绿城地产合肥公司年度营销策划总案

绿城集团合肥公司12年度营销策划总案（2006年12月31日）市调篇：一、合肥市住宅商品房市场状况及分析二、合肥市商业地产发展现状及分析商业篇：一、产品部分（城调、论址、规划、组合）二、经营部分（策划、商圈、招商、管理）住宅篇：一、分析部分（市场分析与项目分析）二、战略部分（战略规划与产品规划）三、定位部分（客群研究与定位研究）四、推广部分（形象建立与传播推广）五、营销部分（价格体系与操盘措施）合作篇：项目合作方式提议市调篇1合肥市住宅商品房市场1、合肥市房地产市场总结论2、合肥市宏观经济走势及房地产政策影响分析3、合肥市房地产市场发展进程4、合肥市房地产市场发展现状5、合肥市房地产市场发展趋势预测1、合肥市房地产市场总结论城市大建设行业新机遇行业竞争者增加宏观政策调控购房者持币观望销售势头趋缓城市经济水平落后总价控制市场价格上涨乏力开发商市场意识不够产品同质化低水平重复竞争市场需求不足供大于求竞争压力增加市场没有经历高峰期直接进入理性地产时代行业进入平均利润时代产品创新、客户需求注重引导成为市场主流合肥是全国第一个全国科技创新型试点城市,在建中国第一个科学城(国家科技创新型示范区)；世界科技城市联盟中国只有两个城市,合肥是其中之一。合肥市城市概述：城市风格：初步确定为江淮乡镇风格，白墙黛瓦马头墙支柱产业：汽车及工程机械、家用电器、化工及新型建材科技之城：全国四大科教基地之一，全国三个技术创新试点城市之一。拥有中国科技大学、安徽大学、合肥工业大学等高等学府13所，中国科学院合肥分院等各类科研机构200余所。轻工之城：美菱冰箱、荣事达洗衣机、芳草日化、开元轮胎、合肥海尔等在国内外享有盛誉。2、合肥市宏观经济走势及房地产政策影响分析合肥市建成区的中心部分由周长7.8公里的环城公园包围,从中心分别向东、北、西南发展,形成“三叶风扇”的形状，目前建成区面积约203平方公里，人口244万。至2020年，合肥中心城区预计容纳360万人。以老城区为中心，伸展形成8大发展板块:老城区（环城路以内）东区（现瑶海区）北区（老城区以外现庐阳区）西区（现蜀山区大部，含政务文化新区）南区（现包河区大部）经开区（312国道以南，沪蓉高速以西）高新区（包括现高新区、科技创新示范基地、蜀山经济开发区）滨湖新区（312国道以南，沪蓉高速以东，南淝河以西，派河以北）。合肥的发展方向是：接轨沪宁，联动长江的先发城市；立足皖中，引领全省的中心城市；强化科研，辐射全国的创新城市；优势独具，合作发展的产业城市；依山傍水，滨湖通江的生态城市。合肥市城市总体规划：根据合肥市统计局提供资料：2006年前三季度，合肥市多项经济指标创造了自1998年同期以来新的“合肥速度”

GDP757.92亿元，同比增长17.5%

固定资产投资587.03亿元，同比增长82％

城镇单位在岗职工前三季度人均工资为14606元，同比增长13.4%

城镇居民人均可支配收入达到8217元，同比增长13.3%

农民人均现金收入2896元，同比增长25%

城乡居民储蓄存款592.25亿元，比年初增长14.7%

累计实现进出口31.33亿美元，同比增长15.5％

社会消费品零售总额268.10亿元，同比增长17.5%。城镇居民人均消费性支出6217元，同比增长12.3%，在居民消费结构中，娱乐文教服务支出和居住支出比重分别由去年的8.6%上升到11.9%、由9.1%上升到9.6%，而其他食品、衣着等六类比重均略有下降。结论:从拉动经济增长的“三驾马车”投资、消费和进出口的情况看，合肥市经济步入平稳快速的发展轨道；随着城镇居民人均可支配收入的大幅增加,将进一步拉动不动产的消费。合肥市宏观经济走势：经济快速发展，投资消费两旺全市投资增幅跃居全国省会城市首位根据合肥市统计部门公布的合肥2006上半年主要经济指标与省会、省内城市的比较。上半年合肥市投资需求强劲，连续几月成倍增长。1—6月份，城镇以上固定资产投资累计完成354.97亿元，在省会城市中，超越上年同期投资总量排在合肥市前面的郑州、福州、长春三市，依次反超21.17、85.76和116.07亿元。合肥GDP增速比上年同期前进4位，位次由上年同期的第7位前进到第3位;投资总量由上年同期的第14位升至第11位，增幅跃居省会城市首位，合肥市整体经济发展活力和后劲明显增强、速度持续加快，部分经济指标增势创近年之最，在省内，中心城市地位更加突出。全市GDP增速跃居全国省会城市第三位全市GDP增速比上年同期前进4位，其中三产业增速位次都有不同程度的前移。2006年上半年省会城市整体发展速度有所加快，除末位的兰州市增长10.5%，比全国增速低0.4个百分点外，其他城市均高于全国平均增速。合肥市GDP总量460.19亿元，居第18位，保持上年水平；增长速度达到16.0%，比上年同期提升了0.8个百分点，位次由上年同期的第7位前进到第3位。居民收入增幅上升到全国省会城市第9位城乡居民收入增长较快，位次前移。上半年，合肥市城镇居民人均可支配收入同比增长12.3%，与省会城市中最高增幅相差5.8个百分点，差距比上年同期缩小了10.7个百分点，增幅在省会城市的位次由上年同期的第14位上升到第9位。上半年农民人均现金收入及增幅在省会城市位次都有所前移。1-6月农民人均现金收入1839元，比上年同期增加276元，位次由第23位前进到第22位；同比增长17.6%，由第13位前进到第6位。合肥市“十一五”规划及2020年远景发展战略表明：到2020年合肥ＧＤＰ要超过2000亿元，合肥中心城区面积约879.61平方公里，人口360万人。未来15年，合肥将推行城镇化、产业化和生态发展三大战略，打造省会经济圈，强化产业支柱，构建生态和谐的节约型社会，向特大城市迈进。预计“十一五”期间，合肥将在城市基础设施上花费450亿元。从500天1750万平方米“大拆违”到“大建设”，一个崭新的“大合肥”即将横空出世。随着合肥城市化进程的不断推进，大合肥呈星形放射状发展脉络日益清晰。2006年，合肥投资36亿元新建和改建40条道路，为构筑大合肥新的交通蓝图拉开了帷幕。这将极其有力地拉动合肥城市的扩展，而在拉动合肥房地产投资和旧城改造方面作用更为显著。结论:政府在城市建设和交通改造上的大动作，是合肥房地产发展的政府背景，也是政府大力扶持房地产发展的有力见证；城市建设和交通设施的日新月异将全面提升各楼市版块的区域价值。合肥市房地产宏观经济走势：大交通、大拆违、大建设将成为合肥房地产发展的加速器，宏观方面的市场需求将得到进一步的放大3、合肥市房地产市场发展进程

2002-2006合肥市全社会固定资产投资与房地产开发投资对比分析

2002-2006合肥市新开工面积与施工面积对比分析

2002-2006合肥市房地产市场成交均价走势分析

2002-2006合肥市房地产市场销售面积与竣工面积对比分析

2002-2006合肥市房地产市场施工面积与竣工面积对比分析

2002-2005合肥市人均住宅建筑面积走势分析结论:

2002-2006合肥全社会固定资产投资和房地产投资的绝对值变化来看，合肥的城市建设和房地产发展均处于快速增长阶段，至2006年9月份的统计数据来看已经高于2005年全年水平；另外，房地产开发投资额占全社会固定资产投资的比重也维持在较高水平，高于国外正常的20%-25%，说明目前合肥的房地产投资被普遍看好；合肥市2006年房地产开发投资热情高涨：2002-2006合肥市全社会固定资产投资及房地产开发投资（数据来源：合肥房产局）房地产E网2002-2006全市商品房新开工面积与施工面积（数据来源：合肥市房产局）房地产市场放量持续走高：结论:虽然经历了近2年国家宏观政策调控的影响，2002-2006合肥全市的商品房新开工面积和施工面积仍然一路走高，一方面，说明房地产行业的赢利能力仍然被普遍看好，市场空间仍然存在；但另一方面市场的迅速放量也将在未来的几年引发竞争加剧。2002-2006全市住宅销售均价（数据来源：合肥市房产局）现阶段住宅成交均价出现小幅震荡：结论:

