酒店业行业趋势调研分析研究报告课件

酒店业行业趋势调研分析研究报告酒店业行业趋势调研分析研究报告酒店行业主要发现综述外部影响因素S行业结构C企业行为P绩效水平?酒店业作为旅游业的一个子行业，直接受旅游业发展的影响?宏观影响因素主要是经济因素如GDP增长速度、人均GDP、居民收入水平以及政策政策上的支持?地方政府对新建酒店项目的管制也会一定程度影响酒店行业，如99年上海对新建酒店项目停止审批，直到2004年才解冻?酒店需求与GDP增长之间存在很强的相关性?近年来我国入境游和国内游保持8-9%的年均增长率，且商务客源有增多趋势；旅游业快速发展和长期看好将带动酒店需求上升?改革开放以来我国酒店业发展迅速，自92年以来星级酒店数量保持了21.7%的年复合增长率，由于阶段性供给过剩导致行业出现周期性波动?2000年来开始景气回升，新一波酒店投资热兴起，五星级和经济型是两个热点，众多资本介入酒店行业，局部地区的五星级酒店还可能会存在投资过热的潜在风险?酒店业最大的风险是供需结构失衡导致的周期性波动风险，不过中心城市优越地段的高端酒店物业抗风险性强?从结构上看：?供应上结构上经济型酒店比例偏少?布局呈现很强区域性，高星级酒店集中于经济中心城市；目前五星级酒店投资呈现由一线城市向二线次中心城市延伸的趋势?十一五规划我国旅游仍将保持年均8%的增长速度，据此推测未来5年酒店市场也将保持或略高于这一速度?目前我国酒店集团化率约为16%，?五星级酒店和经济型酒店是从持有来看，集中度更低行业的两个重要盈利点?历史上我国酒店以政府、事业?酒店的投资回报与资金结构和土地成本有很大关系单位、大型国企自建居多，目前国有/集体资本在现有酒店中?酒店开发环节获利性较高，仍占50%以上回报率一般在15%以上?因目前我国酒店业正处于景气?一般高星级酒店的投资回报率为5-6%，投资回收期为上升周期，吸引了众多业外资本进入，投资主体趋于多元化15-20年?酒店高端市场外资品牌占绝对?酒店经营管理业务的获利性很高；目前数量不足20%的主导；经济型酒店目前以内资为主，但外资正计划大举扩张国际酒店集团赚取了中国酒店行业80%的利润?酒店管理公司倾向于采用轻资产低成本方式，在全国一线城?持有优越地段高端酒店能带市和二线潜力城市跑马圈地来较大的地产增值（年增值10-15%；稀缺地段的高端酒?房地产商是重要参与者，并倾店甚至更高）向于选择性地持有一些酒店物业：获取长期稳定回报；作为项目配套；获取地产增值；但在经营上倾向于选择专业酒店管理公司?区位和品牌是酒店业的两个最关键的成功要素2酒店业行业趋势调研分析研究报告外部环境分析方法论外部环境分析结构背景说明?产业链及行业全景图?产品结构、分类及特点说明市场空间?行业的发展历史?行业的市场规模?行业的发展特点?行业未来的发展竞争格局?行业的市场集中度?行业主要参与者的业务模式获利空间?行业获利空间现状?行业获利空间未来趋势?外部影响因素说明趋势，增长速度?行业的KSF总结3酒店业行业趋势调研分析研究报告主要资料来源清单资料名称2006中国酒店业分析及投资咨询报告商业新闻、资讯中国酒店业概览及展望2004酒店行业研究报告资料来源深圳万瑞信息咨询公司中国资讯行浩华管理顾问公司N/A共好集团价值中国网时间20052004-200620042004备注付费报告付费数据库2003中国宾馆酒店行业研究报告跨国酒店集团竞争情报券商分析报告中国旅游统计年鉴北京统计年鉴20032005酒店旅游业申银万国、CICC、长江、广发、2005-2006海通、华夏、国泰君安等国家旅游局北京市统计局420052003-2005年鉴酒店业行业趋势调研分析研究报告分析背景说明（酒店行业）业务现状本章目标目前华融系统内（含金融街控股）已经持有或在建酒店达6家，其中：三星四星五星京内顺城饭点马克孛罗丽兹·卡尔顿威思汀京外圣·瑞吉斯（天津）喜来登（惠州）?顺城、马克孛罗为华融持有，已正式营业；其余资，预计2006年～2007年陆续建设完成投入使用4家五星级均由金融街负责投?除司进行管理3星级顺城饭店由公司自营管理外，其余酒店全部委托国际专业酒店管理公6从目前投资可行性分析看，如单纯持有，预计投资回收期普遍在家酒店，特别是处于建设期的4家五星级酒店占用了华融、金融街控股的大量资金，15年～20年左右，甚至更长时间目前公司酒店数量较多，并且已经占用了大量资金。从外部分析角度如何看待中国酒店行业战略性机遇与挑战？酒店开发、持有是否应成为华融未来的战略性业务5分析背景说明（酒店行业）分析方法?全面审视全国，包括北京酒店行业的市场、竞争环境?研究酒店行业的主要参与者及各自的业务模式作为借鉴分析成果?????