广州天河城考察报告

天河城广场市场调查报告一、项目概况建筑面积：天河城广场占地4.4万平方米，总建筑面积33万平方米；天河城购物中心建筑面积达16万平方米。地面7层、地下3层，其中8层为商业经营场地，建筑面积约11万平方米。地下两层为停车场经营定位：集办公、购物、休闲于一体的大型综合商业中心；主力店：吉之岛，天河城百货，城市英雄动漫、奥特莱斯折扣店、飞扬影院；开发商：广东天河城(集团)股份有限公司；所处位置：位于广州城市新中轴线上，地铁1、3号线交汇处；开业时间：1996年8月18日正式开业；停车场：700多个停车位；地理位置交通图天河城地理位置及交通极为便利位于广州城市新中轴线上，地铁1、3号线交汇处是城市的核心中央商务区二、总体商业概况租金水平：购物中心首层约800元-1600元/平方米序楼层总面积业态定位主力商家及面积重点品牌商家店铺数量中庭数量及面积、附属设施层高柱距各走廊宽度店铺面积区间店铺开间店铺进深电梯数量扶梯数量备注1负一层11259超市吉之岛11220平方吉之岛1无吊顶下3米，估算梁在1.2米左右

4-4.5米110*12077845组4组按7成使用率算2首层5229国际一二线精品百货ZARA500平方，丝芙兰400平方、A|X200平方，CK50平方、GUESS60平方、G-STAR150平方欧米茄、LACOSTE、，Mango、izzue/b+ab、浪琴表、TUDOR、SWAROVSKI、星巴克、ROLEX110间商铺，63个商家2个中庭：720平方，200平方吊顶下3米，估算梁在1.2米左右6.6-12、155.5、3.630-905-10米7-9米5组6组

3二层7115国内一二线男装及女装天河城百货、3200平方卡宾、江南布衣、圣大保罗、犁人坊、玛丝菲尔、85间商铺、51个商家无吊顶下3米，估算梁在1.2米左右6.6-12、155.5、3.630-90平方5-10米7-9米5组9组

4三层9255金饰化妆品眼镜天河城百货，8000平方明廊眼镜、眼镜88、东方眼镜、广天藏品18间商铺（含百货）11个商家无吊顶下3米，估算梁在1.2米左右6.6-12、155.5、3.680-100平方8-12米10-12米5组8组

5四层9722影院、数码天地天河城百货，4200平方飞扬影院4000平方建面1400个位置5个厅、数码园23个商家，38个商铺无吊顶下3米，估算梁在1.2米左右6.6-12、155.5、3.6100平方-2000平方5-15米3-30米5组6组

五层9360运动及儿童天地天河城百货，8400平方玩通天800平方10个商家，20个商铺无吊顶下3米，估算梁在1.2米左右6.6-12、155.5、3.660-800平方6-30米6-30米4组4组

7六层9444大型游艺厅及特色餐饮环游嘉年华5500平方宴江南、金刚宴、银座小拾11个商家，14个商铺无吊顶下3米，估算梁在1.2米左右6.6-12、155.5、3.6800-1000平方6-20米20-30米4组4组

8七层9350大型餐饮及百货折扣店天河城百货折扣店，2000平方稻香、怡景、必胜客、泰满冠、7个商家，12间商铺无吊顶下3米，估算梁在1.2米左右6.6-12、155.5、3.6500-300015-60米20-60米4组2组

9

70734

车位数：约700个；卸货区面积：平方米物业管理费：

60元/平方户外广告数量：

78块；营业时间：8：00-22：00

车场进出：东进南出，西为卸货区入口户外广告牌数量：东：2大：6*13米，7*21米，8小3*3南：2大：5*15；9小：5*5西：2大：吉之岛6*6，美柡：7*20；5小：5*5北：电子显示屏三块：7*3二块，12*7一块，商家门头广告3块：2*3，进入门内有一中庭720平方，有24块1.5*2的广告位，洗手间电梯旁5*4=20块：

备注：收费：8:00～22:00，每车位5元/半小时；22:00～8:00（次日），10元/次/车；24小时最高限价每个车位80元。

优惠：只有在天河城百货消费满250元以上，才可免费停车一个小时，500元两个小时封顶；超过两个小时的按5元/小时的收费标准计算。营运状况

开业时间：1996年8月18日

经营定位：

集购物、美食、娱乐、休闲、服务于一体的现代大型购物中心

形象广告语：

“把北京路搬进了天河城广场”，

“购物消闲新感受，尽在天河城广场”

