2011年江苏南通如皋中南国际项目定位报告145p（易居）

如皋项目定位报告中南国际2011年3月2日报告整体思路城市宏观背景解读城市房地产市场地块属性解读项目整体定位项目营销策略目录如皋位于经济发达的长三角上海都市圈内，东濒黄海，南南临长江，与苏锡常隔江相望，是全国县域经济基本竞争力百强市、是长江三角洲上经济实力最活跃的城市之一。隔江与苏州的张家港市隔江相望。南邻南通市通州区、东邻如东县、北接海安县、西靠泰兴，西南接靖江市，全市面积1477平方公里，其中，市区——如城镇面积66.25平方公里，耕地总面积8.25万公顷。境内交通便捷，现有204国道贯穿南北，宁通高速、316、317省道横跨东西，通过苏通大桥2小时可达苏锡常以及上海等长三角中心城市。新长铁路伴城而过，如城站点可达南通、新沂。PART1城市宏观背景|城市背景研究|城市区位如皋具有丰富的自然资源，这里地势平坦、气候温和、日光充足、雨量充沛，为农副产品的生产提供了优越的条件；这里是全国有名的蚕茧、生猪、山羊皮、优质棉生产基地之一，是久负盛名的鱼米之乡。江海孕育的如皋这片沃土，土质疏松，多为细沙颗粒，富含氮、磷、钾等多种矿物营养元素，适宜于农作物生长。PART1城市宏观背景|城市背景研究|城市资源随着苏通大桥、杭州湾大桥建成通车、如皋港一类开放口岸获批、四座5万吨级码头即将开港和两座长江港池码头的逐步建成，为加快船企项目进入和增强产品市场竞争力提供了无与伦比的优势，如皋港区的区位优势、港口资源优势、船舶主导产业优势、功能配套优势和开发优势进一步放大，如皋港船舶产业在长三角经济圈的知名度和影响力进一步加强。PART1城市宏观背景|城市背景研究|船舶资源面积1477平方公里，人口145.28万人，辖20个镇以及一个省级经济开发区。全市总户数45.46万户，总人口140.72万人，常住人口124.65万人。人口自然增长率-0.59‰。PART1城市宏观背景|城市背景研究|行政区划及人口“八横八纵”交通框架基本形成，当选如皋“十一五”经济社会发展十大亮点之一。“十一五”以来，如皋累计完成交通基础设施投入69.4亿元，建成204国道绕城段、疏港路、省334省道连接线、沿江公路如皋段、沿海高速东陈和白蒲连接线、丁平线等重点工程；城区实现公交环线开通营运，农村实现了村村通公交，全市基本形成“八横八纵”的骨干公路交通框架，重点镇“四横四纵”、一般镇“三横三纵”道路框架也已经高标准建设到位，农村通达工程实现全覆盖。PART1城市宏观背景|城市背景研究|城市交通

城市交通动线分明，铁路、高速、海运错综交杂，交通动线丰富。铁路—新长铁路伴城而过，如城站点可达南通、新沂海运—如皋港一类口岸正式对外开放，对外，对外开放功能全面增强PART1城市宏观背景|城市背景研究|城市交通动线城市印象：长江三角洲新兴的以港口为依托的制造业基地，现代气息与传统底蕴相互交融的人文、生态旅游城市。PART1城市宏观背景|城市背景研究|城市印象中北部经济板块西部经济板块东部经济板块南部经济板块一城：如皋市城区，是市域政治经济文化中心，应集中优势力量，进一步强化如城在市域范围的集聚和服务功能，强化其作为市域发展极核的地位，同时打造其生产功能和综合服务功能一区：如皋港区，是市域产业中心，承担市域相当部分的产业功能，其定位为以产业发展为主的城镇地区，以发展港口相关产业为主，以产业发展带动城市建设四板块：中北部经济板块、南部经济板块、东部经济板块、西部经济板块空间架构：一城一区四板块的经济发展空间格局PART1城市宏观背景|城市规划研究|城市经济规划如皋市服务业规划为两核三带的总体发展布局。两核：如城高端服务业发展核、如皋港生产性服务业集聚核三带：中部服务业互动带、南部服务业集聚带、东部服务业辐射带PART1城市宏观背景|城市规划研究|城市服务业规划两区红色旅游区：南通地区爱国主义教育基地，包括烈士陵园、红十字纪念碑、五一暴动广场长寿旅游度假区：以如皋长寿文化为平台，利用如城、白蒲、九华等长寿老人与景点集中的城镇，形成如皋市长寿旅游度假区三带花木盆景观光带：以益寿路地如皋十里花市为起点，沿204国道、如港路向南延伸的大片如皋花木产业区，十里花市、顾庄农家园艺园、如皋花木大世界护城河古迹观光带：分为四大片—东北景区（水绘园-灵威观景区）；东南景区（定慧寺-集贤里景区）；西南景区（石合泰）；西北景区（胡公苑福城庵景区）沿江现代休闲观光带：长江沿岸观光，滨水康体休闲，江边野炊游乐旅游整体规划为“三带两区一中心”的结构一中心：是指以如城镇为主体的如皋旅游及旅游服务中心区PART1城市宏观背景|城市规划研究|城市旅游规划老城核心组团：如皋市一级商业核心，以商业、金融、文化、休闲、娱乐为主城北组团：如皋除港区外最主要的产业园区，以工业、物流、居住为主城西组团：居住与工业混合区，以原204国道为分界，东侧以居住为主，配有满足组团内生活的公共服务设施，西侧以工业为主城南新城组团：如皋行政管理中心，以行政办公、商业金融、娱乐休闲、居住办公为主城东组团：综合生活区、以居住为主，配有满足组团内生活的公共服务设施铁东工业组团：现代化的工业园区，以工业、仓储、物流为主城区空间布局：以城市主干道以及绿色空间的围合、划分，“六组团”的空间结构：老城核心组团：商业、金融、文化、旅游休闲城北组团：工业、物流、居住城西组团：居住、商业城南新城组团：行政办公、商业金融、娱乐休闲、高尚居住、商务办公铁东工业组团：工业、仓储、物流PART1城市宏观背景|城市规划研究|城市功能规划三大层次：一环：原204国道—惠政路—李渔路—仁寿路，全长18公里二环：城西大道—城南大道—兴源大道—惠民路，全长32公里三环：如海大道—皋高线（东延）—城东大道—北外环（双钱路），全长45公里如皋市的路网格局为棋盘式，区域性干道、市域快速通道、通海快速路组成了路网的三大层次，这三个层次共同构筑了如皋市域的“八纵八横”的公路网骨架。八横：丁柴公路、搬雪线、新东线、334复线、蒲黄线、336省道、宁通高速八纵：江曲线、搬石线、204国道、如港一级公路、通海快速路、沿海高速、新双线PART1城市宏观背景|城市规划研究|城市道路规划PART1城市宏观背景|城市规划研究|城北新城规划“十一五”期间，开发区迎来了区镇合并的新契机，推进了资源大整合、对外大开发、经济大发展，城北新城建设取得了新突破。