中国酒店行业发展历程及不同阶段特点行业整体结构及行业发展的关键驱动因素，总体市场规模、变化趋势行业整体的竞争格局，包括市场集中度、行业关键成功要素的总结行业内一些标杆企业战略举措进行总结分析，发现其业务调整的动因、主要措施行业短期及未来获利空间的总结分析管理工具?产业链分析?相关性分析?财务分析?对标分析与其他报告的关系本报告属于金融街控股战略咨询行业分析的一个组成部分，为公司业务组合及业务单元竞争策略提供基础性数据分析6酒店业行业趋势调研分析研究报告从产业链上看，酒店开发商和专业酒店管理公司是行业的两类主要参与主体产业价值链地产开发开发建设销售持有经营客户主要参与者政府主管机构规划设计单位建筑施工单位开发商/酒店管理公司/其它投资者业主自营/专业酒店管理公司一级土地开发商酒店开发商开发商/代理机构酒店持有经营管理客户7酒店业行业趋势调研分析研究报告酒店的几种常见分类分类标准大型酒店分类＞600间300~600间＜300间中型小型1星/2星经济性饭店3星：舒适性饭店4星/5星：豪华性饭店未评级饭店综合型商务型酒店经济型酒店主题型会议/会展酒店（根据客旅游酒店源市场和接待对象）度假酒店备注客房数量等级1988年，国际旅游局制定“旅游涉外星级酒店评定标准，1993年国家技术监督局正式批准其为国家级评定标准无论在哪个星级标准上，都有许多酒店不参加评级客户群体没有很明显的侧重点以出差公干的商务客人为主主要以满足商务、旅游、公务的一般需求为主会议/会展客户作为主要服务对象主要针对观光游客市场，以旅游接待为目的，团体居多度假休闲游客为主业务特点青年旅舍公寓式酒店一般酒店产权酒店分时度假酒店“背包客”等低端客户主要面向长期居住客户可以分割独立产权出售给消费者或投资者由消费者或投资者买断酒店设施在特定时间里的使用权演变而来所有权归属8目录1酒店业整体发展趋势和特点2北京酒店市场分析9酒店业行业趋势调研分析研究报告外部影响因素说明旅游业?经济影响因素–中国经济近年来继续保持9%以?94年以来国内旅游*人次保持年?我国酒店业自改革开放起步以来，伴均8%的增长速度；国内游未来3-随着经济增长及旅游业发展经历了一上的增长速度5年仍将以观光游为主–2003年我国人均GDP首次突破轮发展周期1000美元，进入大发展阶段–自89年以来城镇居民人均可支配收入保持13.6%的年增长率；农村居民人均纯收入保持11.1%年复合增长率?政府政策–中央及地方政府对旅游业的发展规划和相关举措?92年以来入境旅游*人次保持年均9.3%的增长速度；入境游客中商务客源比例上升?酒店业发展受旅游业发展直接影响，而旅游业则主要受宏观经济、居民收入水平等因素影响?自2003年以来我国旅游消费已进?政府对新建酒店项目的审批制度一定入启动期程度上影响了酒店的供给?十一五规划国家将大力发展旅游业，实现入境旅游人数和国内旅游人数年均增长8%*10酒店业行业趋势调研分析研究报告我国经济的持续高速增长和居民收入水平的提高推动了我国旅游业的快速发展我国历年GDP和旅游总收入的增长率403020100456789012345f-109999990000006999999000000011111122222202-20GDP增长率旅游收入增长率国内出游人数与收入间的关系人600万500y=0.1194x+169.26百(R2=0.7667次400人300游出200100y=0.0369x+78.4390R2=0.84090900180027003600450054006300720081009000人均收入(元)城镇居民出游人数农村居民出游人数11?旅游收入增长与保持较强的相关性GDP增长速度?2003年我国人均GDP首次突破1000游消费将进入启动期美元，按照国际规律，旅?国内居民的人均收入每增加元，则可以使农村居民的国内1游出游人数增加使城镇居民增加11.943.69万人次万人次，酒店业行业趋势调研分析研究报告从中央到地方政府都将旅游业作为国家和地方经济的重要产业来发展，政府对旅游业的规划和相关举措也促进了旅游业的快速发展国家对旅游业的重视?国家将旅游业培养成国民经济的重要产业来发展?行业管理和引导?基础设施建设和完善?假日经济的推动地方政府发展旅游业的举措?旅游资源丰富的城市将其作为支柱产业来发展?旅游发展规划?旅游资源以及休闲度假产品的开发?