中原-户型知识与户型评价方式探讨教学文稿

户型(hùxínɡ)知识与户型(hùxínɡ)评价方式探讨东莞中原(zhōngyuán)Dongguan.01.2012第一页，共86页。户型(hùxínɡ)知识与评价探讨序户型(hùxínɡ)知识1户型(hùxínɡ)评价2第二页，共86页。户型(hùxínɡ)·知识第三页，共86页。课程(kèchéng)讲授目的向发展商、建筑设计院提出(tíchū)住宅户型的建筑平面推介；评审户型平面时，用中原特有的专业方法，对户型方案提出评价意见或修改(xiūgǎi)建议评价=设计，设计或修改设计主要是建筑设计院的工作第四页，共86页。中国民居(mínjū)对朝向的选择北回归线以北：向北房终年无阳光(yángguāng)，选择南向房是购房前提；北回归线以南：向南房冬日有阳光，夏日无阳光；向北房冬日无阳光，夏日有阳光，选择(xuǎnzé)南向房可以冬暖夏凉。南方沿海地区：寸土寸金、空调调温、港岛景观，不讲究朝向(十里银滩、石梅湾）第五页，共86页。景观与朝向(cháoxiànɡ)选择纯就朝向(cháoxiànɡ)而言，选择建议：东南向>南向>西南向>东向>东北向>北向>西向>西北向目前市场情况：自然景观>朝向>小区景观海景、湖景、山景、高尔夫景中心(zhōngxīn)花园、组团绿化第六页，共86页。第一篇建筑(jiànzhù)平面分析第七页，共86页。建筑平面(píngmiàn)评价类型优点缺点备注

点式可一梯多户1.容积率可充分利用2.建筑外立面富于变化3.室外管道便于安排4.便于户型布置5.结构稳定性强1.通风差2.户型间可能产生对视，影响私密性1.高层建筑常采用2.高密度居住区域或高地价住宅区多采用

板式一般一梯二户1.通风采光好，易形成穿堂风2.朝向好，可做到户户向阳3.私密性好1.总平面布置呆板，显得没有档次（兵营式排列）1.多层较常使用2.大户型高档住宅采用

点式联体一般用于一梯四户平面拼接1.便于围合布置，土地利用率高2.部分户型能南北通透3.可做到户户向阳1.处理不好,易形成东西向房2.围合太死,对区内通风不利，且易形成回声等噪音影响1.南方城市较常用第八页，共86页。经典平面(píngmiàn)推介（1）一梯八户优点缺点1.户型方正,实用率高2.有阳台、凸窗3.各房采光理想4.北向二房、南向三房销售压力小1.东、西户型厨房离大门较远2.电梯厅、消防楼梯不能通风采光第九页，共86页。经典平面(píngmiàn)推介（2）一梯八户

优点

缺点1.卧室、客厅采光通风好2.每户有阳台3.方正实用、通风采光4.电梯厅、消防楼梯能通风采光1.实用率较低2.北向、西向户型可能成销售难点（碧海(bìhǎi)蓝天））第十页，共86页。经典平面(píngmiàn)推介（3）一梯六户

优点

缺点1.户户南向2.多数房间方正3.电梯厅、消防楼梯能通风采光4.A、F户型南北通透1.A、F、C、D户型客厅欠方正

案例：香市1号（长益花园(huāyuán)）第十一页，共86页。经典平面(píngmiàn)推介（5）一梯四户(sìhù)

优点

缺点1.大部主要产品房间方正实用2.户户向南3.所有房间均能通风采光4.户户有玄关5.人流通道互不干扰6.电锑厅、消防楼梯通风采光1.1、2户型厨房不方正（无大碍）（广州银海(yínhǎi)大厦）第十二页，共86页。经典(jīngdiǎn)平面推介（4）一梯四户(sìhù)

优点

缺点1.所有房间方正实用2.户户向南3.所有房间均能通风采光4.E、G户型南北通透5.消防楼梯通风采光1.E、G户型客厅采光面较小2.无生活阳台（可添加）3.电梯厅不能通风采光（百仕达花园(huāyuán)）第十三页，共86页。经典(jīngdiǎn)平面推介（6）一梯四户(sìhù)

