世联-苏州吴中区独墅湖与尹山湖地块取地价格及可行性研究-50p-经济测算-可行性分析

苏州吴中区独墅湖与尹山湖地块取地价格及可行性研究2009年11月27日谨呈：天地源集团项目本体分析2高新区相城区吴中区古城区工业园区1苏州东进，金鸡湖CBD规划已被确认，经济中心地位不可撼动独墅湖，城市中的生态景观资源，豪宅片区已见雏形新机场路独墅湖湖底隧道的通车，意味着双湖板块的都市中心化指日可待双湖板块拥有高等教育区的产业依托，后势发展被市场看好金鸡湖&独墅湖亲水商圈的建成，将大大提高双湖板块居住功能

独墅湖

&

金鸡湖高尚CLD发展前景发展中的苏州CBD金鸡湖板块独墅湖板块高等教育区两湖板块——苏州正在崛起的CBD&CLD城市发展方向2双湖板块整体启动时机已成熟，众多高端项目开发将奠定双湖板块高尚人居住区的形象城市资源：CBD毗邻，环湖商圈自然资源：双湖生态&景观都市内涵生态内涵金鸡湖大酒店、高尔夫独墅湖景&湖底隧道蓝图描绘李公堤资源价值决定项目地位双湖——苏州唯一城市资源与自然资源的完美结合尹山湖独墅湖苏嘉杭高速公路郭新东路尹山湖北路尹山湖地块郭巷北路独墅湖地块通达路地块周边缺乏配套，远离城市中心3地块印象

——独墅湖地块和尹山湖地块独墅湖地块：地块四至：西至通达路，南至东方大道，东边为待建规划道路；技术经济指标：占地面积17万㎡，容积率2.0。地块印象：位于传统的独墅湖板块区域，北侧沿通达路两侧中高端公寓和别墅项目众多，生活氛围相对成熟，东侧为中海和保利在建项目，南侧东方大道沿线相对陌生。独墅湖地块：地块四至：郭巷东路以西，郭新东路以南，望湖路以东，尹山湖北路以北；技术经济指标：占地面积22万㎡，容积率别墅0.65，公寓1.40。地块印象：位于尹山湖西北侧，与独墅湖相距6Km左右，不属于传统的两湖板块，地块周边相对陌生，无在建or在售商品房项目，周边配套匮乏，南侧紧邻尹山湖市民广场，环境资源相对较好。西侧湖岸名家通达路农民房西南角工地围墙北侧成熟社区东方大道东侧墅浦塘东侧中海在建项目南侧商业配套北侧成熟小区独墅湖西侧湖岸名家西侧大片空地尹山湖南侧尹山湖市民广场郭巷北路郭新东路与郭巷北路北侧大片空地南侧尹山湖市民广场独墅湖板块市场概述9中海地块保利地块本地块双冠地块中锐地块鑫苑·湖岸名家星岛·仁恒中房·澜泊湾香槟水岸中房·寓上湖星屿·仁恒中新置地悦湖项目规模容积率产品类型均价开盘时间星岛·仁恒占地17.2万平米，总建面10.58万平米，共350户0.56联排别墅230-290平米联排23000-25000元/平米2007-05星屿·仁恒占地7.83万平米，总建面10.03万平米，共706户1.276-11层普通公寓，公寓95-180平米公寓13700元/平米2008-04中房·寓上湖占地1.7万平米，总建面2万平米1.154栋7层电梯洋房，户型面积70-170平米7000-10000元/平米2009-02中房·澜泊湾占地面积11万平米，总建面13万平米，共958户1.153层联排别墅，7-18层电梯公寓，高层96－150平米，别墅200－440平米公寓9000-13000元/平米，别墅20000元/平米2009-10鑫苑·湖岸名家占地面积13万平米，总建面积22.6万平米，共2000余户1.7037幢5-6层多层和12幢11-16层小高层高层公寓，公寓7300-7500元/平米2007-06香槟水岸占地面积8.5万平米，总建面14.9万平米，共577户1.15288-110平米二房、112-128平米三房、160平米四房公寓11000-14000元/平米2008-09

