物业管理服务项目的接管、进驻方案技术投标方案

1、本项目的接管方案根据本物业服务项目的特点，以提供一个洁净、舒适、优美、安全的学习环境为标准，以达到完善管理，节约投资、确保设备设施持依据，规范物业的接管工作，确保接管物业的质量合格，严格制定项确保物业按时顺利交接，平稳过渡。1.2适用范围适用于我公司接到的本物业服务项目的接管工作。1.3职责1)我公司接到贵方的通知后，项目经理负责指定主管人员，各智能部门负责人及专业的技术人员组成验收小组。2)接管小组负责对物业原设计图纸、设计变更、竣工图和设备出厂合格证书及设备设施运行、巡检、维保记录、档案资料等技术检3)验收小组按移交设备清单的要求对清单上的设备，按名称、规格型号、数量、基地及要求进行验收。4)验收小组对物业按运行系统验收，主要验收供配电及照明系5)由项目经理跟之前物业公司办理物业管理接管手续。1.4工作程序1)接管验收的准备工作(1)接管前的准备(2)确定接管验收方式法，清点完后即接管，包括岗位、钥匙等，确保接管验收工作正常有⑤做好各种钥匙的清点移交、整理编号及分类管理等工作；⑥更新标识及电话通讯，建立服务热线；文件》要求配备物业管理人员，具体按以下要求进行。⑨物资配备：做好物业管理物资工具的配备，并补充备品备件。位职责、操作及应急处理流程、礼仪礼节等。2)接管验收阶段按既定计划，分项目、分专业进行接管。具体按如下项目进行：(1)资料接管系统化、管理化、电脑化地建立物业档案与管理，是物业管理工件同贵公司物业管理档案建立的实行文本原始资料与电脑管理并举易于查阅。使档案管理真正为管理服务。(2)钥匙、工具接管内六角扳手等不在个人名下的工具类)和钥匙(主要指的是仓库钥匙、通钥匙、消防备用钥匙、教学楼及各个楼钥匙)的交接完成质量的好①接管中的工程技术人员要仔细对照相关区域位置和钥匙编号，确保交接钥匙与门牌编号一一对应，防止钥匙、工具损坏、丢失等；有关规定，交接前必须仔细检查，确保安全。后期分类造册登记，并设专人负责管理。④检查发现由公用工具和钥匙损坏的情况必须由交付方修复后再接收，不能修复的报废处理并报业主监管，按交接前三方约定，申⑤交接人员为确保物业交接过程中，基地教学及办公不间断性，(3)物业用房其它物业接管(4)岗位接管：做好岗位交接，做好岗位移交登记表，使各项工作平稳过渡，做到无缝交接，做好各种卡证的办理及管理。(6)其它交接3)检查遗留问题的讨论、处理(1)按新老物业服务方及业主三方商榷的接管标准执行，检查处理会议，确定整改方案和限期整改日期。(2)跟进遗留问题整改，定期向业主方监管汇报工作进展情况4)接管验收注意事项(1)在接管前，我司与前物业公司及业主监管协商接受的相关统一标准、明确程序，明确交接双方的责任和权利。(2)接管过程中要认真清点物业内的各种设施设备、公共物品、图纸资料、绿化、杂品等数量、类型，并经交接双方在交接报告签字(4)为保证整体物业服务的正常运行，对接受后的所有设施设备及相关工具进行试运行测试，并要求第三方人员在场。接管期后，工作重点应逐步由交接向正常运行转移，要注意人员的衔接和培训。5)进入运行阶段(1)人员到岗交接后，认真按照流程操作，担负起岗位职责；(2)按预先制定的日常工作计划，规范操作规程操作；(3)分专项制定工作计划，如：做好安保服务、保洁服务、仓库管理服务、秩序维护服务、应急预演等工作计划方面，做好各不同(4)以招标文件要求及业主要求为标准，建立阅读考核制度；(5)组建义务消防队，并建立义务消防队培训制度；(6)做好各方面的工作检查，做好定期检查和整改；(7)建立健全各类文档，认真做好各种记录报告；(8)优化制度、工作流程，并持续改进。2、本项目的进驻方案提交验收报告资源普查落实物资装备等协助各个设批准后实施整改施设备调试2.2进驻前工作计划序号内容完成时间责任部门1与沟通前期准备1.收集整体分布，建立主要人员联系电话2.收集报纸、杂志发放清单3.收集、建立甲方车辆登记表4.收集、建立水、电、社区、派出所等市政部门电话，编制管理处通5.与协调有关事宜。正式进入两天内项目经理2管理处各个部门确定1.负责项目服务人员的确定。2.落实人员到位、进场，编制服务工作计划，并组织实施，既有各部仓库管理、垃圾清运服务进行全面正式进驻前一周内项目经理3.普查仓库内品种、数量及情况，制定管理、维护、整改计划，组织实施4.各种设施设备的接管和情况登记，制定维护、维修和整改计划。3组建管理处1.跟踪落实人员到位2.分组现场跟踪，分清服务要点和3.修订岗位职责，编制服务流程程序、标准。4.岗前培训。