海南某体育休闲公园项目可行性研究报告

海南海航***体育休闲公园工程可行性研究报告编制部门：投资管理中心编制部门：投资管理中心编制日期：二零海南海航***体育休闲公园工程可行性研究报告目录ＣＯＮＴＥＮＴＳ第一章海南海航***体育休闲公园工程根本情况 5一、工程名称 5二、工程业主 5三、投资数额 5四、工程简介 5第二章总论 6一、本工程研究的方法 6二、本工程可行性研究的依据 6三、可行性研究结论 6第三章海南省及万宁县的根本情况分析 8一、海南省自然社会经济概况 8二、万宁县自然社会经济概况 9第四章海南休闲度假地产分析 15一、海南休闲度假地产的背景分析 15二、休闲度假地产的内涵分析 17三、海南休闲度假地产的类别 17四、海南休闲度假地产开展的特征 18五、海南休闲度假地产的开发模式 19六、海南休闲度假地产的竞争态势 21七、海南休闲度假地产开展的机遇与挑战 22八、海南度假型居住地产开展趋势 25第五章本工程区域休闲度假地产分析 28一、万宁县关于度假居住地产的开展思路 28二、万宁县度假居住地产的开展现状 29三、万宁度假居住地产前景分析 33四、国际旅游岛带给万宁的关键机遇 38第六章海南海航***体育休闲公园工程客户分析 40一、休闲旅游度假客户分析 40二、海南海航***体育休闲公园工程客户分析 45第七章海南海航***体育休闲公园工程区域概况、开发原那么和目标 48一、海南海航***体育休闲公园工程区域概况 48二、工程区域开展休闲旅游度假居住的SWOT分析 49三、海南海航***体育休闲公园工程开发的原那么 50四、海南海航***体育休闲公园开发指导思想 51五、海南海航***体育休闲公园工程开发目标 52第八章海南海航***体育休闲公园工程规划方案 53一、工程规划指导思想 53二、工程规划依据 54三、工程规划方案 55第九章海南海航***体育休闲公园工程功能分区与重点工程建设 56一、工程规划范围与空间布局 56二、工程总平面布置图 57三、工程综合用地指标 57四、工程功能分区 581、休闲度假区 582、养生理疗区 603、农业观光区 604、体育活动区 62第十章海南海航***体育休闲公园工程开发分期及各阶段目标 64一、工程分期建设方案 64二、工程第一阶段建设 64三、工程第二阶段建设 65四、工程第三阶段建设 65五、工程第四阶段建设 65第十一章海南海航***体育休闲公园工程组织管理、人力资源配置 67一、工程管理体系 67二、工程建设阶段划分管理 67三、工程责任体系与流程 67四、工程平安生产管理 68五、人力资源配置 69第十二章海南海航***体育休闲公园工程投资测算与财务评价 70一、工程实施进度 70二、工程土地利用规划 71三、工程总投资估算分析 74四、工程收益估算 81五、工程损益分析 83六、农场与投资方合作分成分析 85七、工程风险分析 87第十三章海南海航***体育休闲公园工程综合效益评价 88一、工程生态效益分析 88二、工程社会效益分析 88三、工程经济效益分析 89第十四章海南海航***体育休闲公园工程研究结论 91一、从海南国际旅游岛建设开展趋势来看 91二、从万宁县旅游总体规划体系来看 91三、从万宁风景名胜区总体规划来看 91四、从工程开发自身来看 91五、研究结论 91海南海航***体育休闲公园工程可行性研究报告正文第一章海南海航***体育休闲公园工程根本情况一、工程名称海南海航***体育休闲公园工程〔以下简称“本工程〞〕二、工程业主1、企业名称：海航***投资开发〔以下简称投资方〕2、企业性质：3、企业概况：海航***投资开发隶属于海南海航地产控投〔集团〕。海南海航***地产控投〔集团〕是中国五百强企业海航集团旗下重点企业，下设海航地产、海岛高尔夫、海岛酒店、海岛商业、海岛农业、海岛物业、海岛游艇邮轮、海岛健康医疗等八大业态。三、投资数额本工程总投资20.08亿元。四、工程简介本工程位于万宁县风景名胜区，规划用地4040亩，其中用于与农场进行分成合作开发的商业用地为1475亩，另外2565亩地向农场进行租赁开发。工程规划了休闲度假居住区、养生理疗区、农业观光区、体育活动区四块。坚持保护性开发和可持续开发的理念。工程具有较好的生态效益、财务效益和社会经济效益。第二章总论一、本工程研究的方法本工程研究的方法主要运用了经济、环境、人文等方面的理论知识，结合工程所在地的现状，分析了海南海航***体育休闲公园各方面的条件，得出是否具备开发的可行性结论。二、本工程可行性研究的依据1、国家和地区经济建设的方针、政策和长远规划；2、国家批准的旅游开发总体规划、详细规划等；3、国务院?国务院关于推进海南国际旅游岛建设开展的假设干意见?；4、万宁总体控制详细性规划；5、海南国际旅游岛规划纲要；6、自然、地理、气象、水文地质、经济、社会等根底资料；7、国家所规定的经济参数和指标；三、可行性研究结论1、从海南经济开展趋势来看海南海航***体育休闲公园工程的开发，顺应海南国际旅游岛建设的要求，而且对增强区域经济、促进万宁新农村建设的旅游业开展、提高人民生活质量具有不可估量的作用。2、从万宁县旅游总体规划体系来看海南海航***体育休闲公园工程的开发，它的开发对万宁县其它相关产业的开展都有着带动和示范宣传的作用，有利于各产业各区域的和协开展。3、从万宁风景名胜区自身条件来看其自然风光、人文资源、乡土风情都具有一定的特色，享有一定的声誉。这为本工程生态旅游的开发和各方面的开展奠定了深厚的根底。4、从海南海航***体育休闲公园工程开发来看本工程挖掘、反映了万宁的休闲旅游特色，既符合国情、省情，又具有地方特色。同时，本工程坚持保护开发并举、保护优先的原那么，从而到达经济效益、生态效益和社会效益的完美统一。第三章海南省及万宁县的根本情况分析一、海南省自然社会经济概况1、自然地理社会概况海南省是我国唯一的热带省份和海洋大省，气候温和，四季常绿，阳光充足，空气清新，海水，温泉，良好的生态，古朴纯真的民风，自然条件十分优越。最高平均气温28℃、最低平均气温℃，年平均气温℃。年平均日照时数2225.2小时，年降水,5-10月雨量为,年平均相对湿度为85%。常年主导风向为东北风，次为东南风。平均风速/秒。陆地面积3.54万平方公里，人口约800万,其中非农业人口202.31万人，农业人口567.19万人。从全国来看，北京是中国政治中心，上海是全国经济中心，而中国度假休闲中心非海南莫属。也正源于此，亚洲论坛会址永驻海南，世界小姐选举指定海南。其他国际性会议和大赛也纷纷光临海南。2002年省委省政府通过的?海南省旅游开展总体规划?中确定，要将海南建成一流世界著名的国际性热带海岛度假胜地。省委2005年初提出了“要把海南建设成亚洲的重要旅游度假地和最适合的第二居住地〞。海南必将成为中国乃至世界的国际化休闲、度假、居住、会展目的地。2、经济情况2021年，全省生产总值1646.6亿元，比上年增长11.7%。全社会固定资产投资1002.5亿元，增长41.4%;社会消费品零售总额534.5亿元，增长19.2%，投资、消费成为拉动经济增长的主要动力。地方一般预算收入178.2亿元，增长23%，占生产总值比重由上年的9.6%提高到10.8%，税收占地方一般预算收入比重84.9%、同比提高1.7个百分点。地方一般预算支出484.5亿元，比上年增支126.5亿元，完成年度预算任务。金融机构存、贷款分别增长35%和40.1%，银行业盈利40.3亿元、增长1.1倍，不良贷款率下降1.5个百分点。

