基工程施工组织方案草案的，签字提交地产投资部办理批准手续，经XX控股集团批准同意的桩基工程施工组织方案签发到项目公司具体执行。房产管理公司总裁或者XX控股集团认为桩基工程施工组织方案草案不符合要求的，应退回项目公司，并说明理由，要求依照修改建议或意见重新争论  、修改后再上报审批。经批准通过的桩基工程施工组织方案交由施工承包单位组织施工。(2)工程验收施工承包单位认为桩基工程施工履行，经监理单位检验合格后，向项目公司工程部提出桩基工程验收申请，项目公司应组织由项目公司工程部、施工承包单位、监理单位、设计公司以及产品研发和产业化部、建筑安装工程部参加的现场验收。现场验收主要是依据施工图和桩基工程施工组织方案方案进行验收，验收内容包括：施工质量目标和施工工期目标履行状况，对于需要整改的，施工承包单位应依据整改建议或意见在限定的时间内履行，经监理单位检验后，同样提交项目公司工程部组织联合现场验收。最终经项目公司总经理签字确认后报房产管理公司总裁审批通过后形成桩基工程验收报告。3.

主体工程施工(1)施工组织方案方案主体工程施工前，施工承包单位依据施工组织方案方案拟定主体工程施工方案草案，提交由项目公司、施工承包单位、建筑安装工程部、监理单位、设计公司、产品研发和产业化部、物供部参加的主体工程施工组织方案草案论证会，依据论证状况，将最终修改后的主体工程施工组织方案草案，经项目公司总经理签字确认后报房产管理公司总裁审批。房产管理公司总裁同意主体工程施工组织方案草案的，签字提交地产投资部办理批准手续，经XX控股集团批准同意的主体工程施工组织方案签发到项目公司具体执行。房产管理公司总裁或者XX控股集团认为主体工程施工组织方案草案不符合要求的，应退回项目公司，并说明理由，要求依照修改建议或意见重新争论  、修改后再上报审批。经批准通过的主体工程施工组织方案交由施工承包单位组织施工。4.

配套工程施工(1)施工组织方案方案主体工程施工前，施工承包单位依据施工组织方案方案拟定配套工程施工方案草案，提交由项目公司、施工承包单位、建筑安装工程部、监理单位、设计公司、产品研发和产业化部、物供部参加的配套工程施工组织方案草案论证会，依据论证状况，将最终修改后的配套工程施工组织方案草案，经项目公司总经理签字确认后报房产管理公司总裁审批。房产管理公司总裁同意配套工程施工组织方案草案的，签字提交地产投资部办理批准手续，经XX控股集团批准同意的配套工程施工组织方案签发到项目公司具体执行。房产管理公司总裁或者XX控股集团认为配套工程施工组织方案草案不符合要求的，应退回项目公司，并说明理由，要求依照修改建议或意见重新争论  、修改后再上报审批。经批准通过的配套工程施工组织方案交由施工承包单位组织施工。第五十三条环境工程1.

施工筹备专题(1)项目达到环境工程施工条件的，项目公司应召集由项目公司、环境工程部、施工承包单位、监理单位、设计公司以及物供部参加的项目施工筹备会议。(2)依据施工组织设计、施工协议、监理协议，参照施工图纸及材料、设备采购状况清单，争论  由项目公司、环境工程部编制的施工报批方案草案和施工承包单位编制的施工工程方案草案。经过争论  修改后形成具体的施工组织方案草案，经项目公司总经理签字确认后报房产管理公司总裁审批。(3)房产管理公司总裁同意施工组织方案草案的，签字提交地产投资部办理批准手续，经XX控股集团批准同意的施工组织方案签发到项目公司具体执行。房产管理公司总裁或者XX控股集团认为施工组织方案草案不符合要求的，应退回项目公司，并说明理由，要求依照修改建议或意见重新争论  、修改后再上报审批。2.

景观建安工程(1)施工组织方案方案景观建安工程施工前，施工承包单位依据施工组织方案方案拟定景观建安工程施工方案草案，提交由项目公司、施工承包单位、环境工程部、监理单位、设计公司、产品研发和产业化部、物供部参加的景观建安工程施工组织方案草案论证会，依据论证状况，将最终修改后的景观建安工程施工组织方案草案，经项目公司总经理签字确认后报房产管理公司总裁审批。房产管理公司总裁同意景观建安工程施工组织方案草案的，签字提交地产投资部办理批准手续，经XX控股集团批准同意的景观建安工程施工组织方案签发到项目公司具体执行。房产管理公司总裁或者XX控股集团认为景观建安工程施工组织方案草案不符合要求的，应退回项目公司，并说明理由，要求依照修改建议或意见重新争论  、修改后再上报审批。经批准通过的景观建安工程施工组织方案交由施工承包单位组织施工。(2)工程验收施工承包单位认为景观建安工程施工履行，经监理单位检验合格后，向项目公司工程部提出景观建安工程验收申请，项目公司应组织由项目公司工程部、施工承包单位、监理单位、设计公司以及产品研发和产业化部、环境工程部参加的现场验收。现场验收主要是依据施工图和景观建安工程施工组织方案方案进行验收，验收内容包括：施工质量目标和施工工期目标履行状况，对于需要整改的，施工承包单位应依据整改建议或意见在限定的时间内履行，经监理单位检验后，同样提交项目公司工程部组织联合现场验收。最终经项