新项目接管验收手册

2013年3月1、总则为了保证商业综合体项目的顺利接管、验收、移交，为了尽快使商业项目满足各种应有的使用功能，达到使用条件，达到正常运营状态，特制定商业综合体接管、验收手册，以指导新建商业广场在集团2010版制度中明确规定的时间内完成新项目的接管、验收、移交工作。责任和义务项目公司总经理和相应的商管公司总经理为移交、接收责任人，工程副总为直接责任人，工程部经理和各专业工程师为具体经办人。项目公司组织建设的项目在开业前应完成相应的验收，达到开业条件。开业前项目公司必须与商管公司针对项目情况制定接收移交计划（见附表一-项目交验计划时间表）。各主力店的验收与移交由商管公司组织，由项目公司向各主力店移交，商管公司负责监督，全程参与。综合体项目商业部分（除商管公司组织的主力店的移交之外）由项目公司统一向当地商管公司移交，商管公司视情况再向相关主力店移交。移交、接收组织及人员分工：由项目公司组织移交小组，由项目商管公司组织接收小组，由股份公司项目中心质量监管部、商管总部进行监督。项目公司、商管公司工程副总为移交单位、接收单位直接负责人。在移交过程中，当项目公司和商管公司产生矛盾影响移交时，由股份公司项目管理中心质量监管部和商管总部成立监督小组，协商解决。2、接管、验收和移交工作流程2.1开业前的准备和复核工作2.1.1开业前，项目公司与商管公司沟通办理接管计划，组织交接培训、组织设备操作培训。2.1.2项目建设内容已按股份公司批准的经营策划书、设计施工图内容、变更洽商签证及合同约定的内容全部完成。2.1.3项目使用功能符合设计标准，满足使用功能。2.2接管2.2.1接管工作应在开业前完成。商管公司视项目完成情况，开业前完成正式验收前的预接管。2.2.2项目公司各专业首先把设施、设备清点完毕，商管公司接到清单后，由项目公司专业工程师、商管公司各专业工程师当场核对清点，无误后，双方在项目接管记录表（见附表二-项目接管记录表）上签字。2.2.3商管公司在接管过程中对发现的未完工作、质量问题用遗留问题清单（见附表三-工程遗留问题清单）记录清楚，双方签字。2.2.4项目公司应及时完成未完工作内容，如设备、系统调试，联动运行等，对存在的质量问题组织限期整改。2.2.5项目公司在完成所有工作内容（含竣工图等档案资料），对存在的质量问题进行彻底整改后，进行自查，合格后方可办理接管及移交。2.3验收和移交办理。2.3.1万达广场开业后，新项目商管公司须及时与当地项目公司办理正式验收和接管手续。2.3.2商管公司在接到验收和移交通知后，制定项目移交计划（见附表四-项目移交计划）。2.3.3项目公司需保证项目移交前所有竣工项目资料达到国家要求的标准，商管公司检查竣工资料是否齐全、真实、有效。（见附表五-项目资料交验记录表）2.3.4项目工程完成竣工验收，工程质量经过规划、消防、人防、电梯、环保、供电、市政、燃气、水质、质监站等部门正式验收且质量等级在合格以上。2.3.5商管公司配合项目公司根据项目移交计划完成验收、移交工作。包括：设备的清点与交接（见附表六-项目设备移交清单），图纸资料（见附表七-项目移交资料清单），备品备件的交接（见附表八-项目备品备件交验记录表）（见附表九-项目备品备件交验清单），设备单位、设备厂商一览表，能源计量的交接确认（水、电、气等），遗留问题的整改与完善（工程遗留问题分施工质量问题，规划设计问题，物业需求问题，专项问题四类进行汇总）。3、开业前项目需具备的条件3.1取得开业前政府规定的必须具备的各项试验报告。3.2物业管理用房设备及机电系统条件商管公司予以确认。3.3屋面淋水、蓄水试验：在雨后后进行持续淋水2h，有可能做蓄水的屋面，其蓄水时间不小于24h，屋面无渗漏，积水和排水系统畅通。3.4开业使用的有防水要求的地面应做蓄水试验，蓄水深度宜为20-30mm，24h无渗漏。3.5各种给排水、采暖管道系统的强度和严密性实验：各项试验（验收）记录中填写的试验压力值应与实际试压的数值一致，经外观检查，应无渗漏。3.6各种制冷、空调水管道强度、严密性试验：经外观检查，应无渗漏。3.7清（吹）洗、灌水、通水试验：自动喷水灭火系统的管道冲洗达到出口处水的颜色、透明度与入口处的颜色基本一致；生活水管道系统要求在管道出口处的水质（颜色、透明度）与入口处的颜色一致，在交付使用前必须冲洗和消毒，并经有关部门取样检验，符合国家《生活应用水标准》方可使用；排水管的灌水试验在设计无要求的情况下，其灌水高度不应低于卫生器具的上边缘或底层地面的高度，在满水15分钟水面下降后，灌满后在观察5分钟，以水面不下降为合格；室内排水系统通水试验，按给水系统的1/3配水点同时开放，检查各排水点畅通，接口处无渗漏；排水主立管及水平干管进行通球试验。3.8风管系统的漏风量、漏光检验：必须通过工艺性检验或验证，其强度和严密性必须满足设计或规范要求。3.9要求具备使用功能的空调系统、设备调试满足以下参数。3.9.1冷（热）源的正常联合试运转不少于8小时。3.9.2通风、除尘系统的连续试运转不应少于2小时。3.9.3通风机、空调机组中的风机在额定转速下连续运行2小时；滑动轴承外壳最高温度不得超过70°C；滚动轴承不得超过80°C。3.9.4水泵旋转方向正确，无异常振动和声响，连续运行不得少于２小时，滑动轴承外壳最高温度不得超过70°C；滚动轴承不得超过80°C。3.9.5冷却塔本体应稳固，运行无异常振动，冷却塔和循环水系统应连续运行不少于２小时。3.9.6制冷机组、单元式空调机组的试运行不应少于８小时。3.10接地、绝缘电阻测试符合设计和规范要求。