12月湖南通道县物业发展建议

湖南通道县项目物业发展建议湖南通道县项目组2011-12-28市场篇1定位篇2物业篇3开发篇4目录2市场背景分析国内宏观经济通道县经济怀化市经济侗族文化3国内宏观经济形势4市场篇国内经济形势

受2008年4万亿刺激政策的后遗症和过度依赖投资驱动的经济结构影响，一方面，在结束了货币放松政策之后，cpi在一定时期内仍然处于高位；另一方面，中国经济进入新一轮去库存化周期，外需和投资的下降将令gdp增速下降。因而，滞涨的风险仍然存在。

在cpi高起和gdp增速下降，使得货币政策陷入了进退两难的维谷。因而货币政策在回归常态之后，只有因时势而微调，放松的概率较小。5市场篇中国房地产开始进入库存周期，与中国经济的库存周期的叠加效应增加了行业调控的复杂性。以下三现状表明，本行业的调控将继续进行。1种种迹象表明，这一轮的行业调控已经由简单的针对房价的调控转向了制度变革，这表明真正的行业调控才开始。cpi未大幅下降保障房未大量供给房价未有实质性下降23房地产行业6市场篇7月12日国务院不断重申，调控方向不动摇，调控力度不放松，4月13日10月29日召开的国务院常务会议强调，要坚持调控方向不动摇、调控力度不放松，巩固和扩大房地产市场调控成效，严格控制投机投资性购房需求，努力增加市场供应，稳定市场预期，把房价控制在一个合理水平。召开的国务院常务会议，当前房地产市场调控正处于关键时期，必须坚持调控方向不动摇、调控力度不放松，继续加强房地产市场调控的工作。召开的国务院常务会议指出，坚定不移的搞好房地产调控，进一步巩固调控成果，促进房价合理调整。国务院会议强调7市场篇小结（一）宏观经济形式从国内形式来看，中国经济依然没有摆脱进入滞涨的危险，以货币为推动力的中国经济在这种情况下，不可能放松货币政策，紧缩的货币政策决定了四季度及之后中国房地产面临的依然是严峻的宏观环境。8市场篇小结（二）市场量价走势下半年开始，中国房地产市场开始进入由供求力量为主导的阶段，市场供应量、购房者预期、库存及去化时间成为影响量价走势的核心因素。调控近两年来，政策效力凸显，多数城市成交量持续低迷，部分项目开始降价促销，市场观望气氛浓厚。开发企业资金来源基本上全部被阻，全力销售回款成为唯一希望。在政策效力、市场供应量、购房者预期、库存压力、资金压力的共同作用下，降价促销成为四季度及2012年上半年市场营销的主旋律。9市场篇3.存款准备金率2.经济发展主旋律4.房价理性回归

5.保障房建设6.资金链1.经济发展放缓受全球经济缓慢复苏影响，我国明年的经济增速较今年略有下降；央行下调存款准备金率短时期内全国市场呈三级分化：一、二线城市房价明显下降，三四线城市房价略有波动，县份市场以刚需为主基本持平，略有升幅制通胀，促增长，调结构已是本轮经济发展主旋律，调控cpi至合理水平监管机制建立健全，深化税制改革

7.转变政府职能未来走势的预期各大开商资金链紧绷，融资渠道多元化；部分企业走强强联合路线，产业链结为利益同盟保障房建设力度加大，城镇化建设加快10怀化市经济形势11初步核算，2010年怀化市完成地区生产总值达到674.92亿元，年均增长14.8%。怀化市“十一五”目标全面实现，地区生产总值比上年提高1.1个百分点。以上数据均来源于怀化市统计局怀化市经济发展市场篇122010年第一产业增加值97.43亿元，增长4.4%；第二产业增加值288.90亿元，增长20.9%；第三产业增加值288.59亿元，增长12.9%

。“十一五”末期，三次产业比重调整为14.4：42.8：42.8，产业结构进一步优化。以上数据均来源于怀化市统计局市场篇怀化市产业发展：以第二、三产业为主，第二产业增速较快13市场篇从经济总量指标来看，2009年怀化gdp为559.5亿元，仅居全省第12位；财政总收入41.6亿元，仅居全省第9位；一般预算收入28.0亿元，位于全省第8位。 从结构指标来看，怀化城镇化率为36.2%，低于全国、全省的46.6%、43.2%；工业化率为35.1%，低于全国、全省的40.1%、37.2%。城市发展战略：“建设生态宜居城市，构筑商贸物流中心”。中国西南(怀化)农副产品交易中心、新商业步行街、新加坡工业园等一批重大项目的建成投产，怀化区域性商贸物流中心地位将进一步确立。怀化是全国地级市中交通最发达的城市之一，也是全国45个交通主枢纽城市之一。

以上信息来源于《怀化市“十二五”规划发展目标和主要指标体系研究》怀化市概况14通道县经济形势市场篇15市场篇通道县位于湘西南边陲怀化市南端，湘、桂、黔三省（区）交界处，是通往祖国大西南的要道。东邻湖南省绥宁、城步，北接靖州，南毗广西三江、龙胜，西连贵州黎平，处湘、黔、桂三省六县交界之地，是湖南省南下两广的咽喉要道。面积：全境东西宽58公里，南北长68公里，总面积2239平方公里，占全省总面积的1.4%。气候：全境气候温和，冬少严寒，夏无酷暑，年平均气温16.3℃，最热的7月份，平均气温只有26.2℃。1月份最冷，平均气温为5.2℃境内草地资源丰富，草地理论载畜量为30万个黄牛单位，发展农牧业有一定的条件2002年被列为国家扶贫开发工作重点县通道侗族自治县区位及概况16市场篇与周边的联系“三小时经济圈”的打造“十一五”期间，我县交通建设要全面实施交通突围战略，构建“三小时经济圈”，即县城双江至广西桂林、柳州，至怀化，至邵阳等周边中心城市行程只需用时三小时，缩小时空距离。重点抓好国道、省道、国防路、出口路、县乡村公路等“五路建设”和各乡镇汽车客运站建设航空：广西桂林国际机场、贵州黎平机场和湖南芷江机场近在咫尺，公路：g209国道、s221省道贯穿全境，砂改油工程，实现乡乡通油路或水泥路。旅游公路交通建设。国防路建设高速公路：配合包茂高速、怀通高速通道段建设的前期工作，建公路对接好邵怀高速、靖武高速，彻底缓解交通“瓶颈”制约现象。铁路：焦柳铁路、规划中的渝广铁路通道自治县的交通17

怀化市包茂高速沪昆高速湘黔铁路焦柳铁路

大兴机场g209国道g319国道g320国道市场篇通道自治县交通图18从2006年至2010年生产总值连年增长，每年增长同比均超过10%。市场篇通道经济平稳，发展迅速19

