中山市商业地产市场格局及分析报告

1合富辉煌〔西部区域〕中山公司市研部

新政之下，商业投资正当时，商业物业俨然已变身投资首选“香饽饽

面对住建部、国土局、央行、银监会等相关部门连续出台的系列调控政策，让投资住宅与商业物业的首付门槛站在了同一条起跑线上，或会加重新一轮投资住宅的观望情绪，似乎昭示着这样一个信息：未来，市场将是大量商业化的市场。

面对全国商业一片红的大好局面，中山的商业地产市场又是怎样的呢？2合富辉煌〔西部区域〕中山公司市研部商业地产开展综述中山商业地产开展环境中山市商业地产格局中山商业未来开展趋势3合富辉煌〔西部区域〕中山公司市研部商业地产背景环境商业地产开展综述2021年以来住宅市场的持续炽热，迫使宏观调控政策不断加码，2021年至今，中央陆续出台的严厉调控政策，直指商品住宅：规定二套房首付不低于五成，利率不低于基准利率1.1倍，暂停发放三套以上房贷，以及遍布全国各主要城市的限购等。除了90平方米以下的首次置业，多种政策组成叠加效应，几乎影响到了所有住宅需求。但是，商业工程由于此前已执行较为严格的信贷政策，本轮新政对于商业地产的影响较为有限。此外，虽然自2021年起货币政策日益趋紧，而通胀预期仍然存在并愈加强烈，导致局部房地产投资者将目光转向商业地产，不断推高了商业地产的价格。4合富辉煌〔西部区域〕中山公司市研部商业地产概念商业地产开展综述商业+地产，先商业后地产商业地产是指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身效劳、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式，商业地产的形式多样，规模有大有小，大型商业如Shoppingmall工程，可以到达几十万方，规模小的商业房地产工程仅几百平方米，甚至更小，对于规模庞大的商业地产，其经营多采用整体开发、统一经营管理，以租金为投资回报的模式，对于小规模的商业地产而言，经营管理模式非常多样化，既有统一经营管理模式下租金回收的方式，而更多的小规模商业工程，如住宅社区中的底层商铺那么采用商铺出售、零散经营的模式。5合富辉煌〔西部区域〕中山公司市研部商业地产分类商业地产开展综述邻里型社区型区域型超区域型商圈半径（公里）1－23－510－2030－40时间距离（分）3－55－810－1520－30商圈人口（万人）1－25－1050－100200以上停车场容量（辆）50－100300－5002000－50005000－10000商店组成超级市场综合超市1家百货店2家百货店2－6家专业商店专业商店综合超市2家综合超市2－3家综合店饮食服务服装店服装店药店其它饮食服务饮食服务洗衣店杂货店杂货店其它其它其它10－20家20－40家100－200家180－250家6合富辉煌〔西部区域〕中山公司市研部商业地产与住宅区别商业地产开展综述商业地产的开发与一般住宅〔指普通住宅、公寓、别墅〕的开发还有许多不同，主要表现在以下几个特征：1、商业地产投资大、风险大、回报率高2、商业地产可供选址少，规模选择复杂、规划难度高3、商业地产具有可分割性4、商业地产的建设和投资回收期长5、商业地产融资以银行贷款等间接融资为主要渠道6、政府政策作用明显7合富辉煌〔西部区域〕中山公司市研部商业地产特点商业地产开展综述商业地产的特点〔1〕开发场所的择优性〔交通要道、临街、周围有巨大消费群〕〔2〕功能定位的差异性〔3〕物业经营的多样性〔出售、出租、又租又卖、零售整租、联合经营〕〔4〕业态组合的复杂性〔5〕主力品牌的号召性〔6〕装修配置的层次性〔7〕保值增值的可靠性〔土地增值、装修、商业经营〕〔8〕抵押融资的变现性〔9〕开发经营的风险性〔10〕效劳管理的专业性〔物业管理、商业经营管理〕8合富辉煌〔西部区域〕中山公司市研部历史上的八次业态创新商业地产开展综述次数名称业态开始时间高潮期特征1百货商店1852年1860－1940扩大品种2一价商店1878年1880－1930同一价格3连锁商店1859年1920－1930组织创新4超级市场1930年1935－1965自选购物5购物中心1930年1950－1965商店聚集6自动售货机第二次世界大战后1950－1985自动售货7步行商业街1967年1967－？漫步购物8多媒体销售1980年1980－？电视、网上购物9合富辉煌〔西部区域〕中山公司市研部我国商业地产开展现状商业地产开展综述在国内，进入市场的壁垒过低使行业中的企业规模向两极开展，大企业盲目扩张和小企业无节制开展，导致“低市场集中度和过度竞争〞进入市场壁垒低产品差别程度低企业小型化大企业盲目扩张市场过度竞争市场集中度低10合富辉煌〔西部区域〕中山公司市研部商业地产未来供给商业地产开展综述供给放量有足够支撑依据：可带动地产产业开展，吸纳就业人口，改善城市形象，带来持续的税收，所以，相比住宅工程，商业地产更受地方政府欢送。经济结构转型为第三产业的开展提供良好机遇，依国外的经验，第三产业占GDP的比重超过55%时，市场对商业地产的需求将超过住宅物业，目前国内第三产业占比为40%左右，商业地产开展潜力仍较大；数次宏观调控均针对住宅物业市场，商业地产工程受影响较小，由于地方政府的支持，商业地产工程的土地本钱较之住宅工程差异不大；在信贷收紧和宏观调控的大环境下，商业地产工程可以为开发企业带来持续稳定的现金流，抵御住宅物业市场较大的波动和风险。11合富辉煌〔西部区域〕中山公司市研部商业地产未来需求商业地产开展综述需求强劲，后劲充足：办公物业需求上升迅猛，在全球经济形势不断转暖环境下，内外资企业不断推高写字楼商用物业市场的升温，全国各地的写字楼市场空置率不断下降。零售型商用物业，国内消费者不断增长的消费能力推动了零售业快速开展，各外资零售商不断加快在中国拓展的步伐，长期来看，优质零售物业后续需求潜力巨大。