国有土地上房屋征收政策培训

第一部分解读镇海区国有土地上房屋征收补偿实施意见

区政府已于2013年11月25日正式发文《宁波市镇海区国有土地上房屋征收补偿实施意见》（镇政发〔2013〕44号），为更好地做好我区国有土地上房屋征收工作，下面主要从《宁波市镇海区国有土地上房屋征收补偿实施意见》相对于《宁波市镇海区城市房屋拆迁补偿安置若干规定》（镇政发〔2010〕54号）不同之处与大家进行交流。一、关于房屋征收的工作体制国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》实施后，房屋拆迁转变为房屋征收。根据条例规定，相应的工作体制也作调整，从职能上讲，区人民政府负责本行政区域内国有土地上房屋征收与补偿工作，确定区房屋征收办公室作为房屋征收具体行政行为的房屋征收部门，组织实施本区的房屋征收与补偿工作，并可以委托各镇人民政府、街道办事处的房屋征收实施单位，承担各镇（街道）辖区内房屋征收补偿的具体工作。（我区事实是委托关系）二、关于房屋征收的补偿1、是明确房屋征收评估的办法。第四条：被征收房屋价值的补偿价格由具有相应资质的房地产评估机构根据房地产市场价格，按照规定的房屋征收评估办法评估确定，并不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。产权调换房屋的价格由评估被征收房屋的同一家房地产评估机构按同一评估时点，采用相同的方法、标准评估确定。被征收房屋的围墙、自行车房等附属物及房屋装修补偿价格，由同一家房地产评估机构按照市场价格评估确定。关于评估的具体方法，在下面会详细讲解。突出一点是被征收房屋价值的补偿价格不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。（关于评估，建设部和市都有具体规定）二、关于房屋征收的补偿

2、是明确了有关费用。第五条：征收住宅用房造成被征收人搬迁、临时安置的，应当给予被征收人一次性的搬迁补偿和临时安置补偿；征收非住宅用房造成停产停业损失以及搬迁、过渡的，应当给予被征收人一次性的经济补偿，但征收时已停业闲置的非住宅用房不计发一次性的经济补偿。明确了一次性的搬迁补偿、临时安置补偿和提前搬迁奖励的定义。二、关于房屋征收的补偿

3、是明确房屋征收补偿的方式。

第六条：货币补偿和产权调换。被征收人选择货币补偿的，可以增加一定的补偿资金。被征收人选择产权调换的，应当结算被征收房屋与安置用房的差价。4、是明确了被征收房屋补偿的面积。

第七条：被征收房屋补偿的面积，按照被征收房屋所有权证或其他合法房产凭证记载的建筑面积计算。二、关于房屋征收的补偿

5、是明确了被征收房屋的用途。

第九条：被征收房屋的用途以房屋所有权证登记的用途为准。房屋所有权证未明确用途的，由产权登记部门依照职权或者根据房屋所有权人的申请，按照规划、国土资源部门提供的合法有效文件调查确定。(改变用途详见市96号文件第24条)二、关于房屋征收的补偿

6、未经登记建筑的调查处理补偿。

第十条：未经登记建筑被认定为合法建筑的，按规定予以评估补偿；认定为未超过批准期限的临时建筑的，按照重置价结合成新给予补偿；认定为违法建筑或超过批准期限的临时建筑的，不予补偿，被征收人应当在规定的搬迁期限内自行拆除。其实关键是未经登记建筑的认定。市96号文件第十五条：各县（市）区人民政府、管委会应当组织规划、国土资源、建设、城管、房屋征收等有关部门，按照城乡规划法等相关法律法规规定，依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。

