第三讲房地产产业关联比较分析作业安排

第三讲：房地产产业关联比较分析第一部分研究综述第二部分标准产业分类法第三部分投入产出分析法第四部分比较分析结果第一部分研究综述产业关联理论是对产业之间的联系进行量化研究的一种方法理论，揭示产业之间在生产、交换、分配过程中发生的数量比例上的规律性（刘水杏，2006）。在一般的经济活动过程中，各产业都需要其他产业为自己提供各种产出，以作为自己的要素供给；同时又把自己的产出作为一种市场需求提供给其他产业进行消费。正是由于这种错综复杂的供给与需求的关系，各产业在经济活动过程中才得以生存和发展；反之，若某一产业没有其他产业为之提供各种要素供给，或其产出不能满足其他产业的消费需求，该产业是不能长期地生存下去的，是没有生命力的。因此，产业关联的实质，就是指产业间以各种投入品和产出品为连接纽带的技术经济联系。这种技术经济联系和联系方式可以是实物形态的联系和联系方式，也可以是价值形态的联系和联系方式。由于价值形态的联系和联系方式可以从量化比例的角度来进行研究，所以，在产业关联分析的实际应用中使用更多的是价值形态的技术经济联系和联系方式（范金等，2004）。美国经济学家瓦西里·列昂惕夫（WassilyLeontief）开拓的投人产出经济学借助投人产出表有效地揭示了产业间技术经济联系的量化比例关系，因此，产业关联理论也被称为投入产出理论，投入产出分析法成为产业关联分析的基本方法。一、研究概况赫希曼和罗斯托也是产业关联理论的杰出贡献者。赫希曼明确提出了“关联效应”的概念，把它作为主导产业部门选择的基准，并详细论述了产业之间发生关联的方式，即前向关联、后向关联和旁侧关联。罗斯托在“经济起飞”理论中分析主导部门综合体系时，提出了主导部门通过自己的三种影响带动整个经济增长。这三种影响是:（1）回顾影响，指主导产业对某些供给生产资料部门的影响；（2）旁侧影响，指主导产业对所在地区的影响；（3）前瞻影响，指主导产业对新工艺、新技术、新原料、新能源出现的诱导作用。主导产业部门与其他部门之间就存在这三种关联即后向关联、旁侧关联和前向关联。二、产业关联方式产业关联方式就是指产业部门间发生联系的依托或基础，以及产业间相互依托的不同类型（范金等，2004）。产业关联的方式依据不同的维系关系，可分为单向/双向关联、纵向/横向关联、前向/后向联系、直接/间接关联、替代/互补关联、环向循环关联等类别。在进行分析时，可以依据不同产业的特点选择特定的类别。产业间最基本的关联方式是前向关联和后向关联。二、产业关联方式前向关联关系：所谓前向关联关系，就是通过提供供给与其他产业部门发生的关联。显然，当甲产业在经济活动过程中需吸收乙产业的产出时，对于乙产业来说，它与甲产业的关系便是前向关联的关系。对钢铁行业来说，它与汽车制造业的关联就是前向关联的关系。后向关联关系：就是通过自身的需求与其他产业部门发生的关联。当丙产业在经济活动过程中向乙提供了产出，则对于乙产业来说，它与丙产业的关系便是后向关联的关系。对钢铁行业来说，它与煤炭采掘业的关联就是后向关联的关系。当某一产业的生产活动发生变动时，就通过前向、后向、环向等关联方式影响其它部门，这就是产业间的关联效应。利用投入产出表可以对产业间的关联效应进行定量的测度，这将在下面的研究中详细论述。二、产业关联方式直接前向关联系数：xi为i产业的全部产出；xij为i产业对j产业提供的中间投入。直接后向关联系数：xj为j产业的全部产出；xij为j产业从i产业获得的中间投入。

