内蒙古太仆寺旗市场调研报告

内蒙古锡盟市太仆寺旗县房地产市场调研报告2010年7月本案地块经济效益投入产出分析2号地块深层次研析太仆寺旗宝昌镇房地产发展趋势预测太仆寺旗房地产市场运行状况太仆寺旗宏观经济概述结论PART1太仆寺旗宏观经济概述

太仆寺旗位于锡林郭勒盟南端,地处东经114°51′－115°49′，北纬41°35′－42°10′地处阴山北麓，浑善达克沙地南缘，海拔1300米－1800米，属中温带亚干旱大陆性气候，年平均气温1.6℃，降水量不足400毫米，无霜期110天左右。与河北省张家口市张北县、康保县相邻，西与正镶白旗、正蓝旗交界，东与多伦县接壤，是锡林郭勒盟的南大门。

宝昌镇距张家口市150公里，距北京350公里，距锡林浩特市260公里。区域优势

全旗现有耕地81.3万亩，其中水浇地17.6万亩。草场300万亩，其中农区194万亩、牧区106万亩。林地113万亩。地上水资源贫乏，没有可开发利用的河流；地下水净储量24亿立方米，年可开采8312万吨。矿产资源十分匮乏。

太旗属农牧结合、以农为主的经济类型区。2005年全旗播种面积81.3万亩，其中粮食作物36.2万亩，油料12.3万亩，蔬菜15万亩，马铃薯18.1万亩，高产饲草料14.8万亩。牧业年度牲畜存栏52.7万头只，其中奶牛10984头,寒羊22万只；年末出栏33.3万头只。

草原特色旅游景区环境进一步优化，太仆寺旗御马苑旅游景区通过国家3A级景区验收。全年接待京津及周边地区旅游人数近13.5万人次，旅游收入突破3565万元。

宏观经济2006年，全年县内生产总值13.94亿元

，

比上年增长18%；2007年，全县生产总值16亿元

，同比增长15.3%；2008年，全县生产总值完成20.58亿元

，同比增长13.4%；2009年，全县生产总值完成23.3亿元，同比增长13.2%。2006年，居民可支配收入达6753元；2007年，居民可支配收入达8500元；2008年，居民可支配收入达11832元；2009年，居民可支配收入达13881元。2008年，全年全旗总人口20.95万人，比上年增长0.4%。其中，少数民族人口1.37万人，在少数民族人口中，蒙古族人口6187人；回族人口538人；满族人口6897人。

