小区住户遭入室盗窃,谁来担责

【论坛“看”法】开讲啦！！总第15期2015年6月24日昆船公司“法律志愿者”服务队小区住户遭入室盗窃，谁来担责？常常会有朋友问我，家里被盗了，找物管赔有依据不?物管不赔难道我就自己担着?如果物管不赔偿我损失我拒交物管费行不行……？诸如此类问题。今天的”论坛看法”不敢担保清晰明了的阐释关于入室盗窃的所有法律问题。我尝试从物业服务合同的性质入手,希望能提供给大家一定的帮助。【案情介绍】杨先生家住福田区上梅林服贸花园小区某栋８楼，他于２００７年１１月１日入住该小区，入住近３年期间一直向深圳市都市物业管理有限公司缴纳物业管理费。２０１4年７月２５日，家中失窃，导致他的包括笔记本电脑、照相机、手机、手表、现金等财物被盗，总价值6７５６０元。失窃后，杨先生多次找物管公司索要赔偿，但对方均置之不理。杨先生将物管公司告上法庭，索赔损失6７５６０元，并承担此案诉讼费用。【案件焦点】1、业主与物管公司签订的合同属于什么性质？业主与物管公司签订的合同中除了规定法定义务外，是否还规定有约定义务？2、小区失窃案中，小区业主私人财物失窃，物管公司是否要担责？物管有无过错能否成为业主索取赔偿的依据？在公安机关案件未告破之前业主是否有理由起诉物管公司？【案情分析】一、业主与物管公司签订的合同属于什么性质？合同中的法定义务和约定义务分别指什么？（一）物业管理合同的概念物业管理是指物业管理公司依据物业管理合同约定，对即有物业进行管理和对业主、物业使用人提供服务的活动。物业管理公司是指从事物业管理的企业法人。其次，物业管理公司的民事义务包括法定义务和约定义务。认定物业管理企业是否承担赔偿责任的关键在于物业管理企业是否履行了其法定义务及合同义务，即物业管理公司在实施物业管理活动中是否有过错。法律意义上的过错指当事人违背了某种应该承担的义务，而义务又可分为法定义务和约定义务。法定义务是法律法规确定的物业管理公司的管理义务。约定义务由物业管理公司与业主或物业使用人在物业管理委托合同中约定，如《大连市物业管理委托合同》示范文本中关于小区保安工作的职责约定，小区内实行24小时保安值班巡逻制度，保安人员值班有明显标志，熟悉辖区情况，工作规范，作风严谨，有值班巡逻记录，各项保安措施落实。物业管理公司的法定义务和约定义务构成了其民事义务的全部。（二）物业管理合同的性质就物业管理合同的性质而言，理论界对其界定有争议。在此，笔者将其界定为“类同于”委托关系的委托合同。委托合同的性质，是委托合同中受托人（物管）在委托合同范围内所获得的法律后果，归属于委托人（业主），委托合同由委托人承担责任。（1）物业管理合同的义务根据《物业管理条例》的规定，结合实践来看，物业公司的合同义务主要有以下几种：1、公用设施、设备、场所的维护修缮义务。对物业共用部位、共用设施设备的日常运行进行维护；2、环境卫生、园林绿地的维护义务。对物业管理区域内的卫生进行清洁、对物业管理区域内的绿化进行灌溉、养护；3、安保义务。物管公司应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。4、公共事务管理义务。对物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。5、其他义务。由合同双方约定的由物业公司承担的义务。二、小区业主财物失窃的担责问题（一）业主的财物被盗，物业公司依法不承担赔偿责任，除非有以下情况（即物业公司存在过错的情况）：1、物业公司疏于管理；2、未尽到物业服务职责；3、物业服务合同有特别之约定。在此，我们探讨以下这个问题：如果一个人在大街上财物被抢劫是否应由公安机关赔偿?公安机关负有保护公民生命、财产安全不受侵犯的职责和义务，公安机关维护社会公共秩序的费用也是由每位公民通过纳税缴付，再由国家统一划拨的，公民与公安机关形成的是一种社会公共秩序的委托管理关系。公民在大街上被抢劫，公安机关并不负赔偿责任。原因很简单，公安机关因管理职责并不必然产生赔偿责任。但公安机关的运钞护运车队与银行建立了保管运输关系，若同样在大街上被抢劫，公安机关必当赔偿。（二）违反安保义务违约行为的确认物业公司的安保义务是指物业公司根据物业管理合同的约定，作为经营者或者管理者承担的对他人的人身、财产负有的合理限度内的安全保护义务。