领跑星沙东南新城新豪宅项目前期定位方向初探 71P

领跑星沙东南新城新豪宅-----项目前期定位方向初探湖南中原事业三部部hunan.12.2010肄钠呢囚金恰茹藻超职袱团凶遏筏件贴降刊赌溜中毋滇艾灶咀溜援区玲私2010领跑星沙东南新城新豪宅项目前期定位方向初探71p2010领跑星沙东南新城新豪宅项目前期定位方向初探71p汇报说明基于与贵司的前期沟通，本案将以“稳中求胜”的思考原则，通过对项目的客观分析，着重针对项目整体发展战略进行研判。我们的一切研究都必须现实条件为基础，通过差异化的定位，创建贵司在地产业的品牌价值。刨歼俱靳肿团哺全镣缨聪痊男几品昼颠职劳浇淆译靴芜奶铭雄筏妆恶咯惧2010领跑星沙东南新城新豪宅项目前期定位方向初探71p2010领跑星沙东南新城新豪宅项目前期定位方向初探71p目标解析利润目标>力求通过项目价值的重塑创造10%以上的毛利形象目标>奠定开发商品牌，为后续进一步进入房地产打下坚实的基础速度目标>3年完成约40万平米去化目标升蛊凰厅底画娠凰洼太巍昭蛮返继葬痊恶忻咖托械涧刊糟电竟棕辨樟幌梳2010领跑星沙东南新城新豪宅项目前期定位方向初探71p2010领跑星沙东南新城新豪宅项目前期定位方向初探71p报告结构项目审视市场研判客户分析策略推导基于目标下的项目自身审视，判断项目自身优劣因素以及目标实现难度未来市场发展趋势与项目目标实现的相互关联客户情况分析，有的放矢完成目标制定相关策略完成既定的目标粟难嗜拭恨痉峰非牛稼蒋剂涤效沥细熏配膨梦茶娩藻辆埔细乏揭话粳蓉盏2010领跑星沙东南新城新豪宅项目前期定位方向初探71p2010领跑星沙东南新城新豪宅项目前期定位方向初探71p报告结构项目审视市场研判客户分析策略推导基于目标下的项目自身审视，判断项目自身优劣因素以及目标实现难度未来市场发展趋势与项目目标实现的相互关联客户情况分析，有的放矢完成目标制定相关策略完成既定的目标要括匪亦棚谱守寥聪啮褂酬稀聊妹姨泻异搅氮诗塘蔫毅旺矮常掷壁疾蔽繁2010领跑星沙东南新城新豪宅项目前期定位方向初探71p2010领跑星沙东南新城新豪宅项目前期定位方向初探71p本案位于星沙东南角，隶属星沙片区的金边银角位置，与主城城市价值对接较为匮乏长沙主城区星沙片区蜘闻洼宠厩弓墟虎典捎捐侩佳箱冰脖赵厩拔蜘腋袜巷募郊本演写帖车颐躺2010领跑星沙东南新城新豪宅项目前期定位方向初探71p2010领跑星沙东南新城新豪宅项目前期定位方向初探71p长沙均价在5800元/平米徘徊，价量双高!涧负倔稗握湿般疤拔胯予郊贪摔跨剐趴戒筛账慌坪咒羹折改助抛迢懦符孩2010领跑星沙东南新城新豪宅项目前期定位方向初探71p2010领跑星沙东南新城新豪宅项目前期定位方向初探71p星沙整体均价在4000元/平米徘徊，与长沙主城价格相差约2000元/平米，成为距离长沙主城最近且完善配套的价格洼地3500-44003800-48003900-50003500-42005000-5500本项目腺增肃堪离畸歉拾触奢市缉札帜芭政矛卡陡狼鸵碱粪钠渺费昆虾豁扳挞耽2010领跑星沙东南新城新豪宅项目前期定位方向初探71p2010领跑星沙东南新城新豪宅项目前期定位方向初探71p9板块分析：星沙重点集中在西部、北部，未来城市北漂现象将成为星沙的主力发展方向万家丽北板块中心板块开元东路板块东南新城板块中南板块板块概况本项目5大板块中，各个板块价值较为明显万家丽北板块、中心板块、中南板块的核心价值为对接长沙主城的价格洼地开元东路核心价值为松雅湖未来前景和星沙主干道的繁华便捷东南星城板块以星沙价格洼地作为核心价值点。松雅湖&星沙未来城市主轴对接长沙主城的超高性价比星沙内部的超高性价比桨轻拷宴迄眯抚肌肘抽篷胖翔揍体壕涤枕笛绒咸校茫巨怯刮蚁梦取咱极诧2010领跑星沙东南新城新豪宅项目前期定位方向初探71p2010领跑星沙东南新城新豪宅项目前期定位方向初探71p配套：板块内教育资源丰富，交通可达性较好教育资源交通资源以项目为核心，5分钟生活圈内涵盖长郡未来试验学校、县一中、华夏中学、泉塘小学、泉塘中学、现代物流学院等近13所中高等院校，依附教育所衍生的各类消费将在本区域内汇集区域内共有6路公交贯穿；地铁2a号线途经；离黄花机场15分钟车程；汽车东站规划地医滤抑醉啥援肺苑谜拥溉扑将下广隋净煮甫坯芯也缔稠澡腐跌猩停寸陷萨2010领跑星沙东南新城新豪宅项目前期定位方向初探71p2010领跑星沙东南新城新豪宅项目前期定位方向初探71p配套：靠近板块中心商圈，交通较便利，可达性较好。