宁波世茂地块海上观项目产品定位营销策略

一个占地近25万方的大盘，规划以高层与商业配套建筑，堪称“造城”之举，而本项目位于北仑新城核心，处于泰山路和横河路交汇处，区域内行政中心、体艺中心、君临国际广场、凤凰山主题公园、各项娱乐、休闲设施齐全，尊处北仑绝版地段。再加上，本案的强势地产品牌世茂集团的高调入市，诚然，本项目从销售上可说是“皇帝的女儿不愁嫁”，也可以这么高调地说，北仑今后的市场可由我们主导，而不是我们去跟随市场。一个高端项目必须有其素质相对较高的区域作为支撑，但本项目所面临的困惑也是明显的。因目前北仑的城市形象不够高端，而北仑也缺乏相对高端的住宅类产品和特色商业，固然为本案昭示了很大的市场空白。而对于大宁波区域而言，本案所处地块的总体认知不高，如何针对这些问题，我们该提出怎样的战略性建议呢？『前言』PART-1区域定位PART-2产品定位PART-3客群分析PART-4品牌建构PART-5营销策略报告目录PART-1区域定位区域现状分析与愿景构想世茂品牌北仑开发战略区域发展战略定位思路区域影响力引爆思路战略总纲世茂品牌整合区域优劣势与机会点分析区域战略定位区域炒作区域价值整合战略推导四大关系处理企业发展脉络核心竞争力模型进军北仑战略剖析区域优劣势分析核心问题与解决方案城市运营战略城市运营案例援引区域最大特质提纯区域价值整合切入点区域战略定位炒作目标资源整合模型区域炒作构想123战略原则战略总纲世茂区域政府品牌落地销售传奇区域影响政绩体现提升提升促进促进项目操作成功关键政府立场世茂经验

在区域炒作上，在荣败共振基础上，必须借助政府力量，并有效利用世茂本身资源，共同促进区域热度提升，从而带动品牌与销售率提升核心竞争力：政府、国际、世茂品牌三大力量，由地产运营商向城市运营商角色转换上海世茂国际广场上海世茂滨江花园上海世茂佘山庄园峥嵘地产界20余载，领军中国：

20多个城市楼盘开发；跨国界地产开发经验在大陆首创“滨江模式”实践“城市经营者”理想，与政府合力大力推进城市化进程放眼全球，“全球化销售”模式世茂品牌解读进军北仑战略销售与品牌双丰收世茂作为城市运营商角色大势进军北仑新城中心区域价值整合战略核心：通过区域价值整合与炒作，带动项目最终销售长红与提升世茂品牌目的；并通过本案操作使之成为世茂在华东区另一个战略要点区域战略区域发展规规划宁波主城区区镇海区北仑区北仑核心区区住宅地块地处北仑中中心城核心心区块，中中提升重点点建设区域域，是集行行政、文化化、商务、、商业、居居住、休闲闲娱乐于一一体的北仑仑CAD（中央行政政区）CentralAdministrativeDistrict新城中心：：地块位于北北仑新碶街街道，紧靠靠新行政中中心，处规规划中的北北仑中心城城核心区块块。重点规划：：是宁波“十十一五”期期间宁波中中提升战略略的重要组组成部分，，北仑新的的行政中心心和未来的的中心城区区；完善配套：区域在行行政中心周周边还将形形成艺术、、科技、教教育、体育育、商业休休闲等各种种核心配套套；区域状况：：北仑区政府府以文件的的形式明确确提出了三三年内基本本完成中心心城区核心心区开发建建设的目标标。『区域战略』区域内配套套住宅地块大润发超市市1km2km贝斯特酒店店丽晶大酒店店凤凰山主题题公园体艺中心文文东海实验学学校里仁花园北仑中学文华山小学文北仑剧院科技文化中中心君临广场女排训练基基地生活、教育育、休闲配配套等不断断完善，地地段附加值值较高商业配套大润发：商业零售连连锁店，营营业面积25000平方米。君临广场（（在建）：：建设中的城城市综合体体，包括单单身公寓（（3万）、写字字楼（3万）、商业业（18万）。商业业部分目前前考虑全部部招商。丽晶大酒店店：包括五星级级酒店、酒酒店式公寓寓、商务办办公楼等贝斯特酒店店（规划））：五星级酒店店。教育配套主要包括北北仑中学、、东海实验验学校、华华山小学、、里仁童院院等名校休闲或其它它市政配套套目前项目：：体艺中心（（中国女排排主场）、、凤凰山主主题公园（（占地81万平米的主主题乐园））筹建项目：：北仑剧院（（规划）、、科技文化化中心（规规划）、中中国女排训训练基地（（在建）『区域战略』区域交通通途路同三高速三江口机场火车站杭州方向北仑客运总总站体育馆北仑核心区区四通八达的的立体交通通网络道路交通：：目前北仑与与宁波主城城区的主主要要交通干道道为“通途途路”和““同三高速速”，交通通便利。从从宁波主城城区至项目目所在区域域约35分钟车程。。至宁波主城城中心30公里。至宁波火车车南站35公里。至宁波砾社社机场45公里。公共交通：：北仑至宁波波的公共交交通线路主主要依赖从从“北仑客客运总站””与宁波““体育场””之间的公公交班次，，如703、787、788、782等。从北仑至宁宁波的公共共车时间约约为一小时时。『区域战略』核心问题提提纯区域优势区域缺憾国际化高起起点规划，，是北仑区区未来行政政、商业、、文化、娱娱乐中心；；区域整体体气质高层层次化。这这里将是城城市最具亮亮色的形象象展示窗口口区域认知度度不高：目目前该区域域许多新楼楼盘尚未交交付，人气气有待凝聚聚；君临国国际商业未未热；星级级酒店尚未未经营；与与其他城市市新区一样样，没有鲜鲜明特色核心问题：：区域国际际化气质，，却没有鲜鲜明的个性性特色区域本身气气质高贵，，有无可匹匹敌发展前前景，却在在城市规划划上与其他他城市千篇篇一律，缺缺乏本身个个性特征与与文化承载载。