城镇居民人均可支配收入13751元，农村居民人均纯收入4744元，实际分别增长9.6%和9.2%。城镇新增就业9.1万人，高校毕业生初次就业率86%，中职毕业生初次就业率95.3%，根本实现零就业家庭动态为零的目标，城镇登记失业率控制在3.5%以内。农村劳动力转移就业8.9万人，农村贫困人口减少4.5万人。3、国际旅游岛建设契机2021年12月31日，国务院?关于推进海南国际旅游岛建设开展的假设干意见?〔国发〔2021〕44号〕批复，正式启动海南国际旅游岛的建设，充分发挥海南的区位和资源优势，建设海南国际旅游岛，打造有国际竞争力的旅游胜地，是海南加快开展现代效劳业，实现经济社会又好又快开展的重大举措，对全国调整优化经济结构和转变开展方式具有重要示范作用。海南的开展迎来了一个重大的机遇。意见中对房地产行业的指导意见是：地产业平稳健康开展。积极引导和开展与旅游业相适应的房地产业，科学规划房地产业开展的类型、规模和速度，鼓励有实力、有信誉的企业开展富有海南特色、高品质的星级宾馆、度假村等房地产工程。加强产权式度假酒店的开发、建设、销售等环节的标准管理。稳步开展满足避寒、疗养等不同需求的度假居住型房地产。鼓励开展家庭旅馆经营和房屋租赁经营。加强保障性住房建设，逐步改善城乡居民的住房条件。条件成熟时，在海南开展房地产投资信托基金试点。二、万宁县自然社会经济概况1、历史沿革“万宁〞的寓意是稳定、平安，稳妥开展。新编纂的?万宁县志?通过沿革、地理等二十八编和大事记，以及附录的内容，翔实记述了1840至1996年的史实。表达在万宁这片热土上，汉、黎、苗等各族人民休戚与共，辛勤耕耘，开展生产，洒下热血和汗水，培育出一朵朵芬芳、璀璨的文明之花的历程。从不同的角度告诉人们，万宁县的建置虽然较晚，其历史渊源却久远；大局部地区属于南渡江流域，土地肥沃，环境独具好处；这里的经济虽然开展缓慢，其人文却灿烂辉煌；这里居住着的几个民族，相处相当融洽，共同孕育出朴实、敦厚的民风；这里的经济根底虽然较差，全县人民却始终发奋图强，努力开展生产，造福社会，为促进经济、文化等各项事业的开展做出了有口皆碑的奉献。2、万宁县地理情况万宁县地势北高南低，属于丘陵半丘陵地带，土地肥沃，纬度较低；气候温和，年平均气温24度；热量丰富，阳光充足，年平均日照时数1880小时。水资源丰富，除了雨量充分，年平均降水量1953毫米外，境内河流不少，流域面积在100平方公里以上的河流有18条，总流域面积达1293.2平方公里，是“三高一优〞农业开发的宝地。3、万宁县自然资源万宁县辖有万城、长丰、礼纪、东澳、南桥、北大、山根、龙滚、后安、和乐、三更罗、大茂12个镇，5个国营农场。辖区东西宽，南北长68公里，总面积平方公里，总人口万。辖区内资源蕴藏丰富：【水资源】水资源丰富，集雨面积100平方公里以上的河流有18条，呈网状分布，各类水库87宗，水库面积达9万亩，山塘36宗。水蕴藏量大，适宜开展淡水养殖。【矿产资源】境内矿产资源丰富，已探明的具有开采价值的主要矿产10多种：有金、银、铜、钴、铅、铝、铀、铁、石墨、石英石、高岭土等。【植物资源】粮食作物以水稻为主，其次是蕃薯、大豆〔黑豆、黄豆、绿豆、红豆〕、粟、玉米等。油料作物以花生为主，次之芝麻。水果主要品种为荔枝、龙眼、香焦、菠萝、西瓜、菠萝蜜等，其次有芒果、橙、木瓜、油皮、山竹、石榴、杨桃等各类品种。热带经济作物有橡胶、槟榔、胡椒。糖料作物主要是糖蔗和果蔗。瓜菜种类繁多，有圣女果、青龙丝瓜、大丁苦瓜、南瓜、冬瓜、豆角、尖椒、园椒等，种植生产以较有规模化，已趋基地化。【动物资源】的野生动物主要有坡鹿、刺猬、果子狸、穿山甲、金钱龟、蟒蛇、鹧鸪等40多种，主要水生动物那么拥有水獭、鳖、水龟等。经济养殖动物主要有肉牛、三元杂交肉猪、山羊、家免、肉鸡、四季鹅、樱桃鸭等。淡水产养殖品种有四大家、罗非鱼、攀鲈、尖嘴鱼、角虾、对虾、淡水龙虾等。【旅游资源】主要旅游区和景点有：有以“海南第一山〞之美称的东山岭，有“热带花果园〞之美誉的兴隆温泉旅游区，有“南海明珠〞.之称的大洲岛，有水清浪静、滩洁沙软的石梅湾、南燕湾、日月湾、春园湾等。其中万宁古城门、见龙塔、太史坊、八角殿、清潭亭是明清两代琼州建筑的杰作，对万宁乃至明清历史的研究颇有价值，如今已分别被列入省、县级保护文物。【作物资源】万宁县素有“槟榔之乡〞美称，全县现有槟榔4.7万亩，且还呈迅猛增长趋势。山根镇、长丰镇和南桥镇等南部乡镇是海南省较大的槟榔初加工基地和干果集散地，年加工槟榔10000吨，槟榔产业已逐渐开展成为万宁县的支柱产业。其他经济作物植有橡胶9.1万亩，胡椒1.6万亩，荔枝2.33万亩。冬季瓜菜9.4万亩。4、社会经济情况在海南国际旅游岛建设中，万宁发挥了东南部城市的重要作用，经济开展势头良好，产业结构进一步优化。2021年全县生产总值完成50.65亿元，比上年增长〔下同〕14.2%。其中：第一产业完成23.14亿元，增长9.7%；第二产业完成12.33亿元，增长24.6%；第三产业完成15.18亿元，增长15.7%。三次产业比重为46.8：19.4：24.8。地方财政收入2.042亿元，增长46.1%。城镇居民人均可支配收入8835元，增长22.5%，比全省平均增速17%高5.5个百分点。农民人均纯收入3336元，增长16.6%。社会消费品零售总额6.15亿元，增长16.5%。农业产业结构调整力度不断加大，热带高效农业的质量和效益大幅提升，农产品“两出两进〞取得可喜的成绩，全县瓜菜出岛12.5万吨，增长6.4%，农民收入大幅度增长，农民人均纯收入比上年增加474元。万城工业园区建设步伐明显加快，已入园区工业企业48家，其中已建成投产27家，在建14家，已批待建7家，万城工业园区已成为拉开工业经济增长的主要支撑。旅游经济健康开展，全县各景点接待旅游过夜人数21.34万人次，比上年增长15.4%；实现旅游收入1.3亿元，增长18%。