度假体系案例分析@度假Nusa Dua-Laguna-Sea Pines

度假体系案例分析[关键字]：度假体系[案例简介]：本案通过研究世界一流国际度假区NusaDua、Laguna、SeaPines，总结出顶级度假区的度假服务体系——由龙头功能驱动，由度假系统、信息系统、保障系统等为项目持续发展提供支持。经过比较筛选，Nusa

Dua、Laguna和SeaPines与项目条件相似，对于本项目具有重大借鉴意义筛选条件■“目的地型”度假区；■高尔夫聚集地■用地规模与项目相似；■具有一流的山水资源Maui千湖岛观澜高尔夫英伦湖区LagunaNusaDuaSeaPinesLagunaNusaDuaSeaPinesCumbrialakeNusaDua:天堂岛上的明珠，是南巴厘岛三个最重要的旅游度假区之一巴厘岛位于印度洋赤道南方,爪哇岛东部。人称：IslandoftheGod或是“天堂岛”。NusaDua：区位：位于巴厘岛东南端，距首府Denpasar大约30分钟车程，规模：5250亩地位：高级酒店林立的著名海滨渡假的顶级饭店区。开发历程：十九世纪七十年代，一家法国企业，受到印尼政府的委任开发；开发的目标是把它变成主题公园。案例一NusaDua度假区度假体系完善，形成明显的功能分区11234455687一线海景酒店1酒店娱乐综合体2海上娱乐区3原有村镇范围4高尔夫球场及物业5高尔夫练习场6景观公园7餐馆聚集地警察局商业聚集地医院剧院寺院巴厘国际会议中心度假区大门核心商业区8案例一18洞高尔夫球场曾被财富杂志评为亚洲最好的五块球场之一，是NusaDua的龙头项目拥有18洞高尔夫球场的巴厘高尔夫乡村俱乐部是NusaDua地区的亮点之一，球场曾被财富杂志评为亚洲最好的五块球场之一。高尔夫球场也是二线用地的重要景观，是高尔夫别墅价值的重要载体。高尔夫球运动是度假区最受欢迎的陆上运动，是NusaDua海滩之外的重要吸引点完善的俱乐部会所是高尔夫社区和整个度假区的重要配套。556高尔夫球场及物业分布NusaDua的酒店及别墅住宅高端且别具特色，是世界著名的顶级酒店集聚区112在巴厘，别墅不仅仅是豪华居所，它已经成为巴厘的名产之一，是全世界富人们的岛上行宫。NusaDua附近的二线别墅一般具有较为独特的资源优势如：TanjungBenoa半岛海上娱乐区旁的运动主题别墅区：巴厘村，高尔夫景观别墅：Wantilan和AMANUSA，拥有山坡海景的CanangSari。NusaDua的别墅大部分为私人所有，交由物业管理公司打理，也有部分别墅作为高级宾馆使用。酒店分布酒店等级酒店等级AstonBaliResort&Spa5星MeliaBaliVillas&Spa5星BaliCliffResort5星NikkoBaliResort&Spa5星BaliHiltonInternational5星MatahariTerbitBaliVillaGrandMirageResort5星TamanSariSuiteVillaMeliaBenoaBaliHotel5星NusaNua五星级酒店列表结合当地文化的、丰富的娱乐项目是NusaDua让游客流连忘返的重要原因名称特征传统风俗体验Nyepi巴厘新年，全天无任何活动和娱乐，全天无火NgrepukNyepi的前一夜，举行驱除怪兽ogohogoh的游行仪式。NusaDua节每年9月1日，活动包括沙滩足球、艺术品展览、手工艺品市场和饮食节等。主要是为了维护NusaDua作为国际性度假中心的形象和氛围。风俗表演在NusaDua的露天剧场，游客可以欣赏、体验到到很多印度教独有的宗教仪式。主体活动水上娱乐项目包括潜水、出海、漂流、冲浪、帆船等各种水上运动。远足结伴骑车体验巴厘岛优美的自然与田园风光。