相关配套基础设施和环境的建设和改善12酒店业行业趋势调研分析研究报告在政策及经济发展的推动下，我国旅游业保持了快速发展，入境游和国内游分别保持了9.3%和8%的年均增长率，已成为亚太第二大旅游消费市场我国入境游人次及增长率12000100008000600040002000019921200100080060010%400200019941996199820002002增长率20045%0%-5%国内游（万人次）年均9.3%252015入境旅游目的的变迁（%）事由增长率％200117.743.93.511.523.420022441.43.111.420.2200325.437.82.213.421.2会议商务观光休闲探亲访友服务其他1050-5-10199419961998200020022004入境旅游人数(万人)入境游增长率30%我国国内游人次及增长率年均8%25%20%15%?WTCC（世界旅游与旅行理事会）预测未来10年10个旅游业增长最快的国家；中国以8.7%名列第二费市场，仅次于澳大利亚；上海和北京是吸引境外游客最多?2006年中国已取代泰国成为亚太第二大旅游消13酒店业行业趋势调研分析研究报告我国酒店行业起步于我国对外改革开放，经历了起步、高速发展、回落、复苏四个发展阶段起步于我国对外改革开放，政府批准了第一家酒店合资项目，开始了第一批合资合作饭店的建设国家提出了发展旅游服务基础设施建设；国内外各种渠道的资金投入饭店业国务院发布了《国务院办公厅转发国家旅游局关于建立酒店管理公司及有关政策问题请示的通知》；也促成了90年代的扩张由于扩张过猛导致供给总量过剩，中国酒店的建设高潮开始回落，饭店业的利润率逐年下降亚洲金融危机后，中国酒店行业出现全行业亏损，全国房价下降了136%，亏损一直持续到2001年中国酒店业在低迷中进行调整，2002年才扭转亏损局面1979年1984年1988年4月1995年1998年1999年起步（80-82年）高速发展（83-94年）回落（95-99年）恢复上升（2000年-）改革开放初期，我国酒店业处于学习阶段；项目以合资合作为主此轮酒店业的快速增长主要是政府的相关鼓励政策的推动所引起的14酒店业行业趋势调研分析研究报告酒店业主要受旅游业发展的带动，酒店业的需求与一国的GDP增长之间表现出很强的相关性美国GDP增长与对客房需求的增长对照40%30%20%10%0%-10%“GDP验数据与酒店需求有一个经需要一家酒店,大体上”10亿元GDP－－社科院旅游研究中心15我国GDP增长与入境及国内游增长的对比1993199419951996199719981999200020012002200320042005GDP增长率入境游增长率国内游增长率酒店业行业趋势调研分析研究报告在快速增长的旅游客源支撑下，90年代以来我国酒店业保持了21.7%的年增长速度单位：家12000中国星级酒店数量及年增长率56.3%9751第一波酒店建设热在1994年达到顶峰应该是97年左右的投资决策；且2000年行业仍处于大幅亏损中1088860%50%40%30%100008000600040002000020.5%15.4%102811861556191388807358602731.2%22.9%22.8%234919.2%18.7%16.0%272422.1%20.7%11.67%9.80%20%10%0%199219931994199519961997199819992000200120022003200416酒店业行业趋势调研分析研究报告我国酒店供应存在结构性失衡的现象，大量中低档酒店缺乏标准化管理，入住率不足而导致亏损，而经济型酒店与发达国家相比则远远不够不同档次酒店的供应结构（客房数量）11.1%10.0%40.0%四/五星级82.8%二/三星级50.0%一星级6.1%2004中国发达国家国内旅游的增长和缺乏品质合理、价格低廉酒店之间的矛盾，给经济型酒店提供了巨大的市场空间17?发达国家一般经济型，30%为星级宾馆；70%的酒店为而我国目前经济型酒店的份额尚不足10%?这种畸形的消费市场，构成了经济型酒店在国内迅速崛起的基本背景?我国并不缺乏经济型价格的饭店，而是缺少经济型标准的饭店?这对占到中国酒店业总供给量店将产生显著的替代效应3/4的庞大的三星级以下酒酒店业行业趋势调研分析研究报告我国星级酒店的分布呈现很强的地域性，与各个地区的经济发展水平一致，空间分布上依经济发达程度呈梯次减少的状态全国星级酒店的地区分布7.4%29.8%62.8%东部14省市中部10省市西部7省区资料来源：中国酒店业分析及投资咨询报告，数据为2003年全国五星级酒店的地区分布17.7%48.9%15.2%10.1%8.1%广东北京上海江苏其它省市经济发达省市的高星级酒店比较集中高端酒店往往集中于北京、上海等国际化城市18酒店业行业趋势调研分析研究报告酒店业的发展呈现一定周期性，一般为十年，而供给的相对滞后则是造成这种周期波动的主要原因美国酒店业1991-2001年的周期香港酒店业1981-2003年的周期资料来源：HSBC,CEIC,申银万国证券伦敦酒店业1973-1992年的周期?