2009年，

全年全旗总人口21.05万人，比上年增长0.5%。其中，少数民族人口1.38万人，在少数民族人口中，蒙古族人口6219人；回族人口543人；满族人口6919人。由上述数据不难看出，太仆寺旗人口总量居锡盟辖属周边县人口总量之首摘自《太仆寺旗国民经济和社会发展统计公报》2008年，全年建筑业增加值1.23亿元，比上年增长20.7%。全旗具有建筑业资质等级的建筑施工企业3个，与上年持平；施工企业房屋建筑面积及竣工面积均为10.08万平方米，比上年增长69.2%；房屋建筑竣工率100%。全年具有建筑业资质等级的建筑企业实现利润491万元，比上年增长445.6%；实现税金36.0万元，比上年增长80.0%2009年，全年建筑业增加值1.9亿元，比上年增长52.5%。全旗具有建筑业资质等级的建筑施工企业3个，与上年持平；施工企业房屋建筑面积及竣工面积均为14.9万平方米，比上年增长47.8%；房屋建筑竣工率86.6%。全年具有建筑业资质等级的建筑企业实现利润173.1万元，比上年下降64.7%；实现税金10.8万元，比上年下降70%。城市发展概况：城市目前处于一个发展成长的阶段，各方面条件趋于成熟。城市经济增长速度较快，发展较为活跃。城市基础设施建设较为优秀，工业、能源基础较好，发展潜力大城市人均收入水平一般，但消费意识较为开放今年来城市固定资产投资趋热，城市建设改造加速，商品房建设供应加快，未来增长空间较高。县城在发展过程中，由于经济、土地等条件，南部新区新城已现雏形经济形势预测经济将保持迅猛势头发展。固定资产的投资将不断加强。随着城市基础设施的完善，未来的投资主导方向将指向房地产行业。吸引外资能力将不断加强太仆寺旗虽有旅游产业支撑，积极进行对外接洽的，但现阶段经济发展水平，城市建设水平等还处于欠发达阶段。第三产业将是经济新的增长点重点支持以生态旅游为重点的旅游业，将推动城市交通、旅游、服务业地迅猛发展。《太仆寺旗宝宝昌镇城市市总体规划划（2007-2020）》节点内容一、同意总总体规划中中确定的面面积为100平方公里的的城市规划划区，在规规划区范围围内，要严严格执行““一书三证证”制度。。二、城市人人口规模和和建设用地地规模分别别是：近期期到2010年总人口为为9.0万人，城市建设设用地为12.83平方公里；；远期到2020年，总人口口为14.8万人，城市市建设用地地为21.4平方公里。。三、城市发展方方向以向南南为主。近期以改改建旧城区区，改善人人居环境、、提高生活活质量为主主。整合城城市建设用用地，提高高土地利用用率，完善善城市功能能。四、要根据据太仆寺旗旗环境资源源的实际条条件，加强强生态环境境建设，加加强对城市市水源地保保护范围的的管理，确确保城市供供水安全。。五、要结合合自治区交交通“十一一五”规划划，预留过过境交通线线位，为提提高公路等等级做好前前期准备工工作。PART2太仆寺旗房房地产市场场运行状况况政策环境国八条到国国六条及备备受争议的的70、90执行细则我们发现，，几轮的政政策调整对对太仆寺旗旗本地房地地产市场影影响不大，，太仆寺旗旗房地产依依旧保持着着健康的增增长水平。。但是中大大户型以及及产品多元元化（如：：跃层、错错层等）毫毫无疑问是是目前及未未来市场市市场中的稀稀缺产品。。国家宏观政策的出台旨在调控热点地区房价水平，对太仆寺旗此类县影响极小。《关于进一步步整顿规范范房地产交交易秩序的的通知》要求房地产产开发企业业取得预售售许可证后后，应当在在10日内开始销销售商品房房，同时加加强房地产产广告发布布管理，未未取得商品品房预售许许可证的房房地产项目目，不得发发布商品房房预售广告告。此政策策对太仆寺寺旗房地产产没有太大大影响，交交易秩序依依旧。宏观市场环环境1、太仆寺旗旗宏观房地地产市场环环境分析（（偏住宅类类）太仆寺旗房房地产市场场自2005年起步，至至今已初具具规模。赤赤峰等个别别外地开发发商的涌入入，使太仆仆寺旗房地地产市场发发展日益规规范和完善善。房地产产市场的总总体供给量量不足，以以及南部城城区土地供供应量加大大，导致今今年房地产产市场价格格增长幅度度较大，从从均价1650元/平米飙升到到1890元/平米左右。。供给：现阶段房地地产市场供供给、需求求相对较旺旺盛，整体体供给低于于整体需求求。据粗略略统计，目目前太仆寺寺旗商品房房供给总量量约为30万平方米。。