2002-2006合肥全市的商品房成交均价基本上是一个持续走高的过程，其中在2003-2004年有一个快速增长的爆发过程，至2005、2006增幅趋缓，特别是受国家宏观政策调控影响一段时间内，价格甚至出现下跌，到目前为止，价格基本上维持在3100-3200之间徘徊，短时间内房价攀升乏力。另安徽省及合肥市一些单位合作建房和集体购房至少2万套（总面积约在200万平方米左右），由于收入相对较高的人群大也多集中在这些单位，对楼市销量造成了较大的冲击。充足的供应量与并不强劲的需求也造成了房价无法持续高攀的局面。结论:

2002-2006年合肥是商品房竣工面积和销售面积均增长较快，一般当年竣工面积均高于销售面积15个百分点以上，但从2006年1-9月份的统计数据来看，首次出现销售面积超过竣工面积，一方面说明2006年楼市销售势头看好，但另一方面，空置商品房面积的增加使得施工建设速度趋缓也是一个重要原因；仅从近两年数据来看，2005年11月商品房空置面积为58.67万平方米，到2006年三季度商品房空置面积已经达到91.99万平方米，同比增长89.3%，市场形式还是比较严峻。

2002-2006全市商品房竣工面积和销售面积（数据来源：合肥市房产局）合肥市空置商品房面积显著上升：

结论:施工面积与竣工面积的比值是房地产一个重要的前瞻性指标。它反映1-2年后现房供应量，其值小于3倍，会出现供应短缺，大于4倍，1～2年内供应量将会供大于求。另外，合肥房地产施工面积与竣工面积的比值在2006年突然放大，说明目前房地产业处于低谷，房地产开发周期延长，不少企业甚至出现资金困境。而即使是相继竣工面市的项目，也将面临越来越严重的市场竞争2002-2006全市商品房施工面积和竣工面积（数据来源：合肥市房产局）未来1-2年合肥市商品房现房供应量将会大幅增加：房地产E网结论:截至2005年底，合肥市建成区常住人口224万，家庭户人均住房建筑面积为25.8平方米，虽然增长较快，但是仍然低于同期全国人均水平（26平方米）。合肥市“十一五”规划“常住人口300万、人均住房面积30平方米”的目标，也是当地政府大力扶持房地产行业所定下的政府目标，随着居民收入和生活质量的提高，对房价上涨的承受力也在增强，为房地产行业的需求扩张也预留了较大市场空间。2002-2005全市人均住房建筑面积（数据来源：合肥市房产局）合肥市城镇居民人均建筑面积持续增加：4、合肥市房地产市场发展现状合肥楼市版块分类及2006年11月份价格等高线分布合肥房地产市场1-11月份销售情况及蜀山（百合公寓）、高新（桂花园）、包河（新项目）三区成交均价分析合肥房地产市场2006年11月份销售套数及销售面积分析合肥房地产市场2006年1-11月份销售面积及成交价格结构性分布合肥房地产市场2006年1-11月份销售前10名项目分析板块板块介绍蜀山区西临大蜀山，自然环境优越。高校（安大，科大，农大，炮院，电子工程学院）人文环境好，学区好。高新区西临大蜀山，自然环境好，合肥高档住宅区华东最有影响力的高新技术产业带，合肥最重要的科技旅游，高新技术研发，孵化和产业化基地包河区位于合肥上风口，自然环境好。交通便利，配套成熟齐备，人文环境（合工大，城建学院）、学区佳。政务区规划中合肥的新城区，规划科学，环境优美，配套齐全（超市，购物中心，学校，体育馆，艺术馆，公园，写字楼）升值潜力较大。庐阳区合肥的老成区，人口众多，周边配套成熟。双凤工业区的住宅开发刚刚启动，未来还有一定的上涨空间。随着北部老城区改造，并建设大体量商业，未来区域可塑性很强，板块内多超级大盘新站区依靠合肥火车站和城市主干道，集中了安徽所有的大型服装批发市场和综合性批发市场，交通非常方便。瑶海区板块内有瑶海公园、生态公园自然生态资源，作为合肥的老城区，依靠合肥火车站和城市主干道，交通便利。经开区合肥未来高等院校的集中区域，配套和人文环境正在完善，建有翡翠湖公园，生态环境较好，合肥以老城区为中心，向东、南、西南、西、北5个方向伸展，形成8大发展板块。合肥市楼市版块分类及2006年11月价格等高线分布：450040003500300040003000250020004200250030004200350036003000400035004200350030003500300025002000绿城百合公寓绿城桂花园绿城桐城南路项目合肥楼市2006年11月价格等高线分布示意图（庐阳、瑶海、新站、包河、蜀山、高新、政务、经开八大版块）瑶海、新站包河庐阳蜀山高新政务经开结论:从合肥楼市2006年11月的价格等高线分布状况来看，以老城区环城河以内的中心版块为中心，基本形成一个多高点、多中心的价格分布特征，这些价格高点的形成要么依托老城区原有的发展基础，要么以人文或景观资源取胜，如大蜀山畔的高新版块、环天鹅湖的政务区版块、长江西路和黄山路沿线的蜀山区、马鞍山路沿线的包河区版块及胜利路沿线的新站版块都处于各版块价格等高线分布的最高点。月份套数面积金额均价一季度6993864027.1278743.783226.14月3721414619.4125374.93073.545月3530409211.6131246.63236.246月3054345183.9115001.23221.057月3135351111.9111380.53204.498月3525416182.1121878.82928.59月3431389848.9123900.13178.1610月4225472512.8153339.73245.211月5249587140.91835293125.8总计368634249838.61344394.583163.42006年合肥市1-11月住宅市场销售情况（数据来源：合肥家园网）2006年1-11月合肥市楼市销售情况及蜀山、高新、包河三区成交均价分析：合肥房地产市场1～10月份蜀山区住宅成交均价变动情况（数据来源：合肥家园网）房地产E网合肥房地产市场1～10月份高新区住宅成交均价变动情况（数据来源：合肥家园网）合肥房地产市场1～10月份包河区住宅成交均价变动情况（数据来源：合肥家园网）结论:

2006年1-11月，合肥市住宅商品房市场累计销售套数为36863套（425万平米），成交均价维持在3150元/平米左右，对于一个经济尚不发达的内地省会城市来说，156.8万的城市总人口能有年均4万套的销售速度，其本身也说明了一个城市的楼市活跃程度，但是在合肥楼市快速增长的大形势下，全年成交均价的不温不火，也说明了合肥楼市目前所处的价格上涨乏力的尴尬局面；从蜀山、高新、包河三区的整体成交均价来看，包河区成交均价最高，其次是高新，再次是蜀山，其主要原因是包河区郊区项目较少，大部分项目集中在马鞍山路和望江路沿线的城区版块，而蜀山区项目分布范围较广，一些郊远区项目使得整个蜀山区的成交价格有所下浮，实际各版块中心区的成交均价为蜀山区和高新区最高，包河其次；从蜀山、高新、包河三区的不同物业类型的成交均价变化情况来看，除高新区外，蜀山、包河等其他版块的多层成交均价均低于同版块内的高层或小高层均价，但是这并不能说明合肥同区域内的多层价格就低于高层或小高层，究其原因主要是因为各版块中心高价区域已经基本没有多层，多层的分布往各版块中心区外围发展的趋势已经越来越明显，这也是合肥目前楼市进化的一个重要特征之一。合肥市楼市2006年11月销售套数及销售面积分析：合肥房地产市场11月份销售套数变动情况（数据来源：合肥家园网）合肥房地产市场11月份销售套数变动情况（数据来源：合肥家园网）结论:截至2006年11月26日，合肥在售楼盘447家，当月累计销售4858套（54.31万平米）。目前市场仍有140915套（1623.62万平米）房源可售。11月的销售数据基本高于2006年全年的平均水平，但是即使以11月份的去化速度，而且在没有新入网销售房源的前提下，消化目前的存量房源将至少需要25个月，市场形势比较严峻2006年1-11月合肥市楼市销售面积及成交价格分布：结论：从整个合肥市住宅类商品房销售面积及成交均价的分布结构来看,80-120平米户型面积的成交量占到了总量59%,成交均价在2500-3500元/平米的商品房占到了总量的49%,进一步说明合肥是一个总价控制市场,主流消费客群仍然集中在面积控制合理,单价不高的需求段.另外，4000元/平米以上的高档房只占到整个楼市的12.3%，除去别墅等更高端产品，高级公寓型产品所占有的市场份额更低，月成交量约250套，进一步说明合肥的高端房市场的市场需求不容乐观。排名区属项目名称年销售套数均价月度吸纳率面市时间项目特点1包河区金地国际城14944545136200509191.产品创新（5.2米挑高小户、错层阳台等）2.面积控制合理总价优势3.强强合作（世联地产顾问；深圳毅华广告）2包河区元一柏庄13813206126200512131.开发商品牌优势2.活动营销聚人气3新站区元一名城12793054213200606081.开发商品牌优势、规模优势2.活动营销聚人气4蜀山区清溪苑小区7922112132200606201.超低价格5经开区九溪江南园751258868200601111.园林优势、错层户型2.万科物业3.电力集团团购6蜀山区红皖家园梵高向日葵6252410156200607251.合肥卷烟厂集资建房2.高性价比7经开区名邦景秀年华584253053200508281、产品优势（板式挑高小户型）2、总价低优势8瑶海区城市绿苑573325952200509191、成熟区位、城熟配套2、东区高性价比品质社区9包河区柏林春天551346250200512131、包河区高性价比异域特色社区2、政府今年重点打造“滨湖新区”的政策优势10新站区香江生态丽景525261848200510241、大环境公园生态景观资源优势2、低单价和低总价的竞争优势合肥市楼市2006年1-11月住宅销售前十名项目分析：结论:合肥市2006年1-11月月均销售套数为3351套，目前现阶段全市共有在售项目（入网备案）440个，年度销售前十名项目无论从销售套数还是销售面积、销售金额均占到了总市场份额的30—35%，也就是说前十名的销售量基本与剩下430个项目的一半销售体量相当，一方面可以明显看出市场领导者的优势明显,另一方面市场竞争的激烈程度也可见一斑。通过对前十名销售热点楼盘的分析，合肥楼市的总价控制市场特征表现很明显，往往具备竞争优势的高性价比产品大受市场欢迎，年度销售前十名项目除去清溪苑小区是超低价入市和元一项目的品牌、规模优势，其余项目要么是产品创新、要么是总价竞争优势。5、合肥市房地产市场发展趋势预测需求市场趋势预测供给市场趋势预测市场竞争趋势预测价格变化趋势预测整体需求市场趋势预测：在合肥大交通、大拆围和大建设的“合肥提速”的宏观背景下，合肥的城市化进程将在今后的几年取得前所未有的大发展，按至2010年市区人口300万人计算，人口规模相当于在现有基础上翻了一倍，由此产生的市场需求范围也基本上将扩大一倍，再加上城镇人口可支配收入增加而产生的住房升级换代需求，预计至2010年合肥市房地产的市场需求总量在3000万-5100万平米之间。整体供给市场趋势预测：至2006年12月止，合肥市全市可售房源总面积为1443万平米，再加上今年新开工面积1200万平米，以及新开工面积年度20%的平均增幅计算，预计至2010年合肥市房地产的市场供给总量在4300万平米以上。整体竞争市场趋势预测：目前楼市供大于求的特征已经比较明显，而且市场的供给总量的上升速度高于需求总量，这也使得竞争环境进一步恶化，市场竞争的层面已经提前进入产品竞争层面，预计在今后的几年激烈的竞争态势仍然延续，而且有愈演愈烈之势，能充分把握客户需求的高性价比创新型产品将成为竞争法宝。整体价格变化趋势预测：合肥的整体楼市价格虽然在2003-2004有一次价格快速上涨的高峰期，但是从02年至06年的5年时间价格上涨幅度才达到1000元/平米，应该是全国中部省会城市的最低谷，这和合肥目前的经济快速增长阶段明显有悖，新的价格爆发期应该很快就会到来，根据全国一般大中型城市的房地产行业的发展进程来看，几乎所有城市都经历了3年一次价格爆发阶段。如南京就经历了2003年和2006年的两次价格爆发阶段，今年最近的一次价格爆发使城中版块均价上涨1000-2000元/平米，明城墙以内100万已经买不到三房。在各种利好因素的刺激下，合肥楼市有可能在2007年也迎来第二个价格爆发期，但是由于合肥房地产发展进程中供大于求和空置率上升的问题持续存在，即将到来的07年实际上是机遇和忧患并存，要么楼市持续低迷，要么快速进入上升期，价格爆发期的预期价格上涨幅度也将在500元/平米以上。1、合肥市商业地产市场结论2、合肥市整体商业环境3、合肥市近期商业网点专项规划4、合肥市商业格局变化5、06年11月合肥市商业类商品房成交数据分析6、06年1-11月合肥市商业类商品房销售前十名项目分析市调篇2合肥市商业地产市场1、合肥市商业地产市场总结论社会零售及消费增长迅速整体商业环境趋好大交通、大拆违、大建设商业地产硬件升级城市化进程加速催生商业多中心格局住宅地产配套需求社区大商业蓬勃发展传统单一中心商业格局已被打破，新商业格局正在形成，仓卖市场和社区商业存在巨大发展空间从限额以上批发零售业零售统计数据看，拉动销售增长的热点大类商品基本上保持了稳定增长的趋势。今年合肥市社会消费品零售总额增幅已经超过年初制定的15％增长目标，全年增速将超过17％。家居类商品零售保持稳定增长，建筑及装潢材料类增长24.1%、家用电器和音像器材类增长21.8%、五金电类增长24.9%；汽车类零售的增长和石油及制品类零售的快速增长。汽车类零售额同比增长25.7%。石油及制品类零售增长47.1%，这既有价格上涨因素，同时消费规模也在不断扩大；粮油食品类由于价格上涨因素导致零售较快增长，1-9月份累计食品、饮料、烟酒类零售同比增长18.5%，其中粮油类增长26.3%。个人享受及服务性消费所带动的商品零售快速增长，如化妆品类增长25.9%、金银珠宝类增长22.7%、休闲、娱乐市场增长25.8%、电子出版物及音像制品类增长30.4%、文化办公用品类增长26.5%、服装鞋帽、针、纺织品类增长22.5%。餐饮市场保持高速增长，1-9月份餐饮业零售额同比增长19.0%，创历年新高。餐饮业零售额占社会消费品零售总额的比重为11.3%，拉动零售总额增长2.1个百分点，对零售总额增长的贡献率达7.0％。恩格尔系数高达45.7%。2、合肥市整体商业环境消费增长迅速，服务业餐饮业发展创历年新高3、合肥市城市近期商业网点专项规划一个市级中心、8个区级中心、25个社区级中心一个市级商业中心：建筑面积80万平方米以上。以长江路为轴，东、西以明光路和环城西路，南北分别以红星路、寿春路为界的2平方公里范围。业态以购物中心、百货店、专业店、专卖店等为主；商品品种齐全，能够满足消费者一次性购足购好的需求；还能为消费者提供文化娱乐、金融、邮政、信息、旅游等方面的服务，满足消费者多层次、多方位消费需要。8个区级商业中心：区级商业中心建筑面积宜在10万平方米以上。用地面积控制在0.5平方公里左右。其主要功能是就近为区域内居民提供商业服务，分流市级商业中心部分职能，缓解老城区交通、环境压力。商业门类、品种较为齐全，以中高档为主；商业业态以大中型超市、专卖店、专业店为主；商业设施比较先进、购物环境较好；区级商业中心共规划8处。其分布为：东区区级商业中心（瑶海区花冲公园附近）、北区区级商业中心（庐阳区公交四保场附近）、西南区区级商业中心（南七附近）、东南区区级商业中心（包河区葛大店附近）、西区区级商业中心（蜀山区井岗镇附近）、新站区级商业中心、政务文化新区区级商业中心、大学城区级商业中心。25个社区级商业中心：用地面积每千人600—940平方米；建筑面积每千人700—910平方米；商业面积不低于2万平方米。居住区级商业中心主要服务对象是居住区的常住人口，以经营中低档的日常消费品为主。商业业态以小型超市、便利店、菜场、餐饮店为主体，同时配有一定规模的服务网点。社区级商业中心规划共有25处，其分布如下：庐阳区4处：亳州路社区级商业中心、双岗社区级商业中心、杏林小区社区级商业中心、森林城社区商业中心。瑶海区6处：七里塘社区级商业中心、三里街社区级商业中心、铜陵路社区级商业中心、站塘社区级商业中心、钢北社区级商业中心、化工厂地区社区级商业中心。包河区7处：周谷堆社区级商业中心、九华山路社区级商业中心、卫岗社区级商业中心、曙光社区级商业中心、姚公庙社区级商业中心、黄山公园地区社区级商业中心、马鞍山南路社区级商业中心。蜀山区8处：三里庵社区级商业中心、高新区社区级商业中心、西七里塘社区级商业中心、昌河社区级商业中心、西城社区级商业中心、青阳北路社区级商业中心、莲花新村社区级商业中心、乡村花园社区级商业中心。4、合肥市商业格局变化合肥市“十一五”规划中明确指出，未来5年内，合肥市城市人口将从原来的150万增加到300万人；到2010年，合肥市生产总值确保1900亿元，年均增长15.5%；力争达到2100亿元，年均增长18%；人均地区生产总值比2000年翻两番以上，达到5000美元；所有数据都在为合肥新一轮的商业地产大发展创造一个前所未有的发展良机；按照国际标准人均商业1.2平米来计算，合肥未来5年将发展200万平米以上的商业规模，如果加上旧商业的改造，经济和人口的成倍增长将给合肥的商业地产发展带来巨大的发展空间。目前的合肥商业格局将面临巨大转型，传统商业已不能满足城市发展，从国内外大城市现状以及城市发展的规律来看，合肥单一商业中心的格局必然打破，这一点，从合肥市近期出台的商业中心专项规划也能看出，旧城区的商业承载功能正在逐步减弱，新区域商业中心得益于良好的规划和硬件优势将发展符合未来的先进业态，并将持续保持持续增长。单一商业中心格局正在打破，新中心快速崛起结论:绿城桂花园三期商业有效地借助了政府的商业大规划,和拓基城市广场共同组成了规划中8大区级商业中心之一的西区中心,其特色性的业态定位而产生的广域性价值有效地弥补了区域需求的不足,而且还承担起社区商业中心的功能。各区11月份成交套数及比例各区11月份成交面积及比例5、06年11月合肥市商业类商品房成交数据分析结论:截至2006年11月，合肥市商业类商品房在售面积94。54万平米（10382套），11月份当月成交面积为31665.36平米（490套），其中新站区独占螯头，高新区市场份额最低；新站区的商业地产繁荣和区域交通物流的便捷紧密关联，另外，新站区以元一时代广场为代表的新兴区级商业中心也是目前规划中的8个区级商业中心中发展最好的，而高新区作为合肥的高端纯住宅版块，商业氛围欠缺也是必然。排名项目名称区属面积（平米）金额（万）1安徽国际商务中心包河区17520.968728.532金星商业城经济区16245.316231.793安徽白马服装城二期新站区14092.9212366.994安徽白马服装城新站区13818.866877.495颐和花园蜀山区7777.07