酒店型商用物业需求方面，依托于国民不断提高的收入及国家各项对外推广方案，预计在未来较长一段时间旅游行业都将保持稳定增长，对酒店型物业同样保持一定的需求。12合富辉煌〔西部区域〕中山公司市研部商业地产开展综述中山商业地产开展环境中山市商业地产格局中山商业未来开展趋势13合富辉煌〔西部区域〕中山公司市研部中山商业地产开展环境宏观经济运行情况一级市场概况二级市场概况14合富辉煌〔西部区域〕中山公司市研部宏观经济运行情况中山商业地产开展环境2005年到2021年中山全市年GDP呈现逐年上升的趋势，良好的经济大环境为房地产行业的快速、健康的开展提供了稳定的保障。几年来GDP年增速均在10%以上，表达出市场稳定开展的大趋势。房地产作为经济体系中一个重要的环节，同样每年所创造的价值都有大幅度上升，是GDP的重要组成局部。整体经济体系的良好走势决定了房地产市场节节高升的必然现象。15合富辉煌〔西部区域〕中山公司市研部宏观经济运行情况中山商业地产开展环境2021年，中山固定资产投资总额为660亿，而房地产投资总额为241.8亿，而今年第一季度，以上数据分别为155亿及77亿元。房地产投资总额保持较高比例，反映出房地产行业的开展力度较大、开展速度较快。16合富辉煌〔西部区域〕中山公司市研部宏观经济运行情况中山商业地产开展环境2021年中山城市居民收入与农村居民收入分别为25357元、14928元，分别比2021年增加8.9%、12.5%。城乡居民生活质量在不断提高，收入的增加带动消费能力的增强，一定程度上也会拉动房地产的消费需求。17合富辉煌〔西部区域〕中山公司市研部宏观经济运行情况中山商业地产开展环境中山2021年社会零售总额约为648亿元，11年第一季度约为188亿元，相比周边城市，处于较低水平，总体居民消费能力较弱，从侧面反映出人均收入较低。人均消费能力的欠缺也在某种程度上制约了房地产行业销售价格的上涨，所以中山的房价多年来一直是周边城市的价格洼地。18合富辉煌〔西部区域〕中山公司市研部中山商业地产开展环境宏观经济运行情况一级市场概况二级市场概况19合富辉煌〔西部区域〕中山公司市研部商业地产一级土地市场成交走势中山商业地产开展环境综观最近几年，09年是商业地块成交面积最高的年份，而2021年是成交均价最高的年份，几乎是09年的五倍。11年第一季度商业地块成交均价下降明显，侧面反映，受政策影响，开发商对后市的不乐观态度。20合富辉煌〔西部区域〕中山公司市研部商业地产一级土地市场成交走势中山商业地产开展环境通过近几年商业地块成交与不成交比照图，可以看出，2021年是成交宗数最多的年份，全年挂牌的商业土地全部成交。09年开始，商业地块的不成交率相比之前有大幅降低，反映出随着市场的不断成熟，商业地块逐渐成为开发商热捧的土地资源。但是，相比整个一级土地招拍挂市场，纯商业地块的成交比例仍然是非常低，只占据约5%左右的比例。21合富辉煌〔西部区域〕中山公司市研部商业地产一级土地市场成交走势中山商业地产开展环境近几年，各区域商业地块成交楼面地价区间介于148-1606元/方之间，楼面地价最高的是黄圃镇、最低的是坦洲。各区域成交面积方面，成交面积最高的是东区，成交约2770亩，其次是南朗镇，成交约2321亩。22合富辉煌〔西部区域〕中山公司市研部商业地产一级土地市场成交分布中山商业地产开展环境对6年多来成交地块的跟踪来看，主要的商业成交地块集中在东区，总成交8块商业地，占总成交的17.4%，火炬区、西区、东凤，占各自有4宗商业地成交。23商业地产一级土地市场成交分布中山商业地产开展环境通过我们对今年成交地块的跟踪来看，主要的成交区域集中在中心区。由于北部镇区毗邻广佛两地，且受轻轨开通以及各镇区规划利好，北部片区商业市场长远看好，所以整个北部板块商业地块成交量也较大。24合富辉煌〔西部区域〕中山公司市研部中山商业地产开展环境宏观经济运行情况一级市场概况二级市场概况25商业地产二级市场成交概况中山商业地产开展环境成交量：2021年商业市场处于低谷时期，随后逐年上升，但成交量仍低于金融危机之前，通过数据可以看出，上升速度相较住宅处于弱势，上升较慢。成交价：最近几年商业与住宅物业之间的价格差距逐渐拉近，由05年的1.5倍已缩小至相差缺乏300元，侧面反映商业价格增长乏力。26商业地产二级市场成交概况中山商业地产开展环境销量增速：受经济大环境及政策的影响，销量增速波动较大，但最近几年，总体增速低于住宅增速。售价增速：与销量增速态势根本相同。09年前，住宅售价增速远远高于商业，09年及以后，两者之间的差距有所缩小。27商业地产二级市场成交概况中山商业地产开展环境综合近期中山市商业供给市场，近半年商业供给2156套，其中，11年元旦和五一的假日节点，供给集中放量。成交方面，市场根本保持平稳，平均周成交在50套以下。28商业地产二级市场成交概况中山商业地产开展环境从近期的商业供给数据可以看出，供给量主要集中在60方以下小型商铺，占41%。其次是60-80方以及180方以上的商铺，分别占13%、12%。其余各面积段新增供给较平均。29商业地产二级市场成交概况中山商业地产开展环境近期成交的商铺类型以社区底商为主，热销旺铺面积区间段集中在80方以下，其中60方以下占据最大成交比例，其余面积商铺成交比例较平均。30商业地产二级市场成交概况中山商业地产开展环境近半年来，城区成交商业物业主要集中在西区，其他城区商业成交量较低，主要是受供给缺乏的影响；而镇区方面，坦洲镇、沙溪镇、三乡、火炬开发区四镇成交活泼。31小结中山商业地产开展环境整体经济形势向好，然而不同镇区之间差异大。土地市场，纯商业用地成交不活泼，6年多仅成交约46宗商业用地〔仅指招拍挂领域〕相比整体土地一级市场，商业用地份额非常小，仅占5%左右。中心城区及北部镇区因其重要地理位置及多项规划利好刺激下，商业地块成交比重最大。非住宅物业市场相比住宅而言，近几年表现平平，成交量、成交价均的增长速度均落后于住宅物业，一定程度反映出，中山商业物业的投资回报率仍待提高。