北京荟聚中心市场调研报告

新昌管理集团有限公司北京荟聚中心市场调研报告

2016.052目录Ⅱ项目建筑设计Ⅲ项目业态分析及租金情况Ⅳ项目总结分析目录I项目概括介绍3I、项目概括介绍项目概括介绍北京荟聚购物中心位于大兴区西红门商业综合区，是具有国际化标准的一站式超区域型购物中心，已成为北京大众购物娱乐的首选地。4项目概况项目地址：北京市大兴区欣宁街15号占地面积：17.2万㎡总建筑面积：50.7万㎡（商业约20万㎡+停车场30万㎡）楼层组成：1F至3F为商业，B1至B3为停车场开业时间：2014年12月19日项目定位：一站式超区域型购物中心业态组合：时尚+生活娱乐+儿童+餐饮+服务+电器目标消费群：22---35岁的年轻时尚客户群体项目概括介绍5基本信息英特宜家集团出资51%宜家集团出资49%英特宜家集团InterIKEAGroup宜家集团IKEAGroup2009年7月23日出资7.9亿购得此地项目概括介绍荟聚位于北京南五环西红门商业综合区，周围交通方便、道路开阔，住宅繁多，有很高的生活氛围。受到商业区辐射人群有1215万人口，2015年全年已达到2000万人次的客流。6住宅区域办公区域即将开发区域项目区位项目概括介绍鸿坤广场购物中心，总造价斥资约30亿元，总建筑面积约14万平方米，于2014年底开业，汇聚五大业态涵盖生活、时尚、儿童、美食、娱乐等功能，是具有商业活力和消费魅力的一站式体验购物中心。2015年2月，万达以25.5亿竞得京丰台花乡商用地，正式落子丰台区域。李伟弘透露，丰科万达广场总建筑面积24.53万平方米，业态涵盖写字楼、商业街以及购物中心等，未来将率先将互联网理念引进购物中心，将成为万达在京打造的首座020新型购物中心。7项目区位主要竞争者项目概括介绍地铁西红门站：474路/993路/381路/兴14路/兴13路/兴53路8宜家南门站：兴53路宏福路站：381路/专169路/993路/兴14路/兴13路/454路/474路/483路/646路欣和街站/宏旭路西口站：377路/829路项目交通----公交车项目概括介绍地铁：荟聚中心与4号线无缝连接，西红门站25分钟可到达西单，地铁A口正对荟聚一层大门，从荟聚二层、三层均可直通地铁内部。9项目交通----地铁项目概括介绍东南西北路均设有地下停车场出入口，北口为整体商业的主出入口，共六条道路，右侧两道为宜家入口，中间两道为荟聚入口，左侧两道为荟聚出口。荟聚与宜家的地下停车场是相同的，无论进入哪边的停车道路均可抵达。（停车暂时免费）10项目交通----自驾宜家荟聚项目概括介介绍荟聚与宜家家共用一个个停车场，，分为B1/B2/B3三层，共有有6500个停车位。每每个停车楼楼层均分为为D/E/F/G/H/K六个区域，，并用不同同颜色划分分，不同区区域设置直直梯和自动动扶梯到达达商场。除除此之外，，特设一部部电梯直达达宜家。由于车位随随着建筑物物而设计，，中间还有有很多隔断断和电梯竖竖井，很难难一下找到到停车位，，所以记住住所在的区区域和编号号是尤为重重要的。11项目目停停车车场场项目目概概括括介介绍绍经营营面面积积5万平平米米，宜宜家家集集团团自自身身旗旗下下品品牌牌。。宜宜家家家家居居是是体体验验做做得得最最好好的的范范本本。。到到宜宜家家仿仿佛佛就就是是在在自自己己家家，，自自选选式式商商场场，，仓仓储储式式购购物物空空间间，，低低价价精精品品策策略略，，吸吸引引者者大大量量顾顾客客前前来来购购物物，，俨俨然然成成为为购购物物者者的的天天堂堂!12仿佛回到了家一样专业团队的家装设计展示每个区域都设有贴心的服务台无处不在的指示牌让你不再迷路好动是孩子的天性，逛的无聊跳跳房子客流太多不如找个乐园寄存下孩子黄蓝两色同瑞典国旗一样的LOGO中途吃个饭，有了力气才能继续逛项目目主主力力店店----宜家家家家居居项目目概概括括介介绍绍欧尚尚集集团团成成立立于于1961年，，是是法法国国第第二二大大以以经经营营零零售售业业为为主主的的商商业业集集团团，，2012年世世界界500强排排名名第第149位。。