6旺城大厦蜀山区7401.985362.587信旺·华府骏苑蜀山区7274.6

8枫林大厦扩建工程庐阳区6949.2411351.539安徽国际购物广场蜀山区6426.786132.1210绿地国际花都玫瑰苑政务区6242.445691.836、06年1-11月合肥市商业类商品房销售前十名分析结论:因合肥市商业类商品房的统计数据中也包含了办公用房的数据，除去老城区的少量高档商业，实际主要的商业用房成交区域仍然集中在新站区和经济开发区，新站区作为合肥商贸物流最发达的区域，也是合肥大市场建设最繁荣的区域，其商业获利能力已经越来越被投资者和经营者所看好。经济开发区的金星商贸城在区域商业尚未成气候的大环境下能生地飘红，主要以低价及市场前景取胜；另一方面，目前成交的很大一部分商业类商品房以社区商业用房为主，说明规划先进并具备赢利能力的社区商业正逐步被看好。商业篇1产品部分（绿城桂花园三期商业）1、城调2、论址3、规划4、组合商业地产异军突起自2003年起，合肥房地产市场的最大变化莫过于商业地产的异军突起，由于商业地产投资回报率、社会反响度均高于住宅，再加上合肥城市化进程的全面提速，整个合肥无论是商业格局、还是商业业态都发生了革命性的变化，虽然目前合肥整体的大商业发展尚处于起步阶段，但是传统的一个中心的商业格局已经基本打破，城市副中心迅速崛起，商业地产的发展在合肥存在着巨大的商机；新兴业态不断涌现商业地产在合肥经过近几年的快速发展，随商业市场的不断细分，新兴业态也不断涌现，专业市场、经营品牌、连锁的饮食、超市、服装、娱乐等的出现极大地丰富了商业地产的专业化程度，同时也促成了更多的传统商业类型转型；如火车站附近服装大市场集群和元一时代SHOPPINGMALL餐饮业和休闲娱乐业成为合肥城市商业格局中零售业态的领军者近几年，特别是今年餐饮业19%和休闲娱乐业25.8%的高速增长势头有目共睹，也是合肥城市发展和繁荣的一个有力见证；如金满楼、香格里拉、蜀王等大型餐饮连锁的快速扩张。城市化进程不断创造商业机会随着合肥城市化进程的提速和城市规模的迅速扩容，以此带来的商业机会也不断出现，甚至陌生地段的商业奇迹都在不断涌现。如北二环外的绿水雅客及高新区的银滩绿洲会所。1、城调城市和商业共同发展，相互促进■本项目规划集中商业的可行性论证从住宅开发和商业开发的利弊比较来分析：对于绿城桂花园的三期规划而言，其实只有两种选择，要么全部规划为住宅，要么是底商与住宅结合，底商规划成集中商业。对于纯住宅的规划而言，三期因为基本全部临近黄山路，物业品质和居住的舒适度本身就大打折扣，而且投资回收也是一次性的；但是如果在住宅下部规划一部分底商，从现有的市场规律来看，底商将至少是住宅价值的2-3倍以上，如果是租售结合的话，出租部分的收益将是永续的，而且随着商业的成熟度，其利润回报往往是逐年倍增。所以仅针对本项目的投入产出比而言，适当性地规划一部分集中商业实际上是不二选择；但相对来说，规划成集中商业也将面临投资回收期较长、市场需要培育成长期等弊端，而且商业操作过程对开发商也具备一定挑战性。2、论址集中商业是本案实现利润最大化的选择稀缺业态是实现商业价值最大化的选择从商业物业选址的四大原则来分析：接近购买力原则1、最短时间原则，这就要求本项目更多地考虑到达本项目所花费的最短行车时间，本项目位于市级主干道黄山路，到达环城路内老城区及政务区、经开区的车行距离均小于20分钟，基本符合最短时间原则；2、交通的易达性，这一点对项目的交通便捷程度很高，本项目周边目前的交通状况应属良好，无论是自驾车还是公交车都比较方便，加上高新区车流量和人流量都较少，不易发生堵车情况，所以交通的易达性原则也基本满足；3、靠购买力最近，也就是指项目的选址应以最靠近目标客为最优，本项目周边的居民区均是合肥较高档次的住宅区，和本项目的高端定位相符，再加上开发区内的优质企业客户及政务区的政府人员，均离本项目车程不超过15分钟，完全符合靠购买力最近原则；