『区域战略』如何进行区区域包装，，打造出鲜鲜明的区域域与城市品品牌？关键键词：『区域战略』城市营销战略解决方方案城市营销手手法城市运营精精髓：挖掘掘区域最大大特色，整整合城市各各种资源，，寻找到板板块整体包包装突破口口政府对区域域总体发展展目标规划划与，作为为城市运营营前提在政府规划划之上，整整合城市特特色，投资资、经营、、市场，提提纯最大的的区域特色色进行整体体包装板块特色定定位，提升升区域附加加值，轰动动市场成功案例索索引商业特色：：新天地文化特色：：乌镇历史特色：：西湖旅游特色：：丽水工艺特色：：景德镇『区域战略』政府规划区域资源案例研究一一上海新天地地：将石库门文化化（传统建建筑文化））与老上海海文化嵌入物质化化的休闲娱娱乐中心，，利用明星文化炒作，从而而迅速知名名全国，是是海派文化的精神缩影影，成为继继上海外滩滩后又一城城市标签。。中国商业地地产开发的的成功标本本。上海新天地地原为上海海石库门居居住区，是是作为旧城城改建项目目；在瑞安集团团的市场运运作下，保保留上海独独有的石库库门建筑，，引进国际际知名的休休闲娱乐场场所；通过APCE会议、一大大纪念会等等、帕瓦罗罗帝举办演演唱会等营营销手法，，迅速成为为全国知名名的体验中中心；其特有建筑筑文化+海派风格文文化的植入入，是项目目操作成功功最大的附附加值；中国乌镇：：将江南水乡文文化与民居建筑文文化与深厚的历史文化融合，植入入质朴无华华的江南小小镇，成为为中国依附附于历史之之上的旅游游化城市运运营典范之之作。中国江南的的文化封面面具有1300多年的古江江南文化风风韵；因偏居一隅隅，整体建建筑肌理被被较为完好好保存下来来；作为创新旅旅游营销典典范，将民民居建筑文文化与民俗俗文相融合合，并深刻刻挖掘其历历史人文底底蕴成为中中国江南之之游第一站站；在营销上，，因又刘若若英与黄磊磊所排的电电影《似水年华》而作为策划划引爆点出出名。案例研究二二基于城市营营销成功案案例分析与与研究，寻寻找到该板板块营销突突破口板块运营构构想北仑最大特特征提纯极致放大城市营销大大突破口北仑价值资资源整合；；北仑新城可可塑性特点点进行创新概概念附加；；与北仑、新新城气质契契合利于后期城城市营销可以借力政政府『区域战略』北仑最大特特征提纯区域位置：：北仑位于宁宁波市东部部部，濒临临东海，三三面环海，，北临杭州州湾，南临临象山港。。是宁波2000年通商口岸岸文明的窗窗口与承载载地。上海市宁波市杭州市北仑区舟山市三小时经济济圈区域地位：：北仑背靠上上海、杭州州、宁波等等大中型城城市群和长长三角洲等等辽阔腹地地面向太平洋洋，踞我国国沿海南北北航线与长长江“黄金金水道”交交汇的咽喉喉要道是长江流域域和长江三三角洲对外外开放的海海上门户和和通道，与与亚太新兴兴港口城市市呈扁形辐辐射之势。。总体定位：：以发展先进进制造业和和国际贸易易为重点、、以港口物物流为依托托、体制机机制优势明明显、自主主创新能力力强、对外外开放水平平高、辐射射带动作用用突出的现现代化国际际港口城市市的核心区区。绵延近2000年的通商口口岸文明，，是大宁波波对接世界界的窗口『区域战略』板块运营突突破假设北仑2000年口岸文明明“海派”文化导入国际性窗口性合融性相通气质比上海港口口文明更早早；浓缩了大宁宁波商业特特质海派文化在在民国间是是中西文化化交融爆发发期；在商商业、文化化、建筑、、文学、生生活观上都都形成鲜明明特色其独特的文文化体系成成为中国文文化史与城城市发展史史上一条夺夺目的风景景线；因其众多的的独特文化化基因，至至今一直在在被演绎因其共通的的文明气质质，在北仑仑引入“海海派文化””，并使之之成为宁波波港口文明明的板块容容器是一种种可行性选选择『区域战略』宁波海派文文化对接宁波帮宁波港宁波装宁波景宁波是中国国商人的发发祥地，号称是“中中国最精明明”的上海海人有1/4是宁波籍的的。与温州州人相比，，宁波人更更喜欢做大大生意，故故有“宁波波大老板””、“温州州小老板””之称。宁宁波有30多万宁波籍籍人士旅居居在世界50多个国家和和地区。““宁波帮帮”已成为为联结宁波波与世界各各地的重要要桥梁和纽纽带。新一一代的宁波波商帮，他他们的根在在宁波，““脚”（（生产基地地）在宁波波，“头脑脑”（总部部）在上海海，“眼光光”（战略略布局）却却已呈国际际性的。宁波曾经开开设第一家家西服店、、开设第一一家西服工工艺职业学学校、缝制制第一套中中山装、缝缝制第一套套西服、编编写第一部部西服理论论著作；宁宁波以大规规模、大品品牌的西服服、衬衫生生产著称全全国，有雅雅戈尔、维维科、罗蒙蒙、培罗成成、博洋等等多个品牌牌，如今今宁波装发发展方向都都是国际化化路线。主要旅游景景点奉化溪溪口是全国国重点旅游游区:以蒋中正原原籍为背景景，以雪窦窦山和雪窦窦寺最为著著名，还有有蒋中正原原住址及镇镇上古香古古色的文化化，宁波滕滕头生态旅旅游示范区区等；如今今杭州湾大大桥的开通通，更多的的海内外旅旅游者将借借道宁波去去往舟山等等地。宁波曾经在在鸦片战争争后被辟为为“五大通通商口岸””之一，宁宁波港是上上海国际航航运枢纽港港的重要组组成部分，，与世界79个国家和地地区400多个个港港口口开开通通了了航航线线，，随随着着““宁宁波波—舟山山””港港一一体体化化进进程程的的启启动动，，将将加加快快提提升升宁宁波波港港综综合合实实力力和和竞竞争争能能力力，，为为未未来来的的发发展展拓拓展展更更大大的的空空间间。。