房地产市场与市场

第五章房地产市场与市场分析范宝芬

考试大纲：考试目的

本部分的考试目的是测试应考人员对房地产市场及其特性、房地产市场供求关系、房地产市场结构与描述指标、房地产市场分析内容与方法和物业经营管理计划等内容的熟悉程度，分析房地产市场并据此制定物业经营管理计划的能力和知识水平。

考试大纲：掌握：物业经营管理计划及其编制，计划的主要内容和表现方式。

熟悉：房地产市场的特性与功能，房地产市场的供求规律，房地产市场的结构、细分方式。

了解：反映和描述房地产市场状况的指标，房地产市场的运行环境和影响因素，政府干预房地产市场的原则、手段和措施。本章考试知识要点：

1.房地产市场的构成及影响其转变的因素2.房地产市场结构的构成3.房地产供给的主要指标4.房地产市场的特性与功能5.房地产市场分析的内容6.物业管理规划及制定的基本原则7.物业管理计划的分类8.编制物业经营管理计划的基础工作内容9.物业管理计划的主要内容

第一节房地产市场概述

一、房地产市场概述房地产市场可以理解为从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易活动场所以及一切交易途径和形式。房地产经济学中对房地产市场的定义，则是指当前潜在的房地产买者和卖者，以及当前的房地产交易活动。一个完整的房地产市场由市场主体、客体、价格、资金、运行机制等因素构成的一个系统。与一般市场相同，房地产市场也是由参与房地产交换的当事者、房地产商品、房地产交易需求、交易组织机构等要素构成的。二、房地产市场的运行环境（了解）

房地产市场的运行环境，是指把房地产市场作为一个中心体时，它周围各种影响因素的总和。

包括：社会环境政治环境经济环境金融环境法制环境技术环境资源环境国际环境。

（l）影响房地产市场发展的社会经济因素社会因素经济因素（2）影响房地产市场转变的社会经济困素金融业发展信息技术水平生产和工作方式的转变人文环境的变化自然环境的变化政治制度的变迁三、房地产市场的影响因素（了解）

一、房地产市场的需求（一）市场需求的一般含义（二）影响商品住宅需求的条件1.收入的变化2.其他商品的价格变化3.对未来的预期4.政府政策的变化第二节房地产市场的供求关系第二节房地产市场的供求关系

