房地产狼性销售技巧培训

房地产狼性销售技巧培训

房地产房地产，包括房产和地产，即土地及土地上的建筑物和附着物。房产可归私人所有，但土地属于国家和集体所有，业主只有一定年期的使用权。因此，业主购房后，所拥有的是房产的所有权及该房产所占用的土地的使用权。房地产的特性不可移动性；独一无二性；寿命长久性；数量有限性；用途多样性；相互影响性；易受限制性；价值高大性；难以变现性；保值增值性。房地产的类型按程度划分；按建筑物的使用性质分类；按层数和高度的分类；高层建筑的国际分类；按程度划分生地：是指不具有城市基础设施的土地，如荒地、农地；

毛地：是指具有一定城市基础设施，但地上有待拆迁安置的房屋的土地；熟地：指具有完善的城市基础设施、土地平整、能直接在上进行房屋建设的土地；在建工程：是指地上建筑物尚未建成、不具备使用条件的房地产，该房地产不一定正在建设，也可能停工了多年；现房（含土地）：指地上建筑物已建成、可直接使用的房地产，它可能是新的，也可能是旧的按建筑物的使用性质分类居住建筑工业建筑公共建筑农业建筑居住建筑和公共建筑通常又被称为民用建筑。按层数和高度的分类此外，房地产类型还可以按用途、是否产生收益、经营使用方式等形式划分。高层建筑的国际分类房地产市场分类一级市场：是土地市场，是土地供应市场（房地产增量市场）；二级市场：是指开发商把开发的房地产投入市场进行现楼交易或预售，实质上是房地产的开发与市场销售的结合(房地产存量市场)；三级市场：是业主之间房地产权自由转让的市场。一、土地及综合类土地用途途包括哪哪些种类类？土地分为为农用地地直接用于于农业生生产的土土地，包包括耕地地、林地地、草地地、农田田水利用用地、养养殖水面面等建设用地地指建造建建筑物、、构筑物物的土地地，包括括城乡住住宅和公公共设施施用地、、工矿用用地、交交通水利利设施用用地、旅旅游用地地、军事事设施用用地等未利用地地。农农用地地和建设设用地以以外的土土地。各类用途途的土地地使用权权出让最最高年限限是多少少？居住用地地：七十十年工业用地地：五十十年教育、科科技、文文化、卫卫生、体体育用地地：五十十年商业、旅旅游、娱娱乐用地地：四十十年综合或者者其他用用地：五五十年加油站、、加气站站用地：：二十年年。土地使用用权出让让合同包包括哪些些内容？？双方当事事人的姓姓名或者者名称、、地址出让土地地使用权权的宗地地号、面面积土地使用用年期及及起止时时间土地使用用权出让让金的数数额、币币种、交交付方式式及时间间；交付土地地的时间间规划、市市政设计计要点项目竣工工提交验验收时间间市政设施施配套建建设义务务使用相邻邻土地和和道路的的限制建设附属属、附加加设施的的项目及及义务违约责任任当事人认为必必要的其他条条款出让合同应附附上宗地图，，作为出让合合同的组成部部分。土地使用权的的出让方式有有哪些？拍卖是指在指定的的时间、公开开场合，在土土地管理部门门授权的拍卖卖主持人的主主持下，竞投投者按规定的的方式应价，，由出价最高高者获得土地地使用权的行行为。招标是指由土地管管理部门公开开招标或邀请请符合条件的的投标人投标标，经评标后后确定的中标标人取得土地地使用权的行行为。协议是指由土地管管理部门代表表市政府与土土地使用者以以土地的公告告市场价格为为基准，经过过协商确定土土地价格，并将土土地使用权让让与土地使用用者的行为。。二、规划与设设计类什么是建筑覆覆盖率（建筑筑密度）？建设用地范围围内所有建筑筑物基底面积积之和与建设设用地面积的的比率（%））。基底面积覆盖率（%））＝———————用地面积什么是建筑容容积率？在建设用地范范围内所有建建筑物地面以以上各层建筑筑面积之和与与建设用地面面积的比率（（%）。总建筑面积容积率=—————————建设用地面积积①

