广州天河项目市场调研报告

目录一、广州房地产市场总体态势二、锦绣天河SWOT分析三、竞争态势分析四、锦绣天河目标消费群分析1一、广州房地产市场总体态势

今年下半年，广州楼市呈现明显的供需两旺的态势，各项指标也表明，新一轮的房地产快速发展时期已经到来。广州市区与郊区的大融合，进一步推进了郊区盘的发展；广州北抑南拓的市政规划、番禺目前的房地产发展态势，都表明了南村版块不久将成为广州楼市的新亮点。21.广州房地产市场需求平稳增长，新上市量经过短暂的平寂之后也迅速恢复，新一轮房地产快速发展时期已经开始。从供求关系来看：广州楼市需求平稳，供需矛盾进一步缓和，但下半年楼市呈现出明显的急速上升情况，表现出供需两旺的趋势。去年到今年上半年，开发商显然是在蓄势待发，新开发面积连续下降15%多，但需求量在福利分房透支效应和挤压效应的双重作用下，依然强劲，保持了8%左右的增长，势头较好。在地铁、撤市设区等多种利好消息的刺激下，广州市区下半年头三个月的住宅上市量就比上半年增长了近1.4倍，交易量增长了1.1倍，楼市呈现出明显的供求两旺的态势。承继国庆期间的火热情况，保守估计今年全年的新上市量和成交量可分别达到550万和500万平方米。（资料来源：市国土房管局）3从开发投资情况看：各项指标同比均有较快幅度的增长，广州房地产新一轮快速发展的势头已初露倪端。99年广州商品房新开工面积比98年下降了15.2%，商品房施工面积仅略增了0.5%，而今年1-9月，无论是开发投资额、施工面积和新开发项目都比去年同期有了非常大的增长，又一轮的房地产发展快速启动了。住宅新项目的开发以40%的速度增长，根据房地产的开发周期，在今后3--5年的时间，将会形成一个住宅的集中供应高峰期，新一轮楼市的竞争将会更激烈，因此，目前进入开发阶段的楼盘，一定要有相当的前瞻性和前卫性。42、价格走势呈现明显的两极分化：高层在动荡中走低，多层则缓慢回升；城内盘或低价推出，或降价促销；城郊盘在优质盘带动下，价格步步攀高。高层与多层价格趋势对比与去年同期相比，上半年高层价格下跌幅度大于多层，高层下降7.04%，多层下降6.15%；与第一季度相比，第二季度多层住宅的均价小幅回升1.39%，高层住宅均价下降2.43%；八月与七月相比，高层下跌3.4%，多层则上升了1.9%。郊区盘主要为多层，它们在价格上攀扬带动整体多层所致。（资料来源：市国土房管局）5城内盘与城郊盘价格的对比

城内盘从高档豪宅到普通小区，平价出街较为平常。珠江新城新推的新城海滨花园10楼以下的不到6500元就可买到，远洋明珠均价为6500左右，比先出道的“前辈”低了不少；一向以高姿态出现的锦城花园国庆期间也给出了惊喜价，原来均价一直在9000-10000港币，现在则降为8700元/M2。较低档的物业，即使是地铁概念盘如绿茵翠庭、富景花园也都在4000元以下，国庆期间异常火爆的第二个金碧花园，带豪华装修均价仍然在3600元左右。郊区盘在景观、空气上的优势日益显现，价格节节攀升。白云高尔夫由刚推盘时的2700元的均价，上升到目前的3900元--4100元左右；番禺的丽江花园、洛涛居和奥林匹克花园，在撤市设区和地铁利好消息宣布不久，价格马上上调了3%--5%不等的幅度，几乎每一次推新盘，价格就会有或多或少的上扬。在交通及生活配套日益完善的情况下，郊区的优质大盘价格仍存在一定的上升空间。63、回归自然、人与自然的最终融合，是现代居民对家居生活的真正诠释。目前，已有不少楼盘打出绿色、环保、健康等概念，但单一的概念及卖点炒作对人们已不再有吸引力，部分楼盘已开始进行概念整合，以内涵更为广泛、更有想象空间的概念来代替。如广地花园虽然其在宣传上不太成功，但其打出的“都市人的生态家园”，对都市人还是有一定的吸引力；白云高尔夫花园则摈弃了原来的“寻常人家的高尔夫生活”，给寻常人家一个生态家园。