大力发展第二、第三产业，第一产业稳中有升。2010年第一产业增加值38812万元，同比增长4.3%；第二产业增加值62643万元，同比增长21.8%；第三产业增加值80663万元，同比增长13.2%“十一五”末期，三次产业结构调整为21.3：34.4：44.3

，产业结构进一步优化。市场篇产业结构优化20十一五期间，固定资产投资规模逐年增大，增速在3%以上，2006年及2009年尤为突出。全年完成全社会固定资产投资8.68亿元，同比增长43.8%。其中，城镇投资8.03亿元，农村投资0.65亿元。房地产市场活跃。去年房地产开发投资8224万元，比上年增长104%，其中商品住宅投资6724万元，增长96%。商品房屋销售面积达4.9万平方米，增长36%。商品房销售额6937万元，增长116%。市场均价：1415元/平方米。建筑业增加值3493万元，增长13.5%，占地区生产总值的比重为2.5%。房屋建筑施工面积16.4万平方米，增长37%；房屋建筑竣工面积4.55万平方米，增长49%。市场篇通道县固定资产投资逐年增长212010年财政总收入再创新高，达到1.36亿元，增长27.9%；实现本级财政一般预算收入8111万元，增长35.8%，年绝对值增长连续两年突破千万元，增量达到1527万元。累计完成一般预算财政支出61925万元，比上年增长26.35％。存贷款余额较快增长。去年末全县金融机构各项存款余额241876.7万元，增长14.5%，比年初新增30552万元。其中，城乡居民储蓄存款新增188613.9万元，增长15.8%。各项贷款余额74117.8万元，增长35.9%，比年初新增19568.8万元。市场篇通道县财政收入状况五年内屡创新高22通道县人口平稳增长，年末县城管辖区内总人口23.4万人，常住人口20.69万人，县城常住人口4万人

。人口快速增长为房地产的需求提供必要的支撑；通道县城镇居民的人均可支配收入年均增长9.5%以上，这是房地产快速发展的有利保障。

以上数据均来源于通道侗族自治县统计局市场篇通道县人口平稳增长23市场篇

通道县的房地产市场，尽管受经济刺激政策等多种因素的影响，但县委、县政府始终本着优化投资环境，加大投资力度为主要战略目标，在宏观经济景气上升，居民收入稳步增加，消费结构继续升温的有利因素推动下，通道县的房地产投资继续保持较好、较快的增长速度。

一、运行情况

1、去年1—10月份，房地产开发累计完成投资7024万元，占全社会固定资产投资总额的12.7%，同比增长52.1%。商品房销售面积为31361平方米，同比增长20.4%，销售额4926万元，同比增长86.6%24快速增长的因素：客户的多元化市场改善性住房需求旺盛政府加大对经济适用房及廉租房的建设力度成本的上升原材料上涨及人工费的增加政府优化投资环境市场篇25市场篇2、资金投入到位情况：去年1—10月份房地产开发投资的到位资金为7204万元，同比增长52.1%。3、对城镇固定资产投资的贡献比重进一步提升。1—10月份房地产投资的较快增长，是推进今年城镇投资增长的重要因素，1—10月份房地产投资完成占城镇固定资产投资总额的16.5%，对城镇投资的贡献率为25.6%。4、廉租房建设。通道市政府投入424万元用于70户廉租房建设，投入880万元用于1080户农村危房改造，初显成效。26市场篇目前通道土地供应主要集中在城东新区从城市发展的角度，目前通道县的着力发展方向点是城北新区；通道县土地供应情况27通道县土地出让情况土地编号2011-5-12011-3-12011-1-12011-1-2出让时间2011-10-262011-4-112011-1-182011-1-18地块面积55839.96平方米31622.26平方米834.09平方米2667.88平方米约83.76亩约47.43亩约1.25亩约4亩总建面167519.8894866.781751.5895602.548地块位置通道县双江镇内环南路（里丫冲）通道县双江镇吉利新村大道以东、科技路以南、内环北路以西通道县木脚乡木脚村（原木脚供销社）通道县双江镇青云路与古庵道交叉口(原耕牛市场)出让年限70年70年40年70年容积率1.01-3≤3≤2.11-2.1建筑密度≤30≤33≤53≤30绿化率≥35≥30≥30≥35建筑限高土地用途其他普通商品住房用地住宅用地其他商服用地住宅用地投资强度万元/公顷保证金500万元1500万元10万元50万元起拍价3420万元2000万元16.8万元81万元楼面地价20421195.9144.58土地现状已完成三通一平加价幅度2万备注条件小区规划道路宽度控制16米，道路占地面积约8124.8m2(长约500m），该宗地出让总面积为31622.26平方米,其中：住宅用地24422.26平方米、出让年限为70年；商服用地7200平方米、出让年限为40年；根据县住建局的规划建设要求：临街（内环北路）建筑退让红线2.0m，临街（吉利新村大道）建筑退让红线3.0m，临商业内街建筑退让红线10.0m。28通道县发展经济的swot分析29市场篇矿产资源品种类别多水资源丰富绿色生态工农业林业百强县，全国南方第二大草场通道县经济发展优势旅游资源丰富民俗+生态+红色30招商

投资受限政策未落实投资周期长通道县经济发展劣势国家实施货币财政政策“双稳健”使投资放缓旅游、林业、畜牧中药业属长效产业投资周期长“国扶县”政策未落到实处招商引资难市场篇31通道县面临的机遇becda国家及省级湘西地区开发总体规划国家红色旅游精品线路开发、桂林及武陵山国家旅游综合改革试验区幅射财政支出重点三农，保障房建设力度加大产业化建设重点五基地、四龙头，建设好两大产业园基础设施建设，路网通达，防洪堤美化，能源水利建设市场篇以上资料来源于《通道侗族自治县湘西地区开发总体规划》p4、p532路网不完善，与周边强县联动性不强城镇化水平低县域经济收入来源较单一区域发展竞争激烈2002年“国扶县”，老少边穷地区市场篇通道县

