房地产市场与调研方法

0【策划基础培训课程】房地产市场研究与调研方法课前思考为什么要做市场研究？能够解决哪些问题？意义更彻底了解房地产市场的变化趋势和规律，把握市场发展方向。寻找项目潜在市场机会及市场需求，制定产品规划。为项目推售、推广等营销策略提供参考与建议。加深对开发商产品战略的了解，对尚未形成产品系的开发商，帮助其建立产品体系。……项目可研支持、项目定位支持、前期策略参考、营销执行参考……目录一、成都市房地产市场概况二、市场研究与调研方法成都市城区概况九区六县四县市十区：锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、高新区、龙泉驿区、温江区、新都区、青白江六县：双流县、郫县、蒲江县、大邑县、金堂县、新津县四代管县级市：都江堰市、彭州市、邛崃市、崇州市1.武侯区2.高新区3.锦江区4.成华区5.青羊区6.金牛区面积：12390平方公里人口：1417万（2013年）常住人口：1435万（2013年）超大型城市交通发达公路：12条国家高速公路、13个客运中心铁路：成渝线、宝成线、成昆线、达成线、遂成线5条电气化铁路干线交汇，北站、东站、南站3个火车站地铁：已规划18条线，建成通车2条线高铁：西成、成贵、成渝、成兰、成绵乐、达成、成灌、成雅成都市房地产市场成交特征|按月份成都市房地产市场成交特征|按方向成都市房地产市场成交特征|按行政区成都市房地产市场成交特征|按环线成都市房地产市场成交特征|按类型成都都市市房房地地产产市市场场成成交交特特征征|按按面面积积成都都市市房房地地产产市市场场成成交交特特征征|按按均均价价成都都市市房房地地产产市市场场成成交交特特征征|按按总总价价成都都市市房房地地产产市市场场供供销销存存特特征征|按按月月度度目录录一、、成成都都市市房房地地产产市市场场概概况况二、、市市场场研研究究与与调调研研方方法法主要要内内容容一：：什什么么是是房房地地产产市市场场研研究究与与调调研研？？四：：市市场场调调研研操操作作经经验验三：：市市场场调调研研的的方方法法及及流流程程二：：房房地地产产市市场场调调研研的的内内容容？？第一一部部分分什什么么是是房房地地产产市市场场研研究究与与调调研研房地地产产市市场场研研究究与与调调研研|定定义义房地地产产市市场场研研究究：：就是是以以房房地地产产为为特特定定的的商商品品对对象象，，运运用用科科学学的的方方法法，，有有目目的的、、有有计计划划、、系系统统地地对对房房地地产产市市场场方方面面的的各各种种情情报报资资料料进进行行分分析析，，获获得得解解决决问问题题的的过过程程。。房地地产产市市场场调调研研：：通过过对对相相关关的的市市场场信信息息调调查查、、收收集集、、整整理理、、记记录录和和分分析析，，对对房房地地产产市市场场进进行行研研究究与与预预测测的的过过程程。。需需要要运运用用多多种种调调查查方方法法来来获获得得信信息息。。房地产市场研研究与调研|特征内容广泛宏观市场、中中观市场、微微观市场客户背景、客客户行为、客客户需求针对性强营销的不同阶阶段的内容不不同，实施调调研需要具体体问题具体分分析；房地产项目调调研对地域性性、时效性要要求高，如销销售率、价格格等动态营销销信息的调研研，时间发生生变化，动态态营销信息也也会发生改变变。方法多样电话调研、实实地调研、网网络调研、座座谈会、问卷卷等。第二部分房房地产产市场调研的的内容房地产市场研研究与调研|基本内内容城市概况整体市场区域市场目的目的目的分析市场特征征研究未来走势势寻求市场共性性锁定竞争半径径认知市场特点点预判市场发展展潜力竞争市场目的寻求市场机会会点寻找潜在客户户群房地产市场研研究与调研|基本内内容城市概况整体市场区域市场目的目的目的分析市场特征征研究未来走势势寻求市场共性性锁定竞争半径径认知市场特点点预判市场发展展潜力竞争市场目的寻求市场机会会点寻找潜在客户户群城市概况|内容分解解城市概况城市规划经济水平历史人文人口状况产业支撑城市概况|规划创造区位价值值，指导地产产开发调研内容：与与项目相关的的各项规划城市、区域规规划新城规划、旧旧城改造规划划功能区规划产业、商业网网点规划交通规划城市概况|经济增速与房地产产发展的关系系宏观经济增长房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均（美元）800～30003000～1000010000～3000030000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展，单纯数量型快速发展，以数量为主，数量与质量并重平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型人均与房地产产发展的关系系了解当地经济济发展水平、、房地产开发发水平城市概况|经济房地产市场