2023年全球投资者展望：应对重新校准后的全球房地产市场-高力国际

22023年全球投资者展望应对重新校准后的全球房地产市场全球资本市场Colliers2高力国际认为全球房地产市场的稳定态势将在2023年年中确立2023全球2.动能是关键.应对不可预测4.抓住机会而非散布焦虑的平台和私有化运作.股权向债权的转化追求品质，注重基本面.可持续性主导决策，而非事后补救•随着市场持续其价格发现的征途，通货膨胀和更高的利率将继续影响投资人在2023年的决策。•随着市场持续其价格发现的征途，通货膨胀和更高的利率将继续影响投资人在2023年的决策。•定价的调整已在不同市场上发生，尤其是在2022年第三季度，收益率/资本化率上升了100个基点。然而，一些市场尚未看到任何价格调整，在各个市•总的来说，高力认为随着利率和经济前景更加确定，全球房地产市场的稳定态势将在2023年年中确立。1.在稳定之前，定价“重置”及再校准高高力专家观点“在更透明、流动性更强市场中的表现情况将决定全球资本最受欢迎的门户目的地。那些重新定价最迅速、因而看起来价值更高的市场将在2023年上半年吸引资金。那些在重新定价方面落后的市场可能会需要更长时间等待投资回归。目前有两个市场的重新定价速度明显快于其他市场——英国和美国”TonyHorrellHeadofGlobalCapitalMarkets&CEOUK&Ireland核心型增值型核心型增值型12%12%Colliers12%12%1.在稳定之前，定价“重置”及再校准•调查结果反映了市场着陆方式和时间的显著差异。总体而言，投资者普遍认为，到2023年底，核心资产价值将进一步下降10%。增值型资产价格可能会进一步下跌。”2023年价格将在何处探底。该比例在零售、酒店和多户住宅/BTR增值型资产中超过30%。我们将这归结为推动市场定价变化的多重因素，以及变化的发生时机和速度。我们的全球投资者调查于2022年10月3日至11月3日进行，在此期间，一些市场的价格发生了重大变化。我们无法确定投资者表达的以上观点是否都解释了这一点，或者它们仅代表了对2023年价格进一步变化的预期。这只是证实了价格发现之旅还有一段路要走。•对价格变化的看法也因地区而异。对于北美的核心办公资产而言，这种情况要悲观得多，13%的投资者认为其2023年的价格将下降20%以上。只有不到5%的人认为亚太地区和欧洲、中东和非洲的情况也会如此。不清楚20+10到200到10没有变化0到-10-10到-20-20+33.Expecttheunexpected.•Itisunlikelytobeasmoothlanding,certainlynotforallmarkets.RealColliers62.动能是关键•整个市场情绪显然较为低迷，投资者的注意力主要集中在管理“生存和稳定”战略上，然后才转向增长。•投资者将资产置于稳定运营期的速度将是带动市场正向动能和市场活动向好•挑战在于，市场仍然容易受到进一步冲击和事件的影响，这些冲击和事件有可能引发倒退，也可能推动市场前行。3.应对不可预测•实现软着陆的可能性不大，对于大多数市场而言软着陆不会是必然。一旦定价水平更加明确，房地产市场将提供稳定的长期投资和收入现金流。然而，影响决策的因素每时每刻都在变化，而不是每月或每季度，因此用于指导未来操作的许多基准、数据和分析显得多余了。•货币市场的波动是投资者需要考虑的另一个因素。投资者无法预测未来的融资成本走向，而且很难对新的机会进行财务建模。•那些全现金支付的投资者仍然认为，市场的定价调整还不够，这导致了一种•尽管市场每天都有变化和传闻，但不大可能形成任何实质性的反弹势头。ColliersColliers788%率74%通货膨胀72%8%62%88%率74%通货膨胀72%8%62%全球挑战：主要的下行风险6868%供应链中断主要区域宏观挑战能源供应/成本去全球化/地缘政治紧张局势加剧(全球/地区)货币汇率波动亚太地区欧洲、中东和非洲美洲Source:Colliers2023GlobalInvestorSurvey527504.0054352550527504.00543525504.抓住机会而非散布焦虑•当前的环境与过去的危机不同。与全球金融危机的后果不同，当前流动性仍然普遍充足，杠杆率较低，大多数资产类别的需求仍然稳健。•然而，资产价值将受到向利率高企带来的负面影响，因此在2023年，一些困难情况将变得更加明显。Colliers8•投资者将面临再融资的压力，而这将不仅限于投资于周期末端或高风险资产•投资者已经在关注潜在的相对便宜的交易，大量的机会型基金计划对于困境资产采取行动，尤其是在2023年上半年。这将利于达到新的价格水平。短期利率(STIR)与掉期率4984984.24.25-0.1-0.1加拿大美国澳大利亚日本欧元区英国23年短期利率预测来源:高力国际/研究系统公司/彭博社Databasedondailyratesandforecastsasof29thNovember202224年短期利率预测5年掉期率9Colliers95.更多的平台和私有化运作•公开上市的投资者继续以资产净值(NAV)的折扣进行交易。尽管这些折扣力度已经开始缩小，但我们将看到“追逐风险类”的私募股权和其他现金充裕的投资者在公开市场中买入，其投资路径包括购买可转换债券。•更严格的条件也意味着开发商和资产所有者共创的一些大型平台的维护成本将越来越高。随着不良资产和投资组合入市以改善资产负债表，这将带来大规模资本配置和直投机会。力专家视角方都难以获得。