主力店、半主力店：吉之岛天贸百货、天河城百货、飞扬电影城、城市英雄游戏机中心

目标顾客群：以广州市民为主，来穗旅游人士为辅

商圈范围：核心商圈——天河区

次级商圈——广州市

辐射商圈——珠三角

每日客流量:平日30万、节假日80万

售价：不售

管理费：60元/平方米

营业时间：am10：00—pm10：00

最新租售率：100％

物业开发融资方式：自有＋贷款

物业经营机构：天贸（集团）股份有限公司

物业管理公司：天贸物业管理公司负一层：吉之岛整层首层：以国际二线品牌为主，溶入快时尚品牌ZARA、G-STAR、GUESS、丝芙兰、SWAROVSKI、劳力士、帝舵二层：主要是国内一二线品牌服装三层：主要是以天河城百货为主，占90%，四层：主要是数码手机产品为主，主力店有电影院，五层：天河城百货，少许多租区域业态为儿童服装及玩具六七层：主要为城市英雄动漫为主力店，周边轻便餐饮及中式酒楼天河城百货分布在二、三、四、五、七楼，由于商业结构，天河城百货被分为几块，层与层之间没有直接连接，七楼的天河城百货主要经营业态为天河城名品折扣店。天河城业态分布天河城经验总结：

天河城以“TEEMALL”为经营定位，以经营中高档产品为主，是至今为止广州经营最成功的大型综合商场，分析其经营成功的原因，主要有以下几点：

第一：在开业初期，天河城经营策略为以吉之岛、天河城百货等大商家带动其他商铺的兴旺；

第二：天河城为广州首家“只租不卖”的综合商场，没有分散卖，从而能让整个商场能执行统一经营、统一管理；

第三：根据市场变化，不断创新，错位经营。随着天河商圈竞争的加剧，天河城在经营管理上依据市场变化，在提升商场装修档次的基础上调整经营品牌，引进一线品牌商家，走高档路线，与周边其他商场错位经营，从而保证商场的持续旺场

第四：商业业态布控较好，人流动线设计合理。公共设施概况分析1、单层面积约1.2万-1.4万平方米；长度约110米，宽度约120米；2、主通道宽度约6.6米-22米；3、走廊宽度约在3.6米-6.6米；4、中庭尺寸直径约在24米-30米，为活动现场及手扶梯方便人流导向；5、手扶梯每层平均6组左右，距离约在30米；6、垂直梯每层4-5组，每组3部并排排列其中一部为无障碍电梯，可通往负三层至七层；7、洗手间每层4组，相距约80-100米项目公共设备情况汇总设备楼层面积是否有主次通道主通道宽度次通道宽度走廊宽度（最宽、最窄）中庭数量中庭尺寸中庭配套设施扶梯数量扶梯距离垂直梯数量垂直梯距离洗手间数量洗手间距离楼层负一层13750平方否

3.6米3.6米无

4组35-45米5组80-100米4间80-100米首层13750平方有6.6米+16.5米3.6米6.6米、3.6米230*24=720平方，16.5*12=200平方，吉之岛上方还有2*50平方中空无6组25米左右5组80-100米4间80-100米二层13750平方有6.6米+9米3.6米6.6米、3.6米无无无9组15-25米5组80-100米4间80-100米三层13750平方有6.6米3.6米6.6米、3.6米无无无8组25-60米5组80-100米4间80-100米四层13754平方有6.6米3.6米6.6米、3.6米无无无6组25米左右5组80-100米4间80-100米五层13750平方有6.6米3.6米6.6米、3.6米无无无4组25-30米4组80-100米4间80-100米六层13750平方有6.6米3.6米6.6米、3.6米无无无4组20-30米4组80-100米4间80-100米七层13750平方有6.6米3.6米6.6米、3.6米无无无2组60米4组80-100米4间80-100米