一、房地产市场的需求

需求规律：在其他条件不变情况下，商品（服务）的需求量与价格成逆相关关系。如图。需求（Demand）：即有效需求，消费者在每价格水平上愿意并且能够购买的商品和服务的数量。PQD影响房地产需求的其他因素：消费者收入的变化收入增加导致对任意价格水平的房地产需求增加——需求曲线右移E0D0PQP0Q0Q1D1E12、其他相相关商品价价格的变化化替代品：功功能上互相相替代，如如：买房、、租房；高高层、小高高层、多层层。互补品：功功能上互补补，如：住住宅与物业业服务；汽汽车与车位位。替代品价格格变化的影影响多层住宅价价格升高，，消费者转转而购买高高层住宅，，促使高层层住宅的需需求增加结论：对考考察对象而而言，其替替代品价格格升高，需需求减少，，从而导致致其本身需需求增加，，反之，需需求减少。。即替代品品间需求呈呈反向关系系。D0PQP0Q0Q1D1E1E0需求曲线向向右平移互补品价格格变化的影影响住宅价格大大幅升高，，抑制消费费者需求结论：对考考察对象而而言，其互互补品价格格升高，需需求减少，，其本身需需求也减少少，反之，，需求增加加。即互补品间间需求呈正正向关系。。Q1D1E1D0PQP0Q0E0需求曲线向向右左平移移3、对未来来的预期消费者预期期未来收入入增加、利利率下降、、房地产价价格增加，，则会增加加现时消费费，从而使使商品房需需求增加。。反之，则相相反。预期价格升升高（无论论这种预期期是否科学学合理），，会增加现现时消费，，从而推高高房地产价价格——这这种现象称称为：预期的自我我实现。D0PQP0Q0Q1D1E1E0需求曲线向向右平移4、政府政政策的变化化非普通商品品（高档住住宅如公寓寓、别墅等等）住宅契契税税率上上调，会抑抑制其需求求；央行提高还还贷利率，，则会增加加购房人经经济负担，，则会延迟迟住房需求求；二、房地产产市场的供供给（一）市场场供给的一一般含义（二）影响响商品住宅宅供给的条条件1.房地产产开发成本本2.政府政政策的变化化3.对未来来的预期二、房地产产市场的供供给供给（Supply）：：开发商在每每一价格水水平下愿意意并且能够够向市场提提供商品或或服务的数数量。供给规律：：其他条件件不变时，，商品（服服务）的供供给与价格格成正相关关关系。PQS影响房地产产供给的因因素：1、开发成成本成本因素：：地价、建建筑材料、、人力成本本、贷款利利率等PQS0S1成本增加，，使房地产产商品供给给减少，供供给曲线左左移；反之之右移。供给曲线左左移2、政府政政策变化开征新税、、提高税率率，如：土土地增值税税通过招拍挂挂的方式，，提高土地地出让金提高资本金金比例，提提高房地产产开发的门门槛提高贷款利利率以上方面，，都直接或或间接增加加了开发成成本，从而而推动总供供给左移，，即在任何何价格水平平下，房地地产供给量量均减少。。供给给曲曲线线左左移移3、、开开发发商商对对未未来来的的预预期期预期期未未来来房房价价上上升升（（如如滨滨海海新新区区开开发发、、上上海海世世博博会会等等影影响响）），，则则会会囤囤积积土土地地或或房房地地产产，，减减少少现现时时供供应应，，从从而而提提高高现现时时房房价价————预期期的的自自我我实实现现。PS0S1QD1D0供求求双双方方都都预预期期未未来来房房价价上上升升，，一一方方消消费费前前移移，，需需求求曲曲线线右右移移；；另另一一方方压压缩缩供供给给，，供供给给曲曲线线左左移移，，则则短短期期内内房房价价飙飙升升，，而而这这恰恰恰恰加加速速实实现现预预期期。。（一一））房房地地产产市市场场运运作作机机制制的的决决定定因因素素1.国国家家的的经经济济体体制制2.价价格格机机制制（二二））价价格格机机制制对对市市场场供供求求关关系系的的调调节节作作用用1.价价格格与与供供求求量量的的关关系系2.均均衡衡价价格格3.稳稳定定均均衡衡与与非非稳稳定定均均衡衡4.