目目前前欧欧尚尚已已发发展展成成为为年年营营业业额额超超过过600亿欧欧元元，，在在全全世世界界12个国国家家和和地地区区拥拥有有大大型型超超市市和和超超级级市市场场1375家。。2011年7月，，由由欧欧尚尚控控股股的的““高高鑫鑫零零售售””在在香香港港联联交交所所挂挂牌牌上上市市，，目目前前市市场场份份额额是是国国内内零零售售类类超超市市第第一一位位。。经营营面面积积2万平平米米，纯纯扣扣点点，，总总流流水水的的2.5%13项目目主主力力店店----欧尚尚超超市市项目目概概括括介介绍绍迪卡卡侬侬来来自自于于法法国国，，是是体体育育用用品品零零售售商商。。2003年迪迪卡卡侬侬进进入入中中国国，，至至目目前前已已遍遍布布全全国国46座城城市市100家商商场场。。除除连连锁锁运运动动用用品品经经营营外外，，迪迪卡卡侬侬集集团团提提供供体体育育全全产产业业链链的的支支持持，，提提供供丰丰富富的的自自有有品品牌牌产产品品阵阵线线，，并并根根据据运运动动类类别别的的不不同同，，分分为为20种不不同同名名称称品品牌牌。。对对于于初初学学者者和和专专业业运运动动者者，，迪迪卡卡侬侬都都能能提提供供运运动动服服饰饰、、装装备备以以及及各各种种创创意意类类运运动动产产品品，，其其全全产产业业链链掌掌控控的的模模式式让让其其产产品品具具有有较较高高的的性性价价比比。。经营营面面积积5000平米米，纯纯扣扣点点，，总总流流水水的的6%14项目目主主力力店店----迪卡卡侬侬项目目概概括括介介绍绍影城城位位于于大大兴兴区区西西红红门门荟荟聚聚购购物物中中心心三三层层。。影影城城总总面面积积约约10000平方方米米，，拥拥有有11个国国际际标标准准影影厅厅约约2000多个个座座位位，，配配备备有有目目前前国国内内最最先先进进的的放放映映设设备备，，给给南南城城人人民民带带来来不不一一样样的的观观影影体体验验。。荟聚聚IMAX店整整体体设设计计大大气气磅磅礴礴，，即即将将引引领领北北京京南南部部区区域域的的影影院院新新风风尚尚。。是是集集电电影影休休闲闲、、商商务务洽洽谈谈、、生生日日派派对对等等多多项项功功能能为为一一体体的的高高档档消消费费场场所所，，独独立立私私密密空空间间，，环环境境优优雅雅舒舒适适。。经营营面面积积4000平米米，1.8元/天/平米米固固定定租租金金和和15%-17%扣点点两两者者取取其其高高。。15项目目主主力力店店----金逸逸国国际际电电影影院院项目目概概括括介介绍绍苏宁宁创创办办于于1990年12月26日，，总总部部位位于于南南京京，，是是中中国国商商业业企企业业的的领领先先者者，，经经营营商商品品涵涵盖盖传传统统家家电电、、消消费费电电子子、、百百货货、、日日用用品品、、图图书书、、虚虚拟拟产产品品等等综综合合品品类类，，线线下下实实体体门门店店1600多家家，，线线上上苏苏宁宁易易购购位位居居国国内内B2C前三三，，线线上上线线下下的的融融合合发发展展引引领领零零售售发发展展新新趋趋势势。。正正品品行行货货、、品品质质服服务务、、便便捷捷购购物物、、舒舒适适体体验验。。经营营面面积积约约3500平米米，固固定定租租金金2.5元/天/平米米16项目目主主力力店店----苏宁宁电电器器17Ⅱ、项项目目建建筑筑设设计计项目目建建筑筑设设计计外立立面面设设计计采采用用天天然然大大理理石石巨巨幕幕墙墙，，简简单单大大方方，，朴朴素素不不失失质质感感，，造造价价不不高高，，非非常常实实用用。。18项目目建建筑筑设设计计----外立立面面项目目建建筑筑设设计计天庭庭：：钢钢架架结结构构，，玻玻璃璃天天庭庭，，通通透透性性强强，，自自然然采采光光明明亮亮。。