房地产市场形势

江山有更替，往来成古今

-------浅议当前房地产市场形势从数字看增长----泡沫的数字化判断

目前市场的主要问题天津市场现状及问题政策对市场的影响

政策变化脉络梳理政策对市场可能的影响未来市场变化趋势从数字看增长----泡沫的数字化判断

目前市场的主要问题天津市场现状及问题中国房地产市场发展中存在四大主要问题

商品房价格上涨过快部分地区房地产投资规模过大商品房结构性问题进一步凸现房地产市场秩序比较混乱商品房价格上涨过快据国家统计局数据，2004年商品房平均价格同比增长14.4%，其中商品住宅价格同比增长15.2，首次出现两位数增长，并首次超逾居民收入增长。今年一季度，商品房、商品住宅平均每平方米分别为3015人民币和2820元，同比又分别增长12.5%和13.5%，继续保持两位数增长。1998—2005一季度中国商品房价格变化部分地区房地产投资规模过大

2004年全国房地产开发投资总额13158.25亿元，同比增长达28.1%，今年一季度增长26.7%，增幅比去年同期回落13.5%。但今年的投资增长，是在去年同期较高增幅基础上的增长，并高于全社会固定资产投资增幅。1986-2004GDP增长率、固定投资增长率、房地产投资增长率商品房结构性问题进一步凸现

表现为中小户型、中低价位普通商品住房和经济适用住房供应不足。据对北京、上海、天津、西安、武汉、杭州等城市房屋销售情况调查，去年销售的商品住宅中，一百二十平方米/套以上的住房都在百分之四十以上，最高的超过百分之六十，中小套型住宅比例偏低。房地产市场秩序比较混乱

房地产开发、交易、中介服务和服务管理的各个环节，都不同程度地存在违法违规行为。尤其是一段时期以来，个别开发企业和中介机构误导市场预期，人为造成市场紧张，恶意哄抬房价，带来一些项目的房价短期内非正常上涨。

当前前中中国国房房地地产产市市场场运运行行中中的的主主要要矛矛盾盾，，已已由由过过去去多多年年的的需需求求不不足足转转变变为为局局部部性性、、结结构构性性的的需需求求增增长长过过快快。。其其中中，，2004年年销销售售面面积积增增幅幅大大于于竣竣工工面面积积，，增增幅幅16.1%。。东东部部地地区区和和部部分分中中心心城城市市出出现现供供应应量量不不足足，，中中低低价价位位中中小小户户型型普普通通商商品品住住房房得得不不到到保保障障，，推推动动房房价价上上涨涨。。因因此此，，市市场场需需求求偏偏大大、、供供求求结结构构失失衡衡，，是是推推动动去去年年以以来来房房价价过过快快上上涨涨的的主主要要因因素素。。----国家家建建设设部部副副部部长长刘刘志志峰峰从数数字字看看增增长长----泡泡沫沫的的数数字字化化判判断断目前前市市场场的的主主要要问问题题天津津市市场场现现状状及及问问题题天津津面面临临机机遇遇经过过近近十十年年的的发发展展，，天天津津房房地地产产市市场场逐逐渐渐成成为为经经济济和和社社会会进进步步的的主主旋旋律律，，房房地地产产市市场场为为天天津津市市引引进进外外资资和和经经济济的的国国际际化化立立下下了了汗汗马马功功劳劳，，进进入入新新世世纪纪，，从从2001到到2003年年，，三三年年中中天天津津市市房房地地产产完完成成投投资资分分别别为为161.1亿亿元元、、175.8亿亿元元、、211亿亿元元，，后后两两年年同同比比增增长长20%，，去去年年房房地地产产增增加加值值同同比比增增长长17.4%。。天津津面面临临机机遇遇天津津独独特特的的历历史史背背景景，，使使天天津津的的房房地地产产发发展展比比较较缓缓慢慢而而且且具具有有特特色色。。随随着着经经济济国国际际化化趋趋势势增增强强和和天天津津经经济济的的改改造造与与崛崛起起，，房房地地产产业业首首先先成成为为投投资资的的热热点点。。天津忽然"声声名鹊起"是是在2003年，这与天天津市的新行行政长官、前前央行行长戴戴相龙的到来来脱不了干系系。就在当年年，象征着城城市富裕程度度的GDP增增幅便位居四四大直辖市之之首。2003年天津GDP完成2386.94亿元，人人均GDP达达到25874元，超额额完成了年初初天津市委市市政府定下的的发展目标。。2000—2004天津津GDP增长长率变化巨大的地产机机会戴相龙在上任任之初就将固固定资产投资资和城市基础础建设作为未未来几年天津津经济发展的的主要驱动力力，并提出了了一个"五年年规划"：2003年至至2007年年间，5年城城市固定资产产投资累计达达7000亿亿元，其中城城建投资约3000亿。。为了实现这这宏伟蓝图，，戴相龙为天天津制订了数数额巨大的固固定资产投资资计划。2003年的固固定资产投资资1100亿亿元，2004年接近1300亿，，其后3年每每年固定资产产投资都将增增长20%左左右。巨大的地产机机会这样庞大的固固定资产的投投入直接在新新的总体规划划中体现出来来，也必然会会带来城市空空间和产业布布局的调整，，这将会给房房地产市场带带来的投资机机会是每一位位开发商都为为之兴奋的。。可以说，天天津的房地产产市场具备新新一轮产业升升级的所有要要素，可以说说其发展潜力力是巨大的。。2004年市市场发展迅速速据统计，2004年全市市各类房屋累累计成交面积积达2106万平方米，，销售金额590.4亿亿元，分别比比上年增长30.1%和和58.7%。其中，商商品房交易1292.2万平方米（（其中现房销销售面积847.03万万平方米）、、销售金额432.3亿亿元，分别比比上年增长26.5%和和51.3%；存量房成成交813.7万平方米米、销售金额额158.1亿元，分别别比上年增长长36.4%和83.3%。1至12月份，商商品房上市量量为1070.6万平方方米，同比增增长16.9%。----天津津市房管局天津存在的问问题供应结构失衡衡，对未来价价格走势起决决定作用天津存在的问问题中心城区价格格偏高，初显显泡沫迹象2004.10-2005.4天津津中心城区房房屋价格