公寓+联排项目为主，价格区间9000-14000元/㎡，别墅2.0-2.5万元/㎡

独墅湖核心区域，规划力度大，后续开发规模大客户来源主要以本地客户为主，改善型自住需求优美的环境、区域规划和地段未来价值潜力是客户置业主要因素板块特征吴中区独墅湖地块

项目经济测算及可行性分析土地价值评估经济测算进行土地价值评估的前提条件和假设

报告中各评估方法测算依据《城镇土地估价规程》（中华人民共和国国家标准GB/T18508-2001）和《房地产估计规范》，并采用专业测算与市场调研相结合，其中各因子的选定参数根据专业要求及市场评估经验建立；本报告中评估的土地价值是指地块为熟地（即“七通一平”）的价格；本地块的地价是在拟定的方案基础上进行分析和评估，假设计入容积率内总建筑面积全部可作为商品房销售；我们对建造成本、建设期等方面进行一般假设和判断；本报告不考虑开发单位项目管理、营销手段、风险控制能力、利润目标等方面的差异性所造成的价值差异，我们采取市场平均水平；本报告中现状土地价值是评估时点下客观分析测算之价值，同时考虑了本区域未来市场发展变化，未考虑地块整体营销、土地出让方式及市场竞投因素对地价的浮动上涨因素。市场比较法——原理和公式原理：根据市场中的替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在估价期日近期市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地产的成交价格作适当修正，参考地块修正后的价格加权平均得出待估土地地价。公式：估价对象比准地价=交易地价×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数市场比较法——技术思路选择比较实例，选择实例与估价对象属于同一供需圈、用途相同或相近、在地域上属近邻区域或类似区域步骤1建立各地块比较因素条件说明表：交易时间、交易情况、交易方式、个别因素（容积率、面积、形状、规划等等）步骤2确定各地块比较因素条件指数表步骤3计算各地块比较因素修正系数表步骤4取各案例权重，确定各地块土地价值；根据各地块土地价值，加权平均测算本地块土地价值步骤5地块名称出让面积(㎡)容积率土地用途建筑面积(㎡)成交总价(万元)成交单价(万元/亩)楼面地价(元/㎡)出让时间双冠地块4529962城镇住宅用地86012754360806322006仁恒地块3751040.9城镇住宅用地33759421630038464072007-06中锐地块550002城镇住宅用地1000003920047539202007-12中海地块3450000.8城镇住宅用地27600015616130256582008-01保利地块2929000.9城镇住宅用地26361019899945375492009-08绿城地块(06号)369500——城镇住宅用地2528003600001100280572009-10绿城地块(07号)——城镇住宅用地250000200752009-10步骤一：地块的选取，苏州市06-09年独墅湖西岸周边土地招、拍、挂情况资料来源：苏州市国土资源局网步骤一：地块的选取选取原则估价时点原则：近三年内成交用途一致原则：地块主要用途为居住同一供需圈原则：地块位于同一供求范围内选取地块

案例一案例二案例三案例四地块名称仁恒地块中锐地块中海地块保利地块出让面积(㎡)37510455000345000292900容积率0.920.80.9土地用途城镇住宅用地城镇住宅用地城镇住宅用地城镇住宅用地建筑面积(㎡)337594100000276000263610成交总价(万元)21630039200156161198999成交单价(万元/亩)384475302453楼面地价(元/㎡)6407392056587549出让时间2007-062007-122008-012009-08中海地块保利地块本地块双冠地块中锐地块仁恒地块绿城地块绿城地块步骤一：地块的选取案例说明1、可比案例均为目标地块周边区域，苏州市市场上07-09年土地“招、拍、挂”成交地块；2、共选择四个案例，其中仁恒、中海和保利三个地块位于滨湖一线区域，紧邻独墅湖，资源条件较好，中锐和本地块位于滨湖二线区域，近湖而不临湖，资源条件稍逊于前三幅地块；3、绿城地块由于地价远远超过周边其他项目，且至今土地款未缴清，并传出退地传闻。而双冠地块由于拍卖时间较早，且价格较低，可比性较差。为保证测算的准确性，将以上两个案例剔除。地块比较因素条件指数表编制规则本项目各个比较因素的条件指数标定为100；而案例的各个条件指数，则根据步骤二中的详细描述和比较，以100为基准，赋予相应的值；若案例的某项比较因素优于本项目，则其条件指数大于100，反之则小于100；条件指数的大小视案例与本项目因素差异的大小而定，但一般应该控制在80-120以内。步骤二：地块比较因素条件说明表地块比较因素条件比较因素宗地面积(万㎡)1737.55.534.529.3宗地形状较规整规整较规整规整规整区域生活配套东方大道南侧少量生活配套西侧通达路生活配套好西侧通达路生活配套较好无生活配套无生活配套地块周边环境东侧临近墅浦塘东侧紧邻独墅湖资源条件一般位于湖岛之上，东侧紧邻独墅湖位于湖岛之上，东侧紧邻独墅湖临路状况西至通达路、南至东方大道、东侧为待规划道路西至通达路、南至独墅湖大道东至通达路西至待规划道路、仅有一桥与内陆相连西至待规划道路、仅有一桥与内陆相连本项目案例一仁恒地块案例二中锐地块案例三中海地块案例四保利地块