根据上式对1997年我国投入产出表124部门计算结果：1997年我国房地产产业的直接前向关联系数为0.30，在124部门中位于105位；直接后向关联系数为0.24，在124部门中位于123位，属于最终需求型基础产业。建筑业的直接前向关联系数为0.06，在124部门中位于120位，直接后向关联系数为0.71，在124部门中位于48位，属于最终需求型制造业。二、产业关联方式表：根据直接关联效应大小进行得国民经济产业分类前向关联效应大小后向关联效应大中间投入型制造业最终需求型制造业小中间投入型基础产业最终需求型基础产业第二部分标准产业分类法标准产业分类法是在三次产业划分理论基础上建立起来的。全面的、精确的产业活动统计对一国产业问题乃至整个国民经济问题的研究是必不可少的，而各国政府在制定经济政策和对国民经济进行宏观管理时，也需要对产业进行分类。满足上述目的的产业分类，一般的应具有权威性、涵盖性和实用性等三个方面的要求。三次产业分类法由于过于笼统和抽象而不能满足要求，而标准产业分类法却是可满足这三个方面的一种分类方法。标准产业分类法一般由政府的权威机构进行编制并颁布（如在我国，就是由国家统计局进行编制并由国家标准局以“国家标准”的形式颁布），正式的官方统计，均按此标准执行，从而保证了标准产业分类法的权威性（干春晖，2006）。主要的经济国家的标准产业分类法，一般都以三次产业分类方法为其理论依据，基本囊括了目前的经济活动，具有较完整的涵盖性和实用性。一、国内外大类界定联合国在1948年制定并颁布了国际标准产业分类法（ISIC），后经1958年、1968年、1989年三次修订逐步完善。他将全部经济活动分成若干大项，每个大项下分成若干中项，中项下分若干小项，小项下再分若干细项。目前世界上很多国家参照联合国的标准产业分类体系制定了相应的产业分类方法。如《澳大利亚、新西兰标准产业分类》，《日本标准产业分类》，美国、加拿大、墨西哥的《北美产业分类体系》等（刘水杏，2006）。我国自1985年依据三次产业分类法编制了第一次标准产业分类后，前后经过了4次修订，目前实施的标准产业分类标准以4个层次将我国国民经济活动中的产业进行了划分（即划分为20个门类，95个行业大类，396个行业中类和913个行业小类）（干春晖，2006）。投入产出表分类：美国2002年分为65个部门（房地产业代码531）；日本2000年分为31个大类（房地产业代码22），103个中类（房地产代码分别为075、076和077）；中国1997年分为40个大类（房地产业代码34），124个中类（房地产业代码108）；中国2002年分为42个大类（房地产业代码33），122个中类（房地产业代码72107）。二、房地产业的界定联合国《国际标准产业分类（ISIC3.1）》将全部经济活动分为17大类，房地产活动和租赁、商业活动一起作为第11大类，属于第三产业。在ISIC3.1中,房地产业被分为拥有或出租物业的房地产活动和以收费或合同为基础的房地产活动两组。拥有或出租物业的房地产活动包括：买卖、租赁和经营自有或租赁房地产，房地产开发（不包括其中涉及的建筑活动，这些活动属于建筑业）或房地产细分等等；也包括土地开发（不包括拆迁和土地平整活动，这些活动属于建筑业）和出售，酒店式公寓和活动住宅场地的经营。以收费或合同为基础的房地产活动包括：房地产代理和房地产经纪人的活动，以收费或合同为基础的房地产买卖和租赁中介，以收费或合同为基础的房地产管理，房地产估价服务，房地产托管代理。2、北美美国、加拿大和墨西哥从1997年开始采用的《北美产业分类标准（NAICS）》将全部经济活动分为9大类，房地产业和信息产业、金融与保险业等一起作为第5大类，也属于第三产业。NAICS从活动主体的角度把房地产业所包含的经济活动分为三组，第一组是房地产出租人（将自有住房也看作是房屋所有者租赁自己的住房），包括住宅建筑的出租人、非住宅建筑的出租人（除小型仓库外）、小型仓库和自有储存单元的出租人和其他类型物业的出租人。第二组是房地产代理和经纪机构。第三组是与房地产相关的其他活动，包括房地产物业管理者、房地产估价机构和其他与房地产相关的活动。3、香港在香港的经济核算中，房地产业包括地产业和楼宇业权两部分。地产业从事地产发展、租赁、经纪和管理服务，包括为建筑工程提供资金及安排建筑商、建筑师、设计师等，兴建住宅和非住宅楼宇（但不包含可能涉及的建筑活动），以及提供管理、出租、经纪工作所收取的佣金和费用；楼宇业权包括私人业主出租物业得到的租金收入，以及住户、政府和私人非盈利机构自有房屋的虚拟房租。由上述三类房地产业的界定可以看出：（a）房地产业属于第三产业，具有广义的“服务业”性质，与建筑业有明确的界限，房地产开发中涉及到的建筑活动划归建筑业的范围；（b）房地产业的活动包括两类：拥有或出租物业的房地产活动和以收费或合同为基础的房地产活动；（c）房地产业提供的服务包括两类，一类是人提供的服务，是由人的劳动创造的产出，另一类是房屋提供的服务，主要是房地产自身创造的产出。