其发发展展的的历历史史中中融融合合着着中中西西文文明明，，而而宁宁波波本本身身具具有有2000年通通商商口口岸岸文文明明，，在在这这两两千千年年的的发发展展过过程程当当中中,海派派文文化化与与宁宁波波经经世世致致用用文文化化有有着着千千丝丝万万缕缕的的联联系系。。宁波波本本身身“宁波波帮帮”““宁波波港港”““宁波波装装”““宁波波景景”四大大特特色色都都与与海海派派文文化化中中的的国国际际化化、、窗窗口口化化精精髓髓一一致致『区域域战战略略』海派派文文化化植植入入论论证证重新新定定义义北北仑仑通过过海海派派文文化化嫁嫁接接，，打打破破人人们们一一直直对对北北仑仑持持有有的的无无个个性性特特色色与与文文化化内内涵涵固固有有观观念念，，提提升升城城市市品品位位通过过对对文文化化复复兴兴北北仑仑，，并并使使之之成成为为港港口口文文明明标标志志，，给给区区域域本本身身绘绘制制了了一一个个蓝蓝图图，，有有利利于于提提高高人人们们期期望望值值与与政政府府招招商商作为为港港口口城城市市的的宁宁波波，，没没有有出出现现承承载载与与代代言言海海派派文文明明精精神神内内涵涵的的世世界界级级标标签签城市市名名片片城市市品品位位板块块愿愿景景嫁接接海海派派文文化化，，在在城城市市营营销销上上形形成成了了区区域域特特性性区区隔隔，，并并嵌嵌入入板板块块精精神神内内涵涵，，有有很很强强的的可可行行性性『区域域战战略略』区域域可可行行性性论论证证政府府力力量量尚未未成成型型化化世茂茂经经验验（中中央央行行政政区区，，国国际际手手笔笔规规划划，，集集行行政政、、文文化化、、商商业业、、居居住住等等综综合合型型引引擎擎化化功功能能，，是是政政府府中中提提升升战战略略要要地地））（目目前前人人气气未未旺旺、、商商业业未未热热、、文文化化未未引引，，为为海海派派文文化化植植入入提提供供很很好好机机会会点点））（世世茂茂地地产产在在上上海海、、绍绍兴兴等等地地拥拥有有国国际际化化背背景景的的城城市市运运营营经经验验））具有有很很强强区区域域可塑塑性性特特点点该CAD区域域是是政政府府形形象象展展示示中中心心，，也也是是行行政政文文化化中中心心，，具具有有很很强强的的政政府府支支持持，，再再加加上上世世茂茂经经验验，，为为板板块块文文化化包包装装提提供供有有利利条条件件。。『区域域战战略略』案例例引引证证一一横店店影影视视城城：：将影影视视文文化化引引入入东东阳阳，，带带动动相相关关影影视视产产业业发发展展，，成成为为中中国国最最大大的的影影视视拍拍摄摄基基地地，，并并强强劲劲推推动动旅旅游游业业繁繁荣荣，，成成为为东东阳阳城城市市代代名名词词以影影视视文文化化带带动动城城市市与与产产业业发发展展中中国国范范本本这里是是亚州州最大的影视视拍摄基地，，被誉为“东东方好莱坞””以其厚重的文文化底蕴和独独特的历史场场景而被评为为首批国家AAAA级旅游区“全国之最””：最大规模模、最大殿堂堂佛像、拍摄摄影视剧最多多、群众演员员最多、最大大规模室内摄摄影棚是东阳城市名名片『区域战略』锦绣中华世界之窗欢乐谷中华民俗村深圳华侨城：：将旅游文化发发挥到极致，，对世界建筑筑与精神文化化进行浓缩展展示，从而带带动原先荒芜芜的板块热炒炒，致使区域域内房产业得得到最大化升升值，城市内内涵得以升级级。以旅游文化催催熟板块的中中国式样本深圳华侨城以以带动板块内内房产升值为为终极目的，，以旅游文化化为支点，撬撬动整个板块块发展先后建成世界界之窗、锦绣绣中华、中华华民俗村、欢欢乐谷四个深深具特色与影影响力的主题题公园创造出区域性性旅游资源开开发，开发出出高质量的旅旅游主题地产产成为复合地产产成功策划与与开发的中国国样本。『区域战略』案例引证二板块运营假设设评析海派文化北仑CAD北仑乃至宁波波口岸文化世界界级标签为北仑CAD嵌入海派文化化精神，一个个独具特色的的海港文化新新城横空出世世﹢『区域战略』板块定位构想想北仑CAD◎海派新城以全新形象、、全新姿态亮亮相北仑，通通过文化内涵涵勾勒给人以以极其震撼的的愿景空间。。北仑CAD，是区域本身身的国际性规规划条件为板块属性定定位区域精神气质质体现，是区域运营包装装的核心体现现通过整合包装装重新定位，，并以全新形形象亮相给人以大手笔笔规划，大愿愿景想象的联联想『区域战略』板块命名构想想世茂◎海上新城以世茂冠名，，志在与政府府一起炒热新新城板块达到促进销售售最终目的“海上”即海港之上，，直接切入海海港文明“海上”与“上海”能达到很好的的联想“海上”也是对海派文文化有力嵌入入的最好表达达通过整合包装装重新定位，，并以全新形形象亮相给人以大手笔笔规划，大愿愿景想象的联联想板块命名承接接板块特色性性定位，为板板块运营提供供很好的传播播条件『区域战略』推广口号复兴大宁波海海派文化宁波具有两千千年的通商口口岸文明，复复兴旨在传承承与发扬光大大北仑是宁波数数千年通商口口岸文明的窗窗口，又是宁宁波经世致用用文化最典型型代表，北仑仑就是大宁波波的浓缩立足大宁波，，提升项目高高度区域精神气质质的体现，个个性文化的提提炼海派文化是宁宁波文化重要要的组成部分分推广口号准确确地提炼了区区域、项目的的精神气质与与文化个性，，更便于传播播文化复兴北仑仑（备选）重新定义北仑仑（备选）『区域战略』宁波帮宁波港宁波装宁波景构想一：海派派文化休闲娱娱乐商业街将本项目商业业街做一个整整体规划，融融入宁波四大大名片，打造造一条海派文文化商业街商业规划：文化产业邀请宁波帮具具有代表性的的海派文化名名人（或者后后人）在商业业街开店，例例如陈逸飞的的油画、沙孟孟海的书法。。