5、根底设施建设情况根底设施建设力度加大，开展环境明显改善。2021年全社会固定资产投资总额完成10.68亿元，增长49.2%，其中，城镇固定资产投资总额8.3亿元，增长61.9%，比全省平均增速18.9%高43个百分点。全县投资额在500万元以上的工程有31个，比上年增加16个，其中投资1000万元以上的有17个。根本完成了万城新区行政大楼、宣传文化中心大楼、就业大厦、法院审判大楼、检察院办公大楼、人武部新办公区等大工程建设，启动了老城区10条道路改造、文体广场、文化公园工程及潭榄河休闲带工程建设。积极培育万宁房地产市场，引进房地产开发工程14个。完成了岭口水尾洋等3个国家级土地整理工程、南扶水库除险加固工程工程等重点水利工程工程建设。根本完成总里程的农村公路通畅工程工程建设，改造建设了新竹大桥、新竹更生桥和雷鸣担干桥。强化规划指导作用，完成了万城新区、老城区、潭榄河休闲带、尖峰片区控制性规划及长丰镇等9个镇的总体规划。6、万宁县旅游开展定位万宁县围绕构建国际旅游岛，加快旅游业转型升级，提升现代效劳业开展水平，努力以打造琼北旅游强县为目标加快开展旅游业。一是加大旅游业开放力度。高水平编制万宁县旅游产业总体规划。以旅游开放新政策和北京举办2021年奥运会为契机，精心筹划系列旅游促销活动，对吃、住、行、游、购、娱等旅游要素实施国际化改造，提升现有万宁高尔夫球场规模档次，启动新的高尔夫球场和1～2家五星级酒店、会所建设，开拓国际国内高端旅游市场，开展高尔夫休闲旅游经济。二是加快精品旅游工程建设。启动万宁风景名胜区根底设施建设和丁湖路改造，推动我县旅游根底设施上规模、上档次。制订催促机制，促使华田、昌炜、水木金华、中国基建集团等公司加快注资，将筹划理念转变为实质开发，推动万宁核心区和外围区协同开展。采取有效措施，提升接待软硬环境，增加游客流量。全面启动尖峰康体休闲度假村工程开工建设，打造海口郊外第一旅游休闲胜地。加快创立“百里百村〞乡村生态休闲游和“母瑞山〞红色旅游工程，招商引资开发久温塘冷泉，完善接待设施建设，争取将南部旅游列入我省特色旅游定点线路之一。三是加强旅游市场标准管理。积极采取措施融入琼南湛江旅游经济圈，推进旅游市场全面开放。加强旅游市场监管，建立和完善旅游投诉及应急处理机制，实行旅游联合执法。四是扶持开展现代效劳业。重点围绕旅游业，科学规划、有序推进旅游房地产业健康开展。以尖峰休闲康体度假村、海南神州半岛、万宁幸福城为载体，加快开展休闲、养生、运动产业，高标准建设适应中外游客需要的中医保健设施。7、招商引资情况2021年共有意向到万宁县投资工程40个，已落户的工程20个，方案投资额512亿元。拟投资额在10亿元上的工程有万宁神州半岛工程拟投资100亿元、博鳌特别规划区万宁区工程拟投资100亿元、兴隆旅游区建设工程方案投资100亿元、石梅湾旅游开发工程、东山岭旅游区综合开发等。其中万宁神州半岛工程，。8、交通万宁县陆路交通十分便捷，海口至三亚东线高速贯穿境内，县城镇距省会海口139公里、距三亚市112第四章海南休闲度假地产分析一、海南休闲度假地产的背景分析1、海南建省20余年成为旅游业为支柱产业的旅游目的地，在全球财富重新分配的大背景下，其休闲地产市场方兴未艾。〔1〕近年来，东部南部沿海众多旅游度假城市吸引大规模国内居民前来旅游；〔2〕海南更以其独特的自然资源、气候条件成为度假首选地。〔3〕海南对北京、东北两地人群拥有极大的吸引力，是理想的第二居所，特别是老人会选它。2、百企千亿下海南:海南岛重回房地产市场巅峰时代〔1〕北起海口南至三亚的海南东海岸，正在开发休闲房地产工程的海岸线超过120公里长，这些工程总投资额超过1000亿元。投资还在向内陆延伸，海南省五指山市的楼市也因此水涨船高。〔2〕典型工程：中建海南分公司：国电集团投资近10亿元的万丽酒店外交部下属的世界知识印刷厂参股投资的世知酒店工程，广东雅居乐地产耗资200亿建设的海南清水湾工程。10年之内，在这片1.5万亩的海滩上，将出现一个包括别墅、高尔夫球场和顶级酒店的超级度假村。整个海棠湾规划成“国家海岸〞之后，5月29日，便有10家超五星级酒店工程同时开工。和记黄埔、保利地产、嘉里集团等地产大鳄已经确认投资。3、背靠中国大陆是海南休闲地产最大的宏观背景中国富裕阶层、超富裕阶层增长迅速产生了巨大的消费势能。受旅游度假市场带动，度假区置业渐成主流；庞大的中国市场是滨海高端度假物业的强大支持，这为休闲地产的开展提供足够的客源。4、以三亚为代表的海南休闲房产以其天然的稀缺性和长远的增长潜力成为优选的财富工具休闲地产具有极大的投资、保值价值，海南岛滨海物业在经济危机中一枝独秀，经济危机后，价格仍保持上涨趋势，目前海南岛的休闲度假地产仍是中国房地产市场中的价值洼地，开展潜力巨大。〔1〕中国的海岸线长1.8万公里，岛屿海岸线长1.4万公里，相对中国广阔的腹地，海岸线是绝对的稀缺资源。〔2〕滨海城市中海景住宅同非海景住宅存在明显价格梯度，价格由内陆向海岸线逐渐递增，并形成相对独立评价体系。〔3〕海南岛的热带资源、海岸资源在整个中国的气候条、海岸线资源具有双重的稀缺性。5、财富阶层自90年代中期开始出现滨海度假留鸟性迁移现象，表现出由内陆向海边，由纬度高地区向纬度低地区迁移〔1〕从国际富人群体度假资源偏好统计数据可知，滨海休闲度假，、滨湖休闲度假、山地运动是国际旅游度假的两大趋势。〔2〕近年来，东部南部沿海众多旅游度假城市吸引大规模国内居民前来旅游；〔3〕海南更以其独特的自然资源、气候条件成为国内富裕人群的度假首选地。〔4〕海南对北京、东北两地人群拥有极大的吸引力。6、随着富人群体对豪宅市场的消费心态进入主动尊贵的阶段，高端休闲地产市场将吸引中高端富人群体的青睐。富人群体对房地产投资偏好的提升源于其在房地产投资中的高回报率，海南岛的双重稀缺资源对富人群体具有很强的吸引力二、休闲度假地产的内涵分析1、内涵：休闲地产作为休闲产业与房地产业两大黄金产业交织而成的产业类型，简单地说就是为休闲活动效劳的地产。休闲地产以住宅为主体，融合了多种休闲设施。2、定义：在一般住宅要素的根底上，依托工程周边良好的资源环境，把房地产和房地产以外的其他产业资源，包括生态资源、旅游资源、文化资源等进行嫁接，在建筑规划、配套设施、社区生活中导入休闲元素，使居住者能够充分放松身心，享受到休闲生活的地产类别。三、海南休闲度假地产的类别目前海南的休闲地产主要包括两类：1、度假型居住地产〔第二居所〕集中分布地区：亚龙湾国家旅游度假区大东海三亚湾海棠湾代表楼盘：清水湾：雅居乐清水湾工程三亚湾：三亚湾新城海口：海蓝椰风，龙墅湾香水湾：香水湾一号2、专业性旅游地产〔酒店、度假村等〕集中分布地区：亚龙湾国家旅游度假区已建成为一个国际一流水准的、效劳设施高档次的度假旅游胜地，其作为三亚市的标杆性度假区已根本打造完成。