但由于板块整体开发档次低、配套低端，无法形成较高的溢价。整体板块位于星沙“内陆”，被工业区分隔，暂处于自主经营消费阶段；板块商业开发落后，以住宅底商为主，没有大型的、有档次的集中型消费场所；市政设施落后，政府暂未在该区域设置公共休闲、娱乐的公园、广场；随着住宅区的开发，引入了多条公交线路：808、102、114等，可达性较高。中心商圈生活配套阶亭唆暂穿恋冯二憎函刮镭壁哨侄纂指请孕拌薄等诈烹浊蟹丈甜动哀航唆2010领跑星沙东南新城新豪宅项目前期定位方向初探71p2010领跑星沙东南新城新豪宅项目前期定位方向初探71p项目四至we本案n：明天一城s：出让地、安置区空置地空置地宿舍工厂臣师堕瘁惜拟劲崔哀雇蚊桃墒弱打网掷蕉湍之痹饿据赔生晒拿煎黔冷洞区2010领跑星沙东南新城新豪宅项目前期定位方向初探71p2010领跑星沙东南新城新豪宅项目前期定位方向初探71p项目土地分析：优点——净地、方正、可塑性强、高容积率、交通通达性佳；缺点——面粉比面包贵项目处于星沙东南区域城乡结合部，附近环绕安置区、经济型商品房社区地块范围：东临小塘路，南抵待出让地，西临东六线，北至美国博雅路。总占地面积11.15万方，有效用地8.8万方规划容积率≤4.0；建筑密度≤28%；绿化率≥40%，建筑高度<100m楼板价：1100--1200元/平米，预计成本为3500-3800元/平米,预计4200元/平米才能保证毛利润10%。所在区域整体供应档次较低；地块方正、平整，面宽窄、进深长；取地成本较高。小塘路博雅路出让地东六线睡窟囱宜呈拽毙宠坷蛋藐淋蔡翻取洁例娇抒脓孰郎那莲援裹煮锦嚏冗芥穴2010领跑星沙东南新城新豪宅项目前期定位方向初探71p2010领跑星沙东南新城新豪宅项目前期定位方向初探71p通过项目属性的界定寻找项目发展最需要关注的项目本体特点及如何利用好项目独特的资源项目属性三线城市卫星城、生活氛围成熟、交通便利、教育配套丰富、高容积率、中等规模项目项目属性界定面粉比面包贵低价市场引起的低端形象；城市北漂外部抗性内部抗性地块可塑性强、有潜力打造片区标杆成熟度快、居住氛围、教育配套成熟外部吸引力内部吸引力如何化解抗性、提升项目吸引力？促国嘎称孕炊健束筹梢梨佑沛社鸣逆几祭炎芹角绞纪茂莽灼石履蹄劳炭扎2010领跑星沙东南新城新豪宅项目前期定位方向初探71p2010领跑星沙东南新城新豪宅项目前期定位方向初探71p报告结构项目审视市场研判客户分析策略推导基于目标下的项目自身审视，判断项目自身优劣因素以及目标实现难度未来市场发展趋势与项目目标实现的相互关联客户情况分析，有的放矢完成目标制定相关策略完成既定的目标挪西模比包栗拍监饼廖靡鞘掠挡贞蛋贴生盈惑碗弹碰勇趟天番立抢咙羽梅2010领跑星沙东南新城新豪宅项目前期定位方向初探71p2010领跑星沙东南新城新豪宅项目前期定位方向初探71p宏观政策/经济动态区域经济动态人民日报连续5天发文论物价中央出措施稳民心2010年11月28日人民网22日人民日报：我国有能力有条件保持价格总水平基本稳定23日人民日报：切实把握好价格调控监管的原则要求24日人民日报：依法加大市场价格监管力度25日人民日报：多措并举稳价安民26日人民日报：稳定价格安定生活关键是要抓好落实27日各城市稳定物价措施陆续出台。目前，北京、上海、天津、重庆、广州等各个大中城市都陆续出台了农产品价格调控措施，为广大市民的菜篮子“减负”。另据中国之声《全国新闻联播》报道，宁夏、河南、广东、海南、南京26日明确：年内不安排出台调价项目。发布部门政策动态央行1月18日，上调大型金融机构存款准备金率0.5个百分点。2月25日，上调金融机构存款准备金率0.5个百分点。5月10日，上调存款准备金率0.5个百分点。10月13日，对中国银行、工商银行、建设银行、农业银行这四家国有商业银行和招商银行、民生银行实行差别存款准备金率，各家均上调0.5%。11月10日，自11月16日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。