供供求求弹弹性性三、、房房地地产产市市场场的的机机制制房地地产产均均衡衡价价格格一、、房房地地产产市市场场结结构构1.总总量量结结构构2.区区域域结结构构3.产产品品结结构构4.供供求求结结构构5.投投资资结结构构第三三节节房房地地产产市市场场结结构构与与市市场场指指标标一、、房房地地产产市市场场结结构构（（熟熟悉悉））总量量结结构构：从房房地地产产市市场场整体体出发发，，分分析析开发发和和销销售售之之间间的的数数量量结构构关关系系，，考考察察房房地地产产供供求求之之间间的的总总量量差差异异与与平平衡衡。。一、、房房地地产产市市场场结结构构（（熟熟悉悉））区域域结结构构：不同同区域域或或城城市市之间间，，房房地地产产市市场场的的开开发发规规模模、、主主要要物物业业类类型型、、房房价价水水平平和和政政策策措措施施的的差差异异。。产品品结结构构：考查查房房地地产产市市场场中中住住宅宅、、写写字字楼楼和和商商业业用用房房等等不同同物物业业类类型型之之间间的投投资资比比例例关关系系，，分分析析其其产产品品结结构构布布局局的的合合理理程程度度。。一、、房房地地产产市市场场结结构构（（熟熟悉悉））供求求结结构构：针对对某某一一物物业业类类型型，，分分析析其其市市场场内内部部不同同档档次次物物业业的的供供求求关关系系；并并从从市市场场发发展展的的实实际际情情况况出出发发，，判判别别供供给给档档次次和和需需求求水水平平之之间间是是否否处处于于错错位位的的状状态态。。一、、房房地地产产市市场场结结构构（（熟熟悉悉））投资结构：根据投资者参参与市场的不同投资目的的和投资方式式，分析不同投投资方式的适适用空间，以以及彼此之间间的动态协调调关系。二、房地产市市场细分（熟熟悉）（一）按地域域划分（二）按房地地产用途划分分（三）按存量量增量划分（四）按交易易形式划分（五）按目标标市场划分二、房地产市市场细分（熟熟悉）按地域划分：：全国房地产市市场天津房地产市市场天津市南开区区房地产市场场房地产用途划划分居住物业市场场(含普通住宅宅、别墅、公公寓市场等)商业物业市场场(写字楼、零零售商场或店店铺、休闲旅旅游设施、酒酒店市场等)即收益性物物业市场工业物业市场场(标准工业厂厂房、高新技技术产业用房房、研究与发发展用房、工工业写字楼、、仓储用房等等市场)特殊物业市场场土地市场二、房地产市市场细分（熟熟悉）按照交易形式式划分土地使用权出出让市场土地使用权转转让市场土地使用权租租赁市场房地产买卖（（转让）市场场房地产租赁市市场房地产抵押市市场房地产保险市市场按照存量增量量划分房地产一级市市场(土地使用权权出让市场)房地产二级市市场(土地转让、、新建商品房房租售市场)房地产三级市市场(存量房地产产交易市场)一级土地市场场和二级土地地市场一级房屋市场场(增量市场或或一手房市场场)和二级房屋市场场(存量市场或或二手房市场场)。二、房地产市市场细分（熟熟悉）——按目标市场细细分：低档居住物业业中档居住物业业高档居住物业业甲级写字楼乙级写字楼丙级写字楼三、房地产市市场指标（了了解）供给指标需求指标市场交易指标标5.厂区、厂址和环境的选择三、房地产市市场指标（了了解）（一）供给指指标——存量量、新竣工量量、灭失量、、控制率、可可供租售量、、房屋施工面面积、房屋新新开工面积、、平均建设周周期、竣工房房屋价值。（二）需求指指标——国内内生产总值、、人口数、城城市家庭人口口、就业人员员数量、就业业分布、城镇镇失业登记率率、城市家庭庭可支配收入入、城市家庭庭总支出、房房屋空间使用用数量、商品品零售价格指指数、城市居居民消费价格格指数。（三）市场交交易指标———销售量、出出租量、吸纳纳量、吸纳率率、吸纳周期期、预售面积积、房地产价价格指数、房房地产价格、、房地产租金金。