大东海和三亚湾已具备承接三亚当前细分度假游客市场的能力，近几年开展迅速。海棠湾已完成建设三亚新兴的国际顶级滨海度假旅游区的初步规划。红塘湾拥有绝佳的资源，目前尚未开发。代表工程：酒店：凯悦、喜来登、希尔顿、万豪、假日、香格里拉、凯宾斯基等世界著名酒店集团已落户三亚。全市现有五星级和准五星级11家，四星级和准四星级29家。09上半年海棠湾将有15家超五星级酒店开工。高尔夫：有高尔夫球场3个，有高尔夫俱乐部和球会，承办职业高尔夫赛潜水：有潜水基地5个，有全国接待规模最大的潜水公司，进行远海潜水、海底漫步、夜潜等水上运动：冲浪、快艇、钓鱼、空中拖伞、帆板等娱乐配套：三亚大型表演场所主要集中在中高级酒店，市内有4家电影院和一些酒吧，清水湾等大型社区有娱乐配套。四、海南休闲度假地产开展的特征海南旅游地产开发进入新阶段，呈现四个显著特点：1、点线面结构形成海南休闲地产已经跳出了传统的海口和三亚两个热点城市

，具有明显特征的开发热点区域初步形成，且在空间上呈现出了以“热点城市〞为点，“海滨湾区〞为线，“养老社区〞为面的“点、线、面〞结构。2、产品结构更加丰富海南岛的旅游地产摆脱了以产权酒店为代表的度假地产“唱独角戏〞的局面，产品日渐丰富，独栋别墅、花园洋房和度假公寓等度假型居住地产一样受到了市场的欢送。3、养老地产客源丰富开展迅速养老地产的客源方面，随着人民生活水平的提高，岛外客群的来源更加多元化，西南省份〔川、渝、贵〕和西北的客户增长迅速，成为新一轮购房热潮中的主要构成力量。4、同质化竞争严重聚焦到海南的休闲地产：海南优质海岸线资源已根本瓜分完毕，市场定位均为“中国富人度假居所〞，同质化竞争严重五、海南休闲度假地产的开发模式海南目前度假型居住地产开发特点，主要是依靠地块资源开发，被称为“资源地产〞，主要有三种开发模式：1、模式一：高档度假地产开发模式——湾区开发雅居乐清水湾将优越的自然环境和外销地产结合，打造高端度假型居住地产2、模式二：养老地产开发模式——海岛中部万宁代表的“留鸟型〞社区开发海岛中部绿荫浓郁，形成了世界上同纬度中极为珍贵的热带生物圈和生态系统，被誉为“回归大自然的好去处，未受污染的长寿岛〞。海岛中部大型的留鸟型社区主要依附于水库、温泉、森林等丰富的生态资源，非常有利于老年人养生度假。海南岛中部的留鸟社区，摆脱了滨海湾区带状地形带来的限制，在占地规模和开发规模上都是滨海湾区难以比较的。开发商可以沉着的进行各种设施的摆布和配套，利用丰富的水库资源和森林资源组成区域的养生环境。海岛中部的养生养老价值逐渐被更多的人认识，面对的客户群也不仅限于留鸟客户了。目前针对高端客户推出的独栋别墅、联排别墅等高品质产品，在中部留鸟型社区中逐渐增多。海岛中部的温度、湿度等气候条件更适合老年人、留鸟一族养生度假，养老地产开发潜力巨大，在海南有着独特优势，虽没有滨海资源，但和滨海地产相比这局部旅游地产性价比较高，吸引了更多中低收入者购置；并且海岛中部的温度、湿度等气候条件更适合老年人、留鸟一族养生度假，因此养老地产开发潜力巨大，在海南有着独特优势。海南中部高速沿线的、屯昌、琼中、五指山、保亭等地的旅游地产已开展得如火如荼，将成为海南旅游地产开发体系中不容无视的力量。3、模式三：复合旅游地产的开发——文昌代表的城市拓展新区开发〔1〕发射基地建设2007年8月22日，经国务院189次常务会议批准将在海南省文昌市建设新航天发射场，主要承当地球同步轨道卫星、大质量极轨道卫星、大吨位空间站和深空探测卫星等航天器的发射任务。这是继酒泉、西昌、太原三大内陆发射场后，中国建设的首个滨海发射基地。〔2〕航天主题公园作为开放型大型旅游工程，配套区拟建的航天主题公园，将填补国内乃至整个亚洲的空白，从而对海南实施科研配套和科普教育、建设国际旅游岛，实现旅游进一步转型升级产生重要影响。发射基地建成后，“嫦娥二号〞、“嫦娥三号〞工程都有望在文昌开展，文昌必将成为全世界关注的焦点。〔3〕重要影响航天产业给文昌旅游带来的转型升级效应——海南旅游格局重新洗牌，文昌成为重要亮点，并带动相关产业升级开展。4、其他近年来，越来越多的国内外企业看好海南，竞相来这里投资。海南的大工程建设取得了较好成效，城市建设也随着国家重大战略的实施进入了开展的快车道。在海南的产业规划中，列出了几个重要的节点城市。例如：作为我国未来最大航天基地的文昌、拥有石油加工工业的东方和洋浦、临高等城市。这一类城市的旅游地产和上两类的开展模式迥然不同。六、海南休闲度假地产的竞争态势国内进入旅游休闲度假迅速开展时期，三亚成为旅游、度假置业首选地；亚龙湾具有很好的资源优势和先发优势，成为专业性旅游地产中的最大赢家；受旅游度假市场的影响，三亚城市未来将向东、向西两翼进行持续的功能扩展，海棠湾开展前景很好；其他优异的自然资源有待开发。1、度假型居住地产竞争态势——主要是依靠不同的资源，做资源地产，通过资源的差异化来竞争。2、专业性旅游地产竞争态势——依靠品牌力量、效劳质量来打差异化竞争。3、启示:〔1〕抢占稀缺资源，提高品牌形象;〔2〕资源价值最大化，提高品牌美誉度;〔3〕打造品牌力量，提高品牌知名度;〔4〕通过效劳质量来保持品牌忠诚度。七、海南休闲度假地产开展的机遇与挑战1、海南国际旅游岛建设带来的机遇〔1〕国际旅游岛前奏：建省20年历程，开展定位从“一省两地〞到国际旅游岛，经济结构从工业为主到旅游业为支柱；全面开展基建和资本市场建设〔2〕国际旅游岛时代：2021年1月，国务院发布?关于推进海南国际旅游岛建设开展的假设干意见?，将海南建设国际旅游岛上升为国家战略，开展重心从工业转到旅游业，且得到中央政策、资金双重支持。相关意见和政策具体内容发挥海南特色优势，全面提升旅游业管理效劳水平建设富有海南特色的旅游产品体系，大力开展新型旅游工程，如海上运动、潜水、邮轮、游艇、自驾游、森林生态旅游、温泉、高尔夫等。打造精品旅游景区，塑造“阳光海南、度假天堂〞的整体旅游形象，规划建设海洋、热带雨林等旅游主题公园。进一步标准旅游市场秩序，推进旅游效劳标准化和国际质量认证。加强旅游公共效劳体系建设，完善应急救援、公共医疗、卫生检疫防疫等平安救助体系。投融资政策支持符合条件的旅游企业发行企业债券，设立旅游产业投资基金，将海南省增列为?中西部地区外商投资优势产业目录?执行省份。财税政策中央财政加大对海南的均衡性转移支付力度，抓紧研究在海南试行境外旅客购物离境退税的具体方法和离岛旅客免税购物政策的可行性。5年补贴50亿。土地政策推进城乡土地一体化管理，科学选划开展海洋经济集约用海区域，引导海洋产业相对集聚开展。