世联(SL地产)天津滨海浙江大厦项目前期162155029

天津滨海浙江大厦项目市场研究报告天津世联地产顾问CONTENTS宏观市场研究区域市场研究项目本体研究项目本体研究市场研究总结项目本体研究项目地理位置及交通分析项目区域规划情况介绍回顾项目操作目标分析及定位思路项目操作难点分析项目规划指标项目操作目标分析及定位思路项目操作目标理解快速消化，保障股东资金安全，加快资金周转速度实现项目利润最大化，提升物业价值树立开发商品牌形象，打造代表性项目形象本次研究需要解决的问题面对目前区域的现状，如何把握恰当的开发时机，既不冒进，又不落后？目标客户是谁？他们在哪？目标客户需要什么样的产品？他们能够接受怎样的成本？面对不同的区域功能定位，我们应该采取怎样的开发策略和营销策略？才能形成与不同功能区域的互动，才能在竞争中取得竞争优势？解决问题的思考方向对于本案的开发我们处于什么样的宏观趋势下，对本案和本案所处的响螺湾区域带来什么样的影响？对于响螺湾区域其在滨海新区中到底处于什么样的位置，应具备什么样的作用和功能？面临什么样的机会和挑战？面对响螺湾激烈的内部竞争，本案应如何树立自身的竞争优势？本项目定位思路响螺湾城市功能及发展时机浙江大厦市场定位策略及开发策略面临宏观形势总结滨海格局及划分依据响螺湾区域承担北区商务外溢和引导南区商务升级以及国徽泛滨海区域项目自身情况项目开发目标及难点分析区域规划情况宏观经济情况总结政策发展趋势城市规划发展状况总结浙江大厦大区中的地位浙江大厦客户分析重点竞争区域分析规划发展趋势现有城市功能商务物业供需状况项目竞争策略项目本体分析三个区域城市功能分析三个区域产业功能分析项目整体定位项目开发策略现有产业功能客户需求状况产业发展趋势企业行为分析项目本体研究项目地理位置及交通分析项目区域规划情况介绍回顾项目操作目标分析及定位思路项目操作难点分析项目规划指标项目地理位置及交通分析项目地理位置地处新兴行政商务中心——响螺湾商务区对外交通发达天津港滨海国际机场多条高速公路、铁路、轻轨京津城际轨道交通2008年建成项目交通状况区内通达性受限较大，特别是受到海河制约较大

海门大桥——开启式收费大桥海河大桥——斜拉式收费大桥响螺湾区域响螺湾开启桥已度动工本案海门大桥响螺湾开启桥项目本体研究项目地理位置及交通分析项目区域规划情况介绍回顾项目操作目标分析及定位思路项目操作难点分析项目规划指标项目区域规划情况介绍回顾响螺湾区域整体规划工项目占地120万平方米，投资估算40亿。该公园以表现海洋文化为主题，整个景区围绕海洋风情这一主线展开。建成后的塘沽响螺湾娱乐公园将是集主题性、综合性、开放性、文化性、知识性、艺术性、经济性、娱乐性于一体的大型综合旅游景区。一心：月亮岛休闲娱乐中心两带：沿海河生态景观带；迎宾大道绿化景观带三片区：办公、商贸服务区；响螺湾公园娱乐休闲综合景观区；生态居住区。性质：商贸娱乐为主，发展商业、金融、办公、休闲等公共事业建设，建设滨海新区的国际化综合服务区。人口规模：1.0万人。布局结构：一心，两带，三片区。响螺湾区域规划进度

2007年年内将建成响螺湾地区基础路网到2008年底完成响螺湾商务区等重点功能区的详细规划、行动规划和城市导则。

2008年底，响螺湾商务区外省市区商务楼开工建设20栋以上，在建工程达200万平方米以上。

2008年底建成海河开启桥到2011年响螺湾商务区初步建成，外省市区商务楼、商务商业展示中心等重大项目投入使用。今年滨海新区基础设施和环境建设的工作重点是加大路网建设力度，构筑新区通畅的交通体系，并加快海港、空港建设，推动功能区开发，改善区域环境，进而提高综合竞争力。将安排轨道交通、道桥工程、电力设施、环境绿化等11个大类共62项工程，计划投资260亿元，比去年增长19.2%。重点建设中央大道、集疏港公路一期、蓟汕快速路一期（西中环）、响螺湾开启桥、中心路穿京山线地道、天津中心渔港、北疆电厂、临港产业区、海滨休闲旅游区、七里海湿地保护修复工程被列为2007年十大重点新建项目，总投资额超过290亿元，2007年预计投资98.3亿元。加快中心商务商业区，重点加快于家堡、东西沽等地区的拆迁，完成响螺湾商务区基础路网建设，启动部分标志性楼宇项目。

——2006年天津政府工作报告政府加大响锣湾投入支持区域建设项目本体研究项目地理位置及交通分析项目区域规划情况介绍项目操作目标分析及定位思路项目操作难点分析项目规划指标项目规划指标项目规划指标规划指标占地面积：1.99万平米容积率：6.5楼梯总高度：120米建筑面积：12.95万平米，其中：地下两层建筑面积：2.78万平米商业裙楼面积：1.88万平米办公：4.54万平米公寓：3.75万平米项目规划指标分析物业种类规划体量（万平米）所占比例商务办公4.5444.6%商业1.8818.5%酒店式公寓3.7536.9%在本物业比例配比中，商务和商业物业比例较大，结合市场情况，市场风险较大，需要结合开发策略、产品定位、产品规划进行风险规避。项目本体研究项目地理位置及交通分析项目区域规划情况介绍回顾项目操作目标分析及定位思路项目操作难点分析项目规划指标项目操作难点分析项目操作难点分析宏观经济向好，但整体商务需求不足情况下，如何寻找目标客群？响螺湾区域现阶段市政配套严重不足，区域商务氛围和产业氛围呈现空白状态，采用何种开发策略来减小风险？响螺湾面临中央商务区、于家堡等区域的竞争，如何进行差异化定位？响螺湾区域内同期多个项目上市，区域竞争激烈，采用何种竞争策略？CONTENTS宏观市场研究区域市场研究项目本体研究宏观市场研究市场研究总结宏观市场研究天津在环渤海经济圈中的发展现状及未来趋势天津城市功能定位环渤海经济圈发展现状及未来趋势研究宏观市场研究小结天津产业分析环渤海经济圈发展现状及未来趋势研究环渤海经济圈现状北京、天津、河北、辽东半岛、山东半岛大的范围占据中国国土面积的１２％和人口的２０％。在环渤海地区５８００公里的海岸线上，２０个城市遥相呼应、数千家大型企业密集、６０多个港口星罗棋布。环渤海经济圈地区产值、出口总额在全国占有重要比重，第二产业占全国的比重为27.8%，具有突出优势。资料来源：中国统计年鉴2005年

山东、辽宁、整体产业结构图第一产业第二产业第三产业山东辽宁总计资料来源：2005年统计公报环渤海经济圈在全国经济总量中占有重要比重，产业结构以第二产业为主综合型工业地带逐渐成为一体环渤海地区已形成了三个产业集聚地带，京津冀产业集聚带是以石油化工、钢铁冶金和机械电子为主导的综合型工业地带。京津冀一体化：2004年2月，京津冀三方达成“廊坊共识”，正式确定“京津冀一体化”发展思路。北京市发改委在会上提出“一轴、两核、三区”为框架的京津冀都市圈发展战略构想。首钢200万吨钢铁项目落户迁安，北京内燃机总厂铸造车间迁至沧州，北京白菊公司洗衣机生产基地也迁至霸州。在曹妃甸，唐钢和首钢将联合建设一个大型钢铁联合企业。它发出了京津冀走向融合的一个重要信号……环渤海经济圈目前发展存在的问题一是经济一体化进程缓慢；二是基础设施网络尚未形成；三是生产布局不合理；四是北京、天津两个核心城市的分工不够明晰，产业分工上存在矛盾，合作与协调不够。环渤海经济圈内各城市“观念比较落后”，国有企业在这些城市的经济中所占比重较大，民营经济和要素市场的发展滞后。环渤海经济圈的发展趋势预测共同开发与合理利用资源，实现可持续发展打破行政和地区壁垒，构筑相对统一的政策平台构建大市场，促进要素无障碍流动完善区域交通体系，重组区域发展空间。引导和鼓励区域内产业的分工、转移和调整建立能够实现互动的区域协调与合作新机制融入环渤海经济圈