优点

缺点1.所有房间方正实用2.户户向南、户户有阳台3.所有房间均能通风采光4.A、D户型南北通透5.电梯厅、消防电梯通风采光1.实用率稍低2.管道外露影响建筑外立面3.C、B户型餐厅较小第十四页，共86页。经典平面(píngmiàn)推介（7）一梯三户(sānhù)

优点

缺点1.户户南向2.后两户型南北通透3.所有房间方正实用4.电梯厅、消防楼梯通风采光1.北二套房工作阳台与生活阳台混用2.电梯厅间接通风采光案例(ànlì):森林湖第十五页，共86页。经典平面(píngmiàn)推介（8）一梯二户

优点

缺点1.户户南向、南北通透2.所有房间方正实用3.消防楼梯通风采光1.电梯厅不能通风采光第十六页，共86页。经典平面(píngmiàn)推介（9）一梯二户(紫荆(zǐjīng)苑）

优点

缺点1.户户南向、南北通透2.所有房间方正实用3.餐厅独立且通风采光3.电梯厅、消防楼梯通风采光1.对土地要求高（东西向有充足地块条件）一梯二户第十七页，共86页。经典(jīngdiǎn)平面推介（10）一梯十八户

优点

缺点1.一房、二房户型所有房间方正实用,所有主人房采光充分，景观面大2.所有房间均能自然通风采光3.电梯厅、消防楼梯通风采光1.一梯18户,电梯的高峰期使用紧张与环境的干扰可想而知2.单间户型不方正布局(bùjú)：蛙型，外大内小第十八页，共86页。户型(hùxínɡ)·评价第十九页，共86页。专业(zhuānyè)标准人居标准(biāozhǔn)民俗(mínsú)标准123第二十页，共86页。住宅(zhùzhái)分类住宅户型分类(fēnlèi)表（表1-1）单位：㎡户型分类

户型

高层

豪宅三房二厅一工三卫

150—180四房二厅一工三卫200—240五房二厅一工多卫250—350

大户型

二房二厅二卫85—95三房二厅一工二卫130—150四房二厅一工二卫

160—180

[专业(zhuānyè)标准]第二十一页，共86页。住宅(zhùzhái)分类

住宅(zhùzhái)户型分类表（表1-2）单位：㎡户型分类

户型

高层

中户型

二房二厅一卫

75—85

三房二厅一/二卫

90—120

四房二厅二卫

110—130

小户型

一房一厅一卫

35—45

二房一厅一卫

55—65

三房二厅一卫

70—80

[专业(zhuānyè)标准]第二十二页，共86页。住宅性能(xìngnéng)标准

参考：建设部商品住宅性能(xìngnéng)认定标准

户型性能标准豪宅大户型中户型小户型

主卧室使用面积（㎡）≥16≥14≥12≥10

其它卧室使用面积㎡

≥14≥12≥9≥7

小卧室使用面积（㎡）

≥12≥10

≥8≥7

客厅使用面积（㎡）

≥30≥25≥12≥10

客厅开间（m）≥4.2≥3.9≥3.6≥3.3

客厅实墙面长度（m）

≥5≥4.2≥3≥3

餐厅使用面积（㎡）≥16≥12≥8≥6

餐厅采光通风状况

采光通风

采光通风——

生活阳台进深（m）

≥1.5≥1.5≥1.5≥1.2[专业(zhuānyè)标准]住宅性能(xìngnéng)标准一（表2-1）（套内面积）第二十三页，共86页。住宅性能(xìngnéng)标准住宅性能(xìngnéng)标准一（表2-2）（套内面积）