预预警预报指标标体系项目异常基本正常正常运行基本正常异常房地产开发投资额增幅<-5%-55%515%1525%>25%适度投资利于拉动经济增长，而增幅过高，将使供给过量，若无需求匹配，将导致供过于求房地产开发投资<0.050.05-0.10.1-0.140.14-0.2>0.2反映房地产投资规模的基础指标，合理指标为0.1-0.15房地产开发投资/固定资产投资<15%1522%2230%3037%>37%反映投资结构是否合理的基础性指标，发达国家的比例为2025%销售面积/竣工面积<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.1反映商品房供求是否平衡的指标商品房销售额/房地产投资额<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.1反映房地产投入与产出的效益指标，表明房地产开发的总体效率城市概况|经济恩格尔系数与与住房支出比比重的国际衡衡量标准消费类型恩格尔系数住房消费占总消费性支出的比重（%）恩格尔系数住房消费占总消费支出的比重（%）温饱型0.5—0.599.40.55—0.597.60.50—0.5511.2小康型0.4—0.515.50.45—0.512.10.4—0.4518.9富裕型0.2—0.3920—30恩格尔系数＝＝食物支出金金额/总支出出金额项目北京上海天津重庆成都武汉西安人均可支配收入（元）26738288382143015950186501838518963较上年增速8.14%8.05%10.33%1.53%10.08%8.15%24.7%恩格尔系数31.7%37.2%37.7%38.1%38.3%40.6%34.8%2009年我我国各主要城城市的恩格尔尔系数了解当地居民民生活水平城市概况|经济区域国家城市化率发展中国家中国44%马来西亚菲律宾60%发达国家美国82%英国89.1%法国82.5%加拿大81%日本韩国70%世界城市化平均水平50.3%2010年我我国的城市化化率约为44%，低于世世界平均水平平，距发达国国家80%的的标准差距更更大。了解城市化发发展程度城市化率城市概况|产业支撑撑发展才是硬道道理，产业是是支撑，更是是客群调研内容：项项目周边的产产业分布商圈、商业配配套产业园、大企企业、重点写写字楼知名院校、科科研单位政府机关、军军队机关本案成都动物园海滨公园金牛万达兴鹏百货超市中营购物广场成都三十三中成都四十中416医院成华区第三医院绿水青龙龙湖北城天街万达辐射圈龙湖辐射圈本案辐射圈城北最大综合体——绿水青龙44亩纯商业用地（待出让）30亩纯商业用地（近期会出让）泰业北城广场城北医院本案安置房项目成都军区医院院圣地亚家居广广场富森建材市场场宜家家居城市概况|历史人文文先天靠基因，，后天可整容容调研内容：社社会对项目区区域的认知“南富、西贵贵、东穷、北北匪”“北改”核心心区域城北昭觉寺文文化旅游商贸贸区城北新兴生态态宜居高尚生生活圈……房地产市场研研究与调研|基本内内容城市概况整体市场区域市场目的目的目的分析市场特征征研究未来走势势寻求市场共性性锁定竞争半径径认知市场特点点预判市场发展展潜力竞争市场目的寻求市场机会会点寻找潜在客户户群整体市场|内容分解解整体市场一级市场供应应分析二级市场供需需对比分析二级市场成交交分析房地产市场政政策分析一级市场成交交分析整体市场|政策顺天时，知己己命调研内容：近近期房地产市市场相关政策策“限购令”全全面松绑住宅银行按揭揭首付比例降降低普通商品住房房出售免征营营业税时限降降为2年外籍人士购房房限购松绑……整体市场|一级市场场看大盘，知走走势调研内容：近近期房地产整整体市场走势势整体市场|一级市场场寻地脉，知未未来调研内容：区区域内成交土土地情况可以直接读出出的信息宗地位置用地性质建设用地面积积规划建筑面积积成交价受让单位配建保障性住住房情况需要计算得到到的信息楼面地价容积率溢价率整体市场|二级市场场营销代理项目目重点关注调研内容：整整体市场供、、销、存、价价关系参考篇首城市市房地产市场场各项目数据据图表房地产市场研研究与调研|基本内内容城市概况整体市场区域市场目的目的目的分析市场特征征研究未来走势势寻求市场共性性锁定竞争半径径认知市场特点点预判市场发展展潜力竞争市场目的寻求市场机会会点寻找潜在客户户群区域市场|内容分解解区域市场区域配套区域市场走势势区域市场|市场走势势区域市场走势势与项目定位位和销售预期期直接相关调研内容：区区域市场供、、销、存、价价关系参考篇首城市市房地产市场场各项目数据据图表区域市场|配套教育配套托幼小学中学级别、口碑、、划片情况、、入学条件口碑、人文积积淀、园林景景观大学区域市场|配套医疗配套等级、类别口碑及重点科科室区域市场|配套商业与生活配配套附近商圈：重重点商业项目目购物中心、商商场：入驻品品牌、包含业业态餐饮：类别、、品牌