实现环渤海经济圈的产业结构优化和布局合理化，以及该区域内资源的高效率共享，和水土资源的合理开发利用。宏观市场研究天津在环渤海经济圈中的发展现状及未来趋势天津城市功能定位环渤海经济圈发展现状及未来趋势研究宏观市场研究小结天津产业分析天津在环渤海经济圈中的发展现状及未来趋势天津是环渤海经济圈中的重要城市数据来自2005年中国统计年鉴天津在环渤海圈中占有重要地位，对外贸易具有较大优势。天津的工业产值超过北京，居民消费水平超过其他三省，仅低于北京。2006年人均GDP达5000美元，进入重要的时期5170美元时期人均GDP经济发展阶段1364-728初级产品生产阶段2728-1500初级阶段工业化阶段31500-3000中级阶段43000-5000高级阶段55000-8000准备阶段发达经济阶段68000-10000初级阶段国际经济的相关研究表明，人均GDP5000－7500美元这一阶段很特别，抓住机会就会迅速达到发达经济阶段——人均GDP10000美元，抓不住机会就很可能遭遇经济发展进程中的滑铁卢。如欧盟诸国、美国、日本、加拿大、澳大利亚和亚洲四小龙等国家和地区都达到1万美元，进入发达状态。而1980年代的澳大利亚、新西兰和1990年代的巴西、阿根廷、墨西哥、马来西亚等国就在这一阶段相继落马，景气繁荣局面就此消失，时至今日还在阵痛中徘徊。进入发达状态的准备阶段，四大制约因素制约因素天津状况产业结构的升级会遭到传统利益集团的牵制。为保垄断利益，阻止技术革新，丧失产业结构升级的机会。加快对外开放力度，借助国外资本和企业的进入，消除本土企业的惰性，搞活市场，有利于产业升级房地产开发和城市基础设施的繁荣景气掩盖了核心竞争力不强的弱点。生产制造和研发投入都不足，经济发展后劲不足。天津市的工业增加值在地区生产总值中仍占主导地位，土地收益和房地产开发的繁荣需要高度警惕，风险可控。可持续发展的压力空前增大。著名的库兹涅茨环境曲线的拐点普遍出现在人均ＧＤＰ5000美元到10000美元。可持续发展压力不小，可用水资源不足，环境污染等都较严重。政府已经开始采取措施解决这些问题。商务活动和企业生产中所必需的能源消耗量大幅度提高，能源问题遭遇发展瓶颈。天津临近渤海，油气资源蕴藏丰富，腹地煤炭资源丰富，不存在能源危机问题。

处理适当与否直接关系到能否进入发达状态。天津市除可持续发展压力比较大之外，其他因素都没有问题，应该可以平稳跨越这个阶段。天津未来空间发展规划“一轴”是指：“武清——中心城区——滨海新区核心区”发展主轴；“两带”是指：“宁河——汉沽——滨海新区核心区——大港”东部沿海发展带和“蓟县——宝坻——中心城区——静海”西部城镇发展带。“三区”是指：北部蓟县山地生态环境建设区、中部“七里海——大黄堡洼”湿地生态环境建设区、南部“团泊洼水库——北大港水库”湿地生态环境建设区，主要发展生态优势。一轴两带三区，带状延伸为主天津未来城市定位突显现代城市功能，强调大都市生态居住特点。把天津建设成为国际港口大都市和生态城市突出了大都市城市交通、环境和新型生活区生态居住功能交通方面中心城区将建9条地铁线、增加8处市级公园和5处城市风景区、新增一片历史文化保护区和两片历史文化风貌保护区。规划中心城市居住地将有50多个居住区，初步设定到2020年，天津城市规模为1300平方公里，常住人口规模为1500万人。天津未来经济发展规划——北方经济中心天津是东北亚地区的重要港口城市和制造业基地，是欧亚大陆桥重要的桥头堡。天津是环渤海经济圈的核心城市，京津冀大都市连绵带的核心城市。天津是我国北方地区重要的经济中心。我国北方国际航运中心，国际物流和会展中心。以金融、商贸、科技、信息、文化教育为主的区域性服务中心。宏观市场研究天津在环渤海经济圈中的发展现状及未来趋势天津城市功能定位环渤海经济圈发展现状及未来趋势研究宏观市场研究小结天津产业分析天津城市功能定位城市功能测量指标占全国比例城市功能测量指标占全国比例工业生产工业产值2.3财政金融地方财政预算收入2.1%轻工业2.1%中资金融存款余额2.0%重工业3.3%中资金融贷款余额2.2%交通通讯邮电业务总量1.5%商饮服务社会商品零售额2.0%货运总量2.2%对外经贸实际利用外资4.2%港口货物吞吐量8.4%外贸出口额3.5%天津的重工业生产功能、对外贸易功能较强资料来源：中国统计年鉴，天津统计年鉴2005年天津的教育科研功能和医疗卫生功能较为薄弱城市功能测量指标占全国比例教育教育经费1.8%专任教师人数1.0%在校学生人数0.7%医疗卫生医院床位数1.3%医生人数1.3%科研科研经费1.6%国际影响力接待入境旅游外汇收入0.02%资料来源：中国统计年鉴，天津统计年鉴2005年天津各项城市功能中，经济指标在全国所占的比例几乎都在2%以上，而教育，科研，医疗卫生的城市功能指标都低于2%，表明天津在这些方面还有待提高。接待入境游外汇收入占全国总量的比例非常低，表明天津的国际影响力与国际城市的标准还存在较大差距。城市能级提升规模力辐射力外向力加强产业特征和功能特征，形成区域经济中心工业生产功能港口功能对外贸易窗口教育科研功能医疗卫生功能天津现已形成以滨海新区为龙头，以高新技术产业为主导，以先进制造业为支撑，以都市型工业和区县特色工业为补充的现代工业体系，工业生产功能强大。天津港是中国北方最大的综合性国际贸易港，已跻身于世界港口20强行列。作为未来北方的经济中心，天津要重点提高具有优势的城市功能的外向力，辐射力和规模力，完善综合配套服务功能。产业服务功能天津未来重点发展的城市功能高级商务行政管理外来人口居住旅游、会展等区域商务商业配套外向型城市功能高等教育研发生产办公本地行政管理本地人口居住休闲本地商务商业配套内向型城市功能基础教育生产服务宏观市场研究天津在环渤海经济圈中的发展现状及未来趋势天津城市功能定位环渤海经济圈发展现状及未来趋势研究宏观市场研究小结天津产业分析天津产业分析天津产业政策中心城区要以海河综合开发为契机，整合优势资源，重点发展金融、旅游、中介服务等现代服务业和都市型工业。增强国际贸易、现代物流、休闲旅游、区域金融等四大服务功能，完善信息与科技服务、商贸流通、中介服务、文化服务、社区服务、房地产等六个服务体系，提升城市服务和辐射功能。中心城区重点发展现代服务业和都市型工业市区产业空心化随着天津经济地位的提升，必然引起市区地价提升和交通拥挤，根据大都市发展的一般规律，中心城区的居民和制造型产业外迁是必然趋势，在前面城市功能部分已经表述了天津市区人口空心化的趋势，同时产业空心化也是天津产业发展的必然趋势。市区郊区制造业等第二产业撤出市区区域间产业雷同，缺乏产业升级后劲传统的生产制造业工业区天津目前各区域间，产业存在雷同现象，如很多的传统生产制造加工区，缺乏升级后劲。工业产业成长状况处于成长期的工业行业（2004年）利润率均销售收入比通信设备、电子设备制造业10.1%29%医药制造业10.0%11%塑料制品业8.6%2%专用设备制造业7.7%2%食品制造业7.1%3%化学原料及化学制品制造业6.7%5%金属制品业6.2%3%通用设备制造业5.8%3%交通运输设备制造业4.8%6%电气机械及器材制造业4.5%5%造纸及纸制品业3.9%1%黑色金属冶炼及压延加工业3.9%23%非金属矿物制品业3.2%3%农副食品加工业3.1%4%数据来源：天津市统计局天津市产业分布①以电子信息和现代医药业为主的高新技术产业板块②以石油、化工、冶金等重化工业为主的临港工业板块③以汽车、造船业为主的交通运输设备制造业板块④以物流、社会服务业、金融、房地产为主的先进服务业板块⑤以传统商贸业为主的传统服务业板块天津市主导产业为“3+2”的五大板块天津市产业分布——第三产业比例偏低2004年天津地区第三产业占生产总值的43%，与北京相比偏低2004年北京地区生产总值产业结构比例2%38%60%第一产业第二产业第三产业资料来源：2005中国统计年鉴天津市国家级产业园概况（1）名称规模主要产业天津新技术产业园区华苑产业区海泰火炬创业园国际创业中心（留学生创业园）鑫贸民营科技园南开大学科技园生物科技园天津软件园（华苑园、东丽园、泰达园）12K㎡绿色能源产业群,以非晶硅、锂离子电池为代表生物医药产业群,以基因工程为代表新材料产业群,以超导光纤材料为代表电子信息群,以计算机软件、以PDP等离子显示器为代表京津塘高速公路产业带辐射区武清开发区24.8K㎡