供给指标(1)存量(St)报告期存量=上期存量+报告期新竣竣工量－报告告期灭失量可按物业类型型分别统计(2)新竣工工量(NC)(3)灭失量量(Ｓt)供给指标（4）空置量量(VCt)报告期末已竣竣工的可供销销售或出租的的商品房屋建建筑面积中，，尚未销售或或出租的商品品房屋建筑面面积，包括以以前年度竣工工和本期竣工工的房屋面积积，但不包括括报告期已竣竣工的拆迁还还建、统建代代建、公共配配套建筑；房房地产公司自自用及周转房房等不可销售售或出租的房房屋面积。供给指标（5）空置率率(VRt)指报告期期末末空置房屋占占同期房屋存存量的比例，，VRt=VCt／St；可以按照照不同类型房房屋空置率、、新竣工房屋屋空置率、出出租房屋空置置率。供给指标（6）可供租租售量指报告期可供供销售或出租租房屋的数量量，单位为建建筑面积或套套数。可供租售量=上期可供租租售数量一上上期吸纳量+本期新竣工工量可按销售或出出租、存量房房屋和新建房房屋、不同物物业类型等分分别统计。供给指标(7)房屋施施工面积(8)房屋新新开工面(9)平均建建设周期平均建设周期期＝房屋施工工面积／新竣竣工面积(10)竣竣工房房屋价价值需求指指标(1)国国内生生产总总值(GDP)(2)人口口数指一定定时点点、一一定地地区范范围内内有生生命的的个人人总和和，包包括常常住人人口和和现有有人口口(3)城市市家庭庭人口口居住在在一起起，经经济上上合在在一起起共同同生活活的家家庭成成员。。需求指指标(4)就业业人员员数量量指从事事一定定社会会劳动动并取取得劳劳动报报酬或或经营营收入入的人人员数数量这一指指标反反映了了一定定时期期内全全部劳劳动力力资源源的实实际利利用情情况。。(5)就业业分布布指按产产业或或职业业分类类的就就业人人员分分布状状况。。需求指指标(6)城镇镇登记记失业业率指城镇镇登记记失业业人员员与城城镇单单位就就业人人员(扣除除使用用的农农村劳劳动力力、聘聘用的的离退退休人人员、、港澳澳台及及外方方人员员)、城镇镇单位位中的的不在在岗职职工、、城镇镇私营营业主主、个个体户户主、、城镇镇私营营企业业和个个体就就业人人员、、城镇镇登记记失业业人员员之和和的比比。需求指指标(7)城市市家庭庭可支支配收收入指家庭庭成员员得到到可用用于最最终消消费支支出和和其它它非义义务性性支出出以及及储蓄蓄的总总和，，即居居民家家庭可可以用用来自自由支支配的的收人人。它它是家家庭总总收入入扣除除交纳纳的所所得税税、个个人交交纳的的社会会保障障费以以及记记账补补贴后后的收收入。。需求指指标(8)城市市家庭庭总支支出指除借借贷支支出以以外的的全部部家庭庭支出出，包包括消消费性性支出出、购购房建建房支支出、、转移移性支支出、、财产产性支支出、、社会会保障障支出出。(9)房屋屋空间间使用用数量量指按使使用者者类型型划分分的正正在使使用中中的房房屋数数量。。需求指指标(10)商商品零零售价价格指指数是反映映一定定时期期内城城乡商商品零零售价价格变变动趋趋势和和程度度的相相对数数。(11)城城市居居民消消费价价格指指数CPI是反映映一定定时期期内城城市居居民家家庭所所购买买的生生活消消费品品价格格和服服务项项目价价格变变动趋趋势和和程度度的相相对数数。该该指数数可以以观察察和分分析消消费品品的零零售价价格和和服务务项目目价格格变动动对职职工货货币工工资的的影响响，作作为研研究职职工生生活和和确定定工资资政策策的依依据。。市场交易易指标(1)销销售量(HSt)指报告期期内销售售房屋的的数量，，单位为为建筑面面积或套套数。可按物业业类型、、存量房房屋和新新建房屋屋分别统统计市场交易易指标（2）出出租量(HRt)指报告期期内出租租房屋的的数量，，单位为为建筑面面积或套套数。可按房屋屋类型和和新建房房屋分别别统计。。我国房地地产开发发统计中中的出租租面积，，是指在在报告期期期末房房屋开发发单位出出租的商商品房屋屋的全部部面积。。市场交易易指标(3)吸吸纳量(AVt)指报告期期内销售售和出租租房屋的的数量之之和，单单位为建建筑面积积或套数数。实际际统计过过程中，，可按销销售或出出租、存存量房屋屋和新建建房屋、、不同物物业类型型等分别别统计。。