租赁加油站可研

PAGE—PAGE31—可行性研究报告编制单位：**公司二〇一一年项目名称：租赁**加油站项目建设单位：***公司可研编制单位：**公司项目总负责人：现场调研负责人：项目经济评价负责人：目录1 总论 11.1 项目概述 11.2 编制原则 31.3 编制依据 31.3.1 遵循的行业规范、标准 31.3.2 执行的企业管理规定、标准 41.3.3 相关资料 42 市场分析 52.1 市场环境分析 52.1.1 地区经济 52.1.2 交通状况 52.2 资源供需 62.3 网络规划 73 销量预测 83.1 所临道路状况 83.2 车流量测算 83.3 依托环境 103.3.1 周边车辆保有情况（高速主路站不填） 103.3.2 相邻站情况 113.3.3 竞争力分析 123.4 位置、销量测评基础数据 13 133.5 销售量预测 144 油源分析 144.1 油源现状 144.2 油源发展形势 155 工程内容 165.1 工程评价 165.1.1 安全评价 165.1.2 环保评价 175.1.3 工程评价 195.1.4 工程评价结论 205.2 工程建设方案 215.3 工程投资估算 256 法律风险分析 266.1 主体资格认定 266.2 法律证照及加油站土地情况 266.2.1 资产类证照 266.2.2 经营类证照 266.2.3 加油站土地 276.3 法律风险评价 286.4 规避风险的措施 286.5 法律风险评价结论 287 非油业务分析 297.1 非油业务市场环境描述 297.2 非油业务投资估算 297.3 非油业务经济评价 298 项目费用估算 308.1 项目总费用及构成 308.2 费用估算说明 309 经济评价 319.1 财务评价主要参数标准 319.2 短租站经济效益测算 319.3 财务评价结果 3210 结论及建议 3310.1 评价结论 3310.2 风险及措施 3310.3 项目建议 3311 附件 3411.1 附图： 3411.2 附表： 3411.3 相关资料附录 34总论项目概述拟租赁**加油站。该项目合作方为**公司。经与合作方谈判，初步达成租赁意向。该项目位于****。经测算日销售量为15吨，汽柴比1:1。该项目租期20年，租赁费55万元/年，付款方式为一年一付、先付后租。项目总费用1313.75万元，其中20年租赁费用1100万元，工程款211.75万元，前期费2万元。加油站基本现状见下表：

表1.1加油站项目概况表地理位置：道路类型：市区：□主干道□快速路□街道道路：□高速内□高速口□国道□省道县城：□主干道□街道乡镇：□主干道□街道其它：□矿区□水上建设性质：□租赁产权隶属：**公司法定代表人：***投资情况租赁期20年工程款211.75万元前期费2万元年租赁费55万元付款方式：一年一付、先付后租吨油租赁费134.5元总费用1313.75万元可研销量：15吨汽柴比：1:1经济指标全年净利润（万元）65.9盈亏平衡点销量（吨）9.2主要设施占地面积：约2700建筑面积：约96罩棚面积：约244进出口数量：2个储罐数量：4具储罐容积：105m3加油机数：3台加油枪数：6枪土地情况土地面积：约270使用年限：20年发证时间：无土地性质：集体土地证件情况□立项批复□房屋产权□营业执照□计量合格□土地证MERGEFIELD"土地证"□零售许可□国税登记□其它1□用地规划□危经许可□地税登记□其它2□工程规划□消防许可□环保合格□其它3非油业务及经济指标□便利店□洗车□TBA□快餐非油投资（万元）24.52非油投资利润率（%）9%进程安排交接工期：XX年XX月开工日期：XX年XX月投运日期：XX年XX月编制原则1）严格遵循和执行国家、行业、地方的有关法律法规及规范标准，严把“规划关、效益关、安全关、质量关、法律关”，在确保投资安全的前提下，实现投资效益的最大化，为销售业务又好又快发展奠定坚实的基础。