房地产供需市场

北仑房地产供需市场调研DTZ戴德梁行2009年8月致：深业集团目录北仑区宏观市场分析

·城市概况·城市规划·城市宏观经济·宏观市场小结北仑区房地产市场分析

·房地产投资分析·土地市场分析·供需应市场分析·房地产市场小结北仑区宏观市场分析·城市概况·城市规划·城市宏观经济·宏观市场小结北仑宏观市场状况地理位置优越，人口增长快速，城市建设加快区域城市居住配套设施仍无法与中心城区（三江口）比较北仑概况地理位置:位于宁波市东部，濒临东海，三面环海，北临杭州湾，南临象山港。区位条件:作为宁波对外窗口，是上海航运中心的重要组成部分，拥有一个行政区和5个国家级开发区，是宁波市最具增长潜力的经济强区和利用外资的龙头。行政辖域:北仑区域陆域面积585平方公里，区内有中国港口皇冠之称的北仑港，有宁波经济技术开发区、宁波保税区、宁波出口加工区等国家级开发区和中信公司独家开发的大榭开发区。北仑区辖5街道2镇1乡，有215个行政村和30个社区居委会，户籍人口34.2万，人口自然增长率2.1‰，外来人口40余万，其中常住人口54.5万人。城市建设：近年来，投资近100亿元，相继建成了凤凰山主题乐园、行政中心、中心广场、体艺中心、港务大楼、九峰山景区、曼哈顿商业广场和凤凰城商业街等一批城市现代化亮点工程，丽晶五星级酒店、国际购物中心等工程正在建设，3.6平方公里的中心城区雏形初现。北仑宏观市场状况北仑城市规划区域职能中部区的职能为：北仑的政治、文化、商业中心，以临港大工业及高新技术产业为主导；西部区的职能为：以发展临海工业和对外贸易业为主的城市综合片区；东部区的职能为：以发展港口和生态旅游为主、生活居住为辅的城市综合片区；大榭岛的职能为：以港口、贸易、工业为主导；春晓梅山岛的职能为：主要供旅游和生活居住；现代化国际滨海新城区以港兴区，发展潜力大“二产”转“三产”，有利于城市功能的转换、升级，但第二产业仍作为重点发展，不利于整体居住环境。区域定位：定位东北亚国际航运中心的重要组成部分、华东地区制造业的重要基地、区域性现代物流中心、现代化滨海新城区，将北仑建设成为新一代国际级港口城市。北仑宏观市场状况北仑产业发展临港产业：能源产业：国家级能源产业群石化产业：涵盖上中下游石化产业链