国庆期间，广州整个楼市的热点，主要集中在以白云高尔夫为代表的山景盘、及番禺的各大盘，稍远一些的番禺市桥康裕北苑、花都的雅宝新城也在大融合的趋势下，斗胆来广州市场分一杯羹，可以想象它们对自己“郊区特色”的信心。“生态”概念大行其道居住郊区化呈潮流倾向74、在多个利好消息的刺激下，郊区楼市迅速升温，不久将成为广州楼市的新热点，尤其是南村版块将成为继大石版块之后的焦点地带。广州交通系统的完，南拓北抑、东移西调的城市规划，使各郊区迅速成为广州同等重要的功能区，从而有着不同的魅力。花都作为广州水源涵养地而受到保护，在健康无污染方面，对广州居民有着较大的吸引潜力；目前，第一个上千亩的大盘雅宝新城、南航别墅等大盘已拉开了竞争的序幕。南部的番禺作为广州未来的居住卫星城，已初具规模，不少知名大盘都聚居于此，竞争一直很热烈。北部山区开发受到限制，南部的洛溪各盘可供开发的土地已经很有限，楼市向南部进一步推进已成必然，位于华南快速干线和105国道交汇处的南村版块将会成为广州楼市下一个亮点和热点。一些有眼光的开发商已经在此领域进行大规模的圈地运动，如华南新城、中山雅居乐、绿岛花园别墅、锦绣天河、广东奥林匹克花园等多个楼盘占地近2万亩，可以预见在近几年之内，这一区域将成为广州楼市竞争的焦点地区。而且，参与者几乎都是实力强大的开发商，这样就更增强了该区域竞争的重量级别，竞争将会异常的激烈和火爆。85、在楼盘同质性强、消费者日益理性条件下，进行产品创新、包装和营销手段的创新，是各盘避开价格战、增强注意力并取得业绩的重要手段。进行特色和产品的创新，才能保持强劲的竞争优势。楼盘的同质性越强，各盘之间的竞争将只能是价格上的竞争。在激烈的竞争中，广州奥林匹克花园首创的跃式设计就打动了很多消费者，尽管价格屡有攀升，但几乎每次一推盘便在短期内抢购一空，创造了当代房地产的奇迹。营销手段创新运用，智者胜。现楼发售再次被仿效。现楼发售在广州为广州碧桂园所首创，其在美誉度和首期销售上均取得了较大的成功。在日益理性的消费者面前，不少开发商不得不再次启用这种策略，如洛涛居和广地花园。退房措施轰轰烈烈。华标广场开创了广州“无理由退房”的先河。退房举措不仅提高了开发商的美誉度，也给消费者吃了一颗定心丸，因此，饮头啖汤的华标广场在推出此举措之后，取得了非常好的销售业绩。反“摊”大行动提前登场。名雅花园、保利花园及合富辉煌所代理的多个楼盘，率先掀起了反“摊”风暴，有的甚至不提价，着实让消费者实惠不少。明年才生效的《广东省房屋交易价格计算暂行规定》，被提前引进市场，反映了营销创新的紧迫性。9二、锦绣天河SWOT分析10

远离都市、又有都市的繁华，与天河一桥之隔，给人天河南延的联想位于迎宾大道商业旅游休闲带临江且位于快速干线和迎宾大道旁，有一线江景、交通方便、为“华南快速干线第一楼盘”。从投资开发、楼房布局设计、园林绿化、建设施工到物业管理等合作方都是实力很强的知名单位，为锻造优质名牌打下了良好的基础。房屋自然村落式排列，随意流畅江景、溪水与森林走廊浑然一体绿化率高，房屋如同绿色锦缎上的点缀宽敞的原木长廊，轻飘于珠江的绿波上夏威夷风情处处体现区内观水、戏水、饮水、用水、游水五大水系处处宜人：水道可行人、水渠可游鱼、湖可游人也可作四季景观，皆清澈见底。专门铺设的50公里管道，从西江引进了可直接饮用的健康水，卫生标准达到世界标准。

优势