（含部分分待入市项项目）需求：主力户型均均集中在78-95平米二居。。产品形态态较为单一一，多以平平层为主。。表明太仆仆寺旗房地地产市场仍仍以改善性性自住需求求为主，市市场需求结结构较为单单一。价格：房地产价格格水平较2005年涨幅较大大，但是随随着城市中中心的南移移，新区土土地供应量量增大，房房地产的价价格增长速速度将趋向向缓慢。供需情况目前市场上上在售的项项目基本上上属08年已经开始始销售的项项目，由于于新城区加加大土地供供应量，因因而新项目目今年入市市较多，且且多集中在在南部地带带，市场的的总体供应应量估测在在30万平方米左左右；多数为多层层普通住宅宅产品，电电梯型小高高层及高层层产品为零零；多层产品需需求旺盛，，且产品从从外立面及及内饰等方方面略显普普通，高品品质住宅产产品缺乏；；整体需求较较为旺盛，，多数为自自住性改善善需求。购购买人群集集中在30-50岁之间，购购买力较强强，购买动动机中一小小部分有保保值增值、、投资倾向向。市场表现1、同质化现现象严重缺乏独特的的项目内涵涵，上述项项目均处于于仅供居住住为基础，，以介于83-95㎡之间普通的的两室主流流，而错层层、跃层等等代表更高高品质生活活要求的产产品形式均均未出现。。2、缺乏真正正高品质的的项目对于生活品品质，无论论是从任何何城市及地地区，人们们的要求均均不可或缺缺。而对于于太仆寺旗旗市场，对对于真正有有着品质需需求的楼盘盘的开发还还是非常缺缺乏的，虽虽然部分项项目也在深深入挖掘产产品本身可可以形成独独特卖点的的方面，但但是，略有有些牵强，，而且显得得华而不实实。如：中央公公园、水系系、移步换换景等社区区小品为高高品质的生生活园林景景观并未出出现“一卡通智智能卡”““可视对讲讲”“楼宇宇信息化””“智能安安防系统””“地面背背景音乐””等现代化化设施尚未未进入。产品印象规划设计太仆寺旗县县城的建筑筑规划设计计起步较晚晚，新建项项目的建筑筑规划起点点较低，在在整体建筑筑规划设计计上，许多多开发商并并没有花太太多心思，，车位设计计、园林设设计、建筑筑外观设计计都处于房房产建设初初级阶段。。另外从建筑筑外观及色色彩而言，，产品里面面感觉显得得呆板，色色调单一、、形式陈旧旧，既无法法体现出时时代的活力力与生活的的意义，同同样，对于于建筑产品品的发展格格局及意义义也非能起起到重要作作用。智能化水平平“楼盘智能能化”作为为房地产业业的时尚，，在城市中中已经屡见见不鲜，但但是在本地地诸多发展展商与消费费者当中都都还没有见见过照面。。太仆寺旗旗县城本地地个别定位位相对高品品质型的社社区应有的的保安监控控系统、地地上背景音音乐系统、、红外线报报警、车辆辆入库一卡卡通系统等等与当地的的消费者还还有一定的的距离。面积比例住宅类房地地产的主力力户型及面面积主要集集中在83-95平米的两居居，产品形形态较为单单一；高端端产品缺乏乏。销售价格从2005年到现在，，太仆寺旗旗房地产市市场项目销销售价格呈呈现一个不不断上升的的趋势，项项目均价从从730元/平米左右上上升到目前前的1890元/平米左右。。截止到2010年6月28日，目前市市场中在售售楼盘最高高单价为2280元/平米左右，最低价约约为1328元/㎡。整体市场场均价区间间保持在1890元/㎡左右。价格趋势物业管理目前太仆寺寺旗大多数数楼盘对物物业管理及及服务意识识处于盲点点，而目前前当地的住住宅楼盘物物业管理费费集中在0.1—0.2元之间。收收费低，但但大多数开开发商均为为自建自管管，经验缺缺乏，手段段落后，基基本就处于于收取卫生生费的收取取基础上，，没有其他他配套的保保安、花草草种植员及及高科技的的监控设备备及物管服服务。营销策划本地楼盘的的房地产市市场进入“零售时代代”楼盘的营销销力度也是是绝对价格格差别的重重要因素，，成功的营营销策略衍衍生出声望望价格，声声望价格是是产品定位位、品牌形形象塑造、、营销策划划等一系列列成功手段段的长期积积淀。不难发现，，本县城的的房地产市市场整体的的营销策划划水平还不不高，还趋趋于营销的的基础化及及产品本身身素质的挖挖掘，但是是提炼主题题及意境烘烘托等辅助助手段匮乏乏。包装手手法单调，，缺乏创新新。另外，，高尚社区区、优质生生活等方面面的营销理理念还未进进驻到人心心，这给我我们的所有有项目提供供了逐步完完善并采取取包装的重重大课题机机会。