吴迪房地产基础知识讲解

房地产基础知识培训撒拉目录

一、房地产概念二、房地产特征三、房地产的类型五、房地产面积的测算四、房地产专有名词房地产概念建筑业是指：从事勘察、设计、施工、安装、维修等生产过程，它的生产结果是建筑物或构筑物。房地产业是指：从事房地产开发、经营、管理及维修、装饰、服务等多种经济活动的具有高附加值的综合性产业。房地产业与建筑业的区别房地产业是发包方，建筑业是承包方包括：土地建筑物及地上附着物房地产物权注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、地役权、典当权等。房地产的含义指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。房地产1）房产和地产的总称2）其在物质上是由土地及土地上的建筑物和构筑物所构成3）经济学上也叫不动产房产、地产两者间的关系及差异地产指：明确了土地所有权的土地，包括住宅、非住宅的附着物的土地（以及个地段），开发及待开发的土地。房产指：明确权属关系的房屋以及与之相连的构筑物或建筑物。我国的地产是指有限期的.房产与地产间的联系主要包括：a）实物形态上看密不可分b）价格构成，房产价格包含地产价格c）权属关系，所有权是联系在一起的差异包括：a）属性不同

b）增值规律不同

c）权属性质不同

d）价格构成不同

房地产的特征自然特征：a)位置的固定性b)使用的耐久性c)资源的有限性d)物业的差异性经济特征：a)生产周期b)资金密集c)相互影响d)受政策影响性e)增殖性注：房地产价格增长主要归功于土地房地产的类型1.居住用地：70年2.工业用地：50年3.教育、科技、文化卫生、体育用地：50年4.综合或其它用地：50年5.商业、旅游、娱乐用地：40年按用途划分层数划分规定

低层：1至3层多层：4至7层

低层：1至3层多层：4至7层中高层（小高层）：8至12层高层：12层以上(公共建筑超过24米)超高层：建筑高度超过100米中高层（小高层）：8至12层

高层：12层以上(公共建筑超过24米)

超高层：建筑高度超过100米房屋建筑结构分类

钢结构：是指承重的主要构件是用钢材料建造的。特点：建造成本较高，多用于高层公共建筑和跨度大的工业建筑，如体育馆、影剧院、跨度大的工业厂房等。房屋建筑从不同的角度可以进行不同的分类。厂房超高层建筑房屋建筑结构分类钢混结构（钢筋混凝土结构）：承重构件如梁、板、柱、墙（剪力墙）、屋架等，是由钢筋和混凝土两大材料构成。其围护构件如外墙、隔墙等，是由轻质砖或其他砌体做成。特

点：（1）一般出现在中高层中；（2）结构适应性强抗震性能好，耐用年限较长；（3）厅和居间的墙可以打开(但公产房不得随意拆改)；

住宅外部仓库住宅内部

砖混结构：是指房屋主要承重结构为砖砌墙体。楼板、过梁、楼梯、阳台、挑檐等构件由钢筋混凝土浇制（或预制）建造的房屋。1999年之前，开发建设的多层住宅，一般均采用砖混结构；砖混结构住宅其优点是工程造价较低廉，但由于其采用墙体承重，住宅内不允许自由分隔。房屋建筑结构分类

特

点：（1）建造层数一般在6层以下，造价较低。（2）抗震性能较差，开间和进深的尺寸及层高都受到一定的限制。这类建筑物正逐步被钢筋混凝土结构的建筑物所替代。普通平房哈尔滨巴洛克建筑房屋建筑结构分类

砖木结构：是指承重的主要构件是用砖、木材建造的。如一幢房屋是木制房架、砖墙、木柱建造的。

特点：（1）层数较低，一般在3层以下。（2）1949年以前建造的城镇居民住宅。（3）20世纪50～60年代建造的民用房屋和简易房屋，大多为这种结构。明代中期砖木结构楼房崇教宝塔俗名方塔。始建于南宋建炎四年(1130年)19世纪法国教堂“五证两书”五证：《国有土地使用权证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房预（销）售许可证》房地产专业名词

注：七层以下的达到主体工程封顶；七层以上的，主体工程须建到工程预算投资总额的三分之二以上层数才能办理《商品房预（销）售许可证》两书：《商品房质量保证书》：主要约定了保修年限、保修方式等

《商品房使用说明书》：介绍额定电流、主体结构、各部件在使用中应注意的问题。图片暂缺房地产专业名词房地产证是房屋土地所有权属二合为一的凭证，是房地产权属的法律凭证；主要包括地产买卖、租赁市场。含一级市场、二级市场和三级市场；房地产市场：