(4)吸吸纳率(ARt)指报告期期内吸纳纳量占同同期可供供租售量量的比例例，以百百分数表表示，有有季度吸吸纳率、、年吸纳纳率等。。实际计计算过程程中，可可按销售售或出租租、存量量房屋和和新建房房屋、不不同物业业类型等等分别计计算。市场交易易指标(5)吸吸纳周期期(APt)指按报告告期内的的吸纳速速度(单单位时间间内的吸吸纳量)计算，，同期可可供租售售量可以以全部被被市场吸吸纳所需需要花费费的时间间，吸纳周期期=1/吸纳率率的倒数数可按销售售或出租租、存量量房屋和和新建房房屋、不不同物业业类型等等分别计计算新建商品品房销售售市场，，吸纳周周期又称称为销售售周期市场交易易指标(6)预预售面积积指报告期期末仍未未竣工交交付使用用，但已已签订预预售合同同的正在在建设的的商品房房屋面积积报告期预预售又在在报告期期转正式式或协议议销售的的商品房房屋的面面积应列列入实际际销售面面积，同同时统计计为销售售收入。。市场交易易指标(7)房房地产价价格(8)房房地产租租金(9)房房地产价价格指数数是反映一一定时期期内房地地产价格格变动趋趋势和程程度的相相对数包括房屋屋销售价价格指数数、房屋屋租赁价价格指数数和土地地交易价价格指数数我国目前前的各类类房地产产价格指指数，通通常基于于平均价价格。一、房地地产市场场的特性性（熟悉悉）（一）房房地产市市场供给给的特点点（二）房房地产市市场需求求的特点点（三）房房地产市市场交易易的特点点（四）房房地产市市场价格格的特点点第四节房房地地产市场场的特性性与功能能一、房地地产市场场的特性性（熟悉悉）1、市场场供给的的特点由于房地地产商品品的供给给在短期期内很难难有较大大的增减减，因此此市场供供给在短短期缺乏乏弹性；；由于房地地产的位位置、环环境、数数量、档档次的差差异，市市场供给给具有非非同质性性；由于土地地的有限限性、不不可再生生性，以以及房地地产投资资规模巨巨大，使使房地产产市场具具有高度度的垄断断性，从从而导致致房地产产市场供供给主体体间的竞竞争不充充分、不不广泛。。一、房地地产市场场的特性性（熟悉悉）2、市场场需求的的特点房地产是是人类生生存、享享受、发发展的基基本物质质条件，，是一种种基本需需求，市市场的需需求首先先具有广广泛性；；与市场供供给的非非同质性性相吻合合，需求求者购置置房地产产时通常常有不同同的目的的和设想想，因而而需求具具有多样样性；购置房地地产需要要借助金金融信贷贷机构融融资。一、房地地产市场场的特性性（熟悉悉）3、市场场交易的的特点由于房地地产商品品本身不不能移动动，交易易是房地地产产权权的流转转及其再再界定；；房地产交交易通常常需要经经过复杂杂和严密密的法律律程序，，耗费时时间比较较长，交交易费用用通常也也比较多多；市场信息息的缺乏乏，市场场交易通通常需要要估计师师或物业业代理等等专业人人员提供供服务。。一、房地地产市场场的特性性（熟悉悉）4、市场场价格的的特点房地产商商品的不不可移动动性，使使房地产产价格与与其所处处的地理理位置关关系极大大；由于人口口的不断断增长、、土地资资源的不不可再生生性和经经济社会会的不断断发展，，房地产产价格总总体呈向向上波动动的趋势势；房地产价价格是在在长期考考虑下而而个别形形成的，，交易主主体的因因素对价价格的影影响较大大。（一）配配置存量量房地产产资源和和利益（二）显显示房地地产市场场需求变变化（三）指指导供应应以适应应需求的的变化（四）指指导政府府制定科科学的土土地供应应计划（五）引引导需求求适应供供给条件件的变化化二、房地地产市场场的功能能（熟悉悉）三、政府对房房地产市市场的干干预（了了解）（一）政政府干预预房地产产市场的的目标实现房地地产市场场可持续续发展使存量房房地产资资源得到到最有效效的使用用。保证为各各类生产产生活需需要提供供适当的的人住空空间。引导新建建项目的的位置选选择。满足特殊殊群体的的需要。。(二)、、