3.11门窗（幕墙）工程必须满足设计要求的水密性、气密性、抗风压性能、平面内变形性能及其它性能，性能检测应由国家认可的检测机构实施；幕墙面板安装必须符合设计要求，安装必须牢固；玻璃幕墙的防火封堵构造系统，在正常使用条件下，不发生开裂或脱落，保持相对稳定性；在遇火状态下，应在规定的耐火时限内，不发生开裂或脱落，保持相对稳定性；幕墙的金属框架应与主体结构的防雷系可靠连接，连接部位应清除非导电保护层，并经防雷测试合格。3.12照明系统经过２４小时试运行，达到合格。４、接管流程及要求４.1区域划分原则：按管理区域划分，如主力店、万千百货、步行街、ＫＴＶ、影城等，或按商业业态明细分布（不限于），如商场、超市、步行街、影院、ＫＴＶ、电玩等。根据专业类别分工对分部工程建筑电气工程、给排水及采暖工程、通风空调、电梯工程、智能建筑等对所有设备仔细清点，并按照图纸资料核实，确保没有漏项后列出清单。接管流程开业前30天，正式电全面完善开通；开业前30天，正式电全面完善开通；开业前20天，煤气开通；开业前15天，生活用水、排水设施、设备全面开通；开业前10天，取得《消防验收合格报告》；开业前3天，完成消防系统联动测试，消防报警、水系统正常；项目竣工资料齐全、有效；项目工程竣工验收，工程质量政府部门验收合格。设备房完全封闭、无漏水、无建筑垃圾，各系统设备正常运转商管公司组织成立接管小组，制定出项目接管计划,提出接管要求商管公司组织成立接管小组，制定出项目接管计划,提出接管要求项目公司组织成立委托接管小组,明确责任与分工，确认项目委托接管计划及各时间节点，并组织接管培训项目公司组织成立委托接管小组,明确责任与分工，确认项目委托接管计划及各时间节点，并组织接管培训项目工程满足广场开业条件和接管条件（包括主力店）项目工程满足广场开业条件和接管条件（包括主力店）项目公司移交设备相关图纸、资料，并和商管公司对所有设施、设备进行清点、确认（包括主力店设施、设备）项目公司移交设备相关图纸、资料，并和商管公司对所有设施、设备进行清点、确认（包括主力店设施、设备）商管公司提备品、备件、相关工具要求项目公司移交备品、备件、相关工具商管公司提备品、备件、相关工具要求项目公司移交备品、备件、相关工具项目公司组织设备厂家对商管工程人员进行培训，并提供所有关联单位的通讯录商管公司接管小组制定计划对广场工程遗留问题进行全面检查项目公司组织设备厂家对商管工程人员进行培训，并提供所有关联单位的通讯录商管公司接管小组制定计划对广场工程遗留问题进行全面检查商管公司接管小组与项目公司委托接管小组共同确定急需解决的涉及到广场安全运营，工程质量的主要问题商管公司接管小组使用通用表格查找所有工程问题，项目公司委托接管小组在通用表格上签字确认商管公司接管小组与项目公司委托接管小组共同确定急需解决的涉及到广场安全运营，工程质量的主要问题商管公司接管小组使用通用表格查找所有工程问题，项目公司委托接管小组在通用表格上签字确认项目公司组织限期整改，主要问题须整改完毕，其余工程遗留问题，制定整改计划，双方签字确认。项目公司组织限期整改，主要问题须整改完毕，其余工程遗留问题，制定整改计划，双方签字确认。达到接管条件，商管公司接管达到接管条件，商管公司接管４.2各区域的系统应包括内容但不限于：４.2.1消防系统：泵房设施设备、报警机房设施设备、消防箱、报警的烟感温感、消防烟机、消防器材；4.2.2电力系统：配电室设施设备，配电箱盘、开关面板；4.2.3供暖系统：锅炉房，热交换站设施设备，散热器，温度控制器；4.2.4通风空调系统：室外制冷机组，制冷机房设施设备，空调风机盘管，温控器；４.2.5智能系统：智能控制机房设施设备，室外监控，巡更等；4.2.6燃气系统：井、表、阀；4.2.7有线电视：箱、盘、芯、解码器等；4.2.8上水系统：井、表、阀；4.2.9雨水系统：排水篦子、井；4.2.10污水系统：井；4.2.11景观：建筑小品、装饰装修、配电盘箱、水景设施设备、背景音乐、植被；4.2.12泛光照明：配电箱盘、灯具4.2.14钥匙：各系统门、配电箱盘、电梯等钥匙。4.3接管的各区域机电等设施设备的内容包括但不限于的名称、型号、数量、状态等。4.4接管清点及交接原则上由项目公司、施工单位、商管公司三方同时进行。对主力店的清点及交接由项目公司、施工单位、主力店三方同时进行，商管公司参与、监督。如果接管工程中发现未完成或需要返工，未完或修整的部分，应规定期限完成，维保期应在完成验收合格后开始计算。4.5交接清点必须对设备运行状况、调试情况、质量缺陷情况做出说明。4.6所有的交接过程由交接的各方代表签字确认。4.7接管期间项目公司对项目工程质量、安全、维护等承担责任。5、工程遗留问题解决流程与要求项目开业接管后，商管公司全面收集工程遗留问题，分区域、分系统、分专业全面梳理，同时要求、指导主力店进行工程遗留问题的检查、梳理、汇总工作项目开业接管后，商管公司全面收集工程遗留问题，分区域、分系统、分专业全面梳理，同时要求、指导主力店进行工程遗留问题的检查、梳理、汇总工作使用各专业通用检查表格对广场所有工程问题进行再次检查，并由项目公司确认使用各专业通用检查表格对广场所有工程问题进行再次检查，并由项目公司确认工程遗留问题需按照施工质量问题、设计优化问题、管理运营需求问题、专项问题四类进行汇总工程遗留问题需按照施工质量问题、设计优化问题、管理运营需求问题、专项问题四类进行汇总通过内部联络单发给项目公司签确，同时起流程上报商管总部通过内部联络单发给项目公司签确，同时起流程上报商管总部工程遗留问题-设计优化问题、管理运营需求问题，项目公司明确不整改的，当地商管公司汇总后，上报总部工程部协调项目管理中心、规划院解决落实涉及消防安全工程遗留问题，以及工程各主要系统运行问题未得到解决的，不得进入验收程序，直至此类专项问题得到彻底解决。