汽车及零部件制造、机械制造、新型材料、生物医药、电子信息北辰科技工业园规划17K㎡（工业、商贸、住宅、休闲娱乐等）机电制造产业群体以韩国LG为龙头生物制药产业群体以中国天士力为代表汽车配件产业群体以日本高丘六和公司为代表食品饮料产业群体以香港华润集团为代表新型建筑材料产业群体以德国可耐福为代表橡胶制品产业群体塘沽海洋科技工业园24.48K㎡以海洋高科技、复合新材料、机械制造、电子信息四大产业为主的产业群体天津市国家级产业园概况（2）名称规模主要产业天津经济技术开发区开发区母区40K㎡电子通讯产业、机械制造产业、生物医药化工产业、食品饮料产业开发区西区电子通讯、生物化学医药、汽车和机械制造出口加工区2.54K㎡出口加工企业专为出口加工企业生产提供服务的仓储企业经海关核准专门从事加工区内的货物进、出的运输企业逸仙科学工业园10K㎡中国北方最主要的综合性工业基地，有180多个工业门类，其中以电子、汽车、冶金、医药、纺织、化工、机械等行业为主，工业配套能力很强化学工业区起步区8K㎡，规划面积27K㎡海洋化工、石油化工、精细化工微电子(西青)工业区2.32K㎡微电子微电子(津南)工业区控制区面积100K㎡，规划建设区为50K㎡

微电子天津市国家级产业园概况（3）名称规模主要产业天津港保税区空港国际物流区1.2K㎡发展航空货物的分拣、仓储、分拨、配送、整理、加工、展览、展销等业务空港物流加工区42K㎡划分为保税仓储加工区、高新技术工业区、商务中介服务区和商住生活配套区等功能区。电子信息工业园、生命科学工业园、汽车零配件工业园、新材料工业园、高科技创业园、纺织工业园空港保税区物流保税物流园区1.5K㎡物流海港保税区7K㎡国际贸易、国际物流和加工制造天津市省级及以下产业园概况名称主要产业名称主要产业军粮城工业园区针织、医药、金属压延加工大王古经济开发区汽车零部件、电子、新型建材八里台工业园区机械、电子、金属制品武清福源经济开发区电子、机械加工、新型建材津南鑫达工业园区通信设备、电子、金属制品宝坻经济开发区机械、食品、电子西青经济开发区电子、汽车零部件、生物制药宝坻九园工业园区金属制品、通用设备、塑料制品中北工业园区汽车及零部件、电子、精密机械宁河经济开发区机械、食品加工双口工业园区自行车零部件、木器、电子潘庄工业园区食品、机械塘沽海洋石化产业园区石油化工子牙工业园区再生资源综合利用、机械茶淀工业园区包装、服装、机械静海经济开发区机械、新材料、生物制药各产业园分工不明显中电子信息、生物制药、机械制造、汽车及零部件等重复出现较多各级产业园产业分工不明显，存在重复建设现象，差异化特色不突出，专业化方向存在空间泰达开发区中高科技产业经过二十年的发展具备一定的规模优势，对本案具有一定的借鉴作用空港物流、海港物流一体化发展趋势明显，规模化发展和专业化分工将成必然现象总结一总结二总结三天津产业状况总结民航科技产业发展具有稳定预期，但产业链有待发展，存在新的市场空间总结四第三产业发展属起步阶段，客户属性比较单一;整体发展水平与北京、上海等城市还有一定距离。宏观市场研究天津在环渤海经济圈中的发展现状及未来趋势天津城市功能定位环渤海经济圈发展现状及未来趋势研究宏观市场研究小结天津产业分析宏观市场研究小结宏观市场环境研究小结随着国家政策提升环渤海经济圈和天津市在全国经济地位，天津市具备了了良好的宏观发展环境；总结一天津市在良好的发展环境下，还需要经过几个阶段才能达到战略规划目标，重点需要加快产业升级，出现带动区域经济快速增长的增长极；总结二未来天津市还需要重点加强本市辖区内各区域协调和资源互补，优化产业结构和城市功能布局，为成为北方经济中心创造条件；总结三在滨海新区开发开放成为国家战略的重大利好促进下，天津的明天会超过上海的今天CONTENTS宏观市场研究区域市场研究项目本体研究区域市场研究市场研究总结海河南、北两岸发展很不平衡，但海河南岸未来发展势头强劲汉沽城区目前滨海核心区中心城区大港城区滨海发展带京津塘发展带响螺湾滨海新区范围城市T形发展轴将沿海河分成南北两部分海河北岸开发基本已成形，建设用地供应不多。海河南岸基本还是处女地，有大量的土地资源，未来的发展潜力巨大。响螺湾区域处于板块叠加位置泛滨海新区滨海新区南区响螺湾区域滨海新区北区响螺湾区域位于北区与南区的融合处，承担着两区共同发展和连接的桥头堡；同时，新区的形成必将吸引其它（泛滨海区）区域的关注与追随区域市场调研思路响螺湾对于滨海北区竞争优势滨海南区调研信息滨海北区调研信息响螺湾对于滨海南区竞争优势泛滨海区调研信息响螺湾对于泛滨海区竞争优势浙江大厦战略开发总体定位及其所需功能分析区域市场调研思路区域市场研究滨海南区市场研究滨海新区总体市场研究泛滨海区市场研究滨海新区总体市场研究滨海北区市场研究区域市场研究小结滨海新区总体市场研究滨海新区产业状况滨海新区概况滨海新区城市功能滨海新区概况滨海新区经济状况滨海新区市场小结区域和人口区域：规划面积2270平方公里，包括：三个功能区：天津港、开发区、保税区全部；三个行政区：塘沽区、汉沽区、大港区城区部分；海河下游冶金工业区：东丽区无瑕街、津南区葛沽镇。人口：2005年常住人口140万人，2020年规划人口300万。东丽、津南部分区域汉沽区塘沽区大港区天津港天津港保税区天津经济技术开发区面积2270平方公里海岸线153公里常住人口140万人天津滨海新区目标：建立多层次多元化的综合交通体系，形成和周边地区四通八达的以高速公路、轻轨、城铁和高铁为主体的交通网络。公路：主要有京津塘高速公路和海滨大道，轻轨主要有津滨、滨海和津沽轻轨线，铁路及城际铁路主要有京山铁路、京津塘城际铁路等。城市道路：有津滨快速路、津滨大道两条快速路和中央大道等22条主干道及若干次干道组成。过河通道：在海门大桥和海河大桥之间规划九条过河通道（一个隧道，八个开启桥），同时在于家堡中央大道东西两侧预留远期南北连通的可能。交通路网设施能源配套水源：城市水源为外调水，大力发展再生水水源；排水：排水体制采用雨污分流制，完善雨、污水设施建设；电力：以220KV电网为地区受电主系统；发展热电联产，充分利用清洁能源，改变以燃料为主的能源结构；燃气：以天然气作为城市燃气主导能源，液化石油气作为辅助气源；电信：积极发展电信网络优势，加大电信局所的建设投入，满足人民日益增长的电信需求。基础设施建设

