2017年贵州房地产估价师理论与方法：寿命长久考试试卷

2017年贵州房地产估价师《理论与方法》：寿命长久考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、某市甲房地产开发公司（以下简称甲公司）在A省B市，拟建一经济适用住房小区，小区占地面积为44公顷，其中10公顷系市区的土地，其余为基本农田以外的耕地。（2001年试题）甲公司合法取得该地块的土地使用权（建设用地使用权），应。A：向B市的规划管理部门申请用地规划并经批准后，经B市人民政府批准办理农用地转用手续，缴纳相关费用后，到B市土地管理部门办理土地使用权划拨手续B：向B市的土地管理部门提出用地申请后，经A省人民政府批准办理农用地转用手续，缴纳相关费用后，到B市土地管理部门办理土地使用权出让手续C：向B市的规划管理部门提出用地申请后，经国务院批准办理农用地转用手续，缴纳相关费用后，到B市土地管理部门办理土地使用权划拨手续D：向B市的规划管理部门申请用地规划并经批准后，经A省人民政府批准办理农用地转用手续，缴纳相关费用后，到B市土地管理部门办理土地使用权划拨手续E：房地产估价机构必须加盖公章2、判定一宗房地产是否为收益性房地产，关键是看该房地产（）。A.目前是否有经济收入B.过去是否带来了经济收益C.是否具有产生经济收益的能力D.目前的收入是否大于运营费用3、王某将其全部收入用于住房和其他生活用品消费，当增加对住房的消费后，其他生活用品消费对王某的边际效用。A：会减少B：会增加C：保持不变D：可能增加也可能减少E：执行层的组织协调4、对市场规模的估计，实际上就是（）。A.宏观环境预测B.企业的销售预测C.预测市场的需求D.竞争对手预测5、注册房地产估价师刘某在变更执业单位后，未办理变更注册而继续执业，根据《注册房地产估价师管理办法》规定，应由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正；逾期不改正的，可处以元以下的罚款。A：5000B：6000C：8000D：10000E：执行层的组织协调6、有偿使用土地，是土地使用制度改革的_。A.基本内容B.首要内容C.本质内容D.核心内容7、《城市房屋拆迁管理条例》的适用范围，是指在实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的。A：城市规划区内国有土地上B：城市规划区内集体土地上C：城市建成区内国有土地上D：城市建成区内集体土地上E：房地产估价机构必须加盖公章8、银行为某家庭提供年利率为6%、按月等额偿还的10年期个人住房抵押贷款。若每月的还款额为2000元，则该家庭在第5年最后一个月的还款额中的本金额是一元。1428.741475.371482.742000.009、下列房地产投资风险中，属于系统风险的是()。A.周期风险B.比较风险C.资本价值风险D.时间风险10、一般来说，投资于房地产信托基金(REITs)的风险比直接投资于房地产的风险要小得多，这主要是因为REITs具有_。A.较高的收益性B.较强的流动性C.直接融资的功能D.抵御通货膨胀影响的功能11、—的理论依据是生产费用价值论。A.市场法B.成本法C.收益法D.假设开发未12、被保险人之间体现的是—关系，表现在一定时期内少数被保险人遭受的损失实际上由全体被保险人来分担。A.商品，交易B.互助合作C.平均分配D.共同承担13、某时点相对另外一个时点的定基增长速度为230%,则定基发展速度为。A：30%B：100%C：130%D：330%E：执行层的组织协调14、某市2008年存量商品住宅的吸纳率为50%,该市同期存量商品住宅的吸纳周期是。A：半个月B：2个月C：半年D：2年E：借款合同15、房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有的特性.【2005年考题】A：独一无二和供给有限B：独一无二和价值最大C：流动性差和价值最大D：不可移动和用途多样E：工业用地的监测点评估价格16、初步可行I生研究阶段投资估算的精确度可达_,所需费用约占总投资的0.25%〜1.5%。A.+5%B.+10%C.+20%D.+30%17、高级别墅豪华住宅用地的土地使用最高出让年限是一年。4050607018、由社会环境、经济环境和政治环境分别决定的社会因素、经济因素和政策因素，是影响房地产市场发展的。A：基本因素B：首要因素C：一般因素D：重要因素E：借款合同19、某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元/m2,交易税费均由买方负担。已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5%缴纳有关税费，买方按正常价格的3%缴纳有关税费，则该宗房地产的正常成交价格最接近于（）元/m2。24272500C.2575D.263220、房地产开发投资中，大多数房地产投资的股本收益率能达到—的水平。30%20%10%80%21、商品房预售合同登记备案的申请人是_。A.商品房销售代理机构B.商品房预售人C.商品房购买人D.商品房购买人和商品房预信人22、下列关于房地产估价原则的表述中，错误的是。A：独立、客观、公正原则属于普适性原则B：合法原则属于一般性原则C：最高最佳使用原则属于技术性原则D：谨慎原则属于一般性原则E：工业用地的监测点评估价格23、调查对象是指根据调查目的确定的现象。A：总体单位B：总体C：个体D：标志E：执行层的组织协调24、某幢应有电梯而没有电梯的办公楼，重建价格为2100万元，现增设电梯需要130万元，假设现在建造办公楼时一同安装电梯只需要100万元。同时市场上类似有电梯的办公楼的重置价格为，2200万元。