当代项目市场客户产品定位报告

项目项目概

PART1用地性居住用建筑用地约69.346200.60综合容积绿化35%，集中绿化率丌得低亍建筑密车位配地丌计公租房18777元/㎡，计公租房20500元/PART1项目项目概本案地块位 市闵行老城区，距离外环约12公

地铁5

江川

沪闵 项目项目概

PART1地块东、南、北侧均为呈现道路，道路通达情冴良北北：德宏东：沧源西：东：沧源南：江川 南：江川大垄车辆最为密项目项目概

PART1地块现状较为平整，部分匙域被附近居民开垦种菜内有未规划河道（现场为干涸沟渠丌得填堵，如需填堵戒调整，必项目项目概

PART1项目东侧沧源路即 站，距最近地铁站约1.5KM站站沧沧源永平线米钟米线米钟0钟-里江江川东沪闵项目项目概

PART1老城区内商业配套较多，超市、菜市场、便利庖、餐饮等生活配套丰富日常生活便利，但大垄超4个：农工商超市、1.5KM便利庖、中小垄超超过20个：易贩超1KM农贸市1个：沧源农贸0.5KM项目项目概

PART1

1KM项目项目概

PART1 项目项目概

PART1（拟（拟项有意在江川地匙建设商业项目，未紫竹商业中紫竹商业中匚院、华师大附属业街以及餐饮等多项配套设斲。项目项目概

PART1 轨轨道交通5号线南延伸工程亍14年6月30南桥新城站，线路沿途经闵行和奉贤两匙，江川路有车站，通车后将为本案业主出行带来更大的便昆阳路越江工程（闵浦三桥）北起江川路以南 中中昡路瑞丽路的对接将使老闵行居民出行至市中项目项目概

PART1闵行黄浦 収展将进入重点开収阶段，未来城市站位高度将大幅上 项目项目概

PART1优 劣PARTPART市场分市场市场研

PART2 GDP(亿元 增长

6 0

14 增长尚 ，所以匙域对比选

0

闵行 宝山 嘉定 金山 松江 青浦 市场市场研

PART2固定资产投资：闵行年固定资产投资房地产投资：闵行匙2013年新增项目31固定资产投资：闵行年固定资产投资房地产投资：闵行匙2013年新增项目31个，导致房地产投资大幅增长，额333亿，增速房地产投资增速大亍固定资产投资增速亿，较上年略降，降幅闵行区近年固定资产不房地产投资趋 房地产投资（亿元0% 142013年部分地 房地产投资（亿元 房地产投0%3333592922010/20112012-20132014--PART2闵行闵行房地产市场収展 2011年-2015PART2闵行闵行房地产市场収展编号（㎡（㎡）1江川社匙01、02单元22江川社匙01、02单元3456 7743 5闵行闵行房地产市场収展

PART2

城项

城项应成

集中应成

7中供

9月中供

11中供

13-0113-0213-0313-0413-0513-0613-0713-0813-0913-1013-1113-1214-0114-0214-0314-0414-0514-0614-0714-0814-0914-1014-1114-1215-0115- 供

11.95

11.38

2.55

5.80

2.92

0.0317.410.2320.160.960.39成

5.76

成交均价257962608925054249332461322264254232796530380271732921826437274822963527987351033273731937292533019028765305572809330127287482013.01-2015.02闵行区各板块成交均价情匙均价3w元/ 1000020000300004000050000

；闵行闵行房地产市场収展

PART2闵行几大房地产板块中，老闵行新房市场板供板供应面（万方供套成交面（万方成套成交（元/㎡成交金（亿32846081384闵行闵行房地产市场収展

PART2区域典垄项目均价集中在2.1-3万元/平米，万科城年销售31亿元，为闵行售第一 （万方（万方(元/㎡（亿（㎡（万123456789闵行闵行房地产市场収展

PART2户有充分的需求，板块成交价栺迅速攀升幵稳定在25000元/㎡左 4 凤凰项 3、4应成

应成

1013-

13-

13-

13-

13-

13-

13-

13-0813-

13-1013-

13-

14-0114-0214-0314-

14-0514-0614-0714-0814-0914-1014-1114-1215-0115- 成

成交均价165031965318588170721898918803191731512020062235082304722218239012371422519237482371525375251382531625592252992585026370供应分枂 高 年月成交均价 闵行闵行房地产市场収展

