房地产经纪人业务流程

房地产经纪人业务流程高级经理：聂冉豪业务流程一、开发客户二、开发房源三、匹配客户和房子四、有效带看五、签约六、出卖人、购买人、居间人三方履行合同七、过户八、物业交接开发客户开发客户门店网络社区活动老客户转介绍切户开发房源开发房源门店打盘源网络租转售物业客户提供匹配客户和房子匹配客户和房子有一个客户找遍所有的房子有一个房子找遍所有的客户。有效带看有效带看一次成功的带看，对于我们成交以至于日后的成交都起到至关重要的作用。现在的二手房市场竞争如此激烈，如何能够让我们自己脱颖而出？如何能够让客户永远地追随于你？这些都需要我们通过和客户的接触争取到机会。所以带客户看房，是我们成交的关键。有效带看看房前---实地看看房---看房后的的工作。看房前的准准备工作（1）了解解客户需求求和相关信信息（2）有效效推荐房源源（3）营造造购房气氛氛（4）了解解房源详细细信息（5）提前前半小时到到（6）提醒醒你的客户户带上定金金！！！有效带看——了解客户需需求和相关关信息A、基本需求求：居室、面面积、楼层、、朝向、年代代、位置、户型、采光、、交通、生活活、学校........B、特殊需求求：最在乎的的是什么？（（把需求排个个队）例：客户就要要一层带花园园的，就要公公寓有24小小时热水的、指定某某一小区、指指定某一户型型等C、基本信息息：全款贷款款、首付多少少、投资自住住等D、深层信息息：谁居住？？谁出钱？买买给谁？谁当当家？谁签合同？.......在对房源和客客户有一定了了解的基础上上：A、注意说话话的语气：语语句清晰肯定定，别歪腔怪怪气的，要让让客户感觉觉你是在微笑。。B、突出卖点点、规避不利利因素：把客客户吸引过来来看房是成功功的第一步，，当然不是让骗骗客户，如果果客户看到房房子的缺点后后，问起，你你给加以解释，具体体情况具体对对待。C、灌输房源源热卖的思想想：这点马经经理做经纪人人时做的非常常好，他能以听上去很激激动的声音告告诉客户，房房子的卖点，，这样可以引引起客户对房子极大大的兴趣，当当然每个人不不样，要根据据自己的特点点。有效带看—有效推荐房源源D、及时的约约定时间看房房：出来一套套好房子是很很出容易的，出来一套套适合你客户户的房子那就就更不容易了了，所以做到经常及及时观看房友友，特别是本本区域的房子子，要养成早上来到到之后看看出出来什么房子子，晚上回家家前出来什么房子。。E、你是客户户的置业顾问问！在这点上上，要让客户户充分的相信你，让他感感觉到你是专专业的，当然然必定要加强强专业知识学习，现现在的买房客客户，有的都都是看上半年年以上还没买的客户户，他懂的房房产知识甚至至比有新入职职两月的经纪人还专专业，所以尽尽量别嚼文嚼嚼字，给客户户一种随和的亲切感感。有效带看—有效推荐房源源A、制造房源源热卖的气氛氛B、把客户约约在同一时间间看房C、提醒客户户有潜在的竞竞争D、并提醒带带上定金有效带看—营造购房气氛氛A、基本信息息：八大要素素。B、相关费用用：相关税费费、代理费用用、贷款费用用、等其他费用C、卖方信息息：为何出售售此房，业主主从事何工作作，家具、家点留留存，何时腾腾房以及户口口何时搬迁。。D、其他信息息！有效带看—了解房源详细细信息A、选择见面面地点很重要要。B、避开其他他公司视力范范围。C、熟悉周遍遍的基础设施施、交通路线线、活动场所所有效带看—提前半小时到到注意事项：a、提醒你的的客户带上定定金b、带上看房房确认书以及及预定合同c、工具随时时准备好，比比如：鞋套、、签字笔、计计算器、米尺尺等、最好能带上几几块巧克力，，一是为了你你客户的孩子子在闹腾时给孩子，增加加客户或业主主对你的信任任及亲切感；；二是在你带客户期间疲疲惫时增加体体力。d、记清你看看房的业主、、客户以及房房源方的联系系方式。有效带看—提醒你的客户户带上定金做好中间人，，防止跳单A、尽可能让让业主和客户户少沟通，提提前和业主沟沟通好你报的的价格，如果果客户问业主主价格，你可可向客户解释释，价格问题题我可以作为为中间人帮助助沟通，以免免当面聊起价价格引起业主主反感和不必必要的尴尬；；还避免双方方过于亲密，，最佳的感觉觉是让双方都都觉得和我们们熟悉和对方方陌生。B、盯住人：：业主和客户户哪方人少盯盯哪方。若双双方都是人多多的情况下，，要组织客户户有次序地看看房或多过去去几个经纪人人，以有客户户看房先提前前了解房屋的的名义，这样样可以帮助你你盯住业主和和客户外还能能给客户制造造紧张购房气气氛。有效带看—实地看房C、防止客户户业主做小动动作。