2004.102004.112004.122005.012005.022005.032005.4交易均价3435.73745.823854.853770.033637.84290.543424.27商品房4106.064609.164594.594631.754639.54958.125126.05存量房2277.492334.82607.5926002626.582920.962044.292004.10-2005.4天津津中心城区房房价走势天津存在的问问题整体经济总量量偏小，人均均可支配收入入有待进一步步提高。2000—2004年天天津、北京、、上海GDP对比政策对市场的的影响政策变化脉络络梳理政策对市场可可能的影响1997年年之之后后，，受受亚亚洲洲金金融融危危机机的的影影响响，，中中国国经经济济陷陷入入了了通通货货紧紧缩缩状状态态，，由由于于国国际际经经济济形形势势不不好好，，通通过过出出口口来来刺刺激激经经济济增增长长无无法法做做到到，，于于是是中中央央提提出出了了扩扩大大内内需需的的政政策策，，扩扩大大内内需需的的办办法法有有两两个个，，一一是是搞搞积积极极的的财财政政政政策策，，通通过过发发行行国国债债的的方方式式筹筹集集大大量量资资金金去去修修路路、、架架桥桥；；二二是是刺刺激激国国内内房房地地产产市市场场，，主主要要是是住住房房市市场场的的发发展展。。所以以从从1998年年到到1999年年连连续续出出台台了了数数项项政政策策支支持持住住房房市市场场的的发发展展，，1998年年4月月7日日，，中中国国人人民民银银行行下下发发《《关关于于加加大大住住房房信信贷贷投投入入支支持持住住房房建建设设与与消消费费的的通通知知》》，，决决定定进进一一步步加加大大住住房房信信贷贷投投入入，，支支持持住住房房建建设设和和消消费费。。随随后后颁颁布布的的《《个个人人住住房房贷贷款款管管理理办办法法》》取取消消了了对对发发放放个个人人住住房房贷贷款款的的限限制制（（此此前前该该贷贷款款只只能能由由工工、、建建、、农农3家家银银行行在在安安居居工工程程试试点点城城市市发发放放）），，并并规规定定个个人人住住房房贷贷款款执执行行优优惠惠利利率率。。1999年，中中国人民民银行将将住房贷贷款的上上限由房房价款的的70%提高到到80%，将个个人住房房贷款最最长期限限从20年延长长到30年，并并将个人人住房贷贷款利率率在原有有的优惠惠基础上上进一步步下调10%。。这一一系列政政策措施施终于使使房地产产市场掀掀起了波波澜，从2001年以以后，中中国的房房地产市市场明显显呈现牛牛市特征征，尤其其是2003年年下半年年以后，，房价上上涨加快快，部分分城市的的房价以以两位数数的速度度上涨。。2002年以后后，房地地产市场场的政策策导向在在悄悄发发生变化化。2003年2月月发布的的《2002年年货币政政策执行行报告》》中，央央行再次次提醒房房地产泡泡沫及其其引发的的金融风风险，但但是措辞辞依然温温和。。2003年6月月，央行行终于下下发了被被业界称称为“121号号文件””的《关关于进一一步加强强房地产产信贷业业务管理理的通知知》。。但到此为为止，各各部委对对房地产产市场隐隐含的风风险的认认识并没没有统一一，最明明显的标标志是2003年的121号号文件之之后，国国务院又又出台了了18号号文件，，两个文文件有内内在的不不一致性性，而时时间间隔隔只有两两个月。。2005年“两两会”上上，总理理的政府府工作报报告将房房地产价价格的过过快上涨涨问题列列为价格格工作的的两个重重点之一一。它反反映了中中央各部部门在对对房地产产泡沫问问题的认认识上得得到了统统一，这这是一个个质的变变化。就在总理理的话音音甫落，，央行就就出台了了提高住住房贷款款利率和和首付比比例政策策（2005.3.16）。。3月底，，国务院院办公厅厅出台《《关于切切实稳定定住房价价格的通通知》，，其中已已经有““把稳定定房价提提高到政政治高度度字样””。4月27日，国国务院办办公会议议再次提提出8条条措施调调控房价价。