近期房地产政策解读及市场情况20130415

多方博弈，悬而未决

——近期房地产政策解读及市场情况销售中心2013年4月12政策出台背景政策解读市场反应未来预测3新任政府上台，调控决心大新一届政府领导人上台李克强：要继续搞好房地产市场调控，加快建立房地产稳定健康发展的长效机制，加强保障性安居工程建设。政府换届交接期间，颁布国五条及具体执行细则，显示出政府坚决调控房地产的决心。温家宝：要保持政策的连续性和稳定性，严格执行并完善有关措施，促进房地产市场平稳健康发展。4全国楼市成交持续放量，2012年12月创限购以来成交新高监测城市：北京、上海、广州、深圳、大连、青岛、沈阳、烟台、杭州、武汉、江门、佛山、中山、海口重点城市2012-2013年2月商品住宅月度成交走势从重点监测的14个城市来看：2012年3月开始，市场逐步回暖，5月开始成交持续放量，12月的成交创限购以来的新高；尽管2013年1月成交量环比略有回落，但仍维持高位，同比增幅达335%。2月受春节假期影响，成交有所回落。5一线城市成交量价齐升北京2012-2013年2月商品住宅月度成交走势上海2012-2013年2月商品住宅月度成交走势广州2012-2013年2月商品住宅月度成交走势深圳2012-2013年2月商品住宅月度成交走势6部分二三线城市（武汉、中山、海口、烟台）量升价稳武汉2012-2013年2月商品住宅月度成交走势中山2012-2013年2月商品住宅月度成交走势海口2012-2013年2月商品住宅月度成交走势烟台2012-2013年2月商品住宅月度成交走势72012年下半年以来，房价环比上升的城市持续增加2011年以来70个大中城市价格环比变化城市数量从70个大中城市中房价环比变化来看，由2012年上半年的下降占主导，至下半年上升占绝对多数；2012年11月-2013年2月，70个大中城市中，价格环比上涨的城市均超过50个，其中2月的上涨城市甚至达到66个。数据来源：国家统计局8房企拿地热情持续高涨统计范围：恒大、保利、雅居乐、华润、龙湖、碧桂园、万科、中海、金地、富力、绿城、远洋、绿地重点监测房企2012-2013年拿地面积及拿地金额情况多个重点房企在2012年下半年集中拿地，其中全年拿地在12月达到顶峰，监测的13家房企共拿地850万㎡，金额超600亿元，拿地面积和金额都创下两年来的新高，占2012年总成交面积的3成。房企2013年2月拿地热情仍然高涨，其中绿地集团2月多次出手拿地，仅北京一地，就以38.8亿元取得四宗用地。9土地价格持续上涨2012年1-12月全国成交住宅用地楼面地价排行榜TOP10从时间上来看，去年下半年的重点一二线城市，有多宗优质地块入市，土地市场出现久违的激烈抢地战，土地价格持续上涨，住宅用地楼面地价前十的地块中，有8宗用地的楼面价高于20000元/㎡，较去年榜单水平有所提高。排名城市地块名称规划用途建筑面积(㎡)成交价(万元)楼面地价(元/㎡)溢价率竞得方成交时间1北京海淀区万柳地区居住用地(六郎庄搬迁平衡资金用地)项目二类居住用地777392630003383140.94%北京赫华恒瑞2012-72成都成华区锦电东苑地块其他普通商品住房用地21533.169088.273208558.44%成都佳城2012-103上海徐汇区滨江XH129B-02、XH129D-01地块商住办用地166325.24500002705542.86%上海保利建锦、信保(天津)2012-104北京东城区香河园3号居住及商业金融用地项目商业金融用地、二类居住用地743711915002574943.05%南昌市政公用投资2012-45杭州上城区(南星单元D-02地块),东、南、北至杭州木材有限公司,西至秋涛路住宅(设配套公建)用地683841538002249140.07%杭州市房地产集团2012-126上海浦东新区浦兴社区Y000902编制单元19-04地块居住用地30948671002168239.50%华控2012-117北京朝阳区孙河乡北甸西村二类居住用地二类居住用地72923147000201588.66%北京通瑞万华2012-98上海闸北区470街坊6丘地块居住用地913671830002002925.18%上海象屿置业2012-129杭州三堡单元R21-02地块住宅(设配套公建)用地1026131988391937849.00%中海2012-1010杭州三堡单元R21-01地块住宅(设配套公建)用地1005311931851921749.00%中海2012-1010小结：新政府新气象，地价房价高涨下，政策出台势在必行新政府上台土地市场持续回暖各地市场量价齐升11政策出台背景政策解读市场反应未来预测12短期内政策密集出台2月20日3月1日3月25日国五条地方政府仍需继续控制房价；限购范围或将扩大，并将会有全国范围可操作的限购标准；房产税试点范围扩大；国五条细则地方政府一季度公布房价控制目标；限购区域应覆盖城市全部行政区域；二套房首付比例及贷款利率可能将上调；二手房转让所得需按20%征收个人所得税；广东版细则广深于3月底前公布房价控制目标；广深佛珠继续执行限购，如原限购政策与“国五条”细则要求不符，应立即做出调整；房价过快上涨地区，严格按房产转让所得20%征税；广州版细则明确房价控制目标；限购措施收紧，外地人不得再补缴社保或税单买房；预售控制收紧，或会持续限签；二手房转让税征收、二套房贷、限购范围等尚未决定。3月31日13国五条：敏感时机推出，但对市场实质影响有限时间节点出台时距离“两会”开幕约有两周时间；2012年12月，统计局监测的70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，53个城市住宅价格上涨，市场回暖态势基本确定。敏感度市场预期“一线城市二套房贷将停”、“二套房首付提至七成，贷款利率调为1.3倍”等不实谣言频出，后又被澄清，但业界普遍认为会出台严厉新政；谣言影响下，沪深两市的地产、水泥、建材等股票连日下跌，几大龙头房企股票跌幅居前，风声鹤唳。吻合度政策内容新政提出的五方面政策措施多为对原有措施的强调，而非政策力度加码；无实质性调控政策，临近换届和两会，后续各地的执行情况难以确定。强度14国五条细则：细化国五条精神，彰显调控决心