开放签证政策增加芬兰、丹麦等5国为入境免签证国家，对俄罗斯、韩国、德国3国旅游团组团人数放宽至2人以上〔含2人〕，入境停留时间延长至21天。2、海南休闲旅游度假地产开展的机遇转型后的海南国际旅游岛将成为大陆居民的后花园，加快旅游资源建设，丰富旅游工程，提升旅游效劳质素，为承接中国旅游市场的进一步开放扩大做好准备。〔1〕随着经济高速增长，人民日益富庶，中国正日益成为全球最具生机活力的旅游市场。中国国家旅游局的数据显示，2021年中国入境旅游人数为1.3亿人次，国际旅游外汇收入达408亿美元。出境游总人次4,584万，是亚洲最大的客源输出国。联合国世界旅游组织预测,到2021年中国将成为世界第一大入境旅游接待国和第四大出境旅游客源国，成为世界第一大旅游市场。〔2〕中国旅游市场庞大，开展後劲充足，中国旅游业〞蛋糕〞做大了，海南也必将从中分享更多的利益。海南还可以与香港大力开展〞一程多站〞的旅游模式，甚至将整个东南亚串连起来，使彼此的旅游资源形成互补，海南作为未来的区域旅游枢纽的地位指日可待。〔3〕海南历年来接待的海内外游客维持在1500-2000万的水平，且逐年递增，近五年对GDP的奉献在6%以上，预计2021年增加到12%。海南应该加快旅游资源建设，丰富旅游工程，提升旅游效劳质素，为中国旅游市场的进一步开放扩大做好准备。3、海南度假型居住地产开展面临的挑战〔1〕资源的稀缺性，使得海南度假型居住地产在08年的经济危机中表现较稳定，国际旅游岛的批复将为海南房地产进一步奠定开展根底。2021年10月至2021年10月海口市商品房供求走势图〔2〕目前海南度假型居住地产主要凭借优势资源，走的是“资源地产〞的路线，目前开展势头强劲，远期开展受资源的限制。〔3〕目前市场上存量较大，未来10年内，大规模综合住宅开发主要集中在主城区和新开发度假区，竞争同质化严重。区域规模开发时间居住工程建设主城区阳光海岸22007年根本为高层和小高层公寓，规划占地330亩三亚湾新城2

为三亚湾仅可开发的二线用地鹿回头半岛22006年6月正式开工独立别墅占地1725亩；联排别墅360亩凤凰岛22006年开工，方案2021年建设完成产权式公寓，建面共9万平米山水国际22006年起，开发至2021年左右凤凰水城22006年开工主要为多层集合式住宅和公寓，占地大于2250亩大东海

01年起楼盘开发，目前已全部开发完毕亚龙湾

二期为中高档别墅度假区，目前有局部在售海棠湾2处于一级开发阶段；2021年全面开发2021年以高档酒店建设为主；居住用地规划13545亩坎秧湾

只允许顶级度假设施的建设红塘湾2城市开展备用地；一级开发阶段用地控制为1800亩；高端住宅规划(4)目前海口的供给仍以城区居住物业为主，但09年清水湾入市后，标志着新兴度假型居住地产时代已经拉开帷幕，度假型居住地产逐渐入市并成为主体(5)滨海度假型居住地产存在的问题第一：是开发规模限制。由于地形特殊，这一类工程的纵深较短，一般沿海岸线呈带状分布，在功能分区和景观、路网设计方面受限制较多；第二：在文化的导入上缺乏海南特色的原创滨海休闲文化，更多是对欧美和东南亚滨海休闲文化的模仿和借鉴；第三：各个湾区的设计产品单一，目标客群重合，竞争压力大。(6)中部旅游度假地产存在的问题第一：效劳配套低。留鸟型社区作为独立于当地社会的“飞地〞，远离城区，工程规划自成一统，缺乏和周边社会的必然联系。第二：产品档次低。中部地产的主力产品是小户型的公寓，主要以价格低来迎合市场。第三：产品使用率低。社区的入住率随着季节的变化大起大落，也为社区的管理带来了巨大的挑战，不利于社区气氛的行成。海南岛城市中除海口和三亚外，城市市政根本配套设施档次低，城市功能不完备，历史欠账较多，城市医疗和文化娱乐设施缺乏。单个开发商难以承当市政配套设施的建设，在土地的一级开发中要为其预留开展用地。八、海南度假型居住地产开展趋势1、针对湾区度假地产——丰富产品走综合性开展战略海南岛湾区的度假区档次较高，预计将来世界知名的一流酒店品牌都会参加进来，但是不容回避的是未来湾区开发的同质化。为了防止恶性竞争，湾区开发要丰富产品谱系走综合性开展战略。〔1〕湾区要加大体育、养生、修养等多样配套的营造。为了防止产品的单一，适当引入和度假产业相关的产业，并充分挖掘地域文化与历史背景，发挥出地域的文化优势。这样度假产品才会有丰富的个性，有效的防止低层次竞争。〔2〕为了追求更大利益，海南湾区的开发强度较大，随着度假区的成熟，将向更为高级的低密度度假区开展。这也当今滨海度假地产的开展趋势。在前期规划中生态敏感区要禁止开发，协调好生态保护和旅游地产开发的矛盾。在尽可能保护自然的同时，做到体验自然，享受自然。〔3〕目前的湾区开发在空间上呈现出平行于海岸线的高强度带状开发，对纵深二线地产的开发利用不够。应加以重视。〔4〕海南度假型居住地产将顺应中国经济开展过程中的各类需求，突出休闲度假和健康长寿主题，成为大陆度假型居住地产中的佼佼者。2、针对养老地产——统筹开展完善配套可持续开展战略海南岛中部的经济较为落后，根底设施滞后。大型留鸟型社区的开发为当地的经济开展和城市建设提供了新的活力，建议在中部旅游地产开发中要统筹考虑，完善配套，走可持续开展的战略。〔1〕通过城乡统筹开展，提升当地居民生活质量，营造良好的养老度假环境，有利于置业人群将养老型度假居住地产转化为第一居所。同时吸纳当地的就业人口，完善医疗、餐饮、娱乐等配套设施，为当地居民安居乐业提供帮助。〔2〕通过深入的市场研究，针对不同的自然资源条件和人文积淀，完善相关的配套设施，形成不同特色的养老度假基地，防止同质化竞争。海南当地文化原始淳朴，对旅游和开展都有很强的促进作用。〔3〕养老地产的特殊性表现在其针对的客户都是老年人，生活中有大把的闲暇时间需要打发，建立社区的人际交流机制至关重要。要有和当地交流的公共空间，如学校、中心广场、配套商业区等，注意加强养老社区和所在城市的互动关系。3、针对城市拓展区复合旅游地产开发——超前规划空间聚集战略如东线文昌的航天产业将带动大规模高素质人口和爆炸性旅游人口，海南岛西线东方、临高、洋浦等地线聚集了海南主要的工业工程。这些城市既有丰富的旅游资源也有巨大的开展机遇，但旅游地产的开发起步晚，正处于探索阶段。〔1〕海南城市面貌日新月异，城市拓展区的地产规划面临的挑战也更大。既要和城市的总体规划紧密衔接，也要和当地的市场状况结合，与前两类相比需要采取迥然不同的开展战略。〔2〕规划方案要站在城市开展的角度，对未来前景有着超前的认识。在规划范围内，预留未来市政开展用地，特别是要预留现代城市功能必须的体育场馆和文化娱乐、医疗卫生、水处理等设施用地。