写字楼营销攻略

写字楼营销全攻略一、写字楼的分类1.甲级写字楼没有固定的标准，只是一种行业内通行叫法。2.5A级写字楼

行业内有固定的标准。0A：办公智能化BA：楼宇自动化CA：通讯传输智能化FA：消防智能化SA：安保智能化

二、写字楼的销售方式1.坐销即现场接待，开盘、强销、持销、收尾期贯穿整个过程。2.直销也称行销，目标客户明确，集中在较熟的客户或有意更换、购买写字楼的大客户上，以整栋、整层购买为主。A：上门行销B：电话行销命中率较高命中率很低3.扫雷与行销不同点在于目标性不强，属于排查、扫街式销售。A：扫楼B：扫展会命中率均较低但可以大海捞针，寻找重点，锁定目标，为下一步行销作客户积累。4.公关模式比行销更明确、直接、有效。销售代表销售主管销售经理销售总监营销副总或总经理公关负责人整合工程、财务等部门，目标具体打击，适合整售客户。三、写字楼形象影响因素九大因素地段交通开发商的实力物业管理品质档次政府支持规模定位进驻企业商务配套四、写字楼的营销手段2.临封顶1.封顶前3.临封后4.全部建好采取整栋营销，与意向大单客户谈判。若没有整售客户，则会转向整层销售；如果是单栋楼则打散为层；如果是双塔则只打散一栋，保留一栋整售。如果谈判情况仍然不理想，则可全部打散销售。如果销售槽糕，则会选择租售结合方式。五、写字楼的销售阶段划分第一阶段：导入期，寻找客户订作式生产。此阶段为项目初期阶段，在项目则取得土地使用权时就开展，利用合适的公关人员或策略对区域内的单位和企业进行排查。关注投资商的名气第二阶段：启动期，寻找客户进行整售。刚进入施工阶段，工程仍存有较大改动余地，进行大客户排查。一般客户会提出一些要求，如：A：工程结构改造B：功能区域划分调整C：初装修标准D：压低整体售价E：企业冠名权要求第三阶段：开盘期，开始销售。利用启动期排查和积累的客户，推出适当单元上市，测试市场和投资客户反应，关注点在于：A：价格B：楼层C：户型结构D：物业管理等力争整售客户意向确定第四阶段段：强销销期，大大规模放放量。有销售任任务和回回款指标标，利用用广告宣宣传、现现场活动动等造势势，大规规模放量量、密集集轰炸、、集中销销售。关关注点：：A：价格B：楼层C：户型结结构D：升值F：档次E：进驻企企业G：物业管管理整售客户户确定；；整层、、整售为为主第五阶段段：持销销期，消消化掉大大部分面面积，完完成综合合指标80%以上。借助强销销期的余余热，改改变、调调整、创创新宣传传推广策策略，扩扩大客户户打击面面，适当当借助价价格优势势消化掉掉绝大部部分楼层层和面积积。关注注点：A：楼层B：户型C：价格D：升值F：政府优优惠政策策E：进驻名名企散售为主主第六阶段段：收尾尾期，消消化尾房房。消化掉余余下的尾尾房，一一般尾房房面积较较大、户户型不合合理、楼楼层较差差、工程程结构管管线较多多等。关关注点：：A：价格B：进驻企企业C：物业档档次散铺、角角铺较多多六、写字字楼的推推广跟进进第一阶段段：导入入期A：侧重于于投资商商的实力力和品牌牌效应；；B：新闻发发布会、、户外立立体单柱柱、围档档；C：小频的报纸、、平媒宣宣传；D：政府的的支持和和规划立立项侧重重。小频率、、量小质质精第二阶段段：启动动期B：适频平媒大版版面宣传传；A：侧重于于项目的的规模、、定位、、档次、、知名度度和影响响力；C：户外、、围档保保留；D：论坛活活动；E：知名大大企业的的沟通；；F：项目宣宣传材料料到位。。适当频次次第三阶段段：开盘盘期A：报纸、、广播、、电台加频宣传B：售楼处处全面包包装、装装饰布置置到位C：户外、、围档保保留。加大频率率第四阶段段：强销销期A：报纸、、广播、、电台大频宣传B：现场活活动造势势（名企企进驻签签约仪式式）C：户外、、围档更更换画面面、直击击热销大频率、、集中放放量第五阶段段：持销销期A：报纸、、广播、、电台减频宣传B：软文、、新闻稿稿渲染，，心里打打击C：户外更更换画面面、直击击抢房减少广告告投放量量和频率率D：围档开开始拆除除，告之之即将竣竣工第六阶段段：收尾尾期A：报纸、、广播、、电台微频宣传B：户外、、围档全全撤C：物业档档次展示示广告投放放量和频频率很少少D：售楼处处仅留少少量人员员E：侧重于于售后、、客服七、写字字楼的客客户类型型只有掌握握客户类类型，提提出相关关应对措措施，才才能提高高现场切切单能力力。1.理智稳健健型特征：考虑问题题深思熟熟虑、冷冷静、稳稳健，不不易被打打动，对对问题疑疑点一定定要搞清清楚。措施：加强产品品品质、、公司实实力、产产品优势势等讲解解，做到到有理有有据，切切不可虚虚假胡说说。2.热情冲动动型特征：天性爱激激动，易易受外界界怂恿和和刺激，，易改变变主意。。措施：趋热打铁铁、狂轰轰烂炸，，但一般般成交量量不高。。3.沉默寡言言型特征：出言谨慎慎，外表表反应冷冷漠。措施：以静制静静，注意意引导，，亲切诚诚恳，拉拉近感情情。4.优柔寡断型特征：犹豫不决决，反反反复复。。措施：坚持自已已的观点点，寻找找论据支支撑，积积极主导导，让客客户依赖赖于你，，快速作作出决定定。5.求神问卜卜型特征：事事相信信风水，，避讳风风水谨忌忌。措施：不可否定定别人的的观点，，熟悉风风水知识识，寻找找更合理理论据观观点化解解。6.喋喋不休休型特征：过分小心心，想用用言语打打击你。。措施：取得信心心，着重重产品、、项目优优势，快快速下单单。7.