2）以企业网络发展规划为依据，以地方政府行业发展规划为前提，根据加油站所在地成品油的供需关系，分析当前，预测未来，认真研究项目的可行性，为投资决策提供可靠依据。编制依据遵循的行业规范、标准1）《汽车加油加气站设计与施工规范》（GB50156-2002）（2006版）；2）《建筑设计防火规范》（GB/T50016-2006）；3）《建筑物防雷设计规范（2000版）》（GB50057-94，）；4）《建筑灭火器配置设计规范》（GB50140-2005）；5）《建筑物给水排水设计规范》（GB50015-2003）；6）《室外给水设计规范》（GB50013-2006）；7）《室外排水设计规范》（GB50014-2006）；8)《爆炸和火灾危险环境电力装置设计规范》（GB50058-92）；9)《采暖通风与空气调节设计规范》（GB50019-2003）；10)《石油化工企业职业安全卫生设计规范》（SH3047-1993）；11)《工业企业总平面设计规范》（GB50187-93）；12)《钢质管道及储罐腐蚀控制工程设计规范》（SY0007-1999）；13）国家发展和改革委员会、建设部发布的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）（发改投资[2006]1325号）。执行的企业管理规定、标准相关资料1）《法律意见书》；2）项目《谈判纪要》。市场分析根据市场环境及企业网络发展规划，对项目进行横向对比和综合研究，判断项目对销售业务发展的影响，从规划的角度，分析判断项目实施的必要性和可行性。市场环境分析地区经济交通状况交通环境图注：建议使用电子地图网站/map.html；交通环境地区比例尺采用10至100公里，反映大的交通位置关系。资源供需网络规划销量预测所临道路状况车流量测算经2011年3月28日至4月1日对车流量进行实测，每天测算3次，该站平均日交通流量为14200辆，其中大车10%；中车50%；小车30%；摩托车10%。测算公式：当天车流量=非高峰期车流量*权重+高峰期车流量*权重平均日车流量=工作日车流量*权重+休息日车流量*权重具体见下表。表3.2交通车流量实测数据表车流量时间段车流量合计大中小同侧异侧同侧异侧同侧异侧141120161164182185953115116154159175180899124122171167192188964136135156157177178939130131153152174173913139137162160183181962129129136137157158846109108130128151149775126125142143163164863140139145146166167903134135142141163162877143141151149172170926130130137138158159852110109131129152150781127126143144164165869注：表中数据为每个时间段内的车流量，其中高峰期取一个时段，非高峰期取两个时段。第一至第三天为周一至周五中任意三天，第四至第五天为周六周日。每日车流量地级及地级以上城市城区按18小时计；县级市及县城按17小时计；城区以外按16小时计。车流权重按高峰期时间、非高峰期时间占全天车流量计算时间比例计取；工作日车流权重71%，休息日车流权重29%。该路段平均车速为40公里/小时依据道路重要性和城市发展速度，预计车流量平均增长速度为5%。选点与道路关系路边道路性质市区主要道路省界市界描述交界是否有收费站选址位于收费站哪一侧路段车速慢路况一般主路双向车道数4条路中隔离带无对面车辆能否进站主辅路隔离带无主路车辆能否进站所临道路是否为短途道路大于5公里周一至周五日均车流量（道路1）[辆]14500周六至周日日均车流量（道路1）[辆]14000周一至周五日均车流量（道路2）[辆]周六至周日日均车流量（道路2）[辆]测算车流方式双向预计年车流量递增率[%]5特大车比例[%]大车比例[%]10中车比例[%]50小车比例[%]30摩托车比例[%]10中型客车比例[%]当地车比例[%]95外地车比例[%]5外地车主要来源相邻城市临省零售价格是否高于本省依托环境周边车辆保有情况（高速主路站不填）相邻站情况具体见下图商圈位置关系图目标加油站目标加油站注：建议比例尺采用0.5至10公里，公路、高速使用大比例尺，城市使用小比例尺。