不能得到圆满解决的，当地商管公司上报商管总部，协调项目中心质监部及集团安监部联合现场解决。工程施工质量、施工缺陷问题，项目公司定期整改，商管公司每周跟进检查完成情况，进行消项，直到在双方约定的时间内，解决所有工程问题。工程遗留问题-设计优化问题、管理运营需求问题，项目公司明确不整改的，当地商管公司汇总后，上报总部工程部协调项目管理中心、规划院解决落实涉及消防安全工程遗留问题，以及工程各主要系统运行问题未得到解决的，不得进入验收程序，直至此类专项问题得到彻底解决。不能得到圆满解决的，当地商管公司上报商管总部，协调项目中心质监部及集团安监部联合现场解决。工程施工质量、施工缺陷问题，项目公司定期整改，商管公司每周跟进检查完成情况，进行消项，直到在双方约定的时间内，解决所有工程问题。集团规划院、集团项目管理中心明确答复需整改的工程遗留问题，当地商管公司督促项目公司落实整改。集团规划院、集团项目管理中心明确答复需整改的工程遗留问题，当地商管公司督促项目公司落实整改。集团规划院、集团项目管理中心明确答复不整改的工程遗留问题，商管公司组织专项整改合格合格合格合格合格合格当地商管公司组织验收。当地商管公司组织验收。工程遗留问题解决要求：5.1项目开业接管后，商管公司需地毯式再次检查、收集、汇总工程遗留问题，分区域、分系统、分专业全面梳理，同时要求、指导主力店进行工程遗留问题的检查、梳理、汇总工作。5.2商管公司分区域分专业根据各专业通用表格对整个项目进行检查，并按照施工质量问题、设计优化问题、管理运营需求问题、专项问题进行汇总，汇总出工程遗留问题清单（并附图片），和项目公司签确，上报商管总部，每周定期会议进行遗留问题的消项工作，并阶段性上报商管总部工程部工程遗留问题解决情况及进度。5.3涉及安全、系统的主要工程问题须在开业后三个月内整改完毕，其它工程遗留问题可在和项目公司约定的时间内完成整改。5.4工程遗留问题整改清单必须由项目公司总经理签确。5.5项目公司明确指出不能解决的工程遗留问题，如设计变更、管理需求等问题，需书面致函商管公司，商管总部协调集团规划院、集团项目管理中心协商解决。5.7工程遗留问题项目公司不能按时整改完毕，不得进入验收程序。5.6其他工程遗留问题（商管公司可以自行解决的）可作为个案，项目公司和商管公司协商确定解决方案，解决方案须上报商管总部批准后，方可实施。6、验收及要求开始开始收到项目公司书面交接确认文件收到项目公司书面交接确认文件商管公司制定项目移交计划商管公司制定项目移交计划接收和查验收受资料接收和查验收受资料竣工文件、竣工图纸及专业档案文件竣工文件、竣工图纸及专业档案文件提供所要移交设备设施目录清单及备品备件、专用工具清单提供所要移交设备设施目录清单及备品备件、专用工具清单提供承建商、分包商、设备供应商、材料供应商的联系清单提供承建商、分包商、设备供应商、材料供应商的联系清单提供政府职能部门验收凭证复本提供政府职能部门验收凭证复本提供移交主要产品和材料的合格证、质保书提供移交主要产品和材料的合格证、质保书提供移交设备设施资料、使用说明书及试验报告提供移交设备设施资料、使用说明书及试验报告提供隐蔽工程验收资料提供隐蔽工程验收资料提供工程合同及设施设备保修期限说明提供工程合同及设施设备保修期限说明不符要求检查接收资料检查接收资料符合要求填写接收资料清单和缺少资料清单填写接收资料清单和缺少资料清单向项目公司发函向项目公司发函设施、设备全面清点、接收（包括主力店）设施、设备全面清点、接收（包括主力店）商管公司现场验收1分区域分系统验收步行街及主力店综合验收2地下车库综合验收3排水系统及市政管网验收4给水系统综合验收5高压变配电系统综合验收6变配电机房、强电井和线路、计量综合验收7电梯系统综合验收8消防水、电、风、报警系统综合验收9燃气系统综合验收10安防系统综合验收11停车场管理系统验收12通风系统综合验收13设备房、垃圾房、隔油池等综合验收14BA系统验收15空调系统综合验收16屋面、疏散通道、防火门、卫生间等设施、设备验收17泛光、景观、庭院照明验收18外场环境验收19计量分界时间的确定和手续变更移交所有工程遗留问题全部解决完毕所有工程遗留问题全部解决完毕验收符合接收要求验收符合接收要求签署综合体验收审批会签表签署综合体验收审批会签表制作项目验收档案5册（当地项目公司、当地商管公司、商管总部、集团项目管理中心、集团安全监督及客户服务部各一册）制作项目验收档案5册（当地项目公司、当地商管公司、商管总部、集团项目管理中心、集团安全监督及客户服务部各一册）商管公司正式接收商管公司正式接收6.1项目公司提出项目验收、移交申请；6.2商管公司制定项目验收、移交计划；6.2.1组织对设施、设备清点、复验、交接（包括主力店）；6.2.2组织对图纸资料的清点、复验、交接（包括竣工文件、图纸、专业档案文件、设备资料、工程合同文件）；6.2.3组织对备品备件的清点、复验、交接（包括随机资料和配件、装饰材料、施工剩余材料等）；6.2.4能源计量的交接（水、电、气等）6.2.5所有工程遗留问题彻底整改完毕是正式移交的前提条件。6.2.6双方组织验收完毕达到接收要求。6.2.7签署项目验收正式文件上报总部和集团相关各部门。(见附表十三-综合体验收会签审批表)6.2.8验收后运营中发现的工程问题，需和项目公司明确解决方案，并明示在验收手续中。6.3各地商管公司需协调项目公司制定项目验收档案。6.3.1验收档案包括项目总体介绍、总效果图、总平图、主要立面等主要图纸。