进驻前一周内项目经理4备1.拟制筹备、接管进驻计划。2.拟制进驻后的工作/排班计划。3.参加承接查验工作。内项目经理5驻1.各专业人员到岗2.管理物资、装备到位。3.妥善安排工作人员。4.与协调有关事宜。内各专业部门及组2.3项目进驻前期工作计划1)进驻前期工作计划序号内容完成时间责任部门1管理处组人员1.管理人员、保洁员、保安员、清洁工、维修工及机动人员统一着装进场2.对基地内整体环境进行了解；3.按不同区域、出入口，设置配置人员到岗。进驻后一天内各专业班组及部门2安保服务对机保楼、军基楼、教研楼、体育馆、班、白天配合教学保障、每夜巡逻很多进驻后一天内安保部3洁及垃增派人员对建筑物、设施、道路、设备、沟、渠、池，所有室内室外进行全面彻底清洁，垃圾清运天内保洁组、组4绿化管养1.普查绿化状况，作好绿化现状记录，并制定维护、整改计划；2.作好绿化管养实施；3.统计绿化品种数量等。进驻后一周内部5仓库管理仓库相关物品及登记表和资料的交接，制定相关管理制度及标准。天内保安部6资料交接相关资料的交接、存档，技术资料、图纸资料、设备设施说明书等交接。天内综合服务部7主管部门沟通对工作进展向主管部门汇报，听取建议，及时按需求进行改进和调整方进驻后项目经理8每周例会及管理内容培训管理处每周组织管理骨干召开会议，总结当日工作不足，布置明日工作，制定相关工作计划，并对物业管理内容和具体措施进行培训天项目经理9安全管理1.排查安全防范重点部位，修改巡逻路线和频次；2.排查安全隐患，提出整改方案；3.结合现场情况修订应急预案；4.落实岗位技能培训、训练。进驻后一周内保宁队长、分队长内部管理1.统一考勤、排班、考核的表格；2.统一交接班、夜间报岗的时间次数，集中受理；3.统一维修材料的入库、发放的控制4.现场跟踪修订各岗位作业文件；5.统一、落实工作汇报制度。进驻后现场负责人准化1.制度上墙(值班室、设备房)2.统一记录及签到本的挂放、归档、3.机房、设备房管理标准化；4.消火栓、防火门标签完善，洗手间挂保洁卡；5.统一材料、工具、清洁用品的分类、集中摆放。进驻后一个月项目经理设备设查验1.与甲方单位一起对供电、给排水、安防、监控、道闸、电梯、库房、训练器材器具等设备设施进行普查交2.普查登记设备设施数量，验收设备设施运行状况，编制承接查验资料；3.档案技术资料交接、钥匙交接。个月内项目经理档案资料1.制度、表格领取、分发、登记；2.承接查验资料收集、整理、归档。进驻后一个月内综合服务部维修养护1.室外井盖、管道、设施、停车线油2.制定设备设施、器材器具巡视路线、点检部位、保养计划；3.制定接管问题整改计划，分步实施进驻后一个月内养护工标识完善和上墙制度进驻后一个月内现场负责人总结完善根据进驻情况，对拟订的规章制度及管理方案进行修订完善，保证满足业主的要求。进驻后一个月内项目经理2)项目管理工作前期培训内容要求：(1)仪容仪表与言行规范(2)客服维修岗位礼仪(3)物业项目基本情况：委托管理内容及特别要求；公司的承(4)客服类：员工的岗位职责；主要工作程序；表格的填写。绿化作业流程及注意事项；垃圾清运工作流程及注意事项等等；(6)消杀服务标准和监管程序；各类表格填写规范。(7)安保服务类：保安相关知识、消防知识培训；治安重点位置防护；重点物资管理；岗位职责；应急突发事件处理和流程。(8)仓库管理类：岗位职责及注意事项；仓库管理制度及物资备注：具体培训记录和考核记录会详细列入《培训记录》3)关于进驻当天的有关要求：(1)进驻当天上午，管理处拟制好联系电话一览表，明确管理处电话、联络人，并上交甲方领导。(2)承接查验小组提前准备检查工具及承接查验表格，分为设(3)管理处负责人检查保安员、保洁员、维修工的仪容仪表是(4)管理处人员必须按商定的时间提前到达，确保人员、物资2.4常规期物业管理方案1)甲方物业管理需求说明(1)管理范围：区域内所有隶属于本单位管理的网页及周边10务，合计室外面积11.4万平方米，室内面积2.4万平方米，附属设(2)配套设施设备、器材、器具的维修、养护、运行和管理。物业管理范围内的机电设备设施(包括配电系统、给排水系统、强弱电、消防系统、室内外照明、空调)的运行管理、日常维护保养、定(3)清洁卫生管理。包括室内、室外、墙体的清洁卫生，垃圾玻璃)、瓷砖墙面、顶面、楼梯台阶及扶手、电梯轿厢的清洁。④灯具的清洁。教学场地公共区域内所有室内灯具和开关的清洁。等场地的草坪养护整理、垃圾杂草清除以及树枝修剪清理。⑥公共教室的清洁。公用教室地面清洁桌椅、窗户、窗台、黑板擦拭，课桌抽屉垃圾清理，窗帘整洁。