案例研究-天津-社区商业打造体系研究

案例研究-天津-社区商业打造体系研究世联案例研究3[关键字]：天津、社区商业[简介]：此案例研究给出了典型成功和失败社区商业的关键因素。数据采集截至日期：08年11月2023/1/12典型大规模社区商业案例成熟社区顺驰太阳城水木天成新兴社区金地格林世界万科假日风景万源星城2023/1/12位置红桥区咸阳路龙禧园西侧开发商天津乐康置业有限公司建筑形式多层建筑风格现代风格占地面积1200亩建筑面积100万平米容积率1.1绿化率35%价格(元/m2)成交均价4700元/平米物业费0.6元/平米.月总户数7800户车位2680个户型面积70-190㎡装修标准毛坯开盘时间2003-07-19入住时间2006-03-10目标客户主要以红桥和周边区域地缘客户,工作人员,市区拆迁户,项目简评是乐康集团在红桥区打造的高品质大型生态居住社区.社区规划采用几何图案布局，以椭圆形大型绿化为中心，两条绿化带为辐射轴，贯穿八个社区，形成多个中心的绿化网，并结合弧形路，可创造出优美韵律的绿化线.这一项目已经形成了天津的生态样板大盘.乐康集团在天津打造的大型生态样板居住社区

水木天成成功案例2023/1/12水木天成多维商业体系打造国家级社区商业示范区社区便利店早点快餐生鲜食品洗染服务商业设施商业设施物美生活广场——2.4万平米餐饮一条街——0.6万平米社区内商业网点——1.7万平米中心商业街120套店面社区内4套环形公建一个专业菜市场商业业态始建于2002年占地1200亩，总建筑规模100万平方米入住居民7800户，常住人口3万人照相服务物资回收维修服务储蓄服务邮政药店社区医疗烟酒专卖音像制品服饰百货美容养生宠物医疗房产中介驾校报名旅行社通讯网点成功案例2023/1/12水木天成多维商业体系打造国家级社区商业示范区成功案例咸 阳 路1.7万中心商业街环形商业网点2.4万平米物美生活广场（超市+集中型）6000平米餐饮一条街水木天成平面布局2023/1/12水木天成多维商业体系打造国家级社区商业示范区咸 阳路1.7万中心商业街环形商业网点2.4万平米物美生活广场（超市+集中型）6000平米餐饮一条街水木天成平面布局三维商业体系类区域级中心范围：辐射本社区和周边居民功能：目的性休闲、购物、娱乐区位：临主干道，昭示性好业态：大型超市、服饰百货、中大型餐饮店社区中心商业街范围：辐射社区全部居民功能：社区居民日常生活消费区位：社区居民出入并经之地业态：餐饮、银行、邮局、美发等多种全面配套成功案例邻里商业网点范围：辐射周边组团居民功能：日常临时生活消费区位：位于社区内部业态：便利店、干洗店、美发5分钟步行尺度满足从日常消费到目的性休闲购物的基本所需2023/1/12水木天成社区的中心商业街社区内部的环形公建配套餐饮一条街物美生活广场成功案例2023/1/12位置河东区卫国道与贺兰路交口开发商顺驰集团建筑形式多层、小高层建筑风格现代风格占地面积151万平米建筑面积170万平米容积率1.1绿化率45%价格(元/m2)尾盘成交均价7500元/平米物业费0.8-1.6元/平米.月总户数约10000户车位比1：1户型面积50-160㎡装修标准毛坯开盘时间2002-06-29入住时间2008-08-30客户主要以河东区域地缘客户项目简评顺驰集团在津开发的超大规模低密度住区津东早期超级规模大盘

顺驰太阳城失败案例2023/1/12多条市政道路区隔社区，影响了商业客流的到达性，无法形成多维度的商业体系互补顺驰太阳城凤山广场（餐饮、商铺等密集中心商业街）紫玉园外围沿街底商失败案例过于开敞的中心广场无法有效的聚集人气，且位于大社区内部，只能辐射社区居民，类区域级商业仅能辐射社区本身过宽的市政道路阻隔无法有效的聚集人气，使沿街商业只能辐射周边组团，社区级商业降级为邻里商业规划布局限制了商业的辐射能力，无法形成有效的多维商业体系互补2023/1/12顺驰太阳城中心广场商业社区商业街商业规模：3万平米商业形式：商业街户型区间：120平米（双层）商业业态：银行、餐饮店、干洗店、邮局、研究、药店、蛋糕店经营状况：维持基本收入过大的社区空间难以聚敛人气，店面经营状况惨淡，以餐饮、银行、邮局等生活基础配套为主失败案例2023/1/12成熟社区得与失水木天成成功住户的必经之路合理的空间尺度合理的面积区间多层次的业态体系丰富全面的生活配套体系顺驰太阳城失败过于开敞的道路尺度分散的布局双层的形式设计影响社区商业繁荣度的必要因素区位——昭示性：社区的核心位置，社区住户出入的必经之路；空间尺度——停留性：避免过宽的道路，合理的空间尺度，利于人气的聚集；形式——进入性：社区商业的最大价值在一层，避免二层的无用空间；面积——针对小型业主的承受能力，合理的控制面积区间；业态——围绕居民生活进行全面的配套业态组合；体系——多维度的分布商业业态，集中与分散相互搭配。2023/1/12成熟社区得与失影响社区商业繁荣度的必要因素区位——昭示性：社区的核心位置，社区住户出入的必经之路；空间尺度——停留性：避免过宽的道路，合理的空间尺度，利于人气的聚集；形式——进入性：社区商业的最大价值在一层，避免二层的无用空间；面积——针对小型业主的承受能力，合理的控制面积区间；业态——围绕居民生活进行全面的配套业态组合；体系——多维度的分布商业业态，集中与分散相互搭配。15项目位置:

金地格林世界位于津南区大沽南路延长线与外环线交口项目规模：占地面积：566亩建筑面积：53万平方米总户数：6000户（一期为1000户）一期入住率：50%入住时间:一期2007.8二期2009.4三期2009.10金地格林世界天津东南的标杆规模低密大盘项目入口处的中心商业街16金地格林世界社区规划超过15000平方米配套，一期3000平方米商铺已经完成销售，二至四期仍在规划建设中商业总面积：现为一期3000平方米(位于社区主入口20米,进行商业街包装)商铺类型：街铺总户数：20空置率：60%，有3间转让内部配套：无煤气户型区间：50/80/100平方米(50/80平米挑高3.8米;100平米挑高7.2米)商业形态：餐饮、超市、百货、银行、书店商家明细：格林源烟酒超市、华耐美家整体家居、南方祁海装修设计、克丽缇娜美容院、山度士户外用品店、隆连饭店家常菜、农业银行17金地格林世界推出方式：销售推出时间：2008年初销售状况：销售完毕当时销售价格：

1.4万/平米（3.8米挑高）

2.1-2.2万/平米(7.2米挑高)经营状况：大部分入不敷出，少部分基本维持商业氛围：人流量稀少街道人流：稀少，晚上较繁华平均租金：50元/平米/月水电性质：商业水电购买目的:投资自用各一半销售时间:

2006初入住时间:

2007年8月商铺全部销售/社区的低入住率难以聚集人气，店面经营惨淡18李小姐，25岁左右，金地格林商区格林源超市老板，商铺为租赁，月租金一万元，共上下两层200平米，开业一个多月,“小区现在人气并不是很旺，所以开业以来暂时亏损，但是这种情况我们认为只是暂时的，金地格林的整体品质很高，待小区整体建设成熟以后，我们有信心生意会越来越好……”刘小姐，20多岁，金地格林商区克丽缇娜美容院美容师，商铺为老板租赁,月租金一万元左右,共上下两层200多平米,开业4个多月,第一个月亏损,现已经开始有盈余“我感觉这个小区业主素质都比较高，多是老师和白领，所以美容院很快就受到她们的认可,开业四个月已经积累20多个会员……周六，日人气较旺，尤其晚上出来散步的人很多……在这个地方搞商业未来利润还是挺大的.”张女士，50岁左右，金地格林商区龙连饭店老板，商铺为自购,“这个小区买房的人倒是挺多的,但是我感觉实际入住的人却很少,晚上亮灯的很少,饭店的生意一般吧,但是还能维持……”徐先生,40岁左右,小区业主,“我入住的时间不长，但是已经感觉到生活上的不方便，小区入口虽然有一些小店，但是只有一家超市和一家饭店，现在连早点铺多没有……”金地格林世界客户声音（图片为意向照片）定位过于高端/难以满足入住客户的生活全面配套/多寄希望于未来的社区成熟19万科假日风景中北镇的标杆低密品牌社区项目位置：

假日风景位于侯台居住区西北向，外环线新津杨公路西行1.5公里处项目规模：占地面积：23万平方米建筑面积：30万平方米总户数：2700户一期入住率：80%入住时间：一期2006年9月二期2008年10月18日三期2009年8月8日

项目入口处的中心商业街20万科假日风景社区商业以商业街的形式占据社区中央位置商业规模：百米商业街(位于社区正中的位置)户型区间：50-210平米主推户型：80-90平米总户数：31套商铺类型：底商经营档次：中高档物业费：3元/平米21户型具体配比：60平米以下：7套60-70平米：4套70-90平米：11套90-100平米：4套130平米：4套210平米：1套商业形态：超市、百货、烟酒服装、酒吧、餐饮电子、医药、玩具商家明细：