独特的区位优势酒店式服务真正家居享受规模优势强强联合共造高尚质素独特的水景资源罕见的园林景观11锦绣绣天天河河卖卖点点测测试试及及重重点点诉诉求求四个个选选项项分分别别代代表表：：A.依江江而而立立，，一一派派旖旖旎旎江江景景，，区区内内清清澈澈的的小小溪溪欢欢快快地地流流淌淌，，专专门门引引进进了了无无污污染染饮饮用用水水，，观观水水、、戏戏水水、、游游水水、、饮饮水水、、用用水水五五大大水水系系处处处处宜宜人人。。B.开发发、、设设计计、、建建设设与与管管理理，，均均为为强强强强联联合合，，共共造造优优质质名名牌牌C.楼楼盘盘如如自自然然村村落落式式排排列列，，随随意意流流畅畅，，点点缀缀在在大大幅幅的的绿绿缎缎之之上上D.配配套套完完善善，，酒酒店店式式的的服服务务带带来来真真正正的的家家居居享享受受排名名第第一一、、第第二二、、第第三三、、第第四四分分别别赋赋予予5分分、、4分分、、3分分、、2分分，，通通过过各各选选择择项项的的选选择择权权数数加加权权后后，，得得到到的的各各项项总总分分排排名名情情况况如如上上图图所所示示。。关于于锦锦绣绣天天河河卖卖点点的的测测试试从总总体体上上看看，，小区区的的景景观观和整体体设设计计布布局局，是是消消费费者者每每时时每每刻刻都都可可以以看看到到的的，，因因而而是是最最为为关关注注的的；；酒店店式式的的服服务务是消消费费者者可可以以切切身身体体会会得得到到的的，，消消费费者者关关注注的的程程度度也也较较高高；；强强强强联联合合则则是是一一个个较较为为抽抽象象的的概概念念，，消消费费者者较较难难把把握握和和琢琢磨磨，，因因而而排排在在最最后后。。12江景景、独特特的的活活水水景景观观是消消费费者者最最为为认认同同的的卖卖点点，，这这在在广广州州所所有有楼楼盘盘中中可可谓谓独独一一无无二二；；容容积积率率低低、、房房屋屋建建在在花花园园中中的的匠匠心心设设计计也也很很有有吸吸引引力力；；酒店店式式的的服服务务不仅仅仅仅是是停停留留在在一一般般的的口口号号上上，，更更体体现现了了人人性性化化的的特特点点，，尤尤其其是是集集中中提提供供钟钟点点保保姆姆并并集集中中管管理理的的创创新新，，在在消消费费者者中中引引起起了了较较大大的的兴兴趣趣。。可利利用用流流淌淌的的、、清清澈澈的的活活水水、、和和无无污污染染的的饮饮用用水水等等五五大大水水系系大大做做文文章章，，广广州州有有江江的的楼楼盘盘不不少少，，有有人人工工水水的的也也不不少少，，但但没没有有一一个个楼楼盘盘能能将将江江水水和和人人工工水水能能发发挥挥到到这这样样的的及及至至。。酒店店式式的的服服务务内内容容很很有有吸吸引引力力，，但但名名称称过过于于平平常常和和泛泛滥滥，，进进行行包包装装之之后后再再推推出出，，会会产产生生新新的的号号召召力力。。建议议锦绣绣天天河河卖卖点点重重点点诉诉求求13消费费者者认认同同程程度度低低：目前前市市场场对对南南村村版版块块的的认认同同程程度度较较低低，，短短期期内内可可能能仍仍缺缺乏乏足足够够的的信信心心。。无品品牌牌知知名名度度：在众众多多强强势势品牌牌的的围围攻攻下下，，在在品品牌牌上上会会表表现现出出较较大大的的劣劣势势。。劣势势噪音音干干扰扰问问题题：由于于紧紧贴贴华华南南快快速速干干线线的的出出口口，，可可能能引引起起消消费费者者对对过过路路汽汽车车噪噪音音的的担担心心。。配套套不不足足障障碍碍：南村村附附近近生生活活配配套套设设施施尚尚待待完完善善；；尤尤其其是是交交通通问问题题成成为为消消费费者者最最关关心心的的因因素素。。14威胁胁大石石版版块块名名牌牌楼楼盘盘的的拦截截效效应应市区区某某些些楼楼盘盘与与锦锦绣绣天天河河在在景景观观、、特特色色及及价价格格方方面面具具有有可可比比性性，，它它们们对对周周边边消消费费者者有有近水水楼楼台台效效应应山景景盘盘以以清清新新的的空空气气、、浓浓郁郁的的山山林林取取胜胜，，其其休闲闲特特色色不言言自自喻喻，，在在概概念念上上有有近近似似的的竞竞争争力力15消费费需需求求的的变变化化：：广州州居居民民的的居居住住需需求求已已从从基基本本的的安安居居————希希望望优优美美的的居居住住环环境境，，发发展展为为追追求求完完全全放放松松、、休休闲闲惬惬意意的的生生活活方方式式，，突突出出环环保保、、休休闲闲等等主主题题能能迎迎合合市市场场的的主主导导需需求求。。