估价对象与比较案例估计对象案例一案例二案例三案例四

比较因素地块名称本地块仁恒地块中锐地块中海地块保利地块交易日期10080858595交易情况100100100100100交易方式100100100100100土地使用年限100100100100100土地用途100100100100100地块环境因素区域规划因素1001001009898基础设施状况100110979390资源环境条件100115102115115区域配套成熟度1001151058885区域道路通达度1001001058580公共交通便利度1001101059595地块自身因素宗地面积10011585113110宗地形状1001031059393相邻土地利用状况1001101059598临路状况100105988583宗地拆迁状况100110105110110步骤三：制作地块比较因素条件指数表

估价对象与比较案例估计对象案例一案例二案例三案例四

比较因素地块名称本地块仁恒地块中锐地块中海地块保利地块成交价格（万元/亩）——384.00475.00302.00453.00交易日期1001.251.181.181.05交易情况1001.001.001.001.00交易方式1001.001.001.001.00土地使用年限1001.001.001.001.00土地用途1001.001.001.001.00地块环境因素区域规划因素1001.001.001.021.02基础设施状况1000.911.031.081.11资源环境条件1000.870.980.870.87区域配套成熟度1000.870.951.141.18区域道路通达度1001.000.951.181.25公共交通便利度1000.910.951.051.05地块自身因素宗地面积1000.871.180.880.91宗地形状1000.970.951.081.08相邻土地利用状况1000.910.951.051.02临路状况1000.951.021.181.20宗地拆迁状况1000.910.950.910.91修正系数合计——0.521.071.691.76比准价值（万元/亩）——199.32505.97511.05795.07步骤四：制作地块比较因素修正系数表步骤五：地块价值加权评估比准价格=实际交易单价×比准系数修正后的评估单价=比准价格×权重系数最终评估单价=各修正后的评估单价之和对四个案例的修正后评估单价进行加权平均，根据案例与本项目地块的临近程度，对可比案例一、二、三和四权重分别取0.10、0.30、0.25和0.35，得到本项目的评估单价。这里采用加权平均的方法，得到本地块的土地单价为578万元/亩。本地块的评估总价为147390万元。项目案例一案例二案例三案例四交易单价（万元/亩）384475302453比准系数0.521.071.691.76比准价格（万元/亩）199.32505.97511.05795.07权重系数0.10.30.250.35修正后评估单价（万元/亩）19.93151.79127.76278.27本地块评估单价（万元/亩）578本地块评估总价（万元）147390吴中区独墅湖地块

项目经济测算及可行性分析土地价值评估经济测算项目技术经济指标独墅湖地块占地面积255亩17万㎡建筑面积34万㎡容积率2

出让年限70年土地单价578万元/亩8670元/㎡土地总价14.74亿元楼板价4335元/㎡经济测算前提——土地价格578万元/亩分期开发策略参照苏州市独墅湖周边项目的年度开发量，结合自身地块规模及取地时间，本次方案从2010年7月开始计算，分三期共六年开发，年度开发量为5.6万㎡：分期时间节点：共分三期，每期两年时间；分期开发量：将总开发量平均到三期之中按35%：35%：30%的比例进行开发；开发产品：按照地块2.0的规划容积率，开发产品全部为高层普通公寓。分期一期二期三期开发比例35%35%30%分期开发量(平米)115600115600108800开发周期2010年7-2011年6月2011年7-2012年6月2012年7-2013年6月2013年7-2014年6月2014年7-2015年6月2015年7-2016年6月开发比例30%70%60%40%60%40%年度开发量(平米)346808092069360462406528043520经济测算——开发成本