6.3.2验收档案包括资料目录、设备档案（机电设备名录、客流计数设备名录）6.3.3验收档案中需含各种检查表格，各种签确表单、签字的会议纪要等文件。6.3.4综合体验收会签审批表需附在验收档案的首页。附表附表一项目交验计划时间表序号系统名称计划开始时间计划完成时间实际进度备注123456789101112131415管理公司代表：项目公司代表：主力店代表：附表二：项目接管记录表验收时间：序号项目验收检查资料和文件备品备件完工程度验收结论12345678910参加验收单位项目公司施工单位管理公司附表三工程遗留问题清单交接时间：序号系统名称问题计划整改完成时间实际整改完成时间现状备注123456789101112131415管理公司代表：项目公司代表：主力店代表：附表四__________万达广场项目移交计划序号工作内容开始时间完成时间督办配合人一设备的清点与交接1步行街设备清点与交接2大玩家设备清点与交接3主力店设备清点移交4大歌星设备清点移交5电影院设备清点移交二图纸资料的交接1项目公司行政类资料2项目前期立项文件3工程类文件4监理类三备品备件的交接1空调主机、各类风机、水泵、配电柜等设备随机资料及配件交接2装修材料（广场地砖、步行街地砖等）3施工剩余材料交接（如阀门、地坪漆等）四能源计量的交接1电费计量移交2水费计量移交五遗留问题的整改与完善1施工质量问题统计2规划设计问题3物管需求问题六项目正式接管验收附表五项目资料交接记录表交接时间：序号系统名称资料名称内容应交份数实交份数备注123456789101112131415管理公司代表：项目公司代表：主力店代表：附表五项目设备移交清单交接时间：序号名称型号品牌产地单位数量123456789101112131415管理公司代表：项目公司代表：主力店代表：附表六项目移交资料清单交接时间：序号系统名称资料名称内容份数备注123456789101112131415管理公司代表：项目公司代表：主力店代表：附表七施工单位和设备厂商一览表设备名称厂商名称联系人电话施工单位联系人电话附表八项目备品备件交接记录表交接时间：序号设备名称品牌规格型号应交数量实收数量完好状态备注123456789101112131415管理公司代表：项目公司代表：主力店代表：附表九项目备品备件交验清单交接时间：序号系统名称设备名称品牌规格型号单位数量123456789101112131415管理公司代表：项目公司代表：主力店代表：附表十主力店竣工验收审批会签表日期：年月日发起部门/公司：发起人：审批事项名称：审批事项内容：附件清单：各级审核意见项目公司工程副总：签字：日期：年月日项目公司总经理：签字：日期：年月日当地商管公司工程副总：签字：日期：年月日当地商管公司总经理：签字：日期：年月日主力店方负责人：签字：日期：年月日填写说明：各部门/公司根据具体业务将“审批事项”和“部门/公司”等填写完整。附表十一步行街小商户进场验收审批会签表日期：年月日发起部门/公司：发起人：审批事项名称：审批事项内容：附件清单：各级审核意见项目公司工程副总：签字：日期：年月日项目公司总经理：签字：日期：年月日当地商管公司工程副总：签字：日期：年月日当地商管公司总经理：签字：日期：年月日小商户负责人：签字：日期：年月日填写说明：各部门/公司根据具体业务将“审批事宜”和“部门/公司”等填写完整；小商户负责人视情况参加。附表十二步行街小商户竣工验收审批会签表日期：年月日发起部门/公司：发起人：审批事项名称：审批事项内容：附件清单：各级审核意见项目公司工程副总：签字：日期：年月日项目公司总经理：签字：日期：年月日当地商管公司工程副总：签字：日期：年月日当地商管公司总经理：签字：日期：年月日小商户负责人：签字：日期：年月日填写说明：各部门/公司根据具体业务将“审批事宜”和“部门/公司”等填写完整；小商户负责人视情况参加。附表十三综合体验收审批会签表日期：年月日发起部门/公司：发起人：审批事项名称：审批事项内容：附件清单：各级审核意见当地项目公司总经理：签字：日期：年月日当地商管公司总经理：签字：日期：年月日集团项目管理中心质量监管部总经理：签字：日期：年月日集团安全监督及客户服务部总经理：签字：日期：年月日集团商管公司总经理：签字：日期：年月日填写说明：各部门/公司根据具体业务将“审批事项”和“部门/公司”等填写完整。参考附件竣工验收国家相关标准规范一览表国家标准规范名称国标代码1房屋接管验收标准2建设工程质量管理条例3房屋建筑工程质量保修办法4房屋保修项目备忘录5建筑工程施工质量验收统一标准GB50300-20016屋面工程质量验收规范GB50207-20027地下防水工程质量验收规范GB50208-20028建筑地面工程施工质量验收规范GB50209-20029建筑装饰装修工程施工及验收规范GB50210-200110建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范GB50242-200211通风与空调工程施工质量验收规范GB50243-200212建筑电气安装工程施工质量验收规范GB50303-200213建筑电梯工程施工质量验收规范GB50310-200214消防和火灾自动报警系统施工及验收规范GBJ303/GB5016615供配电系统设计规范GB50052-9516电力装置的继电保护和自动装置设计规范GB50062-9217建筑物防雷设计规范GB50057-94通用表格电气安装工程商管接管验收记录施工单位验收区域抽查（）处（）%验收项目验收标准GB303-88检验情况处理意见1图纸技术数据1.竣工图符合实际施工；2.技术资料齐全；3.隐蔽工程记录完整。2设备、材料1.符合国家标准，有合格证；2.