住宅项目市场投资调研报告课件

微山住宅项目市场投资调研报告2014年1月山东东建投资管理有限公司第一篇章枣庄（东）徐州（南）鱼台（西）济宁、邹城（北）微山与之关系（经济、地产）微山及周边县市掠影东枣庄（东）徐州（南）鱼台（西）济宁、邹城（北）微山与周边县市区位第一篇章枣庄（东）徐州（南）鱼台（西）济宁、邹城（北）微山与之关系（经济、地产）微山及周边县市掠影枣庄东人口：百万大城经济：中国商业城市百强之一，中国城市竞争力百强之一。地产：2012年销售新建商品住宅211.3万平方米；销售额64.7亿元。第一篇章薛城、滕州、邹城（东）徐州（南）鱼台、微山湖（西）济宁、邹城（北）微山与之关系（经济、地产）微山及周边县市掠影徐州南人口：常住人口976.66万经济：2012年GDP总量4016亿，中国经济30强城市地产：2013年房地产开发投资额为350.35亿元，同比增长26.8%第一篇章薛城、滕州、邹城（东）徐州（南）鱼台（西）济宁、邹城（北）微山与之关系（经济、地产）微山及周边县市掠影鱼台西人口：8万经济：生产总值119.27亿元支柱产业：渔业、旅游第一篇章薛城、滕州、邹城（东）徐州（南）鱼台、微山湖（西）济宁、邹城（北）微山与之关系（经济、地产）微山及周边县市掠影济宁宁邹邹城城北济宁宁市市人口口：：847.08万经济济：：生生产产总总值值3189.37亿元地产：投投资额约约219亿元。邹城市人口：115万经济：主主营业务务收入1380亿地产：住住宅存量量面积20万方，非非住住宅存量量98万方。第一篇章章薛城、滕滕州、邹邹城（东东）徐州（南南）鱼台、微微山湖（（西）济宁、邹邹城（北北）微山与之之关系（（经济、、地产））微山及周周边县市市掠影四面埋伏伏枣庄薛城城区距离离微山30分钟车程程，微山山过半学生薛城就读读！细长地形形鱼台毗邻邻微山湖湖，分流流微山旅游产业业、渔业业收入！济宁邹城城城市边缘缘吸纳大部部分微山山北部人人！徐州经济收入高、、交通发达，微微山南部部人徐州州安家！！聚焦微山投资项目目第二篇章章宏观市场场综述与与评析项目概况况项目竞品品调研解解析目标消费费群分析析项目SWOT客群分流流教育短板板城市南迁迁收入限制制群羊市场场“农村包包围城市市”催生生大批经经适房和和回迁房房经适房、、回迁房房对商品品房形成成群羊围围攻客群分流流教育短板板城市南迁迁收入限制制群羊市场场微山区域域狭长，，人口分分散，县县城辐射射圈小，，外来人人口少周边县市市经济实实力强、、影响力力大，抢抢夺客源源客群分流流教育短板板城市南迁迁收入限制制群羊市场场矿业、渔渔业收入入均有局局限性，，旅游与与矿业存存在冲突突公务员、、事业人人员周边边县市置置业居多多（学区区房）客群分流流教育短板板城市南迁迁收入限制制群羊市场场微山教育育多年积积弱落后后，发展展学区房房可能性性低私立学校校基本为为0客群分流流教育短板板城市南迁迁收入限制制群羊市场场南部生态态湿地，，投资住住宅利好好，养老老便利商业、行行政南迁迁，对北北部地块块不利聚焦微山投资项目目第二篇章章宏观市场场综述与与评析项目概况况项目竞品品调研解解析目标消费费群分析析项目SWOT区位交通通区位：微山县城城最北部部，约30亩，地块块不规则则，背部部为文城城时代商商业街和和住宅，，毗邻北北外环，，面对微山化工工厂、汽汽修厂，建材市市场在建建中。交通：主干道戚戚城路（（348省道）与与建设路路。。微山化工工厂（戚戚城街））现有产业业沿街旧门门面（戚戚城街））沿街待售售门面（（建设路路）微山湖建建材厂+回迁房、、经适房房（建设设路）微山汽修修厂（戚戚城街））注：以上上均为实实景图片片规划配套套配套紧邻项目目地有商商业配套套文城时代代步行街街，一半以以上店面面歇业转转让。银座商城城尚未营业业，周边边尚有生生地，市市场培育育期2年以上。。规划北城目前前规划尚尚不明晰晰，布局局较混乱乱。现有商业业住宅不不成规模模，呈碎片分布聚焦微山投资项目目第二篇章章宏观市场场综述与与评析项目概况项目竞品调调研解析目标消费群群分析项目SWOT北城文城时代瑞景华庭鹿鸣新城明湖国际广广场星月城华景玉苑容商豪庭·广场城市综综合体碧水明珠90CM南城聚焦微山投资项目第二篇章宏观市场综综述与评析析项目概况项目竞品调调研解析目标消费群群分析项目SWOT客群呈梭状状分布头腹尾≠三三分天下头：首次改改善、二次次改善15%腹：经济适适用房、回回迁房70%尾：刚需15%客群梭状两两头分析聚焦微山投资项目第二篇章宏观市场综综述与评析析项目概况项目竞品调调研解析目标消费群群分析项目SWOTStrengts优势北部老城，，工厂亟待待搬迁更新新换代项目毗邻大大型文城时时代红缨幼幼儿园和微微山县夏镇镇一中，住住宅项目近近便子女就就近入学。。交通便利，，出行方便便，靠近省省道和城市市主干道建建设路Weaknesses劣势传统化工工工业区，发展展住宅环境不占占优势周边经适房房、回迁房货量量大，整体价格偏偏低，去化率低行政、商业业中心南迁，，投资与自住住均不占优势势县城常驻人人口少（10万），乡镇镇购房目标标客户被周周边县市拦拦截30亩地块体量量小，开发发平均成本本高微山县一中中、新汽车车站新校区区已南迁打车起步价价4元典型小城城市建设发发展初期，，购买力达不不到旅游城市，，北城地块不不利住宅投资Opportunities机会项目200米（建设路路）银座商城入驻，招商商达95%，只租不卖卖。北部地皮相相对较低，，吸引部分分城市边缘刚刚需客户。