在不计算地价的情况下，项目总开发成本约6.83亿元。

项目所有开发成本均来自100%自有资金，不考虑银行贷款等财务成本因素。建安成本根据苏州市普通高层公寓经验数据取值1800元/平米。序号项目名称单价(元/㎡)金额(万元）2前期工程费100.003400.002.1勘察测量费10.00340.002.2规划设计费40.001360.002.3水电增容费20.00680.002.4三通一平10.00340.002.5其他筹建开办费20.00680.003建筑安装工程费1800.0061200.003.1普通电梯公寓1800.0061200.004园林30.00255.005室外配套20.00680.006管理费用62.352119.907财务费用————8不可预见费19.62667.209开发成本合计(不含地价)2009.4768322.10经济测算——销售收入

住宅三期按开发总量平均开发；一期由于受高层建造周期影响，第一年销售率为30%，第二年销售率为70%；二期和三期按正常销售周期测算，第一年和第二年的销售率均分别为60%和40%；参照目前周边区域普通公寓销售价格12000元/平米，价格按照年均增长率7%计算；当年度销售率均按照100%全部清盘计算。一期二期三期序号项目合计2010年7-2011年6月2011年7-2012年6月2012年7-2013年6月2013年7-2014年6月2014年7-2015年6月2015年7-2016年6月1销售收入合计518,644.1544,529.12111,174.37101,962.7872,733.45109,870.2978,374.141.1普通公寓销售收入(万元)518,644.1544,529.12111,174.37101,962.7872,733.45109,870.2978,374.141.1.1可销售面积(㎡)340000

115,600115,600115,600115,600108,800108,8001.1.2销售面积(㎡)340,00034,68080,92069,36046,24065,28043,5201.1.3平均售价(元/㎡)12,00012,84013,73814,70015,72916,83018,0081.1.4销售率（%）

100%30%70%60%40%60%40%经济测算——现金流量从第三年开始，项目累计净现金流量和累计净现值“转正”，项目开始盈利。序号项目金额(万元)1房地产销售收入518,6442总经营成本（开发成本及经营、销售成本）335,5243利润总额183,1204所得税45,7805净利润137,3406净现值79,3737成本利润率(税前)54.58%8成本利润率(税后)40.93%9内部收益率43.66%10动态回收周期(年)2.77

从本项目的财务分析结果来看，项目的投资净现值大于0；内部收益率大于基准收益率10%；累计盈余资金大于0；故从盈利能力和偿债能力分析来看，该项目是可行的。经济测算——测算结果

不确定性因素主要来自以下几个方面：开发成本、售价、开发周期、贷款利率等。这些因素，受到当地政治、经济、社会条件的影响，有可能发生变化，从而影响本项目的经济效益目标的实现。为此，借助盈亏平衡分析与敏感性分析来进一步了解投资的可靠程度。经济测算——敏感性分析因素变化情况部分指标变化敏感性分析结果销售收入

（万元）总投资

（万元）税后利润

（万元）税后成本

利润率财务净现值

（万元）内部

收益率动态投资

回收期（半年）基本方案518,644215,712137,34040.9%79,37443.7%2.77销售收入变化销售收入下降10%466,780221,379114,20936.3%59,07332.7%3.16变动率-10.00%2.63%-16.84%-11.28%-25.58%-25.15%13.98%销售收入上升10%570,509221,379156,56143.3%94,10949.9%2.59变动率10.00%2.63%14.00%5.73%18.56%14.17%-6.58%工程成本变化工程成本增加10%518,644228,217133,02639.0%74,26939.5%2.91变动率0.00%5.80%-3.14%-4.77%-6.43%-9.59%5.01%工程成本减少10%518,644214,541137,74441.1%78,91242.4%2.81变动率0.00%-0.54%0.29%0.46%-0.58%-2.91%1.38%计算结果表明，无论售价降低10%还是开发成本上升10%，本项目的经济效益均有所降低，动态回收周期有所延长，但内部收益率均大于基准收益率（ic=10%）,项目可行。