盛气凌人人型特征：趾高气昂昂、态度度强横、、自我感感觉优越越。措施：不卑不亢亢、谦让让适度，，寻找弱弱点、逐逐一化解解。8.神经过敏敏型特征：悲观、封封闭、容容易受刺刺激。措施：慎言、少少说多听听，寻找找乐观点点。9.斤斤计效效型特征：心思细腻腻，什么么都想要要，占便便宜。措施：用氛围打打动，价价格政策策刺激。。9.借故拖延延型特征：个性迟疑疑、推三三推四。。措施：追查不做做决定的的原因，，路过的的、看热热闹的、、市调的的等，但但应做到到礼貌有有加、热热情待人人，说不不定能带带来别的的客户。。八、住宅宅与写字字楼销售售的不同同点1.产品特性性不同2.客户特性性不同+住宅销售售：是一种产产品化的的销售，，潜在客客户与成成交客户户数量相相对多多，整个个营销过过程更强强调营销销策划定定位的重重要，项项目定位位准确，，只要进进行规范范的销售售组织管管理，将将营销广广告活动动与销售售现场配配合好，，就可保保证销售售业绩。。写字楼销销售：则强调个个性化销销售，或或者说是是关系营营销或组组织营销销，由于于潜在客客户和目目标客户户数量相相对少，，整个销销售过程程对第一一单的销销售进程程管理，，强调对对每个意意向客户户决策关关系网的的分析和和公关，，更强调调一种团团队协作作销售。。九、写字字楼营销销的终点点差异化路路线：产品差异异化建筑差异异化理念差异异化形象差异异化1.产品差异异化地段档次景观大堂智能化程程度电梯空调等即指硬件件的差异异化。2.建筑差异化层高开间距进深柱间距采光外立面建筑造型等建筑形态和结结构3.理念差异化生态环保健康节能等一般是指项目目的新技术或或创新4.形象差异化区域形象企业形象政府支持进驻名企人才引进商务配套等综综合因素项目营销差异异化的终极点，前几项存存在较多雷同同。9、静夜四四无邻，，荒居旧旧业贫。。。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、雨中黄叶叶树，灯下下白头人。。。04:00:3604:00:3604:0012/31/20224:00:36AM11、以我独沈沈久，愧君君相见频。。。12月-2204:00:3604:00Dec-2231-Dec-2212、故人江海别别，几度隔山山川。。04:00:3604:00:3604:00Saturday,December31,202213、乍见翻疑梦梦，相悲各问问年。。12月-2212月-2204:00:3604:00:36December31,202214、他他乡乡生生白白发发，，旧旧国国见见青青山山。。。。31十十二二月月20224:00:36上上午午04:00:3612月月-2215、比不了了得就不不比，得得不到的的就不要要。。。十二月224:00上午午12月-2204:00December31,202216、行动动出成成果，，工作作出财财富。。。2022/12/314:00:3604:00:3631December202217、做前前，能能够环环视四四周；；做时时，你你只能能或者者最好好沿着着以脚脚为起起点的的射线线向前前。。。4:00:36上上午4:00上上午午04:00:3612月月-229、没有失败败，只有暂暂时停止成成功！。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、很很多多事事情情努努力力了了未未必必有有结结果果，，但但是是不不努努力力却却什什么么改改变变也也没没有有。。。。04:00:3604:00:3604:0012/31/20224:00:36AM11、成功就是日日复一日那一一点点小小努努力的积累。。。12月-2204:00:3604:00Dec-2231-Dec-2212、世间间成事事，不不求其其绝对对圆满满，留留一份份不足足，可可得无无限完完美。。。04:00:3604:00:3604:00Saturday,December31,202213、不知香香积寺，，数里入入云峰。。。12月-2212月-2204:00:3604:00:36December31,202214、意志坚强的的人能把世界界放在手中像像泥块一样任任意揉捏。31十二月月20224:00:36上午04:00:3612月-2215、楚楚塞塞三三湘湘接接，，荆荆门门九九派派通通。。。。。十二二月月224:00上上午午12月月-2204:00December31,202216、少少年年十十五五二二十十时时，，步步行行夺夺得得胡胡马马骑骑。。。。2022/12/314:00:3604:00:3631December202217、空山山新雨雨后，，天气气晚来来秋。。。4:00:36上上午4:00上上午午04:00:3612月月-229、杨柳柳散和和风，，青山山澹吾吾虑。。。12月月-2212月月-22Saturday,December31,202210、阅读读一切切好书书如同同和过过去最最杰出出的人人谈话话。04:00:3604:00:3604:0012/31/20224:00:36AM11、越是没没有本领领的就越越加自命命不凡。。12月-2204:00:3604:00Dec-2231-Dec-2212、越是无无能的人人，越喜喜欢挑剔剔别人的的错儿。。04:00:3604:00:3604:00Saturday,December31,202213、知知人人者者智智，，自自知知者者明明。。胜胜人