一、战略发展规划基本到位

“十一五”期间开发区进行发展战略规划的研究，确定了“一城三园”的空间布局，成为引导开发区经济社会快速腾飞的宏观指导性文件。在此基础上，并重新修编土地利用总体规划，大大提高了土地利用率。

二、基础设施建设全面加强

五年来开发区根据总体规划，投入近10亿元，全面拉开区内的骨干路网框架，区内道路由以前“两横两纵”达到目前的“六横六纵”。

三、城市功能配套逐步完善

不断完善区内城市功能配套建设，五年来，新建了新北、城北、镇南、杨宗等12个拆迁农民安置小区，建成面积达135万平方米。

四、城北新城开发与老城改造全面启动

近五年内，新开发的一系列中高档房地产项目，逐步提高了人们心中开发区老北门的形象。已经初步形成了一个以海阳北路为中轴线的城北新区和以庆余路为中心的城北老城区的商业、居住都市圈规划蓝图。城北新城PART1城市宏观背景|城市规划研究|城北新城规划城北作为受老城区辐射的传统产业区虽然经过“十一五”规划有了较快的发展，但是仍然存在着较多的问题，如城北新城的框架有待拉伸，部分区域居住环境仍不理想，与主城区反差较大，开发区内缺少高档商场、星级酒店等，城市形象有待提升，商品房的档次有待提高，基础设施有待进一步加强。城北新城“十二五规划”“十二五”期间，开发区将按照美国威尔考特设计的“双环+一脊”的“如意之城”规划，及戴得梁行的整体发展策略研究，依托海阳路聚集商业金融、商贸咨询、酒店娱乐等各项城市公共功能，延伸城市轴线，促进主城商业中心和新区公共中心交相辉映。注重“城市开发保障工业开发、工业化反哺农业现代化、道路网呼应大都市圈”的平衡规划理念，形成与主城区错位发展与科技城（软件园）呼应发展的苏中有特色、宜居住、宜创业的城北新城，力争到2015年可以集居20万人，全区的城镇化水平达90%,农民集中居住率达100%。PART1城市宏观背景|城市规划研究|城北新城规划细则

一、不断完善新城规划

进一步深化城北新城控制性详细规划，编制休闲商业区、城市水系和风光带设计，完善和深化城市产业布局和功能区设计，体现城北新城特色，全力打造环境优美、文明和谐的宜居宜商之地。

二、强化基础设施建设

加快重大基础设施建设，在“六横六纵”的区内主干道路高标准建设到位的基础上，新建骨干道路10公里。同时根据城北新城开发情况，建设高密度的支路网；确保到“十二五”期末达到规划建设区域各种要素配置覆盖达100%。预计基础设施投入每年2亿元，合计10亿元。

三、不断完善功能配套

全力深化推进开发区公交总站、实验学校等项目的建设；市民休闲广场和高标准建设的开发区实验学校投入使用；2012年建成括工商、税务等行政机构的2万平方米左右的开发区行政服务中心；建成占地约200亩的综合商业广场。

四、加快城乡一体化进程

加大城北新城的建设力度，加快推进和城区反差地段的拆迁改造，房地产新开发量每年不少于60万平方米，满足“十二五”期末新增加10万人口规模居住的需要。积极引导和鼓励农民进镇居住，加快推进农民集中居住区建设五、大力发展现代商贸业

“十二五”期间将通过多条道路、桥梁的跨河连接，与南面主城生活区相互衔接，依托海阳中路聚集商业金融等各项城市公共功能，以满足开发区的产业、生活的综合化配套需求，使城市轴线的功能和景观向北有效延伸。同步建设开发区的行政中心及城市休闲广场；在海阳北路东侧，起凤路北侧，打造一个占地约500亩的综合商业广场和高档居住区。

通过“十二五‘期间的发展，城北新城将依托海阳路聚集商业金融、商贸咨询、酒店娱乐等各项城市公共功能，使城市轴线的功能和景观向北有效延伸，界时将呈现主城商业中心和新区公共中心交相辉映的景象，城北新城将成为现代化城市新区的形象标志区。近期城市建设以向南和向东拓展为主，加强公建和基础设施建设，远景规划用地向东跨越花木区、向西跨越204国道发展。以城市建设现状为基础，依赖现状路网格局，规划“八横八纵”的道路系统，连接产业及各生活片区。通过加大路网密度，增加次干道和支路建设，缓解城市交通压力。城区用地规划通过城市主干道以及绿色空间的围合、划分，形成“六组团”的空间结构。

PART1城市宏观背景|城市规划小结PART1城市宏观背景|城市经济研究|GDPGDP：近年来呈稳步上涨趋势，居南通各县市中上游水平如皋经济发展迅速，GDP保持高速稳定增长趋势，2005-2009年连续5年保持14%以上增长，平均每年的增长率为15.4%。房地产业将呈现高速发展阶段。到2009年，GDP总值已经达到355.15亿元GDP房地产预警系统判断：GDP增速与房地产发展关系4%-5%5%-8%大于8%小于4%如皋为15.4%停滞萎缩稳定发展高速发展PART1城市宏观背景|城市经济研究|人均GDP人均GDP：持续稳步上涨，09年突破25000，但由于人口较多，在各县市中排名最后如皋人均地区生产总值在08年时涨幅高达70%，在09年出现下降的趋势，2009年人均地区生产总值28491元。人均GDP800-4,000$4000-8,000$8000-20000$0-800US$启动期发展期平稳发展期减缓发展期生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主超速发展单纯数量型快速发展以数量为主，数量与质量并重平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型人均GDP与房地产的发展城市人均地区生产总值南通35040如皋28491PART1城市宏观背景|城市经济研究|各区县GDP与人均GDP对比如皋市09年地区生产总值为355.2亿元，位列南通市第4，次于通州、海门和启东；如皋市人均地区生产总值为28394元，暂居最后一位，由于如皋人口总量在几个县区中最高，导致人均GDP被拉低GDP与人均GDP对比如皋的GDP与南通各县市相比位于中上游水平，但是由于人口数量多，人均GDP处于最后三产结构：第二产业占据主导地位，产业结构不断优化调整，产业结构比例为8.1:49.8:37.3在三产结构上，如皋处于“二、三、一”阶段。第一产业发展平稳，第二产业发展迅速，09年完成工业增加值167.12亿元，增长15.2%，工业结构进一步优化。装备制造业发展水平不断提高，占据着主导地位且呈现稳定增长态势，目前已形成十大产业板块，即船舶制造和配套、汽车及其配件、石油及精细化工等三大主导产业、新材料、新能源与电子电器三大新兴产业和机械、纺织、服装、食品四大传统产业。第三产业取得长足发展，09年三大产业增加值占地区生产总值的比重分别是10.4%、55.8%和33.8%三产结构PART1城市宏观背景|城市经济研究|三产结构PART1城市宏观背景|城市经济研究|固定资产投资社会固定资产投资：增长速度放缓，但仍然保持高于15%的增长速度如皋固定资产投资额近年来步伐逐渐放缓，但是仍然保持着高于15%的增长率。与南通主要县市相比处于中上游水平。社会固定资产投资PART1城市宏观背景|城市经济研究|社会消费品总额社会消费品零售总额：消费市场持续趋旺，需求充分释放如皋消费市场持续趋旺，近年来社会消费品零售总额持续上涨，2009年全市实现社会消费品零售总额147.01亿元，比上年增长18.8%，较之去年增幅略有下降。社会消费品总额PART1城市宏观背景|城市经济研究|人均可支配收入