2006年基础设施建设创历史最高水平。全年开工建设64项工程，竣工35项，完成基础设施投资218亿元，比上年增长24.6%，是历年来建设规模最大的。基中最主要建设集中在道路交通和港口建设上。天津港配套项目完成投资42亿元。道路交通和港口建设占很大比例滨海新区总体市场研究滨海新区产业状况滨海新区概况滨海新区城市功能滨海新区经济状况滨海新区经济状况滨海新区市场小结整体经济持续快速发展，未来发展前景更好新区生产总值GDPoftheTBNA年均递增20.6%Averageannualincreaseof20.6%112亿元11.2billionyuan1608.63亿元160.863billionyuan19932005外贸出口总值Theexportvalueofforeigntrade增长36倍Increased36times5亿美元500milliondollars185亿美元18.5billiondollars19932005“十一五”规划目标为GDP年均增长17％，达到3200亿元，财政收入年均增长20％，达到500亿，城市化率达到90％。滨海新区近5年生产总值增长率高出天津5%，在天津市产业东移的大战略部署下，滨海新区未来的经济比重将会更高。增长率在15%左右增长率保持20%左右从浦东改革开放政策实施后GDP占上海的比重变化的历史经验看，近5年来，滨海新区地区生产总值占天津市的比重虽然不断在增加，但是远远没能反应滨海新区开发开放政策实施后的增长情况，可以预想滨海新区将成为天津市的经济中心。比重增长了12倍滨海新区将成为天津市的经济中心滨海新区总体市场研究滨海新区产业状况滨海新区概况滨海新区城市功能滨海新区产业状况滨海新区经济状况滨海新区市场小结滨海新区产业环境分析——目前有七大支柱产业在现有的支柱产业中，海洋化工、石油开采与加工主要分布在大港区,主要依托当地的自然禀赋和地缘优势;电子通讯,食品加工,生物制药，机械制造，石油管理主要分布在天津经济技术开发区。滨海新区的支柱产业电子通讯石油开采与加工海洋化工机械制造生物制药滨海新区食品加工现代冶金大港塘沽汉沽三次产业发展情况——第二产业增长减慢，第三产业迅速增长三次产业增长率第一产业增长率从2003年开始迅速下降；第二产业稳步增长，到2004年增速开始减缓；第三产业增长迅猛，2005年的增长率达到35%。三次产业产值第一产业产值增长不明显；第二产业产值增长很快；第三产业虽然增长率很高，但是由于基础薄弱，在总量上的增长并不高。滨海新区产业结构分析——结构处于升级起步期第二产业占有绝对优势充分体现了其现代制造业的功能定位。三次产业构成，第一产业减退，第二产业比重变化不大，第三产业虽然增长率较高但是总量较小。整体发展迅速，结构变化小。未来产业规划及布局到2020年，新区生产总值达到10000亿元，年均递增13.5%，工业总产值达到24000亿元以上，口岸进出口总值达到5000亿美元以上。名称主要发展产业规划面积先进制造业产业区电子信息、汽车、生物制药、新能源、新材料103平方公里滨海高新技术产业区生物、纳米新材料研发和制造25平方公里滨海化工区石油化工、海洋化工、精细化工80平方公里中心商务商业区商务商业50平方公里海港物流区天津港、保税区和散货物流区100平方公里临空产业区航空运输、空港物流、民航科技102平方公里海滨休闲旅游区旅游，商业75平方公里、海岸线长14公里海港物流、临空产业带具有巨大发展机会规划中的天津滨海新区海港物流区重点包括天津港、保税区和散货物流区，区域范围达100平方公里天津机场周边，将规划建设航空城，发展空港运输、航空科技、物流加工、商贸会展等产业滨海新区总体产业环境研究小结目前以第二产业为主，但随着滨海新区的新的城市定位，产业结构已经发生变化，第三产业正以蓬勃的姿态呈现出来电子信息、食品加工、生物制药、机械制造、海洋化工、石油开采加工、现代冶金是滨海新区的7大支柱产业滨海新区产业结构中，第二产业占有绝对比例达到70%，第三产业增长迅速，但比重变化小，产业结构处于升级起步期小结一小结二滨海新区总体市场研究滨海新区产业状况滨海新区概况滨海新区城市功能滨海新区城市功能滨海新区经济状况滨海新区市场小结滨海新区现有城市功能高级行政管理外来人口居住旅游，会展等区域商务商业配套外向型城市功能高等教育研发工业生产内向型城市功能基本具有在具有基本的城市内向型功能基础上，产业功能比较突出，会展旅游、商业商务配套处于起步阶段本地行政管理本地人口居住休闲本地商务商业配套内向型城市功能基础教育生产服务商务配套——商务酒店和会展处起步阶段天津天保国际酒店天津泰达国际酒店暨会馆瑞湾锦江酒店滨海国际会展中心占地16.9万平方米，建筑面积6.1万㎡配套设施——休闲娱乐体育设施渐入佳镜

20万平米，地上14层，地下１层可容纳800多个车位的大型停车场，集百货店、精品店、餐饮、娱乐、休闲、文化，会所、影院、酒吧街、假日酒店与一体位于天津经济技术开发区，占地面积2.4万平米，总建筑面积5万㎡占地7.5万平方米，总建筑面积6.1万平方米，共设3.7万个座位，包厢49间集休闲、娱乐、购物、美食于一体的现代城市景观经济区,长约1公里，占地面积13万平方米配套设施——文化教育，高等教育研发基础薄弱科技大学泰达校区占地1.67平方公里、建筑面积81.58万平方米泰达学院是南开大学与天津经济技术开发区合作建设，于2000年8月投入使用，学院一期占地7万平方米，建筑总面积10万平方米，泰达图书馆占地面积16711平方米，建筑面积66749平方米阅览座位1200个，藏书容量100万册

2004年滨海新区三区，共有小学108家，中学81家金融服务——国家的改革试验区天津滨海新区银行业金融机构已达到413家滨海金融街占地面积35万平方滨海金融街集办公、商务配套、商业、公寓和休闲娱乐为一体的现代化城市建筑综合体，将成为滨海新区金融业旗舰，进一步推动泰达成为以国际贸易为主导的外向型、现代化、国际化经济中心。将建成天津的金融副中心滨海新区规划发展的功能区域