经济发展

面临

的威胁33市场篇1.잠재고객5.城乡一体化현안전략4.生态环境改善3.旅游圈形成2.基础设施建设1.经济总量地区生产总值年均增长12.5%以上；地方财政一般预算收入年均增长20%以上，财政总收入年均增长20%以上；工业增加值年均增长20%以上；全社会固定资产总投资年均增长25%以上，全社会消费品零售总额年均增长18%以上。到“十二五”末，全县交通“四纵四横”网络主框架基本实现，怀通高速全线建成通车，实现“内畅外通”，初步形成靖黎龙绥1小时经济圈，怀邵桂柳2小时经济圈，华南泛珠5小时经济圈。县域经济的外向度得到明显提高，成为怀化乃至湖南对外开放的重要窗口。实现与桂林旅游圈的对接，全面融入湘、桂、黔区域旅游圈，成为湖南省旅游强县，全国民俗生态和红色旅游大县。年接待游客达200万人次以上，旅游对gdp的贡献率超过25%，旅游业成为县域经济的主导产业。森林覆盖率达到78%以上，中心城镇建成区绿化率提高到50%。到2015年，县城建成区面积扩展到4.85平方公里，人口达到5.7万人；县溪镇城区面积扩展到1.21平方公里，人口达到1.2万人；建制镇经济总量占全县经济总量的比重达到60%以上。通道县十二五规划资料来源于中国通道官网----杨书记2011县委经济工作会议讲话34市场篇小结怀化物流发展的促进。通道县依托湖南怀化工业物流城市有利规划，抓紧发展旅游业不放松的前提下，积极发展第二产业，全县gdp总量持续走高，为房地产市场发展奠定了坚实基础。政策的扶持。国家及湖南省出台的湘西大开发战略，国扶县政策支持，为县城的发展借来了“东风”。产业发展为房地产业的提升提供了潜在客户群体。工业、畜牧业、林业、中药业、旅游业整体提升，产生了一批经济承受力强，改善性需求旺盛的中高端置业群体。产业结构的优化为潜在客户群提供收入保障。人均可支配收入稳步提高，居民的购买力增强，为房地产市场发展提供了必要条件。总体规划的规整及逐步完善为房地产投资提供了优秀的硬件。随着通道县各项基础设施的不断完善，交通设施的完备，生态环境的改善，产业结构调整及优化，旅游业的兴起带动全城经济提升，城北新区将成为县城新兴的热点。35侗族文化36文化篇侗族建筑特色侗族擅长建筑。结构精巧、形式多样的侗寨鼓楼、风雨桥等建筑艺术有代表性。侗寨鼓楼，鼓楼的造型十分别致，它的底部多为四方形，楼顶是多角形状，楼的层数均为单数，如9、17，楼顶悬有象征吉样的宝葫芦。十几层的鼓楼，全为杉木穿枋或接榫而成，不用一颗铁钉。檐下的如意斗拱，飞檐翘角，十分精巧。檐板上绘有各种古装人物画、山水画、花鸟画或生活风俗画，形态逼真，栩栩如生。整个鼓楼，远观巍峨庄严，气势宏伟，近看亲切秀丽，玲珑雅致。在过去，鼓楼的功用是昌鼓在楼顶，以便寨老击鼓报警和击鼓议事，如今的鼓楼已被时代赋予了新的功用，它成了侗族人民学文化和开展娱乐活动的场所。风雨桥在侗乡能和鼓楼媲美的，是侗寨的风雨桥，俗称花桥。大部分为木挢，还有石拱挢石板挢竹筏挢等，宽四五米。青石作墩，杉木铺挢面，上面是瓦顶长廊。长廊两旁设栏杆长凳，形如游廊，可供行人躲避风雨，观赏休憩。37文化篇侗族人民的饮食以大米为主，平坝地区以粳米为主，山区则多食糯米。普遍喜食辣椒和酸味。自行加工的“酸鱼”“酸肉”贮藏十数年不坏。用油茶待客，是侗族人民的一种好客习惯。大部分地区日食三餐，也有部分地方日食四餐之习，两茶两饭。两茶是侗话民间物有的油茶。油茶用茶叶，花，炒花生或酥黄豆，糯米饭，加肉或猪下水，盐等配料，制在汤状稀食，既能解渴又能充饥。日常蔬菜十分丰富，除鲜食之外还腌成酸菜如酸黄瓜，酸萝卜等。酸汤。不仅有酸汤而且有酸肉，到鱼，酸鸡，酸鸭等制作酸菜有坛制及筒制两种。侗族成年男子普遍喜欢饮酒，酒类大都是自家酿制的米酒，度数不高，淡而醇香。侗族饮食文化38文化篇走近侗寨首先飘入耳中的便是那传唱千年依然动听的侗族大歌！侗族大歌是一种无指挥、无伴奏，以合唱为主的歌唱形式，它以曲式复杂，声部组合多变而著称。被列为世界人类非物质文化遗产。虽然侗族文化历经风雨，人间沧海，但是侗族大歌仍旧一枝独秀保留下来。侗族大歌39市场篇“月也”，是这一村群众到另一村作客，并以吹芦笙或唱歌、唱戏为乐的社交活动。农闲斗牛，是集体娱乐之一。有外寨客人途经本寨，则阻之于寨边，以歌对答，谓之“塞寨门”。“行歌坐月”又称“行歌坐夜”，是青年男女进行社交和谈情说爱的通称。三江县富禄等地侗族群众常于夏历3月3日或2月2日汇集于广坪上，“抢花炮”。侗族社交文化40市场篇 信仰多神，崇拜祖先，特别崇拜女性祖先“萨母”，各寨都建有“萨母祠”或神坛供奉她。有的地方受汉族影响，还信汉族的一些神。相信灵魂不死。佛教也有流传，有庵堂寺庙，但信奉的人不多。基督教、天主教也曾传入，但信奉者也不多。还崇拜自然物，古树、巨石、水井、桥梁均属崇拜对象。以鸡卜、草卜、卵卜、螺卜、米卜、卦卜测定吉凶。侗族婚姻为一夫一妻制。姑舅表婚较为流行，姨表兄妹和辈分不同的不能通婚。丧葬一般同汉族，行土葬。侗族人民大都穿自纺、自织、自染的侗布，喜青、紫、白、蓝色。男子装束，近城镇者与汉族无异，唯边远山区略有差别，穿右衽无领短衣，着管裤，围大头帕。有的头留顶发。妇女装束各地互有差别，有着管裤、衣镶托肩、钉银珠大扣、结辫盘头者；有衣长齐膝、襟边袖口裤脚有滚边或花边、挽盘发者；有着大襟衣、大裤管、柬腰带、包头帕、挽头髻者；有着对襟衣、衬胸布、围褶裙、系围腰、着脚套或裹绑腿、髻插银椎者；有宽袖大襟、衣滚绣有龙凤花卉、长裙过膝，梳盘发者；也有着汉装者。一般都喜欢戴银饰。侗族蜡染画2008年侗锦成功被列为国家级非物质文化遗产。侗族信仰文化及服饰特点41文化篇侗族著名人物粟裕：中国人民解放军第一大将王天培：北伐名将杨至成：中华人民共和国开国上将李婷：2004年雅典奥运会女子双人十米跳台冠军得主陆永：2008年北京奥运会举重男子85公斤级金牌得主42文化篇百里侗族文化长廊皇都文化村恭城书院侗族古建筑群芋头古侗寨侗族大歌侗族织锦----民族传统手工艺品制作大赛国家非物质文化遗产侗戏独岩风景区万佛山风景区龙底河漂流自然资源人文资源红色旅游通道县被纳入全国“贵阳—凯里—镇远—黎平—通道—桂林”红色旅游精品线路文化旅游业资源43文化篇通道县政府得益于得天独厚的自然资源，坚持“生态立县，旅游兴县”战略，令旅游业近年来得以迅猛发展。人文资源的影响力：侗族大歌和侗锦成为世界非物质文化遗产文化资源的开发和深挖为房地产业的发展带来了联动效应。人流量的增加带来了酒店业、餐饮服务业、交通运输业、商品零售业、房地产业联动发展。各行业的收益也水涨船高。文化资源的开发和深挖为房地产业的发展增加了附加价值。房地产提供的产品将面临产品转型。由单一的提供居住空间转变为生态的，人文的，舒适的宜居多功能集一体的复合型产品。44项目定位篇目标客户群调查分析项目整体定位项目客户定位项目市场定位项目产品定位项目价格定位45目标客户群调查分析46定位篇调研目的：通过对通道县全方面最详尽调研，最大程度地熟悉和了解区域民众的消费习惯和特点，掌握目前市场上各项目运营模式，开发供应量和销售渠道、价格情况、规划及配套等，分析各在售（建）项目及其销售情况，分析目标消费群体的消费动态及心理，从而规避项目市场风险。

