2015年上半年湖北房地产估价师制度与政策：课税对象考试题

2015年上半年湖北省房地产估价师《制度与政策》：课税对象考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、设定房地产抵押办理房屋他项权利登记后，该房屋的《房屋所有权证》应由收执。A：抵押人B：抵押权人C：房屋权属登记机关D：公证机关E：执行层的组织协调2、在原划拨土地上建造的某办公楼，建成于2001年8月31日，经济寿命为60年，后于2011年8月31日补办了建设用地使用权出让手续，土地使用期限为40年（自2011年8月31日起计），建设用地使用权期间届满后对建筑物按残余价值给予补偿。2012年8月31日对该办公楼进行评估，经测算，该办公楼的土地重新取得价格为3000万元，建筑物重置价格为4500万元，残值率为0。该办公楼在2012年8月31日的评估价值为万元。A：5850B：6125C：6510D：6675E：工业用地的监测点评估价格3、将商业保险分为财产保险、人身保险、责任保险和信用保证保险是按照—不同而划分的。A.被保险标的B.保险资金来源C.保险的实施方法D.保险责任承担的次序4、某房地产投资项目的总投资为5000万元，其中投资者投入的权益资本为2000万元，经营期内的年平均利润总额为600万元，年平均税后利润为480万元，则该投资项目的资本金利润率为（）。12%20%24%30%5、按照公司法的规定，可以发行股票的公司是_。A.无限责任公司B.股份有限公司C.有限责任公司D.两合公司6、某投资者从事酒店开发，建成后用于经营，则其成本为_。A.建设成本B.经营成本C.开发过程中的成本支出D.含建设成本和经营成本7、《中华人民共和国刑法》规定，承担资产评估等职责的中介组织的人员虽未索取他人财物或者非法收受他人财物，但故意提供虚假证明文件，情节严重的可处__，并处罚金。3年以下有期徒刑或者拘役5年以下有期徒刑或者拘役5年以下有期徒刑或者管制5年以上，10年以下有期徒刑8、《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，国家实行土地和房屋所有权登记发证制度。A：使用权B：所有权C：收益权D：占用权E：执行层的组织协调9、下列关于我国房地产权属登记的表述中，不正确的是_。A.依法登记的房地产权利受国家法律保护B.当事人对房地产权利的取得、变更、丧失均需依法登记C.经法定登记机关登记的房地产权利具有对抗第三人的效力D.房屋因买卖、赠与等原因致使其权属发生变化的，应及时办理变更登记10、按照目前我国土地登记制度的规定，使用集体土地的核发。A：《国有土地所有证》B：《国有土地使用证》C：《集体土地所有证》D：《集体土地使用证》E：房地产估价机构必须加盖公章11、下列一种情况会导致房地产的价格偏高。A.政府协议出让土地B.购买相邻房地产C.卖方不了解行情D.设立抵押的房地产12、个人住房抵押贷款的利率，我国目前采用的是可调的利率方式，即在给定利率调整时，于一开始，按新的利率规定计算利息。A.下年初B.下午第二季度C.下年第三季度D.下年第四季度13、某开发项目的规划建设用地面积为5000m2,如果地上建筑容积率为6、建筑覆盖率为50%、楼高17层（其中1〜4层为建筑面积相等的裙房，5〜17层为标准层），则标准层每层建筑面积为—m2。88217651667153814、估价中采用的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或者净收益，除了之外，一般都采用正常客观的数据。A：尚未使用的B：有租约限制的C：无租约限制的D：承租人权益的E：工业用地的监测点评估价格15、政府在道路、公园、博物馆等公共设施方面的投资，能显著地提高附近房地产的价值。这里指的是房地产投资的特性。A：区位选择异常重要B：投资价值难以判断因而易产生资本价值风险C：易受政策影响D：存在效益外溢和转移E：借款合同16、一个住宅小区的住宅建筑基底总面积是3600m2,而该小区的住宅用地面积是100000m2,该小区的住宅建筑净密度是_。3.6%4%C.36%D.40%17、下列房地产投资风险中，属于系统风险的是（）。A.周期风险比较风险C.资本价值风险D.时间风险18、非市场价值不是一种价值，而是对市场价值以外的各种价值的一个称呼。A：概括性B：描述性C：理论性D：准确性E：工业用地的监测点评估价格19、某夫妻共有一套成本价购买的房改房，现因离婚进行财产分割的需要而委托房地产估价机构评估该套房改房的价格，则较合理的估价结果是。A：现时该房改房上市交易的正常价格扣除受让方应缴纳的土地使用权出让金B：现时该房改房上市交易的正常价格C：现时该房屋的房改成本价D：当时该房屋的房改成本价E：工业用地的监测点评估价格20、某可比实例的实物状况比估价对象优9%,则其实物状况修正系数.【2003年考题】A：0.91B：0.92C：1.09D：1.10E：工业用地的监测点评估价格21、某房地产投资者以300万元购入一个商业店铺用于出租经营，其自有资金的投入额为100万元，其余资金为金融机构提供的固定利率为10%的抵押贷款。若该店铺每年出租经营的净租金收益为30万元，则权益投资收益率为_。8%10%C.12%D.14%22、某宗土地面积2000近，土地使用年限为35年，容积率为2,工业用地，该类土地基准地价设定的土地使用年限为最高出让年限，其他条件相同，楼面基准地价为1600元,而，该类土地报酬率为8%,则该土地的价格为。A：152.43万元B：160万元C：609.71万元D：640万元E：工业用地的监测点评估价格23、某仓库房地产，建筑面积为800m2,容积率为0.8,对应的土地单价为850元/m2,现拟变更为商业用地，容积率为2.0,并已取得规划、国土等管理部门的许可.假定改为商业用地后楼面地价为2000元/m2,则理论上应补地价的数额为.