32合富辉煌〔西部区域〕中山公司市研部商业地产开展综述中山商业地产开展环境中山市商业地产格局中山商业未来开展趋势33中山主要商业网点分布中山商业地产格局辐射范围1-2公里，步行15分钟以内，以超级市场、药店、便利店、洗衣店等日常所需效劳为主要业态类型，主要物业类型为小区底商。邻里型街铺社区级商业中心辐射范围3-5公里，车程5-10分钟内，300-500个停车位，以综合超市、专业商店、餐饮效劳为主要经营业态，物业类型多为专业商场。区域级商圈辐射范围10-20公里，车程10-30分钟之内，2000-5000个停车位，以大型百货、综合超市、服饰、饮食效劳为主要经营业态，物业类型为专业商场。34中山城区核心商业分布中山商业地产格局怡华商圈步行街商圈大信商圈华润万家假日广场吉之岛富业广场区域级商圈：怡华世纪广场孙文西路步行街商圈大信新都汇商圈社区级商业中心：假日广场吉之岛富业广场华润万家35合富辉煌〔西部区域〕中山公司市研部中山市商业地产格局邻里型街铺社区级商业中心区域级商圈36泛城区近期在售商铺情况中山商业地产格局项目名称商铺面积面宽进深层高售价区域宝嘉上筑63-1000方4-6米10-15米6米25000元/方沙溪镇领汇名轩整层招租4-7米8-10米6米只租不售火炬开发区城市花园莲兴阁---6米10-12米---只租不售石岐区恒大绿洲32-254方4.3-5.5米15米4.6米20000元/方南区豪逸御华庭90-150方5-6米10-12米6.9米----石岐区万科朗润园50-80方9-10米12-15米部分4.5米部分5.2米2.8万-3.4万东区城东名门200-20000方一楼整层出租5.5米只租不售东区37泛城区近期在售商铺情况中山商业地产格局项目名称商铺面积面宽进深层高售价区域康桥活力城40-130方3.5-10米11-17米4.4米---沙溪镇金逸豪庭60-200方只租不售，两层商铺的下层租金60元，上层30元，单层的40元。沙溪镇名都华庭20-2000方---------13000元/方东升镇皇冠明珠120-260方---------6000元/方三乡镇东都明珠整层出租，只租不卖南朗镇尚湖轩50-804-7米13米5.9米只租不卖西区南桂园33-2005米8-12米4米11000元/方南头镇38合富辉煌〔西部区域〕中山公司市研部中山市商业地产格局邻里型街铺社区级商业中心区域级商圈39合富辉煌〔西部区域〕中山公司市研部假日广场40社区级商业中心——假日广场中山商业地产格局假日广场座落中山市城区核心地段─兴中道与孙文路交汇的黄金轴线上，占地面积三十多亩，总建筑面积五万多平方米〔商业面积约3万方，写字楼面积约2万方〕，由一幢主楼和两幢塔楼构成，是集购物、娱乐、饮食、商务等于一体的年轻商业中心。2004年8月假日广场开业，至今假日广场已经运营近7年的时间，逐步形成了自己独有的商业文化。广场概况：41中山商业地产格局兴中大厦国土资源局人大政协办公楼播送电台中山图书馆集约中心辐射范围假日广场社区级商业中心——假日广场42中山商业地产格局假日广场地理位置兴中道与孙文东路交汇物业组合商场、商业街、写字楼项目规模占地约33亩经营规模约3万方楼栋数量一幢主楼和两幢塔楼经营档次中高档商场通道宽8米商场楼层高4米铺位进深5-8米铺位面宽5-10米产权性质出租铺位面积7-1000方商铺租赁率95%月租金70-100元/方/月规划设计/功能设施停车/车位约600个通风系统中央空调电梯通道4部电梯，1部扶梯中庭、广场无中庭，3个广场临街铺比例麦当劳、屈臣氏、肯德基临近商场铺比例99%周边配套壹加壹商场、人民医院、松苑中学、中国银行、交通银行等交通状况2、9、024、032、050、39、205路公交车,快捷方便消费人群城区中高端消费群，周边镇区的年轻消费群体。社区级商业中心——假日广场43中山商业地产格局首层：12000平方米餐饮：麦当劳、肯德基、味千拉面、满记甜品等服饰鞋帽：Adidas、城市生活CityLife、思加图、ebase等个人护理：资生堂、DHC、Beauty、兰芝等超级市场：屈臣氏、红色庄园、高美笑韩国食品等社区级商业中心——假日广场44中山商业地产格局七层〔写字楼〕：天润置业、美国亨特公司、金元证券、卓粤房地产开发六层〔写字楼〕：美国友邦保险、珠海市维佳联运国际货运、索尼(中国)、大地物业五层〔写字楼〕：广发证券、祐达贸易、维新英语、奥科电子、银达担保投资等三层〔3100方〕：颐东大酒楼、东一料理、博雅书店二层〔10000平方〕：百佳超级购物超市社区级商业中心——假日广场45中山商业地产格局孙文东路80-15070-200兴中道兴中道70-150社区级商业中心——假日广场46中山商业地产格局餐饮、药店、典当行、家居、棋牌、美发餐饮、装饰、家电、彩票、印刷、五金餐饮、门诊、快印、外贸鞋、彩票、烟酒行假日广场社区级商业中心——假日广场47中山商业地产格局社区级商业中心——假日广场48中山商业地产格局假日广场自身以服饰、餐饮为主营业态，假日广场以百佳超市、麦当劳、肯德基、屈臣氏为主力店；假日广场周边店铺租金范围为70-200元/方之间；周边街铺以餐饮、汽车保养、书画用品、典当行为主营业态，主要为满足日常生活所需。片区以写字楼商业为依托，以传统街区商业为根底，经过近七年的沉淀和开展，已经奠定了其在周边区域的商业地位。其主要辐射区域为东区和相邻的石岐区。邻近地块〔旧洗衣机厂工程〕金鹰广场的开发，为商圈的后市开展带来了相当的想像空间。社区级商业中心——假日广场49合富辉煌〔西部区域〕中山公司市研部东区华润万家50中山商业地产格局社区级商业中心——东区华润万家东区华润万家位于中山五路，其前身为万佳百货，于2001年9月15日开业，经营面积近4万平方米，08年以前都为万佳超市全国单店面积最大的商场，开业初期经营品种逾10万种。2021年5月1日起，正式更名为“华润万家〞中山店。