47定位篇如上表所示，调查者接受较多的单价为区间为1000～2000元占总体的82%，2000～3000元单价，意向接受的客户占总体的17%。从付款方式上看，客户较喜欢分期，占总体50%，一次性付款占10%，通过与被调查者之间的沟通，他们选择被动按揭的占较大比重（如一次性付款或分期因主观原因不能实行，才选择按揭）主动选择按揭付款方式的客户较少。从付款方式上不认可按揭。被调查者能够承受的单价被调查可愿意的付款方式48定位篇客户的购房目的以改善居住条件为主，占总体的42%，婚房的居住需求占25%。选择做房产投资的客户占总体18%，首次置业占15%。比例大体相近。按揭款接受1500元以下的客户占总体比例的69%，接受1500～2000元月供款的客户占18%，接受2000～3000元月供款的客户占总体13%。被调查者购房目的被调查者可承受的按揭范围49定位篇如表所示，意向购买多层的客户占60%，愿意购买小高层的客户占27%，愿意购买高层的客户占13%。意向购买90-130㎡三房的客户占57%，意向购买130-160㎡四房客户占总体28%。意向购房复式及两房的客户占总体的8%及7%，比例相当。被调查者希望的建筑类型被调查者理想的自主房型50定位篇被调查者的工作单位被调查者的家庭月收入水平如表所示，受调查意向客户多为个体经营户主，政府机关，事业单位，私企所占比例相当。受调查者的家庭月收入为1500-3000元占总体比例42%。月收入3000-5000元家庭占总体比重为25%，月收入1000-1500元家庭占20%。5000-10000元及1000元以下月收入的家庭占8%及5%。因问涉及客户隐私收入问题，客户的回答较为保守。51定位篇如表所示，客户接受信息的方式主要为亲朋好友介绍占42%，户外广告占25%。其它以海报占15%，手机短信，电视，报纸杂志、互联网信息来源所占比重较小。文化水平：受访客户多为高中或中专文化水平，占总体50%大专水平客户占28%，初中水平客户占17%。本科以上占5%。文化水平偏低。被调查者获取房源信息的主要来源被调查者的文化程度52定位篇客户访谈张女士职业：个体经营户年龄：27岁左右年收入：10万---12万访谈内容：自己住在城东区，比较喜欢看电视，对未来的期望是可以买套房结婚用，再买部车，如有项目推出促销活动都会关注，娱乐方式较偏好上网溜狗，旅游等，对城北区发展不太了解因为很少有媒体报道。刘女士职业：个体经营户年龄：32岁年收入：10万元左右访谈内容：自己刚在城南买了房子，偶尔接到的宣传单张可以了解项目信息，对城北区的发展基本不了解，个人以赚钱为娱乐方式，最理想的生活就是有房有车。目前还没参加过大型的促销活动。梁女士职业：地税局员工年龄：25岁左右年收入：4～5万元访谈内容：自己常逛街购物，偶尔收到一些宣传单张，如促销力度大有兴趣参加，对城北规划有一定的认识，认为现阶段项目位置较偏，平时的娱乐方式是唱k，打麻将，喝小酒，希望拥有自己的物业他们是收入较为稳定的人群。他们目前的居所是公房、或老的旧房，格局、舒适性较差，属改善性换房需求客户。有较强经济实力，追求生活品质与舒适性。教育购房是一个不可忽视的因素。李先生

职业：个体经营户年龄：40岁左右年收入：30万左右访谈内容：自己经营小饭店，听朋友提到过城北的发展，平时较喜欢打牌，喝喝小酒，自己有一套自建房，购买商品房可以考虑给小孩买。53定位篇项目名称富贵花园位置城东街－－牛场公墓前销售情况总套数519套，已售119套，销售率23%规模用地面积：49亩，总建筑76000平米竞争优势较低价入市，地块狭长，景观面宽，面积88—131平方米，建筑类型多层+商业裙楼户型两房、三房竞争劣势推盘速度慢，毗邻公墓；销售价格起步价1800元，2200元均价

主要客户事业单位员工，地源居民，教师，医生，公务员竞争对手情报收集54定位篇竞争对手情报收集项目名称时代御水湾位置通道县沿河路（原吉利菜地及酒精厂）销售情况去年底开始销售，目前销售率为70%规模占地65亩，总建筑面积15万平方米，1000套房源，目前在售220套竞争优势大社区；建筑形式多样，满足不通层次需求；形象推广：“领御通道新城邦”建筑类型5栋高层，11栋多层，一栋酒店底层商业户型面积为90~140㎡的三房，目前多层住宅只剩一套竞争劣势推盘速度慢，销售遇到瓶颈；销售价格区间在2100~3100元/㎡，多层均价在2300元/㎡。楼层差价为30元/㎡备注：开发商购置地块价为9200多万元，成为当地地王，每亩将141万元