华润万家（万科自行招商,并且为该区域唯一超市也满足其他项目业主） 假日风景水站 海王星辰药店

万科假日风景商业街以70-90平米店铺为主力，整体形象包装22推出方式：销售（华润万家超市为万科招商）销售状况：17套未售成交均价：1.5万元/平米（商业无优惠）商业交房：2007年8月意向客户：美容美发、棋牌室、洗衣店经营状况：基本维持生意街道人流：人流量稀少内部配套：无煤气和卫生间水电性质：住宅水电万科假日风景必要的生活配套采用招商形式/过高的价格使商铺销售缓慢23侯先生，30岁左右，万科假日风景商区洗衣店老板，商铺为租赁，月租金九千元，60平米左右，开业一个多月,“现在生意还可以,刚开业一个月,生意基本维持,但是我们对未来还是挺有信心的,毕竟是万科的品牌,周末来看房子的人挺多的……虽然刚开始毕竟艰难,但是以后生意应该会慢慢好起来的!”李女士，40多岁，万科假日风景商区华润超市收银员，商铺50多平米,布货结构紧凑,超市地处项目中心位置“我们超市的生意挺好的,虽然地方不大,然是还是能满足小区居民现在的基本需求的,而且现在这个小区其他的便利店和超市都还没开业，我们是最早的，生意还不错，以后百米商街起来了，大家水涨船高，生意还会更好的.”吴先生，30岁左右，万科假日风景商区美发店老板，商铺为租赁,目前正在装修，预计下周开业，“这个小区商业的定位整体还是比较高的，而且这个小区的业主消费水平也还可以，我们当时就看好这个百米商业大道，所以在此租铺……”

陈大妈,50岁左右，小区业主,入住3个月,“生活上不是很方便，得走很远才能有大的超市，而且小区也没有其他的配套，据说得等到年底这片小店才能都起来，我们也办法，有些东西只能靠儿女周末开车出去买了……”万科假日风景客户声音（图片为意向照片）业态单一，住户选择面窄，维持少数商家的经营状况，实现整体商业的繁荣仍寄希望与社区成熟24项目位置：万源星城坐落在引河桥以北项目规模：占地面积：66.70万平方米

建筑面积：80.00万平方米总户数：3000户左右(共四期)

一至三期入住率：80%入住时间：一期A，B组团2004.9;C组团2005.6二期龙郡2006.11.30三期碧龙园2007.9.30万源星城北辰环外的标杆大型社区25商业总面积：18000平米户型区间：60/80/150平米总户数：177套(其中双层55套)空置率：8%商铺类型：底商、街铺商业形态：超市、餐饮、服装、百货、娱乐、邮局、银行商家明细：金龙顺礼品、燎原鞋业、加德乐便民超市、鲜花店、东北一锅出、复印打字摄影厅、龙腾超市、

GOODROOSTER服饰、凤源房产、金梦奇缘婚庆礼仪中心、旺和超市、桂顺斋饭庄、邮局万源星城以裙房底商的形式出现，合理控制店铺面积区间/店面业态丰富，生活配套完善，商业氛围浓26购买目的：自用经营居多销售状况：剩余15套左右(为临街双层150平米户型,并且暂不准备有推售动作)商业氛围：繁华内部配套：有卫生间，无煤气推出方式：销售推出时间：2006年物业费：0.55元/平米水电性质：商业水电销售价格：

60平米—1.2万/平米80平米—1.02万/平米150平米—2.6万/平米(临街,双层)经营状况：80%商家均赢余人流量：大平均租金：40元/平米/月万源星城以中小面积户型最为畅销，双层大面积户型受总价和使用功能性影响，相对滞销27陈女士，35左右，万源星城商区超市老板，商铺为租赁，年租金为四万八，一层80平米，开业两年,“我们来这挺早的,现在生意还可以,毕竟小区的住户还是挺多的,而对日用百货,食品研究的需求还是比较大的,而且我们签的合约比较长,因此租金相对于其他商铺还是比较便宜的.”朱先生，40多岁，万源星城商区饭店老板，商铺为自购,具体花费不肯透露,80平米,开业半年,“这个小区已经已经非常成熟了,餐饮这一部分的生意还是挺不错的,

其实其他方面的生意在这个小区也不是很难做,像旁边的服装房、鞋店，生意感觉也都挺好的,人气挺旺的,尤其晚上…….”赵小姐，25岁左右，万源星城商区洗衣店老板，商铺为自购,60平米,“当时我们能下决心买这块的商铺,主要是看到这边商业氛围挺好的,而且当时这么大的商业区还真缺干洗这一块,……生意还可以吧,毕竟整个小区的人气在那儿呢……盈利还是比较轻松的……”

王小姐,30岁左右,小区业主,“住在这儿生活上挺方便的,吃饭,买东西,洗衣服都不用跑很远……”万源星城客户声音（图片为意向照片）高入住率、丰富全面的商业业态使社区商业成为住户的日常消费休闲中心，实现住户与商家的双赢28新兴社区的现状与出路出路商业形式：社区主入口的中心商业街面积区间：70-90平米一层商铺畅销，大户型二层商铺滞销使用率：随社区成熟度表现较大差异，社区初期使用率低经营业态：中高端社区多引进超市培养商业氛围，引进标杆商户提升项目档次，但初期业主的生活配套极其匮乏经营状况：以唯一性生活配套经营状况最为良好无法回避的矛盾社区入住率低，无法满足商业的客流量，招商困难商业配套不到位，无法解决居住的生活问题，客户不愿意住进来，社区入住率低现状引入基础必需生活配套，培育市场，以租养售29社区商业特点总结