人民生活不断改善，如皋居民收入稳定增加，2009年市区居民可支配收入达17796元，比上年增长12.9%。持续稳定增长的的人均可支配收入，为消费者的购房、生活消费等提供了强有力的经济支撑，同时使得居民消费观念逐渐改变，为房地产市场的发展奠定了坚实的基础人均可支配收入人均可支配收入：持续增长，有力地支撑起城市居民消费增长PART1城市宏观背景|城市经济研究|居民存款余额居民存款余额：如皋居民存款量以不均匀速度增长，尤其是08年，增幅高达45.2%，但是09年增速又放缓，仅为3.7%2004-2009年，如皋居民存款余额逐年攀升，但是增长速度不均匀，08年，全市居民存款余额增速最快，达到45.2%，但是09年又明显放缓居民存款余额城市恩格尔系数如皋36.3%南通36.7%全国平均37.9%近年来，如皋市出台了一系列的惠民、富民政策，提高职工工资水平，鼓励自主创业，加强社会保障机制，提高离退休金标准，“十一五”期间，全市城镇居民可支配收入快速增长，生活质量迅速提高，反映城镇居民生活质量的六大小康指标均快速增长，迅速接近并超过小康标准。按照国际惯例，已经进入富裕行列。联合国粮农组织恩格尔系数标准50%-59%40%-50%30%-40%59%以上如皋为15.4%贫困温饱小康富裕低于30%最富裕PART1城市宏观背景|城市经济研究|恩格尔系数经济发展速度位居前列，GDP和人均GDP在09年分别为355.15亿元和28491元，在南通处于中上游水平，且发展每年保持较稳定的发展速度，发展潜力较大在经济增长的同时，产业结构不断优化，第一产业发展平稳，第二产业高速发展，第三产业取得长足发展。随着政府不断利用港口船舶资源，第三产业的比重不断增加。全社会固定投资为213.11亿元，在南通各县市相比处于中上游水平，政府对于城市基础设施的建设以及对房地产的投资力度正不断加大。PART1城市宏观背景|城市经济小结报告整体思路城市宏观背景解读城市房地产市场地块属性解读项目整体定位项目营销策略目录GDP增幅<4%4~5%5~8%>8%房地产发展周期萎缩停滞稳定发展高速发展人均GDP0~800$800~4000$4000~8000$8000~20000$房地产发展速度启动期高速发展期平稳发展期减缓发展期城市化率<30%30~50%50~90%>90%城市化速度初步城市化低速发展期高速发展期稳定发展期房地产发展阶段界定模型

通过前面的城市宏观经济分析，结合房地产发展阶段与经济指标关联界定模型，我们综合推断：目前如皋市房地产将面临高速发展阶段。本阶段市场特征外部环境消费者收入水平显著提高；区域市场发展不平衡，地段差异不明显；土地和商品房市场存在不规范操作；工业产业成为城市的绝对经济支柱，城市经济的乘数效应迅速刺激三产业发展供应特征房地产投资大幅增长，有不成熟发展商及产品出现；数量与质量并重，产品形式多样化比较欠缺；产品附加值开始有所提高；竞争条件大量的新竞争者进入、需求复杂、市场细分显现；以市场份额的竞争为主；需求特征生存、改善需求兼有；需求增加，客户层面扩大；根据有关经济原理，市房地产将面临高速发展的阶段，在政策面稳定的前提下，未来市场运行趋势看好。PART2城市房地产市场|发展阶段市场现状：开发商拿地热情积极，好地难求；土地市场将推动二级市场后续持续上涨，各方持乐观态度；地段位置好的地块将会供不应求，溢价成交。2010年如皋总出让土地406.8万方，09年全年出让土地面积383.02万方，10年环比09年上涨6.2%；比08年上涨了197%。2010年土地市场整体成交均价为1369元/平，环比09年1884元/平下降了37.6%。PART2城市房地产市场|土地市场05-09年，除去08年受金融危机影响成交受到波动，整体上，如皋市房地产商品房成交量、价呈现逐年增长态势。截止09年商品房销售面积已达60.78万方，环比08年上涨120.3%，上涨明显，房地产发展情况良好。PART2城市房地产市场|商品房市场板块名称主要特征城中板块如皋传统的核心老城区，传统商业、居住综合区，商业氛围浓，公共配套成熟，生活便利度高，土地储量少，后续供应较少，基本以旧城改造为主。城东板块

城东板块是如皋房产市场相对发展较弱的地方，目前在售的项目较小，房价相对较低城南板块

如皋新城区，城市未来发展的方向，新市政府均在城南，是目前如皋城市房产市场关注度最高，房价也是相对较高的区域。城北板块城北板块在售项目不多，和城中比较相对发展较慢，房价和城中相差500-1000元/平米。城西板块城西板块在售的项目高于城北和城东，个别楼盘价格较高，产品的形式主要集中在小高层、多层。由于地缘的影响，各个板块之间的产品和价格相差较远，目前的市场上的板块的划分主要分为五个板块真正高端的板块还没有明确，具有供应和规划及资源优势的政府新区板块将成为如皋市的高端板块PART2城市房地产市场|房产板块划分板块特征：产品形态：多层、小高层为主，少量别墅社区规模：中小等规模主力户型：普通住宅以120-150平米三房为主价格：多层：6000元/平方左右

小高层：4700元/平方左右联排别墅：8000元/平方左右销售情况：靠近城区学校及菜场去化率较高客户状况：以城区教师、家长为主项目开盘时间占地（万方）总建（万方）产品类型户数销售价格户型面积（平方）去化速度（月均）销售率约克小镇2010.510.513.4叠加、联排、小高层259（一期）叠加：4600；联排：5600叠加：200-240；联排：230-3108-1050%东方花园2010.834.5多层、小高层、别墅194（二期）小高层：4700；多层：5400多层：126、160、202；小高层：116、132、14930-4090%丽泽华庭2007.71217多层、小高层16005300120-150的三房为主

30-4090%发展方向：未来邮局发展潜力PART2城市房地产市场|房产板块划分|城东板块板块特征：产品形态：多层、小高层为主，少量别墅社区规模：中等规模主力户型：普通住宅以90-150平米三房为主价格：多层8000元/平米左右