19项目建筑设计计----天庭项目建筑设计计条幅广告：悬悬挂于天庭之之下的商铺广广告，多而不不乱，错综有有序，成为了了荟聚中心的的又一特色，，并起到了很很好的导视作作用。20项目建筑设计计----条幅广告项目建筑设计计连廊：错落有有致，上下左左右商业体自自然衔接，促促进客流的循循环走动，增增强商户展示示性以及可视视感。廊桥的的设计巧妙，，侧面斜角处处理，使桥的的厚度显得轻轻盈通透，桥桥面很宽，但但是走起来会会有点共振。。21项目建筑设计计----连廊项目建筑设计计中庭：犹如机机场大厅般的的中庭，面积积之大，聚客客能力强。整整个购物中心心仅此一处服服务台，主要要是问询功能能。22项目建筑设计计----中庭项目建筑设计计LED大屏幕：通透透使用的LDE大屏幕从里到到外没有死角角，站得高，，看得远，中中庭景色一览览无余。23项目建筑设计计----LED屏幕项目建筑设计计电梯：购物中中心太大了，，用色彩区分分不同区域，，辨识性强，，并设有可通通往停车场的的直梯10部，6部观光电梯，，以及串联式式排列扶梯7组。24项目建筑设计计----电梯项目建筑设计计休息座椅：荟荟聚的座椅和和绿植可以作作为艺术欣赏赏，白色烤漆漆梯形座底，，配上木质椅椅面，白色的的圆形坐底，，种上发财树树，树根部用用绿萝覆盖，，简洁美观。。给顾客舒适适的感受，在在主要通道的的中心部位都都能有让顾客客休息的座椅椅。25项目建筑设计计----休息座椅项目建筑设计计导视牌：动线线上随处可见见导视牌，文文字大，辨识识度高，分两两种挂式和立立式，挂式指指引牌具体指指向品类或者者某商户及公公共设施，立立式则为楼层层落位图。26项目建筑设计计----导视牌项目建筑设计计达拉马：荟聚聚里随处可见见达拉马，达达拉马是瑞典典民间工艺，，也叫做达拉拉木马，它是是瑞典的符号号和象征，也也是享誉全球球最受欢迎的的瑞典传统手手工艺品之一一。达拉马分分别放置于中中庭、人流交交汇处、休息息区，每个达达拉马色彩不不同，两三个个为一组呈现现，旁边放置置设计介绍水水牌。还有一些设计计师的艺术作作品，烘托了了荟聚的整体体艺术氛围。。27项目建筑设计计----艺术元素28Ⅲ、项目业态分分析及租金情情况项目业态分析析29业态数量（家）时尚115生活娱乐58儿童29餐饮11服务10电器3合计226项目楼层业态态----1F项目业态分析析30项目一层业态态除主力店外外，主要以快快时尚等服饰饰零售为主，，同时搭配部部分餐饮。项目楼层业态态----1F项目业态分析析31业态数量（家）时尚105生活娱乐74儿童27餐饮27电器1合计234项目楼层业态态----2F项目业态分析析32项目二层业态态除主力店外外，主要以快快时尚等服饰饰零售及生活活娱乐业态为为主，同时搭搭配部分餐饮饮及部分儿童童零售。项目楼层业态态----2F项目业态分析析33业态数量（家）生活娱乐50儿童29餐饮66电器14合计159项目楼层业态态----3F项目业态分析析34项目三层业态态除主力店外外，主要以儿儿童和餐饮业业态为主，代代表品牌有好好孩子、丽家家宝贝、西贝贝、峨眉酒店店、食通天美美食广场等。。项目楼层业态态----3F项目业态分析析35业态数量（家）时尚220生活娱乐182儿童85餐饮104服务10电器18合计619项目整体业态态比以年轻人热爱爱的快时尚为为核心，搭配配相对应品类类，以生活类类，杂货店，，化妆品类为为主，在店铺铺尾部设有快快餐和水吧方方便顾客休息息，顶层餐饮饮和儿童的组组合，并植入入体验娱乐等等新兴业态。。相同品类不不在固定扎堆堆更多的是穿穿插在各个品品类中，互相相促进，互相相吸晴，让顾顾客在购物中中又不一样的的感受，更有有新兴的品类类的点睛。