主要客户事业单位员工，地源居民，教师，医生，公务员，少量外地客包括邵阳、桂林及柳州客户55定位篇经过对客户的抽样调查及走访，客户对房产市场的期望价在1000-2000元之间，付款方式偏好分期，对按揭不认可。改善性住房占大多数，有婚房需求，偏好90-130三房为主，可接受贷款月供1500元以下比例较高。意向130-160平方米的四房客户占28%，占近三分之一的比例。有效的传播信息方式以朋友介绍及户外广告发布为主。通道县十二五规划提及县城将向外扩展至4.85平方公里，人口达到5.7万人，可预期未来县城家庭将增加五千户以上，随着人口的增加，住房的需求也随之上升，城镇化建设步伐的加快将给商品房和大体量综合型商用物业销售带来联动效应。市调现状可预期市场趋势目前当地房地产市场以刚需为主导，客户对户型的主要需求为90-130平方米的三房为主，四房需求为辅。当地住房以满足基本居住求需求为主，少量绿化，达不到改善性住房客户的需求。当地侗族居民大部分汉化，接受外来文化程度高市场分析56项目定位57定位篇项目的总体定位复合式双维度现代城居典范复合式：项目集生态型、人文型、舒适型高端宜居物业、适度规模商服、侗族特色文化体验于一体双维度：巩固现有本地文化，不间断吸纳新文化现代城居典范：通过打造集居住，商务，旅游，文娱，文化体验为一体的综合体来树立内陆小城市居住典范58定位篇何为生态型：最大限度利用现有自然资源，充分利用地块高差，营造生态自然的立体式私属花园，打造宜居社区何为人文型：充分挖掘侗乡文化之源，结合现代建筑精髓，塑造具有民族文化特征富有现代气息的人文居住精神内涵何为舒适型:适度，合理，伸展自如的宜居套型；安全，便捷，亲情关怀的社区智能服务体系，倾情打造出生态，人文，舒适的中小城市宜居标准示范社区59定位篇项目的市场定位我们是市场的领导者60定位篇项目的客户定位：主抓侗族自治县内置业群体，外来置业者和城镇周边乡镇客群做为补充权力顶层财富顶层稳定资产层新资产层富裕市民阶层市民阶层赤贫阶层

游离客户偶得客户游离客户重要客户核心客户泛公务员、企事业单位职员、生意人县城公务员、周边市县、乡镇居民、军事干部、返乡置业人群其他外地度假客户，投资客客户群细分客户阶层定位61定位篇项目的客户细分主应对策略客户分类核心价值取向产品需求应对策略核心客户生意人、外来经商人员关注项目未来的升值潜力；注重产品品质感和居住舒适度舒适4房舒适3房充分挖掘物业价值，提高品质感，打造城市感泛公务员、效益较好的企事业单位职员升级置业，希望体验与之前完全不一样的居住感受；关注产品品质、物业服务和社区品味舒适3房紧凑3房强调生活配套，提高品质感，增加景观价值，社区物业管理重要客户公务员、周边市县和乡镇居民、军事干部、返乡置业人群关注居住舒适度，尤其对户型尺度、居住空间等特别关注；注重生活配套、项目品质和社区氛围舒适3房强调生活配套，提高品质感，增加景观价值，社区物业管理其它客户外地度假客户，投资客总价敏感，关注户型实用性，生活便利度紧凑3房舒适2房强调生活配套社区物业管理62定位篇符合客户需求：市场以90-130平米户型为主流，且访谈发现，三居是多数客户普遍接受的户型面积尺度。本项目抓主流客户，以市场主流畅销的户型为主。总价范围控制：目前市场突出项目御水湾，多数产品的总价水平在27.6万至33万左右。本项目首期主力户型总价尽量控制在35万以内。满足规划设计要求：合理规划，满足多种户型规划设计要求。保证居住舒适度：基于市场平台，保证基本的户型舒适度。项目的产品定位------必需具备的四前提：63定位篇项目的产品配比建议：以两房和三房为主，部分一房和四房及花园洋房为辅户型面积区间（平米）总价区间（万元）面积比例价值点客户策略一房40-509.6-125%面积小，投资方便年轻购房者，购买小户型为首次置业两房70-9016.8-21.625%面积紧凑、功能空间完备控制总价，吸引投资客及年轻购房者三房小三房100-12024-28.825%强调实用，适当缩小面积，控制总价满足居室数量需求，总价相对控制，吸引企事业单位职员及支付能力相对较低的外出务工族大三房120-13028.8-31.225%强调舒适度舒适的户型尺度，充分满足事业单位和私人老板的城市居住感四房130-16031.2-41.610%景观资源最大化、保证舒适度设计一梯两户的点式高层，并结合景观资源，抓住部分高端客户作为项目标杆花园洋房120-22031.2-57.210%观景的感受，景观资源佳创新的产品，拉升产品，吸引高端客户对新居住产品的购买总价按2400元/平方米计算,花园洋房按2600元/平方米初步预算,最终价格应有一定浮动.64项目价格定位65定位篇运用市场比较法估算推出本项目的售价前提：项目按照物业发展建议完成景观及户型优化后㈠、本项目的竞争对手的销售均价参考：项目名称御水湾富贵花园销售均价(元/m2)23002200项目的价格定位------市场比较法66定位篇㈡、根据参考指标对本项目进行综合评价

项目的价格定位------市场比较法内容权重富贵花园御水湾备注本项目地段及周边环境设施评价（以满分100分估算）地理位置10%8085御水湾临江，且离市区较近80绿化景观5%8080均在建，富贵花园初现规模85教育优势10%8080教育方面未有突出优势85繁华程度10%8085富贵花园工程进度较快，入住时间相对较早75交通方便程度10%858585楼宇质素综合评价（以满分100分估算）规模优势5%7580御水湾相对规模较大85规划设计10%8085御水湾规划布局层次较分明90区内环境舒适度10%8085两项目均有商用物业，御水湾充分利用沿江景观优势90户型设计创意10%7575两项目户型没有太大变化85知名度10%8085御水湾略胜一筹90实用率10%8580多层住宅基本相同，御水湾带小高层，所以实用率略低80综合评分100%8082.384.567定位篇㈢、假设本项销售均价为x进行估算：x1=

御水湾的销售均价×本项目最终评估值=2300元/m2×84.5

=

2106元/㎡

御水湾最终评估值82.3x2=

富贵花园的销售均价×本项目最终评估值=2200元/m2×84.5

=2324元/㎡

富贵花园最终评估值80x=x1+x2

=

2106+2324=2215元/㎡

2

2以上价格主要根据现时品牌及知名度较高的楼盘的销售均价、参考指标，依据客观事实及主观判断进行评估本项目首期的销售均价为2215元/㎡。此价格还需根据本项目的工程进度，对产品优势的体现作进一步的市场试探，有待进一步调整。项目的价格定位------市场比较法68定位篇二、本项目的售价的推算㈠、本项目的拟定租价推算根据调查中了解到，项目区域地段100平方米房的租价800元/月，约8元/㎡/月,投资者对的物业投资都有理想的回报率，理想的投资回报率是7%年的幅度，即投资者1万元每年能获得700元的回报，用14.3年的时间即可收回投资一万元的成本。因此我们可以结合上述模拟售价，

8元/m2/月×14.3年×12月/年＝1373元/㎡※该推算方式结果实属理论售价，与现有市场售价有偏离。项目的价格定位------租价推算法69定位篇㈡、以按揭价倒推