其中包包括递名片，，如果此情况况发生，可以以直接了当的的拒绝，这样样的客户不地地道，我们也也没必要和他他客气，告诉诉他如果想相相互联系，等等成交后，或或此房屋销售售出去，你可可以帮助他们们相互联系。。还有的业主主在我们带客客户的情况下下，把自己的的电话号码贴贴在墙上或留留在醒目之处处或在大门上上，这种情况况发生时，所所以要你在带带客户前半小小时到，先到到业主居住的的楼道或单元元门视察一遍遍，有贴电话话的地方，让让它消失。如如果没能避免免，在客户已已经看到业主主电话时，你你可以提醒客客户，业主这这么做对你是是很不利的，，首先交易产产权没有保障障，其次这种种业主这么做做也不地道，，对你会带来来很大的风险险。有效带带看——实地看看房注意观观察细细节观察客客户的的眼神神：客客户看看上房房子的的一刹刹那眼眼神一一般会会有异常反反映。。观察客客户的的注意意力：：当客客户的的眼神神在某某处停停下来来时，，一般会有有两种种情况况：A非常常喜欢欢这里里，B对这这里非非常不不满意意。我们此此时应应弄清清情况况，帮帮助客客户对对这点点上加加以设设计。。十分种种判定定法：：一般般情况况下，，客户户看房房时间间超过过十分分钟，，说明这这房子子对客客户有有戏，，但要要自定定，别别喜怒怒于色色。有效带带看——实地看看房催定催定这这个环环节非非常重重要，，我们们要依依据客客户的的特点点进行行有针针对性性的催催定，，切记记盲目目。这这里我我把客客户分分为三三种类类型：：冲动动型、、冷静静型、、谨慎慎型，，并配配以适适合的的办法法：有效带带看——看房后后针对对有意意向客客户催定冲动型型：特点：：①①、年年轻人人居多多②、性性格外外向、、感性性的人人③、确确定已已经看看上房房子的的人有效带带看——看房后后针对对有意意向客客户催定适用办办法：：1）疯疯狂催催定法法：趁趁热打打铁，，在客客户热热度高高时继继续加加温，，不断断的告告知客客户房房子的的紧销销，不不可多多得的的房子子，以以房子子的优优点去去打动动他，，去增增加客客户的的消费费冲动动，促促其客客户交交定。。2）有有时同同事配配合的的一个个动作作就能能影响响你的的客户户的选选择，，并举举例，，有客客户在在看房房时，，另一一同事事，紧紧跟着着近来来，看看上一一圈后后慌忙忙打电电话，，说有有一套套好房房子，，什么么不可可多得得呀，，让客客户过过来看看，这这电话话可以以打给给你的的经理理或同同事，，让其其配合合一下下；在在把客客户拉拉到店店里聊聊时，，让其其交定定，久久久不不下，，这时时，可可让同同事进进行配配合的的电话话，说说有别别的客客户要要交定定金，，当然然要做做到恰恰到好好处，，别适适得其其反。。有效带带看——看房后后针对对有意意向客客户催定冷静型型：特点：：①：：中老老年人人居多多②：性性格比比较内内向③：高高学历历、高高地位位的人人有效带带看——看房后后针对对有意意向客客户催定适用办办法：：分析法法：给给客户户做市市场分分析，，针对对客户户的问问题给给予合合理的解释释，让让客户户意识识到房房子的的紧销销，诱诱导客客户交定。。有效带带看——看房后后针对对有意意向客客户催定谨慎型型特点：：①：：性格格内向向，猜猜忌心心强，，思想想偏激激的人人②：超超高学学历，，搞学学术研研究的的人有效带带看——看房后后针对对有意意向客客户催定适用办办法：：欲擒故故纵法法：对对这一一类客客户，，切记记用疯疯狂催催定法法，这这类客客户一一般只只相信信自己己，大大家一一定要要注意意火候候，过过犹不不及，，如果果这类类客户户看上上房子子，大大家一一定要要学会会放，，让他他自己己去想想，我我们的的工作作是让让对方方信任任我们们就行行了，，否则则他们们是不不敢把把钱给给你的的，签签合同同就会会很麻麻烦。。有效带带看——看房后后针对对有意意向客客户交定A、请请讲清清业主主的要要求，，比如如要如如何处处置家家具家家电问问题。。B、、讲讲清清违违约约责责任任，，这这个个责责任任是是关关于于买买卖卖双双方方的的，，这这样样对买卖双方都都有保障。C、算清所有有费用，给客客户一个估价价，尽量别给给列出清单，避免以后后有纠纷对我我们会很不利利。有效带看—看房后针对有有意向客户交定A、请讲清业业主的要求，，比如要如何何处置家具家家电问题。B、讲清违约约责任，这个个责任是关于于买卖双方的的，这样对买卖双方都都有保障。C、算清所有有费用，给客客户一个估价价，尽量别给给列出清单，避免以后后有纠纷对我我们会很不利利。切记回避问题题，含糊收定定。有效带看—看房后针对有有意向客户A、看完房子子后，感觉房房子客户不满满意，记得回回访，并做到到把客户送上公交车或或客户自己的的私家车，