⑦所有室内窗帘拆卸、清洗、安装。每年1次。⑧楼顶、楼台等垃圾清理及时清理。⑨灯箱等附属设施。(4)室外绿化的养护和管理：包括东校区运动场、器械场和西校区障碍场等场地的草坪养护整理、垃圾杂草清除以及树枝修剪清理。(5)24小时秩序维护员和安防值班及公共秩序管理(保安值班A、秩序维护：13栋教学场所24小时值班巡逻等；实行24小时的门岗、消防监控和安全防范，及时发现和处理各种安全事故隐患，B、巡逻：委托管理区域内的重点部位、库室、路段等每2小时至少巡查1次，并做好记录。随时监控场所安全情况，定期检查各类C、人员管理：对进出的会客、劳务等外来人员实行登记管理。D、应急处突：对火灾、治安等突发事件要及时报告有关职能部2)常规物业管理工作计划序号内容责任部门工作标准1保安消防安全管理1.保安管理；2.13栋教学场所秩序管理及24小时值班巡逻；3.消防及安全管理；5.仓库管理、门岗。安保部完成公司品质服务标准、达到甲方满意。21.机动车辆的停放和安全；2.非机动车的停放和安全。安保部完成公司品质服务标准、达到甲方满意。3设施维修养护1.本体定期养护和维修计划；2.公共设施的维修养护管理。维修组完成公司品质服务标准、达到甲方满意。4行管理和养护1.基础资料管理；2.设备的运行管理；3.设备维修养护；4.节能和环保。维修组完成公司品质服务标准、达到甲方满意。5教学设备设施的1.主动检查报修；2.受理故障报修；3.现场勘验处置、简单修理；4.制定各种突发故障应急预维修组完成公司品质服务标准、达到甲方满意。61.教学楼和教学训练场地顶墙面、开关、水龙头、水管、分体空调等定期检查维护；维修组完成公司品质服务标准、达到甲方满意。2.消防设施器材、应急灯及安全标识的安全检查；雷等防护措施；4.确保容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；5.对可能发生的各种突发设备故障有应急方案；恶劣天气情况下，每日定时组织各教学楼和教学训练场地7公共区域照明、水电管理1.巡查室内关灯、多媒体设备关机情况；流水现象；3.每日开关、检查楼内热水维修组完成公司品质服务标准、达到甲方满意。8智能化设施管理1.智能化设施的维护；2.掌握操作和预防故障。维修组完成公司品质服务标准、达到甲方满意。91.室外绿化养护；2.室内外清洁、保洁、维护；3.四害消杀；4.垃圾清运。部完成公司品质服务标准、达到甲方满意。文化活动1.与委托方共同举办各项文化活动；2.为委托方提供辅助性文化综合服务部完成公司品质服务标准、达到甲方满意。品质管理1.IS09001质量体系管理与质量检查；2.IS014001环境体系管理与质量检查。综合服务部完成公司品质服务标准、达到甲方满意。绩效考核和行政管理办公、培训、考核、薪酬综合服务部完成公司品质1.财务账务；2.费用收取与开支；财务部完成公司品质1.各种资料管理；2.各类信息的及时发布。综合服务部完成公司品质3)管理主要工作措施序号指标名称甲方标准/公司品质要求测算依据投标指标主要措施1达到本市物业管理考核两年内专家考评、打分90分以上1.进驻当日即进行全面工作安排、交接，保洁服务，消除卫生死角；督考核机制；人负责；4.实施效果与个人的薪酬待遇，年终考核挂钩；5.实施IS09001、ISO14001管理体系，以及5S管理办法，保证目标的完成。2业主满意度务满意人数/参加评议的人数1.实行公开透明管理，每季度向甲方领导提交工作报告，汇到的标准，使物业管理始终处于甲方监督之中；业使用人做一次征询意见调调整和改进管理服务方案；3.对出现的不合格提出纠正措施的实施进行跟踪，调查处理结果直接向业主汇报公布。3有效投诉率次数/使用人总人数3%以下1.严格按IS09001质量保证体系实施日常管理、质量控2.设立24小时值班室，受理投诉。各类投诉信息在3分钟内完成登记，按投诉内容传递上注明信息传至何部门、何便跟踪检查；3.责任部门接到投诉后，应立即采取补救措施，在预定事件过一个工作日。4人数/上岗1.管理人员经物业管理专业培训，合格后上岗；人员2.取得物业管理部门经理上岗证是项目经理竞争上岗的必备条件之一；3.维修人员、消防安全人员100%持证上岗。5公共配套设95%以上完好设备总数/设备总数*100%1.接管后1周内逐台对各类设备设施进行完好状况普查，发现隐患立即处理；内设备状况达到品质管理标3.根据设备的重要性，对设备计划执行，确保设备始终处于良好状态；4.实行目标责任制，日常巡分解到人，严格考核；5.建立设备、设施检查评比制管理处的考核挂钩；6.建立停电、