营业10年来，随着其他商圈的崛起，由盛至衰，从最初的风光无限到如今的独立坚持。51中山商业地产格局社区级商业中心——东区华润万家华润万家地理位置中山五路物业组合商场项目规模占地约70亩经营规模约4万方楼栋数量1栋4层综合楼经营档次中低档商场通道宽2-3米商场楼层高4米铺位进深2-10米铺位面宽3-12米产权性质出租铺位面积6-800方商铺租赁率75%月租金抽点规划设计/功能设施停车/车位约650个通风系统中央空调电梯通道4部电梯，1部扶梯中庭、广场无中庭，大广场临街铺比例5%商场铺比例95%周边配套银行、海关交通状况1、9、023、208、205、12、006路等多路公交车,快捷方便消费人群周边居民消费群。52中山商业地产格局社区级商业中心——东区华润万家华润万家中山店50-8050-100产品：4-8米X6米物业:社区底商经营业态：装饰材料、日杂百货、餐饮、社区卫生院、银行产品：4-6米X8米物业:社区底商经营业态：代理报关行、银行、地产中介、文教用品、餐饮53中山商业地产格局社区级商业中心——东区华润万家肯德基一番拉面真功夫湘府阿炮美食城服装、皮鞋皮具、箱包专柜一楼万通客运站54中山商业地产格局社区级商业中心——东区华润万家华润万家超市电器区书籍音像文体用品、玩具服饰二楼三楼四楼未营业55中山商业地产格局社区级商业中心——东区华润万家56中山商业地产格局社区级商业中心——东区华润万家华润万家以自身品牌综合超市、肯德基为主力店，以服饰、餐饮为主营业态；华润万家周边商铺租金范围为50-100元/方之间；华润万家周边街铺以装修装饰材料、日杂零售为主营业态，主要为满足周边居民日常生活所需。因为临近中山海关，东文路一带积聚了一批代理报关行。早期的万佳百货开业较早，同类商场不多，为中山带来当时较先进的经营模式，在吸引周边居民的根底上，同时吸引了周边石岐区、火炬开发区、以及周边如南朗等镇区的消费者，但随着假日广场、大信新都汇等商圈的陆续崛起，商圈影响力逐渐减弱，而其周边又缺乏其他商业工程的互补，开展到目前以超市支撑，满足周边居民的日常消费。未来华润万家的南北两边均规划有大型商业工程，以及临近的东区CBD的逐渐成熟，届时将会为该商圈注入新的活力。57合富辉煌〔西部区域〕中山公司市研部吉之岛58中山商业地产格局社区级商业中心——吉之岛吉之岛地理位置中山二路八号君悦广场物业组合商场项目规模占地约13.5亩经营规模约4万方楼栋数量1栋4层综合楼经营档次中高档商场通道宽1.8米商场楼层高4米铺位进深街铺8米，商场铺不定铺位面宽4-5米产权性质出租铺位面积100—20000方商铺租赁率90%月租金80-200元/方规划设计/功能设施停车/车位约650个通风系统中央空调电梯通道4部电梯，1部扶梯中庭、广场无中庭，大广场临街铺比例20%商场铺比例80%周边配套银行、电信交通状况023、208、205、12、006路等多路公交车,快捷方便消费人群周边居民消费群。59集约商业中心——吉之岛中山商业地产格局君悦一期吉之岛业态情况楼层业态层高通道风格1楼食品3米1.8米现代2楼服装3米1.8米现代3楼生活用品3米1.8米现代4楼图书、儿童用品3米1.8米现代君悦二期业态情况楼层业态层高通道风格1楼饮食、金融3米1.8米现代2楼电器3米1.8米现代3楼健身3米1.8米现代该商圈范围较小，主要以君悦豪庭的两座商业副楼为主，影响力较大的主要是吉之岛超市。60社区级商业中心——吉之岛中山商业地产格局吉之岛自2003年7月开业以来，经营状况一直比较良好，除自身经营状况及时调整的因素外，其地理位置的优越性至关重要。吉之岛所在的中山二路与悦来南路交汇处，为中山的老金融区，可谓老城的核心。周边原居民最多，消费实力不俗，对吉之岛主力经营的港货及进口货品有追随情节，近8年的经营，已经积累了一大批的忠实追随者。与君悦时尚城的其他商家互惠共荣，构成周边区域的商业中心。相比其他主要商业中心，吉之岛商圈的车位明显缺乏，停车问题成为主要的制约因素。与之毗邻的星汇地产工程与华发、华润地块，均规划有商业、酒店、写字楼等商业工程，建成后，将会极大增加该商圈的影响力。61合富辉煌〔西部区域〕中山公司市研部富业广场62富业广场商圈辐射范围中山商业地产格局业态：五星级标准建设的综合性商业广场。

占地：24790.90平方米。

总建筑面积：83890平方米。其中：商业面积46331.3平方米，商住面积10702.7平方米，地下车库面积11106平方米。

总楼层：商场层高为9层，公寓层高为18层。具体情况：建筑根本呈U型，北面楼高6层，西面楼高9层，东面为18层酒店式公寓及商铺。负一层为大型地下停车场，可提供1000个停车位，并有大型文化广场。63富业广场商圈辐射范围中山商业地产格局富洲二手市场人行天桥富业广场富华酒店富州酒店西苑电脑城国际酒店喜来登酒店64集约商业中心——富业广场中山商业地产格局富业广场65集约商业中心——富业广场中山商业地产格局富业广场各楼层分布楼层业态主力店层高（米）通道宽（米）面积1楼服装、珠宝、手表益华百货3.51.61.8万方2楼超市、电器置禾超市、苏宁电器、交通银行3.51.63楼酒店荣光国宴酒店3.51.67000方66集约商业中心——富业广场中山商业地产格局地段主要业态铺面宽度铺面深度层高中山一路酒店、餐饮4-5米5米3米富华道二手中介、通讯、麻将设备4-5米5米3米富华道（富业广场段）二手中介、餐饮、桑拿4-5米10米3米升华道政府、银行4-5米5米3米长洲大街餐饮4-5米5米3米岐沙路通讯4-5米5米3米由于富业广场所在商圈由来已久，并且已经有固定的消费人群和租金定位，因此该商圈街铺的业态变化并没有受到富业广场太大影响，在租金较高的中山一路和富华道〔富业广场段〕，大型酒店、餐饮仍然是业态的主流。而在该商圈边缘的岐沙路段，该路段固有的二手通讯门店也没有出现被“挤出〞的现象。