生态走廊和海港旅游，预示滨海向生态型城区迈进建设以航母游乐港、世界级主题公园、海上游乐园、高尔夫球场为支撑的旅游核心区，以营城湖、四万亩葡萄观光园为支撑的生态湿地观光区和综合服务区。

保护和建设新区南北部共500平方公里的两大生态环境区，构建五条生态廊道，建成若干生态组团，形成有机连接、各具特色的新区生态构架，实现人与自然经济社会与生态的和谐发展。规划城市功能——七大功能区功能区面积（K㎡）区域定位响螺湾生活服务功能区约1.2建设一系列现代化星级宾馆、写字楼和商业广场，未来塘沽区新的地标建筑泰达商务中心服务区约4.5现代化制造业基地的商务中心服务区，新建一批商务办公、信息、金融、展览与咨询设施北塘休闲旅游服务中心约20建设以休闲渔业为主的北方旅游基地功能区面积（K㎡）区域定位蓝鲸岛高档生活示范区约12.3建设成高档的国际生态居住区，形成为物流服务的海河沿岸现代化居住新区城市中心商业服务区约4.7扩大和延伸第三商业中心职能，结合海河外滩形成全市旅游景观，并成为滨海新区的商业商贸旅游中心于家堡国际商业服务中心为3.6打造具有国际标准的新型商业服务空间,修建超高层建筑以及大量的办公、餐饮、服务和住宿设施北方航运中心服务区约2.5集中建设高层办公和酒店等公共设施，打造面向国际海员、海外游客的集餐饮、娱乐、休闲、购物于一体的北方航运中心服务区七大产业功能区

名称主要发展产业规划面积先进制造业产业区电子信息、汽车、生物制药、新能源、新材料103平方公里滨海高新技术区生物、纳米新材料研发和制造25平方公里中心商务商业区商贸、信息、金融、科研、文化、教育和高新技术50平方公里海港物流区天津港、保税区和散货物流区100平方公里临空产业区航空运输、空港物流、民航科技102平方公里海滨休闲旅游区旅游、渡假、娱乐75平方公里、海岸线长14公里到2020年，新区生产总值达到10000亿元，年均递增13.5%，工业总产值达到24000亿元以上，口岸进出口总值达到5000亿美元以上。滨海新区的城市功能地位—天津市的城市副中心滨海北区将接纳天津中心城区外迁人口滨海北区承接中心城区的产业东移滨海北区将成为天津市的SUB—CBD滨海北区的建设是天津城市升级和产业升级的关键滨海北区是天津新的经济增长极中心副中心按照国外城市副中心的发展经验，一般需要经过四个发展阶段加快构建现代制造研发基地完善市政基础设施建设建设生态宜居城区良好的商务商业配套服务滨海新区发展为城市副中心，正在向完善基础市政设施，建设商务商业配套服务方向迈进。城市副中心发展的四个阶段滨海新区应重点发展

工业生产、教育研发和产业区配套及生态居住等城市功能高级商务行政管理外来人口居住旅游、会展等区域商务商业配套外向型城市功能高等教育研发工业生产外向型城市功能滨海北区作为天津市的城市副中心，天津市的SUB—CBD先进制造业聚集区，商务商业配套的建设是经济可持续发展的关键先进制造业的研发转化基地需要高等教育研发机构的支持为外来人口提供生态舒适的居住条件是滨海北区建设环境优美的宜居生态型新城区一部分滨海新区总体市场研究滨海新区产业状况滨海新区概况滨海新区城市功能滨海新区市场小结滨海新区经济状况滨海新区总体市场研究滨海新区经济增长快速，国内生产总值占全市的比重持续提高，显现出北方经济中心火车头的带动作用；总结一滨海新区产业结构中，第二产业占有绝对比例达到70%，第三产业增长迅速，但比重变化小，产业结构处于升级起步期。总结三产业升级换代，商务需求提高，相关商务配套设施建设呈现一片新的局面总结二以建立综合配套改革试验区为契机，探索新的区域发展模式，为全国发展改革提供经验和示范。区域市场研究滨海南区市场研究滨海新区总体市场研究泛滨海区市场研究滨海北区市场研究区域市场研究小结滨海北区市场研究滨海北区产业状况滨海北区概况滨海北区城市功能滨海北区经济状况滨海北区物业状况滨海北区市场小结滨海北区同核新城滨海北区包括：汉沽区、塘沽区海河北部、开发区、保税区、天津港区域范围交通状况——海陆空立体交通优势明显滨海新区拥有中国最大的人工港—天津港，是我国第二大集装箱码头，是东北亚地区通往欧亚大陆桥距离最近的起点；天津滨海国际机场，是中国最大的航空货运心。多条高速公路、铁路、轻轨联系了天津市、北京两大直辖市，可以极为快捷地出入首都机场和天津机场以及天津港。2003年10月津滨轻轨通车。京津城际轨道交通２００８年建成，北京和天津两地将可实现半小时通行未来的交通系统规划由公路、铁路、航运等立体交通网络组成，将建设成为拥有海、陆、空立体交通网络的工业基地，建成比较完善的基础设施框架，形成现代交通网络体系，从而进一步发挥连接国内外、联系南北方、沟通中西部的枢纽功能，使滨海新区人流、物流、资金流往来不断增加，并带动经济快速发展。滨海北区市场研究滨海北区产业状况滨海北区概况滨海北区城市功能滨海北区经济状况滨海北区物业状况滨海北区市场小结整体经济持续快速发展成为滨海新区的火车头地区生产总值由1994年的112.4亿元上升到2005年的1608.63亿元，按可比价格计算比上年增长19.8%。十年累计固定资产投资3364亿元，其中基础设施建设投资524亿元。外贸出口由1994年的5亿美元，增长到2005年的184.69亿美元，增长34.8倍。工业总产值由1994年的213亿元上升到2005年的3996.73亿元。十年累计批准三资企业项目6300多个，累计实际利用外资187亿美元，世界500强企业有70多家在新区投资。

滨海北区市场研究滨海北区产业状况滨海北区概况滨海北区城市功能滨海北区经济状况滨海北区物业状况滨海北区市场小结滨海北区产业功能区状况经济技术开发区保税区、天津港塘沽区海河北部经济技术开发区——概况天津经济技术开发区是我国首批成立的１４个国家级沿海经济技术开发区之一，是享有经济特区优惠政策、以举办外商投资企业为主的特殊经济区域天津经济技术开发区占地约41平方公里，以京津塘高速公路为界，南部为生活、办公行政与金融商务片区，简称南部生活区，北部为工业区。其中生活区占地约11.3平方公里，工业区占地26.4平方公里，学院区以及森林公园占地约3.1平方公里经济开发区

第二产业比重超过80％，但增速开始减缓，第三产业增长呈加速状态以高技术生产加工型企业为主的第二产业占主导地位，是开发区整体产业发展的基础和主要力量。以物流、贸易为主的第三产业依托于第二产业的快速稳定，呈加速发展势头。经济技术开发区产业现状分析——支柱产业