根据我司走访的抽样调查可知，通道居民可接受的按揭月供为1500元以下，据御水湾销售情况了解到，以120㎡一套房按揭，首期10万，月供1500左右，按首期三成，按揭七成计算。则我司综合以上数据，以月供1300元为例，首付款为10万元，按揭七成，不考虑本金及利率变化，通过按揭年限长短预估市场可接受价格：10年按揭，月供款1300元，倒推按揭价约15.6万元（含利息及本金），总价约25.6万元。15年按揭，月供款1300元，倒推按揭价约23.4万元（含利息及本金），总价约33.4万元。20年按揭，月供款1300元，倒推按揭价约31.2万元（含利息及本金），总价约41.2万元。以本项目的标准单位120㎡计算，总价约25.6万,可得单价2133元/m2；总价33.4万元，可得单价2783元/m2；总价41.2万元，可得单价3433元/m2。根据以上数据取平均值：2133＋2783＋3433＝2783元/m2

3项目的价格定位------按揭推算法70定位篇三、本项目的售价建议根据以上计算方法的比较，综合其推算结果，取平均值2123元/㎡,所以建议首期推出项目均价2120元/㎡为宜。

71物业发展建议篇物业开发目标项目发展规划建议项目园林景观体系建议项目交通体系建议项目产品形象建议项目户型产品建议项目配套建议项目物业管理建议72项目物业开发目标73物业篇在项目风险可控的情况下保持稳健的现金流，实现利润最大化通过项目的开发，积累开发经验，提升企业品牌的价值提升企业的核心竞争力及资本运营能力，实现企业在多领域经营及多元化收益的战略目标企业战略目标收益目标品牌目标物业开发目标74项目物业总体规划建议75物业篇物业发展建议方向

生活_宜居价值客户视角本体视角从客户视角出发——当地活跃的中高端购房群体对社区的居住舒适度都有较高要求,具体表现在对社区园林规划、户型、配套设施、物业管理方面的品质要求从本体视角出发——项目达到3.5的容积率，居住的舒适度必然会受到影响，因此应在社区规划设计中规避高容积率带来的宜居价值的下降关键字：院落、园林、户型、配套、物管关键字：高容积导致宜居价值下降76物业篇文化_人文底蕴实与虚人文底蕴的实——项目作为县城的展示面，本身具备了定义县城文化的价值，地块现存的双江河堤改造更是对于地块本身属性的定义人文底蕴是社区的内在气质，我们需要通过社区本身细节的打造，让人文的气质，被客户所感知人文底蕴的虚——人文的虚体现于对人的关怀对于本项目包含了：对于社区文化建设的重视、对于人与人交流空间的重视、对于高容积率社区下如何克服对居民产生的压迫感关键字：精神内核、细节复制关键字：交流空间、社区文化物业发展建议方向77物业篇经与开发商初步沟通：意向将地块分割为小块，各个组团独立开发，各自设组团绿化。通过区间小路及绿化带与外界联系，通过组团包装命名及园林风格的差异化，及物业管理的独立、灵活性突显项目品质。物业发展建议方向：景观主轴+组团园林78规划组团式布局如图所示，引入市政路后，开发时将项目地块人为分割成若干小区，入住后分四个区域，小区确实有利于项目的独立封闭式管理，但不利于项目整体规划及形象展示。市政路的引入对居住环境及品质有负面影响。各个组团之间以小区路连接，若因组团物管问题封闭对人行动线也会受到相应制约。没有突出中心景观展现，对销售不利。物业篇物业发展建议方向：景观主轴+组团园林79物业篇景观效果好，社区层次感强成本投入与景观轴、园林具体实现的效果有关系，充分利用楼间面积规划设计方式灵活，利于商业共享增加项目组团间住户间的聚集力，交通动线明朗物业发展建议方向：景观主轴+组团园林80物业篇景观主轴：通过景观主轴的设置将项目传导的生态型、人文型、舒适型居住理念与侗族特色文化体验有机结合，人性化设计布局，充分考虑不同年龄层次的需求，分析其活动特点，设置：游步道、老年散步、儿童活动，以及运动场地。组团园林布局：注重居住的环境质量，充分利用周边及自身的环境优势，精心营造小区主要空间节点及景观流线，对主要的空间节点的景观配置、组团内环境营造等作精心设计。合理节约利用土地，综合考虑住宅采光、通风、视线综合因素，提高土地利用率。物业发展规划建议景观主轴+组团园林布局模式81物业篇组团强调组团内部空间的内聚性，同时强调组团公共空间的半开敞性，通过建筑的转角、山墙交错等形成组团空间。

院落各种层次的院落空间提供给社区居民活动和交流的空间，同时保障居住的安全性。邻里居住组团形成标准的空间过渡，从私密、半私密、半公共、公共几个空间层次，既满足邻里交往的心理需求，又满足居住的私密性。舒适每个居住单元在朝向、通风、景观等方面都作了充分考虑，保证居住的优良品质。住宅组团总体空间布局建议82物业篇从地块特性来看，项目地块临水，自然景观好,视墅开阔,可考虑利用有利产品高差、景观开阔面做多层洋房。建议采用组团院落式空间布局采用“u”字或者“v”字型的空间布局结构，避免直线式的呆板组团内部以9f高洋房为主通过山墙的交错、建筑主立面的退让，形成公共院落半开敞空间，增加邻里院落式生活氛围。为了提升物业价值、营造更为浓厚的居住氛围，建议在形成的公共空间内设置“绿化景观”。u字型错落式花园洋房布局建议83项目交通体系建议84物业篇机动车道——最大程度减少机动车对社区内部空间的干扰，同时保证了社区园林景观的连续性与整体感东西两个机动车入口既保证了高层物业与低层物业的通行便利，也减少了人流车流的相互干扰步行道——以景观漫步道作为社区步行道路系统的主轴，并采用跨街天桥的方式贯穿三地块，不仅强化了社区的整体性，本身也在整体规划中形成极强的构图形式感步行道路系统自成体系，有效的避免了与车行道路的过多交叉商行道——