巴厘婚礼NusaDua国际婚礼公司可为新婚客人举办具有浓郁巴厘特色的婚礼。网球巴厘国际草地网球俱乐部观光旅游利用周边地区现有资源满足部分游客的观光需求购物高档免税商场和风格独特的艺术品市场激发、满足游客购物需求。探险之旅独特的气候地理条件使巴厘岛拥有众多特有的动植物和自然地理风光。海滩之外的部分度假娱乐项目景观公园及海上娱乐区分布TRIHITAKARANA：自然、神灵、人类三和谐TRIHITAKARANA意为“三和谐”是印度教文化的重要信条，强调：人与神灵、人们之间、人与自然的和睦相处，今天已成为巴厘/NusaDua旅游可持续发展的指导原则。NusaDua发展之初就注重对自然生态的保护，为度假区的开发制定了一系列的强制性原则，如：任何建筑需离沙滩至少5米，建筑高度不得超过15米（树木的高度之下），单个地块容积率不得超过0.5等，建筑密度不超过0.25等。对传统文化的保护也是度假区开发的重要亮点，度假区沿袭巴厘传统建筑风格，注重对附近传统村落的保护和传统文化的适度开发，文化旅游不涉及重大宗教仪式，保持其原始文化。NusaDua的开发带动了附近村落基础设施建设，为村民提供了大量就业机会。TRIHITAKARANA泰国普吉岛发展成亚洲最著名的旅游地之一，被誉为“热带天堂”、“泰国的珍珠”普吉岛位于泰国南部，南北长48公里，东西宽21公里，占地543平方公里，是泰国第一大海岛。自从普吉岛与泰国内陆交通开放后，观光旅游业于1970年兴起。普吉岛凭借优质海滩资源，发展成亚洲最著名的旅游地之一。全岛有正式居民二十多万人，经济以旅游业为主。整个普吉岛基本上是一个旅游区。普吉岛属于热带气候，气温常年维持在20℃至33℃之间。普吉岛最自豪的就是在岛的西边临近安达曼海拥有10多个美丽的海滩，像是巴东海滩（PatongBeach）、苏林海滩（SurinBeach）、奈函海滩（NaiHamBeach）、班陶湾（BangtaoBeach）等。安达曼海安达曼海普吉岛巴东海滩苏林海滩奈函海滩班陶湾泰国普吉岛案例二LagunaResort是相当成功的高档综合旅游度假区，以高级度假式酒店为发展重点，在东南亚、欧美地区享有盛誉LagunaResort位于班陶湾，占地约4800亩，地势平坦，西面向海，三面群山环绕，形成天然的绿化隔离带。度假区主体是5家高级度假式酒店、高尔夫球场、别墅、分时度假住宅、商业街、大型人工湖系统。市场定位是一个大型的高档综合旅游度假区，以高级度假式酒店为发展重点。LagunaResort不单在东南亚声誉甚隆，在欧洲和美洲亦享有很高评价。班陶湾Laguna五个高级度假酒店享有一线海景资源，针对不同目标客户提供多元化度假设施与服务住宅CanalVillage商业街1236BanyanTreePhuket（普吉岛悦榕庄度假村）是LagunaResort最高端的龙头项目，针对消费力最强的商务度假旅客，以SPA功能为主SheratonGrandeLagunaPhuket（喜来登湖礁度假村）属于喜来登最高档品牌，吸引国际化旅客和惯性度假旅客，以合家欢活动为主DusitLagunaResort（杜斯特拉沽那度假村）是一家5星级的国际连锁酒店，较富裕的夫妇、情侣是该酒店针对的目标客户LagunaBeachResort（湖礁海滩度假村）也属于高档酒店，建有一座水上乐园，以水上活动为特色，吸引较多年轻旅客和公司旅客AllamandaLagunaPhuket（普吉拉沽那阿拉曼达度假村）是分时度假酒店，档次相对偏低，以年轻旅客为主要客户54案例二LagunaResort内的度假物业以别墅、TH、三层公寓为主，风格与酒店保持一致，低密度布局和高档次设计体现出奢华出众的生活品质度假物业类型分三种：别墅TH三层公寓物业处在苍翠繁茂的园林景观之中，利用人工湖、私家泳池、高尔夫球场等营造更多景观资源。