3月1日，国务院办公厅发布《关于继续做好房地产市场调控工作通知》，这是继2月20号国务院常务会议后，政府再度为楼市调控加码。完善稳定房价工作责任制坚决抑制投机投资性购房增加普通商品住房及用地供应加快保障性安居工程规划建设加强市场监管和预期管理加快建立和完善引导房地产市场健康发展的长效机制多个监管主体多重手段加强管理15国五条细则：多措施多手段，全面控制房屋交易的各个环节

类别政策具体细则解读房价控制目标各直辖市、计划单列市和省会城市（除拉萨外），要按照保持房价基本稳定的原则，制定本地区年度新建商品住房（不含保障性住房）价格控制目标，并于一季度向社会公布。预计为有效控制价格，未来房管局可能严控高价盘的签约；限购标准、购房资格审查住房供需矛盾突出、房价上涨压力较大的城市，要在上述要求的基础上进一步从严调整限购措施；其他城市出现房价过快上涨情况的，省级人民政府应要求其及时采取限购等措施。一线城市有可能实施更为严格的限购措施；限购区域应覆盖城市全部行政区域；对拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法连续提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。部分城市未限购的区域将存在实施限购的可能；对外地客户的限制标准将更为严格；购房资格审查环节应前移至签订购房合同（认购）前需要提前审查客户的购房资格；二手房交易对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20％计征。目前是按照交易总额的1-2%征收，如果从严按差额20%征收，将增加交易成本；房产税总结个人住房房产税改革试点城市经验，加快推进扩大试点工作，引导住房合理消费。房产税试点可能扩大；中介机构管理对教唆、协助购房人伪造证明材料、骗取购房资格的中介机构，要责令其停业整顿，并严肃处理相关责任人；情节严重的，要追究当事人的法律责任。对中介机构的管理更为严格。信贷措施要强化借款人资格审查，严格按规定调查家庭住房登记记录和借款人征信记录，不得向不符合信贷政策的借款人违规发放贷款。部分资金实力不强的客户，贷款可能受影响；对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。二套房首付比例及贷款利率可能将上调；16广东版细则：仅为“国五条”政策的再次强调