同时吸引相相关产业人群群来此经营，，打造文化产产业集群地。。商业规划：酒吧、海港休休闲会所、海海味餐饮例如水手音乐乐酒吧，只做做海鲜的餐饮饮等等，无论论是酒吧、KTV、会所还是餐餐饮都与海洋洋元素有关，，在装修上可可以考虑复古古的味道（老老上海）。商业规划：旗袍打造一个旗袍袍服装产业群群，包括旗袍袍设计、制作作、展示，可可以适当延伸伸至婚纱、摄摄影，但必须须以旗袍元素素为主。商业规划：旅行社以境外旅行社社为主。作为为该商业街的的一个补充。。『板块构想』在区域内规划划一个公园，，由政府与开开发商共同打打造一个具有有海派文化的的主题公园。。该公园具备备休闲、娱乐乐两重功能。。休闲：主要在景观中中融入一些能能反映老上海海时期的雕塑塑、小品（黄黄包车、留声声机，经典电电影中的人物物形象等）以以及宁波帮具具有代表性的的人物、场景景雕像；其休休闲的亭椅也也具有老上海海风味。娱乐：打造一个“海海盗船”娱乐乐中心，在海海盗船上由真真人表演，具具有可参与性性及可经营性性。『板块构想』构想二：海派文化主题题公园在项目正门口口建造一个标标志性雕塑，，作为项目海海派文化个性性的承载体。。另外，也可可以将海派风风情渗透到项项目内，例如如在项目公建建位置挂代表表性的油画，，道路边或景景观中增添一一些海派艺术术小品，并与与环境景观相相融合。『板块构想』构想三：海派文化标志志建筑世茂集团策动动协助，为政政府出方案，，对整体区块块做规划设计计，由政府执执行，邀请专专家（文化学学者与城市规规划相关权威威人士）的参参与，以文化化带动产业的的城市运营课课题作为切入入点，围绕海海派文化植入入区域作为整整个炒作核心心，达到官商商共赢之目的的。『板块构构想』板块炒炒作初初步构构想启动策策略给政府府做整整体区区域包包装运运营提提案，，提供供可行行性思思路在政府府基本本认可可基础础上，，双方方共同同邀请请国家家规划划局等等重要要领导导、规规划专专家、、经济济学者者、城城市运运营专专家、、文化化人士士，举举办大大型区区域包包装思思路论论证会会邀请《经济观观察报报》《中国经经营报报》等国家家级财财经类类媒体体参与与整个个过程程开辟专专门网网站专专题进进行互互动……营销策策略核心：：从海海派文文化精精髓出出发，，从各各角度度进行行区域域文化化演绎绎举行““海上上新城城”LOGO设计50万元全全球招招标经济角角度：：举办沪沪甬商商人论论坛，，邀请请上海海东方方卫视视《头脑风风暴》作为主主题文化角角度：：举办宁宁波上上海““海派派文化化”系系列论论坛，，促进进两城城文化化沟通通城市角角度：：邀请上上海、、杭州州、苏苏州等等特色色型城城市，，就城城市运运营进进行探探讨……『板块构构想』板块炒炒作初初步构构想PART-2产品定定位优势（（S）对望区区政府府，毗毗邻区区域内内最大大商业业项目目君临临广场场；对本案案所在在区域域的认认知度度较高高；周边地地产开开发度度高，，开发发风险险弱化化；临太河河，地地块方方正，，规划划加分分；商业、、文教教、交交通配配套齐齐全；；轻轨1号线规规划中中；劣势（（W）世茂品品牌首首次入入甬，，品牌牌宣传传周期期相对对拉长长；世茂原原有客客户积积累存存在区区域性性；总体量量、分分期体体量均均较大大；客观而而言区区域未未热；；主干道道的噪噪音影影响；；机会（（O）版块特特征和和凝聚聚力将将在未未来进进一步步加强强；世茂品品牌的的强势势谈判判地位位及其其他可可利用用资源源；强化本本案的的区域域定位位，植植入本本案的的特色色，提提升区区块地地产价价值；；区域内内无客客观条条件上上可与与本案案竞争争的优优质地地块；；本案刷刷新北北仑新新区高高端物物业纪纪录；；本案大大体量量的酒酒店，，将聚聚集一一定的的高端端商业业人气气；威胁（（T）北仑新新城缺缺乏地地域特特色；；来自区区域情情结的的抗性性；商业氛氛围目目前尚尚不热热烈，，对本本案商商业去去化造造成影影响；；政策面面导致致整体体楼市市观望望气氛氛浓厚厚；SWOT分析本案为为综合合性物物业类类型，，为：：住宅+酒店+商业的产品品组合合。那那么，，对于于本案案这么么大体体量的的项目目而言言，不不同物物业类类型间间的相相互依依存、、相互互补充充的关关系也也将成成为必必然。。且不同同物业业的操操作方方式和和运营营模式式有所所不同同，但但为配配合项项目的的整体体营销销推广广概念念传播播，须须对此此三种种物业业进行行定位位，以以求实实现各各种物物业价价值的的平衡衡。项目位位于北北仑新新城核核心，，泰山山路和和横河河路交交汇处处，区区域内内行政政中心心、体体艺中中心、、君临临国际际广场场、凤凤凰山山主题题公园园、各各项娱娱乐、、休闲闲设施施齐全全，尊尊处北北仑绝绝版地地段。。『产品解解析——配套物物业』A：本案案商业业与君君临国国际的的关系系虽然君君临国国际大大型商商业带带动了了本案案周边边的商商业氛氛围，，具备备强大大集聚聚客源源的旺旺场功功能，，但考考虑本本案终终端客客群的的层次次，则则本案案商业业物业业须与与君临临拉开开差距距，寻寻求差异化化定位位；君临国国际以以大型型MALL为定位位，物物业类类型繁繁多，，客群群容量量大，，主要要以综综合性性商业业为主主，偏偏大众化化、粗粗放式式商业形形态；；本案商商业应应以完完全不不同的的定位位区别别于君君临国国际，，可相相对定定位为为单一一性的的商业业类型型、商商业形形态偏偏私密性性、高高端、、精品品类型，，因主主要以以步行行街的的形态态，则则业态态可偏偏重于于休闲闲类，，弱化化购物物，以以树立立商业业的品品味，，务求求实现现价值值最大大化。。