〔3〕在适当区域内提高开发的强度，不仅能够节约用地，更能够聚集人气，形成都市气氛。引导开发工程与当地城市建设和地方市场相结合，增强城市设施的丰富性，防止形成孤岛式的居住地域，造成生活气氛的缺乏。〔4〕在海南岛的空间规划当中，西部的工业产业带和东部的旅游产业开展带，开展方向不同。这一区域的地产开发和产业要紧密互动，共同承当起海南振兴的责任。第五章本工程区域休闲度假地产分析一、万宁县关于度假居住地产的开展思路1、海南后花园万宁——海南后花园，位于海南岛东南部沿海，南渡江中下游南畔，全市境内国道2条共160公里，市〔县〕道14条共179公里，乡道239条共861公里。近些年来，科学的定位，清晰的思路，有效的执行，让2、重视规划先行万宁县政府在06年完成了万宁县城市总体规划、万宁风景名胜区总体规划、万城新区控制性详细规划、全县12个镇总体规划修编等29个规划。又在07至08年期间完成了万宁县旅游开展规划、全县土地利用总体规划等21个规划。有了新思路，有了新规划，真抓实干也是不可或缺的，万宁以新思路、新规划为准那么扎实地一步一步前行。在思路的指引和规划的统领下，万宁万城工业园区的根底设施建设得到快速改善，入园企业纷至沓来，顶津、新台胜、高远、达川、德威士等企业建成投产。引来多个万宁槟榔深加工厂，目前正在加紧建设厂房。此外，中惠、华润集团等上马的工程正在开展前期准备工作。据预计，这几个大工程全面投产后，全县年工业产值就可增长10倍以上。如果这与05年万宁万城一带一片荒凉的情况比较，不由得人感慨：新规划的先行，给“海南后花园〞带来了前所未有的新貌。3、重视招商引资在国际旅游岛建设背景下，万宁休闲地产也是迅速崛起。“后花园〞将旅游地产集中布局在“一带两区两片〞(万宁周边，县城范围和南渡江边、潭榄河两岸、丁湖路九公里等)，方案打造成“吃住行娱购〞的上规模休闲人居社区。有了规划，县城做大了整整一倍；有了规划，万宁的投资上了档次，引进了宝安、百创投资、金手指集团和南湖投资公司等大企业。万宁县和香港中信泰富签订了神州半岛工程合作开发框架协议书。方案从温泉水城开始，一直延伸至万宁的万城工程，规划用地4万亩，总投资约100亿元，布局了住宅区、旅馆街区、商业街区、影视基地、酒吧街区以及主题公园等。整个工程定位为万宁县休闲高档旅游地产产业带；和华润集团签署石梅湾旅游合作开发工程协议，约投资50亿元，方案用三到五年时间，优化配置石梅湾生态、文化优势资源，打造高规模上档次的风情小镇和国际知名的休闲、娱乐、健康、养生的生态度假基地，亮化万宁“南大门〞形象。短短的时间内，旅游地产在万宁异军突起，原因不仅在于万宁浓厚的文化底蕴、优美的自然风光和优越的地理位置，还在于投资者看中了万宁作为“海南后花园〞的后发优势。万宁以优质的投资环境和高标准规划的工程引进大公司后，将充分利用大公司资金、技术、设备等优势，整合土地储藏资源，用国际眼光去谋划开发建设，打造顶尖的休闲旅游地产工程，使万宁在国际旅游岛建设大背景下，开展现代休闲旅游效劳业中抢得先机，实现万宁经济社会跨越式开展和崛起腾飞。二、万宁县度假居住地产的开展现状案例一【万宁“神州半岛〞】开发商：香港中信泰富集团公司楼盘位置：万宁东澳镇工程均价：一期住宅工程“万宁•中信温泉水城〞，综合价格5300元/m2，根本售罄工程介绍：万宁中信温泉水城由海南世佳企业集团和香港中信泰富集团联手开发。2008年7月27日，万宁县人民政府和中信泰富集团签署了?万宁新城“神州半岛〞合作开发协议?并举行了新闻发布会。“神州半岛〞规划范围为万宁县东澳镇东南方，距市区38公里，规划面积达建筑设计采用热带简约的建筑风格，很好的诠释了生态、健康、时尚三大生活意境。工程将兴建一座五星级酒店，酒店内设有娱乐、餐饮、健身、网球场、温泉泳池等配套设施，以点带面，全面向所有业主提供星级物业效劳，充分满足业主休闲、度假、养生养老的需求。工程在配套设施上更进一步的满足业主的生活需求，商业面积设有银行、医疗、超市等，小区内设有温泉泡池、篮球场、网球场等设施。考虑到工程目前的交通出行状况，开发商将在一定时间内为工程提供免费的巴士车往返三亚和工程地址。案例二【万宁·长信美庐】物业类型：别墅开发商：万宁长信迪力房地产开发楼盘位置：万宁城市中心工程均价：目前价格未定，别墅估计7000元/m2左右工程介绍：位于万宁城市中心，工程总投资15亿元，占地360亩，拟建筑面积34万平方米。该工程首期推出的别墅群，以两大超两万两千平方米生态湖区为中心展开，由著名SRT(加拿大)公司规划设计，拥有超大花园，超大露台，居所沿水系而生，临湖而立。原生态地貌被充分保存，力求为万宁打造一个规划优、品质高、景观好、配套齐全、性价比高的温馨居住环境。案例三【石梅湾旅游度假区】〔1〕投资方：华润集团〔2〕石梅湾旅游度假区位于万宁东南部。作为热带天堂，海南岛自然风光极其优美，为本工程打造成世界级旅游目的地提供了很好的背景。石梅湾旅游度假区总规以工程选址自然本底为根底，完好的原生乡野景色和湿地景观构成一个整体的开发范围。桥南镇作为主要人口聚集区。各景点间设置探险游览区，既把分散景点和湿地保护区连接在一起，也将各个景点和自然保护区别离开来。以此构成一个完整旅游度假区。游客可以通过自驾车、巴士，或连接东线高速的轻轨进入石梅湾旅游区。这些入园方式都将以“自然之旅〞进行主题化，让游客一进入景区就立刻感受到浓厚的尊重环境的气氛。〔3〕石梅湾旅游度假区景区石梅湾旅游度假区，占地面积12平方公里，由两个新月型的海湾组成，三面环山，面朝碧波荡漾的南中国海，6公里长沙滩银白如练;年均气温24.8度，冬暖夏凉，适合四季休闲度假。海水水质属于国家一类水水质标准，能见度为9米，自海岸向外200米内水深不超过2米，水底平坦无礁石，适宜游泳、帆板、游艇等各种水上活动。开发区内有面积1.4万亩的青皮林，是省级自然保护区，形成至少有4000年历史，为世界上仅存两片海滨青皮林之一，自清朝已经立碑保护。建设中的东环轻轨从度假区外围经过，预计于2021年底建成，届时石梅湾到海口和三亚行车时间将缩短至40分钟内。石梅湾度假区由华润集团属下的海南华润石梅湾旅游开发作为主开发商。开发区总体规划面积12平方公里，其中可建设的土地面积约8000亩，以“行云流水——石梅湾〞为主题，突出“自然、生态、环保、文化〞等特色，将建成为集高端度假酒店群、度假别墅、度假公寓、购物、餐饮、健康养生、特色水疗、人文艺术、海洋运动于一体的国际性生态型热带滨海旅游度假区。三、流溪湖银发度假居住地产前景分析1、流溪湖介绍流溪湖位于万宁县城东北20公里。总面积44平方公里。其中湖区面积8平方公里；水面面积4平方公里；平均水深6米；常年水温22-23℃，气候宜人。景区内星级酒店、高尔夫球场、农家乐庄园、垂钓中心等度假游乐设施齐全。万宁周边，有着丰富的旅游养生资源2、资源优势〔1〕湖景资源、高尔夫资源、温泉资源流溪湖水面400远眺万宁，烟波浩渺，水接着天，天连着水，碧波粼粼，湖面上空丽日融融，白云悠悠，徐网习习。水面云影浮游。万宁水域，原来是低谷、高山、岩岭。1958年，万宁人民在这里修起水库，于是低谷积水成湖，原来的高山峻岭成了湖中小岛，有方的，有圆的，有长的，共有13个。面积最大的小岛有24000平方米，最小的有3300平方米。这些小岛树木竹丛葱茏欲滴。五彩野花争妍斗艳，林间鸟啼不歇，草地兔子蹦跳一

