雅居苑房地产项目全程策划书

④交房时间项目名称冠亚·国际星城广投·龙象城温馨竹园恒大城交房时间景园组团20166年交房一期别墅、13##、14#楼楼栋预计20017年底前前交房未定预计2018年33月（2）价格项目名称冠亚·国际星城广投·龙象城温馨竹园恒大城起价（元/㎡—5300暂无报价—均价（元/㎡）63005800一房一价7400二、项目策划1.项目定位（1）项目SWOT分析法通过找出本项目客观存在的主要内部优势（strengths）、劣势因素（weaknesses）以及外部市场环境中的机会因素（opportunities）、威胁因素（threats），运用SW0T分析法，以及相对适合于此市场定位的产品营销方法、手段。具体如下：优势分析劣势分析S1.该地区为为科技经济特特区，发展潜潜力巨大；S2.该地区风风景优美、适适宜人居；S3.交通十分分便利；S4.社区配套套设施较完善善，有学校、医医院、综合商商场等.W1.柳东新区区配套设施仍仍然未成熟，发发展尚须时日日；W2.竞争比较激激烈，竞争对对手的广告宣宣传及促销活活动皆比本项项目强，形象象已经广为人人知；W3.地处偏僻；；W4.外外来人员多，治治安问题多，影影响买家心理理.机会分析威胁分析O1.柳州市及经经济发展对房房产市场的带带动效应；O2.柳州园博园园灯会带来的的利好商机；；O3.目前区域市市场供应量较较少；O4.区域内消费费群体的购买买力较强T1.房地产及金金融政策的规规范和抑制；；T2.地块成熟有有待培养；T3.项目开发周周期带来的一一系列的连带带性问题。（2）项目企划思路由于项目地处交通要塞，但是区域的外部条件劣势较为明显，做好项目的销售企划工作，是项目能否取得成功的重点。我们可以得到企划思路，如下所示：①充分利用先天优越的交通环境项目的交通环境较为优越，故可利用具备的先天优越的条件来谛造一个“人类居住胜地”，塑造独特的品牌形象。②把握市场需求，迎合买家心理随着房地产市场由卖方市场转为买方市场后，供方面临的严峻问题就是，产品的消费是否迎合客户的需求。③营造现场舒适环境，引起客户购买冲动在吸引大量客流后，现场环境的好坏便是销售能否成功的关健。项目应在规划设计、园林绿化、接待中心等方面营造舒适的内部环境。（3）客户定位：本项目主要针对机关单位领导，教师，及经商的成功人士，因这些人对住宅要求较高，年收入在10万以上，因此价格在6400元左右。（4）产品定位:产品面积配比与格局配比根据市场调查及政府发布的统计数据分析，全区户型以中型户型为主，小户型其次，大户型相对较少。针对项目提出的中档社区，要充分考虑业主身份象征意义，房间面积简约大方，不要面积的浪费。户型建议如下：二室两厅一卫占总户型的20%，面积从60-90㎡不等；三室两厅一卫占总户型的25%，面积从100-130㎡不等；三室两厅两卫占总户型的50%，面积从120-160㎡不等；四室两厅两卫占总户型的5%，面积从150-220㎡不等；（5）功能定位：优质物业=高档地段+合理规划设计+合理建筑成本+规范物业管理+成功形象塑造A.地段和周边配套上具备中档物业的素质，自身配套和小区内环境完美融合，故其综合素质与高档物业相一致，所以将本项目定位为高档物业比较客观、真实、准确。营造良好的居住环境，体现居住组团的和谐美，实现人与自然的融合，达到趋近完美的居住空间；完善的智能化系统，为业主提供全方位的便利服务。B.同时，通过周边市场的调查比较，其装修标准、户型设计等，均以“中档物业”为基准；C.明确的定位有得营销上的控制，尤其是推广费用上的投入问题，塑造中档物业的形象，需要各个环节的强强合作，必须增加各方面的成本，同时，资金回收较慢，对发展商来说存在一定的风险。如果在项目的建设推广中，能按照等式右边的策划思路，则有望实现项目在投资回报、形象塑造等方面的期望值。D.市场定位：柳东新区附近的楼盘可谓良莠不齐，档次不一，而且价格相差悬殊，可以说“一路之隔，楼价翻一番”。所以，本项目的区域划归应与柳州市紧密挂钩，淡化区域概念才是本项目获胜的前提。结合区域市场情况和自身特点，敝司建议塑造独特的品牌形象“人类居住胜地”。以此定位入市，充分迎合市场，进而突破市场，形成本区域的最大热点。（6）项目形象定位在项目形象定位上应扬长避短，抓住市民向住环境好的绿化小区的心态，带给客户一种“既享有成熟小区环境，又座拥未来新城中心”的双重“抵买”价值。A.项目规划设计内容为了丰富本项目的产品，并提升项目的品质，本案提出如下建议：居住区规划布局：采用自由式的布局。