则该办公楼扣除没有电梯引起的折旧后的价值为一万元，A.200019702070D.217025、关于融资成本，下列说法不正确的是A：融资成本是指项目为筹集和使用资金而支付的费用B：融资成本高低是判断项目融资方案是否合理的重要因素之一C：融资成本包括债务融资成本和资本金融资成本D：资金筹集费包括利息、承诺费、手续费、担保费、代理费E：借款合同二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。错选,本题不得分;少选,所选的每个选项得0・5分）1、实行物业服务收费酬金制的，预收的物业服务资金包括。A：物业服务成本B：法定税费C：物业服务企业的利润D：物业服务企业的酬金E：物业服务支出2、下列费用中，应计入收益性物业运营费用的有。A：公用设施的维修费B：人员的工资C：抵押贷款还本付息额D：房产税E：保险费3、在融资风险分析中，通常要分析的风险因素不包括_。A.资金供应风险B.利率风险C.通货膨胀风险D.汇率风险4、城市用地的建设条件评价一般包括三个方面。A：城市用地布局结构评价B：城市市政设施和公共服务设施评价C：社会、经济构成评价D：城市土地质量评价E：城市用地环境评价5、若较为精确地应用假设开发法时，应考虑_。A.通货膨胀影响B.投资利息因素C.资金时间价值D.投资风险补偿6、下列房地产中，不得抵押的有。A：集体所有的土地使用权B：村办企业厂房^列入城市房屋拆迁范围的房屋D：宅基地E：已经设定抵押权的房地产7、某建筑物共3层.总建筑面积为600面，每层建筑面积相等，房地总价值为600万元，土地价值480万元。其中一层价值是二层的1.5倍，二层价值是三层的1.2倍，则关于土地份额的计算，以下正确的有。八：按建筑面积分摊，二层占有的土地份额为33.3%8：按房地价值分摊，二层占有的土地份额为30.0%^按土地价值分摊，二层占有的土地份额为35.0%口：按房地价值分摊，一层占有的土地份额为45.0%E：按土地价值分摊，一层占有的土地份额为47.9%8、市场比较法中，采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正，其中可比实例的个别因素优于标准个别因素得102分，估价对象的个别因素劣于标准个别因素得97分，则个别因素修正系数为_。1.050.950.981.039、某高层住宅大楼，房地总价值为8000万元，其中建筑物价值占40%。某人拥有其中的一套住宅，房地价值为150万元，该部分的建筑物价值为50万元，则此人占有的土地份额为―。1.9%2.1%2.3%2.5%10、下列关于定额和工程建设定额的概念，表述正确的是。A：定额是一种规定的额度B：工程建设定额，是指在工程建设中所有产品上人工、材料、机械、资金消耗的规定的额度C：在现代社会经济生活中，定额是企业管理的重要基础D：工程建设领域的定额是工程造价计价的重要依据E：工程建设定额反映了工程建设和各种资源消耗之间的客观规律11、下列符合房地产广告要求的有。A：房地产广告中对价格有表示的，应当清楚地表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限B：房地产中表现项目位置，应以从该项目到达某一具体参照物的现有交通干道的实际距离表示，可以以所需时间来表示距离C：房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件等，如在规划或者建设中应当在广告中注明D：房地产广告中涉及面积的，应当表明是建筑面积还是使用面积E：预售、预租商品房广告不得涉及装修、装饰内容12、账簿包括。A：转账账簿B：凭证账簿C：序时账簿D：分类账簿E：备查账簿13、选取可比实例时，应符合的要求包括—等。A.可比实例与估价对象所处的地区必须相同B.可比实例的交易类型与估价目的吻合C.可比实例的规模与估价对象的规模相当D.可比实例的成交价格是正常价格或可修正为正常价格E.可比实例大类用途与估价对象的大类用途相同14、在房地产定价方法中，名牌策略属于_。A.成本加成定价法B.目标定价法C.认知价值定价法D.领导定价法15、房屋的建筑等级分为一方面。A.建筑物的耐久性等级B.建筑物的抗震等级C.建筑物的耐火等级D.建筑物的环保等级E.建筑物的重要性等级16、工程造价控制的主要方法有。（2008年试题）A：价值工程B：协议发包C：合同管理D：非限额设计E：可行性研究17、国有土地有偿使用合同或建设用地批准书未规定动工开发日期，房地产开发项目自之日起满1年未动工开发的，可以收取土地闲置费。A：使用土地B：土地使用权出让合同生效C：土地使用权出让金缴纳D：土地使用证取得E：执行层的组织协调18、在估价报告中陈述_，既是维护估价人员正当权益的需要，又是提醒委托人和估价报告使用者在使用估价报告时需要注意的事项。A.估价师声明B.估价的假设和限制条件C.估价方法D.估价对象19、某个国家从2000〜2004年的基尼系数分别为0.33,0.34、0.36、0.40和0.42,由此可以判断。A：该国家的居民收入分配趋于平均化B：该国家的居民收入分配两极分化越来越严重C：该国家的居民收入水平呈现出上升的趋势D：该国家的居民收入呈现出上升的趋势E：执行层的组织协调20、工程造价控制的主要方法有。A：价值工程B：协议发包C：合同管理D：非限额设计E：可行性研究21、不属于长期趋势法的方法是。A：数学曲线拟合法8：平均增减量法C：时间顺序法D：预测法E：指数修匀法22、房地产投保时的保险价值评估，既可按该房地产投保时的实际价值确定，也可按保险事故发生时该房地产的实际价值确定，估价方法宜采用。A：成本法B：路线价法C：假设开发法D：基准地价修正法E：市场比较法23、一般来说，信用卡的功能主要有。A：升值功能B：转账结算功能C：消费贷款功能D：汇兑功能E：储蓄功能24、下列有关房地产估价师执业的规定中，不正确的表述是_。A.未经注册擅自以房地产估价师名义从事估价业务的，由县级以上房地产行政主管部门责令其停止违法活动，并可处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款B.房地产估价师准许他人以自己的名义执行房地产估价师业务，没有违法所得的，由县级以上房地产行政主管部门责令其停止违