粗放式式、多多样化化高端私私密、、精品型型消费费B：酒店店与商商业的的关系系作为一一个高高端项项目的的相关关配套套设施施，应应引进进与项项目气气质、、档次次相匹匹配的的物业业，本本案的的酒店店与商商业的的配套套也应应与住住宅整整体档档次融融为一一体，，定位位水平平一致致；清晰梳梳理酒酒店与与商业业的相互依依存之关系系，两两种物物业潜在的的必然然联系系是本案案配套套物业业必须须把握握的重重点。。酒店店为商商业提提供固固定客客源，，作为为商业业长期期经营营的经经济支支持，，同时时商业业配套套的业业态类类型也也应以以酒店店目标标客群群为基基础。。配套支支持固定客客源『产品解解析——配套物物业』B：酒店店定位位——总裁行行宫酒店沿沿最热热闹的的黄山山路，，旨在在建立立区域域标杆杆，同同时提提升本本案的的昭示示性；；星级酒酒店通通常也也成为为城市市的标标志性性建筑筑，多多为服服务于于高端端客户户群体体商旅旅下榻榻为用用，如如不同同区域域间的的贸易易往来来、国国际交交流、、对外外接待待等。。也成成为投投资者者所追追捧的的物业业形态态，具具升值值潜力力大的的特征征，自自然充充当了了“城城市会会客厅厅”的的功能能；本酒店店可定定位于于国际际企业业高管管涉外外商旅旅星级级酒店店，此此定位位具一一定的的高度度，拔拔高项项目的的档次次感，，对于于商业业的物物业也也有相相关提提升。。升值值潜力力自然然不在在话下下，相相信对对于大大宁波波的投投资客客有一一定的的吸引引力。。涉外国国际高高管商商旅酒酒店『产品解解析——配套物物业』C：商业业定位位——涉外奢奢品商商区本商业业可定定位为为高端端的商商街，，针对对北仑仑区域域为国国际贸贸易港港口的的特征征，本本商街街可定定位为为涉外外国际际化消消费理理念带带动本本地的的消费费观念念，以以吸引引国际际人士士的集集中消消费地地带，，成为为北仑仑目前前首个个涉外外商区区；同时，，针对对星级级酒店店的终终端客客群，，本商商区则则为酒酒店客客群提提供高高档消消费的的场所所，可可适当当引进进奢侈侈品经经营业业态，，如：：古董董、SPA、健身会所所、高端餐餐饮、咖啡啡、亲子中中心、汽车车养护、Golf装备等。商业街区的的推出应看看清市场形形势，以市市场为导向向，市调为为依据，及及时调整策策略，但最最终也是为为实现高端端消费的定定位。高端私密性性精品型消费费『产品解析——配套物业』东CAD·总裁行宫／／涉外奢品品商区酒店+商业组组合式定位位大区域定位位为项目前前提，标志志世茂高调调入市北仑仑东部新城城酒店配套专专门为企业业总裁级倾倾力打造北仑首席涉涉外高消费费场所，以以国际消费费观引领北北仑商业形形态『产品解析——配套物业』住宅类型的的物业营销销，重点在在于深入挖挖掘项目的的核心卖点点，也即为为核心价值值利益点，，对目标客客群具有强强力定心的的产品驱动动；因此，在产产品层面上上应进行有有效的规划划和整合，，使产品的的潜在价值值在项目的的销售中能能体现得淋淋漓尽致，，以不断刺刺激消费者者，激发其其购买的欲欲望。本案将提炼炼出产品价价值点六大大特色整合合，建构起起高品质楼楼盘。『产品解析——住宅』壹：高绿化率/低密度比虽然高层产产品可售面面积大，利利润偏高，，但通常高高层产品容容积率偏高高，容易造造成居住的的不舒适压压迫感，销销售压力也也同样存在在，但本案案在容积率率方面控制制的恰倒好好处，宽阔阔的楼间距距，加上并并排建筑体体错落有致致的分布，，更是解决决了高层之之间楼与楼楼的压迫感感；同时也实现现高绿化率率。部分高高层形成相相对围合式式的布局，，使个中单单位显得内内敛私密，，更大化增增加项目的的高端品质质感。部分私密、、内敛单位位『产品解析——住宅』贰：一轴贯穿/多重景观整体规划以以中轴线为为核心的园园林景观造造景，配合合以层层叠叠叠丰富的的园林景观观，造成视视野的扩张张感和延伸伸感，而不不感觉通常常高层建筑筑常有的压压迫感，统统一而富于于变化；规划基本上上以弧线流流畅型线条条的建筑布布局，形成成了如海岸岸线波动的的变化感，，在移步换换景中，感感觉建筑也也能产生““呼吸”的的韵律感。。波浪式“呼吸”动线『产品解析——住宅』叁：左靠水岸/右临商街左岸右商，，左边以太太河的面宽宽足够打造造一线江景景的高层公公寓，左侧侧可借助太太河的景观观拔高江景景楼盘的价价值；右边临商业业物业，相相对位置繁繁华热闹，，可借助内内外商业配配套（本案案商业物业业及君临项项目物业））的价值提提升左侧高高层的潜在在价值；本案销售应应根据不同同位置的高高层做不同同有针对性性的销售策策略，以实实现各个位位置建筑单单体的价值值最大化。。闹静『产品解析——住宅』肆：静态绿荫/动态水系以动态流线线性的水系系、水景氛氛围的营造造带动绿色色植被的分分布，精致致而匠心独独运的特质质；除了使具一一定规模的的绿荫形成成精致的分分布之外，，更体现在在于动静相相宜的规划划理念；环形的水系系也使部分分高层形成成“半岛””环绕的遥遥相呼应的的格局，更更是成为亮亮点之一，，部分“珍珍藏”单位位可在销售售中适当打打“楼王””的概念。。