目前天津开发区已形成四大支柱产业，即以摩托罗拉、GS、三星电子、现代、LG等为代表的电子通信业、以诺和诺德、史克必成等为代表的生物医药业、以丰田汽车、德国大众等为代表的机械制造业、以顶新集团、可口可乐、百事可乐等为代表的轻工食品业。开发区第二产业产值占全市1/3强，外向型经济特征非常明显从2000年到2005年开发区进出口额稳定增长占天津市比例2005年对天津经济贡献众多500强落户开发区截止2006年5月，共有4166家外商投资企业智力支持——国家级工程研究中心和企业研发中心9家国家级及省级工程技术中心中国医学科学院血液研究所泰达生命科学研究中心中国科学院水声工程中心中国国家计算机病毒应急处理中心天津大学国家工业结晶技术研究推广中心天津市膜技术工程中心天津市泰达盐碱地生态绿化工程中心天津中环三津公司企业技术中心天津电动汽车及混合动力汽车研究中心应用生物中心企业从事行业松下汽车电子约翰.迪尔机械富士通天汽车电子SEW减速机霍尼维尔自动控制设备现代显示器斯坦雷手机半导体罗姆集成电路设计飞斯卡尔集成电路设计中芯国际集成电路设计丰田汽车锦湖轮胎诺和诺德胰岛素企业研发中心建立企业博士后工作站43个、工程技术研究中心26家、科技企业孵化基地6个、风险投资机构4家，“两院”院士13名、长江学者10名和其他高级人才300多名。创意产业基地电子信息产业——利润总额占全国二成2005年5月，信息产业部公布了首批国家电子信息产业园的名单，天津开发区有三个产业园位列其中，分别是：国家(天津)移动通信产业园

国家(天津)片式元件产业园

国家(天津)集成电路产业园

电子信息产业已发展成为天津的第一支柱产业，40种电子信息产品的市场占有率位居全国前5位，其中17种产品位列第一，成为国内最大的电子元器件生产基地和移动通信手机三大基地之一。2005年天津市电子信息产业销售总额虽然只占全国的6%，但是其利润总额却占到了全国的20%，说明天津市电子信息产业处于产业链高附加值环节，竞争力强劲。开发区电子信息产业产值逐年攀升

占开发区工业总产值一直稳定在60%以上电子信息产业中大企业独领风骚在《财富》500强企业中，已有28家跨国公司在天津投资了48个IT产业项目。软件行业从业人员近2万人，其中科技人员占90%左右。

截至2005年，天津开发区电子通讯产业共有企业143家，其中外资企业120家，吸引了美国、韩国、开曼群岛、日本和英属维尔京群岛等14个国家和地区的企业

天津开发区在“2005年中国出口企业200强”入围及排名情况

企业名称排名出口额（百万美元）摩托罗拉（中国）电子公司46451天津三星通信技术有限公司451178飞思卡尔半导体（中国）有限公司77764天津三星电子显示器有限公司101629天津三星电子有限公司124535电子信息产业强势辐射：手机、显示器、电子元器件和汽车电子四大制造基地：手机、显示器、电子元器件和汽车电子产品天津开发区现在已有5家手机制造企业，分别是摩托罗拉、三星通信、三洋通信、大霸电子和京瓷，基本形成了目前国内最大、最完整的手机及其零部件产业群。作为摩托罗拉手机的全球制造中心，摩托罗拉手机90%以上产自天津开发区开发区已经形成了国内集中度最高的移动通信产业集群国内集中度最高的移动通信产业集群移动通信产业链电子元器件——集成电路2002年，天津强芯半导体芯片设计公司分别与跨国公司和高校合作，成立了：摩托罗拉强芯（天津）集成电路设计有限公司和天津南大强芯集成电路设计有限公司，同时成立的还有天津大学专用集成电路（ASIC）设计中心等。这些高水准的设计研发机构为天津集成电路事业的长远发展和技术创新提供了保证。骨干企业主要有飞思卡尔半导体（中国）有限公司、中芯国际集成电路制造（天津）有限公司、罗姆集成电路设计（天津）有限公司飞思卡尔强芯（天津）集成电路设计有限公司。片式元件、显示器、汽车电子产品制造基地片式元件骨干企业主要有天津松下电子部品有限公司、三星高新电机（天津）有限公司、天津三和电机有限公司罗姆华科电子（天津）有限公司、天津三星电机有限公司显示器制造基地：天津开发区现有显示器生产企业3家，分别是三星电子显示器、现代电子多媒体和中环三津，2001年，天津开发区的显示器产量达到445万台。其中三星显示器为国内的第一品牌电子元器件制造基地：正在形成，其中著名企业有松下半导体、CTS、通用半导体、三星、三美电机、鹏思特和长威科技汽车电子产品制造基地：天津开发区现有矢崎汽配、电装电子、富士通天、现代电子、津住线束、新韩精机等一批骨干企业，产品以汽车音响和汽车线束为代表天津市由于软件人才短缺和高校软件专业薄弱，相对落后。我区以易泰达、中软赛博、掌中万维、飞思卡尔等公司为龙头的软件企业吸引了软件人才700多人。电子信息产业的产业链分解电子元器件生产芯片封装电子产品装配锗硅材料生产大规模集成电路生产型环节软件开发芯片制造工艺研发管理办公芯片设计商务接待营销展示非生产型环节电子信息产业链各产业环节，

按照非生产型价值较高的原则进行层次划分低高生产型环节锗硅材料生产，管理办公生产型服务工艺研发，芯片设计软件开发芯片制造，芯片封装，芯片测试，大规模集成电路锗硅材料生产，电子元器件生产，电子产品装配非生产型环节电子信息产业研究小结天津市的电子信息产业虽然销售总额在全国并不高，但是利润总额却占到了全国的两成。天津市的电子信息产业主要集中在开发区，其产值历年攀升，而且大企业在其中独领风骚。电子信息产业的四大强势辐射产业：手机、显示器、电子元器件和汽车电子电子信息产业的产业链高端环节有：管理办公，生产型服务，工艺研发，芯片设计，计软件开发小结一小结二小结三小结四汽车产业状况天津市已有汽车工业企业200余家且汽车零部件行业链条日趋完善其中：整车厂9家，改装车厂7家，零部件企业170多家天津汽车综合生产能力23万辆天津市汽车产业全国市场占有量达10%目前天津地区主要的汽车零部件企业有57家，其中发动机类零部件企业14家，底盘类企业12家，车身类企业14家，电子电器类企业11家，通用零部件企业6家。从企业性质看，合资企业26家，占45%。其中日系企业就有25家，是日本汽车零部件企业在中国投资最多的地区。具备完善的物流与销售体系天津是中国北方最大的汽车物流中心天津汽车产业集群情况及生产能力发动机曲柄连杆机构配气和进排气系统冷却系统润滑系统燃油系统点火系统发动机管理系统天津：16种；占43%环渤海：32种；占86%离合器传动车桥变速器悬架转向系统车轮轮胎制动系统天津;20种;占40%环渤海;43种;占86%底盘车身车身零件车身附件天津:9种;占60%;环渤海;13种;占87%车用空调标准件和工具垫圈及带紧固件滚动轴承密封圈随车工具天津:3种;占37%;环渤海:6种；占75%相关行业汽车轮胎汽车玻璃汽车蓄电池整车电气和电子设备电气设备灯具传感器开关电子装置仪表天津;14种;占66%;环渤海：17种；占90%汽车产业集群效应凸现产品主要企业数代表企业主要配套厂家发动机零部件14天津汽车夏利股份有限公司内燃机制造分公司天津夏利、华利天津丰田汽车发动机有限公司天津丰田、其他轻型车底盘零部件12天津汽车车桥有限公司夏利、铃木皮卡，华利天津津丰汽车底盘部件有限公司