对未经登记建筑的认定工作由规划部门牵头，具体的认定办法由规划部门研究制定。其他相关部门应当按照各自职责，相互配合，协助做好未登记建筑的调查、认定和处理工作。征收范围内未经登记的建筑的处理各镇（街道）目前有所不同，下步是如何根据市有关规定进行规范的问题。目前《宁波市市区国有土地上房屋征收范围内未经登记建筑调查补偿办法》（甬政办发〔2014〕13号）已经印发，将于2014年3月1日施行。下面讲解下该办法主要内容：第四条1984年1月5日国务院《城市规划条例》施行前建造的未经登记建筑，可按照合法建筑的有关规定给予补偿。建造时间、建筑面积及四至范围以当事人提供的建房批准文件，或者相关部门提供的地图资料、地籍资料、房产资料等原始资料为准。

二、关于房屋征收的补偿

第五条1984年1月5日国务院《城市规划条例》施行后至1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》施行前建造的未经登记建筑，当事人能够提供下列证明材料之一的，可按照合法建筑有关规定给予补偿：（一）建设工程规划许可文件；（二）土地权属证明或建设用地批准文件；（三）乡（镇）人民政府、街道办事处建房批准文件或者其他有关主管部门的建房批准文件。第六条1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》施行后已领取建设工程规划许可证建造的未经登记建筑，可按照合法建筑有关规定给予补偿。

1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》施行后尚未设立规划派出机构的区（园区），仍由其他部门核发建设工程规划许可证或者建房批准文件的未经登记建筑，可按照合法建筑有关规定给予补偿。第七条除本办法第四条、第五条、第六条规定的情形外，房屋征收部门认为情况特殊确有正当理由需补偿的未经登记建筑，应提交区人民政府（管委会）房屋征收工作联席会议决定。联席会议决定予以补偿的，房屋征收部门应当将决定予以补偿的未经登记建筑的有关情况报市房屋征收管理部门备案。三、关于房屋征收的评估

1、首先明确评估机构的地位（第十一条）：房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。其次是明确评估救济途径：被征收人对评估结果有异议的，可以向原评估机构申请复评。对复评结果仍有异议的，可以向市房屋征收评估专家委员会申请鉴定。《宁波市国有土地上房屋征收评估管理暂行办法》第七条规定：房屋征收评估机构选定后，房屋征收部门应当向该房屋征收评估机构出具房屋征收评估委托书，签订房屋征收评估委托合同，并于签订委托合同后10日报市征管办备案。（P83）

第十五条规定：

被征收人或者房屋征收部门对原房屋征收评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向评估专家委员会申请鉴定。房屋征收部门报请县（市）、区政府作出征收补偿决定前，有下列情形之一，且评估结果或者复核结果未经评估专家委员会鉴定的，应当向评估专家委员会申请技术鉴定：（一）未转交分户评估报告的；（二）暂时无法确定产权人，产权人下落不明，或者产权有纠纷的；（三）被征收房屋为非住宅用房的；（四）房屋征收部门认为应当鉴定的其他情形。三、关于房屋征收的评估

2、评估比准价格的确定（第十三条）：征收评估比准价格由房地产评估机构选取与被征收房屋类似房地产三个以上的可比交易实例，进行交易情况、交易日期、区域因素和个别因素修正后确定。拆迁（住宅）是按同类地段商品住宅平均价格或根据交易价从高原则从类似房地产中选取三个以上的可比实例，进行交易情况、交易日期、区域因素和个别因素修正后确定的价格从高确定。其实最主要的是非住宅的评估，根据宁波市房屋征收评估专家委员会的复函，我区参照三、关于房屋征收的评估

执行《宁波市国有土地上房屋征收评估技术规程（试行）》，并结合镇海区房屋征收实际，对房屋征收评估中的有关系数和相关标准作了明确：1.《镇海区房屋征收结构等级评定及重置价格标准》、2.《房屋装修评估标准》、3.《附属物评估标准表》、4.《其他附属设施评估标准表》、5.采用成本法评估工业、仓储土地期日修正系数为1.9。以后根据市场实际适时调整公布。6.采用成本法评估工业、仓储土地综合费用修正系数为1.5，建筑物综合费用修正系数为1.4。三、关于房屋征收的评估