“典藏单位”半岛楼王『产品解析——住宅』伍：内湖环绕/外河相望内湖外河相相互呼就，，形成特征征明显的水水系灵性空空间，对于于高端产品品的客户而而言，通常常讲的“智智者择水而而居”也是是一大强有有力的产品品吸引力；；高层建筑筑由于线线条的刚刚直，容容易造成成死板、、呆板感感，而本本案通过过水系氛氛围的营营造（如如前所述述）解决决了高层层的这一一难题，，使本案案建筑通通过“水水”的作作用，反反变得刚刚柔相济济（建筑筑为刚、、水为柔柔）。『产品解析析——住宅』陆：前庭后院/松紧结合考虑建筑筑单体前前后的空空间分布布需体现现舒适度度，在本本案的规规划中还还有一亮亮点，就就是形成成前庭后后院的布布局；而规划的的巧妙之之处在于于体现空空间分布布的合理理性，以以规避单单调乏味味的布局局。因此此，松紧紧结合也也是本案案需重点点考虑的的因素。。所谓““松”是是实现视视野的开开阔性，，而“紧紧”则是是实现私私密性与与内敛的的建筑心心理反应应。后院：大大中庭前庭：围合式『产品解析析——住宅』以六大产产品特色色卖点的的价值整整合，组组合出击击，打造新一一代的明明星产品品！壹：高绿化率/低密度比贰：一轴贯穿/多重景观叁：左靠水岸/右临商街肆：静态绿荫/动态水系伍：内湖环绕/外河相望陆：前庭后院/松紧结合本项目的的产品面面特征：：1、在矛盾盾与对立立中取得得统一和和谐之道道，符合合东方哲哲学思想想；2、而新颖颖的设计计及开创创性的规规划则是是西方理理念的完完美结合合。它是中西西结合的的精品。。概括而言言，它体体现的是是一种“兼容并蓄蓄”东CAD·55万㎡国际公园园城邦大区域定定位为项项目前提提，标志志世茂高高调入市市北仑东东部新城城大体量的的高端造造城计划划，成就就北仑的的大盘经经典大中庭的的绿化规规划设计计理念足足以形成成公园式式地产住宅属性性定位PART-3客群分析析一、住宅宅客群分分析大宁波小北仑客群关系系分析1、分布关关系：籍由北仑仑在长三三角中的的经济战战略位置置、世茂茂品牌的的影响力力，项目目规划高高端等因因素，项项目的辐辐射力不不会仅限限于其所所在地北北仑，诸诸多天时时地利人人和构筑筑一起的的项目辐辐射力，，将覆盖盖大宁波波区域。。2、购买联联动：大宁波客客群自主主判断力力强谙投投资之道道，在这这种观点点的普遍遍认知下下，小北北仑的购购买客群群将被充充分带动动。3、推广联联动：建立于大大宁波范范围的品品牌驱动动力构建建中，可可以预见见本案将将在宁波波掀起一一股“世世茂风””，而这这股波浪浪将在北北仑演绎绎得更为为波澜壮壮阔，淋淋漓尽致致。立足大宁宁波，驱驱动小北北仑『客群分析析——住宅』住宅客群群格局宁波本地地高收入入人士或或外地常常驻精英英，属于于向社会会金字塔塔不断攀攀升中的的阶层，，接近““大富””类型，，以本案案的高端端定位，，准客户户个人资资产应达达上千万万以上方方可购买买，否则则购房压压力巨大大。并且且他们的的财富属属于积累累型，年年龄层次次偏中年年，大概概锁定在在35~50之间；客群行业业属性多多样化，，但多以以从事厚厚利行业业为主，，且多为为企业高高管、个个体私企企老板及及政府官官员、公公务员，，整体看看社会层层次较高高，有一一定的地地位和社社会人脉脉及固定定活动圈圈子；信息渠道道广泛，，商业嗅嗅觉灵敏敏触角发发达，购购置物业业较为理理性，关关注市场场动态，，在长长期的投投资经历历中积累累了丰富富的经验验，深谙谙价值投投资之道道。见多多识广，，深知宁宁波大市市各区块块的发展展方向及及蕴藏的的价值潜潜力，选选择本案案的前提提是基于于对北仑仑的熟悉悉程度；；以自住（（第2~3次置业））或投资资以保值值、增值值物业为为用，有有投资回回报的底底线要求求，注重重物业的的品牌形形象，以以绝对利利益为驱驱动，高高投资回回报率做做投资依依据。客群定位位：宁波波大市官官商圈子子内的社社会上层层一、大宁宁波客群群『客群分析析——住宅』二、小北北仑客群群虽然北仑仑与宁波波同样是是口岸通通商港口口，但两两者的不不同之处处在于区区域位置置的不同同，因因此也决决定了区区域人群群的观念念有微妙妙的差异异化。对对于都属属购买本本项目的的客群，，个人资资产都应应是同一一水平，，本案案北仑潜潜在的客客群其实实还很庞庞大，毕毕竟北仑仑也是一一个民营营经济很很庞大的的区域，，在经济济方面，，有钱阶阶层个人人资产绝绝不亚于于宁波大大市的高高端客群群；但与宁波波客群相相比较而而言，北北仑的有有钱阶层层类似于于“爆发发户”的的性质，，毕竟宁宁波大市市在文化化、经济济及教育育方面优优胜。所所以，在在消费观观念及文文化品位位方面往往往是宁宁波影响响和带动动北仑，，因此，，多多少少少北仑仑的客群群多有““跟风””的迹象象，他们们的消费费观念较较无主见见，当然然也不排排除当中中有主观观有品味味的消费费群，但但总体而而言占少少数。北北仑要去去高消费费场所都都以宁波波大市为为主，而而北仑本本地特色色、高端端消费较较弱，““跟风””的消费费观还是是占主导导；且多数北北仑选择择本案以以改善性性居住为为准，有有炫耀、、彰显财财富为心心理驱动动。客群定位位：北仑仑高品味味的财富富跟风贵贵族『客群分析析——住宅』二、商业业客群分分析商业客群群格局终端消费费者经经营者者商业项目目的客户户组成结结构比较较复杂，，应以终终端消费费者为研研究对象象，即决决定商业业售价和和业态经经营模式式的基点点，从消消费者的的属性对对经营者者及投资资客进行行定性，，以便于于准确定定位业态态和寻找找招商渠渠道。