超市：品牌金融、邮政网网点、菜市及及其它生活服服务区域市场|配套娱乐休闲配套套公园、景点、、古迹、影院院、游乐场、、运动健身场场馆……区域市场|配套交通配套各种途径的来来访动线道路交通：临临近主路、立立交、高速（（出口）轨道交通：站站点（出口））公共交通：站站点、线路房地产市场研研究与调研|基本内内容城市概况整体市场区域市场目的目的目的分析市场特征征研究未来走势势寻求市场共性性锁定竞争半径径认知市场特点点预判市场发展展潜力竞争市场目的寻求市场机会会点寻找潜在客户户群竞争市场|内容分解解竞争市场竞争项目选取取区域竞争、产产品竞争、规规模竞争、价价格竞争竞争项目分析析基本信息、项项目规划、产产品规划、销销售分析、营营销推广等客户共性分析析客户物理属性性客户精神属性性客户需求分析析竞争市场|调查1基本资料2规划信息3产品信息4销售情况5客户特征6推广方式竞品竞争市场|竞品选择择项目名称项目区位项目规模产品面积段均价水平销售周期目标客群竞品分类蓝光国际★★★★★★★★★★★★★★★★★一般竞品（17）蓝光金悦府★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★重要竞品（21）领地海纳时代★★★★★★★★★★★★★★★★★★一般竞品（18）蓝润蓝客城★★★★★★★★★★★★★★★★★一般竞品（17）首创光和城★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★核心竞品（26）瑞安城中汇★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★重要竞品（20）马克公馆★★★★★★★★★★★★★★★★★★一般竞品（18）根据比较因素素判断竞品项项目与本项目目之间的竞争争相关程度，，确定核心竞竞品和重要竞竞品，作为制制定项目各项项营销策略的的重新参考。。泛悦城市广场场项目竞品选选择第三部分市市场调调研的方法及及流程市场调研方法法|网络络调研a.网络调研研房管局、规划划局、国土资资源局、统计计局、民政局局等政府专业业部机构官网网搜房（房天下下）、新浪乐乐居、焦点等等专业地产网网站市场调研方法法|电话话调研b.电话调研研是由调查人员员通过电话向向被调查者询询问有关问题题的一种方法法，调查人员员可以通过手手工或计算机机辅助调查系系统来完成记记录。喂，您好！市场调研方法法|问卷卷调研c.问卷调研研就是调查人员员根据事先设设计好的结构构式或半结构构式问卷,与与被调查者者面对面的访访谈而获得的的资料的方法法。问卷设计计是否合理是是面对面访谈谈能够能够的的关键。房地产市场调调研方法|观察调研研d.观察法是调查者在现现场对被调查查者的情况直直接观察记录录，以取得市市场信息的一一种调研方法法。开盘市场调研方法法|实地地调研e.实地调研研在网络、电话话等调研无法法满足调研目目的，收集资资料不够及时时准确时，就就需要适时地地进行实地调调研来解决问问题，取得第第一手的资料料和情报，使使调研工作有有效顺利地开开展。所谓实实地调研，就就是指对第一一手资料的调调查活动。明踩？暗踩！实地调研|工作流程程调研准备工作分配实地调研汇总讨论形成成果实地调研|工作流程程调研准备内容容1.确定调研研目标2.划定调研研范围3.制定调研研计划4.准备调研研工具5.预先收集集资料调研工具准备备1.调查表2.笔和笔记记本3.手机（照照相、计算、、时间、地图图）4.卷尺5.服装、道道具工作分配原则则1.协调配合合2.充分沟通通3.各司其职职4.目标一致致5.标准统一一第四部分市市场调调研操作经验验市场调研操作作经验一、宏观经济济数据收集宏观经济数据据收集我们经常在报报告中看到这这样的图表宏观经济数据据主要有哪些呢呢？宏观经济数据据收集报告中常用的的宏观数据指指标有：范围指标全国广义货币供应量（M2）居民消费价格指数（）人民币汇率新增贷款国房景气指数以及、投资消费等指标北京地区生产总值（）全社会固定资产投资全社会消费品零售总额人均可支配收入进出口产业结构（第一、二、三产业）其他地区根据能够搜集到的数据进行酌情增减宏观经济数据据收集渠道一：统计计信息网、统统计公报宏观经济数据据收集渠道二：央行行网站宏观经济数据据收集渠道三：百度度市场调研操作作经验二、城市/区区域规划信息息收集城市/区域规规划信息收集集我们的报告中中经常出现这这样的介绍这些规划信息哪里能找到？城市/区域规规划信息收集集数据查询渠道道：规划局网网站——成都都规划公众平平台城市/区域规规划信息收集集数据查询渠道道：区域重点点规划园区网网站、区域标标杆项目网站站市场调研操作作经验三、一级市场场数据收集一级市场数据据收集一级市场分析析多以这样的的形式在报告告中出现一级市场数据主要有哪些？