主要针对“国五条”细则中的一些重要内容，如稳定房价、抑制投资投机、增加中小套型普通商品住房等进行再次强调，点名强调一线城市必须继续从严执行；此前谣传的“二套房贷首付比例增加”等影响力大的具体措施均未提及，并无涉及任何具有可操作性的实质性内容。广东版国五条细则明确广深需公布房价调控目标强调广深珠佛需继续执行限购增加中小套型普通商品住房供应继续加快保障性安居工程建设继续加强房地产市场监管力度17广州细则：千呼万唤始出来

3月31日晚，广州房管局发布《广州市人民政府办公厅关于贯彻广东省人民政府办公厅转发国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作通知的实施意见》，在3月1日国务院办公厅发布“国五条”细则后，广州细则赶在3月底截止时间前，出台执行细则。重申说明调控决心明确房价控制目标限购及预售限制收紧税收、二套房贷、限购范围尚待决定具体细则按照保持房价基本稳定的原则，根据我市经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，确定2013年我市新建商品住房（不含保障性住房，下同）价格涨幅要低于我市年度城市居民人均可支配收入实际增幅；全市各级政府和各有关单位要切实采取有效措施，保持房价基本稳定。对政策措施落实不到位、工作不得力、计划目标未完成的，市政府要进行约谈和问责。相关解读根据广州市政府工作报告，广州今年城市居民人均可支配收入增长的目标为11%，城市居民消费价格指数涨幅即CPI控制在3.5%左右，以此推算，广州今年的房价控制目标大概为不超过7.5%左右，就是2013年年度均价不高于15097元/㎡。广州细则重点内容（1）：房价控制目标升幅约为7.5%18具体细则市国土房管局、地税局、人力资源和社会保障局要进一步严格执行商品住房限购措施：自本意见发布之日起，非本市户籍居民家庭能提供购房之日前2年内在本市连续缴交1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；非本市户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明购买住房。市国土房管局要进一步加强对购房行为的监管，购房资格审查环节前移至签订购房合同（认购）前。相关解读对非本市户籍居民家庭持正常纳税证明或社保证明购房的，审核标准由“自购房之日起前2年内在本市累计缴交1年以上”调整为“自购房之日起前2年内在本市连续缴交1年以上”；非本市户籍居民家庭补税、补社保不能买房；购房资格审查环节前移至签订购房合同（认购）之前。广州细则重点内容（2）：限购措施收紧19具体细则预售方案申报价格过高且不接受国土房管部门指导的商品住宅项目，暂不核发预售许可证；已取得预售许可证的商品房项目，继续严格执行商品房销售明码标价、一房一价规定；超过申报价格销售的，不得网上签订商品房买卖合同，调整后再予销售。相关解读广州细则重点内容（3）：预售控制收紧，或会持续限签对于高价项目，房管局从办理预售证开始，就会对价格有所限制，或会持续实施限签：预售价格过高的项目，不发预售证；超过申报价格销售的单位，不能网签。20广州细则重点内容（4）：税收、二套房贷、限购范围等尚未明确具体细则相关解读由市地税局牵头，市国土房管局配合，严格执行国办发〔2013〕17号文关于出售自有住房个人所得税的征收规定；人民银行广州分行可结合2013年我市新建商品住房价格控制目标和我市房地产市场调控的相关要求，提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率；从化市、增城市应严格落实国办发〔2013〕17号、粤府办〔2013〕11号文，切实采取有效的房地产市场调控措施，确保完成2013年新建商品住房价格控制目标。严格执行二手房按转让所得的20%征税，但具体实施细则待定。广州细则与各地的细则一致，都提到第二套住房的首付款比例及贷款利率将上调，但未明确具体上调幅度。