正正确认识识三者的的关系对对于成功功运营商商业具有有决定性性作用。。『客群分析析——商业』投资客一、终端端消费者者1、国际人人士：截止07年，登记记在册的的外资企企业近2000家，其中中包括39家全球500强企业。。外资企企业的这这类客群群消费地地域跨度度较大，，多数为为外企高高管，属属就近消消费，以以选择最最高端的的消费场场所为主主，除了了休闲类类消费，，同时也也为商务务会谈提提供高档档场所；；2、大宁波客群群：消费范围相对对集中于宁波波及北仑本地地，跨海大桥桥开通后，上上海亦会成为为其辐射的消消费区域。异异地客群消费费观念多数以以追求文化特特色性消费，，注重服务的的质量或提供供相关VIP长期服务，同同时也满足高高档的商务洽洽谈会晤的需需求；3、高端商旅人人士：企事业高端人人士，CEO、总裁级人物物，空中飞人人，与北仑保保守密切的商商务往来，居居住、消费均均与自身的高高端商务形象象契合。需要要完善的商务务环境，五星星酒店、高端端会所、世界界级的消费场场所与之匹配配，对高品位位的生活了若若指掌，注重重细节，品牌牌忠诚度高。。利益驱动：：契合自身高高务身份，保保证商务活动动的顺利开展展。客群定位：总总裁级涉外VIP贵宾『客群分析——商业』二、商业经营营者1、品牌名品店店：业态例示：名名车展示中心心、Longiness、GUCCI、Starbucks…利益驱动：看看好区域发展展，抢滩未来来CBD2、金融机构类类：业态例示：银银行、保险、、证券…利益驱动：完完成北仑未来来CBD的商业布局，，抢占该区域域的高端客群群3、休闲、服务务类：业态例示：SPA、健身会所、、主题餐饮、、亲子中心、、汽车养护、、Golf装备…利益驱动：由由区域的终端端消费群的消消费力出发，，定制更高级级别的服务产产品商业应考虑业业态分布的合合理性，在今今后的招商推推广中，应根根据具体商铺铺的位置及人人流量的分析析，立足市场场、以目标终终端客群为基基点。客群定位：金融产业巨头头／铂金品牌牌代言／旗舰舰类高端服务务业『客群分析——商业』三、投资客1、区域外客群群：描述：大宁波波周边投资者者以及少量温温州人，他们们极具市场敏敏感度，在长长三角范围内内寻找地产的价值值洼地，他们们拥有专业的的商业策略，，投资方式灵灵活，中短线线组合方式。。利益驱动：以以钱生钱、以以利滚利，对对区域发展极极具信心，注注意投资回报报。2、本地客群：：主要有当地有有钱人构成，，部分为在行行政拆迁中受受益较多的拆拆迁户，对区区域较为熟悉悉，考量目前的投投资产品，应应对实际负利利率以及高企企的CPI，需要为自有有资金找寻出出口。他们中的一部部分人会考虑虑在购买后自自营。利益驱动：以以钱生钱、以以利滚利，对对区域发展极极具信心，注注重投资回报报客群定位：大大资产持有者／／以财生财的的投资客『客群分析——商业』PART-4品牌建构那么，除了产产品面的提炼炼及挖掘之外外，是否足够够支撑起整体体的项目营销销呢？在产品营销中中，除了物质质层面的传达达之外，是否否应该提升到到精神层面的的高度，以高高屋建瓴之势势树立品牌高高度。如之前所说，，我们已知道道了本项目是是一个“兼容并蓄”甚至可说“海纳百川”的集大成之作作。那么，它它所体现的，，也是一种海派文化的特质。中原的观点：：对于具国际性性背景的世茂茂品牌开发商商，均以大手手笔之作面世世。因此，产产品的品牌建建构显得尤其其重要。营销销推广的任务务不仅要立足足于项目本身身以获得可观观的销售业绩绩，更是应从从开发商品牌战战略的高度去考虑虑。中原的观点：：从营销学的角角度看本项目目的品牌构造造，需赋予项项目以灵魂，，并树立一种种高度，成就就明星楼盘的的个性化特征征，让本项目目散发出具独独特魅力的气气质，以超越越于普通楼盘盘。越有可塑性的的营销概念和和内涵越丰富富的营销内容容是项目推广广的杀手锏！！

所以，我我们必须运用用一种具丰富内涵和厚重文化沉淀淀的营销概念。。项目品牌形象象导入（DNA嫁接）海派文化开发商世茂集团（上海品牌牌/国际背景））产品面大成之作（兼容并蓄蓄/中西结合））“海派文化”符合于本案案气质——起源于上海海的具独特特魅力的地地域文化文化的嫁接接与传承『品牌理念』“海纳百川，，兼容并蓄蓄”的上海海派派文化的重重要特征。。对于“海派文化”，国人就会会直接联想想到大上海海以及海派派文化的起起源。。。。国人对大上上海的印象象，应从历历史的角度度切入去看看上海，共共分两个重重要时期——旧上海新上海『品牌理念』老上海：解解放前的旧旧上海（1911-1949）1843年上海开埠埠；1927年南京国民民政府宣布布成立上海海特别市市市政府；1930年上海特别别市政府改改组为上海海市政府；；1949年上海市人人民政府成成立，成为为直辖市；；。。。。。。。旧上海是全全国金融、、贸易和轻轻纺工业的的中心，是是中国民族族资本最集集中的城市，开埠埠百年以来来，多元的的文化冲击击给上海打打上了多种种标记。上海形成的的鲜明城市市个性——海纳百川，，兼容并蓄蓄旧上海风貌貌老外滩租界老商业街车夫十里洋场人物\文化张爱玲烟盒CoverGirl月份牌女郎郎三大亨男文青我们对于老老上海零散散的联想：：和平饭店、、留声机、、石库门、、小洋楼、、月份牌女女郎、上海海滩3大亨、租界界、名媛、、天涯歌女女、旗袍、、张爱玲、、有轨电车车、报童、、十里洋场场、黄浦江江老上海印象象：精致、时髦髦、声色、、优越感、、新作派、、旁杂而有序、享乐乐而节制『品牌理念』新上海：改改革开放后后的现代上上海（1982-至今）1982年建立上海海经济区；；按照中国未未来经济发发展的总体体部署，到到2010年，上海将将基本建成成国际经济、金融、、贸易中心心之一，浦浦东将基本本建成具有有世界一流流水平的外外向型、多功能、现现代化新区区，使上海海崛起成为为又一个国国际经济中中心城市。。