天津夏利、吉利、美日

汽车车身零部件14天津三联工业技术玻璃有限公司天津夏利、华利、哈飞

天津华丰汽车装饰有限公司夏利、华利电子电器11天津电装汽车电机有限公司夏利、本田、四川丰田天津市内燃机磁电机有限公司天津夏利

通用件6天津市油管厂天津夏利、北吉切诺基、上海大众、一汽大众、长安天津丰田合成有限公司天津夏利、华利、贵州云雀、长安奥拓、四川丰田从天津市的汽车零件配套企业开始看出：都是和天津整车生产厂商的关联企业汽车产业集群凸现随着天津汽车生产能力的提高，和各项金融、贸易服务的健全，汽车产业集群将会产生巨大的辐射力和吸引力，会有更多的汽车配套生产和服务企业落户天津。汽车产业链分析未来汽车工业的竞争主要体现在汽车电子产品的竞争，汽车工业的革新70%来自于汽车电子产品，汽车电子产品平均占整车的成本平均超过1/3，汽车中的电子产品价值迅速提高。汽车电子革新快，占整车成本比重大，附加值高，天津在此领域占66％，处于领先地位。汽车产业的产业链分解配套电气生产零部件制造安装测试零件测试生产型环节工艺设计产品设计材料生产技术研发营销展示i管理办公商务接待非生产型环节汽车产业链各产业环节，

按照非生产型价值较高的原则进行层次划分管理办公、技术研发商务接待，营销展示工艺设计，产品设计零件测试，安装调试，汽车电子生产材料生产，零部件制造，配套电气生产低高生产型环节非生产型环节汽车产业研究小结天津市的汽车市场占有量达10%，是中国北方最大的汽车物流中心，有相当完整的汽车产业链；天津市汽车产业集群凸现，依靠整车生产企业的零部件配套生产企业生产能力占到全国相当大的比重；汽车产业的产业链高端环节有：管理办公、技术研发，商务接待，营销展示，工艺设计，产品设计小结一小结二小结三天津市生物医药发展状况生物技术与现代医药产业已成为六大优势产业的重要组成部分，从事生物技术相关产品生产的国内企业和研发机构，已经超过500家，生物技术产业年销售收入达到300亿元，2006年筹建的“国家生物医药国际创新园”是由天津市与科技部共建，主要包括研发区、企业孵化区和生产贸易区。其中，研发区将组建一个高水平的国际生物医药研究院，使之成为生物技术和医药产业创新研发基地。天津将用５年至１０年时间，把设在滨海新区的“国家生物医药国际创新园”建成国内最大、世界知名的生物医药创新和产业基地。天津开发区功能定位由现代制造基地扩展为现代制造和研发转化基地，在新形势下，开发区将生物技术和现代医药产业打造研发转化基地的重心，生物医药产业智力支持天津药物研究院：国家医药管理局直属的四大研究机构之一，研究领域包括合成药、植化、中药、药物分析、药物制剂、药理、生物工程、安全性评价国家干细胞工程技术研究中心，位于开发区天大科技园泰达华生生物园泰达华生生物园是由20位生物博士为主体的华生生物技术有限公司与天津泰达国际创业中心、天津经济技术开发区投资有限公司、天津泰达科技风险股份有限公司共同组成。其目的是为了吸引留学人员归国创业，孵化生物技术产业，创造生物技术研发的区域环境和条件，以全新的多元投资机制和管理模式，为全面发展我国生物技术产业起到示范作用。目标是吸引入园企业20家，投资5家企业中国首家生物医药专业孵化器产业聚集状况国别企业产品丹麦诺和诺德（中国）制药有限公司胰岛素丹麦诺维信（中国）生物技术有限公司酶制剂英国天津宝方生物医药有限公司生物医药技术\医疗器械英国葛兰素-史克制药中西药美国德普生物诊断试剂美国天津华立达生物工程有限公司干扰素系列产品加拿大天津格斯宝药业有限公司保健食品、西洋参产品、天然药品日本田边制药中西药生物药化学试剂化学原料药与中间体医疗器械中药、天然药天津生物医药主要产品类别包含生物医药大部分产业链环节开发区生物医药发展前景作为开发区的第四大支柱产业，生物医药产业虽然目前总量还比较小，不到5%，但每年的增长速度却较快，高达30%以上，而且经济效益好。截至2005年末，天津开发区已吸纳了生物医药企业70余家，汇聚了葛兰素史克、挪威新、中新药业、天津药业等一大批重点企业。由于生物医药产业投资回报周期为5年至8年，未来几年间，天津开发区将进入生物技术创业投资收获季节。研发试验中试临床试验大规模生产5-8年新一轮的研发投入生物医药产业的产业链分解化学中间体生产药物合成分离纯化试剂生产细胞培养非生产型环节工艺研发基因工程栽培药材分子生物设计营销展示商务接待业务培训管理办公干细胞研究成药生产临床试验生产型环节生物医药产业链各产业环节

按照非生产型价值较高的原则进行层次划分管理办公、营销展示，商务接待，业务培训工艺研发，基因工程，干细胞研究，分子生物设计细胞培养，分离纯化，细胞培养，临床试验，成药生产栽培药材，试剂生产，化学中间体生产低高生产型环节非生产型环节生物医药产业研究小结天津市的生物医药产业虽然总量比较小，但是极具成长性，现在已经形成比较完整的产业链，由于生物医药产业的投资周期比较长，未来几年将进入生物技术创业投资收获季节，又会掀起新一轮的投资热潮；生物医药产业的产业链高端环节有：管理办公、技术研发，商务接待，营销展示，工艺研发，基因工程，干细胞研究，分子生物设计小结一小结二小结三经济技术开发区重点发展区域——开发区西区四至范围：东至唐津高速公路，西至茶金公路，北到杨北公路，南到津滨高速公路。经济发展总体目标：西区全部建成以后，预计可达到的经济规模为工业总产值1600亿，GDP600亿，吸纳就业人口22万。主导产业：电子通讯、生物化学医药、汽车和机械制造。近期建设进度：目前重点建设西区的东北部，面积为8.7平方公里的地块作为起步区。招商引资情况：目前，已有多家汽车配套、电子通讯等行业的企业入驻西区，在谈项目50多个，签订协议31项，吸引合同外资达7亿多美元，10家企业正在进行建设，3家企业已经投产。其中东迁企业达到约20%天津经济技术开发区产业环境研究小结经济技术开发区历年经济高速增长，在全国开发区和天津市都占领先地位，经济溢出效应非常明显。开发区第二产业发展势头强劲，以电子通讯，生物医药，机械制造，食品饮料为主导产业。众多世界五百强公司落户开发区，成为开发区企业的中坚力量。各大企业研发中心也开始在开发区建立，开发区从单纯的生产制造开始向科技研发和科技成果转化基地转变；开发区西区是开发区经济发展的新的载体，除吸引众多国内外企业外，天津市东移的企业占20%。小结一小结二小结三小结四第二产为支柱产业，但增速开始减缓，第三产业增长呈加速状态，对商务配套需求将大大提高天津港保税区基本情况1991年5月12日经国务院批准设立，规划开发面积7平方公里，在天津港港区之内已有注册企业5700家，具有国际贸易、仓储物流、临港加工和商品展销四大功能随着空港物流加工区、空港国际物流区和空港保税物流中心的建设，天津港保税区的辐射范围将覆盖华北、西北和环渤海11个省市区

天津城区塘沽区开发区西区开发区天津港保税区航空城本案天津港保税区产业规划现状：国际物流、国际贸易和临港加工业是主导产业；已形成国际物流集散、分拨、配送体系，以展带贸、展贸结合的市场交易体系和工贸一体的进出口加工体系规划：将在加强建设汽车及零部件、钢材、工程机械、石油化工、电子元器件等产品分拨配送中心的基础上，培育棉花、水果、木材等大宗进出口商品市场依托海港、空港，大力发展聚集跨国公司与全球采购中心的国际贸易和现代物流业，加快建设立足天津、辐射三北、服务北方、面向东北亚的国际物流中心