从化、增城的具体限价、限购措施，由当地政府自行决定。目前增城继续实行限价不限购的政策，但限价标准收紧，从年初宣布的限涨8%调至限涨5%。从化方面则尚未公布相关政策措施。2122各地细则较含糊，对市场影响不大目前已有北京、上海、广州、深圳、武汉等17个城市公布其调控细则，但在大多数敏感问题上都未出台明确规定，缺乏实际操作性，对市场影响有限。北京（3月30日）上海（3月30日）深圳（3月31日）广州（3月31日）限购京籍成年单身人士在北京未拥有住房的，限购1套；对已拥有1套及以上住房的，暂停在本市向其出售住房。按照原规定，未有新规定出台对非本市户籍居民家庭持正常纳税证明或社保证明购房的自购房之日起前2年内在本市连续缴交1年以上；非本市户籍居民家庭持补缴纳税证明或社保证明购房的，不予认可；限价、限购等措施的执行问题，将由从化、增城市政府结合本市实际研究实施。二手房交易个税按照转让所得的20%征收住房信贷根据住房价格控制目标及相关要求，提高二套房首付款比例及贷款北京、上海、广州、深圳细则对比23北京细则最为严格，并持续出台限制措施在出台细则的城市中，北京细则最为严格，首次提出了“单身人士只能购一套房”的规定。其细则也最具有可操作性，明确“二手房按照20%转让所得征税”的措施从4月1日生效，并在4月1日-7日期间暂停网签；4月7日，北京发布通知，二套房公积金首付提升至七成，再次收紧调控政策。房价调控目标收紧单身人士限购二手房征税购房资格审核暂停网签二套房公积金首付提至七成（4月7日出台）2013年本市房价控制目标是：全市新建商品住房价格与2012年价格相比保持稳定，进一步降低自住型、改善型商品住房的价格，逐步将其纳入限价房序列管理。自3月31日起，本市户籍成年单身人士在北京未拥有住房的，限购一套住房；对已经拥有一套及以上住房的，暂停在本市向其出售住房。从3月31日起，对个人转让住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等信息系统，能核实房屋原值的，严格按照个人转让住房所得的20%计征；不能核实房屋原值的，按照核定征收方式计征个人所得税，核定征收率是1%，按照交易额全额的1%征税。要严格购房资格审核，对不如实申报、提供虚假材料骗取购房资格的家庭，不予办理产权登记手续，家庭承担相应的法律责任，并且5年内不得在本市购房，构成犯罪的，将依法追究刑事责任。从4月1日到4月7日24时，北京暂停购房资格申请、审核及网签。借款申请人购买第二套住房申请贷款，其贷款首付款比例不低于70％。对于在北京市住房和城乡建设委员会房屋交易权属信息查询系统中显示无房，但通过中国人民银行征信系统、北京住房公积金管理系统查询，有1笔个人住房贷款记录或1条购房提取记录，符合第二套住房贷款条件的借款申请人，仍执行贷款首付款比例不低于60%的政策。北京细则24小结：中央政府与地方政府持续博弈中央政府地方政府调？不调？国五条新政，中央给出了方向性的调控指引，虽然态度坚定，但并未有具体相关部门出台执行标准，而基本放权于各地落实，整体而言较有操作弹性；包括广州在内的多地细则，除了北京之外，仍以强调中央的调控措施为主，可打擦边球的灰色地带更是避而不提，甚至将“球”踢回给中央；总体来看，本次调控可谓是中央与地方的持续博弈，多项敏感措施始终悬而未决。25政策出台背景政策解读市场反应未来预测26二手房：目前操作细节尚存难度，仍按总价的1%征税针对二手房的税收征收，广州市地税局表示，如果没有具体核实到房子原值的，暂时还是按照总价1%征收，能够核实的，一律按照转让所得的20%计征个税；国五条细则中提到，二手房转让个人所得税=（房屋出让总价-房屋原值）*20%。而原来使用的征收办法一般为：二手房转让个人所得税=房屋出让总价*1%。二手房网签递件核实房屋交易总价确认及缴交税费取得回执取房产证目前二手房交易程序由于具体操作细则未出台，对于房产原值难以核实界定：计算房屋原值时是否计算装修费用及按揭利息？是否根据通货膨胀折算房屋价格？各区的房产交易中心操作是否有所不同？……