新上海风貌貌人物\文化花样年华上海滩花样年华YAO上海滩我们对于新新上海零散散的联想：：花样年华、、色戒、沪沪剧、老外外、都会女女郎、世界界500强、LV、江泽民、、汤臣一品品、南京路路、淮海路路、老外滩滩、东方明明珠、新天天地、姚明明、刘翔、、GDP全国Top10、世博会、、F1、杭州湾大大桥新上海印象象：创造力、先先锋、财富富与权力、、秀场、文文明窗口、、中西荟萃、、历史沉淀淀下的鲜明明个性、举举足轻重、、无与伦比比、标杆『品牌理念』由一系列文文化符号，，我们将本本案的“海派气质”具象化这是一种开开发式的、、具包容性性的文化，，并只专属属于中国长长江流域，，她的兴起起，不仅标标杆着中国国走向国际际，更意味味着一种与与世界交流流的全新文文化的诞生生。“海派文化”的四大特点点中西合璧口岸文明国际窗口兼容并蓄『品牌理念』一种具强烈烈个性的海海派风格登登陆北仑，，整合海派派文化的营营销概念模模式重拳出出击，标志志着世茂集集团高调入入世北仑，，甚至成为为大宁波区区域的明星星楼盘。『品牌理念』世茂·海上观『项目案名』释义：整个个住宅的文文化思想源源自大上海海的海派气气质，“海上”是上海的一一个别称，，早在明代代的《弘治县志》上就有记载载：“上海县称上上洋、海上上。”“海上”这个别称在在清末、民民国初期时时还很流行行。尤其是是文人骚客客，在他们们的著作中中、雅号中中常常用到到这个称号号。“海上”亦可理解为为大海之上上，北仑，，三面环海海，建筑于于北仑，似似筑于海之之上，“海上”这个概念，，雅俗共赏赏，上海味味道浓烈。。“观”，则突出了了这个项目目极具观赏赏性，无论论是在建筑筑，亦或内内部、外部部景观，都都具有极大大的吸引力力。“海上观”，整个案名名排列大气气、人文味味道浓厚，，与项目气气质相得益益彰。世茂·海上观LOGO方案一LOGO方案二住宅：世茂中国，，2008北仑造城，，不仅仅单单指本案，，更要将影影响的区域域扩大到整整个北仑新新城，将北北仑这个绝绝版地段打打造成另一一个小上海海。而在这这个区域里里，55万方的住宅宅项目，更更是承袭了了上海精髓髓，将国际际化、高端端化、精致致化演绎至至极致，““上海故事事”，这一一阐述，更更是让人留留下无穷的的想象空间间，让生活活的美感更更显场景化化，更贴近近消费者的的心。与项项目气质和和谐生辉！！海上新城里里的上海故故事『SLOGAN——住宅』世茂·尚海滩『项目案名』释义：“尚海滩”，灵感源于于“上海滩”，繁华如锦锦的十里洋洋场，百年年都会的外外滩气质，，摩登时尚尚的新天地地，海派精精神的气质质锤炼……汇集成上海海滩这一方方娱乐宝地地。“尚海滩”，与“上海滩”同音，更与与“上海滩”同质，“尚”字更凸显了了此商业街街区的高端端特性，与与周边商业业等级适度度区分，营营造出一个个高尚文化化娱乐休闲闲场所，“尚海滩”，整个案名名洋气、易易传播，与与整个项目目气质相符符。世茂·尚海滩LOGO方案本案商业作作为承载港港口城市文文明的商业业容器，与与上海滩的的商业气质质一脉相承承。舶来建建筑集成+国际品牌荟荟萃+国际人群齐齐聚；代言言了一种博博大精深与与中西合璧璧与城市与与历史经典典相结合的的独特气质质。北仑有有个“上海海滩”这句句推广语言言，既与项项目总精神神保持一致致，又具有有强烈的视视觉冲击力力和口碑相相传力度，，使项目具具有非常深深刻的辨识识度。北仑仑有有个个“上海海滩滩”『SLOGAN———商业业』世茂茂·尚海海湾湾世茂茂·倾城城十里里洋洋场场西洋洋境境『备选选案案名名』住宅宅商业业PART-5产品品构构想想建筑筑立立面面———海派派风风格格外滩滩之之所所以以散散发发着着无无穷穷的的魅魅力力，，与与其其高高贵贵隽隽永永、、色色调调沉沉稳稳的的建建筑筑外外观观不不无无关关系系，，建建筑筑语语言言简简练练大大气气而而不不失失细细节节，，“海派派”建筑筑以以欧欧洲洲古古典典建建筑筑为为起起源源，，其其特特征征基基本本可可涵涵盖盖两两个个方方面面：：歌特特式式建建筑筑的的高高耸耸+巴洛洛克克建建筑筑的的华华丽丽『住宅宅产产品品构构想想』建筑筑立立面面———海派派风风格格建筑筑立立面面可可适适当当地地考考虑虑融融合合进进外外滩滩海海派派建建筑筑的的视视觉觉元元素素，，如如：：隽隽永永高高贵贵的的色色彩彩、、细细节节纹纹路路的的表表现现、、规规整整有有序序的的窗窗格格中中寻寻找找变变化化………总之之，，建建筑筑立立面面需需仔仔细细推推敲敲，，尽尽量量做做到到“简约约而而不不简简单单”、怀怀旧旧而而不不失失时时尚尚。。『住宅宅产产品品构构想想』会所所———海派派风风情情博物物馆馆『住宅宅产产品品构构想想』规划划一一个个海海派派风风情情博博物物馆馆，，分分几几个个区区域域做做不不同同的的展展示示。。建建议议通通过过博博物物馆馆的的形形式式，，让让人人们们了了解解海海派派文文化化对对中中国国乃乃至至上上海海、、宁宁波波的的影影响响。。复原百乐乐门夜总总会场景景，人物物可借助助蜡人表表现布置一个个场景展