小高、高层：5000-6000元/平方销售情况：整体去化率较高客户状况：以城区公务员、大明、建设等乡镇客户为主项目开盘时间占地（万方）总建（万方）产品类型户数销售价格户型面积（平方）去化速度（月均）销售率金鼎名城（一期）2009-5819.7多层、别墅1000（一期）小高层：5500多层：两房97三房：120-150别墅：26530-4095%龙游御镜2010-111018多层、小高层、高层、别墅1000高层：6000（四期）高层：三房125-128四房及以上：200、240、344//发展方向：新城区，未来城市的中心PART2城市房地产市场|房产板块划分|城南板块板块特征：产品形态：多层、小高层为主社区规模：中小型规模为主主力户型：普通住宅以90-100两房、120-140平米三房为主价格：5000左右销售情况：靠近城中与城南项目去化率高客户状况：以城西片区私营业主、搬经、袁桥镇区入城客户为主项目开盘时间占地（万方）总建（万方）产品类型户数销售价格户型面积（平方）去化速度（月均）销售率荷兰小镇2011年初2345多层、小高、别墅、商业27165000两房：90三房：120-130//金茂国际2010-713.939多层、小高、商业25005800两房：89、100三房：120-14040-5070%（二期）世纪光华苑2007-9815小高层10004100三房：105、113、132、14130-5095%（二期）华府御庭2010-53.78.7多层、小高约5005600两房：110三房：13030-4055%都市华庭2010-108.215多层10005100两房：78、88三房：101、105、122、13030-4085%发展方向：中端住宅物业区PART2城市房地产市场|房产板块划分|城西板块板块特征产品形态：小高层、高层为主，少量别墅社区规模：中小型规模为主主力户型：普通住宅以80-90两房、110-140平米三房为主，别墅348-365平米价格：均价5600-6300不等销售情况：整体去化率均较高客户状况：以城中心区为主，以及周边乡镇入城客户项目开盘时间占地（万方）总建（万方）产品类型户数销售价格户型面积（平方）去化速度（月均）销售率水绘曦园2010-102.86小高层、别墅363小高：5600别墅：10000两房：81-87三房：120-13530-4085%汇景名豪2010-1049.4小高层、高层5786280三房：109、116四房：143、16250-6085%发展方向：商业居住综合区，发展空间不大PART2城市房地产市场|房产板块划分|城中板块板块特征：产品形态：多层、小高层为主，少量别墅社区规模：中小等规模为主主力户型：普通住宅以90-110两房、120-150平米三房为主，别墅275-310平米价格：处于价格低谷，公寓价格3500-3800不等，靠近城中均价在4000-5000销售情况：整体去化率一般客户状况：以城北拆迁户、柴港镇入城客户为主项目开盘时间占地（万方）总建（万方）产品类型户数销售价格户型面积（平方）去化速度（月均）销售率西欧名邸2009-114.77.8多层、小高6743500两房：90、110三房：118、14830-4030%亿丰秀水庭2010-1010.911多层、别墅537多层：3800中间套别墅：5200边套别墅：5800多层：91两房、160四房别墅：275、31020-3070%（一期）万豪臻品2010-121029小高、高层/4300-5000两房：90三房：121四房：137、156//蓝湾景天2009-128.713叠拼、多层、小高、高层1000高层4800130-140三房25-3075%发展方向：新兴产业区和住宅住宅区PART2城市房地产市场|房产板块划分|城北板块39通过市调，我们选取8个具有代表性的住宅项目进行分析：楼盘名称金茂国际都市豪庭蓝湾景天龙游御境汇景名豪万豪臻品金鼎名城建筑面积（万方）3915131894.550在售均价（元/m2）多层：5300元/m2高层：6000元/m2高层：6000元/m2多层：6000元/m2小高层：9000元/m2多层：5500元/m2小高层：5100元/m2多层：6200元/m2小高层：5800元/m2多层：6300元/m2小高层：5200元m2/高层：4900元/m2多层：6000元/m2所在区域城西城西城北城南城中城北城南在售物业多层、高层高层、多层小高层、多层小高层、多层小高层、多层小高层高层、多层PART2城市房地产市场|房产板块划分|竞争个案分析项目开发商产品类型销售价格户型面积（㎡）销售动态西欧名邸西欧国际集团多层、小高层3500两房：90、110三房：118、148西欧名邸一期、二期多层普通住宅现已售罄，三期三菱电梯洋房正在热销中，户型面积89-150平，均价3500元/平亿丰秀水庭通州市威格房地产开发有限公司

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小高、高层4300-5000两房：90三房：121四房：137、156万豪臻品一期房源已经售罄，二期开盘时间待定蓝湾景天南通实力房地产有限公司

叠拼、多层、小高、高层高层4800130-140三房蓝湾景天三期房源多层、高层房源均已售罄，目前仅剩余少量小高层房源在售，面积80平米-200平米不等，均价5300元/平米左右。PART2城市房地产市场|城北开发项目分析市场上项目规模大小不一，主要集中在10-20万方左右，个别楼盘体量达50万方

从上表可以看出，如皋市市场住宅项目规模以中小规模为主，市场上大盘多集中在城南板块和城西板块，在市场上能见到的较大的体量的盘不多，主要为10万方左右的，个别项目只有4-5万方。城北板块城南版块城东板块城中板块城西版块PART2城市房地产市场|房产板块划分|个案规模分析经过几年的发展，如皋市场住宅产品形式已经发展成以多层和小高层为主高层为辅的商品房市场格局，同时市场上也出现了少量的低密度别墅项目。虽然多层成本低于高层及小高层，普通客户对高层和别墅产品无居住体验，但是随着城市化进程的加快和土地的稀缺，商品房投资日益的收到青睐，使客户正逐步青睐高层产品。小高层高层多层市场供应产品形式较为单一，以“小高层、多层”为主流，加少量别墅和高层产品。金茂国际都市豪庭蓝湾景天龙游御境汇景名豪万豪臻品金鼎名城PART2城市房地产市场|房产板块划分|个案产品形式如皋市场对三房的户型接受度较高，其次是两房户型，小户型和超大户型的产品相对疲软。各个面积区间的商品住宅成交套数

从2010年5—7月三个月，如皋市各个面积区间的商品房住宅成交套数可以看出，市场对于90—130平米的二居室或者三房的接受度较高。

根据如皋市近几年的推售项目情况，市场供应结构趋同，二居室以及三房成为供应的主力。

在统计的8个项目中，有6个项目的二居室和三居室套数比达50%以上，其他项目的二居比例稍微低点，但是也达到30%以上。可见如皋市场上的房源均偏向中小户型。PART2城市房地产市场|房产板块划分|个案户型分析目前，各个项目户型多种多样，各类户型的布置比例有相对差异；许多户型在设计中基本满足了面积的合理利用和结构合理化但是缺乏创新，目前去化速度较快主要是因为市场成熟度不高及竞争相对较弱，除此以外消费者在选房的时候对户型的考虑还处于较低的水平。

我司认为在可预见的未来3-5年，如皋市房产市场将会发生较大变化，单纯以简单的户型，低廉的做工，很难再获得消费者的青睐，消费者在选购房产的时候也将会有更多的选择。PART2城市房地产市场|房产板块划分|个案户型分析

城中板块因为生活配套齐全，但楼盘品中高，均价基本位于小高层5500元/m2左右，多层7000元/平米左右。个别品质楼盘的小高均价在达到6000元/平米左右。城南为城市未来发展方向，升值潜力大，均价基本在5500元/m2左右，但是高品质住宅的价位一般能达到6000元/m2左右；多层在7000-8000元/平米城西板块发展潜力较好，但目前均价不高，在4500元/m2左右，但是同一个项目中不同楼栋，会由于是否临江，造成价位相差较大，项目中最高报价有达5300元/m2；城北板块由于不在城市发展主线上，价格一直相对较低，小高层均价在3500-4000元/m2左右。个别楼盘达到5000元/平米