容积率<1别别墅墅（独户、并并立式、联排排、叠层）②容积率1-2.4多多层层③

容积率率2.5-4小小高层层④容容积积率率>4高高层层什么么是是绿绿化化率率？？在建建设设用用地地范范围围内内各各类类绿绿地地面面积积之之和和与与建建设设用用地地面面积积的的比比率率（（%））。。绿绿地地面面积积的的计计算算不不包包括括屋屋顶顶、、天天台台和和垂垂直直绿绿化化。。各类类绿绿地地面面积积绿化化率率（（%））=————————————用地地面面积积什么么是是绿绿化化覆覆盖盖率率？？在建建设设用用地地范范围围内内全全部部绿绿化化种种植植物物水水平平投投影影面面积积之之和和与与建建设设用用地地面面积积的的比比率率（（%））。。实用用率率实用用（（套套内内建建筑筑面面积积））面面积积实用用率率(%)建筑筑面面积积地下下室室房间间室室内内地地面面低低于于室室外外地地面面的的高高度度等等于于或或超超过过该该房房间间净净高高1／／2者者。。半地地下下室室房间间室室内内地地面面低低于于室室外外地地面面的的高高度度等等于于或或超超过过该该房房间间净净高高1／／3且且不不超超过过1／／2者者。。建筑层数数／建筑筑层高／／楼层净净高建筑层数数：层高大于于2．2米的楼楼板结构构分层层层数。建筑层高高：相邻楼层层楼(地地)面板板之间的的垂直距距离。楼层净高高：楼(地)面至楼楼板结构构底面之之间的垂垂直距离离。平方米与与平方尺尺的换算算国内：平平方米香港：平平方尺1平方米米=10.765平方方尺“三通一一平”路通、水水通、电电通场地地平整。。“七通一一平”道路通、、水上通通、排污污通、排水通、、电力通通、通讯讯通、煤气通、、土地平平整。什么是房房屋的基基底面积积？房屋的基基底面积积是指建建筑物底底层勒脚脚以上外外围水平平投影面面积。什么是房房屋的建建筑面积积？房屋的建建筑面积积是指建建筑物各各屋外墙墙(或外外柱)外外围以内内水平投投影面积积之和。。房屋建筑筑面积如如何计算算？套内建筑筑面积+分摊的的共有建建筑面积积套内建筑筑面积部部分为独独立产权权分摊的共共有建筑筑面积部部分为共共有产权权，买受受人按照照法律、、法规的的规定对对其享有有权利，，承担责责任。房屋的建建筑面积积包括哪哪些部分分？套内(单单元)建建筑面积积按规定应应分摊的的公用建建筑面积积套内建建筑面面积由由哪些些部分分组成成？套内房房屋使使用面面积+套内内墙体体面积积+套套内阳阳台建建筑面面积三三部分分组成成。什么是是套内内房屋屋使用用面积积？是指套套内房房屋使使用空空间的的面积积，以以水平平投影影面积积按下下列规规定计计算：：（1））套内内使用用面积积为套套内卧卧室、、起居居室、、过厅厅、过过道、、厨房房、卫卫生间间、厕厕所、、贮藏藏室、、壁柜柜等空空间面面积的的总和和；（2））套内内楼梯梯按自自然层层数的的面积积总和和计入入使用用面积积；（3））不包包括在在结构构面积积内的的套内内烟囱囱、通通风道道、管管道井井均计计入使使用面面积；；（4））内墙墙面装装饰厚厚度计计入使使用面面积。什么是套内内墙体面积积？套内墙体面面积是套内内使用空间间周围的维维护或承重重墙体或其其他承重支支撑体所占占的面积，，其中各套套之间的分分隔墙和套套与公共建建筑空间的的分割以及及外墙(包包括山墙)等共有墙墙，均按水水平投影面面积的一半半计入套内内墙体面积积。套内自自由墙体按按水平投影影面积全部部计入套内内墙体面积积。目前深圳市市对套内墙墙体面积的的执行规定定如下：（1）建筑筑物外墙（（含山墙））的墙体面面积全部计计入与其相相邻的套内内建筑面积积或外墙内内侧的公用用建筑面积积中；（2）分户户建筑面积积之间的共共墙、公用用面积与公公用面积（（电梯井除除外）之间间的隔墙，，以墙中线线为界分别别计取分户户套内建筑筑面积的边边长和公用用面积的边边长；（3）电梯梯井（不含含其周围的的其他公用用面积）与与套内建筑筑面积或电电梯井之外外的其他公公用面积之之间的隔墙墙，以墙轴轴线为界分分别计取边边长；（4）套内内建筑面积积与电梯井井之外的其其他公用面面积之间的的隔墙，其其墙体面积积全部计入入套内建筑筑面积。本本处所指的的“其他公公用面积””包含了了电梯井周周边的过道道、走廊，，也包含了了建筑物外外墙外侧的的阳台、走走廊、檐廊廊、雨蓬、、车棚、货货棚、站台台、骑楼等等。什么是套内阳阳台建筑面积积？套内阳台建筑筑面积均按阳阳台外围与房房屋外墙之间间的水平投影影面积计算。。其中封闭的的阳台按水平平投影全部计计算建筑面积积，未封闭的的阳台按水平平投影的一半半计算建筑面面积。什么是房屋的的共有建筑面面积？房屋共有建筑筑面积是指各各产权业主共共同占有或共共同使用的建建筑面积。。