一级市场——土地买卖市场主要包括地产买卖、租赁市场。含一级市场、二级市场和三级市场；二级市场——商品房买卖、租赁市场

三级市场——二手房买卖、租赁市场

房地产专业名词房地产产权：指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权。具体内容是产权人对房地产的占有、使用、收益和依法处分的权利；

排他性：所有产权的共有特征。产权是可以个人独自拥有，也可以是多人或集体，企业共同拥有，而排斥所有其他（她）人对该项产权的拥有权利。产权客体：必须具备可占用性和价值。自然状态下的空气，由于无法行使排他权利，故不能作为产权客体产生产权。产权的法律性：产权需经国家权力机构（即国土资源局）的认证（即办理了《房地产证》），所有者或占有者对客体的权利才有法律效力房地产产权特征：房地产专业名词土地使用权是指土地使用者根据国家法律和与土地有人签订的合同的有关规定，对国家或集体所有的土地，享有占有、使用、收益和处分的权利。协议出让：是指土地的出让方和受让方通过协商方式有偿出让土地使用权的方式。一般多用于工业以及政府为调整经济结构而给予优惠政策的项目。招标出让：是指在规定的期限内，由符合条件的单位或者个人，以书面投标形式，竞投某地段土地的使用权，由招标人根据一定的要求，择优确定土地使用者的出让方式。适用于开发性用地或者有较高技术性要求的建设用地。拍卖出让：又称竞投，是指土地所有者的代表在指定的时间、地点，组织符合条件的土地使用权有意受让人到场，就所出让使用权的土地公开叫价竞投，按照“价高者得”的原则确定土地使用权受让人的一种出让方式。土地使用权出让的方式土地使用权年限届满土地使用权年限届满时，除非出让合同中另有规定或城市规划部门另有规定，土地使用权受让人可以申请续期使用，并重新签订土地使用权出让合同，支付土地使用权出让金，办理土地使用权登记手续。房地产专业名词“三通一平”即路通、水通、电通、场地平整。即道路通、水通、排污通、排水通、电力通、通讯通、煤气通、土地平整。“七通一平”房地产专业名词道路红线：经城市规划行政主管部门依法确认的建设用地范围边界线。建筑红线：建筑红线是指建筑物的外立面所不能超出的界线。建筑红线可与道路红线重合,一般在新城市中常使建筑红线退于道路红线之后,以便腾出用地,改善或美化环境,取得良好的效果。用地红线：道路用地和两例建筑用地的分界线，红线内包括车行道、步行道、绿化带和分隔带。宽度根据要求变化，以满足交通、绿化、通风日照、建筑景况和地下管线的要求。

房地产专业名词生地与熟地：熟地是指已经拆迁完毕，达到“三通一平”施工条件的土地。

生地则是相对应熟地而言的，是指尚未具备上述施工条件的土地。

总用地面积：

经城市规划行政主管部门划定的用地范围内的土地面积；建设用地面积（净用地面积）：经城市规划行政主管部门划定的建设用地范围内的土地面积；

房地产专业名词指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以各层建筑面积之和；

总建筑面积：容积率：

是指总建筑面积与建设用地面积之比值。（如：在10万平方米的土地上，有20万平方米的建筑总面积，其容积率为2.0）指各建筑物每层外墙线的水平投影面积之和。层高在2.2米

（含）以下的技术层不计算建筑面积。也称为建筑展开面积，是指建筑物各层面积的总和。建筑面积包括使用面积、辅助面积和结构面积。

建筑面积：房地产专业名词绿化率：指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。对购房者而言，绿化率高为好。建筑密度（建筑覆盖率）用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率(%),它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。绿化率：规划建设用地范围内的绿化面积÷建设用地面积房地产专业名词绿化覆盖率：

建设用地范围内全部绿化和植物水平投影面积之和与建设用地面积的比率；

房屋销售面积：

房屋按套（单元）出售时，房屋销售面积为该套（单元）的建筑面积，即为该套（单元）的使用面积与该套（单元）应分摊的公用建筑面积之和；套内面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台面积套内面积套内使用面积：