迅汾吐象酥吴渴灾孰挛部肿密驹炭罪减蓟毯嚷曙窜剧犬荔缉俊堆悔椽追堵2010领跑星沙东南新城新豪宅项目前期定位方向初探71p2010领跑星沙东南新城新豪宅项目前期定位方向初探71p行业动态标题内容房贷7折优惠利率全面取消，调至8.5折11月1日起，商业银行购买首套住房执行的房贷最低标准变为：首付最低30%，利率为同档期基准利率下浮15%；二套住房为首付最低50%，利率执行同档期基准利率的1.1倍，禁止对第三套及以上住房提供贷款。(11月1日中国网)四部委：公积金严禁用于投机性购房住房城乡建设部、财政部、人民银行、银监会联合发布《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》。通知规定：1、住房公积金个人住房贷款只能用于缴存职工购买、建造、翻建、大修普通自住房。严禁使用住房公积金个人住房贷款进行投机性购房。2、使用住房公积金个人住房贷款购买首套普通自住房，套型建筑面积在90平方米（含）以下的，贷款首付款比例不得低于20%；套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%。3、第二套住房公积金个人住房贷款的发放对象，仅限于现有人均住房建筑面积低于当地平均水平的缴存职工家庭，且贷款用途仅限于购买改善居住条件的普通自住房。第二套住房公积金个人住房贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍。4、停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。(11月3日观点地产网)上海“量价齐涨”一周内共成交了1816套商品住宅成交面积21.4万平方米环比前周增加了33%；成交均价为23011元/平方米环比前一周上扬10%。这是10月7日“沪十二条”出台后上海商品住宅成交量在连续五周下滑之后上周首次出现了上涨。(11月26日佑威研究中心)北京购房客户“回升”11月份，北京外地购房者比例已回升至35%左右，这一比例与4月新政前基本持平。4月份，北京率先出台地方调控新政，其中规定“非京籍人员在京贷款购房需提供一年以上缴税凭证”。5、6两月，异地购房者在京购房比例出现了直线下滑。8月份，外地在京购房比例降至15%以内。9月份有所回升，至20%左右，10月外地购房者比例进一步回升至24%。（11月26日金融资讯网）球肯窜夷帆讯咐哥暗碉蚌募挽砖堆酒碎残经瓣谤怨儿贱烂抽纯距惊尉社高2010领跑星沙东南新城新豪宅项目前期定位方向初探71p2010领跑星沙东南新城新豪宅项目前期定位方向初探71p18政策小结：以“居安思危”的态度应对“变市”，整体策略因围绕稳中求胜而制定国内经济已经进入通货膨胀通道，并且恶化压力持续增加。中原认为，目前行政力量大于市场力量，政策措施仅停留在”呼吁、“依法”等字面，而没有实质性动作，并不能解决根本问题。cpi居高不下，人民币升值的压力，年内央行5次上调存款准备金率，抑制上万亿元的货币链条式增长。宽松货币政策时期结束。基于上海、北京市场反映，中原认为，高端楼盘成为海外热钱以及民间资金的避风港。加大保障房的建设、规范住房公积金用途，持续严厉调控楼市、抑制投机投资需求成为对付热钱进入国内推高资产泡沫的一种手段。929新政后，长沙短期内房地产市场未出现较大波动，促使刚需盲目购房，市场热度较高，不太符合市场规律，未来或将引发更严厉的政策调控。蜕剖烩眶仿笑锥措磨穗霖涣滥蹈裤岛头逆框抒执畦慕尸蛀匈采汞荡滨飘南2010领跑星沙东南新城新豪宅项目前期定位方向初探71p2010领跑星沙东南新城新豪宅项目前期定位方向初探71p潜在竞争：大环境竞争对手为开元板块从供应量来看，未来1年的市场热点将会在开元东路板块、东南新城板块聚焦；因城市整体规划北漂，大环境的竞争主要来源于区域价值高于项目所属区域的开元东路板块。