包括：电梯井、管道道井、楼梯间间、垃圾道、、变电室、设设备间、公共共门厅、过道道、地下室、、值班警卫室室等，以及为为整幢服务公公共用房和管管理用房的建建筑面积，以以水平投影面面积计算。还包括套与公公共建筑之间间的分隔墙，，以及外墙(包括山墙)以水平投影影面积一半的的建筑面积。。独立使用的的地下室、车车棚、车库、、为多幢服务务的警卫室，，管理用房，，作为人防工工程的地下室室都不计入共共有建筑面积积。房屋的公用建建筑面积是如如何分摊的？？每户(或单位位)应分摊的的公用建筑面面积按如下原原则进行计算算：(1)有面积积分割文件或或协议的，应应按其文件或或协议进行计计算；(2)如无面面积分割文件件或协议的，，按其使用面面积的比例进进行分摊。即即：每户应分分摊的公用建建筑面积=(应分摊公用用建筑面积/各套(单元元)建筑面积积之和)×各各套(单元)建筑面积。。什么叫宗地？？宗地号代表表什么意思？？宗地是地籍的的最小单元，，是指以权属属界线组成的的封闭地块。。深圳市的土土地，以宗地地为基本单位位统一编号，，叫宗地号，，又称地号，，其有四层含含义，称为：：区、带、片片、宗，从大大范围逐级体体现其所在的的地理位置。。如：B107—24这这个地号表示示福田区第1带07片第第24宗地。。谢谢12月月-2212:01:2612:0112:0112月月-2212月月-2212:0112:0112:01:2612月-2212月-2212:01:262022/12/3112:01:269、静夜四无无邻，荒居居旧业贫。。。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、雨中黄叶叶树，灯下下白头人。。。12:01:2612:01:2612:0112/31/202212:01:26PM11、以我独沈沈久，愧君君相见频。。。12月-2212:01:2612:01Dec-2231-Dec-2212、故人人江海海别，，几度度隔山山川。。。12:01:2612:01:2612:01Saturday,December31,202213、乍乍见见翻翻疑疑梦梦，，相相悲悲各各问问年年。。。。12月月-2212月月-2212:01:2612:01:26December31,202214、他他乡乡生生白白发发，，旧旧国国见见青青山山。。。。31十十二二月月202212:01:26下下午午12:01:2612月月-2215、比不了了得就不不比，得得不到的的就不要要。。。十二月2212:01下下午12月-2212:01December31,202216、行动出成果果，工作出财财富。。2022/12/3112:01:2612:01:2631December202217、做前，能能够环视四四周；做时时，你只能能或者最好好沿着以脚脚为起点的的射线向前前。。12:01:26下下午12:01下午12:01:2612月-229、没没有有失失败败，，只只有有暂暂时时停停止止成成功功！！。。12月月-2212月月-22Saturday,December31,202210、很很多多事事情情努努力力了了未未必必有有结结果果，，但但是是不不努努力力却却什什么么改改变变也也没没有有。。。。12:01:2612:01:2612:0112/31/202212:01:26PM11、成功功就是是日复复一日日那一一点点点小小小努力力的积积累。。。12月月-2212:01:2612:01Dec-2231-Dec-2212、世间间成事事，不不求其其绝对对圆满满，留留一份份不足足，可可得无无限完完美。。。12:01:2612:01:2612:01Saturday,December31,202213、不知香积积寺，数里里入云峰。。。12月-2212月-2212:01:2612:01:26December31,202214、意志坚强的的人能把世界界放在手中像像泥块一样任任意揉捏。31十二月月202212:01:26下午午12:01:2612月-2215、楚楚塞塞三三湘湘接接，，荆荆门门九九派派通通。。。。。十二二月月2212:01下下午午12月月-2212:01December31,202216、少年十十五二十十时，步步行夺得得胡马骑骑。。2022/12/3112:01:2612:01:2631December202217、空山山新雨雨后，，天气气晚来来秋。。。12:01:26下下午午12:01下下午12:01:2612月月-229、杨柳柳散和和风，，青山山澹吾吾虑。。。12月月-2212月月-22Saturday,December31,202210、阅读一一切好书书如同和和过去最最杰