2、太仆寺旗旗宏观房地地产市场环环境分析（（偏商业类类）目前，张家家口市商业业布局基本本上形成了了解放大街街与207国道交叉口口处为核心心向东、南南辐射的城城市商业核核心地带。。商业大多沿沿城市主要要交通干道道排列，服服装、娱乐乐餐饮业较较为发达，，特色餐饮饮业较为滞滞后，整个个城市日常常百货类的的大型超市市还不是很很多。大多多以自建、、自用为主主。在售商商业项目单单体户型面面积在43－100平米左右，，价格差异异较大，集集中在4400－12000元/平米左右。。供给量不不大。县城居民消消费意识及及观念还较较传统，消消费需求不不够强，导导致城市商商业的营业业时间较短短，多在10：00-18：30目前，太仆仆寺旗在售售商业项目目不多，以以张北辉业业房地产开开发公司开开发建设的的奥盛达购购物广场为为主。该商商城区域位位置绝佳，，处于太仆仆寺旗县城城的中心位位置（207国道与解放放大街交汇汇处）该商城采取取主题经营营的模式，，针对各层层的不同区区域设置不不同的经营营主题，并并针对业主主置业的经经营采取返返祖形式，，返祖点为为8%。商城内商铺铺面积划分分最小约在在40平米左右，，最大约在在100平米左右。。沿主干街设设计为独立立底商，该该底商开间间约在4.25米左右，进进深约在11.7米左右。销销售单价约约为1.2W/㎡。1、底商是商商业经营的的主要形式式除上述以外外，太仆寺寺旗商业仍仍然以底商商为主，且且采取出租租的方式。。重点区域：：解放街根据我市调调小组对多多个经营店店（服装、、百货、食食品等）小小店店主交交谈，其底底商租金采采取年租方方式，由面面积、位置置等因素决决定其租金金价格。商商业经营历历来有“金金角银边””之说，因因此，根据据其商业经经营定律及及一般商家家的经营习习惯，基本本以207国道与解放放街交叉部部位门面房房租最高。。门店名称：：美雅化妆妆品位置：汇通通商场对面面面积：约300㎡租金价格：：9W/年2、大的具有有消费购物物、娱乐、、餐饮为一一体的综合合性商业群群点还未出出现。商圈的主要要构成部分分依然以服服装等物品品为主，缺缺少一站式式消费网络络。集休闲闲、娱乐、、购物为一一体的综合合性商业群群体有待出出现。3、地段、交交通仍是影影响商业繁繁华度的重重要因素4、缺少大的的商业主力力店，超市市数量和规规模与同类类城市相比比，相差甚甚远。5、商业的繁繁华度还不不够发达，，单批的消消费额度还还较低。6、缺少统一一管理，整整个商业环环境较差。。7、商业垂直直度差别较较大，仍然然以一层商商业为主，，二层以上上商业店铺铺空置率较较高。通过对区域域经济的对对比及房地地产市场运运行状况的的分析，我我们可以发发现：城市整体经经济发展较较快且平稳稳，城市对对固定资产产的投资尤尤其是对房房地产的投投资在增强强，整体区区域市场环环境较好。。同时，城市市处于市场场发展的初初级阶段，，市场活跃跃。供需两两旺，价量量同升。同同时产品差差异化较小小，行业内内同质竞争争严重，中中低端产品品供给较大大，高端客客户备受冷冷落。个案分析立强.荣祥园4栋简约建筑筑，面积集集中在88平米左右，，目前施工工几近封顶顶。商业街内侧侧，目前剩剩余单位集集中在5层、6层销售价格：：二层：1858元/㎡三层：1938元/㎡四层：1868元/㎡五层：1678元/㎡六层：1328元/㎡地下室：750元/㎡最小86.02㎡，最大122.98㎡目前销售率率约为85%立强.华盛园销售价格：：二层：2200元/㎡太仆寺旗县县境内唯一一注重围挡挡广告形式式的项目之之一三层：2280元/㎡四层：2200元/㎡五层：1880元/㎡规划总建筑筑约20栋。六层：1600元/㎡地下室：750元/㎡施工进度：：已开槽最小84㎡，最大122.98㎡目前销售率率约为85%规划总量约约20栋建筑，大大盘时代，，势必引发发激烈的市市场竞争资质手续不不齐，对其其销售价格格及销售情情况不得而而知温馨花园规划总量约约23栋建筑，大大盘时代，，势必引发发激烈的市市场竞争最大117平米，最小小约在74㎡左右，离本本案较近项目名称:天鹿睿园住住宅小区建建设项目项目位置:宝昌镇宝昌昌大街南侧侧贡宝拉格格路西侧面积积(公倾倾):7.986569（约约119亩））出让让土土地地使使用用年年限限:其他他商商服服用用地地40年;中低低价价位位、、中中小小套套型型普普通通商商品品住住房房用用地地70房地地产产业业土土地地级级别别:二级级成交交价价格格(万元元):