宏观观调控房房地产市市场的手手段（了解））宏观调控控房地产产市场的的手段包包括：土地供应应与地价价政策金融政策策住房政策策城市规划划等行政政管制地价政策策税收政策策租金与价价格控制制1、土地地供应与与地价政政策土地储备备制度经营性用用地招拍拍挂工业用地地的最低低出让地地价严格的用用途管制制土地转让让条件的的设立2、金融融政策个人住房房抵押贷贷款利率率、价值值比率的的调整；；房地产开开发贷款款利率、、信贷规规模和发发放条件件的调整整；外商投资资政策；；房地产资资产证券券化政策策房地产资资本市场场创新渠渠道的建建立。政府通过调控贷款利率、信贷规模、贷款方式、金融创新调节房地产资本市场上的资金供求关系。调控房地产市场3、住房房政策保障性住住房普通商品品房———即时调调整标标准高档商品品房保障性住房经济适用房廉租房经济租赁房4、城市市规划等等行政管管制城市规划划要求合合理利用用土地、、协调城城市物质质空间布布局、指指导城市市健康有有序发展展。集约利用用土地———高容容积率交通布置置——走走向、出出口、停停车用途管制制——供供应结构构控制，，9070制度度5、地价价政策调控地价价、进而而控制房房地产价价格：土地使用用权出让让方式：：招标拍卖挂牌协议6、房地地产税收收政策抑制市场场投机、、控制房房地产价价格：土地使用用权出让让金土地增值值税房产税城镇建设设用地使使用税契税营业税7、售价价租金控控制廉租房租租金限价房公有住宅宅的租金金经济租赁赁房的租租金公布一般般租金标标准一、房地地产市场场分析的的概念与与作用（一）房房地产市市场分析析的概念念房地产市市场分析析，是通通过信息息将房地地产市场场的参与与者与房房地产市市场联系系起来的的一种活活动，即即通过房房地产市市场信息息的收集集、分析析和加工工处理，，寻找出出其内在在的规律律和含义义，预测测市场未未来的发发展趋势势，用以以帮助房房地产市市场的参参与者掌掌握市场场动态、、把握市市场机会会或调整整其市场场行为。。（二）房房地产市市场分析析的作用用（三）市市场区域域的确定定第五节房房地地产市场场分析二、房地地产市场场分析的的内容（一）宏宏观因素素分析（二）市市场供求求分析（三）相相关因素素分析房地产市市场分析析的内容容（要点））1、宏观观因素分分析；经济增长长人口社会政治治产业结构构等。2、市场供供求分析；；供给分析需求分析竞争分析市场占有率率分析。3、相关因因素分析。。一、物业经经营管理计计划的概念念（一）规划划与计划1.规划的的一般含义义2.物业经经营管理计计划3.物业管管理规划4.制定物物业管理计计划基本原原则第六节物物业经营营管理计划划一、物业经经营管理计计划的概念念（掌握握）物业经营管管理计划，，是物业管管理规划一一系列子过过程的结果果，是物业业管理师思思想的具体体化，体现现了他们准准备做什么么，什么时时候做，由由谁去做以以及如何做做，即对未未来行动方方案的一种种说明。一、物业经经营管理计计划的概念念（掌握握）制定物业管管理计划的的基本原则则是：第一，物业业管理师必必须参加和和主持；第二，发挥挥物业管理理人员的集集体智慧，，鼓励大家家参与；第三，实际际参与物业业管理工作作的人员必必须参与该该项活动和和工作计划划的制定。。（1）指导导物业管理理的具体行行动；（2）书面面记载物业业管理计划划的目标、、前提与制制约因素；；（3）书面面记载选择择并最终确确定物业管管理方案的的决策过程程；（4）帮助助利害关系系各方之间间进行沟通通，有助于于统一各方方面的认识识；（5）便于于明确物业业管理服务务的工作内内容、范围围、时间安安排、质量量标准、所所需费用和和风险等重重大问题；；（6）测量量物业管理理活动，帮帮助物业管管理企业进进行相关的的控制，帮帮助业主考考核物业经经营管理活活动的绩效效。（二）物业业经营管理理计划的用用途：（三）物业业管理计划划的表现形形式（掌握握）1.物业经经营管理计计划的三种种表现形式式年度计划：：1年中短期计划划：3～5年长期计划：：物业剩余余使用寿命命（一）区域域宏观市场场环境分析析（二）房地地产市场分分析（三）邻里里分析（四）物业业现状分析析（五）业主主目标二、编制物物业经营管管理计划的的基础工作作（要点））（一）探讨讨改进旧有有物业的可可能性1、更新及及现代化2、改变物物业的用途途三、构造物物业管理方方案（二）物业业管理计划划的主要内内容（掌握握）2、租赁计计划3、财务收收支计划4、物业运运行绩效及与业主沟沟通计划与业主沟通通计划物业绩效评评估指标1、建筑物物管理计划划建筑物维护护的标准建筑物管理理策略物业检查计计划公共设施服服务内容四、物业管管理计划中中的预算技技术（一）年度度运营预算算（二）资本本支出预算算（三）长期期预算ThankYou!祝您成功﹗﹗谢谢12月月-2211:58:4511:5811:5812月月-2212月月-2211:5811:5811:58:4512月-2212月-2211:58:452022/12/3111:58:459、静静夜夜四四无无邻邻，，荒荒居居旧旧业业贫贫。。。。12月月-2212月月-22Saturday,December31,202210、雨雨中中黄黄叶叶树树，，灯灯下下白白头头人人。。。。11:58:4611:58:4611:5812/31/202211:58:46AM11、以我独沈沈久，愧君君相见频。。。12月-2211:58:4611:58Dec-2231-Dec-2212、故人江海海别，几度度隔山川。。。11:58:4611:58:4611:58Saturday,December31,202213、乍见翻疑梦梦，相悲各问问年。。12月-2212月-2211:58:4611:58:46December31,202214、他乡乡生白白发，，旧国国见青青山。。。31十十二二月202211:58:46上上午午11:58:4612月月-2215、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。十二二月月2211:58上上午午12月月-2211:58December31,202216、行动出出成果，，工作出出财富。。。2022/12/3111:58:4611:58:4631December202217、做前前，能能够环环视四四周；；做时时，你你只能能或者者最好好沿着着以脚脚为起起点的的射线线向前前。。。11:58:46上上午午11:58上上午11:58:4612月月-229、没没有有失失败败，，只只有有暂暂时时停停止止成成功功！！。。12月月-2212月月-22Saturday,December31,2022