4、国内虽然我国现行的产业分类体系中对房地产业的概念有明确的界定，但理论界和实务界一直以来在房地产业范围界定上存在着一些争论和误区，众多研究和实际工作中对房地产业的理解也呈现不一致的局面。这主要表现在以下两个方面：（1）建筑业是否包含在房地产业之内，这是争论的焦点与核心。一种观点认为房地产业应该包括建筑业，因为房地产的开发必须有建筑业的参与；另一种观点认为，房地产业不应包括建筑业，因为建筑业属于第二产业，而房地产业属于第三产业。（2）在表征房地产业的发展状况时，所采用的部分指标（如增加值）是第三产业范畴之内的核算，而部分指标（如房地产开发投资）则包含建筑业的内容。这主要是因为当前我国房地产活动以开发投资为主，房地产经营与服务市场仍处于初级阶段，不十分活跃，也不规范，若将房地产开发投资排斥在外而只统计房地产经营与服务，与我国涉及面广和规模大的房地产开发建设局面以及由此带来的经济增长量并不相符（叶剑平、谢经荣，2005）。4、国内在我国的产业分类体系中，1994年颁布的《国民经济行业分类与代码》（GBT4754-94）中房地产业开始作为一个独立的门类出现，被列为第10门类。2002年我国进一步完善了产业分类体系，房地产业的范围界定不仅完成了与国际的接轨，而且符合我国当前的国情。为了使房地产业的概念界定与国际接轨，便于开展国内外对比研究，同时也为了保持理论上的严谨性和进行投入产出分析的可操作性，在本课程以下的研究中采用《国民经济行业分类》（GB/T4754-2002）中对房地产业范围的界定。故，本课程以下研究中的房地产业属于第三产业，其所包含的经济活动主要在流通领域，不涉及物质生产过程。基于此，房地产业包含以下四类活动。4、国内（1）房地产开发经营指房地产开发企业进行的基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的活动。包括：土地使用权的转让、买卖和租赁活动；住宅、公寓的开发、销售、出租等活动；办公楼的开发、销售、出租等活动；商业营业用房的开发、销售、出租等活动；其他建筑物的开发、销售、出租等活动。不包括：房屋及其他建筑物的工程施工活动，列入建筑业的相关行业类别中；房地产商自营的独立核算（或单独核算）的施工单位，列入建筑业的相关行业类别中；家庭旅社、学校宿舍、露营地的服务，列入其他住宿服务。4、国内（2）物业管理指物业管理企业依照合同约定，对物业进行专业化维修、养护、管理，以及对相关区域内的环境、公共秩序等进行管理，并提供相关服务的活动。包括：住宅小区、住宅楼、公寓、别墅、度假村等物业管理；综合楼、办公楼、写字楼、商场、商厦、购物中心、酒店、康乐场所等物业管理；工厂厂房、仓库等物业管理；车站、机场、港口、码头、医院、学校等物业管理；房管部门（房管局、房管所）对直管公房的管理；单位对自有房屋的管理；其他物业管理。不包括：独立的房屋维修及设备更新活动，列入建筑业相关类别中；贸易大厦、小商品大厦的市场管理活动，列入市场管理；社区服务，列入其他居民服务。4、国内（3）房地产中介服务指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动。包括：房地产价格评估机构活动；房屋买卖代理活动；房屋租赁代理活动；房地产咨询活动；房屋置业担保；其他房地产中介代理。不包括：房产测绘，列入测绘服务。4、国内（4）其他房地产活动包括：房地产交易管理；房屋权属登记管理；房屋拆迁管理；住房及房改积（基）金的管理；其他未列明的房地产活动。备注：房地产业与一般的服务业不同，它与物质生产的过程密不可分，从广义上说兼具第二产业和第三产业的特性。而且在我国当前，房地产业仍处在繁荣的开发建设期，房地产活动以开发投资为主，房地产经营与服务市场仍处于初级阶段，不十分活跃，也不规范，若将物质生产过程完全排斥在外，则无法正确的认识房地产业。因此，在本课程以下研究的某些部分，不可避免地涉及到房地产开发建设的相关活动（属建筑业范畴）。第三部分投入产出分析法投入产出表，也称部门联系平衡表，它以矩阵形式描述国民经济各部门在一定时期（通常为一年）生产活动的投入来源和产出使用方向，揭示国民经济各部门之间相互依存、相互制约的关系，是国民经济核算体系的重要组成部分。以中国2002年投入产出表为例，对投入产出模型进行简要介绍。中国2002年投入产出表基本表式产出投入中间使用最终使用进口其他总产出农业…公共管理和社会组织中间使用合计最终消费资本形成总额出口最终使用合计居民消费政府消费合计固定资本形成总额存货增加合计农村居民城镇居民小计中间投入农业第I象限第II象限…………公共管理和社会组织中间投入合计增加值劳动者报酬第III象限生产税净额固定资产折旧营业盈余增加值合计