4、聚集原则，商业物业的选址对人流易集中和容易产生辐射要求很高，这也是本项目所需要通过规模经营和特色经营来创造的一个条件，如果建成的商业物业不能产生聚集效应，那么本项目的成功也就不可能.最短时间原则交通易达性原则聚集原则商业建筑选址的四大原则从市场需求层面来分析：从合肥目前的高端消费市场的趋势来看，之所以高端的服务业和餐饮业发展迅猛，而且大有向郊区化扩展之势，其主要原因，是因为合肥现有的集中在老城区高端消费场所已经不能满足市场的需求，再加上中心城区硬件设施老化、堵车、停车难等问题突出，这种需求向城市外围分流其实是一种必然。而本项目地处合肥高档住宅区聚居的腹地，近水楼台的优势其实是其他区域所不可比拟的，高端消费需求就近消化的刚性需求其本身就自然存在，所以无论从广域还是区域市场，高端消费的市场需求是存在的；从宏观商业发展的大环境来分析：从目前合肥规划的商业网点布局来看，高新区商业中心的规划政府已经率先提出，在高新区发展适当体量的商业中心也完全符合政府的长远规划；从目前区域的商业小环境来分析：目前项目所在的区域周边大部分都属于新开发小区，居民素质和人均收入水平均领先于合肥市平均水平，但是商业设施和布局却处于较低水平，主要商业业态集中在银行、通信、摄影、照相、超市、茶馆、餐饮、医疗、美发美容、娱乐、洗浴、烟酒、五金摩配等行业，普遍规模都不大，一般都集中在30－200平米范围内的一至二层临街商铺，规划先进的集中商业有一定的领先优势和市场空间；从项目的商业体量规划来分析：如果按照一个地区的集中商业规模来划分这个地区的商业等级，一般可以分为市级商业中心、副市级商业中心和社区级商业中心三个档次，一个副市级的辐射人群一般要达到周边3公里范围内20万人口的总量，目前本项目周边绿城·桂花园、梦园小区、电建小区、园景天下、新加坡花园城、维多利亚别墅、城市风景、蜀山名筑、澜溪镇等以及大蜀山脚下的部分居民合计长住人口约3万人，虽然入住率和硬件设施的改善还在迅速提高，但是构建一个副市级商业中心在硬件条件上还存在很大差距，如果按照目前人均商业面积0.7平米计算（美国在1.8平米），本项目目前的社区商业规模在2万平米应属合理，但如果考虑区域的后期发展和广域辐射功能，本项目3.5万平米的总体商业规模应该尚属合理；结论:所以，针对本项目而言，适度地规划一些集中商业不仅是可行的，而且是本项目实现利润最大化的最佳选择。■以商业功能判别商业价值打造具备辐射功能的广域商业是实现本项目商业价值的前提由于目前高新区的商业环境尚不成熟，本项目定位于区域性的社区商业则显然承载不了项目的规划商业体量，而从目前合肥市成功定位的中心城区外大型商业项目来看，无一例外地是面向全市辐射，所以，对于本项目而言，广域的商业定位不仅是一个前提，而且是一种必须。打造具备差异化功能的特色商业是实现本项目商业价值的市场出口■以供求关系判别稀缺性业态对于本项目商业价值的实现来看，实际上第一步就是寻找稀缺性业态，找到合适的稀缺性业态，整个商业中心的定位就成功了一半。稀缺性商业业态＝项目所在区域急需产品＝未来项目所在区域需求产品商机＝项目均衡点＝商机3、规划（8大原则）战略前瞻化布局人性化标志可视化功能多元化卖场社会化消费娱乐化指标保守化技术先进化战略前瞻化：本项目首先要重视的规划原则就是战略前瞻化,这种前瞻性要求开发商和建筑规划师善于运用本项目所处的有发展潜力地段,通过战略的投资和科学的规划,使项目的商业价值在未来数年内得以倍数增长。因为在快速发展的合肥,商业地产项目绝大多数是一种战略投资,因此前瞻化的战略规划就显得尤为重要.成功案例<广州天河城广场>第六届全国运动会在广州天河召开之前，天河城所处区域还是一片菜田，商业价值基本为零，但随着六运会在广州天河城的成功启动，政府在此建成了天河体育中心和六运小区，天河城的开发商敏锐地感受到这一区域的商业潜力，于是前瞻性地在此规划建成了总面积达16万平米的综合商业，天河城的开发商能在一片菜地上建成当时中国规模最大的商业，并且在开业运营十年后仍然以其良好的商业规划成为跟进者的标杆，这与开发商高瞻远瞩的战略眼光是分不开的；1996年建成开业的广州天河城目前已经成为全世界人流最旺的MALL，日均客流量达到30万人以上，仅2004年5月1日，天河城的日客流量就达到81万人次；同样是2005年5月1日，天河城的日客留量再次达到83万人次，黄金周七天，客流量总共突破400万人次；在开业后至今的10年时间里，天河城的客流总量已经突破10亿人次，堪称全世界人流最旺的购物中心。广州天河城广场布局人性化：本项目的规划应当力求简单、人性化，以满足人的细节需要为第一要旨。现代商业竞争日趋激烈，众多的商业地产项目为形成差异化，无不在规划上进行精心的构思、大胆的策划，以使项目在规划在规划上能区别于竞争对手，形成特色，但是另外人性化的布局需要也不容忽视.反面案例<广东省茂名市威威步行街>广东省茂名市的威威步行街是在一个横贯商业中心的河涌旁建成的一条长度达1000米的商业街区，而且仅一头一尾两个出口，街道两侧只有店铺，当消费者进入街区的范围后，就要从头走到尾，这样顾客走完全程后普遍感到极为疲惫，无多少乐趣可言，休闲化的逛街购物变成了疲于奔命的赶路，这样的设计完全忽略了人性化，久而久之，消费者就失去了来此逛街的兴趣，最后步行街只能面临重新改造的结果。店铺店铺店铺店铺店铺店铺店铺店铺店铺店铺店铺店铺店铺店铺店铺店铺牌坊入口牌坊入口威威步行街长度距离大于1000米标志可视化：商业地产项目的标志应当充分满足可视化原则，良好的可视化标志设计能让人在远处、近处都能感受到项目的吸引力，让看到的人、路过的人，在不自觉中被吸引，商业地产项目作为商业交流和商品交易的场所，标志的可视化是必须的要求；好的标志应是建筑的一部分，商业地产项目的图像设计应当属于建筑设计的范畴，如果建筑设计师不考虑到标志的应用和审美要求，对建筑的理解仅限于对建筑力学和建筑材料学的理解，缺乏商业理解和艺术思维，这类建筑规划就不是一种成功的规划.成功案例<广州正佳广场>任何商业地产项目都会追求标志的可视化，只是应用的程度有所不同。如广州正佳广场，其代表财富汇聚的标志不仅应用在各种平面媒体上，还在广场主入口处设计了一尊标志雕塑，具有很强的可视性，给人留下深刻的印象。但同时，也有很多商业地产项目在标志的可视化方面缺乏应用经验，致使建筑标志不能形成良好的品牌认知度，造成了项目最重要的无形资产缺失。广州正佳广场功能多元化：商业地产项目应满足顾客多元化的消费需求，可以让顾客在消费场所内获得全身心的享受。现代购物中心的规划设计，倡导集购物、休闲、餐饮、娱乐等多种功能于一体，让顾客在消费时获得一站式消费满足，这也是和本项目规模类似的集中商业规划的一大趋势.成功案例<合肥元一时代广场>元一时代广场作为安徽省首家复合体验式时代欢乐主题购物公园，其中纯商业经营面积达到了6.5万平米，百货公司、量贩超市、科技广场、顶级名店、精致书城、风味小吃、电影院、游戏场、KTV等在元一时代广场一应俱全，一站式多功能的消费体验给顾客带来一种全新的购物体验。开业一年来，除服装百货业的经营因定位问题尚未形成气候外，其它业态功能区的经营状况都运行良好，给合肥大型综合性商业的发展起到了很好的标杆作用。时代百货肯德基欢乐谷游艺场环球影城翼飞文化北京华联超市国美电器大卖场招商银行时代春天精品店欢乐频道KTV城市花园咖啡店味来世界餐饮区音乐皇庭音响专卖元一时代广场各业态各品牌的功能多元化例举卖场社会化：现代商业地产项目公共空间应当社会化，而不是仅仅是一个消费场所，消费只是它所提供的一种主要功能，也是本项目所需要特别注重的一个方面。世界上众多成功的商业地产项目都会努力形成自身的社会化功能，如香港IFCMALL和柏林火车总站等成功的购物中心，充分实现了商业与交通枢纽功能的完美融合，建于中国乌鲁木齐的新疆国际大巴扎，更是在商业建筑组团中建有一所清真寺，将宗教与商业进行融合，在提高商业魅力的同时，进一步增强了商场的聚客能力。本项目融合社会化功能的方向也同样可以与旅游等进行融合。成功案例<乌鲁木齐国际大巴扎>乌鲁木齐国际大巴扎总建面积9万平米，由3大商业建筑、1个露天巴扎和1座清真寺组成，标志性建筑为1座70余米高的观景塔和1个能容纳千人的文艺表演广场。在整体规划中，乌鲁木齐国际大巴扎充分体现了公共空间社会化的思想，不仅将国际大巴扎建设为一个民族商贸中心，也使它成为一个文化交流中心；乌鲁木齐国际大巴扎建筑组团中的清真寺、露天巴扎和文艺表演广场，创作了一个社会交流和宗教活动场所。尤其是建筑面积为2312平米的清真寺，实现了商业活动与宗教活动的结合，使国际大巴扎迅速成为乌鲁木齐新兴的文化、旅游、休闲和购物中心。乌鲁木齐国际大巴扎买场社会化还应具备实用的社会化功能,如：最短距离大交通、最优留客小交通，大交通的改善是指外部交通动线以距离最短为原则，小交通特别是商业内街的设计也是如此,特别需要强化社会功能，这种社会功能的实现首先就要求行人从内街通行的距离短于从市政道路通行的距离，这样的内街设计才具备社会功能和实用功能，如本项目商业内街的交通就可以朝最短化努力，图示如下，至于商业设施内部的交通留线问题，则主要考虑一个如何留客聚客和形成回路的问题，同一朝向尽量减少出入口的数量等.3-5层4-5层3层1层黄山路最短距离商业内街消费娱乐化：现代商业地产项目规划越来越重视顾客的娱乐体验，力求通过丰富的娱乐设施增加顾客的光临次数、延长顾客的停留时间、提高顾客消费数额、加强商场品牌魅力等目的。