67社区级商业中心——富业广场中山商业地产格局富业广场的前身是号称“地王〞的“中联广场〞的烂尾楼盘，现在作为西区首个竣工的三旧改造工程，已于2021年9月28日开业，目前是西区最大的休闲商业中心。富业广场成功引进益华百货、苏宁电器、肯德基等主力店，并自营荣光国宴酒店，满足了周边西区、沙溪、沙朗等地居民的消费需求。富业广场约可提供800个车位，为富华道大型公共停车场之一，对于早期规划缺乏停车位的富华道来说，大大缓解了富华道的停车难问题。富业广场位于原有的富华酒店商圈，片区内酒店林立，既有五星级酒店喜来登、国际酒店，也有四星、三星酒店，更有许多如家、柏宁、香山，金马类的便捷商务酒店。但之前并无大型综合购物广场，富业广场找准定位，正好填补了这一空缺。68合富辉煌〔西部区域〕中山公司市研部中山市商业地产格局邻里型街铺社区级商业中心区域级商圈69合富辉煌〔西部区域〕中山公司市研部怡华世纪广场商圈70怡华商圈辐射范围中山商业地产格局三级商圈南下新码头二级商圈核心商圈京华酒店好又多怡华商业广场南下市场新世界广场路易酒店71怡华商圈主要商业点中山商业地产格局南下新码头京华酒店好又多路易酒店怡华商业广场新世界广场72中山商业地产格局怡华商圈代表商业网点-怡华商业广场怡华商业广场地理位置中山三路物业组合商场、酒店、写字楼、住宅项目规模占地约8.5万方经营规模商业18万方楼栋数量1栋酒店、4栋住宅及裙楼商业、1栋综合楼经营档次中高档商场通道宽3-4米商场楼层高5-6米铺位进深10-15米铺位面宽5-10米产权性质出租铺位面积临街50-200方，商场铺15-500方商铺租赁率95%月租金100-250元/方/月规划设计/功能设施停车/车位1600（地下）通风系统中央空调电梯通道中庭、广场首层中空三层临街铺比例15%商场铺比例85%周边配套全民健身广场、中山体育场、孙文公园、中山图书馆等公共生活配套交通状况毗邻中山三路、银通街，临近岐关西路、体育路、博爱三路，周边交通通达性好。消费人群城区中高端消费群。73中山商业地产格局怡华商圈代表商业网点-怡华商业广场一层：魅力名品馆璀璨时尚馆A化装品区C品牌专卖店E名店步行街G麦当劳J苏宁电器〔装修〕L星巴克〔装修〕O利和广场销售中心|B皮鞋皮具区|D珠宝名表区|F世纪酒店大堂|H益华四海电器|I屈臣士|K肯德基一层品牌店列表名表名笔劳力士|帝舵表|欧美茄|浪琴表

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梦妆|悠莱|丸美|泊美74中山商业地产格局怡华商圈代表商业网点-怡华商业广场二层：青春美媛馆家居生活馆二层品牌店列表A家居服饰区C影视冰洗区E肯德基G商场连廊|B女装区|D益华魅力荟|F味千拉面女士服饰衣恋|小熊|ONLY|VEROMODA|江南布衣|播|欧点

欧时力|古谷惠|鄂尔多斯|香云莎|TOUCH|G2000

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果素|欧尼迩|自由鸟|鸡仔唛75中山商业地产格局怡华商圈代表商业网点-怡华商业广场三层：青春美媛馆家居生活馆三层品牌店列表A男装区C世纪会CLUBE日用洗涤区G商场连廊|B运动区|D益华魅力荟|F乐家超市专柜男士服饰华斯度|法国鳄鱼|韦乐|卡路迪奴

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匡威|安踏76中山商业地产格局怡华商圈代表商业网点-怡华商业广场四层：青春美媛馆家居生活馆四层品牌店列表A名牌折扣区C儿童游乐场E湖苑大酒楼G生鲜食品区|B儿童商场|D京华食街|H商场连廊床上用品雅芳婷|富安娜|喜来登|邓禄普

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汤米|托马斯77中山商业地产格局怡华商圈代表商业网点—好又多好又多地理位置中山二路与岐关西路交界处物业类型商业裙楼经营规模两层，约6000方经营档次中档超市商场通道宽1-2米商场楼层高3米产权性质租赁15年（2002起）停车无专用停车位，停车在裕华小区月租金已租完经营业态熟食;生鲜;烟酒饮料;粮油;休闲食品;纺织服饰鞋帽;日用百货;大小家电;文化用品;音像制品;消费人群周边社区居民。78中山商业地产格局怡华商圈代表商业网点—南下新码头南下新码头地理位置中山市博爱三路物业组合商场、酒店、写字楼、住宅项目规模1.5万平方米经营规模2.2万平米楼栋数量4栋综合楼经营档次中高档餐饮、娱乐商场通道宽3-4米商场楼层高5-6米铺位进深---铺位面宽---产权性质出租铺位面积---商铺租赁率95%月租金30-100元/方/月规划设计/功能设施停车/车位250通风系统---电梯通道6部电梯中庭、广场无中庭，两个广场临街铺比例30%商场铺比例70%周边配套菜市场、医院、学校、银行、公园等公共生活配套齐全交通状况地处博爱三路，石岐区、东区、南区三区交汇，交通便捷，通车方便。消费人群城区及周边镇区年轻消费群体。79中山商业地产格局怡华商圈代表商业网点—南下新码头南下新码头为三旧改造工程，定位为24小时娱乐之都，由三栋物业组成，目前出租率90%。现经营业态几乎全部为餐饮与休闲娱乐工程，已进驻的每家店面经营面积均较大，租金范围为30-100元/方。