总投入

第三部分投入产出分析法投入产出表三大部分相互连接，从总量和结构上全面、系统的反映国民经济各部门从生产到最终使用这一完整的实物运动过程中的相互联系。投入产出表有以下几个基本平衡关系。（1）行平衡关系中间使用+最终使用-进口+其他=总产出（2）列平衡关系中间投入+增加值=总投入（3）总量平衡关系总投入=总产出每个部门的总投入=该部门的总产出中间投入合计=中间使用合计分析一般结构劳动者报酬中间投入生产税净额固定资产折旧营业盈余最初投入总投入总产出中间使用最终使用农村居民消费城镇居民消费固定资本形成总额总量平衡图：投入产出基本平衡关系美国经济学家W．列昂列夫在研究美国经济问题时，创造了投入-产出模型，用以探讨美国部门经济结构。定义X为总产品向量，表示各经济部门的产品总量（可以是实物型的或价值型的）：

X=（x1，x2，…，xk）TY为最终产品向量，表示各经济部门产品中用于消费、投资、出口的数量：

Y=（y1，y2，…，yk）T

aij为直接消耗，表示j部门总产出中所需的i部门的投入量：

aij=xij/xj

式中：xij为第i生产部门向第j部门的投入量。因此，有：以矩阵表示：以矩阵符号表示：AX+Y=XY=X-AXY=（I-A）X这里I为单位矩阵。令（I-A）-1为列昂列夫逆矩阵，以此左乘上式两边得到：X=（I-A）-1Y1、直接消耗系数直接消耗系数，也称投入系数，记为（i，j=1，2，…，n），它是指在生产经营过程中第j产品（或产业）部门的单位总产出直接消耗的第i产品部门货物或服务的价值量。将各产品（或产业）部门的直接消耗系数用表的形式表现就是直接消耗系数表或直接消耗系数矩阵，通常用字母A表示。直接消耗系数的计算方法为：用第j产品（或产业）部门的总投入去除该产品（或产业）部门生产经营中直接消耗的第i产品部门的货物或服务的价值量，用公式表示为：（i，j=1，2，…，n）1、直接消耗系数（续1）表：2002年中国42产业中房地产业的主要后向直接关联产业位次直接关联产业名称代码直接消耗系数比重比重累计1金融保险业320.0774578728.82%28.82%2建筑业260.0404812615.06%43.89%3租赁和商务服务业340.0369416313.75%57.64%4住宿和餐饮业310.014383725.35%62.99%5非金属矿物制品业130.011856274.41%67.40%6房地产业330.009551323.55%70.96%7交通运输及仓储业270.009278653.45%74.41%8交通运输设备制造业170.008479213.16%77.56%9电气、机械及器材制造业180.008401263.13%80.69%10通用、专用设备制造业160.007165482.67%83.36%平均值0.006398091、直接消耗系数（续2）在42产业中，与房地产业有后向直接关联关系的产业共有39个，其他3个产业（金属矿采选业、废品废料、公共管理和社会组织）与房地产业无后向直接关联关系。在39个房地产业的后向直接关联产业中，主要后向直接关联的产业有10个，它们依次是：金融保险业，建筑业，租赁和商务服务业，住宿和餐饮业，非金属矿物制品业，房地产业，交通运输及仓储业，交通运输设备制造业，电气、机械及器材制造业，通用、专用设备制造业。它们占房地产业中间投入的比重均大于2.5%。在这些产业中，房地产业每生产1万元产品或服务，需要直接消耗金融保险业775元，建筑业405元，租赁和商务服务业369元，住宿和餐饮业144元，非金属矿物制品业119元，房地产业96元，交通运输及仓储业93元，交通运输设备制造业85元，电气、机械及器材制造业84元，通用、专用设备制造业72元，分别占房地产业中间投入的28.82%、15.06%、13.75%、5.35%、4.41%、3.55%、3.45%、3.16%、3.13%、2.67%。这10个产业的投入占房地产业直接消耗总量的比重已达83.36%，占了房地产业中间投入的绝大部分。其中金融保险业、建筑业、租赁和商务服务业3个产业与房地产业的后向直接关联最为密切，三个产业的直接消耗系数比重均在10%以上，三者比重之和达57.64%。2、完全消耗系数在经济活动中，一种产品对另一种产品的消耗，不仅有直接的消耗，而且还有间接的消耗，即一种产品通过媒介产品对另一种产品的消耗（范金等，2004）。在投入产出理论中，将某一产业在生产经营过程中对其他产业产品的直接消耗和全部间接消耗之和称为完全消耗。完全消耗系数，通常计为bij，是指第j产品部门每提供一个单位最终使用时，对第i产品部门货物或服务的直接消耗和间接消耗之和。利用直接消耗系数矩阵A计算完全消耗系数矩阵B的公式为：(工具：MATLAB，求逆inv（）；excel较费力)2、完全消耗系数（续1）表：2002年中国42产业中房地产业的主要后向完全关联产业位次完全关联产业名称代码完全消耗系数比重比重累计1金融保险业320.0957101914.55%14.55%2租赁和商务服务业340.046473467.06%21.61%3建筑业260.044542396.77%28.38%4金属冶炼及压延加工业140.038915225.91%34.29%5化学工业120.034802215.29%39.58%6交通运输及仓储业270.031781174.83%44.41%7通信设备、计算机及其他电子设备制造业190.027873234.24%48.65%8批发和零售贸易业300.026447414.02%52.66%9通用、专用设备制造业160.025968933.95%56.61%10交通运输设备制造业170.022990793.49%60.10%11住宿和餐饮业310.022662433.44%63.55%12非金属矿物制品业130.021941353.33%66.88%13电气、机械及器材制造业180.021490993.27%70.15%14电力、热力的生产和供应业230.021304533.24%73.39%15农业10.016846562.56%75.95%16房地产业330.015787492.40%78.35%17石油加工、炼焦及核燃料加工业110.015747372.39%80.74%平均值0.015667312、完全消耗系数（续2）在42产业中，与房地产业有后向完全关联关系的产业共有41个，仅公共管理与社会组织与房地产业无后向完全关联关系。其中主要后向完全关联产业有17个，它们依次是：金融保险业，租赁和商务服务业，建筑业，金属冶炼及压延加工业，化学工业，交通运输及仓储业，通信设备、计算机及其他电子设备制造业，批发和零售贸易业，通用、专用设备制造业，交通运输设备制造业，住宿和餐饮业，非金属矿物制品业，电气、机械及器材制造业，电力、热力的生产和供应业，农业，房地产业，石油加工，炼焦及核燃料加工业。房地产业每生产1万元的最终产品或服务，对这些产业的完全消耗分别是957元、465元、445元、389元、348元、318元、279元、264元、260元、230元、227元、219元、215元、213元、168元、158元、157元，这些投入分别占房地产业完全消耗总量的比重是14.55%、7.06%、6.77%、5.91%、5.29%、4.83%、4.24%、4.02%、3.95%、3.49%、3.44%、3.33%、3.27%、3.24%、2.56%、2.40%、2.39%，比重累计达80.74%，占了房地产业完全消耗的绝大部分。其中，金融保险业、租赁和商务服务业、建筑业、金属冶炼及压延加工业、化学工业这5个产业与房地产业的后向完全关联关系最为密切，5个产业的完全消耗系数比重均在5%以上，比重之和达39.58%。1、2小结房地产业与国民经济绝大多数产业部门发生后向关联关系，包括直接关联和完全关联。尽管房地产业的后向关联产业很多，但并不是每一个产业都同等重要，只有一少部分产业在房地产业的消耗结构中占据着主要地位，房地产业与这些产业的关联密切，消耗依赖性强。从直接消耗系数来看，在房地产业的中间投入中，呈现第三产业投入占主要地位（61.18%），第二产业投入占次要地位（38.78%），第一产业投入极少（0.06%）的特点。这说明房地产业的中间投入主要为第三产业部门的产品和服务。这是由房地产业属于具有流通服务性质的第三产业的特性决定。但从完全消耗系数来看，第三产业投入占主要地位变为次要地位（41.29%），第二产业投入占次要地位变为主要地位（56.15%）。这与中国当前正处在工业化的进程密切相关，同时说明，中国房地产业的发展，对建筑、水电、化工制品、金属制品等物质型产品的投入需求仍较大，处在相对粗放的扩张阶段。表：2002年中国房地产业的直接消耗和完全消耗的三次产业结构产业类型直接消耗系数比重完全消耗系数比重第一产业0.06%2.56%第二产业38.76%56.15%第三产业61.18%41.29%合计100%100%3、列昂惕夫逆矩阵