众多商业地产项目一般都会规划数量不等的娱乐设施，相比而言，建于郊区的大型综合性商业娱乐设施面积最大、设施种类最全、购物娱乐化特征体现得最明显.成功案例<东菀华南MALL>消费娱乐化已经成为现代商业地产项目规划的一个主流思想，众多商业地产项目纷纷在总体规划中设计更多的娱乐元素，以达到可持续经营的目的。北美购物中心的娱乐化特征最突出，现在日本、泰国和中国各地新建的众多商业地产项目都在总体规划中加入越来越多的娱乐元素，如华南MALL。华南MALL的纯商业面积达到40万平方米，是亚洲乃至世界上气势最宏伟、规模最大的MALL商业建筑群之一。由于项目本身所具备的良好聚焦辐射条件，华南MALL据此定位为集购物、休闲、餐饮、娱乐、旅游、文化、运动等功能于一体的超大型主题式购物公园，消费市场面向珠江三角洲地区。项目在娱乐元素的设计上，将动感娱乐和闲娱乐相结合，创造了一个立体式的娱乐大空间，主力娱乐业态中有加拿大IMAX巨幕电影、新加坡欢笑天地、英国BBC天线宝宝、美国时代华纳影院等全球知名商家阵营，而其中的新加坡欢笑天地则号称中国最大的动感娱乐街区。华南MALL娱乐设施指标保守化：商业地产项目开发是一种战略投资，要求开发商和建筑规划师能清晰预见区域的消费能力和发展战略，并迎合未来发展需求的战略规划。但是在这一战略构想中，项目的指标设计却应该遵循保守化原则，与前瞻性的开发原则形成对比.所谓指标保守化实际是指项目的商业增长幅度和预期营业额应适当保守，而不应过分乐观，使项目在日后营运时无法如期完成财务指标，从而导致项目的可持续运营受到影响。成功案例<香港购物中心>香港由于地少人多，寸土寸金，购物中心开发成本非常高，因此一般开发商都严格控制商业规模来控制商业风险，他们一般采取分阶段开发和控制总建面积来使指标保守化，因为大型综合性商业进入营运阶段后一般营运成本都非常高，而且竞争压力也大，从而控制开发指标成为第一要务。所以香港的购物中心面积一般以几万平米的购物中心居多，只有少数区域超过10万平米，目前还没有超过20万平米的。技术先进化：由于商业地产项目的属性决定了建筑场所是人流汇聚、信息汇聚、资源汇聚的焦点，这些焦点的形成要求开发商必须大量运用各种新技术，以此避免在同质化竞争中被提前淘汰出局；通常，商业地产项目都有令人难忘的造型，这些建筑的造型对建筑力学、建筑材料学提出了更高的要求，因此，对于本项目而言，如果有条件，应该尽可能地运用先进的技术表现项目领先的潮流，领导时尚的个性特征，增加顾客的新鲜感。技术先进化建筑示例4、组合街的组合：这个组合是有关于商业动线设计所必须考虑的一个各方面因素结合的一个综合体，它主要包括街、街角、广场、流量、表现等五个方面因素的组合考虑；商业的组合：商业的组合是营造一个均好性的商业环境硬件组合，它主要包括街、商铺、中庭、广场、停车场、内部组合（照明系统、空调系统等）等多元素的组合。结论:综上所述，在考虑商业布局时，要充分考虑多种商业元素的有机化搭配和系统构成，要用系统的观点来看待商业的组合。商业篇21、策划2、商圈3、招商4、管理经营部分（绿城桂花园三期商业）1、策划■商业策划的核心在于寻找商业活动中价值规律和构建实现商业价值的价值链，通过三大价值规律，构建一个需求强劲的、可实现的、全新的集餐饮、休闲、娱乐三位一体的一站式绿色情景MALL。强劲的终端需求商业价值链广泛多选的经营者具备品牌优势的开发商与众不同的经营环境全新的业态组合商业价值规律稀缺价值高价化未来价值现在化广域价值区域化广域价值区域化：作为一个区域性的商业中心，如果能够将消费圈定位为广域范围，那么将极大地扩大了客群，这也是区域大商业中心成功运营的关键所在，最后实现的商业价值有多大那就看辐射的广域范围有多广。成功案例<合肥绿水雅客生态酒店>合肥绿水雅客生态酒店座落于合肥北二环以外的瑶海工业园物流大道和铜陵北路交汇处，作为一个总建面积接近20000平米的超大型主题餐厅，周边3公里范围内的区域消费是远远满足不了酒店的运行的，但是在酒店规模和生态两大特色的强大号召力下，酒店从06年7月1日开业以来，却吸引了全合肥的广域商务宴请客户，辐射更远的区域甚至包括合肥周边县市，经营状况也出现惊人的火爆，下午2点以后基本上连大厅订座都没有，整个酒店商业价值的提升完全就是从广域价值区域化得来。合肥绿水雅客生态酒店稀缺价值高价化：最为一个商业建筑，虽然在设计之初都大力强调其均好性，但是实际所有的铺面不可能是商业价值都一样，商业资源最好的区域也是整个商业设施的稀缺价值所在，那么这些区域的商铺如入口、电梯上下口、中庭附近就理应实现价值最大化，以充抵那些商业资源缺乏区域的较低价值，从而人为地控制整个商业价值的均好性。这种商铺资源的最大化利用也就是商业项目稀缺价值高价化的一个重要体现。成功案例<南京德基广场>地处新街口东北角的德基广场营业面积达2万平方米，作为南京最新的引领时尚的顶级消费场所，与“新百”、“东方”、“金陵百货”构筑完成新街口东北四角购物商圈，在近10个月的试营业后，于2006年6月26日正式营业至今，不仅在新街口商圈站稳了脚跟，而且基本上从观念上也颠覆了南京人跟深蒂固的“金鹰”观点，当范思哲、ESCADA、FERRE、ETRO、Max－Mara、GIADA、BCBG等众多顶级奢侈品牌出现在德基广场时，才真正让南京老百姓见识到了真正的顶级商场，由于这些享誉全球的国际品牌均是自主经营，德基广场的环境和服务得到了充分的保证。强大的竞争使得一向是南京顶级消费代名词的金鹰也破天荒地搞起了“满400送120”；德基广场在商业资源的整合上，充分利用了商业资源稀缺价值高价化来实现商业环境的均好性，如商场的2-7层环中庭周边的铺面就实现了租金收益的最大化，同一楼层环中庭以外的次级资源区在租金上则相差很大，这样，能接受较高租金、利润较高的一些国际一线品牌如VERSACE、CERRUTI、ESCADA等就自然占据了商场的最好资源，和其本身的品牌形象也相吻合，而其他的二线品牌则自然流向次级区域，这样，整个商场就自然实现了稀缺价值的高价化。南京德基广场未来价值现在化：衡量一个商业项目如何实现价值最大化的标准，时间价值的设计应该是关键，这种时间价值的体现也就是未来价值现在化、现在透支将来。成功案例<南京钟山国际高尔夫>钟山国际项目坐落于紫金山脚下，是南京市惟一在市区内的高尔夫球场别墅项目，占地面积达3671亩。作为南京顶级的体育休闲运动与高端别墅相结合的项目，钟山国际体育公园包括2座18洞72杆国际标准高尔夫球场及与之配套的综合娱乐项目，其中一个球场还作为十运会的高尔夫运动场。俱乐部会所将包含有五星级标准的运动员及裁判用房、标准客房、中西餐厅、壁球馆、健身房等设施。整个球场及配套设施均按举行国际赛事的标准设计建造。该项目还包括部分高尔夫别墅，别墅区占地面积约1037亩，将围绕或穿插在2300亩球场周围。虽然别墅有天赋珍稀的价值，但是因总价均为1000万以上，自05年开盘以来，销售一直未有起色，针对目前的销售现状，项目对别墅价值的设计进行了重新的梳理，并前瞻性地提出了“买别墅，做高尔夫球场终身会员”的主张，并对购买别墅的客户发放高尔夫终身会员卡，实际上，整个产品价值的设计过程中，只是将终身的会员权益提前透支而以，却对整个项目的营销产生了质的突破，成为未来价值现在化设计的典范。南京钟山国际高尔夫■总体商业定位定位释义：1、“合肥首个”主要强调领先性、唯一性和震撼性；2、“餐饮、娱乐、休闲”是本项目商业业态的最主力业态；3、“一站式”是本项目特色MALL的主要特点，区别于现在流行的购物MALL；4、“绿色情景MALL”则主要强调本项目所独有的公园式生态环境，也是本项目定位高端的一个基础。合肥首个餐饮、娱乐、休闲三位一体的一站式绿色情景MALL总体定位依据：1.区域商业规划日趋明朗合肥市最近的商业网点规划目前已经很明朗，政府大力发展西区商业的计划已经启动，如拓基城市广场的开工，远景规划及目前的配套措施建设将为本项目的运作提供可靠的保证；2.区域及全市范围内高端消费群体的支撑随着项目周边高档住宅小区的不断建成和入住率的不断提高，区域内已经形成一个高端人群聚居区，再加上全市范围内高端消费的存在性需求，应该对本项目的高端业态定位能起到很好的支撑；3.区域内乃至整个合肥市没有类似定位项目，处于市场空白由于本项目的总体方向是依托本区域众多高档社区强有力消费群体向全市辐射的综合商业业态，项目周边乃至全市和本项目类似的项目基本没有，加上本项目具有一定的规模和辐射功能，所以本项目在定位的稀缺性上有比较强的竞争力；4.商业经营者普遍看好本项目在本次的商业调研中，访问了部分本项目将来可能引进的一些知名的商业企业，从反馈的意见来看，大部分商业企业特别是餐饮、娱乐休闲类企业对于本项目都比较感兴趣，同时对本项目的总体定位表示认可；5.便利的交通区位和良好的生态环境本项目西临大蜀山人工湖，北连城市主干道黄山路，是合肥是不可多得的交通与环境兼备的上上之区，对高端客群的吸引力较大；6、项目具有规模优势，多业态组合具有较强的竞争优势