突发性的需求扰动是导致景气下降的原因如金融危机等；而供给减小则是景气见底，回升的动力?不动产供给的相对滞后特征是酒店业周期波动的主要原因?出租率的提高高/下降/下降一般总是先于房价的提?一些中心城市的酒店即使在景气低谷时，出租率通常也能维持在盈亏平衡点19我国酒店的发展也呈现周期性波动，目前正处于新一轮上升周期，且周期持续的时间可能会更长中国酒店业的发展周期全行业亏损02/04年扭亏为盈资料来源：HSBC,CEIC,申银万国证券20我国经济的强劲发展则带动了旅游度假和商务需求随着中国在国际舞台上重要性的增强，奥运会、世博会、亚运会等全球和区域性的活动的举办将使国内酒店市场在未来继续快速发展预计本轮周期持续的时间可能会更长酒店业行业趋势调研分析研究报告酒店业的主要风险就是供需失衡导致的周期性波动风险，相比较而言，商务酒店的获利性更好且抗风险能力也更强获利性增长性风险性商务酒店?是目前中高档酒店的主流，主要客群是入境游客户和国内游高端客户?商务客源支付能力较强，消费水平相对较高；其获利性也较高?个体盈利能力还与酒店的选址（周边商务环境等）、经营管理有关?中国已经成为亚洲甚至全球经济中最具有活力的地区，商务酒店具有发展前景，特别是一些经济中心城市，如北京、上海、广州、深圳等?主要受经济周期的影响，没有明显波动性?风险主要在于供需结构失衡的风险宏观经济风险、以及21旅游酒店?与当地景观资源的稀缺性、吸引力密切相关，高星级度假酒店获利性比传统旅游酒店要好?主要针对观光旅游市场?个体盈利能力还与酒店的市场定位、营销推广等有关?随着居民消费能力的提升和结构的升级，旅游逐渐由型为也会越来越广阔“度假型”,度假酒店的市场“观光型”转?主要受假日周期、季节周期的影响，有较明显的淡旺季节?风险主要体现在突发性事件宏观经济风险、位风险等、市场供需风险、定酒店业行业趋势调研分析研究报告十一五规划我国入境游和国内游的增长速度将保持在8%，据此推测，未来5年酒店客房需求将保持8%左右或略高于这一比例稳定增长旅游业十一五规划主要指标“十一五”规划年均增长率2010年国内旅游人数（亿人次）8%出境旅游人数（万人次）入境旅游人数（万人次）8%入境过夜旅游者（万人次）8%旅游收入（亿元）10%12700国内旅游收入（亿元）10%8500国际旅游收入（亿元）12%530资料来源：国家旅游局22?酒店需求的市场规模＝入境旅游人次夜旅游者）×（平均滞留时间）×/国内旅游人次×住宿率（过选择住宾馆/饭店旅游者的比例?入境旅游和国内旅游将保持8%?住宿率和平均滞留时间预计将基本维持不变或略有上升?选择星级酒店作为住宿设施的旅游者的比例预计将略有上升酒店业行业趋势调研分析研究报告从经营的角度看，酒店的集团化是行业发展必然趋势，目前我国酒店的集团化程度比较低，但近几年集团化的趋势有所加快我国星级酒店的集团化率*不断提高16.22%14.55%9.63%7.23%2003200420052006.6*注：专业酒店管理公司所管理的酒店占全部星级酒店的比例23?截至店管理公司06年6月，国内共有饭206家，托管饭店总数1946家（不完全统计）?到其中由本土集团管理的不10%?我国星级酒店集团化趋势有所加快，但与美国80%、欧洲50%左右的星级酒店集团化率仍存在着巨大差距酒店业行业趋势调研分析研究报告从投资的角度看，专业的酒店管理公司和房地产开发商是两类主要的参与主体，还有一些机构/个人投资者??w?单纯的酒店投资商主要是一些机构或/个人投资者，获得经营回报的同时获取资本升值，或出于资本运作之目的投资开发持有经营专业酒店管理公司投资开发持有经营主要通过输出管理和连锁的方式扩张，也有自己投资并持有的酒店物业投资开发持有经营房地产开发商开发后销售或持有一般较少自营投资开发持有经营24酒店业行业趋势调研分析研究报告历史上，国家/集体资本在酒店业一直占主导，且绝大多数都是以单体酒店的形式存在，现阶段酒店业的良好发展前景吸引了各路社会资本纷纷涉足按所有制划分的我国星级酒店结构分布7358家22.2%4.4%3.6%10.7%酒店投资主体多元化房地产开发商机构投资者8880家25.2%4.6%3.1%10.1%9751家26.1%4.2%2.7%9.3%10888家35.52%3.13%1.75%9.25%酒店业59.0%57.0%57.7%50.35%旅游酒店类企业?其它业外资本2001国有2002集体外商2003港澳台2004其他*?