高尔夫物业以独栋别墅和联体别墅构成，高尔夫球场是二线物业的核心景观。低密度物业布局和高档次的建筑设计，创造出奢华出众的生活品质。给所有的业主带来很大的触动，找到了天堂的感觉。别墅公寓Townhouse待建区独立单层式高尔夫别墅高尔夫联体别墅位置高尔夫球洞旁边高尔夫球场旁规模别墅占地面积300-500平米，室内建面200-300平米外观采用泰式建筑风格，并在花园内建有私家泳池别墅室内面积200平米，采用二合一联体设计买家可以选择是否在花园内附建泳池经营管理买家是先选购土地，然后从发展商提供的选择中挑选自己喜欢的建筑设计，由发展商指定的承包商代建。高尔夫别墅买家可获得高尔夫俱乐部会籍，并可凭住户证使用度假区内五家酒店的设施。买家可与发展商签订具有相当弹性的长期或短期租约，将单元出租给发展商，让发展商自行分租。Laguna度假村物业案例二高尔夫球场成为LagunaResort二线用地重要的度假设施和景观资源，高档的俱乐部会所为高尔夫活动和度假区提供完善配套服务LagunaPhuket高尔夫俱乐部于1992年开业，由普吉悦榕度假村经营管理。18洞，标准71杆，长度6654码，球场设计平坦，整体难度不高。球场特色是优美的礁湖景观、椰子树林、波浪起伏的草地、以及群山环绕。LagunaPhuket高尔夫俱乐部被《亚洲高尔夫》评为亚洲十佳高尔夫度假区和俱乐部会所、泰国最佳高尔夫球道。LagunaPhuket高尔夫俱乐部到普吉国际机场20分钟，到普吉镇区25分钟。度假区内免费巴士接送。1月-11月12月-1月一般游客$87$97Laguna酒店住客$74$83Laguna高尔夫俱乐部18洞费用/美元度假区内配置了不同类型的商业设施，从商业街区、连锁商场到海边商店，销售高档首饰、流行服装、手工艺品等各式商品，还提供泰式按摩、餐饮等服务CanalVillageLagunaShopping是Laguna旅游度假区内独立设有一个商业街区，内有50多家商店，主要销售一些本土特色礼物、流行服装、首饰、香薰等商品。商业街区在每间酒店有各自的购物商场，规模不大。主要销售手工精品、香薰、美容用品、服装、皮革制品、地毯、珠宝、纪念品和旅游用品。购物商场发展商自行经营的一个连锁商店集团，有27间分店，其中的11间店铺位于Laguna度假区内，分布在五家酒店、发展商自营的两家Spa，以及CanalVillage商业街区，专门经营一些本地手工艺品、香薰制品等。连锁商店在海滩上（Laguna旅游度假区旁），亦有数十家由当地人开设的较低档商店和餐厅。这些商店主要是销售纪念品，提供泰式按摩等服务。海边商店在五间酒店内共提供了超过30家的餐厅和酒吧。海滩上亦有由当地人开设的餐厅。餐饮除了沙滩与海上活动外，度假区内还提供了不少度假设施与服务，丰富了当地的旅游产品结构特色水疗水上活动合家欢游乐度假区最著名的是特色水疗，BanyanTreeSpa和AngsanaSpa。BanyanTreeSpa位于悦榕庄酒店内，是发展商自行创办。服务和环境一流，一开业已举世瞩目，现已成度假区的招牌项目。而AngsanaSpa则有四间分店，分布在其余四家酒店。由于BanyanTreeSpa的收费高昂，为了扩大客源和满足其他消费能力较低的旅客，发展商建立了另一个品牌AngsanaSpa，形象较为年轻，收费较低。每间度假酒店均有大型泳池外，还设有多样休闲娱乐设施。另外较为特色的是每间酒店均在人工湖边提供多项水上活动。潜水帆船冲浪水球沙滩排球……Quest活动中心提供专门给家庭参与的活动。在每间酒店均设有专门针对小孩和家庭的游乐设施。部分更特设儿童俱乐部照顾小童，让家长可以安心开会或玩乐。