反映竞争位置关系。竞争力分析位置、销量测评基础数据表3.4加油站周边1公里保有车辆构成私家小车[辆]100机构车辆[辆]90出租车辆[辆]20大型运输车辆[辆]100农用车辆[辆]40销售量预测计算公式：总销量=过路车销量+周边车销量过路车销量=各型车流量×各型车进站率×单车加油（气）量周边车销量=周边车辆油品（气）总需求×本站消费比例根据加油站选址软件测算，该站投用后日销量为15吨，其中汽油7.3吨，柴油7.7吨。具体见附表：日销量表油源分析油源现状油源发展形势工程内容按照《汽车加油加气站设计与施工规范》GB50156-2002（2006年版）及销售分公司《加油站建设标准设计》（2010年版），对加油站工程内容进行评价，提出建设方案及工程投资估算。工程评价该加油站于2009年改建。根据现场实地考察，结合原施工图纸对工程建设中的建筑物、电路电气仪表、工艺设备、给排水等内容进行评价，具体评价内容如下：安全评价**东郊##加油站位于**区湖田镇店子村西300米，土地呈不规则形状，沿洪沟路开口61m，建筑红线约为42m（距洪沟路中心线），占地面积约2700m2（合4亩），净占地面积约2700m2（合4亩）根据《汽车加油加气站设计与施工规范》GB50156-2002（2006版）有关规定，对**东郊##加油站进行了实地勘测，该站现有30m3卧式储罐3具（两柴一汽）、15m3卧式汽油罐1具，总罐容105m3，折合汽油储量75m3，属于二级加油站1）存在安全隐患1、原有油罐没有配备液位仪，不符合《汽车加油加气站设计与施工规范》GB50156-2002（2006版）第6.1.12条款的规定。2、站内共用静电接地网为隐蔽工程，现场踏勘中发现该站罐区、罩棚柱及加油岛上静电接地测试卡设置不完整，不符合GB50156-2002（2006版）第10.2.2条款的要求，需重新设计并安装静电接地网及测试点。3、站内没有应急电源，不符合GB50156-2002第10.1.1条款的要求。没有应急照明系统，不符合GB50156-2002（2006版）第10.1.3条款的要求，应重新配备。4、罩棚无照明灯具，需按照《加GB50156-2002（2006版）第10.1.9条款的要求安装照明灯具，防护等级达到IP44。5、站内配置消防器材不齐全，不符合《汽车加油加气站设计与施工规范》GB50156-2002（2006版）第9.0.10条款的要求。6、出入口未设置防滑减速带，不能有效保护加油员的人身安全。7、罐区未设置静电接地报警器，不符合《汽车加油加气站设计与施工规范》GB50156-2002（2006版）的规定。8、站内无安全监控系统，不符合石油公司建设管理要求。2）安全隐患整改措施1、安装液位仪一套。2、新建站区静电接地网。3、配备应急电源一个，并设计应急照明系统。4、更换罩棚照明灯具。5、配备消防器材。6、新增出、入口减速带各一条。7、设置静电接地报警器一台。8、新上监控系统一套。9、增加汽油油气回收系统。3）项目安全可行性结论综上所述，该站虽然存在安全隐患，但可以通过整改措施将安全风险降到规定范围之内，该项目在安全上是可行的。环保评价1）主要污染源加油站的生产过程主要是油品的接收、储存和加油，其中除加油外的过程基本是密闭性，在正常生产的情况下，对周围环境影响不大，根据加油站现场勘察。油罐区的含油污水、加油岛附近的含油雨水经隔油池处理后，进入水封井处理，达标后再排放。其主要污染来源如下：1、目前主要的污染物和主要污染源（1）废水废水主要为含油污水，来源于设备检修时，底部少量余油及冲洗水排出及污染雨水，主要污染物为石油。