机会调查查中中有有超超过过63%的的潜潜在在消消费费者者认认为为自自己己还还没没有有找找到到心心仪仪的的楼楼盘盘，，这这表表明明整整体体综综合合素素质质较较高高的的楼楼盘盘将将面面临临着着一一个个较较大大的的市市场场需需求求，，这这也也是是我我们们的的市市场场机机遇遇。。郊区区化化的的居居住住趋趋势势：：远离离都都市市的的喧喧嚣嚣是是一一种种正正在在兴兴起起的的潮潮流流，，郊郊区区楼楼盘盘正正面面临临着着良良好好的的发发展展契契机机。。16小结结：：锦绣绣天天河河是是一一个个综综合合素素质质较较高高的的楼楼盘盘，，如如何何整整合合其其所所有有的的资资源源，，形形成成综综合合竞竞争争力力，，与与其其他他盘盘在在景景观观特特色色、、品品位位和和档档次次上上拉拉开开档档次次、、形形成成区区隔隔以以制制胜胜，，是是我我们们在在推推广广中中将将着着重重解解决决的的问问题题。。17三、、竞竞争争态态势势分分析析18１、、版版块块竞竞争争分分析析南村版块块所面临临的竞争争区域主主要为洛洛溪版块块、东圃圃版块、、天河部部分中心心版块，，以及海海珠版块块、钟村村版块，，有地铁铁利好带带动渐渐渐崛起的的市桥版版块、具具备美丽丽风景的的白云山山版块，，与南村村也在一一定意义义上构成成竞争关关系。南村版块块市桥版块白云山景版块钟村版块海珠版块洛溪版块天河中心版块东圃版块19竞争版块块态势南村版块块与番禺禺区内其其他版块块的比较优势势在于：距离广州州CBD中心商商务区（（天河区区），仅仅一桥之之隔，为为华南快快速干线线第一盘盘。其它它版块或或距离广广州太远远，或因因为人气气过望而而破坏了了生活环环境，南南村距离离广州却却是“闹闹中取静静”；南村处于于刚刚开开发阶段段，可利利于整个个区域的的规划发发展，较较有潜力力；但同时，，南村在在配套上上不够完完善，消消费者仍仍存有很很大顾虑虑。20南村处于于广州南部部，不仅仅景观、、空气较较好，交交通四通通八达，可方便便地来往往珠江三三角洲，，旅游资源源丰富；番禺作为为广州未未来的居住中心心，其整体体的生活活及市政政配套还还可得到到政府的的资助，，且其价格方面也比比市区内内不少优优质盘有有吸引力力。其他版块块21小结番禺作为为广州市市民的居居住地已已经受到到较高程程度的认认同，但但是目前前主要集集中在洛溪地区区。南村在区区位及景景观上的的优势将将会逐步步显现，，成为下下一个热热点已是是指日可可待。配套情况况将会直直接对消消费者产产生导向向作用，，在开发发初期，，人气--配套--业绩绩三个方面面的互动动影响将将会尤为为重要。。22２、可能能构成竞竞争的楼楼盘分析析锦绣天河河价格具有可比性的楼盘价格在锦绣天河定价之上，但差距不会太大。风景盘：满足消费者对住宅环境的要求，它们在环境方面有着独特的优势。较高素质的楼盘满足相当部分的消费者对生活品质的要求。同在番禺地块的楼盘：具有相同的时空、环境及生活质量的消费预期。23番禺竞争争楼盘24其它竞争争楼盘25小结与以上所所有代表表楼盘相相比，锦锦绣天河河最大的的特色便便是：汇汇聚诸多多卖点，，综合素素质非常常高。小小区布局局、园林林绿化及及景观、、江景开开发、水水景处理理、服务务管理等等各方面面都做到到了及至至、体现现了人性性化。这这正是我我们的消消费者渴渴望和一一直追寻寻的理想想家园。。锦绣天河河在硬件件上已初初步具备备了各种种优秀的的要素，，将这些些资源进进行整合合，赋予予其一个个独特的的个性，，准确地地传达给给我们的的消费者者，才能能最终找找到我们们真正的的目标对对象。26四、锦绣绣天河目目标消费费群分析析目标消费费群体主主要是根根据一手手市场调调查资料料、在与与主要竞竞争楼盘盘相区隔隔中挖掘掘出来的的。