2015年贵州房地产估价师理论与方法：估价当事人模拟试题

2015年贵州房地产估价师《理论与方法》：估价当事人模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、A市B商业商业银行2007年1月31日，存款余额为8000万元，其贷款余额不得超过万元。A：5000B：6000C：8000D：10000E：执行层的组织协调2、如某笔贷款的月利率为1%，每月计息一次，按复利计息，那么，年名义利率是_。12%12.55%12.68%13.55%3、通常以完成特定事项为代理内容，事项完成后代理即告终结。A：委托代理B：法定代理C：本代理D：指定代理E：执行层的组织协调4、全称为随机抽样调查。A：重点调查B：普查C：典型调查D：抽样调查E：执行层的组织协调5、为评估某住宅2004年10月1日的正常市场价格，在其附近收集公证机关的某可比实例的有关资料如下：成交价格为4000元/近，成交日期为2004年5月1日，成交价格比正常价格低2%,房地产状况调整系数为1.087,已知从2004年5月1日到10月1日该类住宅价格平均每月比上月上涨1%,则对该可比实例成交价格进行校正、调整得到的价格最接近于元/近。A：3790B：4238C：4658D：4663E：工业用地的监测点评估价格6、某商品住宅项目位于城市湿地公园附近，房地产开发企业利用多种媒体大力宣传温地环境对居住的好处，并以此宣传效果作为楼盘的定价依据，这种定价方法是。八：目标定价法B：领导定价法C：随行就市定价法D：认知价值定价法E：借款合同7、现评估一个半年前停工的在建工程价值，经测算，完成全部工程的建造费用为1500元/近，其中主体工程900元/近，安装及装饰装修工程费为600元/近。该在建工程主体部分已完成，未施工的安装及装饰装修工程按原设计要求在1年内完成，未完成部分的费用均匀投入。若折现率为15%,则在估价时点的续建费用为元/m2。A：486.52B：521.74C：559.50D：1398.76E：工业用地的监测点评估价格8、一套建筑面积为100面，单价为2000元/面的住宅，首期付款5万元，余款在未来10年内以抵押款方式按月等额支付，贷款年利率为5.31%,则该套住宅的。A：实际单价为2000元/m2,实际总价为30.16万元B：实际单价为1950元/m2,实际总价为20万元C：实际单价为2000is/m2,实际总价为20万元D：实际单价为2200元/m2,实际总价为30.16万元E：工业用地的监测点评估价格9、”三项预测值”分析方法是（）中的一种。A.单因素敏感性分析方法B.多因素敏感性分析方法C.概率分析方法D.盈亏平衡分析方法10、需要对实际值加权的理由是，越接近—的实际值对估价更为重要。A.客观情况B.市场供求C.估价时点D.现在11、土建工程计划利润的计算基数是。A：人工费B：直接工程费C：间接费D：直接工程费+间接费E：执行层的组织协调12、房屋建筑工程保修期从一起计算。A.工程竣工验收合格之日B.工程竣工验收之日C.工程竣工验收申请之日D.工程竣工之日13、某估价机构接受保险公司的委托，对被火灾完全烧毁的房屋进行价值鉴定，为保险理赔提供参考价值，估价时点为现在，则其估价对象状况和房地产市场状况分别为_。A.估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去B.估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在C.估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在D.估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去14、路线价的理论依据是房地产价格形成的。A：预期原理B：替代原理C：均衡原理D：收益递增递减原理E：工业用地的监测点评估价格15、某公司购买一宗房地产，土地使用期限为40年，不可续期，至今已使用了8年。该宗房地产当时在正常情况下第一年获得净收益6万元，以后每年净收益增长2%,从第8年开始，净收益保持稳定，该宗房地产的报酬率为7%。则该宗房地产的现时收益价格为万元。（说明：建筑物经济寿命未明确说明，确定收益期限依据不充分）A：85.45B：87.16C：88.50D：88.90E：工业用地的监测点评估价格16、投资者进行房地产投资的主要目的是为了_。A.实现其财富价值的最大化B.获取房地产当前收益C.抵御通货膨胀的影响D.降低其投资组合的总体风险17、下列用地中，不宜划拨供给的是_。A.部队伙房建设用地B.工商管理所办公楼建设用地C.上市公司保卫科值班室建设用地D.科技博物馆扩建项目建设用地18、约翰•冯•杜能的地租量的计算公式是。A：地租二市场价格-生产成本B：地租二市场价格-生产成本-平均利润C：地租二市场价格-生产成本-所使用的资本义一般农业资本利润率D：地租二市场价格-生产成本-平均利润-资本的利息E：工业用地的监测点评估价格19、下列有关债券的表述，不正确的是_。A.债券是一种有价证券，是社会各类经济主体为筹措资金而向债券投资者出具的、承诺按一定利率定期支付利息、并到期偿还本金的债权债务凭证B.债券的票面价值，是债券价格形成的主要依据C.债券利率的高低，主要受银行利率、发行者的资信级别、偿还期限、利率计算方式和资本市场资金供求关系等因素的影响D.债券的偿还性、收益性、流动性和安全陛之间具有相关性关系，一般隋况下很难同时兼顾20、在房地产产品的生产过程中，—一般承担结构、供暖、给水排水、照明以及空调或高级电气设备等设计工作。A.建筑师B.工程师C.造价工程师D.估价师及物业代理21、房地产开发前期的规划管理，下列步骤正确的是_。A.选址规划意见通知书，规划设计条件通知书，《建设工程规划许可证》，《建设用地规划许可证》B.规划设计条件通知书，选址规划意见通知书，《建设用地规划许可证》，《建设工程规划许可证》C.