最大程度减少商业对社区内部空间的干扰，同时保证了社区集中园林景观的连续性与整体感，同时商业为社区提供了良好的生活氛围

社区人流可通过专属通行单行进入商业区，即保证了业主的便利性同地保障社区安全社区形成人车分流交通体系85物业篇广场小区车道入口小区车道入口小区主入口14小区人行主道23小区交通规划示意图86项目园林体系建议87物业篇主题风格建议：局部立体式主题园林设计，园林要有主题，统一设计及布局。将主题元素植入社区园林景观之中。在入口处和中心景观施以浓墨重彩，形成2-3个有震撼力的景观节点，集中展示景观特色，形成项目园林形象的示范和标签。社区中的组团景观和其他次要节点，只需将主题元素植入，与主景观相呼应，不需大面积表现主题风格，以节省成本。园林景观建议项目定位：在这样的县城，打造高端项目就要形成一定的话题效应，需要通过有主题的园林景观，给市场鲜明的印象，让大家可以口碑相传。可实现性：立体水主题园林符合结合周边环境，适宜当地气候条件，在当地易于实现，且选材自然，所需成本不高；园林与建筑的关系：园林一般植被繁茂，树种丰富。在小高层社区中，可以凸显建筑的高度，让社区形象更加“挺拔”。而且可以降低现代建筑带来的冰冷的感觉。原因局部立体式园林88物业篇1号地块可设立体式园林提升项目的空间感。建议负一层为停车场，部分一层为商铺，二展以上为住宅。商用物业及住宅物业均共享园林景观。转角细微处可采用具有浓烈民族风情的园艺小品。局部立体式园林89物业篇侗族元素小品侗民族对待自然有“万物为亲”的情结侗族元素园林小品90项目产品形象建议91物业篇基于项目本体——本项目位于“侗族自治县城”，依据相关规定项目外立面必须有民族特色，本项目要结合当地实际情况同时打造突出的差异化的形象，从周边环境中脱颖而出。基于客户价值感知——本项目核心客户是泛公务员，企事业单位职员及生意人，他们有在大城市的生活经历，有见识，喜欢现代感的、具有文化气息及内涵。基于市场竞争——市场上项目立面形象单调，不体现大气，也没有品质感。本项目要形成与市场项目明显的差异，就要体现品质感和高档次。

建筑风格——建议采用现代中式风格，线条清晰，体现简约、大气。色系——浅色调为主，大气而不失沉稳，凸显品质感。用材——建议以涂料+面砖为主，尤其是建筑2层及以下部位是人的视觉敏感点，更要体现质感。细节——注意空调机位和落水管的处理，细节体现品质。丰富的建筑外观——通过弧形阳台或者弧形楼体设计，构建丰富的建筑外观，形成对社区景观的互动

关键形象展示面——入口及广场是项目对外形象展示面，要充分体现都市感，形成一个有品质感的届面。本项目立面形象建议建议前提项目立面形象建议92物业篇双江河一侧是项目对外形象的最核心展现，要集中打造富有品质感的亲水界面，给人先入为主的品质感。临湖体现休闲商业，构建项目标杆和项目展示面的功能特点。项目立面形象建议：重点打造临江一侧，展示一个极具品质感的亲水界面93物业篇项目建议现代中式风格，简洁、清晰，明快的浅色调，富有都市气息建筑风格：因项目要融入侗族元素，建议采用现代中式风格，强化项目意向，让项目从周边环境中脱颖而出。色系：可采用浅色调，大气而不失沉稳。94物业篇建议以涂料为主，可采用两段式，建筑下部位置辅以少量面砖。可采用大面积的玻璃面与涂料相搭配，共同体现品质和高档次。项目建议立面材料：涂料为主，面砖为辅，增大墙窗比，突现品质感95物业篇外立面需要考虑到细节处理，提升品质感；外露落水管影响美观，且存在安全隐患，建议设置管道井。对于空调位空间，建议采用百叶方式处理；双江河口一侧是本项目主要的对外展示面，尤其要注重整体建筑形象，关注细节处理。项目注重细节：下水管道，空调机外挂口，冷凝水管口等处理96物业篇项目立面修饰建议建筑细部修饰为现代中式+适当少数民族特色装饰物97项目户型产品建议98物业篇产品形式多样化：多层洋房+小高层电梯房+小高层叠墅+高层公寓物业发展产品建议方向多层洋房：首推总层高不超过9f，临近水景景观面布局，意在推出市场时以较实惠价格吸引市场关注，提高项目知名度及美誉度。加快资金回拢，确保后期开发的持续性现金流。小高层电梯房：以较优景观面及较高的性价比占领中端市场，实现项目产品快速销售及资金回笼。小高层叠墅：项目的标杆产品，为电梯房的升级产品，优化户型空间，成为项目利润增长点。高层公寓：充分利用产品高差，扩大景观面，通过优化户型及有效空间的合理布局，实现项目价值最大化，兑现项目利润的明星产品。99物业篇引入创新户型设计原则平台达标标杆产品户型设计能够满足市场平台的基本水平，避免出现户型硬伤，避免客户的接受抗性。各类户型都要做出一些创新要素或特色亮点，比如赠送实惠。项目的标杆产品要占据最佳资源、体现“景观化”的创新设计。主流产品主流产品要着重突出项目的景观优势，尽可能多的实现“情景化”物业发展产品户型设计原则100物业篇132增大景观面，增强空间感朝向布局合理，功能空间完备主卧配套独立卫生间和衣帽间，充分保证主人生活的私密性。独立书房设计，功能齐全，不同功能分区进行。项目户型设计要求错层露台增大景观面创新独立休闲空间101物业篇私享空间，给足客户实惠。若是敞开式入户花园，计算一半销售面积；若将高度降低至2.2米。将入户花园封闭可作为过渡性空间：会客、小憩、绿化等，丰富生活空间。入户花园项目户型设计创新102物业篇增大观景面：采用全落地窗、大凸窗、端头户型增设的转角阳台的设计，加大空间视觉感及景观冲击，同时也增加了相应的使用功能。项目户型设计创新103物业篇加大凸窗的外延性和宽度，把设备空间上方位置充分利用，尽可能的做成可拆卸改造使用的凸窗。连接客厅的凸窗，尽可能的做成2.2米的落地大凸窗。加大阳台进深度，使其与90度角齐平，同时卧房凸窗加大外延空间，保证高度保持2.2米内.项目户型设计创新104物业篇在普通洋房的基础上，创造出别墅的居住感受在叠加别墅的基础上，增加电梯，提高尊贵感通过丰富的立体空间院落增加产品特色和品质别致感提升容积率和景观最大化利用标杆产品叠墅的价值点105物业篇每两层一户控制每层面积顶层赠送坡屋顶129项目标杆户型设计创新106物业篇叠墅产品特点：每两层一户每户客厅挑高6米6米高阔绰阳台小高层价值，别墅式享受6米阔绰阳台6米气派客厅6米气派餐厅挑空空间挑空空间项目标杆户型设计创新：综合情景洋房和电梯洋房优势107物业篇深圳蝴蝶谷创新设计360度景观资源双向门电梯，电梯直接入户；入户花园成为可观景的私有空间；大面积赠送，三房变四房的高价值感设计；错层空间，丰富的居住空间体验。客厅项目标杆户型设计创新108物业篇项目标杆户型设计创新：送项层阁楼及屋顶花园，增加购买价值感坡屋顶增加了卧房的舒适度；通过加设夹板，可以充分利用上层空间。109物业篇居住品质提升高层住宅：不同价值（面积）的户型舒适度逐级提升；越高价值的物业可考虑赠送更多面积，以消除客户对单价提升的抗性；新材料运用，节能环保，体现项目超前性。架空层处理挑高大堂设计入户花园空中花园阳光房观景露台飘窗、凸窗主卧空间项目高层户型设计创新：提高舒适度，提升居住品质，拟为项目的明星产品110物业篇底层建议营建6～8米的架空层，同时引入部分景观体系，实现社区景观与建筑的融合渗透；架空层的装饰运用，令室内外空间相连接，使空间向外延伸，有利于地平面视野的渗透，增加空间感和层次感；于架空层灵活设置电梯间，大厅或休憩点。架空层处理：泛会所111高品质电梯间超大业主专属空间，专设休憩平台，不占面积/智能入户系统，全天候安全保证，并将外部的绿色延伸入户。入户大堂是客户观察品质的敏感点，也是身份的象征，需着重处理；挑高入户大堂设计，辅以适度雕饰，体现社区品质感，提升居组合的舒适度。挑高的入户大堂项目高层的入户大堂：配备豪华电梯间，体现入住者身份物业篇112项目配套建议113物业篇项目配套以经营性会所为主社区配套不完善区域配套缺乏通过会所增加亮点，提升项目档次，增强体验感提升楼盘的形象及品质：使项目形象得以深化及延展，提升楼盘整体形象及档次的作用。配合销售展示：展示一个客户感同身受的会所，让客户在这里能体验到未来的生活状态，对项目产生认同感，从而产生购买的欲望。会所未来的经营：解决社区业主和圈层的休闲娱乐的需求，延伸了他们的活动空间，使他们的需求得以满足。提升楼盘的形象及品质：使项目形象得以深化及延展，提升楼盘整体形象及档次的作用。配合销售展示：展示一个客户感同身受的会所，让客户在这里能体验到未来的生活状态，对项目产生认同感，从而产生购买的欲望。会所未来的经营：解决社区业主和圈层的休闲娱乐的需求，延伸了他们的活动空间，使他们的需求得以满足。会所对于项目的意义城北新区周边教育、商业、行政等配套比较齐全，但生活、医疗配套较匮乏。社区配套基本处于空白项目会所配套项目配套建议：特色主题会所114物业篇会所功能功能不一定要很多，主要在于切合目标使用者的需求。而且对比市场其它项目“没有会所配套”，我们做到“有配套”就已经是创新了。本项目的会所配套主要在于其功能性，建筑形象不是重要的发力点。可以将室内会所与室外泛设施相结合。尽量不占用过多的建筑面积。115物业篇会所功能116117接待区：约50㎡洽谈区：约100㎡vip接待区：约50㎡模型展示区：约200㎡概念演绎区：约80㎡室内活动区及影视区：约200㎡项目经理办公室：约50㎡现场财务办公室：约50㎡销售人员更衣区：约80㎡资料室及其他办公区：约40㎡儿童游乐区：约150㎡咖啡区：约50㎡健身中心：200㎡茶艺室：100㎡棋牌室：80㎡休闲书吧：80㎡医疗室：100㎡销售中心配合展示功能合计：1200㎡会所功能分区物业篇117物业篇会所形象：结合中心景观设置，属项目标志性建筑位置：建议在2、3号地块交接沿街处，同时与中心景观园林相联，是社区主要的公共活动空间和项目亮点的集中展示。可通过会所/中心园林形成住宅的核心区域形象设计要点：符合项目住宅的总体定位，整体风格现代、时尚，形象上让人产生视觉冲击；利用会所及配置功能区聚集人气，体现会所的聚集性和开放性；配合主景观区，形成项目的主展示面；后立面通透，可纵览主景观区风景；118项目物业管理建议119物业篇出入口控制系统家庭防盗和事故处理报警系统保安电子巡更系统闭路电视监视系统楼宇可视对讲系统停车场管理系统网络快速干道接口水电煤气自动抄表计费系统煤气泄漏报警系统物业管理系统：安全、私密的现代化智能系统120物业篇物管人员形象：成为项目亮点121物业篇服务理念：关心、耐心、细心、热心、诚心的“五心服务”