结合柳东新区的地形、地貌、周围条件，不拘泥于某种固定的形式灵活布置以取得良好的日照通风效果住宅建筑选型按建筑层数划分：高层住宅；按平面特点划分：点式住宅；按结构类型划分：框架结构；按户内空间布局划分：平层；建筑风格：现代简约风格B.公共设施规划1）公共服务设施规划学校：景行小学、铁一中初中部、鹿山学院、一职校、二职校综合商场：友邻汇（邻里中心）医院：柳州市儿童医院2）停车设施规划设于住宅的地下层内3）安全设施规划在居住区设有对讲系统设施和视频监控系统设施4）户外场地设施规划住宅区中，户外活动场地有幼儿游戏活动场地、儿童游戏场地、青少年活动与运动场地、老年人健身与休闲场地。5）服务规划设施规划物业管理办公室的位置可设在连排式多层住宅架空层里，这样既节约了开发成本，也方便物业管理人员的出勤。2.主题策划（广告语）1.上有天堂，下有苏杭，而我有雅居苑；雅居苑21世纪国际首席建筑大师——为您打造优质的现代都市2.雅居苑——城市的岸泊，生活的小镇3.雅居苑——特别的爱献给特别的你，找到都市的幸福时光4.雅居苑——让你爱上家三、价格策略1.总体定价策略采用中价定价策略；2.全过程定价策略采用稳定定价策略。房地产市场需求价格弹性不大，但受其他因素影响，需求量波动很大。稳定的价格给予人以产品信誉高、公司稳健的印象。良好的形象是企业无形的资产，只有精心维护，才能源源不断的创造产品附加值。。3.定价方法a.确定定价目标目标是提高企业形象，拥有较高的市场占有率。品牌竞争是高层次的竞争，增强企业形象的定价目标应该与企业的长期战略相一致。b.测定需求分析产品价格变动对市场需求量的影响，掌握不同价格水平上的需求量。c.估算成本d.分析竞争状况要在市场竞争中取胜，企业就必须“知己知彼”，认真分析竞争产品的价格、特色，通过比质比价为自己的产品制定出具有竞争力的价格。项目名称冠亚·国际星城广投·龙象城温馨竹园恒大城雅居苑价格（元/㎡）63005800一房一价74006400特色城市综合体,小小户型楼盘,,优质婚房房,别墅,,品牌项目目城市综合体,学学区房,优优质婚房,园林社区,,别墅,品牌项目学区房,山景美美宅江景楼盘,学区区房,园林林社区,精精装房,品品牌项目学区房，品牌项目目四．销售策略1.销售渠道采用委托中间商代理方式。2.销售进度控制由于项目在开发过程中需要经历不同的阶段，因此，有必要根据不同的开发时期，制定不同的价格和营销策略。整个销售阶段大致分为销售初期、强销期、销售持续期和项目结案期。每一阶段的销售策略具体实施如下：A.销售初期在2017年年初在这一期内，小区内的配套设施、绿化及景观等工程都无法充分地展现出来，周边的环境，基础设施建设还有待进一步完善。所以，首期采用折价销售策略，同时做好宣传工作。具体如下：①在本期内购房的消费者，可享受一次性优惠2个点，按揭优惠1个点，实行这种策略有利于吸引大量的购房者，提高人气，同时又可使项目更加迅速的融入市场。②大力宣传，树立良好形象。建议在本项目推出前投放一定量的软性广告，向市场营造一种“我们推出的不仅是一幢高尚住宅，更是一种高品位的生活模式和身份象征”的概念，待;项目推出市场后更以这一概念，通过强有力的立体广告效应，创造浓烈的市场气氛，以达到理想的销售业绩。1）媒体选择建议a.柳州日报、柳州晚报等。形成极佳的广告效果。b.柳州广播电台：价格低，听众广，能以高频率的传播来提高受众对项目的认识度。c.户外广告和指示路牌：在楼盘附近做指示路牌、巴士车身广告、楼盘工地周边围墙广告，以及在大型商场外的广告展示。2）宣传主题本次广告提案旨在准确体现本项目的整体优势及项目特色，使之能在短时间内建立起本项目的品牌形象，扩大其知名度。并通过一系列新颖而有创意的广告策划，激起消费者对本项目的强烈关注，促使消费者产生购买行动。在楼盘正式推出前10天，应在各大具有影响力的媒体上做大量的广告宣传，拓宽影响范围，并开始接受内部认购，到10天后再正式公开发售。B.项目强销期与销售持续期从2017年3月到2017年4月底。在这期间，随着小区自身设施的不断完善与周边环境的改善，小区整体规模已初步形成。在销售上应利用已有的人气，根据实际的销售情况适当的上调销售价格，同时，继续加大宣传力度，充分体现出旺销抢购的氛围，具体做法如下：①在售楼中心以及网络上公布销售进度和销售曲线图，并及时更新每周的销售状况。②在强销期间，销售中心应不断地播放广告录像，同时，请求合同公证处、保险机构、银行按揭处等有关人员到现场办公，使现场销售气氛显得更加浓厚。3.促销策略协调好四种促销方式：广告促销、人员促销、营业推广和公共关系，采用销售组合策略：推式策略：利用房地产企业对房地产中间商积极促销，并使房地中间商积极寻找顾客进行促销，将房地产租