1713.7093万元元（（折折合合14.5万/亩））土地地使使用用权权人人:赤峰峰天天鹿鹿房房地地产产开开发发有有限限责责任任公公司司约定定容容积积率率:下限限:1.2约定定交交地地时时间间:2010-06-1410:08:46约定定开开工工时时间间:2010-07-0110:08:46约定定竣竣工工时时间间:2013-06-3010:08:46合同同签签订订日日期期:2010-06-0710:08:46PART3太仆仆寺寺旗旗宝宝昌昌镇镇房房地地产产发发展展趋趋势势预预测测固定定资资产产的的投投资资额额度度特特别别是是房房地地产产不不断断增增加加政府府正正在在加加强强高高新新区区建建设设，，基基础础设设施施配配套套不不断断完完善善，，省省政政府府明明确确表表示示将将加加大大对对张张家家口口的的扶扶持持力力度度。。房地地产产市市场场置置业业升升级级类类需需求求不不断断增增加加，，改改善善性性升升级级需需求求将将成成为为市市场场的的主主力力。。地区区供供应应的的多多层层产产品品主主要要以以周周边边辐辐射射范范围围内内的的居居民民为为主主，，升升级级置置业业需需求求成成为为市市场场的的主主力力需需求求，，依依据据市市场场发发展展情情况况及及2010年土地交易情情况，未来随随着旧城改造造以及新区的的加速建设，，市场改善型型需求将不断断增加，这部部分需求将成成为以后市场场的主力。房地产市场供供求量较大，，房地产行业业竞争加剧从对2010年土地市场的的监控来看，，未来房地产产的供应体量量较大，特别别是南部城区区沿宝昌大街街南侧的土地地供应。未未来本区域将将是开发公司司逐鹿的主要要区域。南部城区成为为房地产投资资的热土，未未来将成为城城市重要的行行政、教育、、居住、商业业核心区城市重心的南南移、区域人人口的不断增增加，交通配配套的不断完完善，未来的的高新区将是是投资的热门门区域。政策层面较为为趋紧，对规规划、项目的的投资额度要要求弹性额度度较小产品同质化竞竞争加剧中小型开发商商以土地为核核心生产要素素，泛滥的房房地产开发模模式已经严重重的制约了房房地产的发展展。产品将是是未来房地产产市场的核心心竞争力。项项目规划多采采用兵营式排排列，多层产产品为主，面面积主要集中中在83-95米左右。同类类产品供应体体量较大，产产品引发同质质化竞争。价格增长步伐伐将放缓脚步步，依靠地段段和产品附加加值、服务质质量将是提升升价格的主要要手段。房地产经历了了近几年的高高速发展，市市场日趋成熟熟和稳健，消消费者更加趋趋向理性化，，对产品和服服务质量有了了更高的要求求。社区商业将是是未来商业的的主要形式。。商业核心区已已经区域饱和和状态，新的的商业核心还还未形成，社社区商业以它它的便利性及及客户目标的的针对性，显显示出较大的的优势性，备备受投资者的的青睐。PART42号地块深层次次研析本项目地块地理位置：项目态势(SWOT)分析优势Strengths威胁Threats劣势Weaknesses机会Opportunities优势：Strengths优势1：项目处于快快速发展的太太仆寺旗南部部区域中，未未来本区域将将是投资、置置业的热点区区域优势2：周边社会人人文条件较好好，市政府等等机关单位新新址相距不远远、规划在建建的校区环伺伺本案优势3：交通条件较较好，周边有有贡宝拉格路路、察哈尔大大街、规划中中的广场西路路三路围合。。优势4：周边无大的的工矿企业，，整体环境较较好，具备宜宜居条件。劣势：Weaknesses劣势1：项目地块从从心里感觉相相对较偏，尚尚不具备成熟熟的生活环境境。未来形成成气候时间相相对较长劣势2：周边配套环环境未来建设设时日较长，，短期内不能能为本案所用用劣势3：区域整体改改造、建设较较快，较易引引发同质化竞竞争，未来竞竞争激烈，须须找到项目差差异点，增加加产品卖点。。劣势4：项目周边多多为大体量项项目，未来竞竞争异常激烈烈。威胁5：如相应推出出新产品，无无论从建筑本本身、销售价价格等是否能能够为人们所所接受。劣势6：时间推广成成本延长，导导致增加项目目营销成本，，另外，销售售期限延长将将增加市场产产品滞销风险险机会：Opportunities机会1：城市未来发发展的核心区区域，市场认认可度高，升升值空间持续续良好，区域域住宅项目品品质一般，产产品缺乏特色色，区域呼唤唤领军项目机会2：项目集聚周周边，通过差差异化的产品品类型及完善善的营销推广广活动促成项项目良好的销销售。