由于不少问题仍未得到具体解决，目前仍按原来的办法征收个人所得税。27二手房买家抢闸入市，成交暴增，短期需求被提前透支

国五条细则中关于“二手房转让所得需按20%征收个人所得税”的消息出台后，二手房成交出现井喷。尽管规定中要求卖家自行缴交个人所得税，但不少买家担心卖家把税费转移到房价上，因此匆忙出手，快速成交，刺激3月二手房成交大幅上升；3月份广州已实行网签区域的二手房网签量已超过7600套，较2月1444套的网签量高出4.4倍，3月份的广州二手住宅网签量创近五年来单月新高。不过随着广州细则的落地，不少中介二手房交易量已剧降七成。在前期消费力透支及政策收紧的影响下，预计4月之后的二手市场成交量会严重萎缩。28新政落地恐慌效应，二手房税费增加的措施推动一手住宅量价上升

2013.1.05-4.05广州十区两市周度成交情况国五条国五条细则广东版广州版高价盘限签新政落地的恐慌效应迅速蔓延，买家的置业心态发生微妙的变化。除二手市场陷入疯狂成交的状况外，部分二手买家也开始转向一手市场；从3月份广州市场数据可以看出，二手市场挤出的居住需求开始被一手市场接纳。价格方面，除一周价格因受限签影响有所偏低外，整体情况呈现持续上涨的态势，3.23-3.29全市均价甚至突破16000元/平方米的关口；成交量方面，3月份全市突破1万套，创下限购以来的最高位。价格持续上涨29中心区高价项目领涨，豪宅成交持续上升

2012-2013年3月总价500万以上豪宅成交情况国五条出台后，对于豪宅市场的成交影响不大，2013年3月总价500万以上豪宅的网签面积达到13.7万㎡，是实施限购以来的最高位；其中天河、越秀、海珠等中心区域的多个项目成交较好，其中珠江新城的凯旋新世界、嘉裕公馆、颐德公馆等项目3月的网签都超过20套，而海珠琶洲的保利天悦3月网签甚至达到102套。30为达到房价控制目标，高价盘的限售、限签措施已开始实行

广州房管局公布3月十区商品房网上签约情况，数据显示，新建商品住宅网签均价为16817元/平方米，同比上涨34.9%，环比上升3.2%。由此可以看出，广州政府要完成本今年7.5%的房价控制目标还存在较大的难度。因而，高价盘的限售、限签等强制性措施将长期实行。区域上周成交套数本周成交套数价格涨幅天河区1199-20.55%越秀区340——荔湾区174134-18.03%海珠区7234-16.46%白云区140156-25.75%黄埔区231310.56%番禺区390339-10.85%南沙区237167-6.21%花都区4124061.90%萝岗区3617-4.43%增城市5425621.58%从化市1351289.51%从3.09-3.15广州市场的周度网签数据可以看出，天河、越秀等高端住宅已开始2013年以来的新一轮限签，越秀区的该周网签量甚至为零。而受此影响，该周的全市网签均价创下2013年以来的最低，限制签约的效果明显。案例2013.1.05-4.05广州十区两市周度成交价格情况环比下跌26%31保利快速反应，组织6城15盘进行联展，并有相应价格优惠