城东板块在售项目较少，目前均价在4500-5000元/平米；4500元/平米5000元/平米4900元/平米5200元/平米4800元/平米PART2城市房地产市场|房产板块划分|个案价格特征板块客户区域客户背景需求属性城东板块以老城区教师及周边学生家长为主，部分东陈、桃园入城客户30-50岁的中青年客群为主，大部分接受大专以上教育，家庭人口以三口之家为主，以教师、从事商贸服务、餐饮、服装等行业为主。家庭年收入在10-15万不等，目前已有一套住房。乡镇客户主要举家进城和为子女教育购房为主总价承受能力：三房60-80万；户型面积：三房120-150平方；客户对小高层的接受程度较高，多层产品也需要电梯、户型需求以3房为主城南板块以城区公务员、以及大明、建设等乡镇客户为主30-50岁的中青年客群为主，大部分接受本科以上教育，家庭人口以三口之家为主，以公务员为主，家庭年收入在10-20万，目前已有一套住房，主要以改善居住环境。乡镇客户主要举家进城和为子女结婚购房为主公务员总价承受能力较高：三房60-80万；户型面积：三房120-150平方；客户对多层认可度高，小高层、高层已逐步被接受，需求以3房为主城西板块以城西片区私营业主、搬经、袁桥镇区入城客户为主30-50岁的中青年客群为主，大部分接受高中以上教育，家庭人口以三口之家为主。家庭年收入在10-20万不等，大部分客户目前已有一套住房，主要以改善居住环境或为子女购房。乡镇客户主要举家进城和为子女结婚购房为主，主要偏爱三房产品为主总价承受能力较高：三房60-80万；户型面积：三房100-140平方；客户对小高层的接受程度较高，多层产品也需要电梯、户型需求以3房为主城北板块以城北拆迁户、柴湾镇入城客户为主30-50岁的中青年客群为主，大部分接受高中以上教育，家庭人口以三口之家为主。家庭年收入在10-15万不等，主要是周边原拆迁户回迁，而北部经济开发区厂区上班的中高管理者选择就近购房。另外北部乡镇入城客户也是主要购房群体。2010年以前，部分上海等长三角区域投资客选择投资置业。总价承受能力相对有限：两房35-40万之间，三房55-60万之间，客户对电梯房的认可度高，户型需求以两房、三房为主城中板块以老城区核心区为主，部分大名、建设等入城客户为主30-50岁的中青年客群为主，大部分接受高中以上教育，家庭人口以三口以上，以从事商贸服务、餐饮、服装等行业，家庭年收入在5-10万不等，目前已有一套住房总价承受能力：两房45-50万、三房80-90万；户型面积：两房80-90平米，三房120-140平米，客户对小高层接受度高，多层产品也需要电梯PART2城市房地产市场|房产板块划分|客户描述09年以来，如城土地供应量加大，后续存量土地可观。如皋房产老城区项目较少，发展趋势由中心向东南西北四个方向扩展，城西板块成为10年房产发展最快的区域之一，成交量与成交价格在如城中占有重要位置。乡镇客户入城购房比例较大，客户需求以120-150平米三房产品为主。PART2城市房地产市场|房产板块划分|小结万豪臻品地址：如皋市海阳北路与仁寿路交界处开发商：如皋万豪置业有限公司区域所属：城北产品类型：多层、小高层、酒店建筑面积：300000m2车库：1:1套数：一期200多套，已经售出98套户型面积：90-252之间主力户型：121平米客群：城北为主配套：会所均价：5100元/m2PART2城市房地产市场|个案展示A户型B户型C户型E户型D户型270度餐厅观景窗全透明，三间卧室朝南，满足每个房间日照。超大客厅，动静分离设计，三间卧室朝南，全明结构空中入户花园，4.5米超大客厅，链接景观阳台，南北通透户户朝南，灵巧精致户型，主卧室飘窗设计客厅6米挑高，五房设计，名家风范，尽享天伦之乐PART2城市房地产市场|个案展示水绘曦园地址：如皋市海阳北路与仁寿路交界处开发商：南通中润置业有限公司区域所属：城中产品类型：小高层、联排建筑面积：11687029m2车库：1:0.6套数：总套数363，去化99%户型面积：90-252之间主力户型：130平米客群：城北为主配套：会所均价：小高层均价5600元/m2，别墅均价12000元/平米PART2城市房地产市场|个案展示3室2厅2卫143m2露台露台露台露台露台2室2厅2卫116m22室2厅1卫87m2露台主卧朝南，超大客厅、干湿分离，大阳台设计，但是户型设计上缺乏创新，结构布局上有些不合理的地方此户型阳台较大，客厅也有光照，起居室和客厅不分割，感觉上空间较大，两室朝南是最大的优点三个露台，一个朝南，两朝南卧室设计交为理想、卫生间公共和厨房的设计过分局促，感觉拥挤，不够舒适PART2城市房地产市场|个案展示汇景名豪地址：如皋市江中花园南侧大门开发商：南通名泰房地产开发有限公司区域所属：城中产品类型：多层小高层高层建筑面积：94240m2车库：1:0.6套数：总户数578户当期户数160户户型面积：90-160平米主力户型：130平米客群：本地配套：第一人民医院、如皋中医院