钢铁产业：不锈钢、宽厚板生产基地

汽车及零配件产业：全国汽车及零配件产业群

造船产业：核心产品的造船产业群

造纸产业：亚洲造纸产业基地优势产业：塑机产业：世界级注塑机生产基地

纺织服装产业：我国规模最大的针织印染基地

模具产业：全国压铸模生产基地之一

文具产业：全国文具生产基地粮油食品加工产业：高附加值水产品加工产业基地

港口物流产业：综合性物流产业的港口物流产业群

强化第二产业发展，加大第三产业投入产业的发展带来人口增长，利于房地产需求增长外来人口更大比例为素质较低的外来务工人员，消费需求有限，特别是房产需求固定资产投资、GDP北仑宏观市场状况固定资产投资：北仑近年固定资产投资额从06年开始稳步攀升，为区域后续经济发展奠定良好基础。且城市基础设施的建设、房地产的快速发展都直接影响固定资产投入。GDP:北仑GDP增幅快于宁波平均水平，虽受08年金融危机影响，对外出口、物流产业显著产值回落，但仍保持4.7％的增幅，优于宁波平均水平。区域经济发展良好，保持较快发展态势，经济复苏快于宁波平均水平第三产业产出比重不断提高，逐步实现产业转型、提升人均可支配收入、消费支出北仑宏观市场状况人均可支配收入：人均可支配收入与宁波市区平均水平相同，保持较快增幅速度人均消费支出：消费支出出现快速增幅，特别是交通、居住方面的消费支出。较强的可支配收入，为房产投资性需求提供可能宁波宏观市场状况宏观市场小结北仑港作为上海国际航运中心的重要组成部分，产业区位优势显著，极具发展潜力，促进城市化建设，有利于区域房地产快速发展，但区域重产业的定位，在短期内居住环境很难改变，特别是高端住宅环境及其居住配套设施都无法与三江口相比较；北仑快速的经济发展及产业扩大趋势，带来大量外来人口的增速，中高收入人群为区域房地产需求提供可能，但大部分外来人口以较低收入为主的城市务工人员，消费能力较低，房产需求及其有限；宁波城市的东移，特别是东部新城的建设，使得北仑的区位有所提升，加之交通条件的改善，提升区域房地产发展，但同时更分流区域房地产消费需求。北仑房地产市场分析·房地产投资分析·土地市场分析·供需求市场分析·房地产市场小结房地产产投资资分析析受整体体宏观观经济济影响响，2005年年、2008年年，北北仑房房地产产投资资相续续进入入低谷谷发展展期，，其后后随着着经济济形势势复苏苏走好好，以以及政政策支支持，，房地地产发发展复复苏。。随着区区域产产业的的快速速发展展，产产业配配套的的生活活、商商业设设施的的完善善，房房地产产投资资也将将保持持较快快发展展态势势。房地产产投资资的迅迅猛回回升，，预示示着区区域楼楼市的的复苏苏，同同时值值得关关注的的是过过快的的房地地产投投资，，会导导致下下一轮轮“供供过于于求””的市市场状状况，，迫使使区域域房地地产发发展出出现负负增长长。北仑房地地产市场场状况快速发展展低谷期复苏、快快速发展展期低谷期期期复苏、上上升期地块位置用地性质占地面积(㎡)容积率楼面价（元/㎡）竟得单位成交时间大矸人民北路东侧地块商用76872.5400宁波力隆机电2007-4岷山路南、白杨路西住宅170201.82223宁波民和联合房地产2007-8富春江南路东侧住宅378133.4294宁波奇美电子2007-8黄山路以北,中河路以西商住194001.82800北仑鸿榜达房地产2007-8黄山路北、太河路西商用270402.8386宁波卓耀酒店2007-8四明山路北、太河路东综合139132.41417宁波经济技术开发区天人房地产2008-1太河路东、泰山路北综合23404731867世茂集团2008-1春晓中六路南、洋沙山路西综合200331.6709宁波经济技术开发区新港置业2008-6泰山路南、太河路东住宿餐饮商务金融193873.5-5.0420宁波东方石浦置业