从3月底开始，保利策划的“2013保利首届房产推介会——你摊上好事儿啦”开始进行推广，本次房产推介会囊括保利全线产品从刚需、改善、豪宅、旅游度假住宅产品到商业、写字楼等大型城市综合体近万套房源；在房展会期间，凡成功认购并签约的客户可享受价格优惠，不同的项目给予18888-108888不等的优惠，成为国五条出台后首个变相降价的发展商；推广手段除了常规的报广、候车厅、项目现场，还包括新兴的微博及微信推广，并在多个商业旺地进行快闪活动，取得较好的宣传效果。32“国五条”政策抑制住宅需求，商用物业市场再次抬头

“国五条”细则出台后，对住宅市场的购买需求会有一定程度上的抑制，而这也间接刺激商业地产的投资需求，未来商业地产将会迎来更多的投资资金。而从广州3月办公性质物业的成交数据显示，3月共成交2344套，同比上涨82.8%，环比上涨137.2%；另外，3月办公性质物业成交面积TOP5榜单中，均为公寓产品成交。可见，在住宅需求受抑的情况下，公寓将持续成为市场上的投资热点。2012年-2013年3月广州十区两市办公月度成交套数情况排序项目名称成交面积(㎡)成交套数成交金额(亿元)成交均价(元/㎡)1增城万达广场300506022.7792332敏捷上品公馆214453612.55118743敏捷上城国际151802312.33153244颐和四季193982874.13212825天銮广场5529212.70488492013年3月办公性质物业成交面积TOP533新政调控下公寓投资案例：敏捷上品公馆

位置新光快线番禺市广路（广东书法院对面）占地面积21400㎡建筑面积100000㎡容积率4.10开发商敏捷地产产品类型办公公寓50-111㎡的LOFT复式公寓车位数606个在售情况均价12000元/㎡，毛坯交楼。物业管理敏捷地产开发有限公司，3元/㎡总户数950户公寓开盘时间2012年12月22日敏捷上品公馆公寓开盘以来成交情况走势首波推货第二波推货敏捷上品公馆于2012年12月22日首推475套LOFT公寓产品，当天成交情况一般，去化率不足5成；然而，项目于今年3月继续推出475套公寓单位，并适逢“国五条”细则的出台。在此利好消息的刺激下，当天现场人气火爆，去化率超9成。可见，在住宅调控政策趋紧的情况下，公寓已成为楼市调控新政下的投资热点。34

国五条抑制住宅市场，商用物业投资催旺，珠江新城【佛奥广场】50-180方五星级酒店物业，不限购不限贷；国五条下投资首选！不限购不限贷！一层价格买两层！增城首席临街旺铺【时代倾城】首批登记享惊喜折扣；关闸之前冲刺！最后17套！广州50分钟温泉区【方圆明月山溪】56方起酒店式精装公寓；政策决定投资方向！买写字楼正当时，地铁上盖，总价110万起，回报率高达6%，享南站巨大升值商圈【巨大产业园】；【奥园养生广场】上市发展商雄踞市桥新区拥大型公寓商业配套，不限购，不限贷36-88方，9800元/方起。部分商用物业短信内容“国五条”出台后，商业地产受捧。发展商在宣传推广的内容上，第一时间向客户传递商业地产投资利好的信息，以影响其投资预期。发展商快速反应，第一时间向客户传递商业投资利好的信息35买家普遍认为政策对房价调控作用不大，甚至会让价格越来越高