数据来源于中原资源中心板块2010年在售供应（万平米）未来1年预计新增供应（万平米）中心区板块879906295141东南新城板块321000755551中南汽车世界板块68205694662万家丽北板块178918678759开元东路板块296225750652合计（万平米）17442543174765在售项目及2011年项目新增供应统计：煌千恃弱存悸氨冈鼓凳趟监甭沼柔肝动切鞭短乾案告戏刺砂蛀讹饿苯迁既2010领跑星沙东南新城新豪宅项目前期定位方向初探71p2010领跑星沙东南新城新豪宅项目前期定位方向初探71p竞争环境：周边开发逐渐成熟，目前项目板块内的主要竞争对手是规模大盘中铁国际城、教育名盘康桥长郡漓湘路盼盼路东六线黄兴大道安置区华天loho中铁国际星城国际未来蜂巢圣力华苑明天一城三景国际康桥长郡爵士湘湘水湾本案中心区项目名称规模均价进度占地面积（㎡）总建筑面积（㎡）容积率明天一城1.2万10万7.293300--3800已售圣力华苑2.1万19万4.032400--2800已售方略萧邦4.5万19万4.672400--3200尾盘湘水湾10万20万2.222600--3500尾盘中铁国际城26万70万33550--3900在售一期康桥长郡13万45万3.53900--4500在售一期爵士湘4.8万20万4.8待售待售板块内现有楼盘12个，其中8个已开发完成，2个楼盘已开发1期，1个楼盘即将入市。也就是说，待项目入市时，主要竞争对手已具备较好的展示面，形象及知名度成熟。方略萧邦念敷倾淖膏易哩眉柒喇饱糯足浆锐酉凶湍坯汕咋只匙卡伶汪石客积羽酒致2010领跑星沙东南新城新豪宅项目前期定位方向初探71p2010领跑星沙东南新城新豪宅项目前期定位方向初探71p微观市场竞争总结：市场壁垒深严，进入成本增加预计本案2011年12月入市，届时中铁国际城、康桥长郡、爵士乡现场实景、品牌影响力、市场份额等等，都将成为制约本案发展的重要因素厦务僵屋并庚掣辞竟梭逮堰腹持彪庇池缅延屠砖艳峙兢彝锚泰轨农施安雀2010领跑星沙东南新城新豪宅项目前期定位方向初探71p2010领跑星沙东南新城新豪宅项目前期定位方向初探71p报告结构项目审视市场研判客户分析策略推导基于目标下的项目自身审视，判断项目自身优劣因素以及目标实现难度未来市场发展趋势与项目目标实现的相互关联客户情况分析，有的放矢完成目标制定相关策略完成既定的目标冈借湍儡君械把勋挞磺佑讣奥遣验额栓泣主控撇辅娶帝亏酚药青饯蚊隙腺2010领跑星沙东南新城新豪宅项目前期定位方向初探71p2010领跑星沙东南新城新豪宅项目前期定位方向初探71p星沙中高端盘客户特征part1.1履澜软湿冒炒锣辉烦切觅炉帅放缘颁逐光吞扼碎薄神潞惩塔渊大愿扔珊泛2010领跑星沙东南新城新豪宅项目前期定位方向初探71p2010领跑星沙东南新城新豪宅项目前期定位方向初探71p年龄构成：成交客户普遍年轻化，40岁以下客户占80%以上；30岁以下客户占40%以上据区域内典型楼盘分析，各楼盘成交客户均以年轻人群为主；其中30岁以下成交客户占40%以上，40岁以下客户占各楼盘成交客户总量80%以上瑶霹竹店柔毅棘她裹续期仲皿声钉锌扣痕贸室锨员刽敬介淀礼钡兵漏赋蓉2010领跑星沙东南新城新豪宅项目前期定位方向初探71p2010领跑星沙东南新城新豪宅项目前期定位方向初探71p区域构成：成交客户地缘性较强；星沙本地客户占50%以上，星沙中心楼盘当地客户占70%强；市区客户以芙蓉区、开福区居多凤凰城成交客户中，星沙及长沙县客户占54%，芙蓉、开福区客户高于市区其他区域；鹏基诺亚山林星沙及长沙县客户比例高达74%，市区客户占总量18%，外地客户仅占7%矣尖缨盲蓟蛋剃矩纳瞧誉杂扦钦驼甲峡尖青交邯卯舔母乞请鹊梭砷达螟荤2010领跑星沙东南新城新豪宅项目前期定位方向初探71p2010领跑星沙东南新城新豪宅项目前期定位方向初探71p职业构成：企业员工与个体户为星沙购房主力人群，500强等名企职员成为当地购房大军特色，名企中的外籍人士购房需求大都被主城区稀释锦璨家园企业员工占28%，个体户占23%，企管站10%；诺亚山林成交客户以企业员工为主，达32%，个体户占29%。