一级市场数据据收集报告中中常用用的一一级市市场数数据有有：范围指标查询方法成都成都市房地产开发经营数据；成都市整体/各行政区土地供应量、成交量、楼面价、溢价率；某区域未来即将上市的土地/虽然成交但尚未开发的土地；某品牌开发商的拿地情况/开发情况；中指数据库、统计公报；成都市国土资源局；成都市土地储备中心；锐理数据库。其他城市某市年土地的供应量、成交量、楼面价、溢价率；该市未来即将上市的土地；其他一些报告中需要提供的数据等。中国土地网；市国土资源局；市国土资源局；市土地储备中心；谷歌、百度关键字搜索。一级市市场数数据收收集渠道一一：成成都市市土地地储备备中心心（0132740.11467）一级市市场数数据收收集渠道二二：成成都市市国土土资源源局（（）市场调调研操操作经经验四、二二级市市场数数据收收集二级市市场数数据收收集二级市市场一一般为为报告告中市市场部部分的的主体体二级市市场分分析都要用用到哪哪些数数据？？二级市市场数数据收收集报告中中常用用的二二级市市场数数据有有：范围指标查询方法整体/区域数据供应量、成交量、成交均价成都：房地产透明网、锐理数据库其他城市：关键字搜索季报、月报；论坛、房地产交易管理网、专业地产网站竞品项目数据项目信息、供应量、成交量、成交均价、去化速度、后续供应成都：房地产透明网、搜房（房天下）、锐理数据库、公司数据库其他城市：当地房地产网站、中国土地网、实地调研、专业地产网站当然，，获得得竞品品数据据的一一个重重要途途径就就是同同行、、区域域策划划群！！市场分分析的的方法法建议议多用数数据说说话，，用图图表说说话———事事实胜胜于雄雄辩！！数据的的整理理最好好可用用表格格统计计，便便于整整理分分析、、做图图表、、查询询和计计算；；分析要要提出出结论论性的的建议议和观观点，，或是是提出出问题题、或或是判判断趋趋势、、或是是找到到答案案等；；我们的的竞争争力在在于：：基于于事实实的分分析和和研究究找到到项目目问题题的解解决方方案！！提问与与讨论论谢谢观观赏THANKSFORYOURATTENTION成都日日新伟伟业置置业有有限公公司成都市锦锦江区区下东东大街街段216号号喜年广广场37层电话（（Tel）:+02886711155传传真（Fax））:邮邮编（Post）：610021谢谢谢12月-2211:58:5411:5811:5812月-2212月-2211:5811:5811:58:5412月月-2212月月-2211:58:542022/12/3111:58:549、静夜四无无邻，荒居居旧业贫。。。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、雨中黄叶叶树，灯下下白头人。。。11:58:5511:58:5511:5812/31/202211:58:55AM11、以我独沈久久，愧君相见见频。。12月-2211:58:5511:58Dec-2231-Dec-2212、故人人江海海别，，几度度隔山山川。。。11:58:5511:58:5511:58Saturday,December31,202213、乍见翻翻疑梦，，相悲各各问年。。。12月-2212月-2211:58:5511:58:55December31,202214、他他乡乡生生白白发发，，旧旧国国见见青青山山。。。。31十十二二月月202211:58:55上上午午11:58:5512月月-2215、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。十二月月2211:58上上午12月月-2211:58December31,202216、行动出出成果，，工作出出财富。。。2022/12/3111:58:5511:58:5531December202217、做前，能够够环视四周；；做时，你只只能或者最好好沿着以脚为为起点的射线线向前。。11:58:55上午午11:58上上午11:58:5512月-229、没没有有失失败败，，只只有有暂暂时时停停止止成成功功！！。。12月月-2212月月-22Saturday,December31,202210、很多事事情努力力了未必必有结果果，但是是不努力力却什么么改变也也没有。。。11:58:5511:58:5511:5812/31/202211:58:55AM11、成功就是是日复一日日那一点点点小小努力力的积累。。。12月-2211:58:5511:58Dec-2231-Dec-2212、世间成成事，不不求其绝绝对圆满满，留一一份不足足，可得得无限完完美。。。11:58:5511:58:5511:58Saturday,December31,202213、不知香积寺寺，数里入云云峰。。12月-2212月-2211:58:5511:58:55December31,202214、意意志志坚坚强强的的人人能能把把世世界界放放在在手手中中像像泥泥块块一一样样任任意意揉揉捏捏。。31十十二二月月202211:58:55上上午午1