一手房意向置业者许小姐：国五条出炉二手房涨价了她表示，自国五条细则出台后，二手房价格涨了不少，加上二手房本身楼龄比较大，权衡之下，决定改买一手房。二手房意向买家程小姐：征20%个税政策若出台便放弃买房她认为现实中不少买家为了避开这笔税费，恐慌入市，反而让业主有了趁机抬价的机会。而一旦20%个税政策执行，将放弃购房计划，继续租房。广州一手房买家吴先生：“国五条”细则调控房价基本不可能他说，倘若真执行了，将正如大家所猜测的，大部分本来意向购置二手房的将转至一手房市场。同时，市中心的房价普遍高企，大部分刚需只能青睐郊区房，在多重力量的影响下，势必推高一手房房价。新政出台后，你感觉广州一手楼价？新政出台后，你感觉广州二手楼价？数据来源：广州搜房36业内看法：细则温柔，调控缺乏新意杀伤力弱

雅居乐华南营销副总监吴耀华：有利于结束市场观望氛围广州国五条细则出台，有利于稳定市场，以及结束近期的观望氛围。相对于北上深等全国重点城市，广州的房价其实不算太高，也相对合理。另外，他还表示，本次广州细则的出台对市场的杀伤力不大。力迅副总裁张学民：新政出台对市场影响不大，该消化的已基本消化本次广州的国五条细则出台对楼市影响不大，因为细则中没有涉及到新的内容，对比北京等地的细则显得相对宽松。加上从之前的国五条细则到省国五条的细则，市场上该消化的已经消化，该有的动作也已经表现，新政带来的影响已经基本消化。中原地产市场部主任黄燕飞：一手房还会涨，没有不买二手房的理由目前从广州细则来看，对二手房影响最大的个税细则未定，而未明确的二套房贷以及非本地户籍限购的收紧，不但是针对二手房，也针对一手房。从新商品房控制目标来看，一手房还会有一定涨幅。我看不出有不买二手房的理由。方圆地产首席分析师邓浩志：二套房贷提法并无新意广州细则没限制单身只能买一套，京、沪外来投资者占比较大，广州本土刚需为主，此政合理。二套房贷提法并无新意，只要房价上涨过快，增加首付与利率应该是必然的，但效果肯定也会一次比一次差。市场反应小结受二手房税收变化影响，二手市场反应激烈，广州细则出台前成交火爆，细则出台后成交遇冷，但由于实际操作细则未出台，具体影响仍有待观察；一手住宅市场方面，尽管目前已经开始对部分高价项目限签，但整体成交仍然持续攀升，其中豪宅市场更是量价齐升，市场表现良好；商用物业方面，政策出台后，发展商趁机宣传“不限购，不限贷”这一利好，不少投资型客户也更为关注商用物业市场，成交放量；不少客户觉得本次政策出台后，房价还会持续上涨，政策对价格的调控作用不大；而一些业内专家认为政策温柔，缺乏新意，对市场影响有限。38政策出台背景政策解读市场反应未来预测39政策消化期：多方博弈，预计量价继续保持平稳根据过往调控措施出台后市场变化情况，政策出台后一般有一个短暂的政策消化期；在这段期间，客户关注政策的具体实施细则，发展商观察客户对政策的接受程度，政府关注量价的实际变化情况，这也是地方政府与中央政府、市场买方与卖方的博弈，各方都会密切关注政策实施的具体效果；由于本次广州细则调控力度较为温柔，对市场影响有限，预计短期内量价仍将保持平稳。2009年-2013年3月广州十区成交量价调控措施出台数据来源：兴业地产监测40政策消化期：经济下行压力大，房地产政策未必会持续加码2009年2010年2011年2012年上半年全年上半年全年上半年全年上半年全年商品出口增速固定资产投资社会消费品零售额增速6.2%14.3%20.6%2010-2013年全国季度GDP经济下行压力显著增大，经济增长的三驾马车同时失速，经济下行压力加大，2013年一季度经济呈现缓慢复苏的迹象，仅为7.7%；当前国内经济仍以固定资产投资为支柱，新的经济增长点尚未出现，房