【2000年考题】A：93.75万元B：115万元C：293.75万元D：315万元E：工业用地的监测点评估价格24、对于新设立的单位应当自设立之日起—日内到住房公积金管理中心办理住房公积金缴存登记。A.15B.45C.30D.725、下列不属于房地产区位因素的是_。A.交通B.用途C.环境D.楼层二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。错选,本题不得分;少选,所选的每个选项得0.5分）1、对确定资本化率有参考依据的有_。A.折旧率B.物价指数C.银行贴现率D.投资回报率2、我国经营性金融机构，包括。A：商业银行B：政策性银行C：非银行金融机构D：中国银行E：中国人民银行3、房地产开发企业不得采取的方式销售商品房。A：分期付款B：收取预售款C：收取定金D：返本销售E：执行层的组织协调4、物业管理经费的来源除了物业管理企业开展多种经营的收入和利润外，还包括—。A.定期收取的物业管理服务费B.物业共有部位共用设施设备装修基金C.政府的扶持D.对长期拖欠物业费业主的罚款E.开发建设单位给予一定的支持5、权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请登记。A：预告B：变更C：更正D：异议E：执行层的组织协调6、以下房地产价格中，属于评估价值的有。A：基准地价B：市场交易价C：标定地价D：房屋的重置价格E：市场成交价7、下列关于基础利率的表述中，正确的有。A：等于银行贷款利率B：等于银行存款利率C：是投资者所要求的最低利率D：是银行同业之间的短期资金借贷利率E：一般使用无风险的国债收益率作为其代表8、认为利率是由货币的供给与需求决定的理论是。A：可贷资金利率理论B：储蓄投资决定理论C：流动性偏好利率理论口：马克思利率决定理论E：借款合同9、单利计息与复利计息的区别在于。A：是否考虑资金的时间价值B：是否考虑本金的时间价值C：是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值D：采用名义利率还是实际利率E：借款合同10、下列关于房地产中介服务收费，表述错误的是。人：按照服务形式，房地产咨询收费分为口头咨询费和书面咨询费B：房屋租赁代理收费，无论成交的租赁期限长短，均按一月至三月成交租金额标准，由双方协商一次性收取C：房地产估价采用差额定率累进计费D：房地产估价采用差额定率累退计费E：实行独家代理的由双方协商，但房屋买卖代理收费最高不超过成交价格的0.5%11、从较长时期来看，国内外统计资料表明，房地产价格的上涨率—一般物价的上涨率。A.高于B.等于C.低于D.不确定是高于还是低于12、一般来说，信用卡的功能主要有。A：升值功能B：转账结算功能C：消费贷款功能D：汇兑功能E：储蓄功能13、下列房地产价格影响因素中，属于房地产区位因素的有。八：税收政策B：城市规划调整C：环境状况D：城市基础设施状况E：汇率14、拆迁人拆除，不予补偿。A：必须拆除的违章建筑B：代管房屋C：产权有争议房屋D：抵押房屋E：超过批准期限的临时建筑15、某房地产企业的资产负债表上显示，负债合计为2500万元，资产合计为4000万元，流动资产和流动负债分别为2000万元和1000万元，存货为1200万元，则该企业的流动比率为_。62.5%80.00%C.133.33%D.200.00%16、拟定估价作业步骤和时间进度的方法，可以采用的技术有_。A.线条图B.散点图C.网络计划技术D.统筹法E.抛物线17、下列说法不正确的是_。A.利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1B.偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1.2C.在国际上银行一般要求这一比率维持在200%以上D.一般来说，对于一个开发周期为2年的商品住宅开发项目，其目标成本利润率大体应为35%〜45%18、影响房地产价值的权益因素包括。A：房地产权利设立和行使的限制B：房地产区位的限制C：房地产使用管制D：房地产通风采光的限制E：房地产相邻关系的限制19、耕地占用税实行税率。A：递减B：比例C：定额D：超额累进E：执行层的组织协调20、用地单位必须按合同约定开发使用土地，超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工的，按土地使用权出让金的20%以下征收土地闲置费。123421、下列有关城市房屋拆迁纠纷的处理中，说法不正确的是。A：实施裁决的房屋拆迁管理部门是县级以上地方人民政府房屋拆迁管理部门B：房屋拆迁裁决应当自收到申请之日起60日内作出C：实施强制拆迁必须以裁决为前提D：实施行政强制拆迁，只能由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院执行E：没有仲裁协议的，一方申请仲裁的，仲裁委员会应予受理；当事人达成仲裁协议的，一方向人民法院起诉的，人民法院应子受理22、下列不计入用地面积范围的有。A：无明确使用权属的冷巷B：有明确使用权属的间距地C：市政管辖的马路等公共用地D：公共使用的排水沟E：E征收，经规划部门核定需要作市政建设的用地23、2002年12月，w自治区A市C食品公司以出让方式取得了一宗A市城市规划区内的建设用地使用权，用于生产厂房建设，该宗地土地面积为12000，出让用途为工业。2009年12月，由于生产经营困难，C食品公司拟以其中的4500土地进行房地产开发，建造商品住宅用于销售，另外7500土地由C食品公司抵押给银行进行贷款。同时C食品公司2004~2009年生产经营利润分别为180万元、210万元、240万元、260万元、280万元、300万元。试回答以下问题：C食品公司改变建设用地使用权出让合同约定的土地用途，应当。A：征