菜市场，实验小学均价：小高层均价6600元/m2PART2城市房地产市场|个案展示主次卧向南，露台均有光照，动静分离。主卧配备独立卫生间，客卧与其余两卧分开，注重隐私。整体布局较好。主卧及侧卧均朝南，均有露台，视野较为开阔，采光好。两卧朝南，主卧配备独立卫生间，两卧室均有朝南露台。但是整体户型设计较为不美观。两卧朝南，主卧配备独立卫生间，卧室的大露台均朝南，采光好。北面不规则露台较有创新。PART2城市房地产市场|个案展示金茂国际地址：如皋市海阳北路与仁寿路交界处开发商：如皋金茂置业有限公司区域所属：城南产品类型：多层小高层高层建筑面积：390000m2车库：1:1套数：当期总套数384户型面积：89-140之间主力户型：120平米客群：本地配套：国际大卖场、实验中学均价：小高层均价5800元/m2PART2城市房地产市场|个案展示户型设计以三房为主，客厅基本朝南，配备大露台，卧室基本配备小露台。但整体户型动静分离设计不合理。PART2城市房地产市场|个案展示恒盛庄园地址：如港新城经四路东侧纬六路南侧开发商：富达房地产开发有限公司区域所属：新城产品类型：多层小高层建筑面积：4500000m2车库：1:1套数：当期套数1724套户型面积：90-130之间主力户型：100平米客群：本地配套：行政中心、新城商贸步行街、五星级酒店均价：均价3200元/m2PART2城市房地产市场|个案展示户型设计以三房为主，客厅多配备朝南大露台，采光及视野较好。每卧基本配备小露台，增强采光及通风。整体动静分离设计较好。PART2城市房地产市场|个案展示都市华庭地址：如皋益寿路与大司马路的交汇处开发商：如皋市城镇建设开发有限公司区域所属：城南产品类型：多层小高层建筑面积：150000m2车库：1:0.6套数：总套数1000套，当期套数300套户型面积：78-135之间主力户型：110平米客群：本地配套：如皋交通局，如皋公安局均价：均价5100元/m2PART2城市房地产市场|个案展示户型设计以两房为主，主次卧朝南较多，基本配备阳台，采光及通风好。整体干湿分离设计较好。PART2城市房地产市场|个案展示金鼎名城地址：如皋益寿路与大司马路的交汇处开发商：如皋市城镇建设开发有限公司区域所属：城中产品类型：多层小高层建筑面积：500000m2车库：1:1套数：当期套数1300套户型面积：97-265之间主力户型：120平米客群：本地配套：市实验中学、市一中、皋南幼儿园、大润发、市第一人民医院均价：均价4900元/m2PART2城市房地产市场|个案展示户型设计以三房为主，主卧及客厅朝南较多，基本配备阳台，采光好。但次卧向北较多，整体户型设计存在一定不合理。PART2城市房地产市场|个案展示蓝湾景天地址：如皋益寿路与大司马路的交汇处开发商：如皋市城镇建设开发有限公司区域所属：城中产品类型：多层小高层高层建筑面积：130000m2车库：300个套数：当期套数1000套户型面积：87-141之间主力户型：110平米客群：本地配套：游泳池、网球场、篮球场、羽毛球场、多功能高档会所及一个6000㎡的水景花园均价：均价5300元/m2PART2城市房地产市场|个案展示以三房为主，主次卧朝南较多，基本配备阳台，采光及通风好。整体动静分离设计较好。PART2城市房地产市场|个案展示PART2城市房地产市场|竞争项目户型配比PART2城市房地产市场|竞争项目户型配比目前竞争市场上房型回顾房型：三房占比大于两房面积：2房81—126平米3房110—150平米4房160—180平米复式180—240平米房型去化：大三房去化速度略快于小三房面积在80—100平米的两房去化速度也比较块报告整体思路城市宏观背景解读城市房地产市场分析地块属性解读项目整体定位项目营销策略目录老城区商业中心江苏如皋经济开发区丰登路护城河——如泰运河仁寿路海阳路万寿路项目距离老城区约3公里，驾车不到5分钟地段：项目地处城市护城河——如泰运河北侧，如皋市经济技术开发区东侧，城市北翼核心地段。

如皋老城区项目较少，发展趋势由中心向东南西北四个方向拓展，城北板块成为未来房地产发展重点区域，升值潜力巨大。交通：

项目位于老城区辐射范围内，市政道路——人寿路、万寿路汇聚处，同时规划中市政道路——丰登路在侧，道路交通状况良好，距离老城区约3公里，驾车仅需5分钟。配套：

项目离老城区商业中心极近，区域配套相当完善，同时城北板块已经日渐成熟，规划中如皋市最好的小学——实验小学在其西侧。PART3地块属性解读|项目认知地块四至：南邻：仁寿路东至：万寿路西临：丰登路（规划）北至：新生小区（安置小区）

地块位于如皋市核心商圈东北侧，车程约5分钟，南侧和东侧是连接城市中心的市政道路，西侧丰登路也为规划中的市政道路，交通条件良好，地块优势明显。PART3地块属性解读|地块四至地块内部多为平地，较为平整。地块内部有大量有待拆迁的民房、农田和视频公司，不利于拆迁和工程进度。地块内有大量民房、农田、围墙等不利于拆迁的因素地块西侧规划路——丰登路穿过坝桥食品公司PART3地块属性解读|地块现状SWOT机会：完善的城区规划，为区域未来的发展和价值上涨带来了利好；如皋市场处于快速上升阶段，销售量和价格同步上升。威胁：宏观调控的影响，如皋的房价涨幅将大不如往年，市场日趋理性和平稳，留给项目升值空间较少；区域市场竞争压力增大。优势：距离市区约5公里，仅5分钟车程；道路平整，交通便利；区域配套较为完善。劣势：地块地处城区东北方向，与城市发展方向不一致，同居民南向购房的需求也不一致；地块内部尚存不少民房和农田、公司，拆迁不便。PART3地块属性解读|地块SWOT分析如何在现有的条件下，针对如皋市民南向买房的消费习惯，合理进行产品定位？－－产品定位分析如何实现后期的销售？－－营销策略问题二问题一PART3地块属性解读|项目核心问题城市宏观背景解读城市房地产市场分析地块属性解读项目整体定位项目营销策略目录根据控规要求，商居比<=3:7；鉴于本项目距离如皋市区较近，区域配套成熟，项目本体商业部分主要用做街区商业，建议商居比为1:9。红线范围内用地面积47920平米（71.9亩），用地性质为商业、居住，另附征阴影部分道路用地14084平方米。地块经济技术指标（单位：平方米）总占地面积47920总建筑面积119800住宅建筑面积107820商业建筑面积11980综合容积率2.5商业：占面3393㎡，建面11980㎡；住宅：占面44527㎡，建面107820㎡，容积率2.4。PART4项目整体定位|产品初判|经济技术指标根据控规要求，地块须有一定体量的商业配套，建议做社区商业；根据地块的住宅容积率2.4以及规划要求，地块可行的产品形态建议为“花园洋房+高层”。物业形态独栋双拼联排叠加洋房多层小高层高层容积率<0.4<0.6<0.7<0.9<1.2<1.4<1.818层<2.6；32层<3.5PART4项目整体定位|产品初判|产品发展方向在商业及配套总建筑面积已知的情况下地块的容积率条件：住宅率为2.4；依据各物业最佳容积率来选取高层住宅的容积率约在3左右；花园洋房的容积率约在1.2左右土地的指标可计算出：住宅占地面积为44527㎡