生活污水，其主要污染物为有机物。（2）废气大气污染主要是在油品在储运、装卸过程中的油气挥发，包括油罐的油气挥发，装卸车油气挥发；还有设备、阀门的泄露以及操作过程中的跑冒事故，主要污染物为烃类。（3）噪声噪声源主要来自机泵、机动车产生的噪声。机泵噪声为连续噪声，机动车为间歇噪声。2、工程改造中的主要污染物和污染源在工程改造施工期间的污染主要有噪声、污水、废渣和空气污染。具体表现为噪声主要来源于机器噪声；污水主要来源施工时的生产废水和生活污水；废渣来源于生产废料和生活垃圾；空气污染物主要为储罐及管线防腐所散发的有毒有害气体。2）治理措施。根据《建设项目环境保护办法》等法规，在发展生产的同时，保护好自然环境，主要采取以下控制措施：1、加油站滴洒在地面的油品，轻油很快都在空气中挥发散逸，残留油品按操作规程用拖布擦干净，减少含油污水排出。2、设计安装卸油油气回收、加油油气回收管线，安装油气排放处理装置，有效消除油气外泄，污染空气。3、通过种植各种树木、花卉，达到美化环境、防止污染和减少噪声等目的。工程评价1）土建工程及建筑物1、原有站房为一层砖混结构，建筑面积约47m2，站房内设营业室、财务室等，现有房屋建筑结构良好，基本满足后期经营需要，符合设计要求，站房按照《加油站建设标准设计》（2010年版）的要求2、站内罩棚现场实测平面尺寸约16.4米*14.9米，顶板选用压型板，网架厚度1.5m，网架结构良好，可利旧使用3、罩棚檐面包装按照《加油站建设标准设计》（2010年版）要求，采用铝塑板材料，第四面为彩钢板。4、罩棚立柱利旧，高度为5.5米，包装不符合要求，按照《加油站建设标准设计》（2010年版）进行重新包装5、站内原有整体加油岛3个，外形及包装不符合要求。拆除原有加油岛，新建3座加油岛，按照《加油站建设标准设计》（2010年版）的要求，在外侧加油岛增设防撞柱1组并包装。2）工艺设备原有3台加油机利旧，需新上加油站管理系统。原有油罐4台，利旧3台30立方的油罐，新上1台30立方的油罐。现有罐区一个油罐只有1个人孔操作井和井盖，汽、柴油井盖无标识及颜色区别，密闭卸油点设在罐区围堰外，整体形象不符合《加油站建设标准设计》（2010年版）要求。根据加油站整体布局及安全距离要求，新作承重罐区，利旧3台油罐，新购置油罐1台，每台油罐制作两个操作井，接卸油快速接头集中设置，罐区增加操作井盖（每个油罐两个操作井），同时新增卸油油气回收系统。3）电路电气仪表1、新上变压器一台，主配电柜、加油机动力配电箱不能满足使用要求，本次改造进行更新站内电器工程，新增配电柜。2、新建辅房，将站房、辅房、罩棚等所有照明、通信线路重新敷设，将站房入户电缆埋地敷设，罩棚照明电缆沿罩棚柱敷设。4、站内无发电机，为能保证加油站不间断供电，新设置发电机1台。4）公用工程1、原有站区混凝土地面良好，扩大进出口、原有罐区地面及站内原未硬化地面等，共计硬化850平方米。2、该站未安装通信系统，为满足石油公司零管系统、电视监控、OA系统等加油站经营需要，需设置通信系统。3、该站未安装视频监控系统，不能满足石油公司加油站安全管理要求，需要设置视频监控系统。4、为保证加油站生活、经营用水，新打水井，增设压力罐，可满足后期需要。5、为保证站内电源不间断，保证生活、生产要求，新上变压器1台，新上配电柜，并将站内电气工程进行整体改造，确保满足后期生活经营需要。6、该站未设进、出口指示牌、油号指示灯、可移动价格牌、卸油须知牌、进站须知牌、立柱警示牌、竖式灯箱、立式多功能清洁服务箱、多功能安全服务台、功能室指示牌等，不符合《加油站建设标准设计》（2010年版）要求，需要按照新标准全部增加。7、站内没有绿化带，按照城建规划要求，站内无人行走、无车辆通过处和罩棚前红线占地部分需作绿化处理，种植草皮。工程评价结论该站部分不符合《加油站建设标准设计》（2010年版）要求，将不满足要求方面进行重新改造建设，建成后可以满足要求，该项目是可行的。