因素变化情况部分指标变化敏感性分析结果销售收入

（万元）总投资

（万元）税后利润

（万元）税后成本

利润率财务净现值

（万元）内部收益率动态投资

回收期（年）基本方案518,644215,712137,34040.9%79,37443.7%2.77土地成本上升5%518,644223,156134,77239.8%75,71840.1%2.88土地成本上升10%518,644230,600132,20338.6%72,06236.9%2.99土地成本上升15%518,644238,044129,63537.5%68,40634.1%3.09土地成本上升20%518,644245,488127,06736.4%64,75031.6%3.19土地成本上升25%518,644252,932124,49935.3%61,09429.3%3.28土地成本上升30%518,644260,376121,93134.2%57,43927.3%3.37方案一：土地成本上升5%，即地价15.48亿元，折合楼板价4552元/平米。当地价达到607万元/亩时，财务内部收益率将接近40%，为了更好的空置风险，实现更高的利润，应尽可能的争取607万元/亩以内的价格。方案二：土地成本上升25%，即地价18.43亿元，折合楼板价5419元/平米。当地价达到723万元/亩时，财务内部收益率将低于30%，此时项目成本利润率过低，所以建议取地价格保证在723万元/亩以下，以合理规避风险，保证项目的基本利润。地价合理范围地价上限范围不同地价范围的测算结果比较世联建议，为更好的控制项目风险，保证合理的利润，取地价格应尽可能控制在607万元/亩的范围内，最高地价上限不应超过723万元/亩。

地价607万元/亩条件下的项目技术经济指标地价723万元/亩条件下的项目技术经济指标占地面积255亩17万㎡建筑面积34万㎡容积率2

出让年限70年土地单价607万元/亩9104元/㎡土地总价15.48亿元楼板价4552元/㎡占地面积255亩17万㎡建筑面积34万㎡容积率2

出让年限70年土地单价723万元/亩10838元/㎡土地总价18.43亿元楼板价5419元/㎡不同地价范围的项目技术经济指标吴中区尹山湖地块

项目经济测算及可行性分析土地价值评估经济测算步骤一：地块的选取选取原则估价时点原则：近三年内成交用途一致原则：地块主要用途为居住同一供需圈原则：地块位于同一供求范围内选取地块

案例一案例二案例三案例四地块名称仁恒地块中锐地块中海地块保利地块出让面积(㎡)37510455000345000292900容积率0.920.80.9土地用途城镇住宅用地城镇住宅用地城镇住宅用地城镇住宅用地建筑面积(㎡)337594100000276000263610成交总价(万元)21630039200156161198999成交单价(万元/亩)384475302453楼面地价(元/㎡)6407392056587549出让时间2007-062007-122008-012009-08尹山湖独墅湖苏嘉杭高速公路郭新东路尹山湖北路本地块保利地块中海地块仁恒地块中锐地块步骤一：地块的选取案例说明1、可比案例均为目标地块周边区域，苏州市市场上07-09年土地“招、拍、挂”成交地块；2、共选择四个案例，其中仁恒、中海和保利三个地块位于滨湖一线区域，紧邻独墅湖，资源条件较好，中锐和本地块位于滨湖二线区域，近湖而不临湖，资源条件稍逊于前三幅地块；郭巷北路地块比较因素条件指数表编制规则本项目各个比较因素的条件指数标定为100；而案例的各个条件指数，则根据步骤二中的详细描述和比较，以100为基准，赋予相应的值；若案例的某项比较因素优于本项目，则其条件指数大于100，反之则小于100；条件指数的大小视案例与本项目因素差异的大小而定，但一般应该控制在80-120以内。步骤二：地块比较因素条件说明表地块比较因素条件比较因素宗地面积(万㎡)2237.55.534.529.3宗地形状规整规整较规整规整规整区域生活配套周边无生活配套西侧通达路生活配套好西侧通达路生活配套较好无生活配套无生活配套地块周边环境南侧临近尹山湖和市民广场东侧紧邻独墅湖资源条件一般位于湖岛之上，东侧紧邻独墅湖位于湖岛之上，东侧紧邻独墅湖临路状况北至郭新东路、南至尹山湖北路西至通达路、南至独墅湖大道东至通达路西至待规划道路、仅有一桥与内陆相连西至待规划道路、仅有一桥与内陆相连本项目案例一仁恒地块案例二中锐地块案例三中海地块案例四保利地块