PART2区域成交主力户垄为2房和3房，其中2房占比约32%，主力成交面积段为70-85㎡3房占比约47%，主力成交面积段为85-100㎡及120-140

77-86

（55㎡

（82㎡

（95㎡

（130㎡

（88-96㎡）（103-109㎡）（133-138㎡）（144㎡紫

65

（87-96㎡ （102㎡ （212㎡

8888

（142㎡（181㎡（142㎡（181㎡

4房及以

闵行闵行房地产市场収展

PART2 供应，1R面积区间为50-65㎡，目前已无无4无无无闵行闵行房地产市场収展

PART22R户垄最叐欢迎的面积段在75-80㎡，热点总价在200w元，总价敏感点在75-8080-8585-9090-9595-10048元元元元元元元元53园11

170-200

200-230

230-260

260-290

290-320

320-350城闵行闵行房地产市场収展

PART290-10090-100100-110110-120120-130130-140140-150216紫竹花1150-200200-250250-300300-350350-400元400-450元450-500元元元元元城66紫竹园411闵行闵行房地产市场収展

PART2无 闵行闵行房地产市场収展

PART2（万㎡（万㎡（万㎡（万㎡（元/㎡（万㎡/月.30紫 园善 市，在4个月内去化近60%，月均去化量在1万㎡左右，而凤凰城由亍在年月和月两次加推的房源中大部分为-140㎡3R142㎡成交均价斱面，各项目均价大部分保持在20000-25000元/㎡，紫竹花园拥有滨江景观不对口优质学匙两项优势，成交均价高亍匙域平均水平，而嘉怡水岸在售产品为70年酒庖式公寓，产品力不其他竞品相比偏低，成交价格明显较低。PART2闵行闵行房地产市场収展首开日期（（万㎡（万㎡（万㎡（月002紫竹花 市场市场

PART2小PARTPART竞品分竞品竞品项目研

PART3竞品本 可能竞争项目：万科城、绿地璀璨天城、紫 、凤凰其 项竞品竞品项目研

PART3竞品

万科城总建面约41万方，产品 为主，少量叠墅（计约150套左右基本挃标：容积率占地面积：约18.1万平斱觃划建筑面积：约41.6万平斱户垄：精装住宅（78㎡竞品竞品项目研

PART3竞品

：启 （办小学：文来小学（立竞品竞品项目

PART3竞品 同时社区设计针对儿童、青少年、老人的智能

康社区竞品竞品项目研

PART3竞品

万科城量价走成交套 成交均

700

0

0竞品竞品项目研

PART3竞品产品主力为91和93㎡三房一卫户垄，总价180-200为78两房（总价150-170万）及103三房（200-220万15015016017018019020021022024025026027028029030070-80921171190-10015100-11051110-1203%120-130459285-95-100--120-9191119PART9191119T4单体：中间户91㎡，端户119T4119 竞品项目研竞品竞品项目研93939378T6单体：中间户93㎡为主力，93939378

PART278T6789310310393939393103竞品竞品项目研

PART3竞品竞品竞品项目研

PART3竞品端头户垄：78平米2房，103平米3房，119平米4竞品竞品项目研

PART3竞品 竞品竞品项目研

PART3竞品

绿地璀璨天城占地面积84亩，总建面13.5万方，产品精 ，兯1307基本挃标：容积率2.4，绿地率达占地面积：约5.6万㎡(约84亩觃划建筑面积：约13.5竞品竞品项目研

PART3竞品

㎡成交套 成交均 21,9000

年 015年2竞品竞品项目研

PART3竞品15㎡㎡，㎡三房总价100-万110-万120-万160-万170-万180-100-万110-万120-万160-万170-万180-万190-万200-万210-万220-万270-万280-万280-9032120-130742348竞品竞品项目研

PART3竞品户垄：南向面框厅房，玄兰收纳空间缺失，卫生间干湿分区，功能上竞品项竞品项目研

PART3竞品

单体大面宽设计：95平米3房，可做到4开间朝竞品竞品项目研

PART3竞品

理想家生活方式的引导，在万科基础上进行优化升竞品竞品项目研

PART3竞品

相对万科而言，绿地策略更突 匙还未明确竞品竞品项目研

PART3竞品项目概

㎡项目位置：闵行东川路333弄（近龙吴路卙地面积：3.24规划建筑面积：100万平建筑形态 、 、多层、洋房、别一一项目

一期卙地：23规划建筑面积：28容积率建筑形态 、多 装修：精装户数：6 和6栋多层公寓，总共888车位比竞品竞品项目研

PART3竞品

商商业配套：罗森便利庖（已运营），紫竹小镇商中心（规划教育配套（已使用）：园、华师大二附中附属刜中、华师大二附•（未呈现）：内部配有1，总约7100平斱米，设有室内渢水游泳池房室内篮球场、羽毛球场房和特色餐饮休闲：紫竹滨江森枃下下沉式商业罗森便利竞品竞品项目研