*注：包括股份合作、股份有限公司、有限责任公司、私营、联营等所有制形式?过去一些政府部门、事业单位、国有企业是酒店的投资主体，自建酒店物业的情况较多现在投资主体多元化，房地产企业是其中主要的参与者从开发角度来看，市场没有占绝对主导地位的企业资料来源：中国旅游统计年鉴25酒店业行业趋势调研分析研究报告高端酒店市场目前国际品牌占绝对主导，经济型酒店则以内资为主，跨国酒店集团除了继续争夺高端市场以外，同时还在大力向经济型酒店市场进行扩张酒店未来发展计划2008年在华酒店发展至80家，投资参与兴建酒店，大力发展“假日快捷”经济型酒店有7家正在筹建中的酒店，计划两年在华拥有50家酒店管理权计划3年内在中国推出20家三星级”美居“酒店，5年内在所有省会和旅游热点城市拥有一家五星级酒店；经济型品牌“宜必思”计划3年内在我国开店50家包括直营店速8（Super8）的扩张目标首先指向北京、西安等大型旅游城市；在中国的第一家连锁酒店为北京王府井大街的天瑞酒店；计划在5年内发展到55家酒店；计划将将顶级奢华品牌康拉德引入中国；准备首次在亚洲区域引入中端酒店品牌希尔顿的斯堪的克，首选城市是北京和上海计划三年内开9家新酒店，凯悦、君悦、柏悦将全部亮相2005年，以喜来登为主的5家五星级酒店在深圳等地陆续建成，此后，包括威士汀在内的多家最豪华级的酒店还将在京、沪等地开设2006年计划新开13家，把旗下威斯汀、喜来登、圣－瑞吉斯等6大品牌将全部进入上海计划在2007年投资4亿美元在中国兴建9家香格里拉酒店洲际万豪雅高圣达特希尔顿凯悦喜达屋香格里拉26酒店业行业趋势调研分析研究报告在地域上，除了争夺一线高地城市外，同时也在二线潜力城市寻找机会布点国际酒店管理集团对潜力城市的主要选择标准主要的选择标准?良好经济发展潜力?市场容量和客源的?旅游资源是否丰富?城市投资环境和优惠????政策城市支柱产业，城市的配套能力消费水平和消费观念酒店市场是否饱和……保证?较低的成本和优越的地段?盈利的空间与增长潜力高星级酒店和经济型酒店在二线城市的布点?万豪正在天津、重庆、沈阳、成都、南昌、南宁、苏州等二线城市寻找机会发展高星级酒店；二三线城市中重点关注省会城市、经济较发达的中型城市和旅游资源特别丰富的城市?中国内地的21家香格里拉中有12家在二线城市；2006-2010年预计新开的14家中有13家均位于成都、西安、温州等发达的二线城市27酒店业行业趋势调研分析研究报告国际酒店管理集团主要采用三种经营模式，但采用特许经营的方式最多，其次为委托管理以及早期形成的少数带资管理国际酒店管理集团在全球的经营模式5.1%6.0%4.6%29.7%42.3%68.3%73.2%28.5%88.9%100%100%53.1%41.8%15.4%3.0%16.3%23.8%洲际集团万豪国际喜达屋雅高*希尔顿圣达特精品国际特许经营委托管理带资管理及其它*注：雅高带资管理为46.5%；租赁饭店21.8%资料来源：价值中国网，跨国酒店集团竞争情报，synergycapital28六洲饭店SixContinentHotels旗下投资的完全产权酒店的比例国际酒店管理集团自己投资的酒店侧重于投资回报快的经济型酒店和少量的盈利能力较强的高星级酒店酒店业行业趋势调研分析研究报告为减少直接投入和规避投资风险，国际酒店管理集团在我国也倾向于采用委托管理的方式进行低成本的规模扩张品牌洲际万豪雅高希尔顿凯悦喜达屋香格里拉在华酒店数量453923542018在华经营模式全球范围内资产出售，在华均委托管理，投资性极小全球范围包括中国坚持不带资管理委托管理（索菲特、诺富特、美居），带资管理（宜必思）委托管理委托管理委托管理、特许经营及有选择的带资管理带资管理为主，适当扩展委托管理注：国际酒店管理集团对接管的酒店一般是不投资的，但偶尔也会注资城市的标志性酒店29酒店业行业趋势调研分析研究报告香格里拉则将酒店业务作为自身战略重点，以带资管理的方式积极在沿海及内地中心城市进行扩张，树立高星级酒店市场的品牌领先地位案例持有经营的酒店香格里拉在中国的酒店业务发展中的项目30酒店业行业趋势调研分析研究报告在景气上升阶段，资金允许的条件下开发商倾向于选择性地持有一些优越地段的高端酒店物业，以获取长期稳定回报、作为项目配套、获取地产增值酒店物业获取稳定长线回报规避单一开发风险?作为项目配套获取地产增值?稳定的长线投资回报规避企业经营风险??酒店物业的带动效应，能促进周边地产升值提升项目品位和企业品牌形象??