在完全消耗系数矩阵中矩阵成为列昂惕夫逆矩阵，记为其元素（i，j=1，2，…，n）称为列昂惕夫逆系数，它表明第j部门增加一个单位最终使用时，对第i个产品部门的完全消耗量。4、直接分配系数直接分配系数是指国民经济各部门提供的货物和服务（包括进口）在各种用途（指中间使用和各种最终使用）之间的分配使用比例。用公式表示为：（i=1，2，…，n；j=1，2，…，n，n+1，…，n+q）当j=1，2，…，n时，xij

为第i部门提供给第j部门中间使用的货物或服务的价值量；j=n+1，…，n+q时，xij为第i部门提供给第j部门最终使用的货物或服务的价值量；q为最终使用的项目数。M为进口，Xi+Mi为i部门货物或服务的总供给量（国内生产+进口）。4、直接分配系数（续1）表：2002年中国42产业中房地产业的主要前向直接关联产业位次直接关联产业名称代码直接分配系数比重比重累计1公共管理和社会组织420.1002037935.49%35.49%2批发和零售贸易业300.0450315115.95%51.45%3金融保险业320.0418186414.81%66.26%4其他社会服务业380.016651175.90%72.16%5房地产业330.009551323.38%75.54%6信息传输、计算机服务和软件业290.007123502.52%78.06%7租赁和商务服务业340.007028562.49%80.55%8住宿和餐饮业310.006874972.44%82.99%平均0.006721584、直接分配系数（续2）在42产业中，仅废品废料产业与房地产业无前向直接关联关系，其他41个产业均与房地产业有前向直接关联关系。其中，主要前向直接关联产业有8个，它们依次是：公共管理和社会组织，批发和零售贸易业，金融保险业，其他社会服务业，房地产业，信息传输、计算机服务和软件业，租赁和商务服务业，住宿和餐饮业。房地产业分配到这8个产业的产品或服务占房地产业中间使用总量的比重均大于2%。房地产业每1万元总产值中，被它们作为中间投入分别使用1002元、450元、418元、167元、96元、71元、70元、69元，占房地产业中间使用总量的比重分别为35.49%、15.95%、14.81%、5.90%、3.38%、2.52%、2.49%、2.44%，比重累计达82.99%，占了房地产业中间使用的绝大部分。其中，公共管理和社会组织，批发和零售贸易业，金融保险业这3个产业与房地产业的前向直接关联关系最为密切，3个产业的直接分配系数比重均在14%以上，比重之和达66.26%。5、完全分配系数同完全消耗一样，某一部门货物或服务的分配，既有直接分配，也有通过媒介部门的间接分配。完全分配系数(用Wij表示)是i部门单位总产出直接分配和全部间接分配（包括一次间接分配、二次间接分配……多次间接分配）给ｊ部门的数量。它反映了i部门对j部门直接和通过别的部门间接的全部贡献程度。它等于i部门对j部门的直接分配系数和全部间接分配系数之和。利用直接分配系数矩阵H计算完全分配系数矩阵的公式表示为：5、完全分配系数（续1）表：2002年中国42产业中房地产业的主要前向完全关联产业位次完全关联产业名称代码完全分配系数比重比重累计1公共管理和社会组织420.1087693720.69%20.69%2批发和零售贸易业300.0613235611.67%32.36%3金融保险业320.048343539.20%41.56%4建筑业260.025497644.85%46.41%5化学工业120.022680994.32%50.73%6其他社会服务业380.021250054.04%54.77%7通信设备、计算机及其他电子设备制造业190.015400882.93%57.70%8房地产业330.015170252.89%60.58%9农业10.014872972.83%63.41%10交通运输及仓储业270.014564262.77%66.19%11通用、专用设备制造业160.013044402.48%68.67%平均0.012514425、完全分配系数（续2）在42产业中，与房地产业有前向完全关联关系的产业有41个，仅废品废料产业与房地产业无前向完全关联关系，这与前向直接关联分析的结果一致。其中主要前向完全关联产业有11个，它们分别是：公共管理和社会组织，批发和零售贸易业，金融保险业，建筑业，化学工业，其他社会服务业，通信设备、计算机及其他电子设备制造业，房地产业，农业，交通运输及仓储业，通用、专用设备制造业。房地产业每产生1万元的产品或服务，就需要向这些产业完全分配的产品或服务量分别是1088元、613元、483元、255元、227元、213元、154元、152元、149元、146元、130元，占房地产业完全分配总量的比重分别为20.69%、11.67%、9.20%、4.85%、4.32%、4.04%、2.93%、2.89%、2.83%、2.77%、2.48%，比重累计达68.67%，占了房地产业完全分配量的绝大部分。其中，公共管理和社会组织，批发和零售贸易业，金融保险业这3个产业与房地产业的前向完全关联关系最为密切，3个产业的完全分配系数比重均在9%以上，比重之和达41.56%。4、5小结国民经济的绝大多数产业都可以说是房地产业的下游产业，与房地产业存在前向关联关系；42个产业中，房地产业的前向直接关联产业和完全关联产业均有41个。房地产业前向关联产业中也呈现出少数几个产业占主导地位的特点，房地产业与这些产业的关系密切，所提供的产品或服务主要被这些产业所消耗。房地产业的主要前向关联产业，无论是直接关联，还是完全关联，多数属第三产业。也就是说，房地产业的产品或服务，主要被分配到第三产业部门作为中间投入。这在房地产业的直接分配结构中表现得尤为明显。表：2002年中国房地产业的直接分配和完全分配三次产业结构产业类型直接分配系数比重完全分配系数比重第一产业0.43%2.83%第二产业11.88%35.56%第三产业87.69%61.61%合计100%100%1、2、4、5小结图2002年中国房地产业的直接关联产业分布图（共42产业）32：金融保险业；33：房地产业；31：住宿和餐饮业；34：租赁和商业服务业应用OriginPro7.5软件绘制Ⅱ中间投入型制造业Ⅰ中间投入型基础产业Ⅲ最终需求型制造业Ⅳ最终需求型基础产业1、2、4、5小结（续1）30：批发和零售贸易业；32：金融保险业图：