对于日本等市场的投资基金经理和资本配置者来说，与开发商合作以在旧址开发新的核心资产是一个非常有吸引力的选择。这是一个我们预JohnHowaldExecutiveDirector,HeadofInternationalCapital,APAC来源:高力国际2023年全球投资者问卷报告Colliers106.股权向债权的转化•问卷调查结果说明了利率对债务的成本及其可得性的影响有多大。在全球范围内，76%的投资者表示，债务成本的上升将对他们2023年的房地产战略产生负面影响。另有60%的投资者预计，债务可得性的减少将产生负面后果。•随着资金成本的上升，投资者认识到，将其活动扩展到债权中比以直接股权投资为目标更为有利。随着越来越多的投资者探索夹层债、过桥贷款和项目融资等解决方案，我们见证了债务领域的活跃度和创造力的提高，并看到了这种变化。这将有助于弥补任何流动性缺口，并在此过程中重新调整定价。3年实施投资策略的能力的影响对其进行排名：债务成本及其可得性如何影响投资者2023年房地产战略的百分比积极影响无影响消极影响债务成本73%亚太地区欧洲、中东和非洲美国债务可用性68%26%18%22%19%12%亚太地区欧洲、中东和非洲美国•在全球范围内，办公、工业和物流以及多户住宅/BTR资产仍然是首选•在全球范围内，办公、工业和物流以及多户住宅/BTR资产仍然是首选资产，但各地区的兴趣权重占比仍有所不同。•尽管全球顶级城市的核心资产仍然是首选，但与不断变化的人口和经济现状密切相关的物业类型，如多住户公寓/BTR、学生公寓和养老住房，持续推动着投资活动远离主要城市。•这将继续推动投资者进入二三线城市，尤其是美国和欧洲市场。39%38%投资者按地区划分，选择城市类型的百分比。一线城市者一线城市者亚太地区欧洲、中东和非洲美国来源：高力国际2023全球投资者问卷报告Colliers12示选择这一特定选择的受访投资者的百分比，每个投资者可以选择多个答案。60%的投资者选择了工业和物流。这也是去年最受欢迎的资产选择。60%的投资者选择了办公室。该资产48%的投资者选择了多住户公寓27%的投资者选择了酒店。26%的投资者选择了零售。25%的投资者选择了专业 (另类资产)。该资产已成为主流选项。24%的投资者选择了土地。Colliers13力专家观点“追求品质意味着睿智的投资者积极进取的执行计划。资产管理的一个关键要素是将资本支出(CAPEX)计入资产改造升级和重新定位，JohnMarascoManagingDirector,CapitalMarkets&InvestmentServices,ANZ集装箱装卸区 (货车停车场)产业园区/厂房集装箱装卸区 (货车停车场)产业园区/厂房工业/办公共用空间冷库/配货仓储最后一英里配送大卖场/仓储•虽然2023年将重拾对机会型投资的关注，但由于防御性资产•这两个物业类型的供需基本面是关键。供不应求的住房市场和资(FDI)的支持，投资者对“第一英里资产”的兴趣在上升。•对于多住户公寓/BTR资产来说，需要更加关注运营支出 (OPEX)，尤其是在这个物业类型中，收益率/资本化率往往资者进入2023年后的最大担忧之一，此外还有开发新资产的投资者认为投资者认为2023年对其房地产战略产生负面影响的前两个市场因素。85%不断上升的建造成本77%更高的资产运营成本14高力国际14您打算在2023年期间投资哪些类型的工业和物流资产？023年全球投资者调查。20222023集装箱装卸区 (货车停车场)产业园区/厂房工业/办公共用空间集装箱装卸区 (货车停车场)产业园区/厂房工业/办公共用空间冷库/配货仓储最后一英里配送大卖场/仓储152023年期间投资于工业和物流资产的投资者百分比。20222023Colliers16力专家观点“目前住宅类型的资产得到了较好的发展。较低的抵押贷款可得性和较高的利率，加上不确定的经济前景，对机构的多住户公寓租赁市场起到了推动需求的作用。这一趋势往往将会持续较长时间"。ChrisPilgrimDirector,GlobalCapitalMarketsColliersColliers17事后补救事后补救会和治理(ESG)标准和评级。这不仅仅是出于监管和声誉的原因，而是为了满足日益增长的用户需求，并平•投资者正在关注具有强大可持续性特征的资产，这些资不符合要求的资产将具备越来越多的折扣空间，并成为重新开发的标的。25%+7%目前正在评估完成全面的资产评估考虑目前正在评估完成全面的资产评估考虑22资料来源：高力国际2023年全球投资者调查445%投资者打算在未来五年内处置其投资合中高达20%的资产。资料来源：高力国际2023年全球投资者调查Colliers18关键要点•高力国际认为，全球房地产市场的稳定将在2023年年中实现。•高力将持续跟踪本报告中提出的关键主题。鉴于我们将在区域和全球层面上发布基于这些主题的补充报了解和管理影响房地产的大量成本上升压力至关资金成本只是等核心资产将占上风，但非核心资产将成为一些特殊机会的来源。我们预计在未来的一年里，将看到一些创造性的途径，通过债务管理、平台管理、私有化和项目管理等方式进入市2023年，市场企稳、重新定价和复苏的速度和时间将因市场和物类型而异。但是，一些市场可能会先退后进。ColliersColliers19AcceleratingAcceleratingsuccessThisreporthasbeenpreparedbyColliersforadvertisingandgeneralinformationonly.Colliersmakesnoguarantees,repre