户型性能标准豪宅大户型中户型小户型服务阳台进深（m）

≥1.2

≥1.2

≥1.2

≥1.0

储藏间使用面积（㎡）

≥4≥3≥1厨房使用面积（㎡）

≥8

≥6≥4

≥3厨房净宽（m）≥2.1≥1.8≥1.8≥1.5厨房厨具操作面长（m）≥3≥2.7≥2.4≥2.1单间卫生间使用面积（㎡）

≥3.5≥2双卫生间总使用面积（㎡）

≥8≥7≥6.5三卫生间总使用面积（㎡）

≥10≥9层高（m）

3.13.02.92.8[专业(zhuānyè)标准]第二十四页，共86页。住宅(zhùzhái)

户型

评价表住宅户型评价户型型号建筑面积

标准总体评价总评分户型等级6栋2单元02四房二厅三卫

大户型

方正实用89良好评价序号建筑面积

176标准参数评价参数评价意见权重评分

一专业性(40%)1客厅使用面积m2528满足要求442客厅开间m3.94.8未满足要求32.4………………………20层高m3.03.0满足要求33

二合理性(50%)21总体评价户型方正44…………………49储藏室位置得当,设置合理11

三市场性(10%)50

可能存在的风水问题大门不冲电梯门、不对长走廊11……………56卫生间不在户型中央22

四1户型优点户型方正2实用率高

五1户型缺点不满足专业性评价标准款项2可能存在的风水问题

六1修改建议修改不满足标准款项2修改可能存在的风水问题住宅(zhùzhái)户型评价表（表3）[专业(zhuānyè)标准]第二十五页，共86页。专业(zhuānyè)标准人居标准(biāozhǔn)民俗(mínsú)标准123第二十六页，共86页。市场(shìchǎng)对户型的关注点客户在购房时考虑居室各部分优先顺序客厅：方正好用（面积、家私布置、布局等）主卧室：合理性（面积、采光）、私密性餐厅：相对独立，通风采光厨房：宽敞实用，有服务阳台卫生间：便利性、隐蔽性次卧室：作书房、客房(kèfánɡ)适宜阳台：生活阳台的休闲、观赏性在户型评价时，要尊重这种市场需求，并据此有重点、有层次、有步骤地逐一加以评价[人居标准(biāozhǔn)]第二十七页，共86页。

功能空间(kōngjiān)分类住宅的“七大”使用功能起居、就餐、厨卫、就寢储藏、工作学习、阳台住宅的“三类”空间公共空间：客厅、餐厅(cāntīng)、阳台私密空间：卧室、书房、衣帽间主卧卫生间服务空间：厨房、公用卫生间工人房、储藏间服务阳台[人居标准(biāozhǔn)]第二十八页，共86页。功能(gōngnéng)分区合理动静分区活动区和休息区分开动区客厅、餐厅(cāntīng)和厨房——应靠近入户门设置静区卧室——位置应比较深入

动区与静区之间卫生间——方便使用，室内交通线尽可能便捷厅、室分设的户型是户型发展的主流方向[人居标准(biāozhǔn)]第二十九页，共86页。动静分区(fēnqū)案例（1）跃式户型(hùxínɡ)最易实现“动静分区”动区静区[人居标准(biāozhǔn)]第三十页，共86页。动静分区(fēnqū)案例（2）平面(píngmiàn)户型也可以作到“动静分区”动区静区[人居标准(biāozhǔn)]第三十一页，共86页。空间尺度(chǐdù)合理各功能空间尺度合理、舒适客厅：宽敞明亮、通风，有好朝向、好景观开间不应小于3.6米，宽深比不大于1：2要留出摆放家具的稳定空间