项目整体商业面积为3.5万平米，在合肥类似综合业态商业项目中是规模较大的一个，目标区域内同等规模包含多业态的项目目前还没有出现，从本项目综合定位来讲，本项目将成为合肥西部的商业亮点；7、项目周边高含金量的客源为拟入住企业的经营成功提供了保障

本项目周边的高新区拥有众多高消费商务群体，同时周边形成的高尚住宅区居住着大量的中高收入阶层，同时，临近的政务区和经济开发区也能为本项目带来大量的客源，因此，本项目有着非常丰富的高含金量的潜在消费群体，由于本项目综合定位的独特性，基本上能和拓基城市广场的定位形成互部，将有机会填补合肥西部相关商业空缺；8、本项目未来成长空间相对比较大本项目在建成之后，该区域内除了针对某一种业态有竞争对手，就本项目的综合体定位而言，可以说在合肥西区本项目是没有竞争对手的（休闲业银滩绿洲竞争较大）。针对餐饮和娱乐业态，西区目前还没有更高品质的项目面市，这也正是本项目所寻找的稀缺业态，而本项目更大的市场空间还在于它是一个各种高档服务型业态的大规模综合体。因此，建议抢占市场制高点，抢占市场先机，争取最大利润，坚定不移地走走高端路线。9、绿城品牌的公信力和号召力绿城集团在合肥通过绿城桂花园和百合公寓两个项目的成功操作，在合肥所建立起的品牌资源可以在桂花园三期商业得到进一步整合。主要业态定位依据：1.本项目主要业态定位并非大型超市和百货业，专业性市场定位也不可取对于本项目的区域特质而言，首先排除的主要业态应为大型超市、百货业、专业市场（如服装、电子、机电、汽车）等，因为这些业态对本区域的消费群体总量和业态经营的成熟度要求很高，也就是说商圈覆盖人群和商业氛围很重要，而这些恰恰是本项目所在高新区大蜀山版块所不具备的，而且一旦定位于以上业态，那就基本上是一种大众消费业态，和本项目本身所具备的高端定位优势相悖；2.餐饮业业态定位依据亲朋好友聚餐商务宴请A.区域餐饮不同消费客群的消费偏好考虑因素本项目的餐饮业消费者定位为商务宴请，正好符合项目特色，辐射范围应该是全市，特别是高新区、政务区和经开区的企事业单位。B.大餐饮业态定位分析调查结果显示，不同的目标消费群体对菜肴口味的选择都保持同样的态度，首选都是川粤菜（71.6%），且远远领先于其次选择的家常菜（17.6%）；从高档餐饮企业的经营特色来看，海鲜和特色高档餐饮所占比例较高，但是场所分布却比较集中，基本上在环城路以内，环城路以外的区域基本上是经营空白，今年7月开业的绿水雅客生意火暴，就能很好地解释这一现象；高档商务宴请还能为休闲娱乐业带来更多的客源，从而达到客源的最大限度挖掘；一些具备较大品牌效应和经济实力的本地和外地餐饮连锁应该是本项目的重点招商对象，有些商家甚至具备自行购买经营的能力；高档商务宴请目前高档商务中餐基本上和“海鲜”划上了等号，高档海鲜酒楼的成功在一定程度上取决于规模和档次，根据目前沿海发达城市及合肥本地相关海鲜酒楼的规模，以及相关经营商户的访谈来看，海鲜酒楼的经营面积应不低于5000平米，但考虑到目前合肥西区尚无大型高档酒楼，而且本项目周边环境资源优异，具备很大的辐射功能，本项目的餐饮主力店如果走特色餐饮或高档海鲜酒楼的路线，在经营规模上可以考虑在10000平米左右，甚至更高；对于本项目其他规划的互补性质餐饮商家，则主要考虑特色经营和满足社区配套功能为主，经营商家可以多，甚至可以规划出特色小餐饮区，但经营面积需要控制，一般不超过500平米；C.餐饮业态经营面积规划3.休闲娱乐业业态定位依据A.全市休闲娱乐业消费潜力分析数据表明，合肥市商务群体休闲娱乐市场消费潜力巨大商务群体娱乐群体消费水平个人休闲娱乐消费水平人均费用：138.07元/人次人均费用：71.71元/人次B.休闲娱乐业态定位分析调查结果显示，合肥的商务休闲消费呈快速增长之势，是目前除餐饮业外的第二高速增长点；从目前的合肥较高端的休闲娱乐场所的经营情况来看，以规模和环境取胜基本上是普遍现象，以目前合肥生意火爆的经营场所来看，如银滩绿洲、万豪圣会、蓝天白云、红燕燕等，其经营规模都在5000平米以上；本项目所在区域有着天然的经营优势，除附近的银滩绿洲对本项目的休闲业态构成一定威胁外，娱乐业基本无竞争，而周边特别是高新、政务和经开区高端商务群体的休闲娱乐需求却大量存在；休闲娱乐业的主力店招商可以考虑温泉会所、演艺酒吧和夜总会各引进一家；商务休闲娱乐■总体商业功能定位1、合肥目前的商务型综合会所基本上是一个市场空白，存在着巨大的市场商机，它的存在是基于市场的需求和空白点而存在，而并不需要类似元一时代广场购物MALL的存在一样需要人口基础和商业基础；2、基于高新区特别是项目周边基础配套缺乏的现状，规划一定规模的社区商业也同样是一种必要；辐射全市的商务型综合会所兼顾社区配套商业功能■总体商业业态布局主力店业态：特大型餐饮1家、温泉会所1家、夜总会1家、演艺酒吧1家；次主力店业态：中型超市1家，较大规模美容、美发、健身馆各1家，通讯、银行各1家；特色品牌店业态：食品、服饰、特色餐饮、家居、医药、烟酒、礼品、化妆品音像等；社区配套私营店业态：便利店、餐饮、五金、洗衣店、蛋糕房、水果店、修理店等；3-5层4-5层3层1层餐饮区休闲娱乐区娱乐区社区配套私营店黄山路沿街底层次主力店沿街底层次特色品牌店商业内街沿街底层次中型超市规模：10000平米；位置：西侧沿黄山路楼二三四五层；特大型餐饮规模：共12500平米；位置：L型楼体二三四五层及中段沿黄山路楼二、三层；休闲娱乐规模：2500平米；位置：商业内街黄山路交汇处底一层；中型超市规模：4000平米；位置：商业内街两侧底商；特色品牌店规模：6000平米；位置：沿黄山路侧纯一层底商；社区配套店参考目标商户源自向阳渔港宁波泰国村鱼翅新加坡金满楼合肥香格里拉合肥东江海鲜酒楼广州天上人间俱乐部北京诺亚方舟娱乐福建世纪华翰文化娱乐北京麦乐迪娱乐北京餐饮建议主力店：休闲娱乐参考目标商户源自百乐门上海名仕温泉会所香港皇马月光城桑拿深圳阿伦故事酒吧成都美高美娱乐南京阿波罗演艺南京樱花园桑拿会所南京黄山大厦桑拿会所合肥建议次主力店：休闲娱乐超市百胜超市马来西亚参考目标商户源自小肥羊餐饮内蒙古屈臣氏日用品香港SASA化妆品香港永和豆浆台湾肥西老母鸡合肥上岛咖啡台湾强生母婴护理上海克莉丝汀蛋糕上海一兆韦德健身美国建议特色品牌店：2、商圈实现消费距离远近强弱弱强核心商圈次级商圈边缘商圈5公里8公里12公里游离商圈主要涵盖高新区、政务区企事业单位主要涵盖政务区、经开区及中心主城区企事业单位及个人高端消费需要主要涵盖城北及城东部分企事业单位及个人高端消费需要主要涵盖流动人口的随机性消费及合肥郊区县本项目的主流消费商圈将集中在高新、政务、中心老城区及经开区的商务群体消费3、招商■招商策略招商策略：主力店招商先行全面招商销售同步1432关注主力店和品牌店效应控制招商节奏倡导差异化经营选择好开业时间差别销售和差异化经营：物业的可销售部分在销售时需要重视以后错位经营的重要性，如果实行无差别的价高者得策略，后续一些经营能力差、业态重复的商铺经营不善的现象肯定会出现，个别商铺的经营不善同样会影响到整体商业价值的提升；关注主力店和品牌店效应：对于集中式大商业招商和销售而言，主力店和品牌店效应明显，大的有影响力主力店和品牌店能全面提升整个商业物业的全面升值，因为其本身的聚客能力也是其他中小商户的客源保障和经营信心保障；控制招商节奏：招商是商业物业营销推广链中最重要和附加值最高的环节，但是招商不同于销售，商业项目最好能一气呵成，招商时间特别不宜长，因为销售是统一开售的，一旦入伙，就容易出现节点，要趁人气最旺时期，至少冲到80%-90%，才能保证人气的持续，使后期招商更为顺利；选择好开业时机：招商完成后，规划好统一的开业时间就很重要了，一边营业一边装修显然达不到开业要求，具体的时间选择上则以节假日为佳，因为商业物业的开业对人气要求很高，为能有更多人烘托开业盛况，统一制造开业兴奋点（利益点）也是必要的。■整合招商专业招商形象招商活动招商■租售策略快速回笼资金的售后返租形式需慎重；售后返租的形式虽然能迅速回收资金，但是操作实施困难，国家已明令禁止，分割式产权纠纷对于追求长远发展的品牌性企业不利，而且对商管公司要求很高，一旦承诺利益无法兑现，风险将仍然会转嫁到开发商身上；合理的租售结合形式同样能保证资金的有效运转，给客户以信心；如果租售比例控制得当，策略运用得体，实际上仍然可以保障资金的有效运转，如本项目就可以对客户承诺只销售30%的商业，70%的铺面自营，这样一方面，客户直接就感到开发商的魄力和自信，从而信任开发商的统筹经营，而且也相信物业的价值有保证，对于招商和销售来讲无疑是一剂最好的催化剂；另一方面，只销售30%的物业能达到物以稀为贵的效应，有利于获得高额利润，而剩余非出售部分的35%可以以较优惠的出租给有品牌影响主力商户，这部分处于保本状态，另外的35%则可以出租给有经济实力和销售实力的商户，以获取较高租金回报。只租不售的形式开发的近期利益得不到保障，对资金链要求很高，对本项目而言基本不可取。2种租售策略对比及经济估算：租售结合策略只售不租策略特色品牌店及社区配套店约10000平米出售，均为沿街商铺，约占项目总量的30%特大型餐饮主力店和超市按优惠价格出租，约占项目总量的35%其他休闲娱乐等次主力店按较高价格出租，约占项目总量的35%出售的沿街商铺约12000平米以较高价格出售，约占项目总量的35%出售的非沿街商铺约23000平米以一般价格出售，约占项目总量的65%按12000元/平米均价计算，总计销售额1.2亿按40元/平米/月的出租价格计算，初始年度总收益600万按70元/平米/月的出租价格计算，初始年度总收益1050万按10000元/平米均价计算，总计销售额1.2亿按6000元/平米均价且销售率达到80%计算，总计销售额1.1亿租金价格按保底10%的速度递增计算，10年总收益4.5亿10年总收益2.3亿注：以上数据仅为标准计算范例，仅供参考4、管理四赢三统一四赢：1.开发商通过租售结合实现自身效益的最大化；2.业主通过所投资的商业物业的增值和租金回报取得投资收益；3.商家通过入场经营取得经营利润；4.消费者在消费中得到体验和一定的满足。