2008-6梅山乡梅西盐场商用203072.5172宁波梅山岛开发投资2008-7北仑近期期土地出出让概况况北仑房地地产市场场状况地块位置用地性质占地面积(㎡)容积率楼面价（元/㎡）竟得单位成交时间泰山路南、太河路西综合133405450宁波贝联置业2008-8泰山路南、中河路东商用186675420宁波汉通餐饮2008-9泰山路南、长江路东商用269605450宁波北仑蓝海资源配置2008-9小港小浃江路北、渡口路西住宅381931.45729宁波万兴房地产2008-11小港小浃江路南、渡口路东住宅582331.72566宁波仑江房地产2008-11柴桥公园路西、万景山路北住宅169871.63521嵊州市鸿源房地产2008-11春晓中六路南、洋沙山西二路东商用93601.6563宁波春晓建设2009-1新矸长江路西、明州路北商用70661300宁波港股份有限公司2009-3大矸街道学苑南路南、学苑路西综合228201.431056北仑大矸经济开发总公司2009-6梅山贺家山南商服147531.5427宁波梅山岛开发投资2009-6北仑近期期土地出出让概况况北仑房地地产市场场状况北仑近期期土地出出让分析析近年北仑仑土地出出让出现现较大起起伏，08年由由于世茂茂地块出出让，土土地成交交量集中中供应现现象；近年北仑仑区商业业、综合合用地出出让体量量有所上上升，可可预见未未来区域域商业地地产开发发加快；；09年下下半年北北仑区中中心有多多块大体体量住宅宅用地出出让（约约500－600亩）），将集集中大幅幅增加区区域住宅宅用地供供应体量量，将主主导未来来区域房房地产发发展，并并在短期期内出现现供过于于求态势势。北仑商品品房开发发状况施工面积积：04年后后，北仑仑房地产产开发量量保持相相对稳定定状态，，09年年随着投投资额上上升，开开发量有有所攀升升；销售面积积：03－07年保保持较高高销售态态势，08年受受整体经经济影响响，销售售低迷，，09年年上半年年受整体体房市转转热、刚刚性需求求、政策策激活、、供应量量较大等等因素影影响，商商品房销销售大幅幅回升，，同比增增幅92％，楼楼市回暖暖；空置率：：07年后后，北仑仑维持较较高的空空置率，，一定程程度反应应当前北北仑商品品房销售售中投资资比例较较高；趋势：09年近近期房地地产出现现回暖迹迹象，但但整体经经济尚未未完全恢恢复，加加之短期期内刚性性需求以以得到释释放，价价格上涨涨过快，，因此下下半年楼楼市趋势势存有不不确定性性。北仑房地地产市场场状况北仑房地地产市场场分析近年北仑仑区可供供销售的的存量房房处于下下降趋势势，主要要机遇区区域较高高的人口口增长及及旺盛的的房地产产投资需需求，09年后后，随着着供应09年后后新开工工项目增增多，供供应量上上升，存存量房有有所增加加；北仑住宅宅均价保保持稳定定上升趋趋势，值值得关注注的08年，虽虽然由于于整体楼楼市低迷迷，但由由于供应应量有限限，价格格仍维持持较高的的涨幅。。进入09年6月，楼楼市趋于于火爆，，出现量量价齐升升态势。。北仑房地地产市场场状况北仑房地地产市场场状况北仑商品品住宅成成交状况况2008年北仑仑区，受受宏观经经济及房房市不景景气影响响，加之之市场供供应量有有限，商商品住宅宅成交量量低，随随着09年新盘盘放量，，刚性需需求释放放，政策策刺激等等影响，，成交量量大幅提提升；09年下下半年，，在供应应量充裕裕（约5000余套商商品住宅宅），楼楼价大幅幅攀升达达8000元/平方米米，需求求已经得得到释放放的情况况下，北北仑房商商品住宅宅销售市市场存在在一定的的供过于于求。项目名称体量(万㎡)类型均价(元/㎡)装修户型(㎡)主要客户类型销售状况开盘黄金海岸24公寓7800毛坯115-128投资、企事业管理者尾盘09年5月黄山豪庭10公寓6800毛皮150-200企事业管理者一期尾盘09年3月凯旋宫10公寓8000毛坯130-140企事业管理者尾盘09年2月世界湾一期15公寓8000毛坯80,180投资、企事业管理者一期尾盘09年6月荣安花园8公寓6000毛坯80青年置业,中层管理者尾盘08年9月格林春天6公寓5500毛坯90-110青年置业销售一半08年3月派舍提香12公寓6300毛坯80-120投资,企事业管理者尾盘08年1月银星苑3.8公寓7000精装修40-75投资尾盘06年6月华庭公寓2.3公寓7000毛坯100-120投资、企事业管理者尾盘07年8月四季桂花园30公寓7000毛坯120-160投资，企事业管理者尾盘07年6月里仁花园16公寓9800精装修150-200企事业管理者尾盘06年6月当前在售售项目概概况在近期整整体楼市市复苏带带动下，，北仑当当前在售售项目均均取得不不错销售售业绩，，可谓““量价齐齐升”。。北仑房地地产市场场状况项目名称体量(万㎡)类型装修户型(㎡)定位预计开盘荣能凤凰国际10SOHO精装修50－100综合性商业、商住广场2010年中央风景5.7公寓精装修30－60核心精装商住公寓2010年新隆华府3.2公寓毛坯90－120城市精英公寓2009年底好时光6公寓精装修80－120城市精装公寓2009年底惠金佳园8.5公寓毛坯80－120城市精英公寓2009年底世界湾二期40公寓毛坯130-150高端住宅2009－2010年黄山豪庭5公寓毛坯150-200高端住宅2009-2010年合计78.4万－－－－－近期供应应项目概概况预计北仑仑区未来来2年内内住宅供供应量80余万万方，期期房供应应相对充充裕；住宅供应应档次以以中高端端为主，，户型以以普通住住宅户型型90－－120方为主主北仑房地地产市场场状况北仑项目目点评开发品质质不高北仑区房房地产开开发水平平较低，，高品质质楼盘项项目较少少，无论论是精装装修的档档次标准准，或是是户型结结构及园园林设计计，都未未能与房房价相适适应。因因此，当当前本地地楼盘品品质很难难吸引区区域高端端客群需需求。