小区各楼栋专设的“楼栋管家”社区货运服务，免费上门取件专线票务服务，免费送票上门针对老人和儿童的社区活动和组团旅游服务代订牛奶、书报……高层物业可提供的增值服务122单击此处添加标题物业开发建议功能分区考虑因素总体开发指标建议项目开发策略建议项目成本分析123开发篇项目地块自身价值功能的组合物业类型的组合与市场消化组团之间的空间关系形象的昭示性由于内环路是项目进入城中区的主干道，因而，1号地块西侧，具备非常良好的展示价值，建议尽量空间布局能够提升区域形象的昭示性物业。商业价值因项目地处城北新区，规划县行政办公大楼及长途汽车站对面，是商业价值的重点提升区域，同时，地块的区域由于区位和交通的优势，商业价值升值潜力巨大。资源条件价值从资源条件来看，1、2、3号地块由于南面为双江河，视野相对开阔。商用物业从功能的组合来开看，商业物业“特色商业街+商业服务配套+侗乡文化体验+休闲娱乐+餐饮”，因而，建议在功能空间的组合上，将上述物业进行功能空间的优化组合。居住类物业物业强调资源的占有性、特色文化的体验性、休闲娱乐的便捷性、空间的适度开敞性，因而，建议布局在地块资源相对优势、昭示面宽，内部空间易于组织地块；居住组团强调交通的便捷性、生活服务配套的齐全性。混合型组团布局从市场的前期调研与分析，项目的客户阶层广泛且随着项目的开发进程而逐步提升演变，从潜在客户的需求来看，投资型、自住型物业均有涉及，因而，从项目的分期开发角度来看，各个组团均强调居住物业类型的混合型，这样的空间布局有利于实现社区的人气。商住分区、别致园艺将内部空间紧密联系小区虽然商住分区，但通过景观带及休闲栈道的连接可形成统一的整体。组团之间通过园艺小品及小景的过渡，设花园景观中心进一步加强组团内部之间的联系，使其产生内部凝聚力和活力。功能分区考虑因素124开发篇项目总体规划指标建议容积率及物业分布项目容积率以3.5计总建筑面积为339917平方米，商业面积预估6万平方米，住宅以27万平方米进行预估。地块合计1号2号3号备注总用地面积97119392472282935043容积率3.53.53.53.5总建筑面积33991713736579902122651339916.5商业面积60000√√√可共享园林花园情景半坡式洋房20000√√√9f小高层叠墅50000√√11f～18f小高层住宅100000√√√18f高层住宅100000√24f生活服务配套6000√会所、配电房等其它3000注建议地块的容积率保有一点弹性空间供项目调整，各地块的容积可根据项目产品特性需要做出调整，目标是三地块容积率平均可达3.5125物业篇住宅物业总体规划指标物业类型建筑面积（㎡）套数套数比例面积区间（㎡）户均面积（㎡）面积比例一房1350030011%40-50455%两房6750084432%70-908025%小三房675