工程建设方案根据项目位置、预测销量、《汽车加油加气站设计与施工规范》GB50156-2002（2006版）、石油公司《加油站建设标准》（2010版）进行改造方案设计（具体建设方案和平面布置图放在附件中）。表5.2主要设施、建设规模及工程估算序号工程或设备名称规格/结构单位单价数量/面积金额(万元)一工程费用（一）工艺1储罐油罐-30m3(无鞍座）台3.608513.612加油（气）机台4.756200.002.1STP-75B-VL台1.02100.002.2潜油泵控制箱台0.20.003工艺管线(KPS)直径54mmKPS管线(自吸泵工艺)米0.01482002.964工艺管线(无缝管)米0.011801.805工艺配套阀门站0.810.806加油站油气回收系统6.1加油机油气回收6.2罐区油气回收汽油罐0.821.607HAN阻隔防爆立方8小计10.77（二）自控及信息管理1液位仪4根探棒-PLS-5A，控制台-PD-3和电源控制器站3.6913.692电视监控6个监控点增加一个VT-CC2060/CP摄像机站4.2714.273A类站零管系统（设备）站B类站零管系统（设备）站13.7803113.78发卡充值点设备站1.311.304小计23.04（三）建筑物1站房单层（不含便利店）装修平方0.08151.20站房二层（不含便利店）平方0.190.002便利店室内部分（含门窗）综合平方0.235327.52外墙铝塑板平方0.0385783.00外墙挑檐平方0.0422321.35室外勒脚平方0.015550.08火烧板台阶（含垫层）平方0.03750.19火烧板地面（含垫层）平方0.0261150.39USMIL标识（5.65×4.27）（一层站房）个1.819USMIL标识（5.65×4.28）（二层站房）（一层站房）在立柱之间做个笑脸个1.76511.77室外广告灯箱个0.22310.22便利店设备站10110.003保险柜个0.3410.344附属房新建附属房60.05平方米按1700元/平/利旧改造49.09平方按800元/平面平方10914.145卫生间（独立）平方0.216洗车房平方0.2157罩棚(网架）平方0.0346钢筋砼罩棚平方0.0670.008罩棚包装铝塑板与亚克力吸塑字檐面灯箱（LED光源）1.5米高平方0.085577.316.618.1第四面彩钢瓦平方0.012250.309罩棚吊顶（铝扣板）平方0.026罩棚吊顶（彩钢板）平方0.01610罩棚柱（钢柱含包装）米0.33罩棚柱（钢筋砼柱含包装）拆除旧包装重新包装米0.14202.8011化粪池座0.9810.9812水封井座13整体橱柜（厨房）套0.2510.2514太阳能热水器个0.510.5015小计51.63（四）总图1道路铺砌平方0.0070.002地面硬化含进出口地面加宽硬化平方0.01385011.053加油岛平方0.03116.780.524土石方立方其中挖方立方其中填方（含土方价格）立方0.00630.005罐区工程(非承重）座171罐区工程(承重）四个油罐座30130.006围墙利旧粉刷米0.0051130.577卸油井盖个0.2510.258挡土墙（毛石）立方0.0179绿化（含路牙石）平方0.0032000.6010拆除工程拆除平房30平方米，罐区、加油岛，油罐制作人孔防腐，切割管线沟5.0011小计47.99（五）公用工程1供配电其中变压器工程（含动力外线）新上变压器站1812.00站内电气工程站1815.002柴油发电机站1.883给水站33.004排水站5通讯6洗车设备7压力罐（含泵）套0.510.508暖通工程其中锅炉0.810.80宏利空调（地暖）站空调站212.00暖气管线及暖气片站514.009消防设施站1.211.2010消防沙箱站0.610.6011消防器材箱12多功能箱个0.0820.1613多功能服务台个0.1420.2