几年来，流溪湖开发建设的根底工程及旅游设施进展迅速，在完成道路交通、供电供水等建设的同时，豪华的大酒店、餐厅、别墅、水面娱乐及高尔夫球场等旅游设施相继建成。为游客提供游、玩、住、吃的配套齐全的系列效劳，是一个旅游度假的理想的名胜风景区。〔2〕适合开发度假居住开发区根据对富人群体资源偏好的分析：国际富人群体度假资源偏好度假地海边湖边山地赤道高尔夫有吸引力地区滑雪沙漠其它百分率30.8%30.1%26.2%9.3%5.6%5.4%4.7%1.5%8.6%流溪湖的湖景资源具有重要的资源优势，加上气候舒适，生态环境好，是理想的度假居住开发区。〔3〕对流溪湖的开发，需要结合生态保护进行开发。着重考虑复育一个富有自然韵味及田园野趣的水库风景名胜区；提供一个超大型的野外活动场所，提倡环保及生态旅游；开展一个国际级的湖滨度假胜地，提供多样化的度假娱乐设施；开展一个结合湖体、水岸及山林的国际型健康社区，促进身心平衡开展。3、万宁风景名胜区内的居住地产工程开发情况案例一【万宁1号】物业类型：别墅开发商：海南幸福城投资楼盘位置：海南万宁工程均价：目前工程一期已售完，每套约80m2，售价约100万元。二期600余套别墅群，预计11月份开盘。工程介绍：万宁1号,占地6500余亩，是由海南幸福城投资在海南万宁开发兴建的第一个以湖居养生大盘。它源自天然极致的身心修缮之道，筑就天、地、人合一的养生智慧。工程集养生别墅、度假公寓、美国埃里克森养老社区、观光游览、运动休闲、养生度假等设施于一体，依山就势，以天然高尔夫坡地为肌肤，以自然山水为骨骼，打造了一处依山傍湖的国际级养生假日庄园。其特征有：地中海风情园林：取自地中海环境精髓的园林规划，通过景观主轴、次轴和环线规划塑造出不同韵味的园林小品；极尽展示的水景空间与万宁彼此照应；并结合地形特征，设计出起伏有致的休闲栈道；不同主题的大小广场，演绎着艺术地中海的浪漫与风情。核心景观区：万宁1号采用了浪漫的地中海风格。由一主轴伊比利亚大道、两次轴、一环线、多节点构成，点线面相结合，相互串联环绕，塑造一系列相互关联且各具特色的空间环境，即满足功能使用要求，又最大限度地展示了地中海的浪漫风情和西班牙田园的原汁原味。会所景观区：内部圆形景观空间是会所景观区的核心，spa泡池、喷泉、泳池相互辉映，周边自然水系环绕。圆形景观空间与滨湖景观带、居住区景观有机联系，能直达滨湖景观带和游艇码头。滨湖景观区：滨湖景观带是全园景观的灵魂所在，沿湖设置了晨曦、暮霞栈道、风车园、圣荷赛游艇码头、佛拉明戈水上剧场、伊莎贝拉码头、垂钓亭等，方便您休闲娱乐；居住区内部景观：居住区内部规划有一条水溪、四条轴线，形成全园的景观骨架；四个景观节点和假设干组团那么是小区内部的景观精粹；百花园、百果园、百草园及百鸟园尽情演绎热情、烂漫、休闲的热带海岛风情。药膳养生神农百草园：本着对养生环境的全面理解与细致安排，万宁1号在园区重要的景观轴线上，规划了中医药材特色景观带——“百草园〞。其中有利养生的各种中药可供您采集、欣赏、养护，不仅为居住环境打造了难能可贵的中医药文化气氛，更使您每每经过此处，即能嗅到中药的芬芳，吸取其养生精华。案例二【海南东山岭旅游区开发】〔1〕投资方：海南东山岭开发〔2〕用地情况建设用地，占总用地的67.90%，其中主要建设区用地，占总用地的16.83％，景区、体育公园用地，占总用地的37.40％，道路、市政等配套用地，占总用地的10.36％，村庄用地38.07，占总用地的3.31％。建设用地还包含了万宁控规所属用地。在符合万宁控规用地的前提下，东山岭旅游区工程用地〔合4413亩〕，道教文化苑用地〔已建成〕〔合1512亩〕，万宁景区度假工程用地〔合769亩〕，花卉体育主题公园区〔体育用地〕〔合2667亩〕。非建设用地包括特殊用地、农业用地、水域、水域防护绿地，非建设用地共计，合5541亩，占总用地面积32.10%。规划总用地面积为，总建筑面积为160.37万平方米，总容积率为0.14〔包含非建设用地〕，净容积率为0.21〔不包含非建设用地〕。〔3〕功能分区道家文化体验区占地面积，合3131亩。由道较文化苑和道家文化体验区组成。花卉体育主题公园区占地面积244.57公顷，合3669亩。由花卉体育主题公园和花卉体验区两局部组成组成。海南新农村风情体验区占地面积57.80公顷，合867亩。规划考虑保存基地原有的风貌，对原有村庄进行改造使其形成能反映社会主义新农村面貌的现代化村庄。海南风情小镇体验区占地面积157.98公顷，合2370亩。主要由居住区，风情小镇体验区，动漫、创意、教育试验区三局部组成。海南文化展示园区占地面积151.63公顷，合2274亩。是集中展示海南外乡历史和文化的景区。海南养生文化体验区占地面积76.34公顷，合1145亩。用地是整个景区中紧临万宁的地块。花卉产业基地占地面积为253.76公顷，合3806亩。由花卉产业基地、乐活村和自驾游基地四局部组成。案例三【尖岭温泉森林旅游养生度假社区】华田投资与中国工商银行海南省分行签署40亿元的授信，华田投资在3-5年内斥资80亿元倾力打造万宁高端旅游养生度假社区。按照协议规定，2021年，华田投资将总投资7.11亿元，分三期全面开发该公司在尖岭风景名胜区的重点建设工程，一期投资1.35亿元，3月17日启动万宁国际高尔夫社区建设，方案1年内完成现有台建高尔夫球场和会所的建设工程；二期投资3.1亿元完成球道内部1期别墅(131栋、约5万平方米万宁大酒店改造工程，方案用1年时间完成，年内完成投资1亿元，同时投资0.5亿元完成新近收购的鸿扬大厦的装修工程。四、国际旅游岛带给万宁的关键机遇1、建设富有海南特色的旅游产品体系依托优势资源，开展特色旅游产品，进一步优化旅游产品结构。加强林区根底设施建设，加快开展森林生态旅游。合理开发温泉资源，开展康体保健效劳。在符合土地利用总体规划和城乡规划、不占用耕地特别是根本农田、有效保护森林和生态环境。大力开展红色旅游和民族、民俗风情文化旅游，着重开发：发生态度假村工程，特别是依托温泉、山湖林等生态资源的工程；丰富多种休闲娱乐方式，包括民俗风情文化旅游2、开展避寒、疗养等不同需求的度假居住型房地产保持房地产业平稳健康开展。