；住宅建筑面积为107820㎡

设定参数：X为高层住宅的占地面积；Y为花园洋房的占地面积X+Y=44527（约数）3X+1.2Y=107820（约数）X=30215.33平米Y=14311.67平米项目功能配比表物业类型占地面积（约㎡）容积率建筑面积（约㎡）配比高层30215.3339064684.1%花园洋房14311.671.21717415.9%合计445272.4107820100%PART4项目整体定位|产品初判|各物业比例建议客群地段产品形象如何定位？交通便捷，东北入城第一站；周边未来配套齐全，实验小学学区房；70-120㎡纯板式经典洋房及高层户型；限量版的宜居住宅；赠送面积超多；面积紧凑，总价低，但功能齐全，品质高；学区房，人文氛围浓郁；海派建筑风格，多样性包容性文化融合性，在区域内风格突出宏观政策收紧，置业谨慎；主力客群首次置业和为子女上学，刚需迫切；年龄25-35岁，受过较高教育，事业处于努力打拼和上升阶段，在当地小有成就；以周边及东北乡镇为主，以地段价值为基础以产品价值为核心以市场客户为导向再来看看我们客群的情感需求在哪里PART4项目整体定位|形象定位核心目标消费群写真之一关键词：家，让人依恋老家在如皋新民，在南京上学，大学毕业后回到新民工作。希望能过上比较好的城里人的生活。28岁新民人高中教师PART4项目整体定位|形象定位关键词：下一代，面子学历不高，靠着机会与努力赚了些小钱，在村里有些地位，希望自己的子女能多上学，有好的生活环境32岁东陈人纱布作坊老板核心目标消费群写真之二PART4项目整体定位|形象定位核心目标消费群写真之三陈先生28岁如皋市区人普通职工关键词：价格，结婚虽然是市区人，但父母都是普通工人，家里积蓄不多，自己工作不久也无积蓄，快到结婚年纪，希望有一处房产，价格合理，然后找到心仪的对象PART4项目整体定位|形象定位希望自己有一个好的居住生活环境地位象征/希望下一代受到良好教育希望有一个价格能承受的房子结婚关键词：城市/教育/面子/价格PART4项目整体定位|形象定位学府雅苑点出项目学区；与海派建筑内涵配合，塑造项目形象；“学府雅苑”作为案名朗朗上口、响亮，且给人感觉档次较高；PART4项目整体定位|形象定位PART4项目整体定位|形象定位视觉表现（名片）PART4项目整体定位|形象定位视觉表现（信封）PART4项目整体定位|形象定位视觉表现（信纸）PART4项目整体定位|形象定位视觉表现（大牌）PART4项目整体定位|形象定位视觉表现（报纸稿）PART4项目整体定位|形象定位视觉表现（报纸稿）PART4项目整体定位|形象定位立足地块本体的属性，从区域价值评价与各类产品对资源条件要求的匹配性研究，项目整体上较适合做中高档产品。区域价值认知离老城区近、交通方便生活配套暂不齐全、生活不方便新区整体规划完备，未来前景广阔未来周边配套较佳评价因子顶级豪宅高档产品中高档产品中档产品中低档产品项目交通低较低一般较高高一般（部分可变）空气质量高较高一般较低低较低（不可变）景观资源高较高一般较低低一般（不可变）生活配套低较低一般较高高较低（部分可变）区域价值评定的外部因素PART4项目整体定位|档次定位市场上住宅项目建筑风格同质化较重，以现代风格为主，只有少数项目在建筑形态上有所创新。金茂国际：ARTDECO荷兰小镇：欧式风格金鼎名城：现代风格西欧名邸：现代风格水绘曦园：中式现代汇景名豪：新古典主义PART4项目整体定位|产品细部建议|建筑风格建议建筑风格特点市场扫描客户偏好与本项目的结合情况适用情况现代中式与市场其他产品形成差异化；没有；观赏性，不会购买；结合度高；不适宜突破陌生的区域影响；造型较复杂；现代简约强调简洁；多由垂直的线条形成简约的外立面；善于营造城市意向；存在；一般；结合度一般；适用面广，适合人群广泛；可根据资金能力选择造型用材；不利于突出项目形象；欧式（西班牙）与市场其他产品形成差异化，市场识别能力强；营造异域风情，整体档次较高；存在，市场销售情况好；比较偏爱；结合度一般；突出异域风情，同时具备大气沉稳的特质；可突出楼盘档次并形成差异化；符合本项目高端形象的定位；基于对市场竞争的理解、对于客户的把握以及对项目自身地形条件的考虑推荐本项目的整体建筑风格为西班牙风格。市场竞争：建筑立面风格是体现项目风情以及品质感的关键因素之一，与当地较为初级的营建水平相比，本项目有较大的突破与提升空间；客户特征：客户对房地产仍处于初步理解阶段，比较喜欢较为现代或欧式、美式的风格；项目自身：要提供市场认知度最好的产品，因此必须考虑本项目地形条件，与市场现有项目在风格与营建水平上更进一步。PART4项目整体定位|产品细部建议|建筑风格建议西班牙建筑风格浅色调：建筑中融入了阳光和活力，渲染质朴温暖的色彩，呈现奋发向上的精神面貌，若建筑立面采用淡黄和红瓦屋顶相结合为主的暖色调，既醒目又不过分张扬；造型优美：浅墙、红瓦的起伏，形成变化的曲线，红筒瓦、弧型墙及铁艺窗等营造了柔和、内敛、尊贵的生活氛围，体现图腾中在建筑运用中的那份纯净质感。突出整体的层次感和空间表现：通过空间层次的转变，打破传统立面的单一和呆板，其节奏、比例、尺度符合数学美。建筑布局营造发散美的意境建筑立面沉稳中不乏激情。。。PART4项目整体定位|产品细部建议|建筑风格建议

装饰艺术砂岩墙裙，艺术浮雕、装饰线条，艺术栏杆等从细部做法到尺度推敲上精雕细琢，处处体现艺术和技术的高度结合。建筑轮廓在统一的设计元素下寻求变化，例如：裙房平面的局部放大，山墙的变化处理，阳台的进退变化，屋顶形式的变化等等设计手法都将打破原有高层建筑的单调平板，丰富立面以及建筑轮廓线。特别是临街建筑，处理得好将会为城市街景增色不少。双重檐的顶部设计高层建筑的顶部轮廓线是极为重要的，除了采用原来的退台方式丰富屋顶轮廓线以外，采用双重檐口的处理手法可加重屋顶的轮廓，起到较好的均衡作用。宽景阳台在过去的设计中我们将住宅阳台根据功能细分为观景阳台、生活阳台和服务阳台，但是在后期产品中我们建议部分景观价值良好的户型中增加宽景阳台的设计，增加户型的奢侈感。

PART4项目整体定位|产品细部建议|建筑风格建议

观光电梯在高层住宅中引入观光电梯和入户花园，使景观一直渗透到每一个住户家中。改进窗型设计把西班牙建筑中圆拱窗的形式，以及加重的窗楣、窗台、窗套等设计手法充分地运用在建筑外立面上，使外立面更丰富，更有层次感。底层裙房的扩大设计通过加宽阳台和局部空间的尺度，加上裙房材质和色彩的变化，突出裙房的特征。目的：优化高层建筑的立面比例，增加低层住户的房间舒适度。PART4项目整体定位|产品细部建议|建筑风格建议建议采用独特立体式园林景观，主动创造场地高差，形成自然的起伏。这样的处理有效增大绿化面积的同时使园林景观产生丰富的层次感，便于植被搭配，实现大小乔木、灌木、地被植物的结合，并增强首层住户的私密性，使其与环境形成有一定距离的亲近感。建筑整体形成高低落差的层次感园林立体空间增加首层业主生活的私密性PART4项目整体定位|产品细部建议|园林景观可以通过“观水、游水、戏水、亲水、饮水”深层次挖掘利用水系，在园景打造上也是重点突出水景的表现，通过营造自身水景、水境的特有气质、格调和氛围，使水文章变得更加丰富、灵动、亲和，巧妙应用的形态各异水景融入小区的文化生活。水景细节精致处理PART4项目整体定位|产品细部建议|园林景观精雕细琢的硬质小品硬质小品多用金属材料，以欧式人物雕塑为主，配合植物与庭院的结合，增加整体空间的趣味性，通过景观局部放大，增强景观层次感，彰显小区细节。PART4项目整体定位|产品细部建议|园林景观