强调调用市场场措施调调控各个个环节。。5月11日，国国办转发发了经国国务院同同意的建建设部等等早在4月30日即已已拟定完完成的《《关于稳稳定住房房价格工工作的意意见》。。这个意意见与““新八条条”的提提法和脉脉络相似似，显然然是秉承承“新八八条”精精神之下下的细化化和补充充。中国房地地产价格格的上涨涨有四个个主要原原因：一一是基本本面的支支持，即即中国经经济的快快速发展展、90年代末末住房改改革和城城市化进进程，二二是高储储蓄率和和有限的的储蓄工工具，三三是投机机或投资资性需求求，包括括人民币币升值预预期下境境外资金金的流入入和国内内房地产产投机/资性需需求。四四是调控控政策偏偏重抑制制供应但但未能有有效控制制需求，，客观上上提高了了价格上上涨的预预期。从最新的的政策来来看，充充分体现现了通过过供应和和需求的的双向调调节，遏遏制投机机性炒房房，控制制投资性性购房，，鼓励普普通商品品房和经经济适用用房建设设，合理理引导住住房消费费，保证证住房价价格平稳稳和市场场稳定发发展。-----建设设部住宅宅和房地地产司副副司长沈沈建忠从目前形形势看，，下一阶阶段政府府应该观观察市场场反映，，所以近近期重要要的宏观观政策不不会再出出。但是是各部门门、各地地区的实实施细则则将陆续续出台，，尤其是是各地区区的实施施细则将将昭示各各地方政政府态度度，对各各地方房房价走势势起决定定作用。。上海等前前期热点点城市的的房价回回调在所所难免。。地区房屋销售价格商品住宅价格二手住宅价格同比环比同比环比同比环比全国↓9.82.710.52.811.43.7北京↑6.527.22.283.9天津→6.51.67.425.41.4沈阳↓9.32.47.11.114.24.5上海↓19.15.919.9517.77.5南京↓11.62.111.21.8153杭州↓13.84.612.44.6134.1宁波↓11.61.511.41.7141.8合肥→9.71.88.11.515.52.8厦门↓12.43.516.54.711.13.7青岛↓11.72.513.72.610.33.1武汉↓11.24.19.41.526.819.1成都↓12.51.214.70.311.44.8从政策内内容分析析，实际际上是有有保有压压，在通通过市场场拐点即即将出现现的提示示，改变变市场预预期的同同时，用用交税的的手段降降低市场场大量抛抛盘集中中涌出，，形成市市场恐慌慌的可能能性。如果本次次调控效效果仍不不明显，，不排除除9月加加息可能能。房价不稳稳，汇率率不动。。最大的风风险地方政府府在寻求求新的经经济增长长点和发发展模式式的过度度时间内内，对市市场本能能的对抗抗反映采采取容忍忍态度。。使得高高层决策策者对市市场判断断出现偏偏差。古语曰““识时务务者乃为为俊杰””政策对市市场的影影响政策变化化脉络梳梳理政策对市市场可能能的影响响天津2005年年房市开开局波澜澜不惊2005年1-4月份份，全市市房屋累累计成交交面积662万万平方米米，成交交金额199.6亿元元，其中中商品房房成交面面积338万平平方米，，成交金金额132.2亿元，，其中商商品住宅宅成交面面积301.6平方米米，成交交金额111亿亿元，存存量房成成交324万平平方米，，成交63.7亿元。。2004.4-2005.4全市总成成交量回顾顾受供应影响响，商品房房成交下降降存量房首次次成为市场场主角2004.4-2005.4各类房屋屋价格走势势商品房市场场出现波动动的可能性性不大，由由于供应量量、土地价价格等多个个因素支撑撑，商品房房在未来3年内回调调空间较小小。存量房市场场成为市场场活动因子子，单月成成交差异明明显，随宏宏观调控的的延续，市市场供应将将逐渐放大大，但由于于刚性需求求消化的延延时，改善善性需求的的下移，总总体有效需需求有保证证，未来3-4年内内市场状况况将会有明明显改善。。