2002年中国房地产业的完全关联产业分布图（共42产业）应用OriginPro7.5软件绘制6、环向关联度从上述图右上角产业来看，它们不仅与房地产业存在着较强的后向关联，而且与房地产业存在着较强的前向关联，可以称之为主要环向关联产业。这里：消耗系数和分配系数相加可以反映环向关联程度。房地产业的主要环向直接关联产业共4个，分别是：金融保险业（32），租赁和商务服务业（34），住宿和餐饮业（31），房地产业（33）；房地产业的主要环向完全关联产业共9个，分别是：金融保险业（32），批发和零售贸易业（30），建筑业（26），化学工业（12），交通运输及仓储业（27），通信设备、计算机及其他电子设备制造业（19），通用、专用设备制造业（16），农业（1），房地产业（33）。

6、环向关联度表：2002年中国42产业中房地产业的主要环向直接关联产业主要后向直接关联产业主要前向直接关联产业环向关联度位次直接关联产业名称直接消耗系数位次直接关联产业名称直接分配系数1金融保险业0.077457873金融保险业0.041818640.119276513租赁和商务服务业0.036941637租赁和商务服务业0.007028560.043970194住宿和餐饮业0.014383728住宿和餐饮业0.006874970.021258696房地产业0.009551325房地产业0.009551320.01910264表：

2002年中国42产业中房地产业的主要环向完全关联产业主要后向完全关联产业主要前向完全关联产业环向关联度位次直接关联产业名称完全消耗系数位次直接关联产业名称完全分配系数1金融保险业0.095710193金融保险业0.048343530.144053728批发和零售贸易业0.026447412批发和零售贸易业0.061323560.087770973建筑业0.044542394建筑业0.025497640.070040035化学工业0.034802215化学工业0.022680990.0574832010交通运输及仓储业0.0317811710交通运输及仓储业0.014564260.046345437通信设备、计算机及其他电子设备制造业0.027873237通信设备、计算机及其他电子设备制造业0.015400880.043274119通用、专用设备制造业0.0259689311通用、专用设备制造业0.013044400.0390133315农业0.016846569农业0.014872970.0317195316房地产业0.015787498房地产业0.015170250.030957747、影响力和影响力系数影响力表示某一产业部门增加一个单位最终使用时，通过直接或间接关联要求国民经济各部门提供的投入总量，在投入产出表中是完全消耗系数矩阵的列合计。影响力表现为该产业对国民经济各部门拉动作用的绝对水平，因此也被称为拉动力。影响力系数是该产业的影响力与国民经济各部门平均影响力之比，表现为该产业对国民经济各部门拉动作用的相对水平。bij是第j部门对第i部门的完全消耗系数