估价对象与比较案例估计对象案例一案例二案例三案例四

比较因素地块名称本地块仁恒地块中锐地块中海地块保利地块交易日期10080858595交易情况100100100100100交易方式100100100100100土地使用年限100100100100100土地用途100100100100100地块环境因素区域规划因素100110105110110基础设施状况100108106102102资源环境条件10010590108108区域配套成熟度100110110105102区域道路通达度10092978482公共交通便利度100107105102102地块自身因素宗地面积10010788105102宗地形状10092959292相邻土地利用状况1001081039697临路状况10093938582宗地拆迁状况10010095100100步骤三：制作地块比较因素条件指数表步骤四：制作地块比较因素修正系数表

估价对象与比较案例估计对象案例一案例二案例三案例四

比较因素地块名称本地块仁恒地块中锐地块中海地块保利地块成交价格（万元/亩）——384.00475.00302.00453.00交易日期1001.251.181.181.05交易情况1001.001.001.001.00交易方式1001.001.001.001.00土地使用年限1001.001.001.001.00土地用途1001.001.001.001.00地块环境因素区域规划因素1000.910.950.910.91基础设施状况1000.930.940.980.98资源环境条件1000.951.110.930.93区域配套成熟度1000.910.910.950.98区域道路通达度1001.091.031.191.22公共交通便利度1000.930.950.980.98地块自身因素宗地面积1000.931.140.950.98宗地形状1001.091.051.091.09相邻土地利用状况1000.930.971.041.03临路状况1001.081.081.181.22宗地拆迁状况1001.001.051.001.00修正系数合计——0.941.381.371.36比准价值（万元/亩）——359.41654.54413.46617.97步骤五：地块价值加权评估比准价格=实际交易单价×比准系数修正后的评估单价=比准价格×权重系数最终评估单价=各修正后的评估单价之和对四个案例的修正后评估单价进行加权平均，根据案例与本项目地块的临近程度，对可比案例一、二、三和四权重分别取0.25、0.20、0.25和0.30，得到本项目的评估单价。这里采用加权平均的方法，得到本地块的土地单价为510万元/亩。本地块的评估总价为168300万元。项目案例一案例二案例三案例四交易单价（万元/亩）384475302453比准系数0.941.381.371.36比准价格（万元/亩）359.41654.54413.46617.97权重系数0.250.200.250.30修正后评估单价（万元/亩）89.85130.91103.37185.39本地块评估单价（万元/亩）510本地块评估总价（万元）168300吴中区尹山湖地块

项目经济测算及可行性分析土地价值评估经济测算经济测算前提——土地价格510万元/亩尹山湖地块公寓别墅合计占地面积190.5亩占地面积139.5亩占地面积330亩12.7万㎡9.3万㎡22万㎡建筑面积17.8万㎡建筑面积6万㎡建筑面积23.8万㎡容积率1.4

容积率0.65

容积率1.08

出让年限70年出让年限70年出让年限70年土地单价511万元/亩土地单价508万元/亩土地单价510万元/亩7672元/㎡7622元/㎡7651元/㎡土地总价9.74亿元土地总价7.09亿元土地总价16.83亿元楼板价5474元/㎡楼板价11815元/㎡楼板价7072元/㎡项目技术经济指标分期开发策略参照苏州市独墅湖周边项目的年度开发量，结合自身地块规模及取地时间，本次方案从2010年7月开始计算，分三期共六年开发，年度开发量为8万㎡左右：分期时间节点：共分三期，每期两年时间；分期开发量：将总开发量平均到三期之中按35%：35%：30%的比例进行开发；开发产品：按照地块规划容积率，开发产品为小高层普通公寓和联排别墅组合，容积率分别为1.4和0.65。分期一期二期三期开发比例35%35%30%分期开发量(平米)公寓6万、别墅2万、共8万公寓6万、别墅2万、共8万公寓5.8万、别墅2万、共7.8万开发周期2010年7-2011年6月2011年7-2012年6月2012年7-2013年6月2013年7-2014年6月2014年7-2015年6月2015年7-2016年6月开发比例30%70%60%40%60%40%年度开发量(平米)260005400048000320004680031200序号项目名称单价(元/㎡)金额(万元）2前期费10023802.1勘察测量费10.002382.2规划设计费40.009522.3水电增容费20.004762.4三通一平10.002382.5其他筹建开办费20.004763建筑安装工程费1324315003.1普通电梯公寓1500267003.2联排别墅80048004园林30.003305室外配套20.004766管理费用8520227财务费用————8不可预见费4510779开发成本合计(不含地价)158837785经济测算——开发成本