指室内实际能使用的面积，不包括墙体、柱子等结构面积，使用面积的计算应符合以规定：A、室内使用面积按结构墙体内表面尺寸计算，墙体有复合保温、隔热层、按复合层内皮尺寸计算；B、烟囱、通风道、各种管道竖井等均不计入使用面积；C、非公用楼梯（包括跃层住宅中的套内楼梯）按自然层数的使用面积总和计入使用面积；D、住宅使用面积包括：卧室、起居室、厨房、卫生间、餐厅、过厅、过道、前室、贮藏室等。单元内使用面积系数=单元内使用面积/单元内建筑面积+按规定应分摊公用建筑面积。

房地产专业名词公共建筑面积：

各产权主共同占有或共同使用的建筑面积，指各套（单元）以外为各户共同使用，不可分割的建筑面积。可分为应分摊的公共建筑面积和不能分摊的公共建筑面积；是套内建筑面积扣除公共建筑面积后的余额；

（是从外墙计算的，若连着其它单位，则从中间计算。）实用面积：层

高:层高是指下层地板面或楼板上表面（或下表面）到相邻上层楼板上表面（或下表面）之间的竖向尺寸。房地产专业名词净高和层高的关系用公式表示为“净高=层高—楼板厚度”，即层高和楼板厚度的差叫净高。指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离.

净

高:1F2F楼板层高房地产专业名词公摊面积：是指为保障生活所设置的公共走廊、楼梯、楼层间厅、水箱间、电梯间等所占面积的总和。在消费者购房时计入每户的建筑面积。得房率：是指住宅净使用面积占销售面积的百分比。由于住宅销售面积的计算是以楼为单位的，每栋楼的公摊面积也不一定相同。所以相同的房型在不同的楼号内，虽然使用面积相同，但销售面积会有不同。各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平影面积的50％。

得房率:住宅净使用面积÷销售面积销售面积=套内建筑面积+分摊的公用面积玄关：

是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。居室是家庭的“领地”，讲究一定的私密性.玄关一般与厅相连，由于功能不同，需调度装饰手段加以分割就是自己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。平时，玄关也是接受邮件、简单会客的场所。期房:指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房房地产专业名词现房：指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。在通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。毛坯房：指没有装修的房。

房地产专业名词业主委员会

：指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。业委会的权力基础是其对物业的所有权，它代表该物业的全体业主，对该物业有关的一切重大事项拥有决定权。入伙

:指业主领取钥匙，接房入住。

会所

:功能和建设档次可分为基础型和超级型，基础设施提供业主最基本的健康生活需求，可让人免费使用；超级会所则适当对其中部分设施的使用收取一定的费用。如果会所一味追求高档而不顾及业主的能力与需求，势必会形同虚设；如降低物业管理费，将影响房产的整体品质。会所的设置，还要考虑工程分期施工的因素。会所原则上只对社区业主服务，不对外开放，保证了业主活动的私密性和安全性。作为休闲健身的场所，会所也给业主提供了良好的社交场所。契税：在土地、房屋不动产所有权发生转移，按当事人双方订立契约等对产权随人征收的一种税。

（1）国有土地使用权出让；（2）土地使用权转让，包括出售、赠予、交换；（3）房屋买卖；（4）房屋赠予。房地产专业名词（房屋的种类）经济适用住房是面向中低收入家庭的普通住宅。主要体现适用、经济、美观、安全、卫生、便利的原则；布局要符合城市规划的要求；使用功能要满足居民基本生活的需要；建设标准要符合住宅建设标准，结合市场需求确定。经济适用住房:安居房:指实施国家"安居（或康居）工程"而建设的住房（属于经济适用房的一类）。是党和国家安排贷款和地方自知自筹资金建设的面向广大中低收入家庭，特别是对4平方米以下特困户提供的销售价格低于成本、由政府补贴的非盈利性住房。现阶段，经济适用住房有三种：第一种是由政府提供专项用地，通过统一开发、集中组织建设的经济适用住房；第二种是将房地产开发企业拟作商品房开发的部分普通住宅项目高速为经济适用住房向社会公开发售；第三种是单位以自建和联建方式建设的经济适用住房，只出售给本单位职工。房地产专业名词产权房：指产权人对房屋（指建筑物）拥有所有权，对该房屋占用范围内的土地拥有使用权，产权人对这两项权利享有占有。使用，收益和处分的权利。这种权利是绝对的、排他的，不受其他任何人的干涉和影响，产权人可以转让、出租、抵押、典当等方式合法处置自己的房地产权利。指具有经营资格的房地产开发公司（包括外商投资企业）开发经营的住宅。由于我国长期以来在住房体制上实行的是供给制，所以，商品房是80年代以后才出现的。其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。商品房

集资房：集资房即集资合作建房，是指改变住房