我们认为为对番禺禺版块有有较高的认认同、同时又又具有一定消消费能力力的人群，，才是我我们的最最终目标标消费群群集合。。因此，，在调查查中，我我们重点点分析了了有意向向购买番番禺的消消费者，，及目标标价位在在4000元以以上的群群体，并并进行了了交叉分分析，这这样可以以剔出掉掉因寻找找低价位位楼盘而而看上郊郊区盘的的部分，，从而找找出寻求求真正的居居住家园园而主动走向郊区区化的一类。27（1）、、年龄特特征（2）、、学历特特征（3）、、职业状状况（4）、、家庭收收入状况况（5）、、家庭人人口结构构特征（6）、、成长背背景（7）、、业余爱爱好（8）、、购房动动机（9）、、目前日日常乘车车习惯1、目标标消费群群人文特特征分析析28（1）、、年龄特特征购房者的的年龄主主要集中中在26-35岁，中青青年为主主，其他他年龄段段购房需需求则逐逐渐下降降。29（2）、、学历特特征番禺楼盘盘的潜在在消费群群中，高高学历群群占多数数，其中中价位在在4000元以以上楼盘盘的目标标群体高高学历倾倾向更为为明显，，大专以以上学历历者占了了77.3%的的比例。。30（3）、、职业状状况管理人员员是番禺较较高级楼楼盘潜在在购房者者中的重重要组成成部分，，尤其是是高中级管管理人员员所占比例例较大，，比例达达到36%左右右。一般管理理人员在在总体中中所占比比例最大大，这是是总体和和我们的的目标群群体最大大的不同同。31（4）、、家庭收收入状况况各细分群群体目标标消费者者家庭月月收入均均值比较较调查表明明：通过过加权平平均法得得出的各各个群体体的收入入表现，，番禺楼楼盘潜在在消费者者中目标标价位在在4000元以以上的，，其家庭庭收入是是最高的的，为7500元左右右。当然通过过按揭贷贷款的帮帮助，收收入相对对低一些些的人士士也能够够成为我我们的目目标消费费群。32（5）、、家庭人人口结构构与总体明明显不同同的是：：我们的的目标群群体中二二人世界界和单身身独居所所占的比比例明显显上升，，三代同同堂的比比例明显显缩小，，反映了了的目标标群体倾倾向于拥拥有独立空间间、追求自由自在在，较为为注重精精神与生生活享受受。三口之家家和二人世界界依然是是我们最为主要要的两种种家庭结结构。33（6）、、成长背背景特征征番禺楼盘盘的潜在在群体中中，外来人士士所占比比例相对对多一些些。从南村最最易通达达的广州州市区为为天河，，而天河河是外来来人士的的聚居地地，可以以初步断断定锦绣绣天河的的外来人人士的比比例有可可能高于于这一比比例。34（7）、、业余爱爱好特征征在个人业业余爱好好方面，，体育运动动和旅游是我们目目标群最最为喜欢欢的两种种活动，，这种情情况可能能与我们们的目标标群体相相对集中中在较为为年轻的的群体上上有关。。在房型型设计和和装修方方面尽可可能考虑虑一些时时尚前卫卫的年轻轻白领要要求。总体中，，摆在前前两位的的是读书书看报和和音乐，，这两项项在我们们的目标标群中则则放在第第三、第第四的位位置上。。35（8）、、购房动动机分析析与总体相相比，目目标群体体购房的的目的主主要是为为了日常常的家居，作为其其他用途途的比例例明显下下降，调调查中还还表明不不少人已已有住房房，这说明了了他们对对现有的的居住条条件不满满，希望望能寻找找到一个个适合家家居的理理想家园园，这就要求求上市盘盘要具有有较好的的综合素素质，才才能真正正吸引他他们。36（9）、、日常乘乘车习惯惯依赖公交交车者的的比例有有所下降降，出租租车和单单位交通通车的比比例增大大，如果果选择南南村作为为居住地地，则后后两部分分人的交交通方式式会转移移到公交交车上，，那么使使用公交车的比例则则有可能能上升到到50%左右。。由于锦绣绣天河距距离市区区的实际际距离较较远，对对交通问问题的关关注会在在很大程程度上决决定着居居民对楼楼盘的选选择。