区域供应不不平衡北仑区房地地产供应存存在间断性性，如07年的集中中放量，到到08年的的供应空档档期，再到到09年的的集中放量量，一方面面是由于市市场因素的的影响，更更主要的是是土地供应应的断档和和相关地块块集中性出出让。预计计09年下下半年，北北仑中心区区有多块大大的住宅用用地出让，，加之现有有尚未开发发土地（世世界湾二期期），未来来3年内，，北仑区商商品住宅供供应量较为为饱和；需求特色显显著北仑区当前前在售住宅宅项目主要要满足当地地原住民改改善性需求求为主（120－160㎡）），其次是是区域企事事业单位工工作的中层层技术人员员（包括刚刚性婚龄购购房需求80－100㎡）。。北仑房地产产市场状况况北仑住宅需需求分析户籍人口34万余常住人口54.5万万余外来人口40万余本地原住民民外来中高端端管理者外来务工者者鉴于北仑整整体住宅开开发水平相相对滞后，，未来1－－3年内，，改善性需需求比重会会比较大，，面积在120－150方；；由于人口的的快速增长长，刚性需需求（婚房房）占有一一定比例，，包括外来来务工者（（企事业技技术人才）），面积在在80－120方；；随着区域均均价的答复复上涨，投投资性需求求比重会减减少，偏向向小户型的的酒店式公公寓产品；；外来中高端端客群的增增多，会带带来部分高高端住宅需需求，但其其需求量有有限。刚性需求改善性需求求投资性需求求自住需求刚性需求北仑房地产产市场状况况北仑住宅需需求分析改善性需求求：本地原住民民，由于对对居住水平平要求提高高，收入增增加，加之之对本区域域的归属感感，该需求求比较大，，需求面积积在120－160㎡。刚性需求：：本地原住民民，由于拆拆迁而产生生的再置业业，特别是是当前城市市减少扩大大和改造，，带来较多多拆迁需求求；外来新增人人口，以企企事业单位位的技术人人才为主，，一般为刚刚毕业高素素质人才，，进入已婚婚年龄，但但收入水平平有限，以以需求80－90方方两房物业业，该需求求是未来区区域小户型型2房主要要购买者；；投资性需求求：本地有经济济条件的原原住民，将将房产作为为投资渠道道，但随着着区域房价价快速上涨涨，投资空空间有限，，该需求比比重有限，，未来投资资物业更多多偏向小户户型的酒店店式公寓，，主要考虑虑出租收益益，特别是是当地中高高端外来人人才大幅增增长，带动动中高端酒酒店式公寓寓租赁市场场；外来中高端端客群，享享受高额的的住房补贴贴，将自住住与投资相相结合，会会考虑高端端酒店式公公寓或高品品质住宅物物业。但考考虑到北仑仑基础生活活、娱乐、、商贸配套套设施有限限，加之交交通条件的的改善，该该类客群更更多偏向三三江口，因因此在北仑仑置业可能能性较小；；北仑房地产产市场状况况房地产市场场小结受整体房市市复苏影响响，09年年北仑房地地产投资回回升，楼市市回暖，楼楼价大幅上上涨，出现现“量价齐齐升”，““供不应求求”；未来1－2年内大体体量住宅土土地出让，，使得北仑仑住宅市场场供应趋于于饱和；北仑区房地地产需求相相对局限性性，主力购购房需求限限于当地需需求，本地地改善性需需求、外来来人口刚性性需求是北北仑区住宅宅市场主力力客群，而而本地高端端客群需求求更趋向三三江口住宅宅物业；外外来区的购购房需求极极其有限，，且限于投投资性需求求为主；区域房地产产发展在很很大程度上上依赖本地地产业发展展，虽然近近年北仑区区建设有很很大的发展展，但生活活配套、宜宜居性无法法与三江口口相比，房房地产需求求存在局限限性和不稳稳定性，本本地需求的的外流和外外来需求的的不认同性性，都是未未来区域房房地产发展展的不确定定因素。北仑房地产产市场状况况9、静夜夜四无无邻，，荒居居旧业业贫。。。12月月-2212月月-22Saturday,December31,202210、雨中黄黄叶树，，灯下白白头人。。。11:57:2511:57:2511:5712/31/202211:57:25AM11、以我独沈久久，愧君相见见频。。12月-2211:57:2511:57Dec-2231-Dec-2212、故人江江海别，，几度隔隔山川。。。11:57:2511:57:2511:57Saturday,December31,202213、乍见翻翻疑梦，，相悲各各问年。。。12月-2212月-2211:57:2511:57:25December31,202214、他乡生白白发，旧国国见青山。。。31十二二月202211:57:25上上午11:57:2512月-2215、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。十二月2211:57上上午12月-2211:57December31,202216、行动动出成成果，，工作作出财财富。。。2022/12/3111:57:2511:57:2531December202217、做前，能能够环视四四周；做时时，你只能能或者最好好沿着以脚脚为起点的的射线向前前。。11:57:25上上午11:57上午11:57:2512月-229、没有失败，，只有暂时停停止成功！。。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、很多事情情努力了未未必有结果果，但是不不努力却什什么改变也也没有。。。11:57:2511:57:2511:5712/31/202211:57:25AM11、成功就就是日复复一日那那一点点点小小努努力的积积累。。。12月-2211:57:2511:57Dec-2231-Dec-2212、世间成事事，不求其其绝对圆满满，留一份份不足，可可得无限完完美。。11:57:2511:57:2511:57Saturday,December31,202213、不不知知香香积积寺寺，，数数里里入入云云峰峰。。。。12月月-2212月月-2211:57:2611:57:26December31,202214、意志坚强的的人能把世界界放在手中像像泥块一样任任意揉捏。31十二月月202211:57:26上午午11:57:2612月-2215、楚塞塞三湘湘接，，荆门门九派派通。。。。十二月月2211:57上上午12月月-2211:57Decembe