麦当劳80中山商业地产格局怡华商圈租金分布图南下新码头京华酒店好又多怡华商业广场100-150150-20090-120150-20070-12070-10070-100100-12070-10050-10081中山商业地产格局怡华商圈业态比例分布南下新码头京华酒店好又多怡华商业广场中山三路银通街体育路怡华街华夏街恒兴街维景湾内街岐关西路50-100豪逸华庭内街产品：4-12米X20米物业类型:社区底商经营业态：通讯、妇婴用品、酒店、餐饮、零售日杂产品：4-8米X10米物业类型：民居底商:经营业态：通讯、妇婴用品、酒店、餐饮、零售日杂产品：3-8米X10米物业类型:社区底商经营业态：餐饮、服饰、地产中介、保健品、电器、日杂产品：2-15米X10米物业类型:社区底商经营业态：西餐咖啡、服饰、艺术相关产品：4-8米X15米物业类型:社区底商经营业态：餐饮、服饰、红酒专卖产品：100-2000方物业:专业商厦经营业态：餐饮、娱乐、酒吧、网吧产品：4-8米X10米物业:民居底层经营业态：餐饮、日杂产品：4-12米X8米物业:民居底层经营业态：餐饮、服饰82中山商业地产格局怡华商圈业态比例分布83中山商业地产格局怡华商圈综合分析益华世纪广场位于中山三路与岐关西路交界处，是中山的政治、经济、文化中心，是中山传统的高尚住宅区，商业地理位置优越，商业气氛和经营环境十分优越。周边名品名店和金融保险、旅游、饮食、通信、美容美发等行业企业会聚，配套十分完善。益华百货开业于1995年5月，是中山市最早的CITYMALL消费模式，第一次引入开放式的经营模式。经过两次升级扩张后，目前商业经营面积近5万平方米，吸引了众多知名品牌进驻，是本市高端消费者休闲购物的首选。益华商圈周边积聚了中山早期的豪宅楼盘，周边较多本地高端消费者，而且是外籍人士最多的区域，为该商业板块提供一批稳定的具优质购置力的消费人群。与其他城区商业圈相比，该商圈集合更多的美容、美发、健身行业，而且档次不低。可见该区居民个性化消费之强烈。随着片区内置地广场、维景坊、南下新码头等一批新型商业街的产生，怡华商业圈更增添了新生时尚元素。84合富辉煌〔西部区域〕中山公司市研部大信新都汇商圈85大信新都汇商圈辐射范围中山商业地产格局大信·新都汇7层商业主体楼〔地下两层，地上五层〕面积达12万平方米，地上商业建筑单层面积达18000平方米，绿化总面积达5000平方米，特色景观区15000平方米，水体景观区1000平方米；一条长700米面积30000平方米、拥有200多间商铺的主题式景观步行商店街横贯商业中心南北。86大信新都汇商圈辐射范围中山商业地产格局三级商圈二级商圈莲兴酒店大信新都汇广场二期用地核心商圈大信新都汇购物中心的客流量带动了整个商圈的繁华，覆盖了附近莲塘东路、莲塘北路、大信北路、大信南路、大信商业街与宏基路。87中山商业地产格局大信商圈代表商业网点-大信新都汇广场大信新都汇广场地理位置莲塘路物业组合商场、商业街、住宅项目规模占地约10万方经营规模约9万方楼栋数量地上5层单体楼经营档次中高档商场通道宽3-4米商场楼层高6米铺位进深5-8米铺位面宽3-10米产权性质出租铺位面积5-1000方商铺租赁率95%月租金70-300元/方/月规划设计/功能设施停车/车位两层地下停车场约1500个，及露天停车场约1000个通风系统中央空调电梯通道两部观光梯、两条扶梯、两台电梯中庭、广场室内7层中空中庭，门前广场临街铺比例20%商场铺比例80%周边配套轻轨中山北站、北区公园、周边多个中大住宅社区。交通状况周边为老城区，大部分道路较狭窄，路网繁密复杂，容易堵车。消费人群城区中高端消费群，周边镇区的年轻消费群体。88中山商业地产格局大信商圈代表商业网点-大信新都汇广场优越城百货肯德基麦当劳国美电器采蝶轩屈臣氏时尚精品街周大福中智大药房大禾寿司89中山商业地产格局大信商圈代表商业网点-大信新都汇广场优越城百货肯德基正洋电讯大润发超市水果捞元一音像面牵一线优越城百货书香世家大润发超市奇乐儿游乐园90中山商业地产格局大信商圈代表商业网点-大信新都汇广场简爱家私TOPKTV王子饭店金龙欢乐城、早晨健身会金逸电影城简爱家私91中山商业地产格局大信商圈代表商业网点-大信新都汇广场爱婴岛电脑城真功夫地下停车场地下停车场92中山商业地产格局大信商圈租金分布图170-350120-23070-150120-20050-13050-100100-25093中山商业地产格局大信商圈业态比例分布街道主营业态大信北路餐饮、服饰、美容美发大信南路餐饮大信中路（步行街）服饰、皮鞋、箱包、餐饮莲塘北路电器、床品布艺、餐饮莲塘东路餐饮、日杂、二手中介宏基路建材、窗帘布艺、餐饮94中山商业地产格局大信商圈业态比例分布2004年4月开业，是中山首家提出shoppingmall概念的商业，首次采取只租不售的经营模式，经过7年多的经营，已经成为石岐区乃至整个中山人流最大的商业中心。因其有全城最大的1500平方米，垂直高达30米的室内天幕广场以及超2000方的室外广场，所以也备受各大楼盘、车商、消费品的喜爱，成为各项宣传推广活动的外展点首选。大信·新都汇在中山开创了“M+W万维商圈〞模式。M--Mall，W—WalkStreet，指步行街。“M+W万维商圈〞，是指Mall与步行街同步开发，同步经营，同步开展的全新商业模式，以大型Mall带动步行街实现商业高点起步，高速同步开展。大信新都汇的错位竞争应该是其成功的主要因素之一，其定位比益华商圈更亲民，又比孙文西步行街商圈更高端，与假日广场相比，更休闲更多样化。95合富辉煌〔西部区域〕中山公司市研部孙文西步行街商圈96孙文西路步行街商圈中山商业地产格局孙文西路步行街始建于隋唐年间，东起悦来路口中山百货大楼处，西至中山商业大厦，全长约529米,，共有商铺137家。毫无疑问，孙文西路商圈有着中山最有历史、最有文化底蕴的商业街，这里曾经是全国最早的百货公司——先施、永安所在地，有很多历史悠久的老字号，不过近年来，随着其他新兴商圈的崛起，这一商圈在中山的商业地位黯淡不少，影响力大不如前。97集约商业中心——富业广场中山商业地产格局孙文西路泰安路逢源步行街民族路民族路凤鸣路悦来中路98集约商业中心——孙文西部步行街中山商业地产格局该商圈租金最高的地段是在金都城内，原因在于该地点位于“金三角〞的位置，中百百货、步行街为该区域提供了优质的消费人群。金都城“价廉物美〞的口碑为其市场推广做了很好的口碑效应，定位的独特和地段的优势为金都城带来了源源不断的人流，且金都城内商铺面积较小，经营风险不大，也使金都城租金远远高于其附近工程。