作为好的融资品，可从银行拿到大额贷款拥有酒店这类物业也较容易获得投资者亲睐31酒店业行业趋势调研分析研究报告上海绿地集团为规避住宅开发风险，结盟洲际计划在未来三年内投资15亿开发四个酒店项目案例绿地向来以开发普通住宅为主，近年来则逐步加大了商业地产开发的力度，其中酒店业务是绿地商业集团发展的业务板块之一；而经济型酒店则是发展的主要方向现有酒店项目?上海绿地豪生全套房酒店（五星级，05年6月开业，委托豪生国际集团管理）?昆山绿地豪生国际会议大酒店（2005年8月动工，四星级）未来开发计划?三年计划投资15亿，开发四个酒店项目，并一举引进洲际酒店旗下包括“洲际”、“假日”以及“快捷假日”三个品牌：南京绿地洲际酒店（五星）、西安绿地假日酒店（四星）、上海绿地普陀快捷假日/上海绿地闵行快捷假日（经济型）?随着房地产市场的理性化发展，住宅开发利润下降，开发商需要规避单一开发业务的风险，并寻求稳定的长线经营回报?一般是房地产开发公司发展到一定程度，具有相当的实力后，鉴于土地资源的日益稀缺，一种保留固定资产的方式?同时也可以作为一种很好的金融产品，得到资本市场或金融机构的认可32酒店业行业趋势调研分析研究报告浙江开元旅业通过高档酒店的影响力，降低土地获取成本，提高物业档次，推动项目升值案例1988-1999?从县招待所起家，942000-2005?90年代末期，酒店业2005-?“酒店产业的连锁化进入低谷期－98年间低成本扩张，?利用原始资金积累大量收购土地，进入房收购/参股了许多酒店地产开发?以旅游饭店业为主导?房地产业的资金又可产业，连锁化经营以支持酒店业务的快速发展和扩张“在萧山的开发区，38万/亩拿到了100多亩地，用40亩建酒店，80多亩开发房产，如果按照现在的市场价值来评估就值400万一亩，差额就是将近300多万一亩的土地，100亩土地就是三个多亿，做一个五星级酒店基本上就可以白做，房地产当中还要赚钱”－－陈妙林-建设、房地产产业的持续成长和相关新兴产业的突破”?单一的酒店持有酒店难以避免行业的周期性波动?借助酒店产业优秀的品牌声誉于2000年强势进入房地产业，借助酒店可以争取到好的土地资源，并降低了土地获取的成本，提高楼盘知名度和档次，从而聚集人气，促进地块的快速升值?依靠房地产业与酒店产业联动发展，充分发挥酒店产业优势，建立了“酒店、住宅、商业、物业联动”的开发模式33酒店业行业趋势调研分析研究报告长实及和黄对待酒店物业的态度稳健而谨慎，内地的酒店物业主要起配套作用，在自营的同时和黄也与国际酒店管理公司合作以提升项目品位案例*占固有收入6%酒店?与长实合资（各控股50%）成立海逸国际酒店集团，经营管理旗下7家酒店：在港酒店：香港海逸、北角海逸、都会海逸、嘉湖海逸、九龙酒店、内地酒店：重庆海逸、昆明海逸；2010年建成的上海世纪大道商业地产项目也含有海逸酒店项目华逸酒店及华逸酒店香港喜来登海逸酒店成立于1997年，由和记黄埔有限公司与长江实业（集团）有限公司合资设立，负责投资及运营和黄的国际酒店业务巴哈马群岛1个酒店北京东方君悦大酒店，由凯悦国际酒店集团管理的持有51%股份间接持有82%股份和黄集团附属公司Kingdom嘉云酒店北京长城饭店34酒店业行业趋势调研分析研究报告商业地产价格的上涨是推动物业升值的主要因素，持有优质酒店物业还能带来地产增值的隐性回报酒店物业的价格、英国Forte酒店集团的NAV与股价表现关系在国外，物业的资产升值能够显性化，通过股价体现出来；物业升值是其股价长期上涨的主要动因国外根据商业地产的房价，每年调整其账面价值，得到新的NAV，而股价则通常围绕NAV，以一定的溢价或折价进行交易英国酒店物业交易价格指数在1976-1989上涨了8倍，同期Forte的账面NAV增长了11倍，股价涨了10倍新会计准则的要求也在逐步向国外模式靠拢，商业地产的增值可以在账面上反映出来商业地产重估价值=商业地产面积*公允价格35酒店业行业趋势调研分析研究报告特别是优越地段的高端酒店物业，其地产增值效应非常明显，如锦江旗下的2家五星级酒店在资产重估后价值大幅增加酒店物业新亚大酒店新城饭店星级三星三星账面总资产（04年底百万）8080重置成本**（百万）287146资产重估增值20766权益比例100%100%权益重估增值（百万）20766东亚饭店大方饭店二星经济型74292949822069100%100%22069闵行饭店中亚饭店新亚汤臣州际（96年开业）扬子江万丽*（91年开业）温州王朝二星三星五星2465372102188135378123981100%45%50%7855490五星四星22610510311438053840%15%3226*注：由于其土地为行政划拨，故确定其单位重置成本时采用市场价格*（1-30%）**建筑面积×单价36酒店业行业趋势调研分析研究报告嘉德置地的前身发展置地曾一度将酒店持有经营作为自身战略性业务，后来嘉德置地认为其资金占用过大将其打包出售，获利6亿多新元，并部分用于收购商业物业?1979年，发展置地开发公司第一个酒店投资项目－－来福士城?