整体业态及商家个数比例分析1、业态面积方面，百货比例最大33.22%，其次为餐饮16.95%，第三四分别为超市与娱乐16.14%与10.79%；2、商家个数方面，时装比例最大34.12%，其次为餐饮18.24%，第三为儿童产品16.47%；3、综合来讲，天河城作为国内最知名历史最悠久的购物中心之一，主要以百货、餐饮、品牌服饰为主，娱乐业态比重较大项目总体业态面积及商家个数

业态具体分类面积比例个数比例百货/超市超市1122016.14%10%

便利店2200.32%31%

百货2310033.22%73%娱乐/休闲影院20002.88%10%

儿童娱乐中心55007.91%10%

溜冰场

服装/配饰/鞋帽男装7251.04%84%

女装28204.06%4522%

综合店43856.31%126%鞋/皮具/箱包鞋/皮具/箱包7401.06%115%美食轻便餐饮27233.92%189%

特色餐饮17652.54%63%

大型酒楼750010.79%52%珠宝精品类珠宝/首饰/配饰5260.76%147%

钟表2950.42%84%

工艺品/艺术品/礼品1400.20%31%

眼镜4000.58%42%玩具/童装玩具8201.18%21%

童装400.06%10%美容美发/个人护理美容美发/SPA3800.55%21%

化妆品5700.82%52%

药品/健康产品600.09%10%

个人护理综合店

运动及用品运动及体育用品

家居/数码家居生活、家私400.06%10%影音、数码33334.79%2211%配套花店

银行、旅行社2250.32%2613%地产代理

合计69527100.00%207100%整体商家品牌档次比例整体商家品牌档次比例经营档次总面积面积比例个数比例超市709802500035%10.59%餐饮709801248018%3118.24%国际二线709807201%31.76%国内一线709802343033%7544.12%国内二线70980744010%4425.88%不知名7098019103%169.41%合计7098070980100%170100.00%分析1、业态面积方面，以国内一线品牌为主占33%，其次为国内二线10%，配以少量国际二线，无国际一线品牌；2、商家个数方面，国内一线商家最多，为44.12%，其次为国内二线25.88%；3、综合来讲，天河城广场以中档偏高为主，主要以国内一线为主。整体餐饮商家及面积分析1、业态面积方面，特色餐饮为主，占47.13%，大型餐饮只有二家，稻香、怡景，面积分别为3500㎡、2000㎡；2、商家个数方面，以特色餐饮为主，占44.44%，其次为轻便餐饮37.04%

；3、综合来讲，天河城广场的餐饮配套占比整个购物广场的17.2%，可谓相当齐全，也同时为整个购物中心提供休闲用餐的良好去处天河城餐饮业态面积及商家数量比例业态面积比例个数比例零食180.15%311.11%轻便餐饮8206.84%1037.04%特色餐饮565047.13%1244.44%大型餐饮550045.88%27.41%合计11988100.00%27100.00%天河城品牌名称使用面积建筑面积业态美珍香612零食金旺庄612零食美心西饼612零食Pacificcoffeecompany50111轻便餐饮星巴克咖啡150333轻便餐饮哈根达斯65144轻便餐饮芭克闪冰1533轻便餐饮Leonidas1533轻便餐饮水果捞2550轻便餐饮仙踪林250500特色餐饮斯域咖啡厅5071轻便餐饮酷酷爵60120轻便餐饮宴江南8001143特色餐饮金刚宴600857特色餐饮银座小拾600857特色餐饮大家乐450643特色餐饮味千拉面300429特色餐饮真功夫400571特色餐饮肯德基400571特色餐饮东方既白350500轻便餐饮芭客闪冰4080轻便餐饮泰满冠7001000特色餐饮必胜客400570特色餐饮大家乐烧味店350500特色餐饮意粉屋400570特色餐饮怡景20002857大型餐饮稻香35005000大型餐饮天河城零售业态面积及商家数量比例业态面积比例个数比例服饰251028.39%3137.80%鞋包皮具7408.37%1113.41%珠宝精品5265.95%1417.07%钟表2953.34%78.54%礼品1401.58%33.66%眼镜4004.52%44.88%童装玩具8609.73%33.66%家居生活400.45%11.22%数码电讯333037.67%89.76%合计8841100.00%82100.00%整体零售商家面积及个数比例分析：零售方面，排名前三位，依次为：数码电讯（37.67%），服饰（28.39%），童装玩具（9.73%）整体零售占整个天河城广场