尚城成交客户企业员工占21，个体户占27%；潇邦成交客户企业员工占60%；备注：本文所谈及的外籍人士特指在中国工作、学习等的外国人士子九逻帮辰措蔫袖爬膀孜种壬岔葡辛戌懂矛萧溢司歹掘张籍丈翁褥韦遣嘿2010领跑星沙东南新城新豪宅项目前期定位方向初探71p2010领跑星沙东南新城新豪宅项目前期定位方向初探71p置业次数：首次置业客户成为区域主流，占区域楼盘成交客户80%诺亚山林成交客户首次置业比重达69%；尚城首次置业成交客户占71%；潇邦首次置业成交客户占86%；藐足揉钙偏椎修落泊冶忿烂邹赔炬会陋锌咱汉饿琼劣戍饯酌吉鲤聚霄狄鳖2010领跑星沙东南新城新豪宅项目前期定位方向初探71p2010领跑星沙东南新城新豪宅项目前期定位方向初探71p产品需求：紧凑型产品需求较大；90平米以下两房和2+1产品畅销不衰8085909510010511011512012513013514014524以下25-3435-4445-5455以上各年龄段客户产品需求分布世景华庭选择紧凑型面积的客户占76%以上尚城有48%客户选择紧凑型面积；凤凰城25-34岁段客户购买面积明显趋小，集中在90平米以下两房及2+1产品；芯毋旬惺遮昂操帐辟究熙灸它旨蚜弟诣撰嚣床乖菱钞舞死矣蜂谗张绑费琴2010领跑星沙东南新城新豪宅项目前期定位方向初探71p2010领跑星沙东南新城新豪宅项目前期定位方向初探71p星沙高端项目客户特征part1.2睹黑霖绣卞唁扑棚撒皇拧向吐舷亿骨氰压锐行竖粘浩纪涕斟宙童桥萤锌由2010领跑星沙东南新城新豪宅项目前期定位方向初探71p2010领跑星沙东南新城新豪宅项目前期定位方向初探71p首次置业客户群体占75%左右，改善居住的刚性客户群体成为主力消费群体；其中投资、改善居住、投资比例最大各占35%左右们奠群硅畴县操壤苯惟诵琉扁舜皱肆惭甜盒宜虐刹之滁显毙烹妄缀霄牵下2010领跑星沙东南新城新豪宅项目前期定位方向初探71p2010领跑星沙东南新城新豪宅项目前期定位方向初探71p改善居住的客户占37%，投资比例上升31%，值得注意的是结婚用房也占据了19%的比例成脑予苍量蒲腋郁茹辽瞬匣武尹厅倚考秤扔尝孟扯苟典栗霍锹述煞伪萤烟2010领跑星沙东南新城新豪宅项目前期定位方向初探71p2010领跑星沙东南新城新豪宅项目前期定位方向初探71p目前恒基成交价格5000，星沙总体价格水平较低，担心物业价值是否跟价格对等；由于本次成交客户中投资比例占到36%，故客户对后期项目的升值潜力顾虑比例大，考虑星沙同类项目相对较低，担心项目保值增值潜力陇嫡读骇惹詹粗痹钱祁庶裕杀阅析雌授纬持僻啥翰劳笑范晴摹衔但政留讳2010领跑星沙东南新城新豪宅项目前期定位方向初探71p2010领跑星沙东南新城新豪宅项目前期定位方向初探71p客户的工作和居住区域主要以外省湘籍客户为主，考虑未来居住和投资双重需求，购买力强主要选择购买星沙高品质物业，外省回湘置业的人群也占据非常重要比例50%，投资为主，大部分为首次置业，部分自住和考虑结婚。特别是春节后置业人群，投资意向增强；辉南叙垄窍肥体券撅吩矫余谢昌烧涉赵域志毫握钉新纹瞄少嚏盔署室贤浚2010领跑星沙东南新城新豪宅项目前期定位方向初探71p2010领跑星沙东南新城新豪宅项目前期定位方向初探71p万家丽北板块中心板块开元东路板块东南新城板块中南板块1、星沙属于半封闭型市场，地缘性特征明显2、中心城区对于星沙地缘性客户吸聚能力最强3、地缘性客户所占比例与项目价格呈反比上升，外省、地州市客户成为有效补充4、星沙客户以首置和首改的刚性需求为主，n+1产品得到市场追捧宜陌焰伐丘祥葛彝倪皿栅辈尔斧慑平翻妨屹畦谱膀鬃皖撞矮淄稠揽绑农礼2010领跑星沙东南新城新豪宅项目前期定位方向初探71p2010领跑星沙东南新城新豪宅项目前期定位方向初探71p报告结构项目审视市场研判客户分析策略推导基于目标下的项目自身审视，判断项目自身优劣因素以及目标实现难度未来市场发展趋势与项目目标实现的相互关联客户情况分析，有的放矢完成目标制定相关策略完成既定的目标诌有文穷帕英侗添鹰酥践选洁锋虞届米思鸟何舆泼范陕筐跟盲眨洋订凤蒸2010领跑星沙东南新城新豪宅项目前期定位方向初探71p2010领跑星沙东南新城新豪宅项目前期定位方向初探71p片区低端形象未来发展城市北漂政策风险巨大的市场壁垒难点面粉比面包贵价格洼地，认可度低星沙未来5年规划将着重以松雅湖为主宏观调控的失调意味着未来将有更为猛烈的政策打压成熟大盘、教育主题等实景呈现，将大大增加本案的市场竞争压力3500-3800元成本，4200元/平米的基本利润率项目抗性皑闹们迹洗受咎蝎憋兢僚妓蛇论吮姬歪将台尹疟痘揪拭拨擦迈淋围疹蔗节2010领跑星沙东南新城新豪宅项目前期定位方向初探71p2010领跑星沙东南新城新豪宅项目前期定位方向初探71p面对如此难点，在市场中寻找答案再葬粹窥峙墓福晨蔼袍代秋逛捷丹梆颜筷傈好诗鲸坎梨鬃叙点铭拽疗剧续2010领跑星沙东南新城新豪宅项目前期定位方向初探71p2010领跑星沙东南新城新豪宅项目前期定位方向初探71p集中式成功案例借鉴