有甲方检验证明；3.有铭牌。3线管接口1.线管连接应用专用工具压接、焊接、套丝；2.线管与管接接触牢固。4线管吊装1.吊杆为10圆钢制作；2.管夹与管壁接触牢固；3.吊杆间距不应大于2m。5管线敷设1.按规范距离加接线盒；2.弯曲不应有压扁现象。6接线盒接线盒与线管接触牢固，不应转动。7导线连接1.应互绕5扣以上；2.应挂钖；3.压接无松动。8线、线管截面比管内线截面不大于管子截面的40%。9线管与热源管距高-蒸汽：上1000mm,下500mm平行-热水：上300mm,下200mm-其它：100mm（交叉＝1/2平行）10导线绝缘耐压测式1.用相应的仪表测试；2.绝缘：（线-线,线-地）＞；3.压接无松动。11导线出盒软管连接长度符合顶棚至龙骨垂直长度留余量200mm以上12线盒封闭方式铁制盒盖，无不严封闭，与接线盒相匹配，安装牢固。13导线接头绝缘内为高压防水胶布，外层为黑色绿胶布，包口整齐，严密牢固。项目公司后续整改方案/承诺意见：验收人签字项目公司施工单位商管公司检查日期检查日期检查日期高压开关安装工程商管接管验收记录施工单位验收区域抽查（）处（）%序验收项目质量验收标准GBJ303-88,GBJ232-82检验情况处理意见1资料1.竣工图符合实际施工；2.技术资料齐全；3.隐蔽工程记录完整。2试验调整1.高压开关试验调整结果必须符合规范规定的标准。2.有调试报告书。3绝缘材料表面严禁有裂纹、缺损和瓷轴损坏等缺陷，部件齐全。绝缘电阻＞100M。4与母线连接导电接触面、开关与母线的连接处接触紧密。1.线接触型塞不进去；2.面接触、宽＜50mm时，塞入深度不大于4mm；3.宽＞60mm时，塞入深度不大于6mm。（采用×10mm塞尺）5开关安装1.位置正确，固定牢靠；部件完整操作部分灵活准确。2.充油型：油号、油位正确清晰，无渗漏现象。3.支架、连杅和转动轴等固定连接牢靠。6高压开关及支架、接地（接零）1.连接紧密、牢固，接地（接零）线截面选用正确。2.需防腐的部份涂漆均匀，无遗漏。7试运行反复ON-OFF连续三次，动作可靠，无异常振动、发热、异音。项目公司后续整改方案/承诺意见：验收人签字项目公司施工单位商管公司检查日期检查日期检查日期高低压变配电系统商管接管验收记录序号系统类别系统名称系统编号检查及维修内容检查情况后续整改方案项目公司承诺意见1.配电高压配电柜1)电缆与接线柜有否松动2)高压配电柜导电试验3)高低配电柜电流表检查4)高低配电柜电压表检查5)高压接地试验6)高压真空开关测试7)供电局计电表检查8)高压配电柜绝源测试9)高压镕丝2.配电变压器1)变压器绝源测试2)变压器导电测试3)变压器变电测试3.配电低压配电柜1)电缆与接线柜有否松动2)低压配电柜导电试验3)低配电柜电流表检查4)低配电柜电压表检查5)低压接地试验6)高压真空开关测试7)各计电表检查8)低压配电柜绝源测试9)高压镕丝10)低压电容补常器测试11)MCCB-接线检查-电流过载-接地-电源12)MCB-接线检查-电流过载-接地-电源13)RCCB14)FVD项目公司签字:主力店签字:施工单位:商管公司签字:时间:时间:时间:时间:电机工程商管接管验收记录施工单位验收区域抽查（）处（）%序验收项目质量验收标准GBJ303-88,GBJ232-82检验情况处理意见1资料1.技术数据合乎设计要求。2.有产品合格证。3.铭牌清晰。2试验调整1.接线端子与导线必须连接紧密，无应力。3电机抽芯检查1.接线端子与导线必须连接紧密，无应力。2.紧固件的锁紧装置完整齐全。3.电机接线漏电距离合乎要求。4.线组绝缘完好、无伤痕，绑线牢固，引线焊接牢固，内部清洁，通风孔道无堵塞。5.轴承工作面光滑清洁，无裂缝，油（脂）的牌号、油量正确，平衡块紧固无松动。6.风扇叶片无裂缝、油漆完整。7.外观良好，无损伤。4电机电刷安装1.电刷与换向器或接触良好，电刷能上下活动，压力正常，引线连接紧密可靠。5接地（接零）1.连接紧密、牢固，截面正确。6电机绝缘定子＞转子＞7电机试运行情况1.空截电流＝NN2.电机无异常振动、发热、异常音响。3.轴承无发热及异常噪音。4.电机转向合乎设备要求的规定方向。项目公司后续整改方案/承诺完成情况：验收人签字项目公司施工单位商管公司检查日期检查日期检查日期电缆与母排工程商管接管验收记录施工单位验收区域抽查（）处（）%序验收项目质量验收标准GBJ232-82,GBJ303-88检验情况处理意见1图纸、技术数据有施工图纸实际施工与图纸相符有产品合格证明2安装1.绝缘子无裂纹、缺损、釉面无损伤。2.电缆护套、钢带无破损和其它机械损伤。3.母排排列整齐，相色齐全，合乎规范，电气间隙合乎规范标准，＞20；10KV＞125。4.电缆排列整齐，顺序正确，绑扎可靠，弯曲半径＞10倍电缆直径，直埋电缆排列平行间距10KV以下为，垂直线时减半，10kv以上为。5.母排弯曲部份无缺口和裂纹、焊接的焊缝无凹陷、裂纹、遗留焊药和未焊透缺陷。6.高压、低压、通讯电缆应分槽敷设，电缆和母排支架安装和接地可靠，所有金具均作防腐处理。7.电缆槽、钢管，防护罩安装正确，接地可靠，盖皮及标志无遗漏。8.电缆管道沟与其它热力设备平行时应＞2m，垂直交叉时＞。3母排连接与电缆终端头9.母排的连接应紧密可靠，打孔及结合面处理合乎要求。母排相位排列合乎系统图要求。10.紧固件无缺损，防松垫需压平。11.电缆终端头压接牢固、安装牢固、端子无应力、钢带接地，施工合乎规范要求。12.绝缘包扎合乎规定，表面光滑，相色正确。4试验报告13.绝缘测试，吸收比合乎标准14.直流泄漏试验合格。15.母排交流耐压试验合格。16.首端及末端相位核查结果应正确。