三统一：1、统一招商；2、统一销售；3、统一管理。四赢三统一的管理模式将真正有利于各利益主体：1、有利于统一的业态规划和项目定位，在商业地产发展日趋成熟的今天，业态规划的重要性也正逐渐凸现，合理的业态规划将是招商工作和后继经营成功的一个基本保证；2、有利于合理的掌控租金和售价之间的均衡，因为商业地产一个重要的特点是，租金和售价之间存在着一定的比例关系，并且二者之间的相互影响关系十分明显。市场上常见的8％的投资回报承诺即反映了这一事实。商铺投资者多为职业投资客，对回报率这一概念尤为关注，由专业公司统一操作根据租售的实际情况合理的确定租金和销售价格，采取以租金支撑售价或是以售价带动租金等灵活多样的形式，使得租售之间相互促进，将能够顺利的推进各项目标的实现；3、有利于协调各利益主体之间的关系；商业地产所涉的利益主体众多，因而就难免有众多的关系需要协调，理论上看来四个利益主体最少有六对矛盾（业主与发展商，商家与发展商，消费者与发展商，业主与商家，业主与消费者，消费者与商家）需要协调。每一个矛盾都将为项目的成功留下隐患，三统一的操作则可以有效的避免各种矛盾的发生；4、有利于保证项目的持久繁荣，三统一操作模式下的管理涵盖了商业管理和物业管理两方面的内容，其最明显的特点就是针对性较强，有这一特点作为基础，将能够极大的保证项目的持久繁荣；5、三统一操作模式下的商业管理，以服务为主导，在业态统一规划的基础上，通过与商家签定管