步行街99步行街商圈集约式商业情况中山商业地产格局中天广场业态情况楼层业态层高通道风格1楼服装3.51.6现代2楼服装3.51.6现代3楼服装3.51.6现代4楼服装、通讯3.51.6现代中恳百货业态情况楼层业态层高通道风格1楼珠宝、手表、化妆品、超市3.51.6现代2楼鞋、皮具3.51.6现代3楼服装3.51.6现代4楼休闲服、运动用品3.51.6现代5楼游戏城3.51.6现代100步行街商圈集约式商业情况中山商业地产格局壹加壹超市（凤鸣商场）楼层业态层高通道风格1楼日常生活用品食品41.6现代2楼皮具化妆品、餐具、床上用品、服装41.6现代中百百货楼层业态层高通道风格1楼手表、珠宝5米1.6米现代2楼服装3米1.6米现代在步行街集约式商业中我们可以看出，大局部的业态都集中在服装，手表，珠宝等高消费品行业。而在主力店的分析中，我们发现除周大福外，大多知名品牌已撤出该区域，甚至有人调侃，步行街已变成国内品牌运动服装一条街。101逢源街商圈街铺业态情况中山商业地产格局逢源街楼层业态铺面宽层高通道风格1楼服装、餐饮、发廊5米6米4米南洋2楼服装、珠宝、婚纱摄影3米3米1.2米现代主力店分析：这条街属于步行街的延伸。在这条街上有超过40间面积超过150方、铺面宽度到达15米的店铺，品牌包括国内知名的海澜之家以及国外的耐克和阿迪达斯。劣势分析：我们认为这条街存在的劣势在于缺少名牌，虽然其中最大的主力店接近1000方，但却没有突出自己的形象，而且售卖的产品也是以杂牌为主，缺少了高端品牌的支撑。解决方法：我们认为产生这一现象的原因是招商时过于强调市场的作用，缺少了合理的引导。因此应在招商时应先注意科学的规划。102集约商业中心——孙文西部步行街中山商业地产格局地段主要业态铺面宽度铺面深度层高泰安路餐饮、服装、二手地产中介4-5米5米3米凤鸣路餐饮、服装4-5米5米3米步行街服装、珠宝4-5米10米3米悦来中路服装、发廊、饮食（小巷）4-5米5米3-8米在步行街商圈街铺中，最先出现衰落迹象的是富华道富华酒店侧的街铺，调研的时候已经有大型商家准备清货撤场，并伴有大面积商铺闲置的现象。而在“铺王〞金都城所在的悦来中路，受“铺王〞影响，该地段正呈明显的“挤出效应〞。小型餐饮店已被迫迁入邻近的小巷继续营业，该路段的商铺业态那么朝服装零售和发廊美容集中。103集约商业中心——孙文西部步行街中山商业地产格局2000年之后,随着益华百货、大信新都汇乃至假日广场等新商圈的强势崛起，以及它们所带来的新商业模式的强烈冲击，孙文西路步行街在中山的商业地位开始动摇。而在这当中,要数大信新都汇给百年老街带来的冲击最大。孙文西路步行街商圈的没落有其内因也有外因，外因当然是其他新商圈的崛起，内因那么主要是管理不善缺乏长期规划导致的各种积弊，租金连年上涨导致绝大局部的老字号被迫搬离，新引入商家的参差不齐，车位的严重缺乏及道路的拥堵导致大量高端客户的流失，毫无传统文化的特色街区以及“偷、骗、抢〞频发的不良治安环境，更流失了传统本地消费群及年轻消费群体。步行街商圈的没落,还与其缺乏“商业领袖〞有关。纵观大信、假日广场乃至益华商圈,其周边的人气都是通过一个大型的“商业领袖〞带动起来。然而,中山百货、中恳百货、商业大厦这些步行街昔日的“领袖〞商家如今黯淡无光,步行街整个商圈也因此陷入“小、散、弱〞的境地。104中山主要商圈开展比照中山商业地产格局商圈开业时间规模经营状况未来发展前景益华商圈1995年5月大信新都汇2004年4月孙文西步行街1998年开街假日广场2004年8月东区华润万家2001年9月富业广场2009年9月吉之岛2003年7月105中山主要商圈开展比照中山商业地产格局项目名称商业建筑面积（平方米）定位档次停车位（个）平均租金（元/天/平方米）空置率*业态构成大信新都汇110,000ShoppingMall中高1,0006.5-18（商场首层）2-5（步行街）营业额的22-30%（百货）0%百货+超市+专业店+大型餐饮孙文西步行街43,000旅游步行街中低04-70%服装+餐饮逢源步行街52,000步行街中4502-1120%服装+餐饮中山百货5,000传统百货中4015%-20%（含管理费）30%百货中恳百货12,000传统百货中5006-1010%百货吉之岛20,000超市中高100*-50%超市+餐饮假日广场28,000ShoppingMall中高600*6-12（商场首层）3-6.5（步行街）营业额的22-25%（百货）0%购物中心+超市+大型餐饮好又多超市5,000*社区配套商业-20-0%超市+餐饮益华百货50,000百货中高1,6008-12（商场首层）营业额的20-30%（百货）30%百货+超市+专业店南下新码头22,000一站式文化娱乐城中2002-3.3（商场首层）5%正在招商万佳超市33,000社区配套商业-500*营业额提点25%超市+餐饮106

中山整体商业特征中山商业地产格局市级商圈内，孙文路、中山路和博爱路之间，中山三条东西走向主干道上，依靠便利的公交系统辐射全市。商品种类齐全，品牌集中，主要包括有化装品、服装、体育用品、家用电器、餐饮、娱乐等商业类别。百货、购物中心和大卖场多由开发商租赁给商业经营公司，由该经营公司对商业进行分租，并实行统一管理；或由开发商自己持有，由商业经营管理公司以输出管理的方式对商业进行管理，收取管理费用。商业街多采用租售并举的经营模式，由开发商组成商业经营管理公司统一管理；分布商品种类经营模式百货、购物中心，以及包括大型综合超市、建材家居超市在内的大卖场。