项目公司后续整改方案/承诺完成情况：验收人签字主力店代表施工单位商管公司检查日期检查日期检查日期照明工程商管接管验收记录施工单位验收区域抽查（）处（）%验收项目验收标准GB303-88检验情况处理意见1竣工图纸、数据隐蔽工程验收单1.竣工图符合实际施工；2.技术资料齐全；3.隐蔽工程有验收签字。2设备、材料1.符合设计及合同要求，有合格证；2.有甲方检验证明；3.有铭牌。3吊钩、预埋件及吊具吊钩、预埋件埋设牢固，有振动源的器具，必须防松、防震装置齐全、可靠4接地与接零器具的接地（接零）保护措施和其它要求必须符合施工规范要求。5器具安装1.位置正确，部件齐全，箱体孔合适、整齐。2.暗装插座、开关的盖板紧贴墙面，无缝隙，安装整齐，固定可靠。6配电箱（盆、板）安装1.位置正确，部件齐全，箱体孔合适、整齐。2.暗式配电箱箱盖紧贴墙面，油漆完整。3.零线经总线连接无纹接现象。7导线连接1.连接可靠、规范、无松动、无缺件。2.每个连接点导线不超过二根，导线无损伤。3.开关切断相线，螺口灯头相线接在中心端子：单相插座相线接右侧。8允许偏差值1.垂直度：500以上时＜2.中心线：成排时＜5mm3.高度差：＜5mm9绝缘电阻测试以下回路＞10试运行情况1.开关灵活，回路正确，无发热。2.灯具发光、发热情况正常，无闪烁，无异声。3、灯具安装牢固，无脱落现像。11楼层照明控制应急照明与公共照明需分开控制；公共照明部分需分区域、分间隔控制；12地下车场照明控制车位灯及车道灯按区域分开控制；车道灯应按车道位置逐条进行控制；13外广场及屋面泛光照明所有外控制箱应加装计量电表；屋面线缆铺设需做好防水处理；地灯地面玻璃密封性良好且地沟内积水能及时排出；14计量表所有照明应具备独立计量验收结果及意见：验收人签字项目公司施工单位商管公司检查日期检查日期检查日期电梯设备工程验收记录（无机房电梯）工程名称：验收日期：电梯编号：电梯位置：检查项目与要求检验情况处理意见备注及说明运行状态运行舒适感运行噪音平层状态警铃、对讲装置轿厢照明各机器的外观控制装置配电盘控制柜电动机、曳引机制动器解锁装置停电再平层装置轿厢轿厢内外框、地坎轿厢显示、按钮光幕、安全触板开关门机停电灯轿厢风扇正负离子除菌装置底坑底坑的环境缓冲器装置限速器底坑内各机器状态安全开关侯梯厅侯梯厅的外观紧急开门装置显示装置、按钮开关门状态侯梯厅环境井道曳引绳、绳头组合限速绳导轨润滑装置随行电缆平层装置、IR板上、下减速开关限速器对重装置其他装置地震感知器防犯摄像头停电自动平层装置管制装置、监控盘停梯钥匙开关验收结果及意见：施工单位（签字）开发公司（签字）商管公司（签字）自动扶梯设备工程验收记录工程名称：验收日期：扶梯编号：扶梯位置：检查项目与要求检验情况处理意见备注及说明运行状态检查振动情况检查噪音情况检查运行动作状态标识铭牌在入口附近应有提醒乘客扶扶手站立等字样的标志在明显部位有制造厂铭牌，铭牌应有制造厂名称、型号等字样控制装置配电盘控制柜电动机应设断路和过载保护装置，过载保护如不是检测电动机绕组温升，则应采用手动复位的自动断路器。应由专人启动，再启动位置应能看到整个扶梯运行。启动开关应有锁。制动器每台都应设主开关，主开关应能切断除照明和维修用插座电源以外的电源，各开关应有明显标志。外观部件检查内侧板内外盖板、围裙板检查竖齿检查梯级与竖齿间隙检查梯级与围裙板间隙检查梯级、竖齿有无破损检查相邻梯级踏板与踢板间隙绝缘及接地绝缘试验（导体之间与导体对地）检查竖齿桁架和电气设备外壳应可靠接地并保证从进入机房起地线和零线始终分开。扶手系统检查扶手驱动装置检查扶手带运转状态检查扶手带与梯级的同步性检查扶手带驱动链的张力及给油状态检查扶手带内外面外观扶手松紧装置的状态机坑机房内的环境检查接线箱检查梯级链检查梯级导轨检查梯级滚轮其他验收结果及意见：施工单位（签字）项目公司（签字）商管公司（签字）设备工程验收记录设施名称空调系统验收区域主机位置施工单位验收依据《通风与空调工程施工质量及验收规范》《采暖与卫生工程施工及验收规范》项目标准要求检查结果处理意见一资料及文件1、图纸会审记录，设计变更通知书及竣工图纸；2、设备、制品和主要材料的合格证或试验记录主要材料、设备的出厂合格证及进场检验报告；3、隐蔽工程检查记录表；4、工程设备、风管系统安装及检验记录；5、管道试验记录；6、设备单机运转记录；7、系统无生产负荷联合运转及调试记录；8、分布（子分布）工程质量验收记录；9、观感质量综合检查记录；10、安全和功能检验资料的核实记录；二设备材料1、符合国家标准；2、有合格证、铭牌3、有检验证明三空调水系统管道安装1、管道支、吊架不得支撑在连接头上，水平管的任意两个接头之间必须有支撑架，吊架之间距离不得大于米；2、管道与设备的连接必须为柔性接口，柔性短管不得强行与接口连接，与其连接的管道必须设置独立的支架；3、管道穿越墙体和楼板处应设钢制套管，管道接口不得置于套管内，套管与墙体或楼板底部齐平，上部应高出楼层地面20-50mm,套管不能作为管道支撑；4、保温管道与套管四周间隙应使用不燃绝热材料填塞密封；5、冷冻、冷却水管道应分段进行压力测试，试压时（1.0-1.2MPa)稳压10min,压力不得下降，再将压力调到工作压力稳压60min，压力不得下降，外观检查无渗漏为合格；6、冷凝水管道坡度宜大于或等于8‰，软管连接不得大于1500mm，系统采用充水试验，不漏水为合格；7、管道与支撑吊架之间应设置（能满足管道重量的不燃，难燃硬质材料）绝热衬垫；8、机房内的总、干支管吊架应采用承重防晃管架，与设备连接的管家需设置减震措施；9、竖井内立管每隔2-3层应设置导向支架；10、闭式管路最高出应设置自动排气阀，最低处设