卧室：主卧：应具有好的朝向,开间应不小于3米,面积应大于12㎡,且应带有主卫生间次卧：面积应不小于8㎡餐厅：餐厅和客厅宜相对独立．既有关系又有分隔厨房：厨房应紧邻餐厅，宜带一服务性阳台卫生间：净宽不宜小于1.6米阳台：保证(bǎozhèng)客厅有良好的视野，采光栏板最好做成全透明或半透明[人居标准(biāozhǔn)]第三十二页，共86页。空间比例失当(shīdàn)案例客厅、进深太大，空间比例失当，形成面积(miànjī)浪费[人居标准(biāozhǔn)]3900第三十三页，共86页。面积比例(bǐlì)适宜除了大户型豪宅以外，如何经济、有效地安排各功能房的面积、比例、关系，是户型设计、评价中应关注的主题之一各房室具有与其(yǔqí)户型相匹配的比例大户型不应出现过小房间主卧应明显大于次卧[人居标准(biāozhǔn)]第三十四页，共86页。房室比例失当(shīdàn)案例（1）厨房(chúfáng)面积过大(13㎡)，比次卧室大得多，甚至大过主卧面积。而小卧室仅7㎡。[人居标准(biāozhǔn)]第三十五页，共86页。房室(fánɡshì)比例均衡案例（1）113平米,四室两厅两卫;2卧室开间2.9米,空中(kōngzhōng)花园2.6米开间,比例均衡。[人居标准(biāozhǔn)]案例:江南第一城82#01单元01房第三十六页，共86页。各房室(fánɡshì)合理性要求（1）客厅空间独立客厅开口不易过多要有两面完整的墙方正开阔方正完整，是实用的布局开间至少应大于3.6米，但开间不宜大于5米长宽比不应失调深度开间比不宜大于2：1入口设玄关入户门厅（玄关）是住宅内外的空间过渡避免(bìmiǎn)厅内被外人一目了然，保障私密性

[人居标准(biāozhǔn)]第三十七页，共86页。客厅开口(kāikǒu)过多案例客厅开口过多，使客厅很多面积成为(chéngwéi)公共交通面积，不易布置家具[人居标准(biāozhǔn)]第三十八页，共86页。各房室(fánɡshì)合理性要求（2）餐厅相对独立餐厅和客厅空间宜相对独立餐厅和客厅既有关系(guānxì)又有分隔餐厅至少要有两面夹一角与厨房应有关联又独立成区西式厨房与餐厅在空间上可以实现一体化[人居标准(biāozhǔn)]第三十九页，共86页。餐厅(cāntīng)不独立案例(1)上图客厅与餐厅分区不明显，餐厅成为过道几乎没有办法利用；客厅的形状不利于家具的摆放。厨房位置使客厅显得更加局促(júcù)下图经修改后既有玄关有使餐厅相对独立[人居标准(biāozhǔn)]第四十页，共86页。餐厅(cāntīng)不占角案例餐厅虽然与客厅形成明显分区，但餐厅不占一角(两面墙夹角)，周边(zhōubiān)门开口过多，几乎成为过道，不便使用。[人居标准(biāozhǔn)]第四十一页，共86页。餐厅(cāntīng)占角案例餐厅占一角(两面墙夹角)，空间相对独立(dúlì)，便于使用[人居标准(biāozhǔn)]第四十二页，共86页。西式厨房(chúfáng)改善餐厅案例上图采用中式厨房(chúfáng)，餐厅采光较差下图采用西式厨房(chúfáng)，厨房(chúfáng)与餐厅在空间上实现了一体化，改善了餐厅空间和采光条件[人居标准(biāozhǔn)]第四十三页，共86页。各房室(fánɡshì)合理性要求（3）厨房应靠近餐厅离大门不要太远（进出杂物多）直接对外采光通风厨具按洗、切、烧的顺序合理布置(bùzhì)有一定长度的柜台摆放电器，煤气灶，洗菜盆等设备厨、厕最好不要做紧邻[人居标准(biāozhǔn)]第四十四页，共86页。各房室(fánɡshì)合理性要求（4）主卧室