综合项目，包括两个国际标准酒店，一个世界级的会议中心、一个办公楼和一个商业中心。1986年完工之后WestinHotels负责酒店和会议中心的管理，一直到2001年。来福士国际从2002年开始负责来福士广场和瑞士酒店管理（重更名）?1997年之后，来福士控股不断得在世界范围内收购酒店，来福士国际则不断签约多家酒店的经营管理权案例在1991-1996年，来福士国际致力于酒店和度假设施的建设，并且以来福士国际为主要品牌。而且重新将来福士酒店定位于国际性地标级豪华酒店?1997年完成一次内部重组，酒店和度假设施全部划归来福士控股。来福士控股与来福士国际一起开展亚洲以外的国际性区域拓展，目标是首都及门户城市?2000年之后，来福士国际进行国际化拓展，开始收购酒店项目?2005年7月，来福士控股成功地将所属的全部41家酒店资产以14.5亿新元的价格出售给ColonyCapital，退出酒店持有领域起步阶段委托国际酒店公司管理自身能力培养阶段开发+持有＋经营扩张阶段（收购持有+自己出售管理权方式发展）退出37由于酒店物业的多重效益，容易导致投资冲动，而酒店建设又往往比较难以控制，因此局部地区的五星级酒店还可能会存在投资过热的潜在风险多重效益带来投资冲动?房地产企业在开发中实现了资本积累，????酒店供给往往较难控制?“酒店新建项目的审批、备忘制度”竞相涌入酒店业，获取长线回报民营资本通过建酒店彰显身份政府通过建酒店树立地方形象也有部分房地产企业通过酒店炒作房地产价格……能部分控制酒店供给，但该政策执行因各地方政府而异?不是所有的酒店投资项目都会申请?酒店投资决策往往存在信息不对称97年，昆明有4家四星酒店，没有一家五星级酒店，世博会后四星级酒店增加到19家，五星级酒店一下子到5家，世博会一结束，全市酒店业就开始全面亏损。恶性竞争开始在行业内蔓延。五星房价下降为120-160元受2010年亚运会影响，广州将新建50家四、五星级豪华酒店，目前正筹建的30多家五级星酒店中，有10多家将在未来3年内建成并开业；广州酒店业特别是高星级酒店业将迎来第二次投资热潮；目前政府正酝酿恢复前期审批、备案制，实行正确引导，防止酒店投资过热38酒店业行业趋势调研分析研究报告酒店要经营成功并获得较好的投资回报，其关键在于区位和品牌，优越地段的高端酒店无论是收益性还是增值潜力上都相对更好准确定位，明确的目标市场区位?选址：良好的地段（商业区、交成本控制通枢纽、高速公路边）?商务酒店一定要求商务氛围浓厚；旅游酒店一般要求有良好的景点资源酒店经营的关键成功要素?合理的前期投资成本：避免酒店投资的总成本失控，总成本和酒店的规模、档次错位?合理的资金结构：一般贷款的比例不要超过60%?运营成本控制：如采购等品牌?国际知名品牌能积累忠诚的客户群?确保入住率经营管理?经营策略?服务创新?营销等等39酒店业行业趋势调研分析研究报告由于酒店经营的专业性要求高，且只有形成规模才能进一步提高竞争力，一般以房地产开发为主业的业主都倾向于将其交给酒店管理公司来管理国际酒店管理集团由于其较高的管理和服务水平，以及国际知名度使得其具备了品牌优势、规模优势和管理优势规模优势稳定忠诚客户管理优势品牌优势降低运营成本酒店盈利能力网络优势*共享营销资源*40酒店业行业趋势调研分析研究报告虽然不同管理模式下的五星级酒店的入住率差异不大，但在房价上却存在很大差异不同管理模式下五星级酒店的入住率70%69%75%68%65%57%56%57%60%国际5星国内5星自管5星200220032004不同管理模式下五星级酒店的房价847946727763680604612657518448452483国际5星国内5星自管5星200220032004200541酒店业行业趋势调研分析研究报告案例：从财务绩效上可以看出，锦江虽位列国内酒店管理公司20强首位，但在酒店管理能力上与国际酒店管理集团仍存在一定差距锦江自营酒店经营利润率(GOP)低于国际管理酒店锦江自营酒店净利润率低于国际管理酒店（锦江位列05年国内酒店管理公司20强首位）（锦江位列05年国内酒店管理公司20强首位）锦江自营锦江自营42酒店业行业趋势调研分析研究报告相比开发和持有，酒店经营管理业务的获利水平更高，因此国际酒店管理集团也更倾向于采用非带资管理的扩张模式委托管理业务模式代表酒店业主，输出管理收取一定比例的基本管理费(约占营业额的2%至5%)和奖励管理费(约占毛