置排水管及排水阀；四空调风系统管道安装1、管道安装前清除内、外杂物，保证管道清洁；2、风管安装的位置、标高、走向应符合设计要求，现场风管接口的配置，不得缩小其有效截面；3、连接法兰的螺栓应均匀拧紧，螺母应在同一侧；4、风管连接处应严密、牢固，风管法兰垫片材质应符合使用环境要求，厚度不应小于3mm,垫片不应凸入管内，也不宜突出法兰外；5、柔性软管的安装应松紧适度，无明显扭曲；6、可伸缩性软管的长度不应超过2米，并不应有死弯或塌陷；7、风管吊架安装距离不应大于3米；8、风管应作漏光测试，且能满足在倍工作压力下接缝处无开裂9、水平管道超过20米时应安装防止摆动的固定点；10、风管内严禁其它管线穿过；五空调水系统试验1、试前充水24h，排尽空气2、鏄铁管PN＞0.5Mpa"PS=PN+0.5MpaPN＜0.5Mpa,PS=PN"3、钢管：PS=PN+0.5MpaPsmin＜0.9Mpa六新风机组1、机组安装应符合国家规范2、机组附件齐全且合乎使用要求3、供、回水管路无漏水现象4、机组运行实测参数应与铭牌标注相符5、电控系统安装符合设计要求且方便操作6、冷凝水管及排水设施应符合使用要求7、机组安装应方便设备日常维护8、新风机房内照明设施应足够，机房卫生干净整洁9、减震器与设备连接牢固、平稳、接触紧密，弹性软接牢固，无强扭和瘪管现象，外观整洁无灰尘、无锈迹；10、分机盘管风机高、中、低三速运转正常，转向正确，高、中、低三速运转正常，转向正确运转正常，无异常振动和音响，送、回风口与天花吻合；七保温1、表冷器、冷冻水送、回水管、冷凝水管、阀门保温紧密无空隙、外包层无破损2、送风主管、支管保温完整、密实，无裂缝、空隙等缺陷；3、风机盘管进出水管、凝结水管，送风管保温完整、严密无破损。4、所有冷冻水管阀门，逆流阀、排气阀、法兰等保温完整、严密、无破损5、保温钉的分布应均匀，其数量底部每平方不少于16个、侧面不少于10个、上面不少于8个；6、冷冻水管道应采用橡塑保温棉，保温不低于2层，分层粘贴，厚度均匀，无气泡等缺陷；7、管道吊架垫木处应作保温处理；8、保温采用不燃、难燃材料，其材质、密度规格及厚度应符合设计要求；八系统调试1、设备单机试运转及调试，设备运行平稳、无异常震动及响声，在额定转速2小时后电机体温不超过80度；2、系统无生产负荷下的联合试运转及调试，系统总风量与设计风量的偏差不大于10%，空调冷热水、冷却水总流量与设计流量偏差不大于10%，；3、冷却塔：进出水量应一致，布水器布水均匀，电流运行正常；4、空调水系统：应清洗干净，系统无汽堵，系统连续运行应达到正常、平稳，设备电机电流不出现大幅波动，空调机组的进出水流量应负荷设计要求，偏差不大于20%；5、设备噪音应符合设计要求；6、末端设备：各风机运行电流正常，冷冻水进出水压差不超过公斤，系统风平衡正常，各出风口出风均匀，7、BA系统：各控制点位动作正常，能正确显示，联动、自动调节，自动保护能自动保护；8、空调主机：运行状态参数能正确显示，联动、自动调节，自动保护能自动保护；项目公司商管公司施工单位检查时间检查时间检查时间土建工程接管验收记录（土建/装饰/幕墙类）验收区域地下步行街（例）施工单位设计单位监理单位验收依据GB50210-2001建筑装饰工程施工及验收规范GB50300-2001建筑工程施工质量验收统一标准GB50208-2002地下防水工程质量验收规范GB50207-2002屋面工程质量验收规范GB50204-2002砼结构工程施工质量验收规范GB50205-2001钢结构工程施工质量验收规范验收专业土建/装饰装修/幕墙工程项目标准要求检验情况处理意见备注一资料及文件1、项目前期甲方审查报验合格文件2、竣工图（含设计变更图纸）3、原材料检验合格报告4、工程质量验收记录5、施工技术措施文件6、工程质量事故处理报告7、工程竣工验收单8、建筑工程质保书9、施工单位质保期间联系人名单二抹灰工程项目1、抹灰表面应光滑、洁净、接槎平整，分格缝应清晰2、抹灰层粘结牢固，无开裂、空鼓与脱落3、护角、孔洞、槽、盒周围的抹灰表面应整齐、光滑；管道后面的抹灰表面应平整4、有排水要求的部位应做滴水线（槽）。滴水线（槽）应整齐顺直，滴水线应内高外低，滴水槽宽度和深度均不应小于10mm。标准要求检查情况处理意见备注二抹灰工程5、立面垂直度、表面平整度、阴阳角方正、分隔缝直线度、墙裙勒脚直线度不≤4mm6、水刷石表面应石粒清晰、分布均匀、紧密平整、色泽一致，应无掉粒和接槎痕迹。7、斩假石表面剁纹应均匀顺直、深浅一致，应无漏剁处；阳角处应横剁并留出宽窄一致的不剁边条，棱角应无损坏。8、干粘石表面应色泽一致、不露浆、不漏粘，石粒应粘结牢固、分布均匀，阳角处应无明显黑边。9、假面砖表面应平整、沟纹清晰、留缝整齐、色泽一致，应无掉角、脱皮、起砂等缺陷。10、装饰抹灰分格条（缝）的设置应符合设计要求，宽度和深度应均匀，表面应平整光滑，棱角应整齐。11、清水砌体勾缝应横平竖直，交接处应平顺，宽度和深度应均匀，表面应压实抹平。灰缝应颜色一致，砌体表面应洁净。三门窗工程项目1、门窗的品种、类型、规格、尺寸、性能、开启方向、安装位置应符合设计要求。2、门窗框和副框的安装必须牢固，配件齐全。3、门窗扇必须安装牢固，并应开关灵活、关闭严密，无倒翘。4、门窗表面应洁净、平整、光滑、色泽一致，无锈蚀。大面应无划痕、碰伤。漆膜或保护层应连续。5、门窗扇的橡胶密封条或毛毡密封条应安装完好，不得脱槽。6、有排水孔的门窗，排水孔应畅通7、特种门的品种、类型、规格、尺寸、开启方向、安装位置及防腐处理应符合设计要求。标准要求检查情况处理意见备注三门窗工程8、带有机械装置、自动装置或智能化装置的特种门，其机械装置、自动装置或智能化装置的功能应符合设计要求和有关标准的规定。