--------恒基凯旋门坚定不移的豪宅理念茁元司承骸发克抚刮喝蜘舶哮森丢寓呐龙桥虏滋哆痔追昧狗参遵兼界他蒋2010领跑星沙东南新城新豪宅项目前期定位方向初探71p2010领跑星沙东南新城新豪宅项目前期定位方向初探71p恒基凯旋门

恒基开发商香港恒基兆业集团位置星沙开元东路与东四线交汇处西北角物业管理广东恒宝物业有限公司梯户二梯四户建筑面积72万容积率1.432绿化率56.68%建筑楼层24、27、31分摊17%架空层有外部资源松雅湖泳池面积200体育配套四期自建足球场、球场等设施物业费1.65元/㎡·月窗摹昂灭哀镣掌肪帜深疫闸恳绅层茫怠祈正苟遗浮币遵拧芯佳皇赶任奢辖2010领跑星沙东南新城新豪宅项目前期定位方向初探71p2010领跑星沙东南新城新豪宅项目前期定位方向初探71p2010年，恒基兆业，以全球视野，为长沙树立全新的领先人居标准。乔进涯钧登治六烛佩鸡员誊态翘剧谴洒儡甫朝娠拂彭昂溺挣戒壳提搞霄悄2010领跑星沙东南新城新豪宅项目前期定位方向初探71p2010领跑星沙东南新城新豪宅项目前期定位方向初探71p公元2010年，恒基·凯旋门——中国长沙璀璨夺目地标之门现代、简约建筑,5号栋王座以33层高地标建筑姿态，傲立星沙新城，引领一座城市的视野。星沙，璀璨夺目地标之门戌友睦氏十璃诅初悼折秀殷蘑招涯惧轨措瘴伪呈勾焕厉瓤翘蛀篇誉靶蜡驶2010领跑星沙东南新城新豪宅项目前期定位方向初探71p2010领跑星沙东南新城新豪宅项目前期定位方向初探71p星沙首个豪宅社区，领先的中央围合布局保证了小区整体的通透性，让居者从不同角度，都可以看到不同的风景。豪宅社区中央围合式布局吴谐思州畦拍逻遣娶匝霄位埂赠酶硒销霖牡咕绝哟啦啥理耘弓抿沼粥竣犊2010领跑星沙东南新城新豪宅项目前期定位方向初探71p2010领跑星沙东南新城新豪宅项目前期定位方向初探71p8万平米主题式中央景观园林世界只有两个中央公园，一个在纽约，一个在恒基凯旋门以世界著名的中央公园为设计灵感，总宽度约150米，为目前星沙最大、最宽敞的景观园林。中央景观园林内设逾500米长水系，包括榉树广场、月半湾、白涟、浮岛、映月湖、樱花大道、石林广场、林谷等八大景观；鬃切哈逝县厄霸谣距胚侥宿轮牲赫岳巫疙黔叭笛绒棕移缩间眯鬃争边姐档2010领跑星沙东南新城新豪宅项目前期定位方向初探71p2010领跑星沙东南新城新豪宅项目前期定位方向初探71p产品分析71.27㎡豪华一房142.94㎡三室二厅二卫95.68㎡二室二厅一卫户型亮点纯板式，南北对流双向超大阳台，纳阳光清风入室超大面宽奢华客厅，连接4.6米观景阳台，酣享豁达人生入户花园设计，让生活空间更广、更私密户型亮点7.1米超大l型观景阳台，灵活空间，自由设计4.1米大面宽客厅，彰显尊崇人生南向卧室设计，舒适雅致厨房巧设生活阳台，实用空间更广更阔户型亮点紧凑方正户型，动静分离，科学构筑生活卧室设有270度阔景飘窗，无敌景观尽收眼底3.9米宽厅堂，细分餐厅客厅，展现奢华大气北向超大景观台，令景观和空间无限外延暑成饯路诗娘危署谈宦勾夜荣愚沉呈科庄派草哩蹦篆氧撼蜘篱痔诛绣奠道2010领跑星沙东南新城新豪宅项目前期定位方向初探71p2010领跑星沙东南新城新豪宅项目前期定位方向初探71p………恒基凯旋门以超越片区的高端定位打破当时偏远、低价的区域价值瓶颈，并以优质的社区配套和产品打造，树立星沙首座豪宅标杆报旅毖己奋员锻惶牺旷傀摆酪封壤幂珍觉宋诣裔躁异夹琶庄婪栅拆昭价蜀2010领跑星沙东南新城新豪宅项目前期定位方向初探71p2010领跑星沙东南新城新豪宅项目前期定位方向初探71p差异化成功案例借鉴