扩大主卧室的面积(miànjī)，房间进深可以适当增加最好有好的朝向（南向），比客厅的南向要求更甚大户型的主卧室应带一个专用卫生间进入式衣帽间（WALK－IN－CLOSET）的出现，使主卧室布局更为灵活，近年成为流行趋势次卧室次卧室的面积(miànjī)宜大于10㎡按照生活起居方便的要求，卧室位置要求深一些[人居标准(biāozhǔn)]第四十五页，共86页。各房室(fánɡshì)合理性要求（5）卫生间应有明窗通风和采光公共卫生间为厕浴分离、干湿分离，以利于清洁卫生和使用上的便利仅有一个卫生间，则卫生间与主卧室的位置要近，避免不必要的穿堂越室储藏室（工人房）对于面积标准较高的户型应设储蓄空间全封闭独立进入式空间，面积在3平方米以上阳台（也称“露台”）保证(bǎozhèng)客厅有良好的视野和采光客厅不设阳台，而在主卧设阳台，则生活中的晾衣、休闲将通过主人的卧室，会干扰主人的私密性[人居标准(biāozhǔn)]第四十六页，共86页。专业(zhuānyè)标准人居标准(biāozhǔn)民俗(mínsú)标准123第四十七页，共86页。尊重市场(shìchǎng)研究民俗风水的市场性广东沿海一带，包括潮汕人、福建人，对住宅的选择，无论是城市、农村都极信风水，山区尤甚尊重而不迷信市场中，为数不少的客户在讲究“风水”，从研究客户的购房心理与行为着手，我们不得不研讨居家风水评价户型可能存在的风水问题顺应(shùnyìng)市场需求，作为一个评审户型的一个环节，使讲究风水的客户选择到理想户型[民俗(mínsú)标准]第四十八页，共86页。户外不良(bùliáng)风水现象住宅朝向忌讳有道路直冲本户型(御园(yùyuán))有建筑墙角正对本户型(森林湖)有杆正对本户型(江南第一城)有两栋夹逢对者本户型(森林湖)有天桥斜过本户型(外滩8号)窗外见坟场(御泉香山)对着教堂、庙宇对着医院对着警署[民俗(mínsú)标准]第四十九页，共86页。户型(hùxínɡ)风水评价要素阳宅二要门房门大门(dàmén)在户型设计中应讲究避让大门(dàmén)正对电梯或楼梯是犯冲大门(dàmén)口直对长走廊是冲煞大门(dàmén)不能正对厕门大门(dàmén)不直对客厅落地门窗厕所的门不与厨房的门相对其它门尽量不相对[民俗(mínsú)标准]第五十页，共86页。典型(diǎnxíng)门冲案例(1)B户型大门直对电梯门，A户型大门直对消防楼梯门，在销售中可能会引起讲究(jiǎngjiu)风水客户的不认同[民俗(mínsú)标准]第五十一页，共86页。典型(diǎnxíng)门冲案例(2)典型(diǎnxíng)“葫芦串”户型，私隐性较差[民俗(mínsú)标准]富通天邑湾6-9#楼03号房B2户型2室2厅1卫第五十二页，共86页。典型(diǎnxíng)门冲案例(3)主卫门直冲(zhíchōnɡ)主卧床不妥[民俗(mínsú)标准]第五十三页，共86页。设玄关(xuánɡuān)案例在建筑设计中设置玄关，自然解决(jiějué)“门冲”问题[民俗(mínsú)标准]第五十四页，共86页。门冲修改(xiūgǎi)案例玄关可在装修(zhuāngxiū)时设置[民俗(mínsú)标准]第五十五页，共86页。大门(dàmén)不对客厅门窗案例港商开发的城市绿洲(lǜzhōu)花园注意风水忌讳——大门不直对客厅门窗（蓄气）[民俗(mínsú)标准]第五十六页，共86页。户型(hùxínɡ)风水评价要素房详见《住宅户型分析方法》之四：评价户型可能存在(cúnzài)的风水问题“横梁压顶(yādǐnɡ)”不利[民俗标准]第五十七页，共86页。第五十八页，共86页。ThanksforyourattentionWishyouagoodday!第五十九页，共86页。优秀户型(hùxínɡ)赏析东莞中原(zhōngyuán)刘树新DongGuan.01.2012第六十页，共86页。PART1CHAP1户型优点(yōudiǎn)规律性描述CHAP2创新(chuàngxīn)户型亮点解析第六十一页，共86页。CHAP