酒店还提供一些较静态的特色活动和课程，如绘画、烹饪等。案例二便捷的信息、交通系统和严格的生态环境保护成为Laguna旅游业可持续发展、区域价值继续提升的重要保障Laguna度假区为了方便旅客游玩，发展商提供了穿梭渡轮和穿梭巴士两套内部交通系统定时来往区内每间酒店和主要旅游点，免费供旅客使用。为游客24小时提供景点、住宿、线路、服务、旅游产品最佳组合等信息咨询服务LagunaResort的发展致力于保护生态环境，以吸引更多野生动物。Laguna积极保护海龟等生态动植物，每年举办海龟保护仪式，筹得环保资金。泰国人不会吃海胆、海参等海洋生物，尽管海里随处可见。LagunaResort在1992年因其对自然环境的保护而获得由国际酒店协会(InternationalHotelAssociation)颁发的环保奖项。便捷的信息、交通系统与周边休闲设施相连接，有效地整合度假资源，保障度假区内高品质度假氛围案例二HiltonHeadIsland:南卡莱罗纳州最南端的一颗璀璨蓝宝石，世界级高尔夫旅游胜地及宜居之地面积：长达12英里宽5英里，面积大约60平方英里（153.85平方公里）；区位：位于美国南卡莱罗纳州最南端，直接连接大西洋，美国东海岸第二大屏障之岛；交通：岛上有自己的机场，278号洲际高速贯穿海岛，与岛内连接南北交通的跨岛百汇大桥共同形成区域环路SHIPYARDPLMETTODOUNSPORTYROYALPLMETTOHALLHILTONHEADPIANTATIONWINDMILLHARBORSPANISHWELLSWEXFORDLONGCOVEINDIGORUNSOUTHCAROLINAHILTONHEADISLAND美国第一个整体生态规划的度假目的地，依靠高尔夫产业带动，发展成功的旅游休闲大区域；这个靴形岛屿被广泛认为是美国最优秀的度假目的地，每年超过250万游客被吸引来岛；

SeaPines开发定位：居住社区及公共服务提供出租别墅、房屋和公寓配套：一个港湾小镇、一个餐饮集中区、商店、并且有一个帆船基地SeaPines案例三SeaPines度假区是HiltonHeadIsland首个开发的大型综合度假社区，是一个具有全球声誉的成功典范121345678910海港镇（HarborTown）植物园（Plantation）HarborTownGolfLinksOceanCourse南海滩俱乐部南海滩别墅灯塔网球圣安德鲁斯滨海网球SeaMarshCourse案例三三个18洞锦标赛高尔夫球场，希尔顿海德已成为高尔夫的“麦加”(伊斯兰教圣地)植物园高尔夫球场

海洋高尔夫球场(OceanCourse)，SeaPines第一个高尔夫球场，1998年马克•麦克坎贝尔(MarkMcCumber)为球场作了整体改造。整个球场最大的亮点就是Par3的第15洞，这是希尔顿海德仅有的两个滨海球洞之一。海沼球场(SeaMarshCourse)是松海度假村的第三个球场，硬件优越,由克莱德约翰逊在1990年重新改造。最出名是长达163码的第13球洞。海港镇高尔夫球场（HarbourTownGolfLinks），由PeteDye和JackNicklaus在1970年联合设计，已成为美国PGA’sVerizonHeritageClassic比赛的固定赛场。曾被多家杂志评为美国最优秀的高尔夫球场之一。HarborTownGolfLinksHarborTownGolfLinksSeaMarshCourseOceanCourseOceanCourseSeaMarshCourse案例三建设度假居住区，以旅游房地产开发为主；并为置业者提供多种类型的物业经营方式，向旅游者提供别墅和公寓等度假物业的出租海港镇酒店InnatHarborTown：60个房间奢侈精美的欧洲顶级酒店；位于热门的海港小镇的游艇基地，在海港小镇的步行距离内，充满各类精品店，艺廊，餐饮，娱乐，划船，水上运动；租赁别墅Villarentals：私人别墅，特殊价格。