在总体和和番禺楼楼盘潜在在消费群群中，公交车、摩托车和自驾汽车车分别是前前三位最最常用的的交通工工具，但但在我们们的目标标群中，，使用摩托车上升到较较高的比比例，自自驾汽车车的比例例基本不不变。37锦绣天河河的目标标消费群群人文特特征小结结主要群体体相对年年轻且学学历较高高（26-35岁，，大专以以上学历历）收入及职职位较高高的高级级打工一一族为主主（管理人士士或专业业人士，，家庭月月收入在在7000元左左右）外来人士士特征明明显，爱爱好运动动、前卫卫时尚、、希望远远离都市市的喧嚣嚣（有郊郊区化倾倾向）买房主要要用于自自住，目目的是寻寻找一种种更舒适适的生活活环境更为渴望望一种个个性空间间、自由由惬意、、完全放放松的一一种生活活方式有车一族族、上下下班时间间相对稳稳定的白白领或SOHO一族更更有可能能成为我我们首期期的目标标消费者者。38（1）、、对于版版块的偏偏好选择择（2）、、消费者者较为认认可的主主要楼盘盘分析（3）、、对楼楼盘主要要特点或或风格的的偏好（4）、、对南村村版块及及其代表表楼盘的的认识2、消费费者的总总体选择择倾向39（1）、、对于版版块的选选择偏好好在所有版版块中，，天河北仍然是潜潜在购房房者最为为热衷的的地区，，随着番番禺撤市市设区和和地铁的的利好消消息，及及多个实实力大盘盘的带动动，番禺已成成为越来来越多的的广州居居民的居居住选择择地。4054.2%天河北48.0%珠江新城45.4%番禺洛溪41.0%海珠临江25.6%白云山地段15.9%东圃地段14.5%海珠腹地11.5%番禺南村或钟村7.5%芳村4.0%其他地区细分番禺禺版块可可以看到到，洛溪溪版块因因为成熟熟的生活活配套、、较为便便利的交交通条件件而被广广州居民民认同的的程度较较高，南南村及钟钟村版块块目前受受关注的的程度相相对较低低，但与与去年基基本不予予留意的的情形相相比，南南村成为为未来的的市场热热点已有有启动迹迹象。细分番禺市场场41选择地域域与来源源地的对对比从区域来来讲，天河区和海珠区工作或生生活的居居民是番番禺版块块最主要要的消费费群体；；从细分分市场来来讲，有有意向购购买天河河北、珠珠江新城城、海珠珠临江版版块、洛洛溪、东东圃版块块和海珠珠腹地大大盘、但但现有上上市楼盘盘不能满满足其要要求的消消费者，，将会是是我们可可能的消消费群体体。42（2）、、消费者者较为认认可的主主要楼盘盘分析目标消费费群对番番禺几个个较为知知名的楼楼盘、以以及海珠珠的光大大、保利利、临江江的中海海锦苑等等相对满满意。对对它们较较为满意意的地方方，主要要体现在在小区环境境好（或依山山傍水、、或较大大的绿化化面积））、完善的配配套，郊区盘盘的空气好污污染少也是一个个重要的的因素。。价格偏高高，交通通不便是是排在消消费者不不满意意意见的前前两位，尤其是是华南碧碧桂园的的交通情情况。43（3）、、对楼盘盘主要特特点或风风格的偏偏好以上的几几个主要要特色，，消费者者的选择择主要是是视小区区的整体绿化化及配套套是否完善，他他们注重重的是综综合素质质，不会会因为有有江景、、山景或或独特的的教育或或智能化化配套，，而表现现出特别别的偏好好。锦绣绣天河已已经有较较多的卖卖点，将将这些卖卖点整合合起来，，会产生生较强的的整体竞竞争优势势。44（4）、、对南村村版块及及其代表表楼盘的的认识在调查中中，对南村版块块及其代代表楼盘盘有如下下几种情况：1、消费费者对于于南村版版块的认认识较为为模糊，，认为南村村较远，，比较偏偏僻，生生活不方方便。2、对华华南碧桂桂园和广广地花园园较为肯肯定的是是：小区区环境较较好，空空气好，，但交通通不方便便，不利利于上下下班。对对于日常常的生活活配套和和小孩上上学问题题，也是是不少人人较为担担心的问问题。3、对于于锦绣天天河的地地理位置置，对于于有车一一族，则则认为较较为方便便快捷，，认同程程度较高高，反之之则认为为较不方方便。