积极引导和开展与旅游业相适应的房地产业，科学规划房地产业开展的类型、规模和速度，鼓励有实力、有信誉的企业开展富有海南特色、高品质的星级宾馆、度假村等房地产工程。加强产权式度假酒店的开发、建设、销售等环节的标准管理。稳步开展满足避寒、疗养等不同需求的度假居住型房地产。鼓励开展家庭旅馆经营和房屋租赁经营。第六章海南海航***体育休闲公园工程客户分析一、休闲旅游度假客户分析根据休闲旅游度假市场的客户性质，可以分为以下两大类：1、私人休闲旅游度假类人均GDP水平是确定消费层级的根底。中国人均GDP在2003年超过1000美元，2005年到达1700美元。国家统计局数据显示，到2006年底，人均GDP已经超过2000美元。人均GDP在2000至5000美元之间属于一个过渡时期，会出现效劳消费的快速增长。目前，我国地区差异、城乡差异、阶层差异已经全面凸显。由于收入差距较大，中高收入阶层形成了相当大的群体，且中高收入中层次分化非常明显。中国人口基数大，每一个高收入的阶层，都形成了相当大的市场消费规模。他们对于旅游度假消费的市场需求，正在成为整个旅游产业必须面对的市场导向。即使是千分之一比例的顶级富豪，该阶层的购置力也是一个天文数字。中高收入阶层的消费能力和消费总量，在整个旅游产业中间占的比例将会越来越大。中高收入阶层需求引导下的旅游产品的变化，正在带动整个旅游产业进入升级更新的新时期，这一时期的主要特征就是旅游的休闲化提升。旅游开展的休闲提升，既包括旅游目的地、区域旅游产业，也包括旅游产品、旅游工程及旅游配套。它是以旅游产品的休闲提升为根底，进一步形成区域系统和产业链的休闲提升。休闲可以成为出游的目的、目的地的吸引力、或者是旅游区本身。在这种旅游产品休闲化的趋势下，私人休闲旅游度假类客户可以细分为休闲旅游和休闲度假两类。〔1〕私人休闲旅游类居民休闲旅游市场此类市场主要以家庭、朋友为组合，以自费消费为根底，以节假日或周末出游为重点。在所有居民中，出游时间在1天以上的以中高收入居民为主。以收入划分的居民休闲旅游市场收入类型消费特征出游时间需求特征出游方式群体构成低收入居民消费能力低节假日或周末居住地附近的低价旅游景点自助农业人口的大多数及城市人口的小局部中低收入居民消费能力有限节假日或周末短途或近程旅游景点，多以一日游为主自助、跟团农业人口的小局部及城市人口的中下层收入者中高收入居民消费能力较高节假日或周末中近程、时间在3至7天的旅游景点自助、跟团农业人口中的上游收入者及城市人口中的中游收入者高收入居民消费能力很高自由时间较长的休闲旅游景区或度假区自助城市人口中的高收入者青少年和老年休闲旅游市场年龄层消费特征出游时间需求特征出游方式群体构成青少年市场青少年成长所需费用的投入常被置于家庭开支的首位寒暑假期冬夏令营、红色旅游、高校旅游、素质训练营等学校或机构组织学校、青少年宫等机构组织银发市场消费能力较强自由，且时间充裕对景点、酒店、餐饮、交通以及导游效劳的质量要求高，该市场属高端产品市场组团行政事业单位、社区老年活动等特种专项休闲市场主要以个人爱好为根底，由各类专业机构组织形成的垂钓、户外、自驾等各种专项休闲消费，这种休闲也正在快速壮大。类型消费特征出游时间需求特征出游方式群体构成自驾游经济实惠型占绝大多数，主要消费工程为门票、住宿和用餐节假日或周末，频率较高居住城市周边的景区，或长途越野，或驾车控险旅游以亲朋好友结伴同行的家庭自助旅游为主包括白领、教师、商人、自由职业者等，多以20至40岁的中青年旅游者为主户外运动休闲所有费用均采用AA制节假日或周末山地：以郊游、自行车游、登山游、漂流等为主要内容；水域：以帆船、帆板、潜水、冲浪、赛艇等为主要内容；飞行：以高空跳伞、滑翔伞、私人飞机驾驶等为主要内容网络化召集或朋友结伴出行，无导游安排以20到40岁、收入在3000元以上的人群、学历较高的人群为主生态休闲观光与休闲相结合，停留时间较长长假以生态环境为根底，如自然山水、森林等组团或自助偏好自然山水、养生休闲的人群乡村休闲消费不高，旅游加观光周末或节假日观光农业、农家乐等自驾车城市人口中的有车族〔2〕私人休闲度假类休闲度假在中国是个新事物，一种新的社会生活方式。根据消费者休闲时间的长短，休闲可以分为以下三类：第一类：大闲，时间比较长一点，比方带薪休假、年假等；第二类：中闲，根本上是目前“五一〞或“十一〞黄金周的概念；第三种：小闲，即周末双休日。休闲度假对应的主要是中闲和大闲。根据国际经验，人均GDP超过1000美元，是一个国家旅游需求急剧膨胀的时期。但这种旅游需求仅局限于观光性的需求。休闲需求急剧增长的门槛是人均GDP到达2000美元，从而形成对休闲的多样化需求和多样化的选择。人均GDP到达3000美元时，度假需求才会普遍产生。因此，从总体来看，我国旅游产业已经进入到休闲需求急剧增长的时期，局部人均GDP较高的兴旺省区已经进入了休闲度假需求产生的阶段。度假需求的产生意味着产生了一类新的市场需求，这类需求的满足必须由市场提供一套新的产品供给来解决。从客户层面来看，休闲度假具有以下相当明显的消费特点：一地时间长。即游客往往在一个地方停留较长的时间消费方式主要是散客和家庭式的组织方式。散客方式以自驾车旅游为主；而家庭式主要出现在环城市旅游度假带中，尤其是在双休日期间复游率高。游客认准了一个度假地，甚至一个度假酒店，其忠诚度会非常高指向集中。即游客的度假需求非常集中，对目的地的选择也非常集中对文化的需求高。度假游客要求度假地有文化、主题、丰富的内涵游客类型居住方式度假时间群体特征出游方式短期〔1—2天〕入住酒店周末当地客户为主，近程旅游，多为利用双休日的时间休闲放松乘车或自驾车中期〔3—7天〕购置或租赁产权式酒店、产权式度假屋节假日以度假区周边地区客户为主，利用黄金周等长假的时间乘车或自驾车长期〔7天以上〕购置或租赁产权式酒店、产权式度假屋带薪长假或时间较长的自由假期以度假区周边地区及外省客户为主，多为度假建筑物的购置者，按自身需要不定期度假自驾车为主2、公务消费类公务旅游近年在我国取得了长足的开展，在一些旅游业较为兴旺的地区，公务旅游已显现出旺盛的生命力，呈现出良好的开展势头，逐步成为重要的旅游产业形态，并为地方社会经济开展发挥着越来越显著的作用。在我国参加WTO以后，公务旅游将具有更好的开展机遇、更大的开展潜力。〔1〕公务休闲旅游类公务休闲旅游包括一系列不同的类型，有的是由商贸人员结合贸易特点，根据业务活动情况自行办理食宿和游览；有的是由业务接待方安排洽谈和旅游活动；还有的是委托旅行社综合安排效劳。公务休闲旅游市场的主要内容包括：商务休闲旅游市场：以企业接待为主体，形