舒适而与众不同，提供一房到四房所有户型；对于家庭和那些喜欢完全独立体验旅游者是最理想的。这种独特的出租方式只在seapines提供；家庭度假出租屋Vacationhomerentals：从用于小家庭理想选择的简单、舒适温馨小户型到容纳大规模人群居住的海景豪宅；三种住宿档次：Premier：超过传统标准的特殊别墅；Deluxe：高档装饰、注重细节；Resort:舒适的住宿、便利的功能；分时度假Timeshares：通常购买以周为单位递增，拥有一个完整度假物业成本的一小部分就可以买到分时度假产权；举例说，产权为HiltonHead的海景公寓可分为52周，每个买方拥有一个不同的星期。当分摊费用后，所有业主都有被保障的权利使用分时度假SeaPines共有近2700栋别墅和超过1000户公寓组成的的私家高尔夫、游艇社区丰富的休闲度假产品，如网球场、港湾帆船、自行车步道、骑马等，为游客休闲提供了一项特殊的经历与体验标杆度假产品：除了三个标准的高尔夫球场、Seapines还有几十个网球场、深水港湾帆船基地、深海捕鱼、划爱斯基摩皮船、南湾海滨、十四英里长的自行车步道、行人休闲步道和马术训练中心，为你的度假生活凭添几分惬意。十四英里长的自行车步道、行人休闲步道南湾海滨骑马网球休闲步道案例三建设之初就坚持严格的生态环境保护，确保区域可持续发展Frase划拨出1300亩土地作为环境保护区禁止开发，此外还有600亩松林严格保护起来，由SASAKI担当的总体规划获得了国际荣誉和奖项；

seapines规划成为了Hiltonheadisland其他社区的规划样板。Fraser关于度假社区的创新规划使60年代以来美国以度假为导向的高档社区都以此作开发模版；Fraser想要确保社区和环境能够维护下去，给每一处私有房产、开放空间和公共空间、商业地产、以及森林保护区赋予坚如磐石的公约，而且确保这些公约不能被违反；这些公约其中之一的“clicker”条款指出：当seapines在70年代中期超出某种建设强度时，这些物业的业主必须通过一个协会，接管这些共同的要素，包括环境美化、森林、道路、地基和水道。由业主评估每年用以管理和维护这些元素产生的基本费用。今天这些费用每年超过700万美元。该协会的成员由由商业和住宅的代表选举产生的，服务期限2-3年；在SeaPines没有建筑物的高度超越最高的木兰或是栎树，即使是世界著名的海港小镇的游艇帆船码头也因保护森林而重新设计过；

建筑、设计和施工的哲学是建筑应该毫无疑问的在色彩和形式上去契合它们的自然环境。社区应给人置身于公园的感觉，让人从邻里环境中争夺视线和创造冲击力的不和谐建筑形态和色彩中抽离出来，得到心灵的放松；建筑藏在在生态环境中，清洁的道路透过郁郁葱葱的森林，松树和硬木的垂吊物象雨伞一样笼罩着酒店的豪华住房以及出租的度假公寓。--

CHARLESFRASER案例三NusaDua休闲度假体系完整，满足度假者各方面的需求；而顶级酒店和高尔夫是其发展核心驱动度假系统休闲娱乐居住康体:高尔夫购物：旅游纪念品疗养：按摩、Spa餐饮：风味美食表演：民俗表演参观：传统乡村游览运动：各种海上运动临时居住：豪华酒店、特色酒店长期居住：度假别墅案例一NusaDua的度假体系信息系统保障系统免费的内部交通系统信息服务内部交通无障碍信息管理、营销体系客户安全保障区域可持续发展保障安全系统自然、神灵、人类三和谐区域强制性开发条例隐私保障便捷的外部交通系统Laguna以顶级酒店和高尔夫作为其发展核心，不断完善其度假体系，