保税区产业结构天津港保税区2002年到2005年第二产业增长缓慢，第三产业增长迅速第三产业以物流、仓储和贸易为主天津港保税区2002年到2005年第三产业结构比例一直稳定在90%左右，体现了国际物流、国际贸易中心的产业定位临港加工业稳定在10%左右保税区产业环境研究小结空港物流加工区是滨海新区规划的临空产业板块，虽然在发展初期，但是后期的临空产业和航空产业的产业聚集力量不可以忽视。保税区商贸物流等第三产业为主，临港加工业处初级发展阶段保税区由于其优厚的产业政策，对企业吸引力巨大，将是滨海新区重要经济组成部分小结一小结二小结三以第三产业为主，并尚属初始阶段，有较强的发展空间，但与核心区距离稍远天津港总体概况天津港是中国最大的人工港。由海港和河港两部分组成，港区水陆域面积达200平方公里，其中现有陆域面积37平方公里，港口陆域规划面积100平方公里。新港由南、北防波堤环抱而成，航道长28公里，10万吨级船舶可全天候进出港，15万吨级船舶可乘潮进出港。截止目前，拥有各类泊位76个，岸线总长1.4万米，其中万吨级以上泊位53个，总能力为1.17亿吨，其中集装箱能力为355万标准箱。天津港分为北疆、南疆、海河三大港区。北疆港区以集装箱和件杂货作业为主；南疆港区以液体散货和干散货作业为主；海河港区以五千吨级以下小型船舶的作业为主。天津港货物吞吐量逐年上升2010年预计货物吞吐量2006年天津港累计完成货物吞吐量2.5亿吨,完成集装箱吞吐量595万标准箱,均创历史最好水平,吞吐总量稳居世界港口前10名。实际发展超过预测值2倍天津港比环渤海其他港辐射范围更广，拥有最广阔的经济腹地2005年环渤海经济区三大口岸外贸主要客户链网空间分布与结构比较海关统计，按进出口货源地与目的地计算。注：各省市货源：*第一流向口岸；**第二流向口岸；***第三流向口岸。大连港。为东北经济区辽宁、吉林、黑龙江三省的第一流向口岸，为内蒙的第三流向口岸；由此，东北经济三省一区是大连口岸外贸进出口主要货源的唯一来源。青岛港。为山东省的第一流向口岸，河南的第二流向口岸；山西、上海的第三方流向口岸；其进出口主要货源来自本省和周边省市地区。天津港。为北京、天津、河北、山西、内蒙、河南、陕西、青海、宁夏、甘肃的第一流向口岸；吉林、上海、新疆的第二流向口岸；山东辽宁的第三流向口岸。由此，天津口岸外贸进出口主要货源，一是来自本市和周边地区；二是来自我国东西大通道陇海沿线物流带相关地区。序

号口岸名称占本城货源的比重占主要腹地省市货源比重1大连*估计大于90%*辽宁的85.5%*吉林的69%*黑龙江的65.6%***内蒙的13.7%2青岛*估计大于90%*山东的94.2%**河南的22.4%***山西的6.9%***上海的0.3%3天津*76.8%*北京的43.8%*河北的76.2%*山西的59.4%*内蒙的47%*陕西的42.7%*河南的30.6%*青海的76.7%*宁夏的69.9%*甘肃的64.4%**新疆的20.7%**吉林的30.6%**上海的0.5%***山东的1.5%***辽宁的3.1%港口对区域经济影响港口经济是指由港口运输业及依托港口发展起来的相关产业有机组合而成的一种区域经济,具有极强的综合性和关联性。口岸信息代理保险金融贸易加工物流运输仓储港口港口经济带动相关产业发展港口经济的乘数效应一只标准集装箱重箱的港口包干费,即港口企业直接收益部分,约为800～1200元,而由此带来的拖轮、引航、口岸以及港口配套服务,包括修箱、堆存、船舶代理、航运、金融结算、拖车运输等,其经济收益则是港口直接收益的6倍,也就是4800～7200元预计天津港经济贡献有数据显示,港口生产经营与其他相关产业及间接诱发的经济贡献为1∶5,提供就业比值为1∶9如德国汉堡港每10万吨吞吐量(件杂货)所创造的就业岗位为428.8个,天津港每万吨吞吐量创造GDP的贡献约为120万元,对地区就业的贡献为26人,宁波港每增加1元产值,就能为宁波市带来89.6元的社会效益。天津港2006年吞吐量是2.6亿吨,预计到2010年是3亿吨,增量是4千万吨,平均每年增加1千万,可粗略估计,每年对GDP的贡献是12亿，每年直接拉动就业2.6万人天津港未来规划“十一五”期间，天津港把发展目标锁定在“建设世界一流大港、打造北方国际航运中心和国际物流中心；到2010年，货物吞吐量突破3亿吨、集装箱突破1000万TEU”。成为面向东北亚、辐射中西亚的集装箱枢纽港；成为中国北方最大的散货主干港；成为规模最大、开放度最高的保税港区；成为环渤海地区最大的、世界一流的大港。天津港将重点建设25万吨级深水航道和30万吨级原油码头等港内12个重点项目以及港外以集疏运通道为重点的22个配套项目，港区面积将从30平方公里扩展到100平方公里。天津港投资规模由原来的245亿元提高到367亿元，年均投资超过了70亿元。天津港各个区域发展规划5年内，该港在北疆港区建设16个集装箱泊位，重点发展集装箱运输，建设中国北方最大的集装箱物流中心；在南疆新建深水化码头，重点发展铁矿石、煤炭、原油等大宗散货，配套建设南疆散货物流中心，并提供配套的仓储加工交易区，进一步完善港口功能；在东疆港区建设大型集装箱码头群和物流加工区，形成新的发展空间东疆保税港，这将是中国北方最大保税港，面积达到33平方公里。按照“十一五”规划，这里将发展国际中转、国际配送、国际转口和出口加工业务，未来将逐步向自由港转型。在保税港内将修建6个大型集装箱泊位，仅这些泊位投资便约为70亿元人民币，再加上保税港内公路等基础设施建设，保税港的投资容量预计将在千亿元以上。海港物流——汇集物流、信息流、资金流和人流衍生现代服务体系货运中心配送中心物流信息中心商品交易中心整合全部物流环节运输仓储装卸搬运代理包装加工配送信息处理衍生现代服务体系金融贸易信息广告法律信息咨询业货代业陆运水运生产制造企业运输企业仓储企业销售企业货物流、信息流、资金流和人流人流海港产业的产业链码头运输仓储堆场生产型环节非生产型环节货运代理贸易船舶工业信息服务船代金融保险业商检海关货柜集装箱业陆地运输金融、贸易保险、信息服务船代、物流、货代仓储堆场、陆地运输码头运输、船舶工业、货柜集装箱业低高非生产型环节生产型环节海港产业链各产业环节，

按照非生产型价值较高的原则进行层次划分天津港产业环境研究小结天津港货物吞吐量和集装箱运量逐年攀升，稳居世界港口前10位；天津港是北京、天津、河北、山西、内蒙、河南、陕西、青海、宁夏、甘肃的第一流向口岸，是北方港口经济腹地最大港口；天津港各个区域规划建设已经开始，其中东疆保税港，这将是中国北方最大保税港，其对滨海新区经济发展带来巨大的带动作用。小结一小结二小结三港口产业势必会带来物流、贸易类等第三产业的发展，与之相配套的商务设施将成为未来的主要需求海港产业的产业链高端环节有：金融、贸易，保险、信息服务船代、物流、货代小结四塘沽北区产业状况

以第三产业为主，主要是依靠港口的地缘优势塘沽区2002年到2005年第一产业产值稳定第二、三产业从2003年开始产值增长迅速塘沽区三次产业产值以第三产业