华南碧桂桂园人气气不旺、、交通不不方便等等一些负负面效应应的传播播，使人人们对南南村版块块有着不不好的笼笼统印象象，锦绣绣天河在在目前条条件下，，首先可以以脱离于于南村版版块的宣宣传，而强化化其华南快速速干线第第一盘（突出交交通优势势）、如如天上银河河般璀璨璨（表明园园景）、、及广州天河河南延的感觉（（发展潜潜力），，虚实相相结合。。45南村版块块已开始始为广州州居民所所接受，，但目前前对其认认识尚较较模糊；；结合消消费者对对楼盘综综合素质质的要求求，可强强化锦绣绣天河本本身的高高尚质素素，淡化化其南村村版块印印象。小结结46（1）、、消费者者将要购购买的住住房类型型（2）、、消费者者希望的的住房价价格和购购房面积积（3）、、消费者者希望的的住房价价格和购购房面积积（4）、、消费者者对交楼楼标准的的要求（5）、、消费者者对智能能化的要要求（6）、、影响目目标消费费者购房房的因素素分析（7）、、目标消费费者购房房决策过过程（8）、、消费者者对小区区配套的的要求3、目标标群购楼楼心理及及习惯47（1）、、消费者者将要购购买的住住房类型型总体上，，消费者者还是乐乐于选择择标准层面面的住宅，，他们占占了整个个比例的的60%多，对对复式单单位的选选择，番番禺楼盘盘潜在消消费者大大于总体体。对于跃式式或错层层的追求求并没有有我们想想象中的的火热，，调查中中一部分分消费者者认为这这种结构构对老人人和小孩孩并不是是很适合合。董事事长和老老板、金金融等专专业人士士及三代代同堂中中没有人人选择这这一类型型。48（2）、消消费者希望望的住房价价格调查表明，，3000-5000元是番禺楼盘盘潜在消费费者中大部部分人最能能接受的价价格，尤以以3500元元左右最为为集中，其中，目目标价位在在4000元以上的的人士中，，期望价位位主要集中中于4000-6000之间，锦绣绣天河目前前的初步定定价在这部部分人中有有较强的承承接力。49（3）、消消费者希望望的购房面面积在面积的选选择上，71-110M2左右的选择择比例达到到一半以上上，70-150M2选择比例超超过了90%，因此此，小户型型和过大户户型都应谨谨慎，尤其其是大户型型的设计比比例要加以以控制，比比例不宜过过大。在户型的选选择上，以以二房和三三房为主，，二房占42%，三三房比例达达到了46%左右。。别墅的购买买意向较低低，只有5.7%左左右，希望望面积主要要集中在180-250M2之间，此比比例占别墅墅总体的60%左右右。50（4）、消消费者对交交楼标准的的要求大多数人认认为只要发发展商提供供的装修确确实比较精精致、豪华华，还是乐乐于接受现现成的装修修，因为个个人在时间间精力、专专业知识方方面都有现现实困难，，集体装修修成本也相相对较低。。较有倾向的的是高学历和高高收入者一般都喜喜欢有几种种装修套餐餐可供选择择，只要求求提供单一一的装修标标准者中低低学历和低低收入者为为主。尤其值得注注意的是：：锦绣天河河有相当一一部分人士士是外来白白领，工作作较忙，且且锦绣天河河距离市区区距离较远远，提供现现成装修会会较为理想想，即使是是本地的高高收入人士士其实也面面临同样的的问题。51（5）、消消费者对智智能化的要要求消费者对小小区智能化化的态度不少人认为为智能化是是锦上添花花作为一个舒舒适休闲的的高尚住宅宅，智能化化又必须达达到一定的的水平不是充分条条件是必要条件件可以理解为为：目前消消费者对智智能化的要要求还只停停留在实用性的阶阶段（因为他们们只是凭自自己对智能能化所能理理解的深度度做出要求求标准），，但作为一一个引领生生活潮流的的楼盘则应应有适度的的超前，以以新的内容容来引导消消费者，使使他们产生生新鲜感和和兴趣。SAS系统统（安全自动动化系统））MIS系统统（管理信息息系统）CNS系统统（通信网络络系统）主要为闭路路电视全天天监控、室室外红外线线报警、室室内自动消消防报警（（电、水、、燃气等））、IC卡卡门禁、安安全求助装装置等有关关安全家居居的。