1全明设计(shèjì)南北通透(tōnɡtòu)设计户型结构方正合理，浪费面积(miànjī)少各功能空间尺度合理各功能空间布局合理户型功能性设计第六十二页，共86页。户型优点规律性阐述——全明设计 一般边套均能做到全明设计，中间套往往会通过局部空间的内凹来实现(shíxiàn)部分空间的采光。第六十三页，共86页。户型优点规律性阐述——南北通透设计 东莞湿度较高的气候特点使得人们对通风采光的要求很高，往往将此作为(zuòwéi)评价户型优劣的指标之一。 板楼和点楼里的边套基本能做到南北通风，而点楼里的中间套则无法避免南北透风的问题，这类户型 受欢迎的程度较低，开发商往往通过定价策略来促进这部分户型的消化。 A1 A1户型北侧为消防梯等公共空间， 无法避免南北通透问题第六十四页，共86页。户型优点规律性阐述——户型结构方正合理，浪费面积少 户型设计时应方正，尽量避免墙锐角， 这些空间较难利用，会造成(zàochénɡ)面积浪费。 过道等过度空间面积应合理，不应过 多，造成(zàochénɡ)面积浪费。案例(ànlì):御泉香山第六十五页，共86页。户型优点规律性阐述——各功能(gōngnéng)空间尺度合理 空间尺度是评价户型优劣性重要指标，且不同户型在空间尺度上的要求不一样。 对于90方左右的紧凑型户型来说，应保证各空间的均好性，满足使用上的基本要求。如：卧室 开间最好不小于3米；卫生间面积不小于4平米；厨房面积不小于5平米等。 对于160方以上的舒适户型来说，在保证各空间功能(gōngnéng)的前提下，还要保证客户对于尊贵感、居住 的舒适度等的追求。如客厅开间不小于4.2米；主卧开间不小于3.9米，面积不下于15平米等。 合理的开间进深比。 一般进深的长度不应大于开间长度两倍。 进深过长会造成内部空间采光和通风问题，短进深、大开间常常也代表着户型的舒适度。第六十六页，共86页。户型优点规律性阐述——各功能空间布局合理 关联性空间设计在一起，避免相互穿越 时的干扰 动静分区合理。动空间：厨房、餐厅、客 厅等，静空间如卧室、书房等。 厨房和餐厅应设计在一起。 主卧、书房、主卫、衣柜等主人活动空间 在一起。 舒适户型有佣人(yònɡrén)空间的，主人空间与佣人(yònɡrén) 空间应适度分离。第六十七页，共86页。户型优点规律性阐述——户型功能性设计 对于中小户型，往往由于面积的限制，无法保证户型功能的完备，造成部分功能的缺 失。对于中小户型而言，在现有面积条件下，保持各空能空间合理的尺度是第一位的。 目前中小户型功能设计上的亮点主要是休闲阳台和生活阳台双阳台设计，卫生间的干 湿分离(fēnlí)。 对于舒适户型或豪华户型，则需要考虑户型功能的完备。 独立储藏空间的设计。 四房户型至少配置2个卫生间。 主卧独立走入式衣柜设计。 180方以上豪华户型可设计保姆房。第六十八页，共86页。休闲阳台和生活阳台双阳台设计(shèjì)卫生间的干湿分离第六十九页，共86页。入户(rùhù)方式CHAP

2借景和增加(zēngjiā)采光面灰空间设计过度(guòdù)空间设计第七十页，共86页。户型亮点解析——入户方式 入户方式设计，一是保证私密性，二是方便进门后换鞋、放置雨伞(yǔsǎn)等简单事宜 可设置独立的玄关 设计入户花园 无玄关入户方式设计（户型结构上无法满足设置玄关或小户型面积不允许）第七十一页，共86页。户型(hùxínɡ)亮点解析——入户方式 独立玄关设计第七十二页，共86页。户型亮点(liànɡdiǎn)解析——入户方式 入户花园设计第七十三页，共86页。户型亮点解析——入户方式(fāngshì) 无玄关入户方式(fāngshì)设计：视线终点可设计墙壁、饰品等，而避免直接对户内门。第七十四页，共86页。景观电梯(diàntī)设计户型亮点解析(jiěxī)——借景及增加采光面 案例：东莞尚书院、深圳世纪村、中信红树湾第七十五页，共86页。户型亮点