项目租金情况况36项目租金情况况项目一层的轻轻餐租金较高高，约10-15元/天/平米二层和三层的的正餐租金约约在5-6元/天/平米二层和三层的的快餐租金约约在8-10元/天/平米项目快时尚品品牌（如ZARA、优衣库等））的租金全为为扣点形式，，约在总流水水的7%左右其他服饰零售售品牌的租金金为固定租金金和扣点两者者取其高形式式，固定租金金约在10-15元/天/平米，扣点月月在18%-20%。儿童业态的租租金约在7-8元/天/平米丽家宝贝约为为7.5元/天/平米37Ⅳ、项目总结分分析项目总结分析析38可借鉴点不足之处零售类新兴品品牌占比越发发明显，新兴兴业态以体验验型、目的性性消费型业态态为主。不同业态相结结合，形成人人流共享，取取长补短。餐饮品牌创新新热度较高，，休闲餐饮、、快时尚餐饮饮是新兴品牌牌热门业态充分利用年轻轻人对求知欲欲的探索，引引进新兴的业业态和高科技技产品注重硬件配置置，环境氛围围的营造有助助于购买力先有宜家后开开发荟聚中心心，故使得主主力店宜家和和荟聚中心互互动不好，有有明显的割裂裂，动线不畅畅。荟聚在建筑空空间上更倾向向于提供通透透的采光、宽宽敞的过道，，但是供顾客客休息的区域域少之又少，，需要改进。。公共空间大，，得房率低，，能耗大，造造成项目前期期运营成本高高。项目总结分析析TheEnd9、静夜夜四无无邻，，荒居居旧业业贫。。。12月月-2212月月-22Saturday,December31,202210、雨中黄叶叶树，灯下下白头人。。。04:44:2004:44:2004:4412/31/20224:44:20AM11、以我独沈久久，愧君相见见频。。12月-2204:44:2004:44Dec-2231-Dec-2212、故人江海海别，几度度隔山川。。。04:44:2004:44:2004:44Saturday,December31,202213、乍乍见见翻翻疑疑梦梦，，相相悲悲各各问问年年。。。。12月月-2212月月-2204:44:2004:44:20December31,202214、他乡乡生白白发，，旧国国见青青山。。。31十十二二月20224:44:20上上午04:44:2012月月-2215、比不了了得就不不比，得得不到的的就不要要。。。十二月224:44上午午12月-2204:44December31,202216、行动出出成果，，工作出出财富。。。2022/12/314:44:2004:44:2031December202217、做前，能够够环视四周；；做时，你只只能或者最好好沿着以脚为为起点的射线线向前。。4:44:20上午4:44上上午04:44:2012月-229、没有失败败，只有暂暂时停止成成功！。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、很很多多事事情情努努力力了了未未必必有有结结果果，，但但是是不不努努力力却却什什么么改改变变也也没没有有。。。。04:44:2004:44:2004:4412/31/20224:44:20AM11、成功就是日日复一日那一一点点小小努努力的积累。。。12月-2204:44:2004:44Dec-2231-Dec-2212、世间间成事事，不不求其其绝对对圆满满，留留一份份不足足，可可得无无限完完美。。。04:44:2004:44:2004:44Saturday,December31,202213、不知香香积寺，，数里入入云峰。。。12月-2212月-2204:44:2104:44:21December31,202214、意志坚强的的人能把世界界放在手中像像泥块一样任任意揉捏。31十二月月20224:44:21上午04:44:2112月-2215、楚楚塞塞三三湘湘接接，，荆荆门门九九派派通通。。。。。十二二月月224:44上上午午12月月-2204:44December31,202216、少少年年十十五五二二十十时时，，步步行行夺夺得得胡胡马马