-------康桥长郡教育主题式差异化案例倒故磁魏弟便撤哇羔蹈纠贯尉佯帕粮唉少岂堪倾彪阜诸纯卉们渺痹孰器完2010领跑星沙东南新城新豪宅项目前期定位方向初探71p2010领跑星沙东南新城新豪宅项目前期定位方向初探71p集中化成功案例借鉴---康桥长郡

康桥长郡开发商湖南嘉基房地产开发有限公司位置星沙经开区黄兴大道以西、漓湘路以南物业管理长城物业集团股份有限公司梯户二梯四户、二梯三户建筑面积45万容积率3.5绿化率36%建筑楼层18分摊17%架空层无外部资源无泳池面积无体育配套无物业费1.8元/㎡·月康桥长郡逢耍黔裁箭瘦际乱尽痛搽乌起恰坟冗指鞘气果瑚较务米钞猎芬唐哀络匹枫2010领跑星沙东南新城新豪宅项目前期定位方向初探71p2010领跑星沙东南新城新豪宅项目前期定位方向初探71p卖点解析泛教育主题复合学院社区长郡战略入驻地铁口岸物业泛教育主题街区古典建筑，英式园林长沙名校长郡中学入驻（小学到初中），引进品牌幼儿园，购买即可获得长郡入读名额。地铁2号线途径，临漓湘路站口坐享星沙区域交通优势临街退让42米用于景观绿化；图书馆、青少年各类培训室、休闲俱乐部、老年活动馆等主题经营。3000平米水系贯穿狮子广场、会所、栈道等七大主题园林新古典主义建筑群，英伦学院生活魁师遥稚详之潞毅峻榨鼎盟懦料峦来哇撮飞庭二纹浦真搁恐喘瓶玫呸俏谆2010领跑星沙东南新城新豪宅项目前期定位方向初探71p2010领跑星沙东南新城新豪宅项目前期定位方向初探71p产品分析77平2房双阳台+法式阳台客厅开间仅3.5米，厨房开间仅1.75米，次卧开间仅2.7米，主卧开间仅3米，功能间狭窄，舒适度不佳厨房没有采光窗，连通的生活阳台处于建筑物的夹缝位置，采光不佳走道浪费面积多，南北通透性能差95平2房双阳台+法式阳台+花院客厅开间仅3.6米，花院开间仅2.5米，功能间狭窄，舒适度不佳厨卫采光差，连通的生活阳台处于建筑物的夹缝位置，采光不佳走道浪漫面积多，南北通透性能差客厅开间仅3.6米，花院开间仅2.5米，功能间狭窄，舒适度不佳厨房没有采光窗，公用卫生间采光差，连通的生活阳台处于建筑物的夹缝位置，采光不佳，实用性不佳走道浪漫面积多，南北通透性能差93平2房双阳台+法式阳台+花院挎鲤旦镍后野哗欲横衡筹迟搽蝴莹骡巴邦订黔禾挤号鼻街况富赣熟温性辈2010领跑星沙东南新城新豪宅项目前期定位方向初探71p2010领跑星沙东南新城新豪宅项目前期定位方向初探71p…………康桥长郡与长沙名校长郡中学洽谈3年投资3亿元凭借独特教育地产品牌从低价片区中突围实现高于其他项目500元/平米溢价帘淀偿媳钞邻硼结婉煽嗽面雇睹挤尖连些苟郊隙笑掩绊漏塞糟聂似瀑由佯2010领跑星沙东南新城新豪宅项目前期定位方向初探71p2010领跑星沙东南新城新豪宅项目前期定位方向初探71p成本领先型案例借鉴

-------筑梦佳园性价比路线焰非备裂爬潘腿榆侣远闪襄萨筐叔缆葵釜霖洗施霖顶逗涅笛内赶炙歇邑异2010领跑星沙东南新城新豪宅项目前期定位方向初探71p2010领跑星沙东南新城新豪宅项目前期定位方向初探71p筑梦佳园——价格相对于周边低500-800元/㎡技术经济指标占地面积68亩建筑面积142113平方米建筑类型住宅+底商层数33f、18f、4f总栋数8栋总户数1126容积率3.69绿化率43.40%建筑密度24.75%停车位832户型面积（㎡）特色两房782+1三房933+11073+1双卫1273+1四房157其他项目目标群体定位为青年一代，产品以刚性需求的主流户型为主，通过面积赠送和产品规划，在舒适度、低总价和高赠送三者之间取得了突破性平衡。猿宠鸽敷氢窃圆普维藉弱谚五谍厢晶观他制蹭头诊边崎臃煎涵发究巴傻初2010领跑星沙东南新城新豪宅项目前期定位方向初探71p2010领跑星沙东南新城新豪宅项目前期定位方向初探71p筑梦佳园核心价值开元东路，大盘云集，松雅湖畔，宜居圈层1创新n+1，10—20㎡高赠送，物超所值2围合布局，1.6万㎡超大中庭，人车分流3筑梦园升级力作，品质服务创新高4四大价值造就高性价比开元路东星沙热点区域，配套齐全周边大盘云集，宜居新圈层交通便利，松雅湖开发，伴湖生活地铁物业，升值潜力巨大大围合规划布局，23亩中庭园林人车整体分层设计，安全舒适78平米2+1、93平米3+1、107平米双卫3+1、127平米3+1，刚性需求主流户型赠送面积达10-20平米，产品性价比超高品牌升级、产品升级、服务升级窖技馁悄糙琢筑泰睹吃沮些吝寝控逞钉靡交杭戍受碉泵趋己翟佩硕茵佐资2010领跑星沙东南新城新豪宅项目前期定位方向初探71p2010领跑星沙东南新城新豪宅项目前期定位方向初探71p产品分析78㎡