为完全消耗系数矩阵的第j列之和，即第j部门对国民经济各部门的影响力为完全消耗系数矩阵的列和的平均值7、影响力和影响力系数当Fj>1时，表示第j部门的生产对其他部门所产生的波及影响程度超过社会平均影响水平（即各部门所产生波及影响的平均值）；当Fj=1时，表示第j部门的生产对其他部门所产生的波及影响程度等与社会平均影响水平；当Fj<1时，表示第j部门的生产对其他部门所产生的波及影响程度地与社会平均影响水平。影响力或影响力系数越大，表示第j部门对国民经济的拉动作用越大。根据1997年124部门投入产出表计算结果，房地产业的影响力系数为0.61，排122位，位于后列；同期建筑业影响力系数为1.13，排33位。2002年，42部门投入产出表中房地产业影响力系数0.4317排第41位；同期建筑业影响力系数1.3331，排第8位。8、感应度和感应度系数感应度表示某一产业部门增加一个单位初始投入时，通过直接或间接关联对国民经济各部门提供的分配总量，在投入产出表中是完全分配系数矩阵的行合计。感应度表现为该产业对国民经济各部门推动作用的绝对水平，因此也被称为推动力。感应度系数是该产业的感应度与国民经济各部门平均感应度之比，表现为该产业对国民经济各部门推动作用的相对水平。是第i部门对第j部门的完全分配系数为完全分配系数矩阵的第i行之和，即第i部门对国民经济各部门的感应度为完全分配系数矩阵的行和的平均值8、感应度和感应度系数当Ei>1时，表示第i部门的感应度高于社会平均感应度水平（即各部门感应度的平均值）；当Ei=1时，表示第i部门的感应度等与社会平均感应度水平；当Ei<1时，表示第i部门的感应度低于社会平均感应度水平。感应度或感应度系数越大，表示第i部门对国民经济的推动作用越大。根据1997年124部门投入产出表计算结果，房地产业的感应度系数为0.73，排63位，位于中游水平；同期建筑业感应度系数为0.99，排38位。2002年42部门投入产出表计算显示：房地产感应度系数0.3975，排第35位；同期建筑业感应度系数0.0896，排第41位。9、参考：线性代数运算的MATLAB命令zeros生成0矩阵eig特征值、特征向量

ones生成1矩阵diag对角矩阵

eye生成单位矩阵trace方阵的迹

linspace生成等距行向量rank矩阵的秩

rand生成随机矩阵rref行最简形

det方阵的行列式orth正交规范化

inv方阵的逆null求基础解系

norm范数jordanJordan分解

cond方阵的条件数9-1生成特殊矩阵

zeros(m,n)m行n列0矩阵；

ones(m,n)m行n列1矩阵；

rand(m,n)m行n列[0，1]上均匀分布随机矩阵；

eye(n)n阶单位矩阵；

diag(A)A的对角线构成的向量（A为矩阵）；

diag(X)X的元素构成的对角矩阵（X为向量）；

linspace(x1,x2,n)x1与x2间的n维等距向量，即将[x1,x2]n-1等分。9-2、行列式和逆

det(A)inv(A)9-3、矩阵乘法

A\B解AX=B,X=A\BB/A解XA=B,X=B/A9-4.特征值和特征向量

[V,D]=eig(A)第四部分比较分析结果一、数据来源：

1、中国1997年的投入产出表、中国2002年的投入产出表、美国2002年的投入产出表、日本2000年的投入产出表以及中国上海、江苏、浙江、河北、甘肃、新疆6省市2002年的投入产出表。2、美国2002年投入产出表来源于美国经济分析局网站（）。它依据1997年的北美产业分类标准（NAICS）将国民经济生产活动划分为65个部门。美国投入产出核算与中国不同，采用的是Make-Use表方式，本文主要采用2002年的完全需求系数表（CommoditybyCommodityTotalRequirementsSummaryTable，即列昂惕夫逆矩阵表），结合Make-Use表进行计算分析。具体来说：首先采用通用的列昂惕夫逆矩阵，计算出直接消耗系数A和完全消耗系数B，然后根据各部门社会总产品X计算美国各部门间的投入产出流量，在此基础上从“make-use”表中提取各部门进口量，计算直接分配系数B和完全分配系数H。其他系数算法与中国的一致。3、日本2000年投入产出表来源于日本统计局网站（www.stat.go.jp），它将产业划分为31个部门和103个部门（具体见附表3）。日本投入产出表的结构和中国基本相同，各模型系数的计算方法也相同。但日本103部门的投入产出表中，房地产业被分成了3个部门，因此，为了房地产业的产业关联情况，需将3个房地产业部门的流量进行合并，然后进行模型系数的计算。这样，103部门的投入产出表就变成了101部门的投入产出表。二、比较分析1-1、中国房地产业主要后向直接关联产业比较（1997/2002）1997年2002年变化位次直接关联产业名称代码直接消耗系数位次直接关联产业名称代码直接消耗系数1金融保险业330.04607371金融保险业320.077457870.03138417↑2建筑业270.038946912建筑业260.040481260.00153435↑3非金属矿物制品业130.03890245非金属矿物制品业130.01185627-0.02704613↓5电气机械及器材制造业180.008986929电气机械及器材制造业180.00840126-0.00058566↓4社会服务业350.021125053租赁和商务服务业340.03694163↑9饮食业310.006723924住宿和餐饮业310.01438372↑6商业300.00865952↓7其他制造业220.00801097↓8造纸印刷及文教用品制造业100.0069247↓