3、评估机构的确定（第十四条）：房屋征收评估的房地产评估机构由被征收人自房屋征收决定公告之日起10日内，从市房屋征收管理部门公布的评估机构名录中自行协商选定，并向房屋征收部门提交协商选定房屋征收评估机构的书面意见；逾期未提交书面意见或提交的书面意见未经征收范围内所有被征收人同意的，视作不能协商选定。三、关于房屋征收的评估

房屋征收评估的房地产评估机构不能协商选定的，由区房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定；或者从公开报名的不少于3家具备相应法定资格的房地产评估机构中，通过随机选定方式确定。通过投票决定的，供选择的评估机构不应少于3家；投票决定的“多数”应超过征收范围内所有被征收人的50%，未超过50%的，应通过随机选定方式确定。通过随机选定方式确定的，房屋征收部门应当提前3日在征收范围内公告随机选定的时间、地点及候选评估机构名单。投票或随机选定评估机构应当由公证机构公证。四、关于征收住宅用房的补偿安置1、明确了选择货币补偿可增加的比例（第十五条）：住宅用房被征收人选择货币补偿的，可按被征收房屋评估金额再增加20%的补偿资金。拆迁政策是增加10%。2、确定了住宅直接安置调产的可安置面积和扩大上靠面积（第十六条）：直接安置住房的可安置面积，按被征收住房建筑面积为基数，或按被征收住房补偿金额（包括按市场价格评估金额、住房困难标准补助增加的补偿金额和住房补贴费）除以安置住房评估比准价格为基数，向最接近面积的套型上靠确定。安置房地段低于被征收房屋地段的，可在上靠前再按每差一个地段等级增加建筑面积5平方米的标准扩大安置面积。四、关于征收住宅用房的补偿安置3、扩大和上靠面积结算标准：征收政策按评估价格的75%结算，拆迁政策按评估价格的80%结算；4、对安置到中高层、高层的被征收人，中高层、高层住宅比多层住宅多出的电梯井（间）、电梯机房、电梯前室等设施公摊面积不进行结算，仍按规定计入房屋产权登记面积。这一点同原来政策是一样的。5、住房补贴费：调产安置的可按评估金额的5%计发住房补贴费。取消了货币补偿的住房补贴费，因货币补偿增加比例从拆迁时的10%提高到征收的20%了。四、关于征收住宅用房的补偿安置6、住宅用房一次性搬迁补偿费（第二十二条）：征收住宅用房造成被征收人搬迁的，对其搬家、水电设施、电话移机、有线电视移机、电子防盗门、电脑网络、空调移机及其他搬迁造成的损失，按被征收住房建筑面积每平方米200元标准给予一次性的搬迁补偿，不足1万元的按1万元计发。拆迁政策搬家补贴费、水电设施、电话移机、有线电视移机、电子防盗门、电脑网络、空调移机分别予以补偿的。四、关于征收住宅用房的补偿安置7、住宅用房临时安置补偿费：按被征收住房建筑面积每平方米每月18元标准计算，每月不足1000元的按1000元计发。住宅用房被征收人选择货币补偿的，按上述标准计发12个月的临时安置补偿费。这一点同原来政策是一样的。市97号文件第十条规定：住宅用房被征收人、承租人选择直接安置的，房屋征收部门应当自签订协议之日起24个月内将被征收人、承租人安置完毕。其中，将征收地块上建设的高层（含小高层）房屋作为安置用房的，房屋征收部门应当自签订协议之日起36个月内将被征收人、承租人安置完毕。