利润的3%至6%)中等（50%-70%）中等洲际、万豪、喜达屋特许经营以特许经营权转让为核心，销售连锁品牌，没有直接经营管理权一次性收取特许经营权转让费，以及每月根据营业收入而浮动的特许经营服务费较高（90%）较低喜来登集团、圣达特集团、精品国际集团带资管理通过独资，控股或参股等直接或间接投资方式来获取酒店经营管理权酒店盈利的分红一定比例的管理费较低（酒店投资商一般为25-40%）较高香格里拉盈利模式EBITDAMargin*收益/现金流风险代表性企业*注：息税前折旧摊销前获利率“中国酒店行业80%的利润被总数不足20%的国际酒店管理集团赚取……“——中国酒店业的资深专家43酒店开发的盈利性较高且回报快，酒店持有的回报较低、回收期长但能获取较高地产增值，酒店管理的盈利性高，但高端市场目前主要被国际酒店管理集团所主导开发?开发环节的获利性较高?年投资回报一般在15%以上持有?高星级酒店投资回收期15-20年，投资回报率5-6%；五星级盈利能力和抗风险性更强?五星级酒店能保持每年10-15%的地产升值；优越地段的高端酒店物业甚至更高?持有经营的投资回报基本维持现有水平?稀缺地段的高端酒店物业的地产增值前景看好经营-酒店类上市公司（均涉及酒店经营）平均毛利润60%以上，最高者达96%-酒店管理业务通过输出管理获利基本上不需要成本费用的投入，获利性很高-随着我国酒店行业集团化趋势的加快，酒店经营管理的业务市场前景广阔，盈利能力仍将保持较高水平现状未来趋势-酒店开发仍能维持比较高的盈利水平44酒店业行业趋势调研分析研究报告目录?酒店业整体发展趋势和特点?北京酒店市场分析45近年来，北京市入境游和国内游快速增长，并且要高于全国增速4-5个百分点北京接待入境过夜旅游人数万人次年均11%362.9282.1285.8310.4315.5185.184.4%85.8%83.9%85.0%85.9%82.5%200020012002200320042005外国人港澳台北京国际化程度高，入境游客中以国外游客为主体；这部分客群支付能力最强，是高档商务酒店的主力客源，约占30%左右的客源比例46星级饭店接待国内游客人数万人次年均17.5%1247.51073.6752.75836.4822.2572.4200020012002200320042005国内游客的持续高速增长将经济型酒店带来巨大市场空间；同时，国内高端旅游客群（休闲度假、商务会议客户）增长也支撑了中高档酒店的快速发展酒店业行业趋势调研分析研究报告高端旅游市场*增长迅速，特别是商务旅游表现强劲，而且具备很强的消费能力北京高端旅游市场按目的构成分布21.5%商务旅游占高端旅游市场的比例（非完全统计）46%27%5%46%2004年2005年27.5%商务旅游休闲度假商务及度假其它商务旅客人均总消费达到1125美元，高于国际商务旅游市场*注：指旅游市场中消费较高，超过一般观光旅游者的平均花费水平的群体所构成的旅游消费市场47酒店业行业趋势调研分析研究报告2000年后，北京酒店业快速发展，星级酒店以每年约70家的速度增长，且入住率保持相对稳定北京星级酒店的数量增长图CAGR=15.8%6266524046一星266267二星36335三星四星149213224五星123357379213436200120042005北京星级酒店的平均入住率71%五星69%71%71%75%69%四星64%68%61%62%三星56%59%二星50%51%52%一星44%46%44%38%33%?高星级酒店的入住率明显高于中低档酒店?就入住率而言，四星和五星级的差别并不大2001200220032004200548酒店业行业趋势调研分析研究报告平均房价稳定上涨，盈利能力也有显著提升，五星级酒店的业绩表现明显要强于四星和三星北京星级酒店的平均房价7586816566914474304254362692722802792001200220032004五星四星三星49北京星级酒店的人均利润3.671.821.571.170.812002-0.0820032004-0.38-0.88-0.94五星四星三星酒店业行业趋势调研分析研究报告在北京现有的星级酒店中，高星级酒店主要分布在朝阳、东城和海淀三个区域，而西城区高端酒店的数量很少且零星散布，缺乏具有影响力的酒店北京五星级酒店的区域分布：数量及百分比3,8%1,3%13,36%9,25%朝阳区东城区海淀区西城区郊区北京四星级酒店的区域分布：数量及百分比23,29%24,30%3,4%5,6%2,3%4,5%11,14%7,9%朝阳区海淀区西城区东城区崇文区宣武区丰台区郊区10,28%200