商业形态业态构成写字楼底商的经营内容以效劳写字楼人群为目的，多集中在餐饮、咖啡、金融、休闲、便利超市等经营业态；居住类物业的底商通常会集中小型超市、美容美发、洗衣店、面馆等效劳以及各类专卖店等丰富的商业业态；大多数的商业购置者为投资客，预计可到达60-70%左右的比例；自用购置者通常用以经营餐饮、休闲娱乐或美容美发、便利商店等业态，经营餐饮和娱乐类型商业的商家通常选择购置写字楼底商；买家特征107中山市商业开展特点中山商业地产格局起步早、开展慢中山市商业地产市场起步较早，从上世纪40、50年代作为四大百货的发源地，当上世纪90年代风行珠三角的孙文西步行街，然后进入新世纪之后，开展相比周边城市比较落后，目前，中山还没有可以影响到周边城市的超区域级商圈，最具影响力的益华商圈及大信商圈也只是刚刚到达区域级级别。物业开发及经营模式落后大局部的商业工程在开发时，对前期的可行性论证仍停留在初级阶段，更多的是为将来的销售考虑，对未来的经营考虑的不到位不充分。目前万达实行的订单式模式相比传统模式，最大程度减少了日后改造的本钱，降低了经营风险。108中山市商业地产所存在的问题中山商业地产格局商业工程同质化情况严重近几年是中山市“城市综合体〞崛起的时代，全市各地多个商业工程均打着综合体的概念，大局部商业工程都写字楼、公寓、酒店、商场等业态，商业地产同质化情况严重。虽然MALL业态未来的开展潜力确实巨大。但商业地产后期运营效益的最大问题，就是自于工程的开发和定位的差异化。缺乏创新、特色的同质化只会导致竞争恶性化。开发与经营脱节商业地产工程的投资大，通常需要较长的投资回收期，少那么十多年，多那么几十年。但大多数经营者希望开发的周期越短越好,不重视商业物业后续的管理和经营,虽然近年来这种情况有所缓解，但开发商更多的还是看重短期利益。缺乏专业人才和开发经验中山商业地产的开发商多是做住宅工程起家的，对商业工程的选址、功能要求等专业知识知之甚少，而精通地产和商业的复合型人才更为稀缺。109合富辉煌〔西部区域〕中山公司市研部商业地产开展综述中山商业地产开展环境中山市商业地产格局中山商业未来开展趋势110中山商业地产格局规划利好城市性质珠江口西岸的地区性中心城市，广东省生态、投资环境良好的宜居创业城市，以伟人故里为特色的旅游城市。城市职能〔1〕中山市域的政治、经济、文化、科教中心；〔2〕高新技术产业及现代制造业开展中心职能，适宜创业城市职能；〔3〕效劳于广东省西翼、珠江口西岸的交通运输、产业效劳职能；〔4〕生态环境良好，宜居城市职能；〔5〕作为伟人故里的文化、旅游中心城市职能。?中山市城市总体规划〔2004—2021年〕?中对中山未来的城市性质与职能有明确的定位：111中山商业地产格局规划利好中山各组团开展职能及指引〔1〕中心组团：主城区主要承担地区性综合效劳业职能，提高城市主中心效劳功能；沙溪、大涌形成商住、产业开展综合区；港口镇形成物流、居住开展综合区；五桂山镇着力加强生态环境的保护。〔2〕东部组团：是城市未来拓展的主要空间，积极培育东部新城，并逐步开展为城市副中心。火炬区继续开展高新技术产业；翠亨村继续挖掘“中山故里〞的文化内涵，大力开展区域性旅游业；三角、民众开展成为中山装备制造业基地。〔3〕西北组团：适时开展装备制造业，积极开展综合效劳业，打造城市副中心职能。〔4〕南部组团：继续完善外向型经济，提升三乡为南部的城市副中心职能。中心组团西北组团东部组团南部组团112中山商业地产格局规划利好第三产业开展大力开展第三产业，提升三产开展质量，重点开展现代效劳业与文化产业。〔2〕全面实现商贸流通现代化，多种商业业态合理分布。〔3〕在主城区形成全市三产效劳中心，在南朗、小榄〔西北组团〕、三乡〔南部组团〕形成副中心；在沙溪、火炬、港口等处建成假设干规模适当、布局合理的集商业、文化、休闲、娱乐为一体的综合商业区。〔4〕在中心城区外围交通方便且有用地条件的地区，根据市场需求，适时建设假设干汽车、建材、农产品等大型专业商贸中心。〔5〕建成分布合理、结构优化、高效低耗的现代物流体系，积极开展第三方物流。商业效劳中心城区商业中心布局采取“一主一副〞结构，主中心为主城区综合商业中心，副中心为东部新区商业中心。规划建设2个组团级商业中心，西北组团中心设在小榄－古镇、南部组团中心设在三乡，应以大型商业设施为主要开展模式，具有商贸集聚效应，突出中心效劳功能。113中山商业地产格局规划利好2007年，我市提出规划建设3个商务集聚区，2021年6月正式授牌，分别是东区中心商务区、西区效劳业综合改革试验区和石岐区“三旧〞改造效劳业综合试验区。2021年，我市共确立了5个市镇共建商业区，还包括南头镇华南家电产业效劳创新区、三角镇广东〔中山〕数字家庭产业孵化基地。东区中心商务区规划2021年被批准。以城区主要干道中山路、起湾道交会的“十〞字型区域为核心进行构建，地块总面积为140公顷，分为核心区〔中三路与起湾道黄金十字路口〕、益华片区和博览片区。中心城区近期建设规划114中山商业地产格局规划利好2007年市政府将“重建富华道商圈〞确定为十大民心工程之一，西区定位为主城区休闲商务中心，主力推动建设现代化的酒店业集聚区、高端商务办公集聚区和标志性的文化休闲区。其中富业组团定位为数字化休闲商务区，连同西区广场一起，重点开展高端商贸、休闲购物等产业。?石岐区土地利用总体规划?〔2006~2021年〕正式公布，其中指出，石岐区将以城市休闲商业中心的开展方向来推动多元化社会效劳，提出了以“孙文西路商业中心、民权路和莲员路主题商业街、青溪路娱乐产业长廊在内的岐江东岸休闲商业带为月，以中山工业园商业圈、大信商业圈、假日广场商业圈、吉之岛商业圈、百利广场为星，呈众星拱月状分布〞的商业布局。中心城区近期建设规划115未来工程分布中山商业地产格局富华西购物中心天悦城奥利高广场兴中广场大信二期金鹰广场利和广场建纶国际商务中心保利港口工程中山站规划片区棕榈彩虹地块远洋C地块商业英联紫马岭工程英联孙文东工程越秀博爱路地块116未来工程预测---列表中山商业地产格局项目名项目地址发展商建筑面积规划商业面积已签约主力店富华西购物中心西区翠景南路中山雅居乐雍景园房地产有限公司144万平米15万平米---/---

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