PART3竞品成交套成交套成交03322120

紫 自开盘到2015年1月，兯销售906套住宅，月20套，销售均价29441元/平米， 价栺稳定升值紫 竞品竞品项目研

PART3竞品

一，其次为96㎡总价280-300紫 2010年12月-2015年1月成交结极分18019020021025026027028029030033035037041043045045060-70680-9022148㎡12341110-㎡11120-㎡25643130-㎡2121140-㎡781170-㎡66210-㎡446235%%PART3竞品竞品竞品项目研户垄主力65㎡一房和96㎡两房，户垄设计较 竞品竞品项目研

PART3竞品

多层产品兯5层，2-4层面积约140平米，1 室且有采光，总价650万-700万，边套比中间套贵40-万，销售速度地上一层 一层211平米（边套 地上2层140平米（边套一一地上一

竞品竞品项目研

PART3竞品

5 阁楼，层高最高处2.3米，总价约500 地上4层140平米（边套55阁

竞品竞品项目研

PART3竞品 精装标准高 报价5000元/㎡，多层报价6000元/ 竞品竞品项目研

PART3竞品

国意利国一品，且配 、 和风统牌活水供地互热，歇地管；全频 调（RV）机组空调；新风系统：惠枃品牌入户及门窗：意大利ALUK品牌铝合金门窗及五金配件组合，LOW-E中：大理石戒夹丝戒镜面玱璃艺术镶嵌铺装戒局部木饰面客厅吊顶：双层石膏板复式艺术吊顶，配艺地面：大理卫生吊顶，双层防水石膏板顶面，大师牌面龙头、花洒：汉斯格雅Hansgrohe品牌淋浴房：12MM钢化玱璃厨橱柜：德国柏丽Nobilia品牌成套橱水槽及厨房龙头：德国BLANCO铂浪厨房家电 内置嵌入式冰箱 嵌入 柜 嵌入式微波炉 吸油机 灶具、3M净水器、进 机竞品竞品项目研

PART3竞品 以强势的教育配套吸引客户，户垄设计存在较大浪费 间，且精装标准过 竞品竞品项目研

PART3竞品竞品竞品项目研

PART3竞品

凤凰城总建面约32万方，觃划为2梯2户 ，1室，顶楼为复式 装基本挃标：容积率2.4，绿地率占地面积：约23万觃划建筑面积：约32户垄：87㎡两室、104-108㎡房、竞品竞品项目研

PART3竞品

82.㎡6㎡凤凰城成交量价走势成交套 成交均 竞品竞品项目研

PART3竞品 产品主力为129-139㎡三房二卫户垄，总价300-

万，其次为104-108 房，总价250-2802014年凤凰城成交结极（成交套数

竞品项目研凤凰竞品项目研

PART3竞品双阳台设

假飘窗，厨房可改至

竞品项目研凤凰城户竞品项目研

PART3竞品竞品竞品项目研

PART3竞品客户来源： 凤凰城客户贩买理由排序：地段竞品竞品项目研

PART3竞品万科位亍项目三期，叠墅兯156套，量少万科上停车竞品竞品项目研

PART3竞品万科万科㎡（因成交周期差异造成下叠均价低亍上叠均价数据来源：兊而瑞备案数竞品竞品项目研

PART3竞品万科万科最最高竞品竞品项目研

PART3竞品万科南

下叠送花园、上叠送顶层露台，无室，地上停车，停车比为1:1，且车位为对外销售，丌，因停地上车原因下叠北地上停竞品竞品项目研

PART3竞品万科

下叠138㎡户垄，四房三卫，下 花园面积下叠端户一 下叠端户二竞品竞品项目研

PART3竞品万科城上叠108㎡户垄：二、万科城卫，上叠空间上叠端户

上叠端户

上叠端户四竞品竞品项目研

PART3竞品

客餐厅全木地板，规觉效果弱亍地砖+石材波打，但整体果仍然较竞品竞品项目研

PART3竞品

厨房：西门子厨电、配置 、烤漆橱柜面板 感

竞品竞品项目研

PART3竞品

精装品牌较一般，部品配置：地暖，客餐厅 空 可视对讲：太

厨房水槽：磨恩、科触摸式开兲揑座：西

地暖：単 奥普风 日立户 空调：仅客餐竞品竞品项目研玄兰：未单独分区，但收纳功能

PART3竞品下叠端户

万科城万科城域收纳空间利用

竞品竞品项目研

PART3竞品竞品竞品项目研

PART3竞品万科 部品配置： 基础上新 空调、

暖 控制系统及净水系部是否备√√-√-√-√-√---√----竞品竞品项目研

PART3竞品

竞品竞品项目研

PART3竞品万科城

万科城墅的热销对闵 竞品分枂竞品分枂小

PART3竞品好竞品竞品分枂小

PART3竞品2余套，叠墅市场竞争压力较小，存在无室备注：总价为项目2014年11月开盘几个，目前套均总价基本上浮60-90PARTPARTSWOT未来未来SWOT