水景与植物的搭配植物配植上采用平坡结合，乔灌结合及花草结合的手法，即丰富了植物的层次又达到扩大绿化面积的效果。水景结合植物，让水池生机盎然的同时起到净化水质，调节水系平衡的作用。而在水生植物上可选配荷花、睡莲等，配合起伏的溪流和观景亲水平台，营造小桥流水的园林景致PART4项目整体定位|产品细部建议|园林景观材质选择鹅卵石：用于步道旁，用以排水影藏沟道。砂岩：用于大面积铺贴和浮雕荷花图案。人造环保地转：色彩丰富，形状规则，绿色环保，铺设人行道和盲道。斜裂纹片石：质地坚硬，耐磨损，用于地面铺设，能够仿造天然形成的石路。石材：灵活组合，易于拼花形成图案，在会所风雨廊地面有所应用。山石：体型较大较完整，用于叠石景观。PART4项目整体定位|产品细部建议|园林景观PART4项目整体定位|产品细部建议|文化景观建议知识景观的营造是要营造书声琅琅的学校景观气质，通过比较明显的标志性符号对社区已有的景观主题进行提升和升华孟母三迁画荻教子文化长廊循循善导文化墙PART4项目整体定位|产品细部建议|文化景观建议社区教育主题的构建充分利用学校资源形成强势教育主题，开办特色教育，如：舞蹈班、书法班等，与实验小学形成联动，成为社区吸引力的一张王牌PART4项目整体定位|户型配比建议

高层

容积率房型面积范围占比2.4

两房80-9025%两房100-11015%三房115-12530%三房130-14025%四房145-1605%通过市场需求分析，以及自身地块特点，确定户型面积段为80-160平米，其中主力面积分为80—90m2和120—130㎡两个面积段,同时考虑到项目周边的教育资源，建议配置80—90㎡户型的比例尽量提升，满足乡镇客户对于子女求学的需求。同时考虑到地块处于城市的北部结合城市规划，建议150㎡以上大户型的比例尽量缩小出发点：销售快、销售风险小、市场需求大项目名称户型区间主力面积主力面积占比金鼎名城101-240120-14055%美伦堡100-170110-12060%龙游御境80-150135-14575%金九华府110-190130-14055%蓝湾景天90-160140-15050%水汇曦园80-18085-10040%万豪臻品80-200120-13040%市场在售项目户型配比本项目户型配比建议PART4项目整体定位|产品细部建议|户型设计赠送露台阳台设计入户花园首层赠送私家花园凸窗空中庭院卫生间干湿分离以人为本充分考虑居者的舒适性；采用方正的厅、房，提高室内实用率；根据客户需求，创新户型，引领区域市场；通过创新赠送面积，提高性价比；有效控制房型面积，走产品差异化路线。》》户型设计建议》》》露台、阳台设计偷面积：

把只计算半建筑面积（比如未封闭的阳台，挑梁等）和不计算建筑面积的各类建筑（比如层高小于2.20m以下的夹层，插层，技术层和层高小于2.20m的地下室和半地下室，房屋的天面，挑台，飘窗等）的面积尽量的放大；增加层高，一层产权两层实用（多为顶楼复式），通过减少分摊，增加实惠，促进销售。大转角阳台赠送15m2阳台、露台阳台、露台设计PART4项目整体定位|产品细部建议|户型设计入户花园设计：增加室内绿色和活动空间，加强人与自然的联系，提高利用空间。》》户型设计建议》》》入户花园设计PART4项目整体定位|产品细部建议|户型设计》》》首层赠送私家花园价值点：增加高层首层别墅卖点，提升产品价值PART4项目整体定位|产品细部建议|户型设计凸窗转角凸窗凸窗设计：增加室内采光，赠送面积，开阔视野。》》户型设计建议》》》凸窗设计PART4项目整体定位|产品细部建议|户型设计空中庭院空中庭院设计：增加户型采光，营造自然空间；》》户型设计建议》》》空中庭院设计PART4项目整体定位|产品细部建议|户型设计卫生间干湿分离设计：干净卫生，更自由，更方便；》》户型设计建议》》》卫生间干湿分离设计PART4项目整体定位|产品细部建议|户型设计》》智能化建议建议：

在智能化控制系统中，减少对高智能化的挖掘，建议从细节入手，对防盗系统（门、窗探测器、煤气报警、紧急按钮）、可视对讲、宽带入户等方面设备齐全。智能化设施项目选择单价（元/平）电子巡更√50-70一卡通√周界防越√小区背景音乐√消防广播系统√宽带入户√家庭安防系统√园区闭路电视监控系统√燃气泄露报警系统√出入口及车辆只能管理系统，车辆自动识别准入系统√可视对讲彩色6-8卫星电视√10密码锁√6-8合计72-96PART4项目整体定位|产品细部建议|智能化》》配套设施》》》会所设计会所设计建议——突出“文化”、“运动”和“休闲”主题，具备艺术文化氛围的同时能达到健身娱乐功能。运动型：室内泳池、壁球室、羽毛球场、健身房、瑜伽房、舞蹈房等；文化型：艺术长廊、涂鸦、历史简介等；休闲型：中西餐厅、酒吧、咖啡厅、阅览室、美容美发美体会所等；PART4项目整体定位|产品细部建议|配套设施》》配套设施》》》室外运动设施羽毛球场露天儿童游乐区

篮球场露天游泳池其他PART4项目整体定位|产品细部建议|配套设施车库建议》》其他建议一人车分流，打造阳光清风地下车库在地下车库各处设计连通地面的露台或花台，采纳阳光，设计成“阳光车库”，通过此大堂打破以往地下车库沉闷、灰暗、局促的印象。引入阳光、引入新风、引入视野——打造“阳光车库，清风车库”。项目车位比建议1:0.8。PART4项目整体定位|产品细部建议|其他建议红线外改造将园林改造、社区的道路等延伸至红线之外，增强社区整体性展现社区对周边区域的影响力

红线外改造往往被许多开发商所忽视，星河湾对红线外的改造走出了围墙，提升了其社区的整体性、美观性、价值性。故在大三期和禹山北路地块的改造中，也需重视红线外的打造，采用堆坡，使人感到建筑的高贵之感，大方美观，必能提升项目价值，提高项目口碑，对后期销售十分有利。》》其他建议二PART4项目整体定位|产品细部建议|其他建议PART4项目整体定位|客户分析PART4项目整体定位|客户分析客户年龄背景：30-50岁购房主力群体，约占60%，另外50-60选择由乡镇入城购置，30岁以下群体的购房比例不高家庭结构：以三口之家为主行业背景：以从事机械、家具、建材、服装等行业为主职业背景：主力客源以周边从事商贸业的私营小业主、企业中高层、公务员及事业单位和周边乡镇富裕农民为主家庭年收入：在如皋城区购房的客户年