9、特种门的安装必须牢固，配件应齐全，位置应正确，功能应满足使用要求和特种门的各项性能要求。10、特种门的表面应洁净，无划痕、碰伤。四玻璃工程1、玻璃的品种、规格、尺寸、色彩、图案和涂膜朝向应符合设计要求2、密封条与玻璃、玻璃槽口的接触应紧密、平整。密封胶与玻璃、玻璃槽口的边缘应粘结牢固、接缝平齐。3、门窗玻璃裁割尺寸应正确。安装后的玻璃应牢固，不得有裂纹、损伤和松动。4、中空玻璃内外表面均应洁净，玻璃中空层内不得有灰尘和水蒸气。5、腻子应填抹饱满、粘结牢固；腻子边缘与裁口应平齐。固定玻璃的卡子不应在腻子表面显露。五吊顶工程项目1、吊顶标高、尺寸、起拱、材料和造型应符合设计要求。2、饰面材料表面应洁净、色泽一致，不得有翘曲、裂缝及缺损。压条应平直、宽窄一致。3、饰面板上的灯具、烟感器、喷淋头、风口篦子等设备的位置应合理、美观，与饰面板的交接应吻合、严密。标准要求检查情况处理意见备注五吊顶工程4、木质龙骨等需要进行防火处理的地方需进行满足消防要求的防火处理。5、暗龙骨表面平整度、接缝直线度满足设计要求六轻质隔墙工程1、安装应垂直、平整、位置正确，板材不应有裂缝或缺损2、隔墙表面应平整光滑、色泽一致、洁净，接缝应均匀、顺直。3、隔墙上的孔洞、槽、盒应位置正确、套割方正、边缘整齐。4、隔墙立面垂直度。表面平整度。阴阳角方正应符合设计标准及国标七饰面砖（板）工程1、

饰面板表面应平整、洁净、色泽一致，无裂痕和缺损。石材表面应无泛碱等污染。2、

饰面板嵌缝应密实、平直，宽度和深度应符合设计要求，嵌填材料色泽应一致。4、饰面板上的孔洞应套割吻合，边缘应整齐。5、饰面砖表面应平整、洁净、色泽一致，无裂痕和缺损。6、饰面砖接缝应平直、光滑，填嵌应连续、密实；宽度和深度应符合设计要求。7、有排水要求的部位应做滴水线（槽）。滴水线（槽）应顺直，流水坡向应正确，坡度应符合设计要求。项目标准要求检查情况处理意见备注八幕墙工程1、幕墙应无渗漏2、幕墙结构胶和密封胶的打注应饱满、密实、连续、均匀、无气泡，宽度和厚度应符合设计要求和技术标准的规定。3、玻璃幕墙表面应平整、洁净；整幅玻璃的色泽应均匀一致；不得有污染和镀膜损坏。4、玻璃幕墙防火保温材料填充应饱满、均匀，表面应密实、平整。5、玻璃幕墙隐蔽节点的遮封装修应牢固、整齐、美观。6、石材幕墙表面应平整、洁净，无污染、缺损和裂痕。颜色和花纹应协调一致，无明显色差，无明显修痕7、石材幕墙要求石板不能有影响其弯曲强度的裂缝8、石材接缝应横平竖直、宽窄均匀；阴阳角石板压向应正确，板边合缝应顺直；凸凹线出墙厚度应一致，上下口应平直；石材面板上洞口、槽边应套割吻合，边缘应整齐。九涂饰工程1、涂饰工程所用涂料的品种、型号和性能应符合设计要求2、涂饰工程的颜色、图案应符合设计要求3、涂饰工程应涂饰均匀、粘结牢固，不得漏涂、透底、起皮和掉粉十裱糊工程项目1、壁纸、墙布的种类、规格、图案、颜色和燃烧性能等级必须符合设计要求及国家现行标准规定。2、裱糊后各幅拼接应横平竖直，拼接处花纹、图案应吻合，不离缝，不搭接，不显拼缝。标准要求检查情况处理意见备注十裱糊工程3、壁纸、墙布应粘贴牢固，不得有漏贴、补贴、脱层、空鼓和翘边。4、裱糊后的壁纸、墙布表面应平整，色泽一致，不得有波纹起伏、气泡、裂缝、皱折及斑污，斜视时应无胶痕。十一软包工程1、软包工程表面应平整、洁净，无凹凸不平及皱折；图案应清晰、无色差，整体应协调美观。2、软包边框应平整、顺直、接缝吻合3、清漆涂饰木制边框的颜色、木纹应协调一致。4、软包面料、内衬材料及边框的材质、颜色、图案应符合设计要求及国家现行标准规定。十二护栏扶手工程1、护栏和扶手制作与安装所使用材料的材质、规格、数量应符合设计要求。2、护栏高度、栏杆间距、安装位置必须符合设计要求。护栏安装必须牢固。3、护栏和扶手转角弧度应符合设计要求，接缝应严密，表面应光滑，色泽应一致，不得有裂缝、翘曲及损坏。4、护栏垂直度、栏杆间距、扶手直线度、扶手高度允许偏差≤3mm十三天棚帘工程1、遮阳面料坚固、抗老化。在开启、关闭过程中不卷曲、不褶皱。2、天棚帘传动线缆耐磨、表面无生锈3、电动天棚帘电机运行过程无噪音、运行平稳。4、天棚帘与建筑结构连接牢靠，焊接点防锈漆涂刷，螺丝连接紧固项目标准要求检查情况处理意见备注十四防水工程地下室防水等级满足设计要求，参照防水等级查验（一级：不允许漏水，结构表面无湿渍；二级：不允许漏水，结构表面可有少量湿渍；三级：有少量漏水点，不得有线流和漏泥砂；四级：有漏水点，不得有线流和漏泥砂。）屋面防水施工应依据设计施工，不得有积水或渗漏水；屋面找平层表面须平整，不得有酥松、起砂、起皮现象；屋面嵌缝密封材料应与两侧基层粘牢，密封部位光滑、平直十五钢结构工程1、钢材型号、规格符合设计标准2、焊缝饱满、光滑，无毛刺，焊缝处防腐处理符合设计标准。3、钢构防火涂层饱满，不漏涂、涂层厚度满足设计要求十六环氧树脂地坪1、基层二次浇注无空鼓、不起砂2、环氧树脂面层涂层均匀，无刷痕，厚度及材质满足设计要求3、环氧树脂面层无结疤、无翘曲；修补处标高与原地坪标高一致，色差在允许范围内项目标准要求检查情况整改意见备注十七集水坑排水沟工程1、集水坑、排水沟无杂物2、铸铁类集水坑、排水沟盖板已完成防腐、防锈处理；工程塑料类盖板强度须满足使用强度及抗老化要求3、排水沟排水坡道能达到顺畅排水要求，不积水4、排水沟盖板槽平整、坚固，满足使用强度要求项目公司后续整改方案/承诺完成时间：项目公司施工单位商商管公司检查时间检查时间检查时间室外给水工程接管验收记录设施名称室外给水管网服务区域主机位置设计单位生产单位施工单