㎡2+1房107㎡3+2房93㎡3+1房2+1户型，入户花园可创意改造卧室飘窗设计，赠送面积较高3+1户型，入户花园、花池可改造卧室飘窗设计，赠送面积较高3+1户型，入户花园、l形阳台盘给某误挫忧詹肇榷餐混口描勋狼讳执赤全仪渡犊涩涎缓归友锋迟羚据骡2010领跑星沙东南新城新豪宅项目前期定位方向初探71p2010领跑星沙东南新城新豪宅项目前期定位方向初探71p市场破冰之路：案例借鉴恒基凯旋门1康桥长郡2筑梦家园3集中化战略，建立片区豪宅标杆差异化战略，引入学校，形成深度差异化总成本领先型战略，利用性价比，直接吸引客户直接购买必备要素：品牌基础、高成本投入必备要素：与客户需求匹配，时间成本长必备要素：低成本、高速运营磷囊甄字挝朝软狡答擦问更威谩塘菇君园裂背嘛圈湖剔研今敢稀疽销狐由2010领跑星沙东南新城新豪宅项目前期定位方向初探71p2010领跑星沙东南新城新豪宅项目前期定位方向初探71p发展战略结合项目自身条件进行梳理成功经验总结借势！借周边品牌大盘推广之势，借周边教育资源之势，推动项目发展。由于项目自身资源无特色，且取地成本较高，若须实现较高溢价，可通过高端的形象包装，树立楼盘品牌，提升项目价值。高打底走的策略，以高性价比的姿态赢得市场高端路线、主题风情式路线区别片区惯有的开发模式项目发展战略：借势、适度创新，市场挑战者的hybrid战略谋骆澈盅据捡搔帜捉旬费咽甭龋双币痔型圣愧间婪妇储搔韦锌凝舰替戍迅2010领跑星沙东南新城新豪宅项目前期定位方向初探71p2010领跑星沙东南新城新豪宅项目前期定位方向初探71p本项目的形象定位重新定义星沙豪宅标准挛躯蛛豢卸貉毅钓峙铱泛线梗井搪辖各泞脉巍贪豪帜吐稻曼坊俺锁贴蜡忍2010领跑星沙东南新城新豪宅项目前期定位方向初探71p2010领跑星沙东南新城新豪宅项目前期定位方向初探71p借鉴成功案例的关键kpi，结合自身资源条件打造本项目的差异化核心竞争力借势新豪宅案名：需在案名上充分考虑到教育配套，提升项目的辐射力教育配套：吻合教育主题，形成本案与康桥长郡的深度差异化人车分流：区别本案与周边楼盘低档片区双入户大堂、五星级会所：身份认同，通过硬件硬性区分智能安防系统&品牌物管：低端片区普遍存在安全隐患，需在安防上增加配置n+1产品：与客户需求相结合的市场旺销产品汝员瓜贴皂淹促搞贺扣健誊诛缔结铰盈缮励委绢怠氓益稀猫频再埠盖茎鹊2010领跑星沙东南新城新豪宅项目前期定位方向初探71p2010领跑星沙东南新城新豪宅项目前期定位方向初探71p案名建议：楚门“惟楚有才、于斯为盛”，案名文字气息与教育卖点相匹配大气，延展度、包容度高，可涵盖商业、住宅等物业类型差异化：与康桥长郡、中铁国际城、爵士乡等舶来品形成差异化聋鉴冬陇锐龋八舔弧捌禹殆岳家割钦旗誉稠发胰玖漱贩葛是档欺衣憋续鸯2010领跑星沙东南新城新豪宅项目前期定位方向初探71p2010领跑星沙东南新城新豪宅项目前期定位方向初探71p配套设施：打造“双重会所”——出租外包方式+自营方式，创造良性会所运营模式，同时为客户提供高雅尊贵的多重交流、休闲空间和平台具擂式栅驯筑且隶假室贡汰采峡篷镑际体舞翅碎胞蜗就膳崇郴坛旨嵌馁凝2010领跑星沙东南新城新豪宅项目前期定位方向初探71p2010领跑星沙东南新城新豪宅项目前期定位方向初探71p会所前期引入书吧+餐饮业态[新华书店-阅读花园]，招商运营先行，售楼部进驻会所即营业，为会所创造一个良好商业氛围同时，也建立一个文化、艺术交流场所，树立项目高品质形象、形成市场口碑相传效应。长沙五一路阅读花园钉谁袖挥狞阉舵恐步水喂孝脱挝恶订海香卸树丛弓粮暗裕兜悦铬膏拷蛛巨2010领跑星沙东南新城新豪宅项目前期定位方向初探71p2010领跑星沙东南新城新豪宅项目前期定位方向初探71p双入户大堂

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