四、关于征收住宅用房的补偿安置被征收人、承租人过渡期间自行解决周转用房的，房屋征收部门应当从其搬迁之月起到安置用房可交付后的4个月支付其临时安置补偿费。超过补偿安置协议约定的过渡期限未交付安置用房的，应当自逾期之月起按照原标准的2倍支付临时安置补偿费。四、关于征收住宅用房的补偿安置8、住房困难补助（第十七条）：征收住房建筑面积低于每户54平方米或低于被征收住房使用人人均18平方米（以下称住房困难补助标准）的，可按照住房困难补助标准减去被征收房屋建筑面积后再乘以被征收房屋评估比准价格的50%增加补偿资金；但被征收人另有住房或无常住户口的不适用本规定，具体按照《关于明确宁波市市区国有土地上房屋征收住房困难补助有关问题的通知》（甬建发〔2011〕207）。主要是另有住房的认定（第三条）。四、关于征收住宅用房的补偿安置9、奖励费（第二十一条）：对在规定期限内签订补偿安置协议的住宅用房被征收人，每户给予5000元奖励。在规定期限内搬迁的被征收人，给予提前搬迁奖励费，住宅用房按被征收房屋评估金额的5%计发提前搬迁奖励费，每户低于2万元的按2万元计发。五、关于征收非住宅用房的补偿安置（一）、商业用房：1、货币补偿增加比例的标准为（第十八条）：评估金额100万元（含100万元）以下部分为50%，100万元到200万元（含200万元）部分为40%，200万元到300万元（含300万元）部分为30%，300万元到500万元（含500万元）部分为20%，500万元上部分为10%。同原拆迁政策保持一致。（累进制）（一）、商业用房：五、关于征收非住宅用房的补偿安置2、一次性经济补贴：按房屋评估金额的3%，保底每平方450元（评估价15000元/平方米）；拆迁政策按主要商业道路沿街商业用房一类地段等级为：800元/M2，二类地段等级为：700元/M2，三类地段等级为：600元/M2，四类地段等级为：500元/M2；非主要商业道路商业用房为450元/M2。一次性经济补贴计算更加科学。3、提前搬迁奖：按被征收房屋评估金额的3%计发。五、关于征收非住宅用房的补偿安置（二）办公用房：1、货币补偿增加资金：评估金额的20%，拆迁政策是增加10%；2、一次性经济补贴：按房屋评估金额的5%，保底每平方300元（评估价6000元/平方米），拆迁政策为300元/M2。一次性经济补贴计算更加科学。3、提前搬迁奖：按被征收房屋评估金额的3%计发。五、关于征收非住宅用房的补偿安置（三）工业仓储：1、货币补偿增加资金：评估金额的20%，拆迁政策是增加10%；2、一次性经济补贴：按房屋评估金额的5%，保底每平方250元（评估价5000元/平方米），拆迁政策生产用房每平方150元，仓储用房每平方100元。3、提前搬迁奖：按被征收房屋评估金额的3%计发。

《宁波市镇海区国有土地上房屋征收补偿实施意见》总体来说比较简洁明了，作为指导全区国有土地上房屋征收政策，大家应认真学习，加以掌握。第二部分关于企业所得税事项解读

《宁波市市区国有土地上房屋征收补偿若干规定》第二十八条：非住宅用房的被征收人实行货币补偿的，其货币补偿资金按照国家企业所得税有关规定确需缴纳的所得税，被征收人缴纳后凭纳税凭证由房屋征收部门从项目征收补偿资金中按实缴税额予以支付。因存在税中税问题，日前，市征管办对此作出明确解释：第三部分关于房屋征收评估技术规程一、镇海区执行《宁波市国有土地上房屋征收评估技术规程（试行）》的补充规定。