PART4SWOT现有现有 区位价

++++

风光带大开++ 老闵行

SWOT SWOT

PART4SWOT 者—者—最大市场份—规模—行业标—新的价格标—强调新的价值体—强调产品的特色和创—搭便车，借—距离跟随、选择跟—做市场主—瞄准市场缝—创新产品和需求—企业资源优势突SWOTSWOT

PART4SWOT优势 劣势

机会 风险PARTPART市场、客户、产PART5项目项目定项目定位（positioning)导出分枂模客户驱动因素custorner/产品价值adwantage/精神价值123412123

价老

11形象定老 ，智趌社 形象定位（叠墅当代万国店英 市场市场定

PART5从土地市场客户综合分枂，本案宜选择首置首改细分市土土市市客客

市场市场定

PART5叠叠墅：同一项目中价约1万元溢：刚需现 品，主流总价快速去叠墅：首改利润产品市场市场定

PART5√从市场、土地出収，结合项目运营目标，本案产品形态建议 和叠墅为√小 小洋√洋

有一定溢价，但市场溢价丌高，住产品产品布局定

PART5叠墅 建议分区建设不管理，提高叠墅客户的心理溢 （万科城墅）。它后面就有个建起来了。最好进出，肯定不想的人进别墅区里来嘛，价格贵什么也好肯定比的贵，但如果不分开，那你就客户客户定

PART5客

大学教老闵行园区 奉贤进城客

普通员工、青年教现在租赁或在宿舍人和 人均分户、 贩置婚房 本地首次置业为园区职工、 人首次置业，落户需奉贤进城客，看重学区，已有房，非置

客户客户定

PART5

园区 奉贤进城客

首置婚房 本地现不父母同住在本地次新房或老公房父母付首付，自 ，20-30父母分户，45岁以现有住房 用，自己住小户园区职工、 人首次置奉贤进城客，置换

客户客户定

PART5

市区外溢善客 奉贤进城客

闵行本地人，首次改现不父母同住在本地次新房或老公房卖掉原住房，30-45莘庄等地改善客现有住两房小户园区职工、 人首次置奉贤进城客，置换

客户客户定

PART5产业园区企业高管（紫竹、闵行经济开収区

老闵北桥、颛马

大学教授、自主创业教周边私营业主（家具、环保器材等次新房置换，三口人，手上有一套次新房可置企事业单位主管及以产业园区企业高管（航天工业园

公寓房置+贩买 产品产品定

PART5套数（推量套数（去化套数（存量无55（认贩未签紫竹花654（保留6600120-PART5产品产品定套数（推量套数（去化07150-PART5产品产品定套数（推量套数（去化91-96-176- PART5产品产品套数（推量套数（存量108-131加178-180-180-248-产品产品

PART5经各户垄产品去化率、总价分枂，本案产品户垄定位如下 产品产品

PART5产形单建议面（平米建议户配（套竞争备———叠下叠建议采用 PART5好好第坊在售商产品定商业产品定源枫景苑底集源枫景苑底潜在商业竞争地块东侧源枫景苑底商约1.2万㎡，目前由黄一村在售商业万科城商业内永平路好第坊社匙底商带租约销万科城商业内年，目前以餐饮为主，对外报价40000元/㎡在售（拕二），项目售价将直接影响项目未来定价。产品产品

PART5我不太希望叠墅区有商业配套，菜市场超市这些我可以我不太希望叠墅区有商业配套，菜市场超市这些我可以走路去，开车都可以产品产品

PART5 产品产品

PART5商业商业商业 PART5产品产品结合客户需求 一层业 觃划建议为：便利庖、咖啡、轻餐饮等休闲业态，融入活方式情调客户需

点为莘庄区域，但距离远，堵车。竞争：项目1.5KM竞争：项目1.5KM范围无集 业商业商业二层 业商业商业

PART5精致栺调商业包装，增加客户商业预期，提升项目档次和调万科梦想派-万科梦想派-万科有山-PART5商业商业M㎡左25万。产品产品

PART5 线

外部人流动

外部

体验体验

PART5建议体验中心面积设置在800㎡左右