远程抄表、、停车场自自动化管理理、区内一一卡通消费费、小区局局域网，能能提供家政政服务、网网上医疗及及订餐等多多种有关家家庭舒适的的。宽带光纤入入户，保证证家庭电话话、传真及及网上快速速冲浪能同同时使用的的需要，对对外联系要要保证方便便快捷，一一家至少要要有2部以以上电话线线接口。52（6）、影影响目标消消费者购房房的因素分分析小区环境、交通在目标群体体心目中摆摆在了较为为重要的地地位，价格则位居第三三，另外，，对配套设设施、地段段的关注程程度也较高高。物业管理和和小区品位位档次因素素影响的比比例也比总总体大。目标群的选选择有着明明显不同广州消费者者购楼时关关心的前几几位分别是是：价格、交通、小区内环境境、配套设施。53小区环境、、交通、价价格、配套套设施和地地段这几个个因素往往往是对目标标消费者产产生综合影影响，而不不是单独发发挥作用，，决策的过过程往往是是：版块楼盘综合素素质价格区内环境、、生活、教教育等各种种配套、交交通情况、、物业管理理等消费者一般般以日常活活动点为中中心，在一一定半径内内的多个版版块作出可可能的选择择，将楼盘盘的综合素素质与价格格进行对比比，选择他们认认为性价比比（价值））较高的楼楼盘。如楼盘素素质差不多多，价格差差异不大时时，消费者者会优先考考虑最喜欢欢的版块；；但价格差差异较大时时，往往会会服从于价价格约束。。价格对我们们目标受众众的影响中中不是最重重要的，它它往往是在在与楼盘的的综合素质质相对比中中发挥作用用的。因此此，塑造出出一个优美美而舒适的的生活环境境，并且将将这种感觉觉准确地传传达给消费费者是最重重要的。（7）、目目标消费者者购房决策策过程比较54（8）、目目标消费者者对小区配配套的要求求绿化园林和体育设施配配套是很多人都都较为关注注的方面，，因为这直直接关乎着着长久的生生活质量问问题，超市市、菜市场场、医院直直接影响着着居住的方方便和舒适适性，包括括幼儿园在在内的学校校配套也是是相当一部部分消费者者很关注的的问题。另另外，目标标群对会所所和停车场场的要求也也比普通的的群体高。。555000元元左右的房房价，70-150M2面积积，精致、人性性化的装修修全面而适度度超前的智智能化配套套的高质素素小区是消消费者最为为青睐的综合考虑楼楼盘的性价价比是消费费者选择某某个版块及及楼盘的一一个重要因因素。小结结56市场分析部部分总结郊区化的居住潮流为南村版块的崛起提供了发展契机，锦绣天河的诸多卖点和较高的综合质素，刚好符合人们心目中理想家园形象，赋予我们楼盘一个什么样的性格特征，以满足人们对人性化、家本位居住模式的渴求，引起他们的共鸣，是我们在推广中将要着重解决的课题。579、静静夜夜四四无无邻邻，，荒荒居居旧旧业业贫贫。。。。12月月-2212月月-22Saturday,December31,202210、雨中黄叶树树，灯下白头头人。。09:54:2509:54:2509:5412/31/20229:54:25AM11、以我我独沈沈久，，愧君君相见见频。。。12月月-2209:54:2509:54Dec-2231-Dec-2212、故人人江海海别，，几度度隔山山川。。。09:54:2509:54:2509:54Saturday,December31,202213、乍见翻翻疑梦，，相悲各各问年。。。12月-2212月-2209:54:2509:54:25December31,202214、他乡生白发发，旧国见青青山。。31十二月月20229:54:25上午09:54:2512月-2215、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。十二月229:54上上午12月-2209:54De