2013年11月6日，宁波市评估专家委员会[2013]4号文件同意《镇海区执行〈宁波市国有土地上房屋征收评估技术规程（试行）〉的补充规定》，评估虽然是评估机构独立完成的，但作为征收工作人员，必须对此有所掌握，下面简单学习一下该规定：根据《宁波市镇海区国有土地上房屋征收补偿若干规定》文件的有关规定，镇海区决定参照执行《宁波市国有土地上房屋征收评估技术规程（试行）》。现结合镇海区房屋征收实际，经测算，对房屋征收评估中的有关系数和相关标准明确如下：1、《镇海区房屋征收结构等级评定及重置价格标准》（详见附表一）；2、《房屋装修评估标准》（详见附表二）；3、《附属物评估标准表》（详见附表三）；4、《其他附属设施评估标准表》（详见附表四）。5、采用成本法评估工业、仓储土地期日修正系数为1.9。以后根据市场实际适时调整公布。6、采用成本法评估工业、仓储土地综合费用修正系数为1.5，建筑物综合费用修正系数为1.4。第三部分关于房屋征收评估技术规程分项条件结构等级主要条件重置价格（元/M2）住宅非住宅钢混结构一框剪结构、剪力墙结构、框筒结构、筒中筒结构、框架结构、钢砼；现浇楼面；塑钢、铝合金门窗；外墙中高档装饰，内墙初装修；水、电、卫、电梯等设施配套齐全。12501500二框架结构、钢筋砼排架结构；现浇钢砼楼面；塑钢、铝合金、钢门窗；外墙中档装饰，内墙初装修或一般粉刷；水、电、卫配套齐全。10501250三大模板结构、预制多孔板楼面；钢、木门窗；内外墙一般粉刷。8801050砖混结构一标准砖墙或部分钢砼梁、柱承重（有构造柱）；现浇钢砼楼面；塑钢窗、铝合金门窗；内外墙一般以上粉刷；水、电、卫配套齐全。8501000二标准砖墙承重或部分钢砼梁、柱承重；预制多孔板楼面；钢、铝合金、木门窗；内外墙一般粉刷；水、电、卫配套齐全。800850三标准砖墙承重；预制多孔板楼面；钢、铝合金、木门窗；内外墙一般粉刷；水、电设施。650750钢结构条型基础，砖墙维护，H型槽钢；层高4.5米，跨度约15米；C型钢桁条，彩钢夹芯板或隔热钢板；一般混凝土地面；防火涂料，一般门窗；水、电。550砖木结构标准砖墙承重，林型屋架（木或水泥桁条）；木或预制多孔板楼面；木门窗；一般粉刷；水、电。550550木结构木梁、柱承重、木屋架；木楼面；木门窗；一般粉刷、水、电。500500附表一：镇海区房屋征收结构等级评定及重置价格标准注：非住宅重置价不含小配套费。类别项目单位单价范围（元）墙面白瓷砖M230～500）彩色面砖M250～100马赛克贴面M235～60墙纸M215～40墙布M215～40喷塑M210～20普通涂料M25～15树脂涂料M215～40三夹板墙裙M250～100三夹板壁橱M2150～400三夹板大柜M3300～700顶棚纤维板M230～50塑料扣板M240～70石膏顶M250～80泡沫塑料顶M220～40吸水平顶M245～75三夹板M245～70三夹板（石膏板）舞台式顶M280～200地面地砖M255～110抛光砖M280～250水磨石地坪M230～60实木地板M280～300复合地板M240～100大理石、花岗石M280～350地漆M28～25附表二：房屋装修评估标准表

类别项目单位单价范围（元）地面地砖M255～110抛光砖M280～250水磨石地坪M230～60实木地板M280～300复合地板M240～100大理石、花岗石M280～350地漆M28～25门窗铁推拉门 M2100～160不锈钢推拉门M2120～250铝合金门窗M2150～250塑钢门窗M2120～200防盗门（不含电子防盗门）扇400～1200纱门、窗M250～100铁防盗窗M260～120不锈钢防盗窗M270～150备注：一、装修评估标准已含人工费、辅助费、管理费和税。二、无上述装修项目或特殊装修项目，单价参照市场价并结合《浙江省建筑工程预算定额》及《宁波建筑工程造价信息》来确定。三、装修项目单价由评估人员按材料好坏、成新来确定。四、装修费按表内装修项目内的单价乘以装修面积。五、水、电（强、弱）安装补偿费用按房屋装修评估金额的5%计发，计入房屋装修评估总额。