作为物业管理方在维护小区治安方面，其应当主动介入的处置和防范，比如对在小区内活动的可疑人员有权讯问查明其身份，对有可能涉及人身、财产安全的隐患，有权主动排除或要求相关人排除。《物业管理条例》第二条规定，物业管理是指物业公司按物业服务合同的约定对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，并维护相关区域内的环境卫生和秩序。同时条例还规定，物业公司应协助做好物业管理区域的安全防护工作。可见，在物业服务合同无特别约定的情况下，物业公司仅仅是协助做好安全防护工作，对业主家中财物并无保管和看护的责任，即业主家中财物被盗，应当也只能由盗窃者（直接责任人）承担赔偿责任。但是，如果物业公司疏于管理，未尽到物业服务职责，业主可根据物业服务合同的约定，要求其作出相应的改善。同样如果物业服务合同中特别约定了物业管理应达到的水平和标准或物业公司承诺将提供的服务事项，而物业公司未能如约提供该等物业服务，业主可要求物业公司作出改进，当然如物业公司的服务不当，损害了业主的合法权益，就应当承担相应的赔偿责任。（三）判断是否尽到安保义务，可以从一下几个方面判断：1、是否有足够的安保人员，安保人员是否正确履行安保义务，是否严格执行安保管理制度；2、是否有合格的安保设施设备，安保设施设备是否正常使用，是否保养维护；3、是否有完善的安保制度，安保制度是否落实实施，是否监督保障措施，是否有针对性的措施。小区安保旨在维护小区居民的人身、财产安全，物业管理方一般应派专人在小区巡视，及时发现问题，对于小区存在的安全隐患也应及时派人巡视、排除，或采取针对性的措施，以消除或减少安全风险。具体安保服务内容还应通过物业服务合同约定，安保义务由服务合同确定，物业公司的保安服务应达到合同约定标准，如果没有约定的，则应按行业标准执行。小区的保安人员只有安全防范的功能，不可能做到时刻出现在小区的每个角落，因此对于一些无法预料的损害，物业管理企业不应该承担责任。应当根据实际情况来判确定物业公司的安保义务，如物业管理费收取数额的多少、小区治安环境的实际情况等。一般来说，只要物业管理企业依双方的合同约定，履行了上述的合同内容，并对有关小区公共部分尽了合理的善良管理人的安全防范义务，就应该认定物业管理企业适格履行了自己的安保义务。如果没有证据证明失窃是物业公司管理、服务不到位造成的，那物业公司并不违约，就不承担责任。反之，物业公司没有履行合同约定或法律规定的安保义务，就构成违约，应当承担责任。（四）违反安保义务的举证证实笔者认为根据此类案件的特殊性，证据取得难易及控制区域来看，应当适用举证责任的倒置，即由物业公司举证证实自己在物业管理活动中适格履行了约定的安保义务，没有违反安保义务的违约行为。不能提供上述的证据，就应当认定其存在违反安保义务的违约行为。但对损害的后果及因果关系，还是应当由业主承担举证责任。【案情点“睛”】结合上述案情与分析，对案件的处理有以下几点内容提示：（一）本文中杨先生家中被盗的情况，公安机关立案后一直没有抓到犯罪嫌疑人，则：1、杨先生若家中财物已参加财产保险应及时报案，要求保险公司理赔。杨先生也有权在公安机关抓到犯罪嫌疑人、法院审理刑事案件时，提起刑事附带民事诉讼，要求犯罪嫌疑人赔偿损失。2、在公安机关还未抓到犯罪嫌疑人的情况下杨先生不应到法院起诉物管公司，原因有二:（1）杨先生若选择物管公司为被告提起民事诉讼，因刑事案件未经审理，杨先生的被盗财物数额无法确定，民事诉讼只能中止，待刑事案件审结后再回复审理。（2）即使法院受理杨先生的起诉，通过前文论述物业管理合同的性质是“类同于”委托关系的特点，物业管理公司不负赔偿责任，其诉讼只能被驳回。（二）如若业主因为家中财物失窃要求物管公司赔偿未果，进而拒交物业管理费的行为：这样的做法有失妥当。很多业主由拒交物管费作为财物失窃索赔未果的抗辩事由，实则混淆了两个法律关系。除非双方之间针对此问题做出了特殊的约定，否则拒交物业费的行为在诉讼也也是站不住脚的。（三）物业对业主的私人财物被盗到底应付责任吗？物业对业主被盗是否负责，关键看物管合同的内容。本案中，双方签订物管合同中物管允诺负责小区治安维护责任，则杨先生可以以物业未能履行合同约定，造成业主损失为由，向物管索赔。若无此约定，根据《物业管理条例》，有证据证明因小区保安疏忽导致家中被盗，也可以要求赔偿。按照过错责任原则，如果物管有明显过错，可按其过错程度赔偿。【法律小叮咛】１．业主在买房置业时，一定要重视所购房屋小区的物业