在不计算地价的情况下，项目总开发成本约3.78亿元。

项目所有开发成本均来自100%自有资金，不考虑银行贷款等财务成本因素。建安成本根据苏州市普通小高层公寓和联排别墅经验数据取值分别为1500元/平米和800元/平米。经济测算——销售收入一期二期三期序号项目合计2010年7-2011年6月2011年7-2012年6月2012年7-2013年6月2013年7-2014年6月2014年7-2015年6月2015年7-2016年6月1销售收入合计449,295.7941,592.0088,194.9686,463.0662,347.8199,155.4171,542.561.1普通公寓销售收入(万元)271,838.6423,112.0057,702.9652,921.8637,750.9358,570.5641,780.331.1.1可销售面积(㎡)

60,000.0060,000.0060,000.0060,000.0058,000.0058,000.001.1.2销售面积(㎡)178,000.0018,000.0042,000.0036,000.0024,000.0034,800.0023,200.001.1.3平均售价(元/㎡)12,000.0012,840.0013,738.8014,700.5215,729.5516,830.6218,008.761.1.4销售率(%)

30%70%60%40%60%40%1.2联排别墅销售收入(万元)177,457.1618,480.0030,492.0033,541.2024,596.8840,584.8529,762.221.2.1可销售面积(㎡)

20,000.0020,000.0020,000.0020,000.0020,000.0020,000.001.2.2销售面积(㎡)60,000.008,000.0012,000.0012,000.008,000.0012,000.008,000.001.2.3平均售价(元/㎡)21,000.0023,100.0025,410.0027,951.0030,746.1033,820.7137,202.781.2.4销售率(%)

40%60%60%40%60%40%

一期由于受小高层建造周期影响，第一年销售率为30%，第二年销售率为70%；二期和三期按正常销售周期测算，第一年和第二年的销售率均分别为60%和40%；参照目前周边区域普通公寓和联排别墅销售价格分别为12000元/平米和21000元/平米，价格按照年均增长率7%和10%计算；当年度销售率均按照100%全部清盘计算。经济测算——现金流量项目累计净现金流量和累计净现值分别从第三年和第四年“转正”，项目开始盈利。序号项目金额(万元)1房地产销售收入449,2962总经营成本(开发成本及经营、销售成本)299,5073利润总额149,7894所得税37,4475净利润112,3426净现值54,939.87成本利润率(税前)50.00%8成本利润率(税后)37.51%9内部收益率29.24%10动态回收周期(年)3.31

从本项目的财务分析结果来看，项目的投资净现值大于0；内部收益率大于基准收益率10%；累计盈余资金大于0；故从盈利能力和偿债能力分析来看，该项目是可行的。经济测算——测算结果因素变化情况部分指标变化敏感性分析结果租售收入

（万元）总投资

（万元）税后利润

（万元）税后成本

利润率财务净现值

（万元）内部

收益率动态投资

回收期（年）基本方案449,296206,099112,34237.5%54,94029.2%3.31销售收入变化销售收入下降10%404,366206,09993,99733.7%39,85323.4%3.57变动率-10.00%0.00%-16.33%-10.19%-27.46%-19.99%7.83%销售收入上升10%494,225206,099130,68640.8%70,02735.5%3.07变动率10.00%0.00%16.33%8.89%27.46%21.49%-7.19%工程成本变化工程成本增加10%449,296209,877111,03836.9%53,63928.6%3.34变动率0.00%1.83%-1.16%-1.73%-2.37%-2.17%0.90%工程成本减少10%449,296202,320113,64538.2%56,24129.9%3.28变动率0.00%-1.83%1.16%1.75%2.37%