选址规划意见通知书，《建设用地规划许可证》，规划设计条件通知书，《建设工程规划许可证》D.规划设计条件通知书，《建设用地规划许可证》，选址规划意见通知书，《建设工程规划许可证》22、拍卖的基本原则不包括_。A.公开原则B.保留价原则C.公正原则D.公平原则23、业主选聘和解聘物业服务企业，需要经—同意。A.业主委员会B.专有部分占建筑物总面积过半数的业主C.占总人数过半数的业主D.专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主24、现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府的城市规划属于方面的制约。A：建筑技术B：土地权利设置C：相邻关系D：土地使用管制E：工业用地的监测点评估价格25、某门市的土地剩余使用年限为3年，可出租面积200平方米，从现在租赁出去，期限为2年，约定好月租金是180元/平方米，且每年不变，附近类似门市的正常月租金是200元/平方米，报酬率是10%,运营费用率为30%,则该门市现在带租约出售时的正常价格是_。700000元695554元777268元800500元二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。错选,本题不得分;少选,所选的每个选项得0・5分）1、下列关于内地房地产估价师与香港测量师资格互认的表述中，错误的是（）。A.内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书于2003年11月签署B.内地房地产估价师与香港测量师资格互认颁证大会于2004年8月举办C.内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书签署后，内地房地产估价师自动成为香港测量师D.内地房地产估价师与香港测量师资格互认是内地与香港最早实现资格互认的专业技术人员资格之一2、Z根据GB/T17986-2000《房产测量规范》，下列项目中，计算一半建筑面积的是_。A.无顶盖的室外楼梯B.无柱的雨篷C.无顶盖的阳台D.房屋之间无上盖的架空通廊3、某房地产开发企业经过市场调研后，决定在某城市开发供老年人居住的“银发公寓”。那么，开发商在目标市场选择过程中采用的是（）模式。A.选择专业化B.产品专业化C.大量定制D.单一市场集中化4、对于出租经营或自营的房地产投资项目，清偿能力指标之中的（）指标的计算非常重要。A.借款偿还期B.利息备付率C.流动比率D.偿债备付率E.速动比率5、评估拆迁价格应精确到_。A.元B.角C.百元D.由双方协商6、下列保险中，属于政策保险的有。A：社会养老保险B：农业保险C：巨灾保险D：失业保险E：出口信用保险7、属于债券基本要素的是。A：债券的票面价值B：债券的发行时间C：债券的价格D：债券的利率E：债券的补偿期限8、长期偿债能力指标主要是。A：流动比率B：速动比率C：资产负债率D：存货周转率E：执行层的组织协调9、对于任意拍卖，下列说法错误的是_。A.以生效的法律文书为依据B.属于民事行为C.必须以委托人对标的物拥有所有权或处分权为前提D.目的在于将物品交换兑现10、与其他存款相比，下列有关存单的特点，说法不正确的是_。A.期限短B.不记名、可自由转让C.能提前提取现金D.面额固定11、房地产价格评估收费，按照房地产评估价格总额采取—计算。A.固定费率B.差额费率分档累进C.定额费率D.评估机构自定费率12、房屋登记机构受理异议登记后，应于一个工作日内完成登记。110153013、运用基准地价修正法评估宗地价值时，应明确的基准地价内涵的内容主要包括基准地价对应的。A：容积率B：土地用途C：土地开发程度D：评估单位E：土地使用权性质14、在划分路线价区段时，应符合的条件包括（）。A.形状相似B.在同一条街道上只有一个路线价区段C.面积接近D.地块相连E.可及性相当15、某建筑物共3层，总建筑面积为600面，每层建筑面积相等，房地总价值为600万元，土地价值为200万元。其中一层房地价值是二层的0.85倍，二层房地价值是三层的1.2倍。关于土地份额的计算，正确的有。八：按建筑面积分摊，一层占有的土地份额为33.3%B：一层按房地价值分摊的土地份额低于按土地价值分摊的土地份额^按房地价值分摊，二层占有的土地份额为37.3%口：按土地价值分摊，二层占有的土地份额为45.2%E：按土地价值分摊，三层占有的土地份额为31.7%16、某宗房地产的土地使用年限为50年，至今已使用8年，预计该宗房地产年有效毛收入为80万元，运营费用率为40%,安全利率假定为6%,风险补偿率为安全利率的40%,该房地产的收益价格为_。368万元552万元561万元920万元17、下列税率属于比例税率。A：城镇土地使用税B：房产税C：耕地占用税D：城市维护建设税E：营业税18、根据工程量清单计价法，建筑安装工程费中的间接费包括。A：人工费B：材料费C：企业管理费D：施工机械使用费E：规费19、不属于反映和描述房地产市场状况的指标是。A：供给指标B：需求指标C：使用指标D：市场交易指标E：借款合同20、市场总需求是指在的情况下，特定的消费者群体可能购买的总量。A：特定地理范围内B：特定时期C：特定的政治环境D：特定市场营销环境E：特定市场营销计划21、下列房地产估价原则中适用于房地产抵押估价，而不适用于城市房屋拆迁估价是__。A.最高最佳使用原则B.合法原则C.替代原则D.谨慎原则22、某消费者预购买一套住宅，根据国家相关规定，消费者自有资金至少要占总房款的30%,抵押贷款占70%,抵押贷款年利率为7%。根据该消费者的还款能力，需要采用按月等额偿还本息，贷款期限为20年。通过可比实例房地产计算出的自由资金资本化率为12%,则综合资本化利率为_。10.098.510.339.7823、资产负债表反映企业一定日期全部资产、负债和所有者权益的情况.当