走势标志（2005年底）概率平稳过渡房价同比增长15%40%小幅调整房价同比增长10%45%中度整理房价同比降低3-5%15%深度震荡房价同比降低10-15%5%未来市场变变化趋势存量市场发发展迅速中国正在加加速城市化化进程，城城镇人口不不断增长，，住房需求求持续扩涨涨，而人民民整体收入入又比较偏偏低的现状状意味着二二手房市场场对经济社社会的发展展意义巨大大。目前天津市市有直管公公产住宅约约2000万平米、、企业产住住宅约2500万平平方米、私私产住宅在在7000万平米左左右，即存存量房总量量约为1．．2亿平方方米。按每年有10%-15%上市市转让，每每年参与流流通的存量量房屋在1200——1380万平方米米之间。中介门槛提提高从今年开始始，本市将将每年引进进若干个国国际或国内内著名中介介机构。本本市将对网网上房地产产中介服务务，实行注注册资金不不低于人民民币100万元、有有3名以上上执业经纪纪人和5名名以上经纪纪人协理、、拥有6个个以上分支支机构等五五大准入制制度，以规规范网上服服务房地产产中介机构构，切实维维护群众利利益。品牌化势在在必行在竞争日益益激烈的市市场经济中中，品牌意意味着王牌牌，意味着着成功。无论从本市市还是全国国来看，房房地产市场场已经向着着规范经营营，平稳发发展的方向向移动。而而二手房中中介更是一一个需要持持续发展的的行业，只只有从诚信信做起，自自觉自律，，从长计议议，才能使使整个行业业健康发展展。以上观点纯纯属个人看看法谢谢大家的的耐心9、静夜四无无邻，荒居居旧业贫。。。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、雨雨中中黄黄叶叶树树，，灯灯下下白白头头人人。。。。11:59:0111:59:0111:5912/31/202211:59:01AM11、以我我独沈沈久，，愧君君相见见频。。。12月月-2211:59:0111:59Dec-2231-Dec-2212、故故人人江江海海别别，，几几度度隔隔山山川川。。。。11:59:0111:59:0111:59Saturday,December31,202213、乍见翻疑疑梦，相悲悲各问年。。。12月-2212月-2211:59:0111:59:01December31,202214、他乡生白发发，旧国见青青山。。31十二月月202211:59:01上午午11:59:0112月-2215、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。十二二月月2211:59上上午午12月月-2211:59December31,202216、行动出出成果，，工作出出财富。。。2022/12/3111:59:0111:59:0131December202217、做前前，能能够环环视四四周；；做时时，你你只能能或者者最好好沿着着以脚脚为起起点的的射线线向前前。。。11:59:01上上午午11:59上上午11:59:0112月月-229、没没有有失失败败，，只只有有暂暂时时停停止止成成功功！！。。12月月-2212月月-22Saturday,December31,202210、很很多多事事情情努努力力了了未未必必有有结结果果，，但但是是不不努努力力却却什什么么改改变变也也没没有有。。。。11:59:0111:59:0111:5912/31/202211:59:01AM11、成功就是是日复一日日那一点点点小小努力力的积累。。。12月-2211:59:0111:59Dec-2231-Dec-2212、世间成事，，不求其绝对对圆满，留一一份不足，可可得无限完美美。。11:59:0111:59:0111:59Saturday,December31,202213、不不知知香香积积寺寺，，数数里里入入云云峰峰。。。。12月月-2212月月-2211:59:0111:59:01December31,202214、意志志坚强强的人人能把把世界界放在在手中中像泥泥块一一样任任意揉揉捏。。31十十二二月202211:59:01上上午午11:59:0112月月-2215、楚塞三湘接接，荆门九派派通。。。十二月2211:59上上午12月-2211:59