6房地产业330.00955132↑

7交通运输及仓储业270.00927865↑

8交通运输设备制造业170.00847921↑

10通用、专用设备制造业160.00716548↑平均值0.00602334平均值0.006398091-2、中国房地产业主要前向直接关联产业比较（1997/2002）1997年2002年变化位次直接关联产业名称代码直接分配系数位次直接关联产业名称代码直接分配系数1商业300.077963112批发和零售贸易业300.04503151-0.03293160↓2金融保险业330.073201673金融保险业320.04181864-0.03138303↓3社会服务业350.035445394其他社会服务业380.01665117

7租赁和商务服务业340.00702856

4行政机关及其他行业400.027413671公共管理和社会组织420.100203790.07279012↑5化学工业120.00792254

↓

5房地产业330.00955132↑

6信息传输、计算机服务和软件业290.00712350↑

8住宿和餐饮业310.00687497↑

平均值0.00756305平均值0.00672158

2-1、中国房地产业的直接消耗和完全消耗三次产业结构变化（1997/2002）产业类型1997年2002年直接消耗系数比重完全消耗系数比重直接消耗系数比重完全消耗系数比重第一产业0.13%2.77%0.06%2.56%第二产业58.44%68.47%38.76%56.15%第三产业41.43%28.76%61.18%41.29%合计100%100%100%100%2-2、中国房地产业的直接分配和完全分配三次产业结构变化（1997/2002）产业类型1997年2002年直接分配系数比重完全分配系数比重直接分配系数比重完全分配系数比重第一产业1.05%3.78%0.43%2.83%第二产业18.87%47.81%11.88%35.56%第三产业80.08%48.41%87.69%61.61%合计100.00%100.00%100.00%100.00%3-1、区域比较：2002年上海市房地产业主要后向直接关联产业位次直接关联产业名称直接消耗系数比重比重累计1金融保险业0.1496564446.51%46.51%2租赁和商务服务业0.0418735813.01%59.53%3房地产业0.0326928710.16%69.69%4信息传输、计算机服务和软件业0.015376704.78%74.47%5建筑业0.009870163.07%77.54%6金属制品业0.009859823.06%80.60%7造纸印刷及文教用品制造业0.007700882.39%82.99%

平均0.007660653-2、区域比较：2002年江苏省房地产业主要后向直接关联产业位次直接关联产业名称直接消耗系数比重比重累计1房地产业0.0384102715.93%15.93%2综合技术服务业0.0318604913.21%29.14%3非金属矿物制品业0.022532839.34%38.48%4金属冶炼及压延加工业0.020001258.29%46.77%5金融保险业0.018579917.70%54.48%6批发和零售贸易业0.015680156.50%60.98%7电气、机械及器材制造业0.014013145.81%66.79%8建筑业0.012711155.27%72.06%9住宿和餐饮业0.011120194.61%76.67%10信息传输、计算机服务和软件业0.008228813.41%80.08%11农业0.007055342.93%83.01%12其他社会服务业0.006601642.74%85.74%平均0.005742283-3、区域比较：2002年浙江省房地产业主要后向直接关联产业位次直接关联产业名称直接消耗系数比重比重累计1建筑业0.1291049046.11%46.11%2金融保险业0.0797500428.48%74.60%3通信设备、计算机及其他电子设备制造业0.009935213.55%78.15%4综合技术服务业0.009024943.22%81.37%5金属制品业0.008817433.15%84.52%6租赁业和商务服务业0.007915952.83%87.35%平均0.006666003-4、区域比较：2002年河北省房地产业主要后向直接关联产业位次直接关联产业名称直接消耗系数比重比重累计1建筑业0.2612087660.96%60.96%2租赁和商务服务业0.024068545.62%66.58%3金融保险业0.014374493.35%69.94%4煤炭开采和洗选业0.012741092.97%72.91%5住宿和餐饮业0.011325542.64%75.55%6电力.热力的生产和供应业0.011074442.58%78.14%7非金属矿物制品业0.010773062.51%80.65%平均0.010201473-5、区域比较：2002年中国四省市房地产业发展类型划分省市金融保险业建筑业房地产业类型直接消耗系数比重直接消耗系数比重上海0.1496564446.51%0.009870163.07%金融依赖型江苏0.018579917.70%0.012711155.27%综合依赖型浙江0.0797500428.48%0.1291049046.11%建筑依赖型河北0.014374493.35%0.2612087660.96%建筑依赖型4-1、中美日比较：中美日房地产业的直接消耗和完全消耗三次产业结构比较产业类型中国（2002）美国（2002）日本（2000）直接消耗系数比重完全消耗系数比重直接消耗系数比重完全消耗系数比重直接消耗系数比