附表二：房屋装修评估标准表

附表三：附属物评估标准表附属物评估标准底层或夹层自行车房独用1800元/M2公用1000元/户附属自行车房独用1400元/M2公用800元/户独用围墙实砌一砖墙一砖半空斗砖墙120元/M2一砖空斗砖墙100元/M2块石墙70元/M2碎砖墙50元/M2备注：附属自行车房评估按本表内标准结合房产证记载面积、成新评估确定，成新按每年0.5%折旧确定。附表四：其他附属设施评估标准表

一、固定炉灶的补偿标准：

名称三眼灶二眼灶一眼灶备注补偿价格（元/座）600450300可移动炉灶不予补偿；有直上烟囱者外加50元；横上烟囱者外加20元。二、石板、水泥地补偿标准名称石板水泥地备注补偿价格（元/平方米）10-2020-30拆除旧料归征收人三、水井、水斗补偿标准名称水井家用普通水斗备注补偿价格（元/只）水井（小）300-500水井（大）600-150030-50凡可搬迁的不予补偿二、《宁波市国有土地上房屋征收评估技术规程》

（试行）这里主要讲解下采用成本法评估工业、仓储的技术标准（房地分离法）。根据评估独立原则，在新政策里没有具体规定成本法评估的内容及相关系数，2013年11月6日，宁波市评估专家委员会[2013]4号文件同意《镇海区执行〈宁波市国有土地上房屋征收评估技术规程（试行）〉的补充规定》，在该规定中确定成本法评估的一些系数（土地期日修正系数1.9，土地综合费用修正系数1.5，房屋综合费用修正系数1.4），具体如下：

（1）土地价格：

征收政策土地价格＝基准地价×期日修正系数（1.9）×土地使用年限系数（每年扣减0.5%）×比较因素修正系数（0.8～1.2）×综合费用修正系数（1.5）×土地使用面积拆迁政策土地评估价＝基准地价×土地使用年限修正系数（每年扣减0.5%）×比较因素修正系数（0.9～1.1）×土地使用面积其中：选择货币补偿的，土地评估价可按成本法确定的评估金额2.3倍计算。可以看出，货币补偿与产权调换土地评估价是不一样的。（2）建筑物价格：征收政策建筑物价格＝重置价格×层高修正系数×成新率（2%直线折旧）×综合费用调整系数（1.4）×建筑面积拆迁政策房屋价格＝重置价格×层高修正系数×成新率（1%直线折旧）×综合费用调整系数（1.1）×建筑面积其中：选择货币补偿的，房屋评估价可按成本法确定的评估金额1.4倍计算。可以看出，货币补偿与产权调换房屋评估价是不一样的。第四部分模拟案例住宅：某户，50平方米，一家三口，砖混二等结构，房龄10年。评估比准价每平方米8000元，房屋评估410000元，装修评估50000元（已包含5%的水、电（强、弱）安装补偿费用），附属物评估10000元。同类地段安置（不计层次、朝向差价），最小安置房面积70平方米，安置房评估比准价每平方米8500元。

一、货币补偿：1、房屋评估金额：410000+50000+10000=4700002、困难补助；（54-50）*8000*0.5=160003、增加货币补偿：470000*20%=940004、签约奖：50005、提前搬迁奖励费：470000*5%=235006、一次性搬迁补偿费：每平方200元，不少于10000元。7、临时安置补偿费：每平方每月18元，不少于1000元，统一计发12个月，计12000元。合计：630500元（强调一下，政策性补偿应有征收工作人员计算，不能包含在评估报告里）二、调产安置：1、房屋评估金额