威胁：Threats威胁1：周边市场潜潜在供给量大大，市场竞争争激烈程度较较高。威胁3：区域商业氛氛围不足，尚尚未形成规模模，本项目商商业规模大。。威胁2：地块的用地地性质为商业业金融用地，，本区域商业业金融用地供供给量大，竞竞争较为激烈烈。面临的主要开开发风险：1、前期的资金金投入大，对对资金的变现现能力要求高高2、地价高，成成本高，对预预期售价要求求较高3、周边配套何何时完善，周周边道路何时时动工修建，，均属未知因因素面临的主要市市场风险：1、竞争大，项项目总体量大大，周边人气气不旺。2、整体房地产产市场发展还还不成熟，缺缺乏有效的机机制予以管理理打造城市未来规划发展的核心区，最有景观价值和文化内涵的标杆项目住宅－类型多样化、差异性商业－主题商业街合理的开发与销售策略，实现稳定现金流解决的核心问题高成本、低单价区域内市场还不成熟市场竞争区域激烈临地块规划路待建实践附加值的体现在哪里如何规划设计产品定位与市场定位如何结合如何确定开发节奏如何实现资金的变现产品如何定位PART5本地块经济效效益投入产出出分析主要经济技术指标总用地面积131055㎡，折合196.6亩容积率≤1.2建筑密度≤28%绿化率≥25%根据上述数值值计算出，项项目总建筑面面积约在157266㎡左右。在下列列计算中，将将不以住宅、、商业分开计计算，初步全全部按照住宅宅进行计算。。成本项目成本预估楼面地价225元/平米建安成本900元/平米前期费、配套费80元/平米税费及销售120元/平米管理费用30元/平米营销推广费用30元/平米不可预见费50元/平米成本总计1435元/平米如本项目成本本及各种前期期费用以1435元/㎡计算，项目总总建筑面积约约以157266㎡为计。则该项项目前期费用用总计约225676710元（2.2亿元）假如该项目住住宅部分以均均价1750元/㎡计算（全程均均价，且考虑虑到项目前期期低开等因素素产生的价值值差），则该该项目总销售售额为275215500（2.7亿元）则利润贡献概概算为5000万元，此外，，该利润部分分未考虑项目目销售周期中中的不可预见见费等。Clicktoeditcompanyslogan.ThankYou!9、静夜四无无邻，荒居居旧业贫。。。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、雨中黄黄叶树，，灯下白白头人。。。03:58:5403:58:5403:5812/31/20223:58:54AM11、以我独沈久久，愧君相见见频。。12月-2203:58:5403:58Dec-2231-Dec-2212、故人人江海海别，，几度度隔山山川。。。03:58:5403:58:5503:58Saturday,December31,202213、乍乍见见翻翻疑疑梦梦，，相相悲悲各各问问年年。。。。12月月-2212月月-2203:58:5503:58:55December31,202214、他乡生生白发，，旧国见见青山。。。31十十二月20223:58:55上午午03:58:5512月-2215、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。十二月223:58上上午12月-2203:58December31,202216、行动出成成果，工作作出财富。。。2022/12/313:58:5503:58:5531December202217、做前，能够够环视四周；；做时，你只只能或者最好好沿着以脚为为起点的射线线向前。。3:58:55上午3:58上上午03:58:5512月-229、没有有失败败，只只有暂暂时停停止成成功！！。12月月-2212月月-22Saturday,December31,202210、很多多事情情努力力了未未必有有结果果，但但是不不努力力却什什么改改变也也没有有。。。03:58:5503:58:5503:5812/31/20223:58:55AM11、成功就就是日复复一日那那一点点点小小努努力的积积累。。。12月-2203:58:5503:58Dec-2231-Dec-2212、世间成成事，不不求其绝绝对圆满满，留一一份不足足，可得得无限完完美。。。03:58:5503:58:5503:58Saturday,December31