814挂柱式车辆清洗服务组件0.0720.1415移动式商品促销柜0.06520.1316移动式堆头货架0.06520.1317户外移动广告牌0.1120.2218竖式灯箱10米高个6.516.5019进出口指示灯箱1.1m高个0.1820.3620标识标牌站4.5021小计51.52（六）工程费用合计184.95其中其中甲供设备51.28便利店装修部分24.52外部供水、供热及外部供电12.00土建及安装部分97.15二其他费用1勘察设计费站其中勘察费0.410.4设计费4.622建设管理费站其中建设单位管理费1.92建设工程监理费5.553专项评价及验收站环境影响评价及验收费1.5安全预评价及验收费1.5其他专项评价及验收费4场地准备及临时设施费站其中场地准备费临时设施费0.745生产准备费站其中工器具及生产家具购置费1.6办公及生活家具购置费2.86其他费用合计站20.64三预备费站6.17四合计211.75其中甲供设备51.28工程投资估算根据工程方案，该站工程投资估算为211.75万元，其中建安费用133.67万元，设备及工具费用51.28万元，其他费用20.64万元，预备费用6.17万元。具体见附表工程方案审核表和工程实物量法律风险分析根据律师事务所出具的律师意见书，认定项目的主体资格，对项目的法律风险进行分析，针对目前存在的风险，制定相应的规避措施，评价项目在法律上的可行性。主体资格认定该项目资产所有者为孙守刚个人。经到当地工商行政部门独立调查，该项目现工商注册名称为**东郊##加油站，资产主体为孙守刚个人，经营主体为某市佰润石化销售有限公司。2010年8月1日，孙守刚将**东郊##加油站租赁给某市佰润石化销售有限公司经营。法律证照及加油站土地情况资产类证照1）立项批复。无2）土地证。该站所占土地为集体土地，占地面积约为2700平方米，土地使用年限为20年，该宗土地允许转租给第三方经营使用，合作方承诺保证该土地我方正常使用，并作为合同条款的一部分。3）建设用地规划。无4）建设工程规划。无5）房屋产权证。无经营类证照1）成品油零售经营许可证。有，2004年6月29日取得2）危险化学品经营许可证。有，2010年6月11日取得3）消防验收意见书。无4）营业执照。有，2010年6月25日取得5）组织机构代码。有6）国税登记证。有7）地税登记证。有合作方承诺在签订《加油站资产租赁合同》后为我方办理的证照：成品油零售经营许可证、危险化学品经营许可证、防雷防静电检测报告、安全评价报告、消防审核意见书、消防验收意见书、加油机检定证书、供电合同等，以上证照手续合作方将在签订合同后为我方办理，发生的费用由合作方承担。加油站土地1）加油站土地基本情况加油站占地2700平方米，建筑红线为41米（距离洪沟路中心线），沿路长度约61米，土地四至：加油站北侧为洪沟路，西侧为河流，东侧为某市物华租赁有限公司用地，南侧为空地，土地与道路之间不存在第三方土地，加油站道路开口在该宗土地范围内。加油站土地平面简图法律风险评价该项目主体资格某市佰润石化销售有限公司，该站能够按照合同顺利将各项经营手续办理至我方名下，土地能够保证正常使用，则不存在经营风险。。规避风险的措施签订合同前，对所有资质文件进行核查，避免出现损失，另外通过在合同中增设定单独限制条款，约束合作方需办理出合同约定的所有证照手续等，明确范围，从而规避法律风险。法律风险评价结论通过法律风险评价，对项目的法律风险进行分析，针对目前存在的风险，制定相应的规避措施，合同中约定合作方办理的手续包括消防、经营类手续，与资产所有者签订允许转租协议，满足我方后期经营需要。评价项目在法律上的可行性。非油业务分析非油业务市场环境描述根据地区经济发展水平和同业发展现状，结合车流量和车辆保有量的预测，对项目进行横向对比和综合研究，分析服务对象、客户群，判断项目实施的前景、必要性和可行性。非油业务投资估算非油业务投资共24.52万元，包括便利店施工、设备设施购置、便利店包装等为开