机会点50%市场培育期期至少3年机会点30%北城商品房房刚需客户户争夺厉害害Threats威胁10%20%30%40%50%60%70%鹿鸣新城文城时代瑞景华庭商业街回迁迁房微山湖建材材城旁回迁迁房夏阳社区（（回迁）货量大，价价格低，呈呈包围之势势商品房货值值低、货量量大，去化化慢威胁点数商品房经适房、回回迁房实景图项目调研总结及建议议第三篇章微山宏观市市场不利投资回报周周期长投资回报点点低NO:投资可行性性不高微山商品房房受多方挤挤压，市场空间小小北城投资不不占优势城区人口密密度小购房客户多多选择按揭揭总结：微山山宏观市场场不利项目调研总结及建议议第三篇章微山宏观市市场不利投资回报周周期长投资回报点点低NO:投资可行性性不高总结：投资资回报周期期长，资金金回笼慢客群多为矿矿工、教师师、事业人人员，公积积金和工资资还款南部属于城城市重点、、先行建设设发展区域域目标客群单单一，商品房有价价无市。经适房和回回迁房低价价冲击市场场需求。非规划中心心去化速度慢慢市场严重饱饱和按揭还款多多项目调研总结及建议议第三篇章微山宏观市市场不利投资回报周周期长投资回报点点低NO:投资可行性性不高项目小，开开发成本均均价高大量回迁房房拉低均价价微山整体房房价偏低，，北城属低低谷值总结：投资资回报点低低项目调研总结及建议议第三篇章微山宏观市市场不利投资回报周周期长投资回报点点低NO:投资可行性性不高高风险（投入高、、回笼慢）竞争激烈（经适房、、回迁房大，，周边项目存货量大））区域位置不理想（化工厂工工业区）投资可行性性不高forgive时机不佳（政府南迁迁）建议：NO目前投资不不可行9、静夜夜四无无邻，，荒居居旧业业贫。。。2022/12/312022/12/31Saturday,December31,202210、雨中黄叶叶树，灯下下白头人。。。2022/12/312022/12/312022/12/3112/31/20222:44:43AM11、以我独沈久久，愧君相见见频。。2022/12/312022/12/312022/12/31Dec-2231-Dec-2212、故人江海别别，几度隔山山川。。2022/12/312022/12/312022/12/31Saturday,December31,202213、乍见翻疑梦梦，相悲各问问年。。2022/12/312022/12/312022/12/312022/12/3112/31/202214、他乡乡生白白发，，旧国国见青青山。。。31十十二二月20222022/12/312022/12/312022/12/3115、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。。十二月月222022/12/312022/12/312022/12/3112/31/202216、行行动动出出成成果果，，工工作作出出财财富富。。。。2022/12/312022/12/3131December202217、做做前前，，能能够够环环视视四四周周；；做做时时，，你你只只能能或或者者最最好好沿沿着着以以脚脚为为起起点点的的射射线线向向前前。。。。2022/12/312022/12/312022/12/312022/12/319、没没有有失失败败，，只只有有暂暂时时停停止止成成功功！！。。2022/12/312022/12/31Saturday,December31,202210、很多事事情努力力了未必必有结果果，但是是不努力力却什么么改变也也没有。。。2022/12/312022/12/312022/12/3112/31/20222:44:43AM11、成功就就是日复复一日那那一点点点小小努努力的积积累。。。2022/12/312022/12/312022/12/31Dec-2231-Dec-2212、世间间成事事，不不求其其绝对对圆满满，留留一份份不足足，可可得无无限完完美。。。2022/12/312022/12/312022/12/31Saturday,December31,202213、不知香积积寺，数里里入云峰。。。2022/12/312022/12/312022/12/312022/12/3112/31/202214、意志坚强的的人能把世界界放在手中像像泥块一样任任意揉捏。31十二月月20222022/12/312022/12/312022/12/3115、楚塞三湘接接，荆门九派派通。。。十二月222022/12/312022/12/312022/12/3112/31/202216、少年十五二二十时，步行行夺得胡马骑骑。。2022/12/312022/12/3131December202217、空山新雨后后，天气晚来来秋。。2022/12/312022/12/312022/12/312022/12/319、杨杨柳柳散散和和风风，，青青山山澹澹吾吾虑虑。。。。2022/12/312022/12/31Saturday,December31,202210、阅阅读读一一切切好好书书如如同同和和过过去去最最杰杰出出的的人人谈谈话话。。2022/12/312022/12/312022/12/3112/31/20222:44:43AM11、越是没没有本领领的就越越加自命命不凡。。2022/12/312022/12/312022/12/31Dec-2231-Dec-2212、越是是无能能的人人，越越喜欢欢挑剔剔别人人的错错儿。。2022/12/312022/12/312022/12/31Saturday,December31,202213、知人人者智智，自自知者者明。。胜人人者有有力，，自胜胜者强强。2022/12/312022/12/312022/12/312022/12/3112/31/202214、意志坚强强的人能把把世界放在在手中像泥泥块一样任任意揉捏。。31十二二月20222022/12/312022/12/312022/12/3115、最具挑挑战性的的挑战莫莫过于提提升自我我。。十二月222022/12/312022/12/312022/12/3112/31/202216、业余生生活要有有意义，，